bfw liegenschaften 217 HALBJAHRESBERICHT
Auf einen Blick Kennzahlen nach IFRS Erfolgsrechnung Total Erfolg aus Vermietung Total Erfolg aus Neubewertung Betriebsergebnis (EBIT) Gewinn inkl. Neubewertungserfolg / latenten Steuern Gewinn exkl. Neubewertungserfolg / latenten Steuern Gewinn exkl. Fair Value Anpassung Swaps / latenten Steuern 7) Eigenkapitalrendite inkl. Neubewertungen 1) Eigenkapitalrendite exkl. Neubewertungen 2) Eigenkapitalrendite exkl. Fair Value Anpassung Swaps / latenten Steuern 7) Bilanz Bilanzsumme Eigenkapital Eigenkapital exkl. Fair Value Anpassung Swaps / latenten Steuern 7) Eigenkapitalquote Eigenkapitalquote exkl. Fair Value Anpassung Swaps / latenten Steuern 7) Hypothekarvolumen Fremdfinanzierungsgrad Fremdbelehnung der Liegenschaften Net Gearing 3) Portfolio Total Liegenschaftenportfolio Bruttorendite 4) Bruttorendite exkl. Neubauten / Umnutzungsprojekte Nettorendite 5) Nettorendite exkl. Neubauten / Umnutzungsprojekte Leerstandsquote Leerstandsquote exkl. Neubauten / Umnutzungsprojekte Durchschnittlicher Zinssatz exkl. Amortisationsanteil Zinsswaps 6) Durchschnittlicher Zinssatz inkl. Amortisationsanteil Zinsswaps 6) Zinsspread (exkl. Amortisationsanteil) Zinsspread (inkl. Amortisationsanteil) Durchschnittliche Restlaufzeit Kennzahlen pro Aktie Börsenkurs der Aktie am 3. Juni Net asset value (NAV) am 3. Juni Net asset value (NAV) exkl. Fair Value Anpassung Swaps / latenten Steuern 7) Gewinn je Aktie inkl. Neubewertung (EPS) Gewinn je Aktie exkl. Neubewertung (EPS) Gewinn je Aktie exkl. Fair Value Anpassung Swaps / latenten Steuern (EPS) 7) in CHF 1' in CHF 1' in CHF 1' in CHF 1' in CHF 1' in CHF 1' 1. HJ 217 8'682 9'57 16'32 13'241 5'914 11'766 1. HJ 216 8'214 1'651 17'471 5'97-2'64 12'553 in % in % in % 13.8% 6.1% 11.5% 6.3% -2.7% 12.3% in CHF 1' in CHF 1' in CHF 1' in % in % in CHF 1' in % in % 3.6.217 441'41 183'69 194'934 41.6% 44.2% 222'359 58.4% 51.% 31.12.216 43'771 21'57 213'775 46.7% 49.6% 194'851 53.3% 45.9% in % 119.4% 94.4% in CHF 1' in % in % in % in % in % in % in % in % in % in % Jahre 3.6.217 436'177 5.3% 5.4% 4.% 4.1% 8.2% 6.8% 1.6% 1.7% 2.4% 2.3% 3.9 31.12.216 424'443 5.4% 5.5% 4.% 4.1% 9.9% 7.1% 1.9% 2.% 2.1% 2.% 4.3 in CHF in CHF 3.6.217 45.8 39.28 3.6.216 37.75 36.38 in CHF in CHF in CHF in CHF 41.68 2.68 1.2 2.38 39.99 1.15 -.5 2.42 Definitionen: 1) Gesamtergebnis in Relation zum durchschnittlichen Eigenkapital 2) Gesamtergebnis abzüglich Erfolg aus Neubewertung zuzüglich zurechenbare latente Steuern im Verhältnis zum durchschnittlichen Eigenkapital 3) Netto-Finanzverbindlichkeit in Relation zum Eigenkapital 4) Bruttorendite entspricht dem Mietertrag (SOLL) in Prozent des Marktwertes (Fair Value) 5) Nettorendite entspricht dem Nettoertrag (Mietertrag (IST) abzüglich Betriebs- und Instandhaltungskosten) in Prozent des Marktwertes (Fair Value) 6) Der durchschnittliche Zinssatz exklusive Amortisationsanteil Zinsswaps zeigt die Zinsbelastung basierend auf einer Cash Flow Betrachtung; der durchschnittliche Zinssatz inkl. Amortisationsanteil Zinsswaps zeigt den durchschnittlichen Zinssatz basierend auf dem Zinsaufwand. 7) Die Fair Value Anpassung der Zinsswaps und Swaptions im Umfang von TCHF 61'996 wird durch die Gesellschaft als nicht operativ beurteilt, da sie liquiditätsunwirksam ist und auf die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit sowie auf die Ausschüttungspolitik keinen Einfluss hat. Deshalb werden der Gewinn, das Eigenkapital, der NAV und der Gewinn je Aktie zusätzlich ohne diesen nicht operativen Effekt dargestellt. bfw liegenschaften ag 1
Strategie und Portfolio Anlagestrategie1 bfw liegenschaften ag investiert vorwiegend in Renditeliegenschaften in der Deutschschweiz. Im Zentrum stehen Objekte an Pendlerlagen um Wirtschaftszentren. Der Anlagefokus liegt primär auf en. Es können auch Büro-, Geschäfts- und Gewerbeliegenschaften erworben werden. Mit einer klaren Portfoliodiversifikation nach Lage, Objektarten, Nutzungsart der Flächen, Grösse der Objekte und Zustand der Bausubstanz wird eine optimale Ertrags- und Risikostruktur angestrebt. Die Investitionen konzentrieren sich auf nachhaltig vermietbare und überdurchschnittlich attraktive Renditeliegenschaften, wobei in erster Linie Zukäufe von bestehenden Liegenschaften getätigt werden. Der Erwerb von baubewilligten, neu zu erstellenden Liegenschaften ist möglich. Bauland ohne vorliegende Baubewilligung ( Bauprojekt ) darf nur erworben werden, wenn das gesamte geplante Bauvolumen aller Bauprojekte ohne Baubewilligungen der bfw liegenschaften ag (inklusive Bauland) 1% des aktuellen Portfoliowertes nicht übersteigt. Zu realisierende Bauprojekte umfassen entweder reine Mietwohnungsbauten zwecks Integration in das bestehende Portfolio, nur zum Verkauf vorgesehenes Stockwerkeigentum