Baugesetzbuch mit BauGB-MaBnahmengesetz erlautert von Dr. Lorenz Mainczyk, Ministerialrat im Bundesministerium fiir Raumordnung, Bauwesen und Stadtebau 2. neubearbeitete und erweiterte Auflage, 1994 RICHARD BOORBERG VERLAG STUTTGART MUNCHEN HANNOVER BERLIN WEIMAR DRESDEN
INHALT Seite Abkiirzungen 23 Literatur 31 Einfuhrung 33 Kommentar 37 Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 8. Dezember 1986 (BGB1. I S. 2253), zuletzt geandert dureh das Investitionserleichterungs- und Wohnbaulandgesetz vom 22. April 1993 (BGB1.1 S. 466) ERSTES KAPITEL Allgemeines Stadtebaurecht ERSTER TEIL Bauleitplanung AHgemeine Vorschriften 1 Aufgabe, Begriff und Grundsatze der Bauleitplanung 37 2 Aufstellung der Bauleitplane, Verordnungsermachtigung... 52 3 Beteiligung der Burger 56 4 Beteiligung der Trager offentlicher Belange... 64 Vorbereitender Bauleitplan (Flachennutzungsplan) 5 Inhalt des Flachennutzungsplans 69 6 Genehmigung des Flachennutzungsplans 83 7 Anpassung an den Flachennutzungsplan 88 DRITTER ABSCHNITT Verbindlicher Bauleitplan (Bebauungsplan) 8 Zweck des Bebauungsplans 91 9
9 Inhalt des Bebauungsplans 98 10 Beschlufi iiber den Bebauungsplan 131 11 Genehmigung und Anzeige des Bebauungsplans 135 12 Inkrafttreten des Bebauungsplans 139 13 Vereinfachte Anderung oder Erganzung des Bauleitplans.. 144 ZWEITER TEIL Sicherung der Bauleitplanung Veranderungssperre und Zuriickstellung von Baugesuchen 14 Veranderungssperre 149 15 Zuriickstellung von Baugesuchen 156 16 Beschlufi fiber die Veranderungssperre 160 17 Geltungsdauer der Veranderungssperre 161 18 Entschadigung bei Veranderungssperre 166 Teilungsgenehmigung 19 Teilungsgenehmigung 172 20 Versagungsgriinde 185 21 Inhalt der Genehmigung 192 22 Sicherung von Gebieten mit Fremdenverkehrsfunktionen 198 23 Sicherung der Vorschriften iiber die Teilung 212 DRITTER ABSCHNITT Gesetzliche Vorkaulsrechte der Gemeinde 24 Allgemeines Vorkaufsrecht 215 25 Besonderes Vorkaufsrecht 225 26 AusschluB des Vorkaufsrechts 228 27 Abwendung des Vorkaufsrechts 230 28 Verfahren und Entschadigung 234
11 Inhalt DRITTER TEIL Regelung der baulichen und sonstigen Nutzung; Entschadigung Zulassigkeit von Vorhaben 29 Begriff des Vorhabens 257 30 Zulassigkeit von Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans 263 31 Ausnahmen und Befreiungen 268 32 Nutzungsbeschrankungen auf kiinftigen Gemeinbedarfs-, Verkehrs-, Versorgungs- und Griinflachen 276 33 Zulassigkeit von Vorhaben wahrend der Planaufstellung... 280 34 Zulassigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile 284 35 Bauen im AuBenbereich 309 36 Beteiligung der Gemeinde und der hbheren Verwaltungsbehorde 340 37 Bauliche MaBnahmen des Bundes und der Lander 346 38 Bauliche MaBnahmen aufgrund von anderen Gesetzen... 350 Entschadigung 39 Vertrauensschaden 355 40 Entschadigung in Geld oder durch Ubernahme 360 41 Entschadigung bei Begriindung von Geh-, Fahr- und Leitungsrechten und bei Bindungen fur Bepflanzungen... 368 42 Entschadigung bei Anderung oder Aufhebung einer zulassigen Nutzung 372 43 Entschadigung und Verfahren 384 44 Entschadigungspflichtige, Falligkeit und Erloschen der Entschadigungsanspriiche 390
