Stadtrat Sperrfrist für alle Medien Veröffentlichung erst nach der Medienkonferenz zur Gemeinderatssitzung Botschaft an den Gemeinderat Genehmigung von zwei separaten Baurechtsverträgen mit der Hotel Kreuzlingen AG (Parzelle Nr. 306, Hotel Kreuzlingen) und Dr. Thomas Raible (Parzelle Nr. 3166, Villa "Tapeten Sauter") Sehr geehrter Herr Präsident Sehr geehrte Damen und Herren Der Stadtrat beantragt Ihnen, der Trennung des bestehenden Baurechtsvertrages mit Urs Raible und Dr. Thomas Raible in zwei separate Baurechtsverträge mit der Hotel Kreuzlingen AG sowie Dr. Thomas Raible auf der Parzelle Nr. 306, Seestrasse 50 (Hotel Kreuzlingen) bzw. Seestrasse 50a (Villa "Tapeten Sauter"), zuzustimmen. 1. Ausgangslage Am 23. November 2006 stimmte der Gemeinderat dem Abschluss eines Baurechtsvertrages mit Urs Raible und Dr. Thomas Raible für einen Hotelbetrieb inklusive Sanierung der Liegenschaft Villa "Tapeten Sauter" auf der Parzelle Nr. 306 zu. Der Grundbucheintrag erfolgte am 14. Mai 2008. Die privaten Investoren Urs Raible und Dr. Thomas Raible verpflichteten sich, einen Hotelneubau zu erstellen und gleichzeitig eine sanfte Restaurierung der bestehenden Villa in enger Zusammenarbeit mit der kantonalen Denkmalpflege vorzunehmen (Beilage 1). Im Sommer 2009 wurde die 1. Etappe des Hotelneubaus fertig gestellt und eingeweiht. Die Sanierungsarbeiten bei der Villa "Tapeten Sauter" konnten aber erst im Herbst 2010 abgeschlossen werden. Die Renovationsarbeiten waren wesentlich aufwendiger als ursprünglich geplant und führten gegenüber dem Voranschlag von CHF 820'000 (Anteil Baurechtsnehmerin CHF 670'000 und NHG CHF 150'000) zu Mehrkosten von CHF 698'000. Die Gesamtkosten beliefen sich auf CHF 1'518'000, davon kommt der NHG-Beitrag von CHF 230'000 in Abzug. Für die Investoren bedeutete das eine Verteuerung von CHF 618'000 gegenüber dem ersten Budget von CHF 670'000. Während der Bauphase entschied die Baurechtsnehmerin aus betrieblichen und nutzungstechnischen Überlegungen, nicht Büros in der Villa einzubauen sondern zwei Wohnungen. Der Antrag um Nutzungsänderung wurde vom Stadtrat mit Beschluss Nr. 2010-395 vom 14. Dezember 2010 bewilligt. Um den finanziellen Mehraufwand der Sanierung nicht mit den Kosten der Hotelfinanzierung zu vermischen, wurde von der Baurechtsnehmerin "Hotel Kreuzlingen AG" ein Unterbaurecht für die Villa "Tapeten Sauter" mit Baurechtsnehmer Dr. Thomas Raible erstellt (Beilage 2). Der Stadtrat nahm von diesem neuen Vertrag und den Beweggründen am 6. April 2010 mit Beschluss-Nr. 2010-127 Kenntnis. Die Pflicht, die Villa nach denkmalpflegerischen Grundsätzen vollständig zu renovieren, blieb unverändert bestehen. Die Sanierungsarbeiten der Villa konnten zwischenzeitlich abgeschlossen werden.
Seite 2 Im März 2011 ersuchte die Hotel Kreuzlingen AG bzw. Dr. Thomas Raible um Auftrennung des bestehenden Baurechtsvertrages in zwei separate Baurechtsverträge. Grund dafür ist einerseits die Aufteilung der beiden Gebäude in die jeweilige betriebliche Nutzung und andererseits die klare Trennung der beiden Finanzierungsmodelle. Eine Belehnung der Villa "Tapeten Sauter" beispielsweise ist in der heutigen Situation mit Baurecht und Unterbaurecht nicht möglich. Zudem geben zwei getrennte Verträge auch dem Baurechtsgeber den Vorteil, direkt auf den Baurechtsnehmer Zugriff zu nehmen, sollte sich in den Besitzverhältnissen oder an der heutigen Nutzung etwas verändern. Mit der Neuerstellung des Vertrages konnte unter anderem auch die Zinsberechnung vereinfacht und übersichtlich dargestellt werden. Der Baurechtszins wird nicht reduziert. 2. Baurechtsverträge 2.1 Baurechtsperimeter Die bisherige Parzelle Nr. 306 mit einer Grundstückfläche von 3 275 m 2 wird in zwei neue Parzellen, Nr. 306 mit 2'117 m² (Hotel Kreuzlingen, Baurechtsnehmer Hotel Kreuzlingen AG) und Nr. 3166 mit 1'158 m² (Villa "Tapeten Sauter", Baurechtsnehmer Dr. Thomas Raible) aufgeteilt (Beilage 3). Der Baurechtsperimeter wird nicht erweitert. Aufgrund der Aufteilung in zwei Parzellen werden neu einige Dienstbarkeiten zwischen den beiden neuen Parzellen notwendig. Diese sind: - Fahr- und Fusswegrecht zu Lasten der Parzelle Nr. 306 (Hotel Kreuzlingen) und zu Gunsten der Parzelle Nr. 3166 (Villa "Tapeten Sauter"), da die Zufahrt zur Villa ausschliesslich über die Parzelle Nr. 306 (Hotel Kreuzlingen) stattfindet. - Dienstbarkeit für Abwasserleitung zu Gunsten Parzelle Nr. 3166 (Villa "Tapeten Sauter") und zu Lasten Parzelle Nr. 306 (Hotel Kreuzlingen), da eine Abwasserleitung von der Parzelle Nr. 3166 über die Parzelle Nr. 306 führt. - Übertragung der nicht benötigten Ausnutzung der Parzelle Nr. 3166 (Villa "Tapeten Sauter") zur Parzelle Nr. 306 (Hotel Kreuzlingen), um das in der ersten Botschaft (Beilage 1, Anhang 1) erwähnte Vorprojekt für einen geplanten Erweiterungsbau realisieren zu können. 2.2 Inhalt Grundsätzliches Ziel bei der Erarbeitung der neuen Baurechtsverträge (Beilagen 4 und 5) war, die bestehenden Bestimmungen und Ansätze in die neuen Verträge zu überführen und wo notwendig in Absprache mit den Baurechtsnehmern Verbesserungen vorzunehmen. Erklärungen zu einzelnen Punkten der Baurechtsverträge:
Seite 3 - II. 1. Art Keine inhaltlichen Änderungen. - II. 2. Umfang Hinweis auf den Baurechtsbereich. Zudem wurde festgehalten, dass die vorhandenen Bauten und Anlagen durch die Baurechtsnehmerin resp. den Baurechtsnehmer erstellt oder umgebaut wurden und somit bereits im Eigentum der Baurechtsnehmer stehen. - II. 3. Inhalt Da in der Zwischenzeit der Hotelneubau realisiert und die Villa "Tapeten Sauter" renoviert wurden, sind hier die Rechte und Pflichten für die bestehenden Bauten und Anlagen festgehalten. Die Errichtung von weiteren Bauten oder Anlagen sowie von baulichen Erweiterungen ist - mit Ausnahme der Hotelanlage gemäss Vorprojekt vom 29. August 2006 (Beilage 1, Anhang 1) - nicht vorgesehen. - II. 4. Dauer / Verlängerung Das Baurecht dauert unverändert 75 Jahre, das heisst bis 31. Dezember 2083. - II. 5. Übertragbarkeit Keine inhaltlichen Änderungen. - II. 6. Aufnahme als Grundstück Keine inhaltlichen Änderungen. - II. 7.1 Ordentlicher Heimfall Der ordentliche Heimfall wurde den aktuellen Musterbestimmungen angepasst und zu Gunsten der Stadt ergänzt. Präzisiert wurde, dass "Mobilien und Einrichtungen, die mit den Bauten und Anlagen nicht fest verbunden sind, ausgenommen sind". Bei der Villa "Tapete Sauter" wird zudem - entgegen der Abmachung im heute gültigen Baurechtsvertrag - die Heimfallsentschädigung um 20 % gekürzt als Ausgleich für die während der Dauer des Baurechts gewährte Reduktion des Baurechtszinses. Beim Baurechtsvertrag Hotel Kreuzlingen AG wurde auf eine solche Reduktion verzichtet, da die Stadt von Beginn an ein grosses Interesse hatte, dass an dieser prominenten Lage am Hafen und in Seenähe ein Hotel betrieben wird. - II. 7.2 Vorzeitiger Heimfall Keine inhaltlichen Änderungen. Ergänzung bzw. Präzisierung mit zusätzlichem Absatz 3. - II. 8. Vorkaufsrecht Im heute gültigen Baurechtsvertrag wurde das gegenseitige Vorkaufsrecht aufgehoben. In den neuen Baurechtsverträgen ist ein gegenseitiges Vorkaufsrecht innert sechs Monaten vorgesehen. - II. 9. Unterbaurecht Keine inhaltlichen Änderungen.