oder einen Mix daraus. Die Objektgrösse beträgt in der Regel mindestens CHF 1 Millionen. Das Gesamtportfolio enthält mindestens 4 Objekte. Der Mietertragsanteil aus Wohnnutzung entspricht mindestens zwei Drittel. Bei den Investitionen wird immer ein angemessenes und ausgewogenes Rendite-/Risikoverhältnis angestrebt. Eine laufende Optimierung und Entwicklung des Immobilienportfolios soll die Rentabilität nachhaltig steigern. Finanzierungsgrundsätze Die Gesellschaft kann zur Finanzierung von Liegenschaften kurz- oder langfristiges Fremdkapital aufnehmen. Die eingesetzten Eigenmittel müssen mindestens 25% des gesamten Immobilienwertes zum Fair Value ausmachen. Die Ziel-Eigenkapitalquote liegt zwischen 35% und 45%. Bewertung Der Marktwert des gesamten Immobilienportfolios wird durch einen unabhängigen Immobilienschätzer nach DCF-Methode ermittelt. Diese unabhängigen Bewertungen werden jeweils halbjährlich per Bilanzstichtag 3. Juni und 31. Dezember erstellt. Immobilienportfolio per 3. Juni 217 Gesamtportfolio CHF 436.2 Mio. 46 Liegenschaften Wohnen CHF 213.1 Mio. 23 Liegenschaften 1) Wohnen / Geschäft CHF 184.2 Mio. 17 Liegenschaften Geschäft CHF 24.9 Mio. 5 Liegenschaften Neubau CHF 14. Mio. 1 Umnutzungsprojekt Das vollständige Anlagereglement (aktuelle Fassung datiert 14. Juni 217) ist auf der Website www.bfwliegenschaften.ch (Rubrik Über uns Anlagereglement) abrufbar. 2 bfw liegenschaften ag
Inhalt Kennzahlen nach IFRS 1 Strategie und Portfolio 2 Referenzobjekt Freiestrasse 4, Weinfelden 4-5 Lagebericht zum 1. Halbjahr 217 6-8 Halbjahresrechnungen nach IFRS 1-49 Bewertungstestat des Immobilienschätzers 5-51 Informationen für Aktionäre und Medien 52
Weinfelden Freiestrasse 4
Wohn- & Geschäftsliegenschaft Nutzung bisher Projektbeschrieb Baubeginn Fertigstellung Investitionsvolumen Mehrheitlich als Geschäftsliegenschaft Umnutzungsprojekt für 42 Wohnungen, 73 Parkplätze und Gewerbe- sowie Dienstleistungsflächen von rund 9 m2 Anfang 216 September 217 Rund CHF 12 Millionen
Lagebericht 1. Halbjahr 217 Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre Die bfw liegenschaften ag konnte im ersten Halbjahr 217 beinahe nahtlos an das Rekordergebnis des letzten Jahres anknüpfen und erzielte in der Berichtsperiode einen EBIT von CHF 16.3 Millionen (H1 216: CHF 17.5 Millionen) und einen Gewinn inkl. Neubewertungserfolg von CHF 13.2 Millionen (H1 216: CHF 6. Millionen). Exklusive der Fair Value Anpassungen der Zinsswaps und Receiver Swaptions lag der Gewinn bei CHF 11.8 Millionen (H1 216: CHF 12.6 Millionen). Das Halbjahresergebnis im Detail Die in der Berichtsperiode erwirtschaftete Nettorendite auf den Anlageobjekten betrug 4.% bzw. ohne Umnutzungsprojekte 4.1% (H1 216: 3.9% bzw. 4.%). Die Leerstandsquote exklusive Umnutzungsprojekte lag bei 6.8% (H1 216: 7.5%). Der direkte Aufwand für vermietete Renditeliegenschaften hat sich im Vorjahresvergleich ganz leicht um TCHF 45 auf CHF 1.8 Millionen erhöht. Gemessen am ebenfalls höheren Netto-Mietertrag sind die direkten Aufwendungen in Prozent mit 17.% jedoch leicht gesunken (H1 216:17.4%). Der Beratungsaufwand wie auch der Verwaltungsaufwand blieben mit CHF.4 Millionen beziehungsweise CHF 1. Millionen auf dem Niveau der Vorjahresperiode. Der Wert des Liegenschaftenportfolios stieg im ersten Halbjahr 217 um 2.8% auf CHF 436.2 Millionen (31.12.216: CHF 424.4 Millionen). Die Wertveränderung ist insbesondere auf die erfolgreiche Entwicklung des Umnutzungsprojekts Freiestrasse 4 in Weinfelden (CHF 2.3 Millionen) und auf positive Bewertungseffekte (CHF 9.1 Millionen) zurückzuführen. Die Soll-Mieterträge belaufen sich auf annualisierter Basis betrachtet auf rund CHF 23 Millionen. Der Mietertragsanteil aus Wohnnutzung lag bei 76%. Die Marktbewertung des Portfolios durch den unabhängigen Immobilienschätzer KPMG führte per 3. Juni 217 zu einem Erfolg aus Neubewertung von CHF 9.1 Millionen (H1 216: CHF 1.7 Millionen). Die Veränderung der Marktwerte ergibt sich im Wesentlichen durch die erfolgreiche Entwicklung des Umnutzungsprojekts in Weinfelden und eine erneute Senkung der Diskontsätze durch KPMG, aufgrund der guten Aufstellung des Gesamtportfolios. Die Netto-Mietzinseinnahmen haben sich, mehrheitlich durch die Vermietungserträge des im Berichtsjahr 216 vollendeten Umnutzungsprojekts in Zürich (Schaffhauserstrasse 21), um 5.2% auf CHF 1.5 Millionen (H1 216: CHF 9.9 Millionen) erhöht. Das Betriebsergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) belief sich auf solide CHF 16.3 Millionen (H1 216: CHF 17.5 Millionen) und repräsentiert auf Stufe EBIT das zweitbeste Halbjahresergebnis in der Unternehmensgeschichte. EBIT CHF 16.3 Mio. Gewinn inkl. Neubewertungen1) CHF 11.8 Mio. 1) Exkl. Bewertungsdifferenzen aus den Zinsswaps und Receiver Swaptions. 6 bfw liegenschaften ag Net Asset Value1) CHF 41.68 pro Aktie Eigenkapitalquote1) 44.2%