VIERTER TEIL Bodenordnung Umlegung 45 Zweck der Umlegung 396 46 Zustandigkeit und Voraussetzungen 402 47 UmlegungsbeschluB 410 48 Beteiligte.< 412 49 Rechtsnachfolge 417 50 Bekanntmachung des Umlegungsbeschlusses 417 51 Verfiigungs- und Veranderungssperre 420 52 Umlegungsgebiet 426 53 Bestandskarte und Bestandsverzeichnis 430 54 Benachrichtigungen und Umlegungsvermerk 433 55 Umlegungsmasse und Verteilungsmasse 437 56 VerteilungsmaBstab 443 57 Verteilung nach Werten 447 58 Verteilung nach Flachen 455 59 Zuteilung und Abfindung 460 60 Abfindung und Ausgleich fur bauliche Anlagen, Anpflanzungen und sonstige Einrichtungen 472 61 Aufhebung, Anderung und Begriindung von Rechten 473 62 Gemeinschaftliches Eigentum; besondere rechtliche Verhaltnisse 478 63 Ubergang von Rechtsverhaltnissen auf die Abfindung 480 64 Geldleistungen 483 65 Hinterlegung und Verteilungsverfahren ".. 487 66 Aufstellung und Inhalt des Umlegungsplans 488 67 Umlegungskarte 491 68 Umlegungsverzeichnis 493 69 Bekanntmachung des Umlegungsplans, Einsichtnahme... 497 70 Zustellung des Umlegungsplans 497 12
71 Inkrafttreten des Umlegungsplans 500 72 Wirkungen der Bekanntmachung 504 73 Anderung des Umlegungsplans 506 74 Berichtigung der offentlichen Biicher 509 75 Einsichtnahme in den Umlegungsplan 512 76 Vorwegnahme der Entscheidung 513 77 Vorzeitige Besitzeinweisung 517 78 Verfahrens- und Sachkosten 523 79 Abgaben- und Auslagenbefreiung 524 Grenzregelung 80 Zweck, Voraussetzungen und Zustandigkeit 528 81 Geldleistungen 536 82 Beschlufi iiber die Grenzregelung 539 83 Bekanntmachung und Rechtswirkungen der Grenzregelung 542 84 Berichtigung der offentlichen Biicher 545 FUNFTER TEIL Enteignung Zulassigkeit der Enteignung 85 Enteignungszweck 546 86 Gegenstand der Enteignung 552 87 Voraussetzungen fur die Zulassigkeit der Enteignung 555 88 Enteignung aus zwingenden stadtebaulichen Grunden... 560 89 VerauBerungspflicht 562 90 Enteignung von Grundstiicken zur Entschadigung in Land 568 91 Ersatz fur entzogene Rechte 571 92 Umfang, Beschrankung und Ausdehnung der Enteignung 572 13
Entschadigung 93 Entschadigungsgrundsatze 575 94 Entsehadigungsberechtigter und Entschadigungsverpflichteter 579 95 Entschadigung fur den Rechtsverlust 580 96 Entschadigung fur andere Vermbgensnachteile 588 97 Behandlung der Rechte der Nebenberechtigten 592 98 Schuldubergang 596 99 Entschadigung in Geld 598 100 Entschadigung in Land 600 101 Entschadigung durch Gewahrung anderer Rechte 608 102 Ruckenteignung 610 103 Entschadigung fur die Ruckenteignung 615 DRITTER ABSCHNITT Enteignungsverfahren 104 Enteignungsbehorde 616 105 Enteignungsantrag 618 106 Beteiligte 620 107 Vorbereitung der miindlichen Verhandlung 625 108 Einleitung des Enteignungsverfahrens und Anberaumung des Termins zur miindlichen Verhandlung; Enteignungsyermerk 628 109 Genehmigungspflicht 635 110 Einigung 639 111 Teileinigung 642 112 Entscheidung der Enteignungsbehorde 644 113 EnteignungsbeschluB 647 114 Lauf der Verwendungsfrist 652 115 Verfahren bei der Entschadigung durch Gewahrung anderer Rechte 654 116 Vorzeitige Besitzeinweisung 657 14
117 Ausfiihrung des Enteignungsbeschlusses 667 118 Hinterlegung 673 119 Verteilungsverfahren 674 120 Aufhebung des Enteignungsbeschlusses 676 121 Kosten 678 122 Vollstreckbarer Titel 681 SECHSTER TEIL ErschlieBung Allgemeine Vorschriften 123 Erschliefiungslast 682 124 Erschliefiungsvertrag 690 125 Bindung an den Bebauungsplan 702 126 Pflichten des Eigentiimers 708 Erschliefiungsbeitrag 127 Erhebung des Erschliefiungsbeitrags 711 128 Umfang des Erschliefiungsaufwands 725 129 Beitragsfahiger ErschlieBungsaufwand 735 130 Art der Ermittlung des beitragsfahigen ErschlieBungsaufwands 741 131 Mafistabe fur die Verteilung des ErschlieBungsaufwands... 749 132 Regelung durch Satzung 761 133 Gegenstand und Entstehung der Beitragspflicht 767 134 Beitragspflichtiger 782 135 Falligkeit und Zahlung des Beitrags 786 15