Seite 4 - III. 1. Baurechtszins Höhe / Zahlungsbedingungen Der Baurechtszins im heutigen gültigen Baurechtsvertrag beträgt CHF 6'000 pro Jahr (Hotel und Villa "Tapeten Sauter"). Wenn das Hotel gemäss Vorprojekt erweitert wird oder spätestens ab dem 21. Jahr erhöht sich der Baurechtszins auf CHF 10'000 pro Jahr. Zusätzlich zum vereinbarten Baurechtszins wurden Zahlungen aufgrund der Hotelauslastung festgelegt. Bisher erfolgten jedoch keine zusätzlichen Zahlungen, da die minimale Auslastungsgrenze von 62 % nicht erreicht wurde. Im neuen Baurechtsvertrag mit der Hotel Kreuzlingen AG beträgt der jährliche Baurechtszins CHF 4'200. Wenn das Hotel gemäss Vorprojekt erweitert wird oder spätestens ab dem 1. Januar 2031 erhöht sich der Baurechtszins auf CHF 7'700 pro Jahr. Die zusätzlichen Zahlungen aufgrund der Hotelauslastung wurden beibehalten. Im neuen Baurechtsvertrag mit Dr. Thomas Raible beträgt der jährliche Baurechtszins CHF 2'300. Gesamthaft beträgt der Baurechtszins demnach CHF 6'500 pro Jahr (CHF 500 mehr als bisher), ab dem 1. Januar 2031 bzw. ab Realisierung des Vorprojektes CHF 10'000 pro Jahr. Die Baurechtszinse werden dem Landesindex der Konsumentenpreise angepasst. - III. 2. Sicherungspfandrecht Keine inhaltlichen Änderungen. - IV. 1. Gewährleistung für das Baurechtsgrundstück Dieser Passus wurde aufgrund der aktuellen Musterbestimmungen neu aufgenommen. - IV. 2. Kostentragung sowie Haftung während der Dauer des Baurechts Dieser Passus wurde aufgrund der aktuellen Musterbestimmungen neu aufgenommen. - IV. 3. Unterhaltspflicht Keine inhaltlichen Änderungen. - IV. 4. Kosten des Baurechtsvertrages Im heute gültigen Baurechtsvertrag werden die Grundbuchkosten je zur Hälfte Baurechtsgeber Baurechtsnehmerin resp. Baurechtsnehmer aufgeteilt. In den neuen Baurechtsverträgen tragen die Baurechtsnehmerin resp. der Baurechtsnehmer sämtliche Kosten inkl. Grundbuchgebühren, Vermessungskosten, Eintragungskosten sowie die Kosten für die Vertragserstellung. - IV. 5. Steuern und Abgaben Keine inhaltlichen Änderungen. - IV. 6. Überbindungsklausel Keine inhaltlichen Änderungen.
Seite 5 - IV. 7. BewG Dieser Passus wurde aus rechtlichen Gründen neu in den Baurechtsvertrag Hotel Kreuzlingen AG aufgenommen. - IV. 8. Pfandwechsel Dieser Passus wurde aus rechtlichen Gründen neu in den Baurechtsvertrag Hotel Kreuzlingen AG aufgenommen. - V. 1. Vermittlung Keine inhaltlichen Änderungen. - V. 2. Streitigkeiten Dieser Passus wurde aus rechtlichen Gründen neu in die Baurechtsverträge aufgenommen. - V. 3. Gültigkeitsvorbehalte Keine inhaltlichen Änderungen. Anpassung neue Daten. - V. 4. Grundbucheintrag der Baurechtsverträge Sofort nach Ablauf des fakultativen Referendums. 3. Zusammenfassung Grundsätzlich hat die Stadt keinen Handlungsbedarf, den laufenden Baurechtsvertrag zu löschen und durch zwei separate Baurechtsverträge zu ersetzen. Der Stadtrat möchte jedoch dem Wunsch der Baurechtsnehmerin resp. des Baurechtsnehmers entsprechen und Hand bieten, dass die zwei Objekte Hotel Kreuzlingen und Villa "Tapeten Sauter" über separate Baurechtsverträge verfügen. Während den Verhandlungen zeigte sich zudem, dass eine Trennung in zwei Baurechtsverträge mehr Klarheit und auch eine Vereinfachung der Zinsberechnung Vorteile bringen. Zudem konnten die Verträge in die neue Struktur und Form gebracht und ausserdem zu Gunsten der Stadt verbessert werden. Sehr geehrter Herr Präsident Sehr geehrte Damen und Herren Der Stadtrat beantragt Ihnen, den zwei separaten Baurechtsverträgen mit der Hotel Kreuzlingen AG (Parzelle Nr. 306, Hotel Kreuzlingen) und Dr. Thomas Raible (Parzelle Nr. 3166, Villa "Tapeten Sauter") zuzustimmen.
Seite 6 Kreuzlingen, 30. April 2013 Stadtrat Kreuzlingen Der Stadtammann Der Stadtschreiber Beilagen 1. Botschaft zum bestehenden Baurechtsvertrag vom 10. Oktober 2006 inkl. Anhänge 1 bis 3 2. Unterbaurechtsvertrag 3. Aufteilung Baurechtsgrundstücke 4. Baurechtsvertrag Hotel Kreuzlingen AG 5. Baurechtsvertrag Dr. Thomas Raible
Öffentliche Beurkundung über Unterbaurechtsvertrag (Baurecht an Baurecht) Zwischen der Hotel Kreuzlingen AG, mit Sitz in 8280 Kreuzlingen, Seestr. 50 (Handelsregisternummer: CH-440.3.020.152-2) vertreten durch die Kollektivzeichnungsberechtigten Thomas Raible, Jona und Urs Raible, Romanshorn - als Eigentümerin des Baurechtsgrundstücks Nr. D28 Grundbuch Kreuzlingen - und Thomas Raible, geboren 30.12.1951, verheiratet, von Amriswil, Rebweg 4, 8645 Jona, Güterstand: Errungenschaftsbeteiligung - als Unterbaurechtsberechtigter - wird hiermit folgender Baurechtsvertrag abgeschlossen: I. Baurechtsbelastetes Grundstück Grundbuch Kreuzlingen Selbständiges und dauerndes Recht Nr. D28 zulasten Nr. 306 Baurecht für einen Hotelbetrieb bis 13.05.2083
- 2 - Erwerbstitel Begründung Baurecht 14.05.2008 Beleg 625 Anmerkungen Keine Vormerkungen 1902 Persönliches Recht: Vereinbarung betreffend Heimfallentschädigung 14.05.2008 Beleg 625 1903 Persönliches Recht: Aufhebung der gesetzlichen Vorkaufsrechte des Baurechtsnehmers und des Baurechtsgebers 14.05.2008 Beleg 625 Dienstbarkeiten und Grundlasten Keine Grundpfandrechte Pfandstelle 1 Fr. 4'050'000.-- Franken vier null fünf null null null null 00/100 Namenschuldbrief Nr. 25789 Gläubiger: Raiffeisenbank Tägerwilen, Tägerwilen Höchstzinsfuss 10 % 09.09.2008 Beleg 1206 Pfandstelle 2 Fr. 1'300'000.-- Franken eins drei null null null null null 00/100 Namenschuldbrief Nr. 25790 Gläubiger: Raiffeisenbank Tägerwilen, Tägerwilen Aktuelle Gläubigerin: SGH Schweiz. Gesellschaft für Hotelkredit, Zürich Höchstzinsfuss 10 % 09.09.2008 Beleg 1207 Das neu zu bildende Unterbaurechtsgrundstück (Nr. D7260) ist mit Bewilligung der Grundpfandgläubiger diesen Schuldbriefen im Range vorzustellen.