Der Nettofinanzaufwand lag bei CHF 1.6 Millionen (H1 216: CHF 1.9 Millionen). Der Rückgang ist bedingt durch einen Rückgang der durchschnittlichen Zinssätze um 31 Basispunkte gegenüber der Vorjahresperiode. Die Fair Value Bewertung der Zinsswaps und Receiver Swaptions führte im ersten Halbjahr 217 zu einem positiven Effekt vor Steuern von CHF 1.8 Millionen (H1 216: negativer Effekt von CHF 7.9 Millionen). Grund für die positive Fair Value Anpassung im ersten Halbjahr 217 war ein leichter Anstieg des Zinsniveaus bei den längeren Laufzeiten, was insbesondere einen positiven Effekt auf die Bewertung der Receiver Swaptions hatte. Gemäss der IFRS Richtlinie IAS 39 müssen Zinsswaps und Receiver Swaptions jeweils per Bilanzstichtag zum aktuellen Verkehrswert bewertet und entsprechende Bewertungsdifferenzen in der Erfolgsrechnung erfasst werden. Die Bewertungsdifferenzen (positiv oder negativ), die sich aus der Stichtagsbetrachtung dieser langfristigen Zinsabsicherungen ergeben, sind jedoch nicht liquiditätswirksam und haben keinen Einfluss auf die operative Leistungsfähigkeit und die Ausschüttungspolitik der Gesellschaft. Unter Berücksichtigung der Effekte der Bewertungsdifferenzen der Zinsswaps und Receiver Swaptions lag der Gewinn inklusive Neubewertungserfolg und zurechenbarer latenter Steuern für das erste Halbjahr 217 bei CHF 13.2 Millionen (H1 216: CHF 6. Millionen). Ohne die Fair Value Anpassungen der Zinsswaps und Receiver Swaptions lag der Gewinn bei CHF 11.8 Millionen (H1 216: CHF 12.6 Millionen). Pro Aktie beläuft sich der Gewinn ohne Berücksichtigung der Bewertungsdifferenzen auf CHF 2.38 (H1 216: CHF 2.42). Gesamtportfolio nach Anlagekategorien in CHF Mio. per 3. Juni 217 Aktienrückkaufprogramm erfolgreich umgesetzt Die Gesellschaft hat per 6. April 217 erfolgreich ein Aktienrückkaufprogramm im Umfang von 514 492 zurückgekauften Namenaktien Kategorie A durchgeführt. Die angedienten Aktien entsprechen einem Kapitalanteil von 9.91% in einem Gegenwert von CHF 24.18 Millionen. Diese durch die Aktionäre via Put-Optionen angedienten Namenaktien Kategorie A bleiben bis zur Vernichtung im Besitz der bfw liegenschaften ag und sind in der Bilanz unter Rubrik Eigene Aktien aufgeführt. Sie sind nicht dividendenberechtigt und werden bei der Berechnung des Gewinns pro Aktie ebenfalls nicht berücksichtigt. Der Verwaltungsrat wird der nächsten ordentlichen Generalversammlung, die im Mai 218 stattfindet, diese Aktien zur Vernichtung beantragen und das Aktienkapital nach Zustimmung der Generalversammlung entsprechend herabsetzen. Solide Bilanz Die Bilanzsumme hat sich im Vergleich zum Jahresende 216 um 2.4% auf CHF 441. Millionen erhöht (31.12.216: CHF 43.8 Millionen), was vor allem auf die Investitionen in das Umnutzungsprojekt Weinfelden und den Wertzuwachs des Immobilienportfolios zurückzuführen ist. Auf der Aktivseite der Bilanz bestand das Umlaufvermögen mehrheitlich aus flüssigen Mitteln von CHF 3. Millionen, das Anlagevermögen insbesondere aus Renditeliegenschaften im Umfang von CHF 422.2 Millionen und dem Umnutzungsprojekt in Weinfelden von CHF 14. Millionen. Gesamtportfolio nach Anlagegrössen in Prozent per 3. Juni 217 en 213.1 Liegenschaften unter CHF 5 Mio. 1% en 184.2 Zwischen CHF 5 bis 1 Mio. 3% 57% Geschäftsliegenschaften 24.9 Über CHF 1 Mio. Neubauliegenschaften 14. Neubauliegenschaften 3% bfw liegenschaften ag 7
Auf der Passivseite der Bilanz beliefen sich die Hypothekarschulden auf insgesamt CHF 222.4 Millionen. Davon sind CHF 62. Millionen durch die Zinsswaps und Receiver Swaptions, CHF 27.3 Millionen mit Festhypotheken von rund 4½ Jahren und CHF 8. Millionen mit Festhypotheken von rund 5½ bis 1 Jahren langfristig abgesichert. Die durchschnittliche Restlaufzeit der Hypothekarschulden belief sich per 3. Juni 217 auf 3.9 Jahre (31.12.216: 4.3 Jahre). Das Eigenkapital per 3. Juni 217 betrug CHF 183.7 Millionen und beinhaltet die obenerwähnten eigenen Aktien im Wert von CHF 24.2 Millionen, die in der Bilanz vom Eigenkapital jeweils abgezogen werden (31.12.216: CHF 21.1 Millionen). Die Veränderungen des Eigenkapitals sind auf die Ausschüttung aus Kapitalreserven von total CHF 6.3 Millionen per Anfang Mai 217, den Wert der eigenen Aktien von CHF 24.2 Millionen und den Gewinnbeitrag aus dem ersten Halbjahr 217 von CHF 13.2 Millionen zurückzuführen. Mit einer Eigenkapitalquote von 41.6% verfügt die bfw liegenschaften ag über eine robuste Bilanz. Ohne Berücksichtigung der Bewertungsdifferenzen aus den Zinsswaps und Receiver Swaptions lag die Eigenkapitalquote per Bilanzstichtag bei 44.2%. Der Net Asset Value erreichte CHF 39.28 (31.12.216: CHF 38.73). Ohne Berücksichtigung der Bewertungsdifferenzen aus den