ZWEITES KAPITEL Besonderes Stadtebaurecht ERSTER TEIL Stadtebauliche SanierungsmaBnahmen Allgemeine Vorschriften 136 Stadtebauliche SanierungsmaBnahmen 797 137 Beteiligung und Mitwirkung der Betroffenen 805 138 Auskunftspflicht 805 139 Beteiligung und Mitwirkung offentlieher Aufgabentrager 809 Vorbereitung und Durchfuhrung 140 Vorbereitung 812 141 Vorbereitende Untersuchungen 816 142 Sanierungssatzung 819 143 Anzeige und Bekanntmachung der Sanierungssatzung, Sanierungsvermerk 825 144 Genehmigungspflichtige Vorhaben, Teilungen und Tteehtsvorgange 830 145 Genehmigung 835 146 Durehfuhrung 841 147 OrdnungsmaBnahmen 841 148 BaumaBnahmen 844 149 Kosten- und Finanzierungsiibersicht 845 150 Ersatz fiir Anderungen von Einrichtungen, die der offentlichen Versorgung dienen 848 151 Abgaben- und Ausiagenbefreiung 849 16
DRITTER ABSCHNITT Besondere sanierungsrechtliche Vorschritten 152 Anwendungsbereich 853 153 Bemessung von Ausgleichs- und Entschadigungsleistungen, Kaufpreise, Umlegung 855 154 Ausgleichsbetrag des Eigentumers 861 155 Anrechnung auf den Ausgleichsbetrag, Absehen 868 156 Uberleitungsvorschriften zur formlichen Festlegung 871 VIERTER ABSCHNITT Sanierungstrager und andere Beauftragte 157 Erfullung von Aufgaben fur die Gemeinde 873 158 Bestatigung als Sanierungstrager 876 159 Erfullung der Aufgaben als Sanierungstrager 879 160 Treuhandvermogen 885 161 Sicherung des Treuhandvermogens 889 FUNFTER ABSCHNITT Abschluli der Sanierung 162 Aufhebung der Sanierungssatzung 891 163 Fortfall von Rechtswirkungen fur einzelne Grundstiicke... 893 164 Anspruch auf Riickiibertragung 895 ZWEITER TEIL Stadtebauliche Entwieklungsmafinahnien 165 Stadtebauliche EntwicklungsmaBnahmen 899 166 Zustandigkeit und Aufgaben 906 167 Entwicklungstrager 168 Ubernahmeverlangen 169 Besondere Vorschriften fur den stadtebaulichen Entwicklungsbereich 170 Sonderregelung fur Anpassungsgebiete 919 171 Kosten und Finanzierung der EntwicklungsmaBnahme... 921 17
DRITTER TEIL Erhaltungssatzung und stadtebauliche Gebote Erhaltungssatzung 172 Erhaltung baulicher Anlagen und der Eigenart von Gebieten (Erhaltungssatzung) 921 173 Genehmigung, Ubernahmeansprueh 927 174 Ausnahmen 929 Stadtebauliche Gebote 175 Allgemeines 930 176 Baugebot 933 177 Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot 938 178 Pflanzgebot 943 179 Abbruchgebot 943 VIERTER TEIL Sozialplan und Harteausgleich 180 Sozialplan 947 181 Harteausgleich 950 FUNFTER TEIL Miet- und Pachtverhaltnisse 182 Aufhebung von Miet- oder Pachtverhaltnissen 953 183 Aufhebung von Miet- oder Pachtverhaltnissen iiber unbebaute Grundstiicke 956 184 Aufhebung anderer Vertragsverhaltnisse 957 185 Entschadigung bei Aufhebung von Miet- oder Pachtverhaltnissen 957 186 Verlangerung von Miet- oder Pachtverhaltnissen 960 18
SECHSTER TEIL Stadtebauliche Mafinahmen im Zusammenhang mit MaBnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur 187 Abstimmung von MaBnahmen; Bauleitplanung und MaBnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur 961 188 Bauleitplanung und Flurbereinigung 964 189 Ersatzlandbeschaffung 965 190 Flurbereinigung aus AnlaB einer stadtebaulichen MaBnahme 966 191 Vorschriften iiber den Verkehr mit land- und forstwirtschaftlichen Grundstiicken 968 DRITTES KAPITEL Sonstige Vorschriften ERSTER TEIL Wertermittlung 192 GutachterausschuB 969 193 Aufgaben des Gutachterausschusses 972 194 Verkehrswert 976 195 Kaufpreissammlung 978 196 Bodenrichtwerte 981 197 Befugnisse des Gutachterausschusses 983 198 Oberer GutachterausschuB 986 199 Ermachtigungen 987 ZWEITER TEIL Allgemeine Vorschriften; Zustandigkeiten; Verwaltungsverfahren; Wirksamkeitsvoraussetzungen Allgemeine Vorschriften 200 Grundstiicke, Rechte an Grundstiicken 988 19
