In dieser Ausgabe lesen Sie: Bericht des Vorstandes Seite 2 Kostenfalle bei Telefonvorwahlen Seite 3 Steuererklärung bringt Geld zurück Seite 3 Mieterhöhung von Wohnraum im Überblick Seite 4-5 Nach Mietschulden darf gefragt werden Seite 5 Aktuelle Urteile Seite 6
Report...Ausgabe 37/April 2010...Seite 2 Liebe Leserinnen und Leser, Drei Dinge helfen die Mühseligkeiten des Lebens zu tragen: die Hoffnung, der Schlaf und das Lachen. Immanuel Kant er heutigen Ausgabe des REPORT können Sie entnehmen, unter welchen Bedingungen eine Mieterhöhung möglich und durchsetzbar ist. Selbstverständlich hält sich die Baugenossenschaft Steinheim eg an die gesetzlichen Vorgaben. Zusätzlich sieht sich die Genossenschaft ihren Mitgliedern gegenüber in einer besonderen Verantwortung. Mit der Zeichnung von Genossenschaftsanteilen werden die Mitglieder Miteigentümer des Unternehmens und damit der Genossenschaftswohnungen. Daher liegt es dem Unternehmen fern, seine Mitglieder mit permanent steigenden Mieten zu fordern. Allerdings wollen die Mitglieder ihren Genossenschaftsanteil auch gut angelegt wissen, so dass das Unternehmen sein Anlagevermögen also die Wohnungen wirtschaftlich betreiben muss. In diesem Spannungsfeld haben sich moderate Mietanpassungen bewährt, die sich z.b. darin zeigen, dass die meisten Objekte einen Mietzins deutlich unterhalb des örtlichen Mietspiegels aufweisen. Um die notwendigen finanziellen Spielräume für Instandhaltungen und Modernisierungen zu generieren, werden Mieterhöhungen aber weiterhin mit sozialem Augenmaß notwendig sein.. Um die Finanzen geht es auch beim nächsten Thema, der Steuererklärung bzw. der Steuerkürzung aus den haushaltsnahen Dienstleistungen. Soweit Sie über Ihre Betriebskosten Leistungen bezahlen, die in diese Kategorie fallen, weisen wir diese gesondert aus. Damit haben Sie einen Nachweis für Ihre Steuererklärung, in die Sie die Werte übernehmen können, gegebenenfalls ergänzt um weitere privat angefallene haushaltsnahe Dienstleistungen. Diesen Service bieten wir Ihnen seit Einführung dieser Regelung. Wir wünschen unseren Mitgliedern, Mietern und Eigentümern sowie allen, die mit unserem Unternehmen verbunden sind, ein frohes Osterfest und sonnige Frühlingstage und wie immer viel Freude beim Lesen des REPORTs. Ihr Vorstand Heinz Goß Ralf Salg Gerhard Schwickert
Report...Ausgabe 37/April 2010...Seite 3 Kostenfalle bei Telefonvorwahlen en meisten ist bekannt, dass sich hinter den 0900-Vorwahlen oft horrende Gebühren verbergen. Hier darf ein Anbieter den Tarif fast frei bestimmen: Ein Anruf kann bis zu 180 Euro kosten! Familien mit Kindern sollten diese Nummern besser sperren. Aber auch andere Vorwahlen haben ihre Tücken. So beginnen viele Service-Nummern mit 0180, was nicht bedeutet, dass die Kosten des Anrufs im Service inbegriffen sind. Der Kontakt aus dem Festnetz kostet hier höchstens 14 Cent pro Minute, ein Anruf vom Handy kostet ab 1.03.2010 maximal 42 Cent pro Minute. Trotz der Deckelung kann es immer noch teuer werden, wenn die Zeit in der Warteschleife für den Anbieter läuft. Die Telefonauskunft ist nicht mehr gratis! Nummern, die mit 118 beginnen können sogar beliebig teuer werden, ein kleiner Trost: Ab zwei Euro pro Minute ist eine Preisansage Pflicht. Auch Freunde von Gewinnspielen und Telefonabstimmungen sollten genau auf die Preise achten: Die üblichen Vorwahlen, 0137 oder 0138, kosten beim Festnetz-Anruf 14 Cent pro Minute aber pauschal bis zu 1 Euro und beim Handy- Anruf gibt es keine Obergrenzen! Steuererklärung bringt Geld zurück Der Mensch hat dreierlei Wege klug zu handeln: erstens durch Nachdenken, das ist der edelste, zweitens durch Nachahmen, das ist der leichteste, drittens durch Erfahrung, das ist der bitterste. Konfuzius s ist lästig. Es kostet Zeit und Nerven. Aber