Hamburg Marktbericht BÜROVERMIETUNG UND INVESTMENT Q3 2016 Anhaltende Dynamik am Büro- und Investmentmarkt Corinna Nürnberger Research Büroflächenumsatz (in 1.000 m²) inkl. Eigennutzer und Prognose Bürovermietung Die Dynamik am Hamburger Büromarkt hält an und generierte zum Abschluss des dritten Quartals einen Flächenumsatz von 388.000 m². Dieses Ergebnis beinhaltet ein Wachstum von 9,4 % im Vergleich zum Vorjahr. Rund 158.000 m² trugen allein die vergangenen drei Monate zum Gesamtergebnis bei. Gegenüber dem Vorquartal konnte eine dynamische Steigerung von rund 17 % erzielt werden. Auch in der langfristigen Betrachtung übertrifft das Ergebnis den fünfjährigen Durchschnitt um ca. 11 %. Flächenumsatz Die bislang ausgeblieben Großdeals wurden nun realisiert und trugen zum umsatzstarken dritten Quartal bei. Eine anhaltend dynamische Vermietungstätigkeit im Schlussquartal könnte zu einer Einstellung des guten Vorjahresergebnisses über 500.000 m² führen. Gewerbliches Transaktionsvolumen in (in Mrd. ) und Prognose Zu den Top-Deals zählten unter anderem der Vertragsabschluss von Olympus in der City Süd im Poseidonhaus (24.700 m², Amsinckstraße 63-71) sowie der Abschluss der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft KPMG in der City (11.800 m², Springer Quartier). Ein weiterer Großabschluss war der Eigennutzerdeal des Windenergieanlagenherstellers Nordex durch den Baubeginn im Umland West (12.000 m², Langenhorn).
Unangefochtener Spitzenreiter unter den Teilmärkten ist die Hamburger City, in der rund 29 % aller Bürovermietungen getätigt wurden. Maßgeblich haben dazu die Abschlüsse in der Größenkategorie über 5.000 m² von der Universität Hamburg (8.000 m², Gorch- Fock-Wall 5-7) sowie von Ruby Hotels (8.500 m², Düsternstraße 1-5) beigetragen. In der City Süd ist insbesondere die Anmietung durch Olympus (24.700 m², Amsinckstraße 63-71) für den Flächenumsatz von insgesamt 41.800 m² verantwortlich und liegt damit nur rund 7 Prozentpunkte hinter dem Flächenumsatz der City. Die Teilmärkte HafenCity und Hafenrand verzeichnen jeweils einen Anteil von rund 7 % des Flächenumsatzes. Anteil der Größenklassen nach Vermietungsleistung Q1-Q3 2016 Vermietungen nach Branchen Beratungsunternehmen zeigten sich mit einem Marktanteil von 16 % bzw. rund 63.000 m² Flächenumsatz gegenüber dem Vorjahr stabil und sind im bisherigen Jahresverlauf anmietungsstärkste Branche. Ebenfalls stark ist aufgrund des Großabschlusses durch Olympus in der City Süd die Branche des Verarbeitenden Gewerbes mit einem Anteil von 14 % und rund 53.000 m². Dies entspricht im Vergleich zum Vorjahr einer Steigerung um 71 %. Ferner sind 12 % des Flächenumsatzes bzw. 47.000 m² den Sonstigen Unternehmen zuzuschreiben. Entwicklung der Durchschnitts- und Spitzenmiete (in /m²) Mieten Durch Vermietungen in Projektentwicklungen hat die Spitzenmiete einen neuen Höchstwert von 25,50 /m² erreicht. Dieser wurde im Teilmarkt City registriert. Gleichzeitig stieg in den vergangenen drei Monaten die Durchschnittsmiete von 14,70 /m² auf 14,90 /m². Dieses unterstreicht zusammen mit der stabil niedrigen Leerstandsquote von 5 % und dem überdurchschnittlichen Flächenumsatz den Trend zu einem vermieterfreundlichen Markt. Angebot und Leerstand Entwicklung der Leerstandsquote (in %) Die Leerstandsquote stagniert seit Jahresbeginn bei 5,0 %. In den letzten 12 Monaten war diese um 0,6 Prozentpunkte gesunken. Der absolute Leerstand ist gemäß der hohen Vermietungszahlen im Vergleich zum Vorquartal um 10.000 m² auf 670.000 m² zurückgegangen. Im Gesamtjahr 2016 wird das Fertigstellungsvolumen voraussichtlich rund 250.000 m² betragen. Nach dem dritten Quartal sind rund 180.000 m² fertig gestellt worden. 2 Marktbericht Q3 2016 Bürovermietung und Investment Colliers International
