Bau- und Planungsrecht

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1 Bau- und Planungsrecht Raumordnungs- und Bauplanungsrecht Stàdtebauliche Sanierung und Entwicklung, Bauordnungsrecht von Dr. Klaus Rabe Ltd. Kreisrechtsdirektor Dozent an der Fachhochschule fur ôffentliche Verwaltung Nordrhein-Westfalen Dr. Frank Steinfort Réfèrent beim Deutschen Stàdtetag und Bauassessor, Dipl.-lng. Detlef Heintz Ltd. Baudirektor im Bauaufsichtsamt der Stadt Leverkusen begrùndet von Hans Grabis (f) Dr. Helmut Kauther Dr. Ulrich Krebsbach (t) 4. ùberarbeitete Auflage Deutscher Gemeindeverlag Verlag W. Kohlhammer

2 Vorwort Abkùrzungsverzeichnis Verzeichnis der abgekûrzt zitierten Literatur V XVII XXI Abschnitt A: Ùberblick ûber das Bau- und Planungsrecht 1. Geschichtliche Entwicklung des Bau- und Planungsrechts Rechtsquellen 6 Abschnitt B: Raumordnungs- und Landesplanungsrecht 1. Begriff und Charakterisierung der Raumordnung Raumordnungsgesetz des Bundes Verfassungsrechtliche Fragen und Rechtsqualitât Aufgabe und Sinn der Raumordnung Grundsàtze der Raumordnung Raumordnungsverfahren Anpassungspflicht und Gegenstromprinzip Landesplanung (unter besonderer Berûcksichtigung des nordrhein-westfâlischen Landesrechts) Aufgabe der Landesplanung Organisation der Landesplanung Aufstellungsverfahren der Raumordnungsplàne Grundsàtze, Ziele und Inhalt der Landesplanung Beachtung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung Rechtsschutz im Bereich der Raumplanung 37 Abschnitt C: Allgemeines Stadtebaurecht 1. Bauleitplanung als Aufgabe der Gemeinde Planungsrecht der Gemeinde, Planungshoheit Planungspflicht 1-3 Anpassungspflicht an die Ziele der Raumordnung und Landesplanung 42 IX 41

3 1.4 Leitsàtze der Planung Allgemeine Planungsleitsâtze des 1 V1 BauGB Besondere Planungsleitsâtze des 1 V 2 BauGB Schutzgebot fur Grund und Boden sowie fur land- und forstwirtschaftliche Flâchen und Wohnflâchen des 1 V3 und 4 BauGB Rechtliche Charakterisierung der Planungsleitsâtze Gemeindliche Entwicklungsplanung Abwâgungsgebot Das Abstimmungsgebot des 2 II BauGB Das Abstimmungsgebot des 4 BauGB Bauleitplâne Aufgabe der Bauleitplâne Vorgezogene Beteiligung der Bûrger an der Bauleitplanung Flâchennutzungsplan, Entwicklungsgebot Bebauungsplan Allgemeines Inhalt des Bebauungsplans Festsetzungen zur Erhaltung von Gebieten Differenzierungen beim Planinhalt sowie nient auf dem BauGB beruhende Festsetzungen Kennzeichnungen und nachrichtliche Ûbemahmen Begrùndung des Bebauungsplans Verfahren zur Aufstellung der Bauleitplâne AufstellungsbeschluB Beteiligung der Trâger ôffentlicher Belange und der Nachbargemeinden Ôffentliche Auslegung; fôrmliche Beteiligung der Bùrger BeschluBfassung iiber die eingegangenen Bedenken und Anregungen BeschluBfassung ùber den Flâchennutzungsplan; SatzungsbeschluR beim Bebauungsplan Genehmigung durch die hôhere Verwaltungsbehôrde Anzeige der Bebauungsplâne Inkrafttreten der Bauleitplâne Verfahren nach dem MaBnahmengesetz zum BauGB 86