es bringt Geld zurück: Das Ausfüllen der Steuererklärung. Jeder sollte sich jetzt darum kümmern, schließlich gibt es viele legale Ansatzpunkte, die Steuerlast zu senken. Bei den Klassikern hat sich wenig verändert: Pendlerpauschale, Spenden, Kinderbetreuungskosten, beruflich bedingte Ausgaben für die Weiterbildung oder einen Umzug. Neu ist, dass seit dem Steuerjahr 2009 haushaltsnahe Dienstleistungen stärker gefördert werden. Dabei übernimmt der Staat 20 % der Personalkosten, das kann z.b. bei Pflegeleistungen bis zu 4.000 Euro bringen. Waren Handwerker für Sie tätig, kann das bis zu 1.200 Euro Steuerersparnis für Sie geben doppelt so viel wie bisher. Auch eine Waschmaschinenreparatur ist ein Fall für den Fiskus; ebenso der Einsatz des Schornsteinfegers oder die Straßenreinigung. Als Nachweis wird die Rechnung und deren Bezahlung per Überweisung verlangt. Eine weitere Neuerung ist bei der Ausbildung zu vermelden: Jede Menge Steuern kann jetzt sparen, wer nach seiner beruflichen Ausbildung ein Studium absolviert, denn alle Kosten des Studiums gelten als Werbungskosten. Das hat der Bundesfinanzhof vor kurzem entschieden. Auch Studierende ohne Einkünfte sollten diese Werbungskosten jetzt angeben, um einen Verlustvortrag zu erreichen, der die Steuerlast späterer Jahre senkt. Alle nötigen Formulare für die Steuererklärung 2009 liegen inzwischen bei den Finanzämtern bereit. Sie können auch kostenlos aus dem Internet abgerufen werden unter www.formulare-bfinv.de oder www.elsterformular.de
Report...Ausgabe 37/April 2010...Seite 4 Mieterhöhung von Wohnraum im Überblick Die richtige Grenze unserer Triebe ist die, dass wir weder uns noch anderen damit schaden. Bis zu dieser Grenze ist alles erlaubt. Buckle m den Mietzins dem aktuellen Preisniveau anpassen zu können, kann der Vermieter bei frei finanzierten Wohnungen vom Mieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen ( 558 ff BGB). Zustimmen muss der Mieter der Mieterhöhung jedoch nur dann, wenn nachfolgende Voraussetzungen erfüllt sind: Der Vermieter muss dem Mieter seine Forderung in Textform ( 126 b BGB) mitteilen. Im Unterschied zur Schriftform ist bei der Textform keine eigenhändige Unterschrift erforderlich. Die Mieterhöhung kann daher auch per Fax oder E- Mail erklärt werden. Eine lediglich mündlich erklärte Mieterhöhung ist hingegen ohne rechtliche Wirkung. Durch die Mieterhöhung darf die ortsübliche Miete nicht überschritten werden. Damit der Mieter dies auch nachprüfen kann, muss der Vermieter seine Forderung durch Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete begründen. Dieser Nachweis kann durch Bezugnahme auf einen örtlichen Mietspiegel, die Auskunft einer Mietdatenbank, ein beiliegendes Sachverständigengutachten oder drei Vergleichswohnungen erfolgen. Bei Vorliegen und Anwendbarkeit eines qualifizierten Mietspiegels muss dem Mieterhöhungsverlangen immer auch eine Berechnung nach dem Mietspiegel beigefügt werden, auch wenn sich die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel stützt. Neben der ortsüblichen Vergleichsmiete muss der Vermieter auch noch die sogenannte Kappungsgrenze beachten. Danach darf die Miete, von Mieterhöhungen wegen Modernisierung oder Betriebskostenerhöhungen abgesehen, innerhalb von drei Jahren maximal um 20 % erhöht werden. Wirksam wird die Mieterhöhung grundsätzlich erst mit der Zustimmung des Mieters. Diese ist in der Regel an keine Form gebunden und kann daher schriftlich, mündlich oder auch konkludent durch mehrfache Zahlung des erhöhten Mietzinses erklärt werden. Um feststellen zu können, ob die Mieterhöhung auch berechtigt ist, hat der Mieter den Rest des Monats, in dem ihm das Mieterhöhungsverlangen zugeht, sowie die beiden folgenden Kalendermonate Zeit zu dessen Überprüfung (Überlegungsfrist).