Die Vorvermietungsquoten befinden sich auf einem hohen Niveau, sodass einerseits Mieter dazu angehalten sind, sich frühzeitig bedarfsgerechte Flächen zu sichern und andererseits Projektentwickler spekulativer agieren können. Dieser Trend wird sich aufgrund der guten Marktbedingungen auch im nächsten Jahr weiter fortsetzen. Ausblick Der Flächenumsatz wird zum Jahresende nochmals zulegen. Die im dritten Quartal 2016 angelaufenen Abschlüsse von Großdeals sind auch für das Schlussquartal zu erwarten. Damit wird die Realisierung eines Flächenumsatzes von über 500.000 m² für das Jahr 2016 mit großer Wahrscheinlichkeit erreicht. Fast Facts Bürovermietung Flächenumsatz 388.200 m² Spitzenmiete 25,50 /m² Durchschnittsmiete 14,90 /m² Leerstandsquote 5,0 % Leerstandsflächen 670.000 m² Flächenbestand 13,50 Mio. m² 3 Marktbericht Q3 2016 Bürovermietung und Investment Colliers International
Investment Gewerbliches Transaktionsvolumen in (in Mrd. ) und Prognose In den vergangenen 9 Monaten wurden am Standort Hamburg 3,2 Mrd. in gewerbliche Immobilien investiert. Das Ergebnis liegt rund 59,6 % über dem 5-Jahresdurchschnitt. Im Vergleich zum Vorjahr ist eine Steigerung von 2,3 % zu verzeichnen. Allein zwischen dem zweiten und dritten Quartal kam es zu einer Steigerung des Transaktionsvolumens um 21,6 % auf gut 1,3 Mrd.. Damit wird auch die Einstellung des Rekordergebnisses in 2007 am Hamburger Investmentmarkt zunehmend wahrscheinlicher dieses würde mit einem ähnlich hohen Transaktionsvolumen wie in Q3 2016 (rund 1,3 Mrd. ) für das Schlussquartal erreicht. Investitionsobjekte Mit knapp über 2 Mrd. weist auch im bisherigen Jahresverlauf die Assetklasse Büroimmobilien das höchste Transaktionsvolumen in Hamburg auf und nimmt damit rund zwei Drittel des gesamten Volumens ein. Nach dem bereits starken ersten Halbjahr ist das Transaktionsvolumen des Einzelhandels von 12 % auf über 15 % gewachsen. Dies ist insbesondere dem Verkauf des Saturn-Gebäudes in der Mönckebergstraße zu verdanken. Auf dem dritten Rang positioniert sich erneut das Hotelinvestmentvolumen mit knapp 8 %, welches etwa 6 Prozentpunkte über dem Wert für den vergleichbaren Vorjahreszeitraum liegt. Dies ist nicht zuletzt auf die Transaktion des Holiday Inn in der City Nord von der TAS KG Immobilien- und Beteiligungsgesellschaft an Union Investment zurückzuführen. Anteil der Immobilientypen Q1-Q3 2016 (in %) Renditen Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum ist die Spitzenrendite für die Assetklasse Büro um 0,6 Prozentpunkte auf 3,7 % gesunken. Während die Spitzenrendite für Einzelhandelsimmobilien im gleichen Zeitraum von 4,3 % auf 3,6 % gesunken ist, verzeichnete sie in der Assetklasse Logistik einen Rückgang von 6,5 % auf 5,7 %. Der Investmentmarkt bewegt sich parallel zum Vermietungsmarkt. Auch im Vermietungsmarkt wurden wieder mehr Großabschlüsse erzielt, was zu überdurchschnittlichen Vermietungszahlen führte. Zudem wurden moderate Mietpreissteigerungen registriert. Beides untermauert die solide Basis des Hamburger Marktes. Entwicklung der Spitzenrendite (in %) 4 Marktbericht Q3 2016 Bürovermietung und Investment Colliers International