4 2.6 Ànderung, Ergânzung und Aufhebung der Bauleitplâne Rechtsbehelfe gegen Bauleitplâne Unbeachtlichkeit von Mângeln in der Bauleitplanung Baunutzungsverordnung Art der baulichen Nutzung MaB der baulichen Nutzung Festsetzungen ûber die Bauweise Festsetzungen uber die ùberbaubare Grundstùcksflàche Vertragliche Regelungen im Stàdtebaurecht zwischen Investor und Gemeinde Allgemeines ErschlieBungsvertrag Stâdtebaulicher Vertrag Vorhaben- und ErschlieBungsplan Sicherung der Bauleitplanung Verânderungssperre Voraussetzungen und Inhalt der Verânderungssperre Verfahren beim ErlaB einer Verânderungssperre Geltungsdauer der Verânderungssperre Ausnahmen von der Verânderungssperre Entschâdigung bei einer Verânderungssperre Zurûckstellung von Baugesuchen Vorschriften ùber die Teilungsgenehmigung Grundstûcksteilung als Voraussetzung der Genehmigungspflicht Genehmigungstatbestânde und Versagungsgrûnde Genehmigungsfreie Teilungen Genehmigungsverfahren Bindungswirkung der Teilungsgenehmigung Sicherung von Gebieten mit Fremdenverkehrsfunktionen Gemeindliche Vorkaufsrechte Wesen der Vorkaufsrechte Arten und Geltungsbereich der Vorkaufsrechte Sachliche Voraussetzungen der Ausûbung der Vorkaufsrechte Verfahren bei der Ausûbung des Vorkaufsrechts Bestimmung des Kaufpreises bei Ausûbung des Vorkaufsrechts VerâuBerungspflicht der Gemeinde 131 XI

5 4. Planungsrechtliche Zulassigkeit von Vorhaben Rechtsanspruch auf Genehmigung; Baufreiheit (Art. 14 GG) Verknûpfung des Bauplanungsrechts mit dem Bauordnungsrecht; Begriff des Vorhabens Materiell-rechtliche Voraussetzungen fur ein Vorhaben im Bereich eines qualifizierten Bebauungsplans Planungsrechtlicher PrûfungsmaBstab Gesicherte ErschlieBung Ausnahmen und Befreiungen Materiell-rechtliche Voraussetzungen fur ein Vorhaben wâhrend der Planaufstellung Materiell-rechtliche Voraussetzungen fur ein Vorhaben im Geltungsbereich einer Satzung ûber den Vorhaben- und Erschlie- Bungsplan Materiell-rechtliche Voraussetzung fur ein Vorhaben innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils Im Zusammenhang bebauter Ortsteil Einfacher Bebauungsplan als PrûfungsmaBstab ,,Einfûgen" als PrûfungsmaBstab; Anwendbarkeit der BauNVO Gesicherte ErschlieBung Genehmigungsfâhigkeit an sich unzulâssiger BaumaBnahmen Abgrenzung und Ausweitung des Ortsteils durch Satzung Materiell-rechtliche Voraussetzungen fur ein Vorhaben im Au- Benbereich Privilegierte und sonstige Vorhaben Beeintrâchtigung und Entgegenstehen ôffentlicher Belange Bestandsschutz; Nichtberûcksichtigung einzelner ôffentlicher Belange Sicherung der Nutzungsart Beteiligung der Gemeinde und der hôheren Verwaltungsbehôrde Erhaltungssatzung und stadtebauliche Gebote Erhaltungssatzung Stadtebauliche Gebote Baugebot Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot 183 XII

6 5.2.3 Pflanzgebot Abbruchgebot Baurechtliches Enteignungs- und Entschâdigungsrecht Planungsentschâdigung Entschâdigung fur Vertrauensschàden Entschâdigung fur nachteilige Festsetzungen im Bebauungsplan Entschâdigung bei Ànderung oder Aufhebung einer zulâssigen Nutzung Geltendmachung der Entschâdigungsansprûche Fôrmliche Enteignung Voraussetzungen der Enteignung Enteignungsentschâdigung Enteignungsverfahren Hârteausgleich Bodenordnung und Ermittlung von Grundstùckswerten Umlegung Zweck der Umlegung Voraussetzungen der Umlegung Umlegungsverfahren Grenzregelung Ermittlung von Grundstùckswerten ErschlieBung Begriff und allgemeine Vorschriften Begriff der ErschlieBung ErschlieBungslast der Gemeinde ErschlieBungsvertrag Bindung an den Bebauungsplan ErschlieBungsbeitrag Erhebung des ErschlieBungsbeitrags ErschlieBungsaufwand Ermittlung des beitragsfàhigen ErschlieBungsaufwands Verteilung des beitragsfàhigen ErschlieBungsaufwands Beitragspflicht 9 - Verfahren in Baulandsachen XIII