- 3 - II. Stammgrundstück zu Nr. D28 Grundbuch Kreuzlingen Eigentümerin: Stadt Kreuzlingen, 8280 Kreuzlingen Grundbuch Kreuzlingen Liegenschaft Nr. 306 Plan Nr. 12, Kreuzlingen 3'275 m² Wohnhaus Vers.Nr. 39.5.148, Seestrasse 50a [133 m²] Hotel Vers.Nr. 39.5.184, Seestrasse 50 [627 m²] Gartenanlage [1'775 m²], übrige humusierte Fläche [15 m²], übrige befestigte Fläche [709 m²], Trottoir [16 m²] Erwerbstitel Kauf 07.12.1972 Beleg 667 Kauf 01.10.1999 Beleg 1046 Kauf 10.04.2006 Beleg 526 Kauf 11.10.2006 Beleg 1308 Anmerkungen 3637 Oeffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung im Sinne von 23 NHG TG 03.05.2002 Beleg 389 4938 Auflagen im Baubewilligungsverfahren 04.10.2007 Beleg 1276 Vormerkungen 1902 Persönliches Recht: Vereinbarung betreffend Heimfallentschädigung 14.05.2008 Beleg 625 1903 Persönliches Recht: Aufhebung der gesetzlichen Vorkaufsrechte des Baurechtsnehmers und des Baurechtsgebers 14.05.2008 Beleg 625
- 4 - Dienstbarkeiten und Grundlasten 1325 Recht: Durchleitungsrecht für eine Abwasserleitung zulasten Nr. 222 17.12.1920 Beleg SP 325 2657 Last: Pflanzungsbeschränkung zugunsten Nr. 2826 18.09.1946 Beleg 375 2680 Last: Pflanzungsbeschränkung zugunsten Nr. 2826 04.03.1946 Beleg 76 20.02.1997 Beleg 149 17001 Last: Selbständiges und dauerndes Recht Baurecht für einen Hotelbetrieb Frist bis: 13.05.2083 verselbständigt als Grundstück Nr. D28 14.05.2008 Beleg 625 Grundpfandrechte Keine III. Baurecht 1. Art Gestützt auf die interne Vereinbarung von Thomas und Urs Raible betreffend Übernahme der Liegenschaft Villa Tapeten Sauter durch Thomas Raible (inklusive Renovationspflicht und Anspruch auf Leistungen der Denkmalpflege) anlässlich der Begründung des Baurechts betreffend Hotelanlage mit der Stadt Kreuzlingen räumt die Hotel Kreuzlingen AG als Eigentümerin des Baurechtsgrundstücks Nr. D28 Grundbuch Kreuzlingen Thomas Raible, Jona ein selbständiges und dauerndes Unterbaurecht nach Massgabe der Art. 675 und 779 ff. ZGB sowie nachfolgender Bestimmungen ein. 2. Umfang Der Umfang und die Begrenzung der mit dem Unterbaurecht belasteten Teilfläche der Liegenschaft Nr. 306 Grundbuch Kreuzlingen bzw. des Baurechtsgrundstücks Nr. D28 Grundbuch Kreuzlingen im Ausmass von 1 158 m² sind in der beiliegenden Mutationsurkunde Nr. 2577 ersichtlich. Diese gilt als integrierender Bestandteil dieses Vertrages.
- 5-3. Inhalt Der Unterbaurechtsberechtigte hat das Recht, auf der Teilfläche des Grundstücks Nr. D28 Grundbuch Kreuzlingen (welches eine Teilfläche der Liegenschaft Nr. 306 Grundbuch Kreuzlingen ist) im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen folgende Baute beizubehalten: - Wohnhaus Vers.Nr. 39.5.148, Seestrasse 50a (Villa Tapeten Sauter ) Der Unterbaurechtsberechtigte darf die unüberbaut bleibenden Teile des Unterbaurechtsgrundstückes im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften nutzen. 4. Dauer / Verlängerung Das Unterbaurecht dauert bis zum 13. Mai 2083 (Dauer des Baurechtes Nr. D28). Die obligatorischen Bindungen beginnen mit dem Grundbucheintrag dieses Vertrages. Beide Parteien erklären, dass eine Verlängerung des Unterbaurechts einem Heimfall vorziehen. Dieser Erklärung kommt im Sinne von Art. 779 I ZGB keine verbindliche Wirkung zu. Spätestens 5 Jahre vor Ablauf der Baurechtsdauer treten die Parteien in Verhandlung über eine allfällige Verlängerung des Unterbaurechtes. 5. Übertragbarkeit Das Unterbaurecht ist übertragbar und vererblich. Der Unterbaurechtsberechtigte ist verpflichtet, vor einer allfälligen Übertragung des Unterbaurechts auf einen Dritten die Zustimmungen der jeweiligen Eigentümer des Grundstücks Nr. D28 und der Liegenschaft Nr. 306 Grundbuch Kreuzlingen einzuholen. Diese dürfen nur verweigert werden, falls der Rechtsnachfolger nicht ausreichend Gewähr dafür bietet, die Anlage im Sinne dieses Unterbaurechtsvertrages weiterzuführen oder andere überwiegende schützenswerte Interessen der belasteten Eigentümer dagegen sprechen. Der Unterbaurechtsberechtigte verpflichtet sich, sämtliche von ihm übernommenen Verpflichtungen seinem Rechtsnachfolger (mit der Verpflichtung der Weiterüberbindung) zu überbinden. 6. Aufnahme als Grundstück ins Grundbuch / Belastung Dieses Unterbaurecht ist als selbständiges und dauerndes Unterbaurecht im Sinne von Art. 675 und 779 ZGB sowie Art. 943 ZGB unter Grundstück Nr. D 7260 in das Grundbuch Kreuzlingen aufzunehmen. Als solches darf das Unterbaurecht mit Dienstbarkeiten und Grundpfandrechten belastet werden.
- 6-7. Ordentlicher Heimfall Sofern keine Verlängerung des Unterbaurechts erfolgt, fallen die Bauwerke mit Ablauf der Vertragsdauer der Eigentümerin des Grundstückes Nr. D28 Grundbuch Kreuzlingen heim und werden Bestandteil des Grundstückes. Die Eigentümerin des Grundstücks Nr. D28 Grundbuch Kreuzlingen hat dem Unterbaurechtsberechtigten für die heimfallenden Bauwerke eine angemessene Entschädigung gemäss Art. 779 d ZGB zu entrichten. Im Sinne von Art. 779 e ZGB vereinbaren die Parteien, dass die Höhe der Entschädigung durch zwei einvernehmlich zu bestimmende, unabhängige, fachkundige Liegenschaftenschätzer, die mit der Schätzung von Hotelbauten vertraut sind, festgesetzt wird. Können sich die beiden Schätzer nicht auf eine Entschädigung einigen, so ist der Durchschnitt der beiden Schätzungswerte als Entschädigung massgeblich. Diese Vereinbarung über die Höhe der Festsetzung der Entschädigung ist gemäss Art. 779 e ZGB im Grundbuch vorzumerken. 8. Vorzeitiger Heimfall Falls der Unterbaurechtsberechtigte in grober Weise sein dingliches Recht nach schriftlicher Ermahnung weiterhin überschreitet oder seine vertraglichen Verpflichtungen verletzen, so kann die Eigentümerin des Grundstücks Nr. D28 Grundbuch Kreuzlingen den vorzeitigen Heimfall herbeiführen, indem sie die Übertragung des Unterbaurechts mit allen Rechten und Pflichten gemäss Art. 779 g ZGB auf sich selber verlangt. Dabei ist die Entschädigung für die heimfallenden Bauwerke gemäss Ziffer 7 dieser Vereinbarung festzulegen. Die Entschädigung kann aufgrund eines grob schuldhaften Verhaltens des Unterbaurechtsberechtigten bis maximal 40 % reduziert werden. 9. Baurechtszins Es ist kein Baurechtszins geschuldet. 10. Vorkaufsrechte Den Parteien ist bekannt, dass gemäss Art. 682 Abs. 2 ZGB für die Eigentümerin des Grundstücks Nr. D28 Grundbuch Kreuzlingen am selbständigen und dauernden Unterbaurecht als auch für den Unterbaurechtsberechtigten am unterbaurechtsbelasteten Grundstück ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu den gleichen Bedingungen besteht, wie sie mit dem Drittkäufer vereinbart wurde. Dieses Vorkaufsrecht wird gegenseitig aufgehoben. Diese Aufhebung des gesetzlichen Vorkaufrechts ist im Grundbuch vorzumerken.