Zinsswaps und Receiver Swaptions lag der Net Asset Value im ersten Halbjahr 217 bei CHF 41.68 (31.12.216: CHF 41.18). Ausblick Der gute Halbjahresabschluss 217 untermauert die operativen Leistungen des neuen Management Teams mit Reto Borner als CEO, Philipp Hafen als CFO und Serge Aerne als CMO. Das Geschäftsmodell und die Anlagestrategie der bfw liegenschaften ag mit Fokus auf en bleibt bestehen. Wie bereits im Jahresbericht 216 erwähnt ist das Marktumfeld bei Büro- und Gewerbeliegenschaften nach wie vor anspruchsvoll, während die Nachfrage im Mietwohnungsmarkt anhält. Insgesamt sind wir zuversichtlich, dass der Immobilienmarkt Schweiz speziell im Wohnbereich trotz einiger wirtschaftlicher und politischer Unsicherheiten langfristig attraktiv bleiben wird. Für die zweite Jahreshälfte 217 erwarten wir aus operativer Geschäftstätigkeit auf Stufe EBIT (ohne Neubewertungseffekte der Liegenschaften) ein ähnliches Ergebnis wie im ersten Halbjahr 217. Dank Im Namen des Verwaltungsrats und der Geschäftsleitung danken wir Ihnen, sehr verehrte Aktionärinnen und Aktionäre, für Ihr Vertrauen und Ihre Verbundenheit mit der bfw liegenschaften ag. Fertigstellung des Umnutzungsprojekts in Weinfelden erfolgt planmässig per September 217 In dem auf September 217 fertiggestellten Umnutzungsprojekt an der Freiestrasse 4 in Weinfelden entstehen 42 neue Mietwohnungen (1½ bis 4½-Zimmerwohnungen), 73 Parkplätze sowie Gewerbe- und Dienstleistungsflächen von rund 9 m2. Die Erstvermietung der neuen Flächen hat bereits erfolgreich begonnen. Die ersten Mieter sind auf den 1. September 217 eingezogen. 8 bfw liegenschaften ag Beat Frischknecht Präsident des Verwaltungsrats Reto Borner Chief Executive Officer
Halbjahresrechnungen nach IFRS Bilanz 1 Gesamterfolgsrechnung 11 Mittelflussrechnung 12 Eigenkapitalnachweis 13 Segmentinformationen 1. Halbjahr 217 14 Segmentinformationen 1. Halbjahr 216 15 Segmentinformationen 216 16 Anhang zur Halbjahresrechnung 217 17-49 Bewertungstestat des Immobilienschätzers 5-51
Bilanz alle Beträge in CHF 1 Erläuterungen 3.6.217 (ungeprüft) 31.12.216 2'994 85-88 1 46 198 227 4'543 4'973 486-11 1 259 5 227 5'894 422'198 13'979 321 436'498 413'732 1'711 434 424'877 441'41 43'771 Aktiven Umlaufvermögen Flüssige Mittel Forderungen aus Geschäftstätigkeit Delkredere Übrige Forderungen Aktive Rechnungsabgrenzungen Aktive Rechnungsabgrenzungen gg. Nahestehenden Amortisationsanteil Zinsswaps Total Umlaufvermögen Anlagevermögen Renditeliegenschaften Neubauliegenschaften Amortisationsanteil Zinsswaps Total Anlagevermögen 2 3 3 4 18 5 6,19 6 5 Total Aktiven Passiven Kurzfristiges Fremdkapital Verbindlichkeiten aus Geschäftstätigkeit Verbindlichkeiten gg. Nahestehenden Steuerverbindlichkeiten Passive Rechnungsabgrenzungen Kurzfristige Hypothekarschulden Total kurzfristiges Fremdkapital 8 18 9 1 11 1'685 477 1'685 25 14'667 18'719 2'638 51 46 276 92'638 96'514 Langfristiges Fremdkapital Zinsswaps zu Fair Value Latente Steuerverbindlichkeiten Langfristige Hypothekarschulden Total langfristiges Fremdkapital 5 7 11 15'482 15'458 117'692 148'632 17'259 13'728 12'213 133'2 257'351 229'714 38'934-24'181 47'912 121'25 183'69 38'934 54'34 17'783 21'57 441'41 43'771 Total Fremdkapital Eigenkapital Aktienkapital Eigene Aktien Kapitalreserven Gewinnreserven Total Eigenkapital 12 12 Total Passiven Der Anhang ist Bestandteil dieser Halbjahresrechnung. Die in der Bilanz, Gesamterfolgsrechnung und den Tabellen aufgeführten Beträge sind gerundet. Das Total kann deshalb von der Summe der einzelnen Werte abweichen. 1 bfw liegenschaften ag
Gesamterfolgsrechnung alle Beträge in CHF 1 Erläuterungen 1. HJ 217 (ungeprüft) 1. HJ.216 (ungeprüft) Betriebsertrag Mietertrag Total Betriebsertrag 13 1'454 1'454 9'941 9'941 Betriebsaufwand Direkter Aufwand für vermietete Renditeliegenschaften Beratungsaufwand Verwaltungsaufwand Total Betriebsaufwand 14 15 16-1'772-397 -1'22-3'191-1'727-373 -1'21-3'121 Erfolg aus Neubewertung Gewinne aus Neubewertung Rendite-/Neubauliegenschaften Verluste aus Neubewertung Rendite-/Neubauliegenschaften Total Erfolg aus Neubewertung 17 17 9'399-342 9'57 11'43-393 1'651 Betriebsergebnis vor Zinsen, Steuern (EBIT) 16'32 17'471 Finanzergebnis Finanzertrag Finanzaufwand Amortisationsanteil Zinsswaps Fair Value Bewertung Zinsswaps Total Finanzergebnis -1'637-114 1'777 26 6-1'914-114 -7'932-9'954 16'346 7'517-3'15-1'548 13'241 5'97 13'241 5'97 2.68 1.15 5 5 Gewinn vor Steuern (EBT) Steuern Gewinn Positionen des Gesamtergebnisses Gesamtergebnis Gewinn je 1 Aktie (Kategorie A) / 1 Aktien (Kategorie B) in CHF (verwässert und unverwässert) 7 Der Anhang ist Bestandteil dieser Halbjahresrechnung. bfw liegenschaften ag 11
