An alle Mitglieder München, den 24. November 2010 des Mieterverein bundeseigene Wohnanlage München Nord e.v. L iebe M itglieder des M ietervereins Im N am en der V orstandschaft w ünsche ich Ihnen, Ihren F am ilien und F reunden sow ie allen F reunden des M ietervereins E ine besinnliche A dventszeit E in frohes W eihnachtsfest U nd ein glückliches N eues Jahr Für den Vorstand Franzmann Egon Vorsitzender
Der Vorstand Mieterverein bundeseigene Wohnanlage München-Nord e.v. Egon Franzmann -Rockefellerstraße 69-80937 München An alle Mitglieder Mieterverein bundeseigene Wohnanlage München-Nord e.v. 80937 München Rockefellerstr. 69 Tel 089 / 311 73 87 Neu! Fax 03212-1342790 Mobil: 0178-615 1452 E-Mail: Egon.Franzmann@gmx.net Website: www.mieterverein-muenchen-nord.de München, den 24. November 2010 2. Rundbrief 2010 Liebe Mitglieder Im letzten Rundbrief im Frühjahr dieses Jahres berichteten wir von den Umständen, die zu einer wesentlichen Steigerung der Betriebskosten geführt haben. Dies war in erster Linie der Abschluss des Stromliefervertrages mit der Fa. Lichtblick über sogenannten Öko-Strom. Dem Rundbrief lag der Vorschlag für einen Widerspruch gegen diesen Vertrag bei, den hoffentlich alle Mieter ausgefüllt und unterschrieben nach Landshut geschickt haben. Der Widerspruch der Ortsstelle Landshut ist ohne rechtliche Bedeutung, da unserem Widerspruch nicht abgeholfen wurde. Der Mieterverein hat in erster Linie diesen Vertrag über Öko-Strom beanstandet, wobei wir von sehr vielen Mietern auch Nichtmitgliedern des Mietervereins- unterstützt wurden. Seit nunmehr 2 ½ Monaten liegt der Widerspruch des Vorsitzenden des Mietervereins, gegen diesen Ökostrom bei der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben Hauptverwaltung München. Von dort wurde der Vertrag geschlossen, dort liegt die Verantwortung, aber die Hauptstelle München schweigt. Weiterhin war auch die Abrechnung und Verteilung der Heizkosten zu beanstanden. Hier werden seit unzähligen Jahren die Verbrauchsdaten für die Mansardenzimmer nicht mehr abgelesen, sondern werden von den Mitarbeitern der Fa. Brunata, allerdings mit Wissen der Bundesanstalt, geschätzt. Nach uns vorliegenden Abrechnungen liegen diese Schätzungen von Gebäude zu Gebäude bis zu 300 % auseinander, sodass hier auf alle Fälle nicht mehr von einer verbrauchsabhängigen Abrechnung gesprochen werden kann. Für diesen Fall sieht die Heizkostenverordnung vor, dass der verbrauchsabhängige Teil der Heizkosten um 15 % zu kürzen ist. Der Mieterverein mahnt deshalb bei der Bundesanstalt diese Kürzung von Amts wegen an. Bankverbindung: Postbank München - BLZ 700 100 80 Konto-Nr. 41 29 83 807
Seit Jahren ist ein weiterer Kritikpunkt bekannt. Einige Mieter betreiben in den Kellerräumen Trockner oder Gefriertruhen, oder haben aus sonstigem Grund eine Steckdose im Keller installieren lassen. Dafür ist ein Zwischenzähler anzubringen, der jährlich mit den Betriebskosten abzurechnen ist. Aus nicht ersichtlichen Gründen wird dabei nicht der tatsächliche Strompreis je Kilowattstunde zum Ansatz gebracht, sondern ein etwa ein Drittel niedrigerer Preis. Grundpreis und Bereitstellungspreis werden nicht berechnet, da diese ja schon bei den Betriebskosten verlangt werden. Statt der von der Fa. Lichtblick geforderte Betrag von 0,31 je Kwh wurde von Seiten der Bundesanstalt ein Preis von 0,2252 je Kwh errechnet und gefordert. Diese Entscheidung ist nicht hinnehmbar, auch diese Mieter haben für diese Stromentnahme den vollen Strompreis zu entrichten. Betriebskostenabrechnung 2009/2010 Die Abrechnung für den Zeitraum 01.07.2009 bis 30.06.2010 birgt wieder einige Überraschungen. Ohne dass