- 7 - IV. Weitere Vertragsbestimmungen 1. Unterhaltspflicht Der Unterbaurechtsberechtigte ist einerseits verpflichtet, sämtliche aufgelaufenen Kosten der Planung und der Renovation gemäss separat erstellter Bauabrechnung inklusive Kostenüberschreitungen für die Villa Tapeten Sauter zu übernehmen und ist andererseits berechtigt, sämtliche Leistungen der kantonalen Denkmalpflege und der davon abgeleiteten Leistungen der Gemeinde zu beanspruchen. Es stehen dem Unterbaurechtsberechtigten auch sämtliche Garantien und Sach- wie Rechtsgewährleistungsansprüche gegenüber Architekturbüro und Bauhandwerker direkt zur Geltendmachung mit Nutzen und Gefahr zu. Es sind dem Unterbaurechtsberechtigten sämtliche Plan- und Baunterlagen zur Verfügung zu stellen. Der Unterbaurechtsberechtigte ist verpflichtet, das Unterbaurechtsgrundstück und die darauf befindlichen Bauten und Anlagen den hohen Anforderungen der prominenten Lage entsprechend zu unterhalten und alle behördlichen Vorschriften jederzeit zu erfüllen. 2. Rechtsnachfolge Die Parteien sind verpflichtet, jedem ihrer Rechtsnachfolger sämtliche Rechte und Pflichten dieses Vertrages zu überbinden, einschliesslich dieser Überbindungsklausel. 3. Kostentragung Die Gebühren des Grundbuchamtes für die Beurkundung dieses Vertrages und für die erforderlichen Eintragungen im Grundbuch bezahlen die Parteien je zur Hälfte. Die Vermessungskosten übernimmt die unterbaurechtsbelastete Eigentümerin. 4. Steuern und Abgaben Die öffentlich rechtlichen Abgaben und Steuern für das Unterbaurechtsgrundstück gehen ab Grundbucheintrag des Baurechts zulasten des Unterbaurechtsberechtigten. Die Parteien rechnen betreffend Steuern, öffentlich rechtlicher Abgaben und Versicherungen ausseramtlich und ohne Zutun des Grundbuchamtes ab 5. Vermittlung Sollten sich aus Anwendung und Vollzug dieses Unterbaurechtsvertrages und damit im Zusammenhang stehender Zusatzvereinbarungen zwischen den Parteien irgendwelche Uneinigkeiten ergeben, so ist vor Betretung des Rechtswegs ein neutraler und fachkundiger Vermittler zur einvernehmlichen Bereinigung beizuziehen. Die Parteien verpflichten sich, an einer solchen Vermittlung teilzunehmen.
- 8-6. Gültigkeitsvorbehalte Der Stadtrat von Kreuzlingen hat diesem Rechtsgeschäft mit Beschluss Nr.. vom. seine unwiderrufliche Zustimmung erteilt. 7. Grundbucheintrag des Unterbaurechtsvertrages Der Grundbucheintrag dieses Unterbaurechtsvertrages erfolgt per sofort und mit Wirkung ab dem 1. April 2009.
Öffentliche Beurkundung über Baurechtsvertrag Zwischen der Stadt Kreuzlingen, 8280 Kreuzlingen vertreten durch Andreas Netzle, Stadtammann und Thomas Niederberger, Stadtschreiber - als Grundeigentümerin und Baurechtsgeberin - und der Hotel Kreuzlingen AG, mit Sitz in 8280 Kreuzlingen, Seestrasse 50 (UID: Nr. CHE-113.645.655) vertreten durch die Kollektivzeichnungsberechtigten Dr. Thomas Raible, Jona und Urs Raible, Romanshorn - als Baurechtsnehmerin - wird folgender Baurechtsvertrag abgeschlossen:
Seite 2 I. Baurechtsbelastetes Grundstück Grundbuch Kreuzlingen Liegenschaft Nr. 306 Plan Nr. 12, Kreuzlingen und Mutation Nr. * 2'117 m² Hotel Tiefgarage Vers.Nr. 39.5.184, Seestrasse 50 Gartenanlage Erwerbstitel Kauf 07.12.1972 Beleg 667 Kauf 01.10.1999 Beleg 1046 Kauf 10.04.2006 Beleg 526 Kauf 11.10.2006 Beleg 1308 Anmerkungen 4938 Auflagen im Baubewilligungsverfahren 04.10.2007 Beleg 1276 Vormerkungen Keine Dienstbarkeiten und Grundlasten 1325 Recht: Durchleitungsrecht für eine Abwasserleitung zulasten Nr. 222 17.12.1920 Beleg SP 325 2680 Last: Pflanzungsbeschränkung zugunsten Nr. 2826 04.03.1946 Beleg 76 20.02.1997 Beleg 149 2657 Last: Pflanzungsbeschränkung zugunsten Nr. 2826 18.09.1946 Beleg 375
Seite 3 Grundpfandrechte Keine Den Vertretern der Baurechtsnehmerin ist der Inhalt der vorstehenden Eintragungen bekannt. Sie verzichten auf die Bekanntgabe des vollen Wortlautes in dieser Urkunde. - - - II. Baurechtsbestimmungen 1. Art Die Stadt Kreuzlingen, als Grundeigentümerin und Baurechtsgeberin, räumt zugunsten der Baurechtsnehmerin und zulasten ihrer Liegenschaft Nr. 306, im Grundbuch Kreuzlingen ein selbständiges und dauerndes Baurecht nach Massgabe der Art. 675 und 779 ff ZGB sowie der nachfolgenden Bestimmungen ein. 2. Umfang Das Baurecht umfasst die gesamte Liegenschaft Nr. 306 Grundbuch Kreuzlingen. Alle auf der Liegenschaft Nr. 306 bereits vorhandenen Bauten und Anlagen wurden durch die Baurechtsnehmerin auf eigene Rechnung erstellt und stehen somit bereits im Eigentum der Baurechtsnehmerin. 3. Inhalt Die Baurechtsnehmerin hat das Recht und die Pflicht, die auf dem Grundstück bestehenden Bauten und Anlagen sowie das mit dem Baurecht belastete, nicht überbaute Terrain während der ganzen Baurechtsdauer beizubehalten, gut zu unterhalten und als Hotelanlage zu nutzen. Die Errichtung von weiteren Bauten oder Anlagen sowie von baulichen Erweiterungen ist mit Ausnahme der Hotelanlage gemäss Vorprojekt vom 29. August 2006 (vgl. Beilage 1) - nicht vorgesehen. Die Grundeigentümerin ist berechtigt, die Bauten, Einrichtungen und Anlagen auf dem Baurechtsgrundstück zu Kontrollzwecken zu betreten, sofern Anzeichen bestehen, dass die Bauberechtigte ihren Unterhaltspflichten nicht nachkommt.