Mittelflussrechnung alle Beträge in CHF 1 1. HJ 217 (ungeprüft) 1. HJ.216 (ungeprüft) 13'241 3'15-9'57 5'97 1'548-1'651-144 66-331 -295-26 -2-127 6'429 32 34-6 -85 9'954 6-2 -18 6'97 6 6-375 -3'27-3'645-414 -4'241-4'655 11 11 12 12 28'3-792 -24'322-6'314-1'635-4'763-871 -7'8-1'912-9'791 Total Veränderung Flüssige Mittel -1'979-7'54 Flüssige Mittel am 1. Januar Total Veränderung flüssige Mittel Flüssige Mittel am 3. Juni 4'973-1'979 2'994 12'498-7'54 4'958 Mittelfluss aus Geschäftstätigkeit Gesamtergebnis Steueraufwand Neubewertung Rendite-/Neubauliegenschaften netto Veränderung Nettoumlaufvermögen: Veränderung Verbindlichkeiten Veränderung passive Rechnungsabgrenzungen Veränderung Forderungen Veränderung aktive Rechnungsabgrenzungen Finanzergebnis Erhaltene Zinsen Bezahlte Zinsen Bezahlte Steuern Total Mittelfluss aus Geschäftstätigkeit (netto) Mittelfluss aus Investitionstätigkeit Investitionen in Renditeliegenschaften Investitionen in Neubauliegenschaften Total Mittelfluss aus Investitionstätigkeit (netto) Mittelfluss aus Finanzierungstätigkeit Aufnahme von Hypotheken Rückzahlung von Hypotheken Kauf von eigenen Aktien Rückzahlung aus Kapitalreserven Bezahlte Finanzierungszinsen Total Mittelfluss aus Finanzierungstätigkeit (netto) Der Anhang ist Bestandteil dieser Halbjahresrechnung. 12 bfw liegenschaften ag Erläuterungen 7 17
Eigenkapitalnachweis alle Beträge in CHF 1 Stand 1. Januar 216 Aktienkapital Eigene Aktien Kapitalreserven Gewinnreserven Total 38'934 61'347 89'619 189'9 Rückzahlung aus Kapitalreserven Gesamtergebnis 1. Halbjahr 216 Stand 3. Juni 216 (ungeprüft) 38'934 54'34 Gesamtergebnis 2. Halbjahr 216 Stand 31. Dezember 216 38'934 54'34 Gesamtergebnis 1. Halbjahr 217 Kauf eigene Aktien -24'181 Rückzahlung aus Kapitalreserven Stand 3. Juni 217 (ungeprüft) -7'8-7'8 38'934-24'181 5'97 5'97 95'589 188'863 12'194 12'194 17'783 21'57 13'241 13'241-114 -24'295-6'314-6'314 47'912 121'25 183'69 Der Anhang ist Bestandteil dieser Halbjahresrechnung. bfw liegenschaften ag 13
Segmentinformationen 1. Halbjahr 217 alle Beträge in CHF 1 Renditeliegenschaften Neubauliegenschaften Total Segmentaktiven en 213'15 213'15 Wohn- und Geschäfts- Neubauliegen- Nicht zugeteilt Geschäfts- liegenschaften schaften liegenschaften 184'196 184'196 24'852 24'852 13'979 13'979 Nicht zugeteilte Aktiven 1) Total Aktiven Hypothekarschulden Total Segmentverbindlichkeiten 9'165 9'165 8'452 8'452 6'353 6'353 Nicht zugeteilte Verbindlichkeiten 2) Total Fremdkapital Investitionen in Liegenschaften 422'198 13'979 436'177 4'864 117'389 117'389 Total 4'864 441'41 222'359 222'359 34'992 34'992 257'351 2'677 1'454-1'772 8'682 115 116 153 2'293 Erfolg aus Vermietung Mietertrag Direkter Aufwand für vermietete Renditeliegenschaften Total Erfolg aus Vermietung 5'25-786 4'239 4'55-766 3'739 918-186 732 6-34 -28 Erfolg aus Neubewertung Gewinne aus Neubewertung Rendite-/Neubauliegenschaften Verluste aus Neubewertung Rendite-/Neubauliegenschaften Total Erfolg aus Neubewertung 3'345 3'345 5'1-171 4'83 78-171 -93 975 975 9'399-342 9'57-499 -432-58 -33-1'22 7'85 8'137 581 914 16'717-397 -1'749-2 1'777-3'15-3'476-3'476 Verwaltungsaufwand Total Segmentserfolg Beratungsaufwand Hypothekarzinsaufwand inkl. Amortisationsanteil Zinsswaps Finanzertrag Finanzaufwand Fair Value Bewertung Zinsswaps inkl. Receiver Swaption Steuern Total nicht zugeteilte Erfolgsrechnungspositionen Gewinn 13'241 1) Die nicht zugeteilten Aktiven umfassen: Flüssige Mittel, Forderungen aus Geschäftstätigkeit, Delkredere, übrige Forderungen, aktive Rechnungsabgrenzungen, aktive Rechnungsabgrenzungen gegenüber Nahestehenden, Amortisationsanteil Zinsswaps (kurzfristiger und langfristiger Anteil). 2) Die nicht zugeteilten Verbindlichkeiten umfassen: Verbindlichkeiten aus Geschäftstätigkeit, Verbindlichkeiten gegenüber Nahestehenden, Steuerverbindlichkeiten, passive Rechnungsabgrenzungen, Zinsswaps zu Fair Value und latente Steuerverbindlichkeiten. Alle direkten Kosten werden dem jeweiligen Segment belastet. Die Kosten, welche nicht direkt zugewiesen werden können, sind in der Spalte nicht zugeteilt enthalten. Der Anhang ist Bestandteil dieser Halbjahresrechnung. 14 bfw liegenschaften ag