Belege eingesehen wurden ist folgendes festzustellen: Der Preis für die Fernwärmeversorgung durch die Stadtwerke München ist von ca. 95 Euro je Megawattstunde auf ca. 65 Euro gesunken. Dies ist eine Senkung um fast 30 Prozent. Dadurch kam es zu beachtlichen Rückzahlungen (bis zu 700 sind bekannt). Dagegen sind natürlich andere Kosten teilweise enorm gestiegen, wie zum Beispiel: Der Ökostrom bei der Fa. Lichtblick, also der Betriebsstrom für die Heizung und Hausbeleuchtung ist um ca. 16 % teurer geworden. Die Abrechungskosten für die Fa. Brunata bringen der Firma einen garantierten jährlichen Zuwachs, diesmal wieder um ca. 4,5 Prozent. Liebe Mitglieder, noch ehe der Vorstand wieder Einsicht in die Abrechnungsbelege von 2009/2010 genommen hat, kann bereits festgestellt werden, dass auch diese Abrechnung genauso fehlerhaft ist wie die des Vorjahres. Wir werden es weiterhin nicht hinnehmen dass uns Ökostrom aufgezwungen wird. Wenn die Hauptstelle München einen derartigen Vertrag abschließt, so hat diese Stelle auch die Mehrkosten zu herkömmlichem Strom zu tragen. Bei der diesjährigen Heizungsablesung (Ablesung der Verdunsterröhrchen) wurde zwar wieder versucht, auch in den Mansarden abzulesen. Der Erfolg dürfte wie in den Jahren zuvor eher bescheiden gewesen sein. Wo in diesen Zimmern abgelesen wurde, ist dieser Wert nicht für die Abrechnung zu gebrauchen, da kein Ausgangswert für diese Periode bekannt ist. Es wird also bei den Schätzungen bleiben, wie sie auch die Jahre zuvor durchgeführt wurde. Damit ist die Abrechnung der Heizkosten natürlich wieder falsch, sie erfolgt nicht nach gemessenem Verbrauch, wie die Heizkostenverordnung dies bindend vorschreibt, sondern nach wie vor zu einem nicht unerheblichen Anteil nach Schätzungen. Damit ist abermals eine Kürzung des verbrauchsabhängigen Anteils um 15 % vorzunehmen. Diese Kürzung hat von Amts wegen zu erfolgen (siehe Seite 1) 2
Zur Überprüfung der Abrechnung werden wir wieder Kopien von den entsprechenden Rechnungen und Belegen anfordern. Liebe Mitglieder, Im Hinblick auf die bevorstehende Mieterhöhung im Jahr 2011 haben wir einige Informationen für Sie. Am 16. November 2010 bat Frau Eisen zu einem Gespräch in die Hausverwaltung. Thema war, die Mietwertüberprüfung für unsere Wohnungen. Teilnehmer von Seiten des Mietervereins waren Herr Becker, Herr Riedel und der Vorsitzende. Wie der Name sagt, hat die Bundesanstalt die Höhe unserer Mieten überprüft. Dies ist eine Vorgabe der Bundesanstalt in Bonn und soll dazu führen, dass wir für unsere Wohnungen die für München ortsübliche Miete bezahlen. Wie vielen bekannt sein dürfte, lässt München einen neuen Mietspiegel erstellen (erscheint 2011). Dieser soll erstmals auch die energetischen Voraussetzungen der Gebäude berücksichtigen. Das heißt, Gebäude die nicht oder sehr schlecht isoliert sind und demzufolge hohe Energiekosten verursachen, sollen nicht mehr den vollen Mietpreis einbringen, hier sollen Abstriche gemacht werden. Unsere letzte Mieterhöhung stammt aus dem Jahr 2007. Da ja alle 3 Jahre die Mieten angepasst werden können und dürfen, ist gegen eine Erhöhung grundsätzlich nichts einzuwenden. Trotz unserer Befürchtung, dass der neue Mietspiegel abgewartet wird, hat sich die BImA entschlossen die Anpassung nach den Vorgaben des Mietspiegels für 2009 durchzuführen. Dies ist nach unserem Dafürhalten für uns günstiger, als auf den Mietspiegel 2011 zu warten. Damit ist zumindest die Steigerungsrate von 2009 zu 2011 weggefallen. Jeder Mietspiegel beinhaltet gegenüber seinem Vorgänger eine Steigerung von bis zu 15 oder 18 Prozent. Neu bei der Beurteilung unserer Wohnung ist laut Aussage von Frau Eisen: 1. Erstmals wird das Fehlen eines Aufzuges mit berücksichtigt, dies führt zu einem Abschlag von 0,21 je Quadratmeter 2. Die Einstufung in einfacher Bau zwischen 1949 und 1978 für den Hauptteil ohne Altbau und Zu- und Zwischenbauten ist unumstritten, das bedeutet einen Abschlag von 0,42 je qm. 3. Der Zustand und das Alter der Parkettböden werden mit entsprechenden Zu- bzw. Abschlägen berücksichtigt. Hier ist auf die Ausführungen im Mietspiegel zu achten. 