Seite 4 Alle baulichen Vorkehren und Veränderungen, wie auch Nutzungsänderungen bedürfen der vorgängigen Zustimmung der Baurechtsgeberin. Die Zustimmung ist nur zu erteilen, wenn das Vorhaben dem Sinn und Zweck des vorliegenden Baurechts entspricht und keine überwiegenden schützenswerten Interessen der Grundeigentümerin entgegenstehen. Die Erteilung einer Baubewilligung sowie weiterer öffentlich-rechtlicher Bewilligungen durch die Stadt Kreuzlingen ersetzt diese Zustimmung nicht; umgekehrt gibt diese Zustimmung keinen Rechtsanspruch auf die Erteilung einer Baubewilligung oder weiterer öffentlich-rechtlicher Bewilligungen. 4. Dauer / Verlängerung Das Baurecht beginnt mit der Eintragung im Grundbuch und dauert bis 31. Dezember 2083. Die obligatorischen Verpflichtungen, insbesondere die Pflicht zur Zinszahlung, beginnen mit dem Grundbucheintrag dieses Vertrages. Beide Parteien erklären, dass sie eine Verlängerung des Baurechts einem Heimfall vorziehen. Dieser Erklärung kommt im Sinne von Art. 779l ZGB keine verbindliche Wirkung zu. Spätestens 5 Jahre vor Ablauf der Baurechtsdauer treten die Parteien in Verhandlungen über eine allfällige Verlängerung des Baurechts. 5. Übertragbarkeit Das Baurecht ist übertragbar und vererblich. Bei der Übertragung des Baurechts gehen alle dinglichen und realobligationenrechtlichen Rechte und Pflichten aus diesem Vertrag (mit allfälligen späteren Änderungen oder Ergänzungen) auf den Erwerber über. Die Baurechtsnehmerin ist verpflichtet, vor einer allfälligen Übertragung des Baurechts auf einen Dritten die Zustimmung der Grundeigentümerin einzuholen. Die Zustimmung ist zu erteilen, wenn - der Erwerber des Baurechts sämtliche Verpflichtungen des bisherigen Baurechtnehmers zu übernehmen bereit und auch dazu in der Lage ist, - der Erwerber ausreichend Gewähr dafür bietet, die Anlage im Sinne dieses Baurechtsvertrages weiterzuführen, - keine anderen wichtigen Interessen der Baurechtsgeberin dagegen sprechen. Vorbehalten bleibt weiter das Vorkaufsrecht der Grundeigentümerin gemäss Ziff. II. 8. Die Baurechtsnehmerin verpflichtet sich, sämtliche von ihr übernommenen Verpflichtungen ihrem Rechtsnachfolger (mit der Verpflichtung der Weiterüberbindung) zu überbinden.
Seite 5 6. Aufnahme als Grundstück / Belastung Dieses Baurecht ist als selbständiges und dauerndes Baurecht im Sinne von Art. 675 und 779 ZGB und Art. 943 ZGB als Grundstück Nr. D8375 in das Grundbuch Kreuzlingen aufzunehmen. Auf dem baurechtsbelasteten Grundstück ist es als Dienstbarkeit wie folgt einzutragen: (Last) Selbständiges und dauerndes Baurecht für eine Hotelanlage bis zum 31. Dezember 2083. 7. Beendigung des Baurechts / Heimfall Das Baurecht kann durch Zeitablauf (Art. 779c ZGB; vgl. Ziff. 4 hiervor) oder durch vorzeitigen Heimfall (Art. 779f ZGB) untergehen. 7.1 Ordentlicher Heimfall Sofern keine Verlängerung des Baurechts erfolgt, gehen nach Ablauf der Baurechtsdauer sämtliche auf dem Baurechtsgrundstück vorhandenen Bauten und Anlagen ins Eigentum der Baurechtsgeberin über. Ausgenommen sind Mobilien und Einrichtungen, die mit den Bauten und Anlagen nicht fest verbunden sind. Für die heimfallenden Bauten und Anlagen hat die Grundeigentümerin der Baurechtsnehmerin eine Entschädigung in Höhe des dannzumaligen Zustandswertes zu leisten. Dieser Zustandswert hat dem Alter und dem Zustand der Bauten und Anlagen sowie der Zeitgemässheit der Bauweise im Zeitpunkt des Heimfalls Rechnung zu tragen sowie deren weitere Verwendungsmöglichkeiten (Rendite und Verkäuflichkeit derartiger Bauten und Anlagen als Hotel oder für eine andere Nutzung) und ihre voraussichtliche wirtschaftliche Lebensdauer zu berücksichtigen. Die Parteien vereinbaren, dass die Höhe der Entschädigung durch zwei einvernehmlich zu bestimmende, unabhängige, fachkundige Liegenschaftenschätzer, die mit der Schätzung von Hotelbauten vertraut sind, festgesetzt wird. Können sich die beiden Schätzer nicht auf eine Entschädigung einigen, so ist der Durchschnitt der beiden Schätzungswerte als Entschädigung massgeblich. Die Kosten der Schätzungen gehen je zur Hälfte zu Lasten der Grundeigentümerin und der Baurechtsnehmerin. Diese Vereinbarungen über die Höhe und die Festsetzung der Entschädigung sind im Grundbuch vorzumerken (Art. 779a und 779b Abs. 2 ZGB). 7.2 Vorzeitiger Heimfall Wenn die Baurechtsnehmerin das Baurecht in grober Weise überschreitet oder ihre vertraglichen Verpflichtungen anderweitig verletzt, kann die Grundeigentümerin nach vorgängiger schriftlicher Mahnung und Androhung den vorzeitigen Heimfall herbeiführen, indem sie die Übertragung des Baurechts mit allen Rechten und Pflichten gemäss Art. 779f ZGB auf sich selber verlangt.
Seite 6 Die Entschädigung für die heimfallenden Bauten und Anlagen ist gemäss Ziffer 7.1 dieser Vereinbarung festzulegen. Die Entschädigung kann dabei aufgrund eines grob schuldhaften Verhaltens der Baurechtnehmerin auf 40 % des nach Ziffer 7.1 festgesetzten Wertes reduziert werden. Aus dieser beim vorzeitigen Heimfall geschuldeten Entschädigung sind in erster Linie die Grundpfandgläubiger zu befriedigen. Zudem kann die Baurechtsgeberin allfällige Guthaben mit dieser Entschädigung verrechnen. Die Baurechtsnehmerin hat nur Anspruch auf den Überrest. 8. Vorkaufsrecht Es gilt die gesetzliche Regelung gemäss Art. 682 Abs. 2 ZGB (gegenseitiges Vorkaufsrecht). Die Frist zur Geltendmachung des Vorkaufsrechts beträgt in Abweichung von Art. 216e OR sechs Monate. Die Frist beginnt mit Kenntnis von Abschluss und Inhalt des Kaufvertrages. Diese Änderung ist im Grundbuch vorzumerken (Art. 779b Abs. 2 ZGB). 9. Unterbaurecht Es ist der Baurechtsnehmerin untersagt, Teil des Baurechtes (insbesondere auch Hotelappartements, Hotelwohnungen) im Sinne eines Unterbaurechts (Art. 655 und Art. 943 in Verbindung mit Art. 779 ff. ZGB) an Dritte käuflich bzw. mittels Übertragung von Aktien/Beteiligungsrechten o.ä. zu übertragen. III. Baurechtszins 1. Höhe / Zahlungsbedingungen Die Baurechtsnehmerin entrichtet der Grundeigentümerin während der gesamten Baurechtsdauer einen jährlichen Baurechtszins, zahlbar jeweils per Ende Jahr. Ein nicht volles Kalenderjahr wird pro rata temporis abgerechnet. Der Baurechtszins beträgt für die Jahre 2013 bis und mit dem Jahr 2030 CHF 4'200 pro Jahr anstelle eines dem aktuellen Verkehrswert entsprechenden Baurechtszinses von CHF 25'404. Wird die Hotelanalge gemäss Vorprojekt vom 29. August 2006 (vgl. Beilage 1) erweitert, erhöht sich der Baurechtszins ab der Inbetriebnahme der Erweiterung auf jährlich CHF 7 700. Ab dem 1. Januar 2031 beträgt der Baurechtszins CHF 7 700, unabhängig davon, ob die Erweiterung erfolgt ist oder nicht. Der weitgehende Erlass des Baurechtszinses erfolgt im Sinne einer finanziellen Unterstützung für die Entwicklung des Seeufergebietes und der Förderung eines ausreichenden Angebots an Hotelzimmern mit sinnvoller Einrichtung.