Segmentinformationen 1. Halbjahr 216 alle Beträge in CHF 1 Renditeliegenschaften Neubauliegenschaften Total Segmentaktiven en 28'116 28'116 Wohn- und Geschäfts- Neubauliegen- Nicht zugeteilt Geschäfts- liegenschaften schaften liegenschaften 177'42 177'42 24'789 24'789 6'453 6'453 Nicht zugeteilte Aktiven 1) Total Aktiven Hypothekarschulden Total Segmentverbindlichkeiten 83'256 83'256 7'28 7'28 1'933 1'933 Nicht zugeteilte Verbindlichkeiten 2) Total Fremdkapital Investitionen in Liegenschaften 49'947 6'453 416'4 7'847 13'457 13'457 Total 7'847 424'247 195'673 195'673 39'711 39'711 235'384 3'845 9'941-1'727 8'214 61 182 66 3'537 Erfolg aus Vermietung Mietertrag Direkter Aufwand für vermietete Renditeliegenschaften Total Erfolg aus Vermietung 4'953-787 4'166 4'11-712 3'389 883-185 699 4-43 -39 Erfolg aus Neubewertung Gewinne aus Neubewertung Rendite-/Neubauliegenschaften Verluste aus Neubewertung Rendite-/Neubauliegenschaften Total Erfolg aus Neubewertung 4'897-4 4'893 4'457 4'457 267-389 -122 1'422 1'422 11'43-393 1'651-51 -434-61 -16-1'21 8'549 7'412 516 1'367 17'844-373 -2'26 6-2 -7'932-1'548-11'874-11'874 Verwaltungsaufwand Total Segmentserfolg Beratungsaufwand Hypothekarzinsaufwand inkl. Amortisationsanteil Zinsswaps Finanzertrag Finanzaufwand Fair Value Bewertung Zinsswaps inkl. Receiver Swaption Steuern Total nicht zugeteilte Erfolgsrechnungspositionen Gewinn 5'97 1) Die nicht zugeteilten Aktiven umfassen: Flüssige Mittel, Forderungen aus Geschäftstätigkeit, Delkredere, übrige Forderungen, aktive Rechnungsabgrenzungen, aktive Rechnungsabgrenzungen gegenüber Nahestehenden, Amortisationsanteil Zinsswaps (kurzfristiger und langfristiger Anteil) sowie latente Steuerguthaben auf Verlustvorträgen. 2) Die nicht zugeteilten Verbindlichkeiten umfassen: Verbindlichkeiten aus Geschäftstätigkeit, Verbindlichkeiten gegenüber Nahestehenden, Steuerverbindlichkeiten, passive Rechnungsabgrenzungen, Zinsswaps zu Fair Value und latente Steuerverbindlichkeiten. Alle direkten Kosten werden dem jeweiligen Segment belastet. Die Kosten, welche nicht direkt zugewiesen werden können, sind in der Spalte nicht zugeteilt enthalten. Der Anhang ist Bestandteil dieser Halbjahresrechnung. bfw liegenschaften ag 15
Segmentinformationen 216 alle Beträge in CHF 1' Renditeliegenschaften Neubauliegenschaften Total Segmentaktiven en 29'69 29'69 Wohn- und Geschäfts- Neubauliegen- Nicht zugeteilt Geschäfts- liegenschaften schaften liegenschaften 179'251 179'251 24'791 24'791 1'711 1'711 Hypothekarschulden Total Segmentverbindlichkeiten 12'986 12'986 82'981 82'981 6'992 6'992 1'893 1'893 Nicht zugeteilte Verbindlichkeiten 2) Total Fremdkapital Investitionen in Liegenschaften 413'732 1'711 424'443 6'328 Nicht zugeteilte Aktiven 1) Total Aktiven Total 6'328 43'771 194'851 194'851 34'863 34'863 229'714 9'398 2'381-3'539 16'842 139 617 281 8'362 1'21-1'648 8'373 8'574-1'484 7'9 1'775-347 1'428 11-6 -49 6'46 6'46 5'45-293 5'112 265-6 -335 1'974 1'974 14'51-893 13'158 Verwaltungsaufwand -1'23-875 -121-52 -2'71 Total Segmentserfolg 13'756 11'328 973 1'873 27'929-663 -3'888 8-3 -658-4'56-9'765-9'765 Erfolg aus Vermietung Mietertrag Direkter Aufwand für vermietete Renditeliegenschaften Total Erfolg aus Vermietung Erfolg aus Neubewertung Gewinne aus Neubewertung Rendite-/Neubauliegenschaften Verluste aus Neubewertung Rendite-/Neubauliegenschaften Total Erfolg aus Neubewertung Beratungsaufwand Hypothekarzinsaufwand inkl. Amortisationsanteil Zinsswaps Finanzertrag Finanzaufwand Fair Value Bewertung Zinsswaps inkl. Receiver Swaption Steuern Total nicht zugeteilte Erfolgsrechnungspositionen Gewinn Im Eigenkapital erfasste Aufwendungen/Erträge Gesamtergebnis 18'164 18'164 1) Die nicht zugeteilten Aktiven umfassen: Flüssige Mittel, Forderungen aus Geschäftstätigkeit, übrige Forderungen, aktive Rechnungsabgrenzungen, aktive Rechnungsabgrenzungen gegenüber Nahestehenden sowie Amortisationsanteil Zinsswaps. 2) Die nicht zugeteilten Verbindlichkeiten umfassen: Verbindlichkeiten aus Geschäftstätigkeit, Verbindlichkeiten gegenüber Nahestehenden, Steuerverbindlichkeiten, passive Rechnungsabgrenzungen, Rückstellungen aus Zinsswaps und lat. Steuerverbindlichkeiten auf Renditeliegenschaften. Alle direkten Kosten werden dem jeweiligen Segment belastet. Die Kosten, welche nicht direkt zugewiesen werden können, sind in der Spalte "nicht zugeteilt" enthalten. Der Anhang ist Bestandteil dieser Halbjahresrechnung. 16 bfw liegenschaften ag
Anhang zur Halbjahresrechnung 217 1. Grundlagen 1.1. Geschäftstätigkeit Die bfw liegenschaften ag (hernach auch «die Gesellschaft») ist eine Schweizer Immobiliengesellschaft mit ausschliesslicher Tätigkeit in der Schweiz. Die Geschäftstätigkeit umfasst das Erwerben, die Veräusserung und insbesondere das langfristige Halten und Bewirtschaften von Wohn-, Wohn-/Geschäfts- und Geschäftsliegenschaften. Die Haltedauer der Liegenschaften beträgt grundsätzlich 2 Jahre. Die Gesellschaft mit Sitz in Frauenfeld TG (Adresse: Bahnhofstrasse 92) ist an der SIX Swiss Exchange kotiert. Der Gesellschaft sind keine Tochtergesellschaften angegliedert und daher wird keine Konzernrechnung erstellt. 