201 Begriff der Landwirtschaft 990 202 Schutz des Mutterbodens 992 Zustandigkeiten 203 Abweichende Zustandigkeitsregelung 993 204 Gemeinsamer Flachennutzungsplan, Bauleitplanung bei Bildung von Planungsverbiinden und bei Gebietsoder Bestandsanderung 996 205 Planungsverbande 999 206 Ortliche und sachliche Zustandigkeit 1004 DRITTER ABSCHNITT Verwaltungsverfahren 207 Von Amts wegen bestellter Vertreter 1005 208 Anordnung zur Erforschung des Sachverhalts 1007 209 Vorarbeiten auf Grundstucken 1009 210 Wiedereinsetzung 1011 211 Belehrung iiber Rechtsbehelfe 1014 212 Vorverfahren 1015 213 Ordnungswidrigkeiten 1017 VIERTER ABSCHNITT Wirksamkeitsvoraussetzungen 214 Beachtlichkeit der Verletzung von Vorschriften iiber die Aufstellung des Flachennutzungsplans und der Satzungen 1019 215 Frist fur die Geltendmachung der Verletzung von Verfahrens- und Formvorschriften sowie von Mangeln der Abwagung, Behebung von Fehlern 1028 216 Aufgaben im Genehmigungs- und Anzeigeverfahren 1032 20
DRITTER TEIL Verfahren vor den Kammern (Senaten) fiir Baulandsachen Inhalt 217 Antrag auf geriehtliche Entscheidung 1033 218 Wiedereinsetzung in den vorigen Stand 1039 219 Ortliche Zustandigkeit der Landgerichte 1041 220 Zusammensetzung der Kammern fiir Baulandsachen 1042 221 Allgemeine Verfahrensvorschriften 1043 222 Beteiligte 1044 223 Anfechtung von Ermessensentscheidungen 1046 224 Anfechtung einer vorzeitigen Besitzeinweisung 1048 225 Vorzeitige Ausfiihrungsanordnung 1049 226 Urteil 1050 227 Saumnis eines Beteiligten 1052 228 Kosten des Verfahrens 1053 229 Berufung, Beschwerde 1054 30 Revision 1056 231 Einigung 1057 232 Weitere Zustandigkeit der Kammern (Senate) fiir Baulandsachen 1058 VIERTES KAPITEL tiberleitungs- und SchluBvorschriften ERSTER TEIL tiberleitungsvorschriften 233 Uberleitungsvorschriften fiir die Bauleitplanung 1059 234 Uberleitungsvorschriften fiir Veranderungssperren und fiir den Bodenverkehr 1061 234 a Uberleitungsvorschrift fur die Teilungsgenehmigung 1062 235 Uberleitungsvorschriften fiir das Vorkaufsrecht 1063 236 Uberleitungsvorschriften fiir die Regelung der baulichen und sonstigen Nutzung 1064 21
237 Uberleitungsvorschriften fiir das Baugebot, das Nutzungsgebot und die Erhaltung baulicher Anlagen 1066 238 Uberleitungsvorschriften fiir Entschadigungen 1068 239 Uberleitungsvorschriften fiir die Bodenordnung 1069 240 Uberleitungsvorschriften fiir die Enteignung 1070 241 Uberleitungsvorschriften fiir den Harteausgleich 1071 242 Uberleitungsvorschriften fiir die ErschlieBung 1072 243 Uberleitungsvorschrift fiir die Wertermittlung 1081 244 Uberleitungsvorschriften fiir die Wirksamkeitsvoraussetzungen der Flachennutzungsplane und Satzungen 1082 245 Uberleitungsvorschriften fiir das Stadtebauforderungsgesetz 1083 245 a Uberleitungsvorschriften fiir stadtebauliche Sanierungsund Entwicklungsmafinahmen 1089 ZWEITER TEIL SchluBvorschriften 246 Sonderregelungen fiir einzelne Lander 1091 246 a Uberleitungsregelungen aus AnlaB der Herstellung der Einheit Deutschlands 1092 247 Sonderregelungen fiir Berlin als Hauptstadt der Bundesrepublik Deutschland 1108 Anhang 1 MaBnahmengesetz zum Baugesetzbuch (BauGB- MaBnahmenG) mit Erlauterungen 1115 Anhang 2 Verordnung iiber die bauliche Nutzung der Grundstiicke (Baunutzungsverordnung - BauNVO) 1175 Anhang 3 Verordnung iiber Grundsatze fiir die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstiicken (Wertermittlungsverordnung - WertV) 1213 Anhang 4 Gesetz iiber Naturschutz und Landschaftspflege (Bundesnaturschutzgesetz - BNatSchG) - Auszug - 1231 Stichwortverzeichnis 1239 22