Internationale Investoren Anteil ausländischer Investoren am Transaktionsvolumen (in %) Die Zurückhaltung internationaler Investoren am Transaktionsvolumen hält im bisherigen Jahresverlauf mit einem Anteil von rund 32 % weiter an. Im Vergleich zum ersten Halbjahr 2016 wurde ein leichter Anstieg von 3 % registriert. Die Zurückhaltung liegt jedoch nicht an eventuellen Vorbehalten internationaler Investoren, sondern an der begrenzten Verfügbarkeit geeigneter Produkte. Ganz im Gegenteil steht Hamburg international hoch im Kurs. Stattdessen agieren vor allem nationale Investoren am Hamburger Investmentmarkt und verantworten rund 68 % des Transaktionsvolumens. Unter den Käufergruppen zeigten sich insbesondere Vermögensverwalter (Asset-Manager/Bestandshalter) mit einem Anteil von rund 27 % aktiv. Auch die Gruppe der Offenen Fonds/Spezialfonds waren mit einem Anteil von 15 % am Transaktionsvolumen auf Käuferseite aktiv. Fazit und Ausblick Der Hamburger Immobilienmarkt hat nach wie vor für Europa einen hohen Stellenwert. Auf nationaler Ebene ist der Münchner Immobilienmarkt nach dem dritten Quartal mit einem Gesamtvolumen von rund 3,4 Mrd. sowohl an Berlin als auch an Hamburg vorbeigezogen. Im Vergleich zum Vorjahr konnte unter den Top-5 jedoch ausschließlich am Immobilienstandort Hamburg das Transaktionsvolumen gesteigert werden. Aufgrund dieser anhaltend dynamischen Marktentwicklung geht Colliers International von einem Jahresergebnis im Bereich von 5 Mrd. und damit von einem weiteren neuen Rekordjahr für die Hansestadt aus. 5 Marktbericht Q3 2016 Bürovermietung und Investment Colliers International
554 Büros in 66 Ländern auf 6 Kontinenten USA: 153 Kanada: 34 Lateinamerika: 24 Asien/Pazifik: 231 EMEA: 112 Colliers International Hamburg GmbH Burchardstraße 17 20095 Hamburg +49 40 328 701 0 2,3 Mrd. Umsatz weltweit 103 Mrd. Transaktionsvolumen bei mehr als 80.000 Investment- und Vermietungsdeals 186 Mio. m² gemanagte Fläche 16.000 Mitarbeiter weltweit Über Colliers International Die Immobilienberater von Colliers International Deutschland sind an den Standorten in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München, Stuttgart und Wiesbaden vertreten. Das Dienstleistungsangebot umfasst die Vermietung und den Verkauf von Büro-, Gewerbe-, Hotel-, Industrie-, Logistik- und Einzelhandelsimmobilien, Fachmärkten, Wohnhäusern und Grundstücken, Immobilienbewertung, Consulting sowie die Unterstützung von Unternehmen bei deren betrieblichem Immobilienmanagement (Corporate Solutions). Weltweit ist die Colliers International Group Inc. (Nasdaq: CIGI) (TSX: CIG) mit mehr als 16.000 Experten und 554 Büros in 66 Ländern tätig. www.colliers.de. Bildnachweis: Seite 1: Elbsight, Vorsetzen 50, Quelle: Colliers International, Seite 3: HafenCity Gate, Quelle: Colliers International Copyright 2016 Colliers International. Alle in dieser Broschüre/diesem Dokument enthaltenen Angaben wurden von Colliers International nur für Marketingzwecke und allgemeine Informationen erstellt. Colliers International übernimmt keinerlei Garantie oder Haftung für jegliche Art der bereitgestellten Informationen, die weder Anspruch auf Vollständigkeit noch auf Fehlerfreiheit erheben. Die Nutzer dieser Broschüre/ dieses Dokuments sind dazu verpflichtet, die Richtigkeit der Angaben eigenständig zu überprüfen. Daher erfolgen die Angaben unter Ausschluss jeglicher Haftung oder Garantie. Diese Broschüre/dieses Dokument ist urheberrechtlich geschütztes Eigentum von Colliers International und/oder dessen Lizenzgeber 2016. Alle Rechte vorbehalten