4. Bei den 5-Zimmerwohnungen bzw. bei den Außenwohnungen gibt es einen Abschlag wegen des höheren Heizenergieverbrauches wegen der Außenwände. 5. Bei den 5-Zimmerwohnungen im Erdgeschoß wird ein weiterer Abschlag wegen des Kriechkellers ebenso bei den 4-Zimmerwohnungen im Erdgeschoß, wegen der Trockenräume und der Waschküche darunter, eingeräumt. Wenn also diese Vorgaben im Mieterhöhungsverlangen berücksichtigt werden, könnte eigentlich die Erhöhung, so unangenehm diese dem Grunde nach ist, nicht so gravierend sein. Nach Berechnungen der BImA, die dem Mieterverein vorliegen, sollen von den 634 Wohnungen etwa 58 % eine Steigerung um bis zu 10 % erfahren, wobei 145 Mieter (oder 22,8 %) gar keine Erhöhung bekommen könnten. 3
Lediglich etwa 39 % erhalten ein Erhöhungsverlangen zwischen 10 und 20 % wobei nur 100 Wohnungen über die 15 %-Marke gehen werden. Die Eingrenzung bei den Erhöhungen mag in den überwiegenden Fällen mit daran liegen, dass hier bereits die ortsübliche Vergleichsmiete erreicht ist. Diese Mieterhöhungsverlangen sollen noch in diesem Jahr verteilt werden und könnten frühestens zum 1. Februar 2011 dann wirksam werden. Weitere Informationen zum Thema Wohnungstausch Auf Anregung des Mietervereins können Mieter aus 5- bzw. 4-Zimmerwohungen in 3- Zimmerwohnungen wechseln. Die Miete in der neuen Wohnung wird nach dem Eingangsdurchschnitt festgesetzt. Bisher haben 6 Mieter davon Gebrauch gemacht. Weitere Anträge liegen vor, doch werden hier gezielt Wohnungen gewünscht, die derzeit noch belegt sind. Frau Eisen hat zugesichert, dass auch weiterhin Umzugswünsche in kleinere Wohnungen möglich sein werden. Die Mieten in den neuen Wohnungen werden weiterhin nach dem Durchschnitt des Einganges festgesetzt. Auch die jetzt anstehende Mieterhöhung für die 6 umgesetzten Mieter wird, falls eine Mieterhöhung erfolgen soll, wieder nach dem Hausdurchschnitt und nicht nach dem Mietspiegel festgesetzt. Wenn Sie Fragen z. B. zum Mieterhöhungsverlangen oder zu anderen Themen haben, der Mieterverein steht allen Mitgliedern beratend zur Verfügung. Bevor Sie der Erhöhung zustimmen, sprechen Sie uns an, wenn Unklarheiten bestehen. Informationen für die Mieter der Doppelhaushälften: Für die Mieter der Doppelhaushälften steht ebenfalls eine Erhöhung an. Derzeit wird ein neues Gutachten gefertigt. Auch hier sollen die Umstände berücksichtigt werden, die hohe Energiekosten verursachen. Herr Riedel hat sich bereit erklärt, zusammen mit dem Gutachter diese Schwachstellen zu bezeichnen damit auch hier entsprechende Abschläge eingearbeitet werden können. Derzeit stehen drei DHH leer, die nach Aussage von Frau Eisen nicht vermietet werden dürfen. Die BImA steht in Verhandlungen mit der Stadt München, um für das Gebiet der Wohnanlage München-Nord, speziell für das Gebiet um die Mortonstraße einen Bebauungsplan zu erarbeiten. Erst dann soll und kann über die weitere Zukunft der Doppelhaushälften entschieden werden. Bis dahin werden frei werdende DHH nicht mehr neu vermietet. Auf Empfehlung von Herrn Riedel sollte angedacht werden, die Häuser semesterweise an Studenten zu vermieten. Frau Eisen sagte die Prüfung zu. Für den Vorstand Franzmann Egon Vorsitzender 4