7 Abschnitt D: Stadtebauliche Sanierung und Entwicklung 1. Novellierungen Stadtebauliche Sanierungsmalînahmen Grundsàtze fur die Vorbereitung und Durchfûhrung von SanierungsmaBnahmen Vorbereitende Untersuchungen Fôrmliche Festlegung des Sanierungsgebietes und deren Wirkungen PlanungsmaBnahmen Durchfûhrung der Ordnungs- und BaumaBnahmen Trâgerschaft Bodenwertabschôpfung und Ausgleichsbetrag AbschluB der Sanierung Stadtebauliche EntwicklungsmaBnahmen Finanzierung 232 Abschnitt E: Bauordnungsrecht 1. Grundlagen des Bauordnungsrechts Musterbauordnung als Richtschnur Anwendungsbereich des Bauordnungsrechts Funktion des Bauordnungsrechts Gefahrenabwehr Matérielle Grundnorm und Einzelvorschriften Allgemeine Anforderungen an die Bauausfùhrung Baulicher Brandschutz Bauprodukte und Bauarten EG-Bauproduktenrichtlinie Regelungen auf europâischer Ebene Bauproduktengesetz Verwendungsvorschriften im Bauordnungsrecht 249 XIV

8 4. Ergânzung stâdtebaulicher Vorschriften Anforderungen an das Grundstùck Anforderungen an die ErschlieBung Bauweise und Abstand Sicherung der Ausfûhrung von Gemeinschaftsanlagen Schutz sonstiger Rechtsgûter Verunstaltungsabwehr und positive Gestaltungspflege Sozial- und Wohlfahrtsaufgaben Stellplatzpflicht und Ablôsung Bauaufsichtliche Kontrolle und Freistellung Aufbau der Bauaufsichtsverwaltung Zustândigkeiten der Bauaufsichtsbehôrden Matérielle Baufreiheit Genehmigungspflichtige Vorhaben Genehmigungsfreistellung Berùcksichtigung privater Rechte Genehmigungsverfahren und Ùberwachung Bauantrag und Bauvorlagen Behôrden- und Nachbarbeteiligung Prùfungsumfang, Baulasten, Nebenbestimmungen Genehmigung, Verlângerung, Widerruf und Rûcknahme Vorbescheid, Teilbaugenehmigung Besondere Verfahrensformen Abweichungen (Ausnahmen und Befreiungen) Bauûberwachung, Unternehmer, Bauleiter Gebûhren Ordnungsbehôrdliche Befugnisse der Bauaufsichtsbehôrden Ordnungsverfûgungen Wahl des Mittels VerhàltnismàBigkeits- und Gleichbehandlungsgrundsatz Bestimmtheitsgrundsatz 315 XV

9 8.5 Adressât Durchsetzung der Ordnungsverfùgung Paragraphenspiegel der Bauordnungen mit der Musterbauordnung 319 Abschnitt F: Die Rechte des Nachbarn im Baurecht 1. Verfahrensrechtliche Voraussetzungen des Nachbarschutzes Nachbarbegriff Materiell-rechtliche Voraussetzungen des Nachbarschutzes Verletzung von nachbarschûtzenden Vorschriften Verletzung des Gebotes der Rûcksichtnahme Nachbarschutz aus Grundrechten Verletzung von nachbarschûtzenden Verfahrensrechten Vorlâufiger Rechtsschutz Anspruche des Nachbarn auf Folgenbeseitigung und Schadensersatz 339 Abschnitt G: Regelungen fur die neuen Bundeslànder 1. Raumordnungsgesetz Baugesetzbuch Baunutzungsverordnung Landesbauordnungen 342 Abschnitt H: Die naturschutzrechtliche Eingriffsregelung in der Bauleitplanung Hinweise des Deutschen Stâdtetages zur Umsetzung der naturschutzrechtlichen Eingriffsregelung ( 8 a BNatSchG). 344 Stichwortverzeichnis 361 XVI