Seite 7 Zusätzlich zum vorstehenden vereinbarten Baurechtszins haben die Baurechtsberechtigten aufgrund der statistisch erfassten Zimmerbelegung der Hotelanlage (Jahresdurchschnitt des Vorjahres) jährliche Zahlungen zu erbringen: 62 % - 64 % CHF 2 000 65 % - 67 % CHF 5 000 68 % - 71 % CHF 8 000 Über 72 % CHF 13 000 Dieser Zuschlag wird ab dem Geschäftsjahr, in dem der Baurechtsvertrag beurkundet wurde, ermittelt und von der Baurechtsgeberin in Rechnung gestellt. Wird der Baurechtsvertrag während des laufenden Jahres beurkundet, wird pro rata nach Monaten abgerechnet. Der Baurechtszins wird jährlich aufgrund des Landesindexes der Konsumentenpreise angepasst. Die Anpassung erfolgt jeweils auf Beginn des Kalenderjahres. Massgebend ist der Indexstand des Monats Oktober des vorangegangenen Jahres. Die erste Anpassung erfolgt auf den 1. Januar 2021. Der Baurechtszins von CHF 4 200 basiert auf dem Indexstand Oktober 2012 (Basis 2010=100). 2. Sicherungspfandrecht Die Grundeigentümerin hat Anspruch auf Errichtung eines Pfandrechts, an dem in das Grundbuch aufgenommenen Baurecht im Höchstbetrag von drei jährlichen Baurechtszinsen. Die Grundeigentümerin verzichtet vorläufig auf die Eintragung eines Pfandrechtes. Gemäss Art. 779k ZGB kann das Pfandrecht jederzeit eingetragen werden, solange das Baurecht besteht. IV. Weitere Bestimmungen 1. Gewährleistung für das Baurechtsgrundstück Die Übernahme des Baurechtsgrundstücks (inklusive der bestehenden Bauten und Anlagen) erfolgt im heutigen Zustand; die Baurechtsberechtigte bestätigt, das Grundstück und die bestehenden Liegenschaften eingehend besichtigt und geprüft zu haben. Die Parteien schliessen jegliche Rechts- und Sachgewährleistungspflicht der Grundeigentümerin aus. Dies gilt insbesondere aber nicht abschliessend - auch für die Qualität des Baugrundes, für die Eignung des Baugrundes für die von der Baurechtsnehmerin beabsichtigte Nutzung sowie für Fläche und Mass. Bezüglich Sachmängel bedeutet dies insbesondere, aber wiederum nicht abschliessend, dass die Grundeigentümerin weder für offene noch für verdeckte Mängel haftet, auch wenn diese erheblich oder unerwartet sind. Die Parteien schliessen zudem alle weiteren Haftungsansprüche und Rechtsbehelfe der Baurechtsnehmerin für Rechtsmängel und Sachmängel aus. Die Baurechtsnehmerin erklärt, von der Urkundsperson auf die Bedeutung und Tragweite dieser Bestimmung aufmerksam gemacht worden zu sein.
Seite 8 2. Kostentragung sowie Haftung während der Dauer des Baurechts Die Baurechtsnehmerin hat alle aus dem Bestand der Bauten und Anlagen sowie des Baurechtsgrundstücks sich ergebenden öffentlich-rechtlichen und privatrechtlichen Verpflichtungen, insbesondere aus Art. 684 ZGB und Art. 58 OR, zu übernehmen und haftet für alle Schäden, die mit der Ausübung des Baurechts in Zusammenhang stehen. Sollte die Baurechtsgeberin für Verpflichtungen der Baurechtsnehmerin direkt belangt oder für Schäden, die durch die Ausübung des Baurechts entstehen, in Anspruch genommen werden, so hat die Baurechtsnehmerin die Baurechtsgeberin dafür auf erste Aufforderung hin schadlos zu halten. Die Baurechtsnehmerin ist verpflichtet, sich gegen alle Haftungsrisiken stets angemessen zu versichern. Die Baurechtsnehmerin hat der Baurechtsgeberin auf Verlangen jederzeit eine Kopie der entsprechenden Versicherungsunterlagen inklusive Nachweis der Prämienzahlung zu übergeben. 3. Unterhaltspflicht Die Baurechtsnehmerin ist verpflichtet, das Baurechtsgrundstück und die darauf befindlichen Bauten und Anlagen stets den hohen Anforderungen der prominenten Lage am Hafen bzw. am See entsprechend gut zu unterhalten und alle behördlichen Vorschriften jederzeit zu erfüllen. 4. Kosten des Baurechtsvertrages Die Kosten für die Erstellung des Baurechtsvertrages sowie sämtliche Grundbuchund weiteren Gebühren und Kosten (inkl. Vermessungskosten, Eintragungskosten usw.), die für die Errichtung und Eintragung dieses Baurechts anfallen, trägt ausschliesslich die Baurechtsnehmerin. 5. Steuern und Abgaben Sämtliche öffentlich-rechtlichen Abgaben, Gebühren, Beiträge und Steuern, welche Grund- und Hauseigentümern auferlegte werden, gehen ab Grundbucheintrag des Baurechts zu Lasten der Baurechtsnehmerin. Dies betrifft insbesondere, aber nicht abschliessend, die Liegenschaftensteuer für die Bauten, Beiträge und Gebühren an Erschliessungsanlagen wie Strassen, Kanalisation etc., nicht aber Einkommens-, Vermögens- und Liegenschaftensteuer für das Grundstück selbst. 6. Überbindungsklausel Die Baurechtsnehmerin verpflichtet sich, sämtliche von ihr übernommene Verpflichtungen allfälligen Rechtsnachfolgern zu überbinden, einschliesslich dieser Überbindungsklausel.
Seite 9 7. BewG Die Vertreter der Baurechtsnehmerin erklären hiermit gegenüber der Urkundsperson ausdrücklich, dass sich das gesamte Aktienpaket der Erwerberin im Besitze von Schweizern befindet. Auf ein Bewilligungsverfahren gemäss dem Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) kann somit verzichtet werden. Die Vertreter der Erwerberin sind auf die Strafbestimmungen gemäss Art. 28 ff. BewG aufmerksam gemacht worden. 8. Pfandwechsel Das ursprüngliche Baurechtsgrundstück Nr. D28 wurde im vorgehenden Beleg (Löschung Baurecht) mit der Bewilligung der jeweiligen Grundpfandgläubigerin aus der Pfandhaft der darauf haftenden Schuldbriefe an Pfandstelle 1 und 2 entlassen. Das neu gebildete Baurechtsgrundstück Nr. D8375 ist nun als Pfandzusatz in diese beiden Pfandrechte aufzunehmen. V. Rechtspflege / Übergangs- und Schlussbestimmungen 1. Vermittlung Sollten sich aus Anwendung und Vollzug dieses Baurechtsvertrages und damit im Zusammenhang stehender Zusatzvereinbarungen zwischen den Parteien irgendwelche Uneinigkeiten ergeben, so ist vor Betretung des Rechtswegs ein neutraler und fachkundiger Vermittler zur einvernehmlichen Bereinigung beizuziehen. Die Parteien verpflichten sich, an einer solchen Vermittlung teilzunehmen. 2. Streitigkeiten Gerichtsstand für sämtliche Streitigkeiten aus dem vorliegenden Vertrag bilden die ordentlichen Zivilgerichtsinstanzen zuständig für Kreuzlingen. Anwendbar ist schweizerisches Recht. 3. Gültigkeitsvorbehalte Diesem Rechtsgeschäft hat der Stadtrat am und der Gemeinderat gemäss Art 32 lit. e und Fristablauf gemäss Art. 33 Abs. 1 der Gemeindeordnung vom 15.12.1988 (fakultatives Referendum) am zugestimmt. 4. Grundbucheintrag des Baurechtsvertrages Der Grundbucheintrag dieses Baurechtsvertrages hat sofort zu erfolgen.