Report...Ausgabe 37/April 2010...Seite 5 Sind die Voraussetzungen für eine Mieterhöhung erfüllt und stimmt der Mieter dieser innerhalb der Überlegungsfrist nicht oder nur teilweise zu, hat der Vermieter die Möglichkeit, die Zustimmung des Mieters beim Amtsgericht einzuklagen. Diese Klage ist jedoch nur innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Überlegungsfrist zulässig. Hat der Mieter seine Zustimmung erteilt, oder ist er rechtskräftig zur Zustimmung verurteilt worden, schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats, der auf den Zugang des Mieterhöhungsverlangens folgt. Achtung: Mit einer Klage sind nicht nur das Prozessrisiko, sondern auch die Kosten von Anwalt und Gericht verbunden! Durch die Zeit, die der Klageweg erfordert, kann es bei berechtigten Mieterhöhungen zu hohen Nachzahlungen kommen. Unabhängig von einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete kann der Vermieter die Miete auch wegen einer durchgeführten Modernisierung oder gestiegener Betriebskosten erhöhen. Bei einer Mieterhöhung wegen Modernisierung kann der Vermieter die Jahresmiete um 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten erhöhen ( 559 ff BGB). Ist eine Betriebskostenpauschale vereinbart, ist der Vermieter berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten anteilig auf den Mieter umzulegen, soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist ( 560 BGB). Bei einer Mieterhöhung, gleich welcher Art, hat der Mieter gemäß 561 BGB das Recht, das Mietverhältnis bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erhöhungserklärung außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats zu kündigen. Macht der Mieter von diesem Sonderkündigungsrecht Gebrauch, so tritt die Mieterhöhung nicht ein. Nach Mietschulden darf gefragt werden nrichtige Angaben in einer Mieterselbstauskunft können eine Anfechtung des Mietvertrages oder eine außerordentliche fristlose Kündigung rechtfertigen. Dies gilt allerdings nicht für jede unrichtige Selbstauskunft. Vielmehr rechtfertigt die unrichtige Beantwortung einer vom Vermieter gestellten Frage nur dann eine Anfechtung bzw. außerordentliche Kündigung, wenn die Frage zulässigerweise gestellt wurde und wenn die Falschauskunft wesentliche Bedeutung für den Fortbestand des Mietverhältnisses hat. Als zulässig angesehen werden dabei zum Beispiel Fragen nach den Einkommensverhältnissen, nach der Bonität, nach dem Beruf oder nach dem Familienstand. Auch Fragen nach aktuellen Mietschulden sind nach einem Urteil des Landgerichtes Itzehoe vom 28.03.2008 (Az: 9 S 132/07) zulässig und für den Vermieter von wesentlicher Bedeutung. Denn nur mit den Antworten kann der Vermieter feststellen, ob der Mieter in der Lage sein wird, seiner Vertragspflicht auf Zahlung des vereinbarten Mietzinses zukünftig nachkommen zu können. Wird in einer Selbstauskunft ein Querstrich eingetragen, versteht der Rechtsverkehr dies als Verneinung der Frage und nicht als Ablehnung einer Antwort. Der Beste muss mitunter lügen zuweilen tut er s mit Vergnügen. Wilhelm Busch
Report...Ausgabe 37/April 2010...Seite 6 Aktuelle Urteile erwalter muss Tagsordnung ergänzen Eine wirksame Beschlussfassung in der Wohnungseigentümerversammlung verlangt, dass der Gegenstand, über den Beschluss gefasst werden soll, in der mit der Einberufung zur Versammlung beigefügten Tagesordnung genau bezeichnet wird. Welche Punkte in die Tagesordnung aufgenommen werden, bestimmt in der Regel der Verwalter als Einberufungsberechtigter. Nach einem Urteil des Oberlandesgerichtes Frankfurt/Main vom 18.08.2008 (AZ: 20 W 426/05) kann aber auch ein einzelner Wohnungseigentümer vom Verwalter die Aufnahme bestimmter Punkte auf die Tagesordnung einer ordentlichen Wohnungseigentümerversammlung verlangen, wenn die Behandlung dieser Punkte ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Verweigert der Verwalter pflichtwidrig die Aufnahme eines Tagesordnungspunktes, kann der Anspruch gerichtlich durchgesetzt werden. Es kann aber auch der Verwaltungsbeiratsvorsitzende die Tagesordnung anstelle des Verwalters in analoger Anwendung von 24 Abs. 3 WEG erweitern, wenn dieser sich pflichtwidrig weigert, einen Tagesordnungspunkt aufzunehmen. ersorgungssperre durch Stromlieferant Leistet der Gebäudeeigentümer an den Energieversorger nicht die vereinbarten Voraus und Abschlagszahlungen, dann ist der Energieversorger zu einer Versorgungssperre auch für den vermieteten Wohnraum berechtigt. Um Strom zu erhalten, muss in solchen Fällen der Mieter einen eigenen Vertrag mit dem Versorgungsunternehmen abschließen. Landgericht Saarbrücken, AZ: 5 T 236/09 Es ist besser eine Frage zu diskutieren, ohne sie zu regeln, als sie ohne Diskussion zu regeln. Joubert erblendung des Balkons nur mit Nachbarschaftszustimmung Will ein Wohnungseigentümer auf seinem Balkon einen Sichtschutz anbringen, um sich gegenüber seinem Nachbarn abzuschirmen, so muss er den Sichtschutz wieder entfernen, wenn der Nachbar damit nicht einverstanden ist. Dies deshalb, weil es sich um eine bauliche Veränderung handelt, die ohne die Zustimmung des Nachbarn nicht vorgenommen werden darf. Landgericht Itzehoe, AZ 1 S (W) 1/07