1.2. Grundsätze der Rechnungslegung Die Jahresrechnung wird in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRS) erstellt und steht im Einklang mit dem schweizerischen Gesetz sowie dem Kotierungsreglement und der Richtlinie betreffend Rechnungslegung (RLR) der SIX Swiss Exchange. Der Halbjahresabschluss per 3. Juni 217 wurde in Übereinstimmung mit dem International Accounting Standard 34 (IAS 34) erstellt. Die verkürzte Halbjahresberichterstattung enthält nicht alle Informationen und Offenlegungen, welche im Rahmen der jährlichen Berichterstattung verlangt werden und sollte deshalb zusammen mit den finanziellen Berichterstattungen des Geschäftsjahres 216 gelesen werden. Die Renditeliegenschaften, wie auch die Neubauliegenschaften werden halbjährlich (Ende Juni / Ende Dezember) durch einen externen, unabhängigen Liegenschaftenbewerter bewertet. Die Veränderung der Marktwerte wird erfolgswirksam verbucht. Im vorliegenden Halbjahresabschluss per 3. Juni 217 wurden die gleichen Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze angewendet, die im Geschäftsbericht der Gesellschaft für das Geschäftsjahr 216 auf den Seiten 5 bis 64 beschrieben sind. In der Berichtsperiode 217 wurden keine neuen Standards für die Gesellschaft relevant. Folgende neue oder überarbeitete IFRS-Standards/Interpretationen treten erst für Geschäftsjahre nach 217 in Kraft, haben aber keinen wesentlichen Einfluss auf die Jahresrechnung beziehungsweise deren Einfluss auf die Jahresrechnung ist in Abklärung: Standard/Interpretation IFRS 9 - Finanzinstrumente IFRS 15 - Umsatzerfassung IFRS 16 - Leasingverhältnisse Auswirkung in Abklärung in Abklärung in Abklärung Inkraftsetzung 1. Januar 218 1. Januar 218 1. Januar 219 bfw liegenschaften ag 17
1.3. Angaben zu IFRS 13 Renditeliegenschaften Das Portfolio der Gesellschaft wurde erstmals im Geschäftsjahr 213 auf dieser Grundlage bewertet. Entsprechend wurden die Immobilien dahingehend überprüft, ob die bestehende Nutzung der bestmöglichen entspricht. Aufgrund der Neubeurteilung per 3. Juni 217 ergaben sich keine Anpassungen. Finanzinstrumente Auf die Bewertungskriterien und -prozesse der Finanzinstrumente hatte IFRS 13 im Berichtsjahr keinen Einfluss. Die per 3. Juni 217 vorhandenen derivativen Finanzinstrumente fallen wie per 31. Dezember 216 unverändert in die Fair Value Kategorie 2. Fair Value Hierarchie Die Renditeliegenschaften und Finanzinstrumente werden anhand einer dreistufigen Fair-Value-Hierarchie bewertet. Dabei wird eine Unterscheidung nach folgenden Stufen vorgenommen: Stufe 1: Bewertung anhand von Instrumenten mit einer Kursnotierung in einem liquiden Markt; Stufe 2: Bewertung anhand von Marktpreisen für ähnliche Instrumente oder anhand von Bewertungsmodellen, die auf am Markt beobachtbaren Input-Parametern basieren; Stufe 3: Bewertung anhand von Bewertungsmodellen mit signifikanten, nicht am Markt beobachtbaren Input-Parametern. Aus der nachfolgenden Tabelle sind die Marktwerte (Fair Values) aller bilanzierten Rendite- und Neuliegenschaften sowie Finanzinstrumente ersichtlich: 3. Juni 217 (in CHF 1') Aktiven Rendite- und Neubauliegenschaften Passiven Derivative Finanzinstrumente Stufe 1 Stufe 2 Stufe 3 Total 436'177 436'177 15'482 15'482 31. Dezember 216 (in CHF 1') Aktiven Rendite- und Neubauliegenschaften Passiven Derivative Finanzinstrumente Stufe 1 Stufe 2 Stufe 3 Total 424'443 424'443 17'259 17'259 1.4. Verträge zwischen Nahestehenden Dienstleistungsvertrag mit der Admicasa Management AG Die Gesellschaft hat ab dem 1. Januar 216 mit der Admicasa Management AG, 85 Frauenfeld (einer hundertprozentigen Tochtergesellschaft der Admicasa Holding AG) einen Dienstleistungsvertrag abgeschlossen. Die Eigentumsverhältnisse der Admicasa Holding AG gestalten sich per 3. Juni 217 wie folgt: Beat Frischknecht 45.6%, Serge Aerne 28.5% (indirekt gehalten), Reto Borner 18.9%, Philipp Hafen.3%, Weitere 6.7%. Reto Borner und Serge Aerne sind im Verwaltungsrat der Admicasa Management AG. Der Leistungsumfang umfasst die Entschädigung für die gesamte Geschäftsleitung der Gesellschaft (CEO, CFO und zusätzlich ab dem 1. April 216 den CMO, welcher über einen Mandatsvertrag zwischen der Admicasa Management AG und der SJA Management AG seine Dienstleistung erbringt), die Managementdienstleistungen, Personalressourcen für die Administration und für Marketing, sowie für die gesamte IT- und Büroinfrastruktur. Die Gesellschaft verfügt über kein eigenes Personal. Die für den Dienstleistungsvertrag fällige Management Fee beträgt.4% des gesamten Liegenschaftsportfolios gemäss der nach IFRS Standard erstellten und durch die Revisionsstelle geprüften Bilanz per Dezember des jeweils aktuellen Jahres. Die Maklerkommission, welche die Gesellschaft an die Admicasa Management AG für jeden erfolgten Kauf oder Verkauf einer Liegenschaft bezahlt, beträgt 1.5% bei einem Kauf- bzw. Verkaufspreis von unter CHF 1. Millionen und 1% bei einem Kauf- bzw. Verkaufspreis von über CHF 1. Millionen. Allfällige Drittmakler werden separat durch die Gesellschaft entschädigt. 18 bfw liegenschaften ag