Öffentliche Beurkundung über Baurechtsvertrag Zwischen der Stadt Kreuzlingen, 8280 Kreuzlingen vertreten durch Andreas Netzle, Stadtammann und Thomas Niederberger, Stadtschreiber - als Grundeigentümerin und Baurechtsgeberin - und Dr. Thomas Raible, geboren 30.12.1951, verheiratet, von Amriswil, Rebweg 4, 8645 Jona, Güterstand: Errungenschaftsbeteiligung - als Baurechtsnehmer - wird folgender Baurechtsvertrag abgeschlossen:
Seite 2 Grundbuch Kreuzlingen Liegenschaft Nr. 3166 Plan Nr. 12, Kreuzlingen und Mutation Nr. * 1'158 m² Wohnhaus "Villa - Tapeten Sauter" Vers.Nr. 39.5.148, Seestr. 50a Gartenanlage Erwerbstitel Kauf 07.12.1972 Beleg 667 Kauf 01.10.1999 Beleg 1046 Kauf 10.04.2006 Beleg 526 Kauf 11.10.2006 Beleg 1308 Anmerkungen 3637 Oeffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung im Sinne von 23 NHG TG 03.05.2002 Beleg 389 4938 Auflagen im Baubewilligungsverfahren 04.10.2007 Beleg 1276 Vormerkungen Keine Dienstbarkeiten und Grundlasten 1325 Recht: Durchleitungsrecht für eine Abwasserleitung zulasten Nr. 222 17.12.1920 Beleg SP 325 2680 Last: Pflanzungsbeschränkung zugunsten Nr. 2826 04.03.1946 Beleg 76 20.02.1997 Beleg 149
Seite 3 2657 Last: Pflanzungsbeschränkung zugunsten Nr. 2826 18.09.1946 Beleg 375 Grundpfandrechte Keine Dem Baurechtsnehmer ist der Inhalt der vorstehenden Eintragungen bekannt. Er verzichtet auf die Bekanntgabe des vollen Wortlautes in dieser Urkunde. - - - II. Baurechtsbestimmungen 1. Art Die Stadt Kreuzlingen, als Grundeigentümerin und Baurechtsgeberin, räumt zugunsten des Baurechtsnehmers und zulasten ihrer Liegenschaft Nr. 3166, im Grundbuch Kreuzlingen ein selbständiges und dauerndes Baurecht nach Massgabe der Art. 675 und 779 ff ZGB sowie der nachfolgenden Bestimmungen ein. 2. Umfang Das Baurecht umfasst die gesamte Liegenschaft Nr. 3166 Grundbuch Kreuzlingen. Alle auf der Liegenschaft Nr. 3166 vorhandenen Bauten und Anlagen wurden durch den Baurechtsnehmer bereits erworben und umgebaut. Sie stehen somit bereits im Eigentum des Baurechtsnehmers.
Seite 4 3. Inhalt Der Baurechtsnehmer hat das Recht und die Pflicht, die auf dem Grundstück bestehenden Bauten und Anlagen sowie das mit dem Baurecht belastete, nicht überbaute Terrain während der ganzen Baurechtsdauer beizubehalten, gut und nach denkmalpflegerischen Grundsätzen zu unterhalten und zu nutzen. Die Errichtung von weiteren Bauten oder eine bauliche Erweiterungen ist nicht vorgesehen. Die Grundeigentümerin ist berechtigt, die Bauten, Einrichtungen und Anlagen auf dem Baurechtsgrundstück zu Kontrollzwecken zu betreten, sofern Anzeichen bestehen, dass die Bauberechtigte ihren Unterhaltspflichten nicht nachkommt. Alle baulichen Vorkehren und Veränderungen, wie auch Nutzungsänderungen bedürfen der vorgängigen Zustimmung der Baurechtsgeberin. Die Zustimmung ist nur zu erteilen, wenn das Vorhaben dem Sinn und Zweck des vorliegenden Baurechts entspricht und keine überwiegenden schützenswerten Interessen der Grundeigentümerin entgegenstehen. Die Erteilung einer Baubewilligung sowie weiterer öffentlich-rechtlicher Bewilligungen durch die Stadt Kreuzlingen ersetzt diese Zustimmung nicht; umgekehrt gibt diese Zustimmung keinen Rechtsanspruch auf die Erteilung einer Baubewilligung oder weiterer öffentlich-rechtlicher Bewilligungen. 4. Dauer / Verlängerung Das Baurecht beginnt mit der Eintragung im Grundbuch und dauert bis 31. Dezember 2083. Die obligatorischen Verpflichtungen, insbesondere die Pflicht zur Zinszahlung, beginnen mit dem Grundbucheintrag dieses Vertrages. Beide Parteien erklären, dass sie eine Verlängerung des Baurechts einem Heimfall vorziehen. Dieser Erklärung kommt im Sinne von Art. 779l ZGB keine verbindliche Wirkung zu. Spätestens 5 Jahre vor Ablauf der Baurechtsdauer treten die Parteien in Verhandlungen über eine allfällige Verlängerung des Baurechts. 5. Übertragbarkeit Das Baurecht ist übertragbar und vererblich. Bei der Übertragung des Baurechts gehen alle dinglichen und realobligationenrechtlichen Rechte und Pflichten aus diesem Vertrag (mit allfälligen späteren Änderungen oder Ergänzungen) auf den Erwerber über. Der Baurechtsnehmer ist verpflichtet, vor einer allfälligen Übertragung des Baurechts auf einen Dritten die Zustimmung der Grundeigentümerin einzuholen. Die Zustimmung ist zu erteilen, wenn: - der Erwerber des Baurechts sämtliche Verpflichtungen des bisherigen Baurechtnehmers zu übernehmen bereit und auch dazu in der Lage ist,
Seite 5 - der Erwerber ausreichend Gewähr dafür bietet, die Anlage im Sinne dieses Baurechtsvertrages weiterzuführen, - keine anderen wichtigen Interessen der Baurechtsgeberin dagegen sprechen. Vorbehalten bleibt weiter das Vorkaufsrecht der Grundeigentümerin gemäss Ziff. II. 8. Der Baurechtsnehmer verpflichtet sich, sämtliche von ihr übernommenen Verpflichtungen ihrem Rechtsnachfolger (mit der Verpflichtung der Weiterüberbindung) zu überbinden. 6. Aufnahme als Grundstück / Belastung Dieses Baurecht ist als selbständiges und dauerndes Baurecht im Sinne von Art. 675 und 779 ZGB und Art. 943 ZGB unter Grundstück Nr. D8376 in das Grundbuch Kreuzlingen aufzunehmen. Auf dem baurechtsbelasteten Grundstück ist es als Dienstbarkeit wie folgt einzutragen: (Last) Selbständiges und dauerndes Baurecht für das Beibehalten des Wohnhauses Vers.Nr. 39.5.148, Seestrasse 50a (Villa Tapeten Sauter ) bis zum 31. Dezember 2083. 7. Beendigung des Baurechts / Heimfall Das Baurecht kann durch Zeitablauf (Art. 779c ZGB; vgl. Ziff. 4 hiervor) oder durch vorzeitigen Heimfall (Art. 779f ZGB) untergehen. 7.1 Ordentlicher Heimfall Sofern keine Verlängerung des Baurechts erfolgt, gehen nach Ablauf der Baurechtsdauer sämtliche auf dem Baurechtsgrundstück vorhandenen Bauten und Anlagen ins Eigentum der Baurechtsgeberin über. Ausgenommen sind Mobilien und Einrichtungen, die mit den Bauten und Anlagen nicht fest verbunden sind. Für die heimfallenden Bauten und Anlagen hat die Grundeigentümerin dem Baurechtsnehmer eine Entschädigung in Höhe des dannzumaligen Zustandswertes zu leisten. Dieser Zustandswert hat dem Alter und dem Zustand der Bauten und Anlagen sowie der Zeitgemässheit der Bauweise im Zeitpunkt des Heimfalls Rechnung zu tragen sowie deren weitere Verwendungsmöglichkeiten (Rendite und Verkäuflichkeit derartiger Bauten und Anlagen als Wohnhaus, Bürogebäude, o.ä.) und ihre voraussichtliche wirtschaftliche Lebensdauer zu berücksichtigen. Vom so ermittelten Kaufpreis sind 20 % abzuziehen als Ausgleich für die während der Dauer des Baurechts gewährte Reduktion des Baurechtszinses.
Seite 6 Die Parteien vereinbaren, dass die Höhe der Entschädigung durch zwei einvernehmlich zu bestimmende, unabhängige, fachkundige Liegenschaftenschätzer festgesetzt wird. Können sich die beiden Schätzer nicht auf eine Entschädigung einigen, so ist der Durchschnitt der beiden Schätzungswerte als Entschädigung massgeblich. Die Kosten der Schätzungen gehen je zur Hälfte zu Lasten der Grundeigentümerin und des Baurechtsnehmers. Diese Vereinbarungen über die Höhe und die Festsetzung der Entschädigung sind im Grundbuch vorzumerken (Art. 779a und 779b Abs. 2 ZGB). 7.2 Vorzeitiger Heimfall Wenn der Baurechtsnehmer das Baurecht in grober Weise überschreitet oder ihre vertraglichen Verpflichtungen verletzt, kann die Grundeigentümerin nach vorgängiger schriftlicher Mahnung und Androhung den vorzeitigen Heimfall herbeiführen, indem sie die Übertragung des Baurechts mit allen Rechten und Pflichten gemäss Art. 779f ZGB auf sich selber verlangt. Die Entschädigung für die heimfallenden Bauten und Anlagen ist gemäss Ziffer 7.1 dieser Vereinbarung festzulegen. Die Entschädigung kann dabei aufgrund eines grob schuldhaften Verhaltens des Baurechtnehmers auf 40 % des nach Ziffer 7.1 festgesetzten Wertes reduziert werden. Aus dieser beim vorzeitigen Heimfall geschuldeten Entschädigung sind in erster Linie die Grundpfandgläubiger zu befriedigen. Zudem kann die Baurechtsgeberin allfällige Guthaben mit dieser Entschädigung verrechnen. Der Baurechtsnehmer hat nur Anspruch auf den Überrest. 8. Vorkaufsrecht Es gilt die gesetzliche Regelung gemäss Art. 682 Abs. 2 ZGB (gegenseitiges Vorkaufsrecht). Die Frist zur Geltendmachung des Vorkaufsrechts beträgt in Abweichung von Art. 216e OR sechs Monate. Die Frist beginnt mit Kenntnis von Abschluss und Inhalt des Kaufvertrages. Diese Änderung ist im Grundbuch vorzumerken (Art. 779b Abs. 2 ZGB). 9. Unterbaurecht Es ist dem Baurechtsnehmer untersagt, Teile des Baurechtes im Sinne eines Unterbaurechts (Art. 655 und Art. 943 in Verbindung mit Art. 779 ff. ZGB) an Dritte käuflich bzw. mittels Übertragung von Aktien/Beteiligungsrechten o.ä. zu übertragen.
Seite 7 III. Baurechtszins 1. Höhe / Zahlungsbedingungen Der Baurechtsnehmer entrichtet der Grundeigentümerin während der gesamten Baurechtsdauer einen jährlichen Baurechtszins, zahlbar jeweils per Ende Jahr. Ein nicht volles Kalenderjahr wird pro rata temporis abgerechnet. Der Baurechtszins beträgt CHF 2 300 pro Jahr anstelle eines dem aktuellen Verkehrswert entsprechenden Baurechtszinses von CHF 13'896. Der weitgehende Erlass des Baurechtszinses erfolgt im Sinne einer finanziellen Unterstützung für die Erhaltung der geschützten Villa, die vom Baurechtsnehmer auf eigene Kosten renoviert wurde. Der Baurechtszins wird jährlich aufgrund des Landesindexes der Konsumentenpreise angepasst. Die Anpassung erfolgt jeweils auf Beginn des Kalenderjahres. Massgebend ist der Indexstand des Monats Oktober des vorangegangenen Jahres. Die erste Anpassung erfolgt auf den 1. Januar 2021. Der Baurechtszins von CHF 2'300 basiert auf dem Indexstand Oktober 2012 (Basis 2010=100). 2. Sicherungspfandrecht Die Grundeigentümerin hat Anspruch auf Errichtung eines Pfandrechts, an dem in das Grundbuch aufgenommenen Baurecht im Höchstbetrag von drei jährlichen Baurechtszinsen. Die Grundeigentümerin verzichtet vorläufig auf die Eintragung eines Pfandrechtes. Gemäss Art. 779k ZGB kann das Pfandrecht jederzeit eingetragen werden, solange das Baurecht besteht. IV. Weitere Bestimmungen 1. Gewährleistung für das Baurechtsgrundstück Die Übernahme des Baurechtsgrundstücks (inklusive der bestehenden Bauten und Anlagen) erfolgt im heutigen Zustand; der Baurechtsberechtigte bestätigt, das Grundstück und die bestehenden Liegenschaften eingehend besichtigt und geprüft zu haben. Die Parteien schliessen jegliche Rechts- und Sachgewährleistungspflicht der Grundeigentümerin aus. Dies gilt insbesondere aber nicht abschliessend - auch für die Qualität des Baugrundes, für die Eignung des Baugrundes für die vom Baurechtsnehmer beabsichtigte Nutzung sowie für Fläche und Mass. Bezüglich Sachmängel bedeutet dies insbesondere, aber wiederum nicht abschliessend, dass die Grundeigentümerin weder für offene noch für verdeckte Mängel haftet, auch wenn diese erheblich oder unerwartet sind.
Seite 8 Die Parteien schliessen zudem alle weiteren Haftungsansprüche und Rechtsbehelfe des Baurechtsnehmers für Rechtsmängel und Sachmängel aus. Der Baurechtsnehmer erklärt, von der Urkundsperson auf die Bedeutung und Tragweite dieser Bestimmung aufmerksam gemacht worden zu sein. 2. Kostentragung sowie Haftung während der Dauer des Baurechts Der Baurechtsnehmer hat alle aus dem Bestand der Bauten und Anlagen sowie des Baurechtsgrundstücks sich ergebenden öffentlich-rechtlichen und privatrechtlichen Verpflichtungen, insbesondere aus Art. 684 ZGB und Art. 58 OR, zu übernehmen und haftet für alle Schäden, die mit der Ausübung des Baurechts in Zusammenhang stehen. Sollte die Baurechtsgeberin für Verpflichtungen des Baurechtsnehmers direkt belangt oder für Schäden, die durch die Ausübung des Baurechts entstehen, in Anspruch genommen werden, so hat der Baurechtsnehmer die Baurechtsgeberin dafür auf erste Aufforderung hin schadlos zu halten. Der Baurechtsnehmer ist verpflichtet, sich gegen alle Haftungsrisiken stets angemessen zu versichern. Der Baurechtsnehmer hat der Baurechtsgeberin auf Verlangen jederzeit eine Kopie der entsprechenden Versicherungsunterlagen inklusive Nachweis der Prämienzahlung zu übergeben. 3. Unterhaltspflicht Der Baurechtsnehmer ist verpflichtet, das Baurechtsgrundstück und die darauf befindlichen Bauten und Anlagen stets den hohen Anforderungen der prominenten Lage am Hafen bzw. am See entsprechend sowie nach denkmalpflegerischen Grundsätzen gut zu unterhalten und alle behördlichen Vorschriften jederzeit zu erfüllen. 4. Kosten des Baurechtsvertrages Die Kosten für die Erstellung des Baurechtsvertrages sowie sämtliche Grundbuchund weiteren Gebühren und Kosten (inkl. Vermessungskosten, Eintragungskosten usw.), die für die Errichtung und Eintragung dieses Baurechts anfallen, trägt ausschliesslich der Baurechtsnehmer. 5. Steuern und Abgaben Sämtliche öffentlich-rechtlichen Abgaben, Gebühren, Beiträge und Steuern, welche Grund- und Hauseigentümern auferlegt werden, gehen ab Grundbucheintrag des Baurechts zu Lasten des Baurechtsnehmers. Dies betrifft insbesondere, aber nicht abschliessend, die Liegenschaftensteuer für die Bauten, Beiträge und Gebühren an Erschliessungsanlagen wie Strassen, Kanalisation etc., nicht aber Einkommens-, Vermögens- und Liegenschaftensteuer für das Grundstück selbst.