Liegenschaftsverwaltungsvertrag mit der Admicasa Verwaltung AG (ehemals Admicasa AG) Die Gesellschaft hat den Auftrag zur administrativen Verwaltung ihrer Liegenschaften ab dem 1. Januar 215 an die Admicasa Verwaltung AG, 85 Frauenfeld (einer hundertprozentigen Tochtergesellschaft der Admicasa Holding AG) erteilt. Die Eigentumsverhältnisse der Admicasa Holding AG gestalten sich per 3. Juni 217 wie folgt: Beat Frischknecht 45.6%, Serge Aerne 28.5% (indirekt gehalten), Reto Borner 18.9%, Philipp Hafen.3%, Weitere 6.7%. Reto Borner und Serge Aerne sind zudem im Verwaltungsrat der Admicasa Verwaltung AG. Die Gesellschaft vergütet die Admicasa Verwaltung AG mit einem ordentlichen Verwaltungshonorar von 3.85% auf den Ist-Nettomieteinnahmen. Der Vertrag ist auf unbestimmte Zeit abgeschlossen und kann von jeder Partei mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten durch schriftliche Mitteilung an die andere Partei gekündigt werden. 1.5. Zeitpunkt der Freigabe zur Veröffentlichung Der Verwaltungsrat hat den Halbjahresbericht am 7. September 217 genehmigt und zur Veröffentlichung am 14. September 217 freigegeben. 2. Flüssige Mittel alle Beträge in CHF 1' 3.6.217 31.12.216 Kontokorrentguthaben 2'994 4'973 Total Flüssige Mittel 2'994 4'973 Die Flüssigen Mittel enthalten bis auf CHF 2 ausschliesslich Kontokorrentguthaben gegenüber Schweizer Bankinstituten. bfw liegenschaften ag 19
3. Forderungen aus Geschäftstätigkeit alle Beträge in CHF 1' 3.6.217 31.12.216 Mietzinsausstände 85 486 Total Forderungen aus Geschäftstätigkeit 85 486 Die Mietzinsguthaben betragen per 3.6.217 TCHF 564 (per 31.12.216 TCHF 451). Die Nebenkostenguthaben betragen per 3.6.217 TCHF 241 (31.12.216 TCHF 35). Delkredere alle Beträge in CHF 1' 3.6.217 31.12.216 Wertberichtigung Forderungen aus Geschäftstätigkeit -88-11 Total Delkredere -88-11 Das Delkredere wird auf Basis von Einzelbewertungen der Mietzinsausstände geäufnet. Jeder Ausstand wird mit einer Wahrscheinlichkeit des Ausfalles bewertet und der entsprechende Betrag als Delkredere ausgewiesen. Die kumulierten Wertberichtigungen haben sich wie folgt verändert: alle Beträge in CHF 1' Bilanzwert 1. Januar Bildung zu Lasten Erfolgsrechnung Auflösung zu Gunsten Erfolgsrechnung Ausbuchung aufgrund Totalverlust Bilanzwert per Stichtag 3.6.217 31.12.216 11 3-43 91 62-52 88 11 Die Bildung der Wertberichtung beinhaltet diverse Posten in der Höhe von TCHF 3 (Vorperiode TCHF 62). Die Ausbuchungen aufgrund von Totalverlusten betreffen diverse kleinere Forderungen, für welche die erfolgswirksame Rückstellung in den Vorjahren gebildet wurde. 4. Aktive Rechnungsabgrenzungen alle Beträge in CHF 1' 3.6.217 31.12.216 Brandversicherungsfall Projekt Zweidlen, Glattfelden Förderbeiträge Fassadensanierung Hauptstrasse 14/16, Kreuzlingen Versicherungen Liegenschaftensteuern Übrige aktive Rechnungsabgrenzungen 117 128 12 4 19 117 128 12 2 Total aktive Rechnungsabgrenzungen 46 259 Aufgrund eines Brandfalles beim abgeschlossenen Neubauprojekt Zweidlen, Unterwerkstrasse, ergaben sich aufgrund der verspäteten Bezugsbereitschaft Mietzinsausfälle und Zusatzkosten für die Vermietung, Sanierung und Administration. Die reinen Baumehrkosten wurden durch die Gebäudeversicherung bereits beglichen. Die Forderung im Umfang von TCHF 117, gegenüber dem Totalunternehmer, stellt eine Schätzung aufgrund der entstandenen zusätzlichen Kosten dar. 2 bfw liegenschaften ag
5. Interest Rate Swaps und Receiver Swaptions alle Beträge in CHF 1' Amortisationsanteil Zinsswaps Zinsswaps zu FV 1'952-1'952-1'63-14'649 889-16'61-114 -7'932 775-24'532-114 7'274 662-17'259-114 1'777 Bilanzwert am 3. Juni 217 548-15'482 davon: unter 1 Jahr fällig 227 Bilanzwert per Geschäftsabschluss Amortisation / FV Anpassung 211-215 Bilanzwert am 31. Dezember 215 Amortisation / FV Anpassung 1. HJ 216 Bilanzwert am 3. Juni 216 Amortisation / FV Anpassung 2. HJ 216 Bilanzwert per 31. Dezember 216 Amortisation / FV Anpassung 1. HJ 217 Im 1. Halbjahr 211 wurden Zinsswaps und Receiver Swaptions im Umfang von TCHF 61'996 mit Laufzeiten von zwischen 7 und 1 Jahren abgeschlossen. Die Receiver Swaptions beinhalten das einseitige Verlängerungsrecht der Banken, nach Ablauf der Zinsswaps bei tieferen Zinssätzen als für die Zinsswaps (inkl. Zinsvorteil aus den Receiver Swaptions) vereinbart, diese zu den gleichen Sätzen für 1 bis 2 Jahre zu verlängern. Der Bilanzwert per Geschäftsabschluss zeigt den Eingangswert gemäss Berechnung der Banken für das Zinsgeschäft. Die Amortisationen zeigen den über den Zinsaufwand zu amortisierenden Anteil der Perioden. Die Fair Value Anpassungen zeigen die Wertveränderung des Zinsgeschäfts der Perioden. Sowohl die Amortisationen wie auch die FV Anpassungen der Perioden sind im Finanzergebnis der jeweiligen Erfolgsrechnung ersichtlich. Die Fair Value Bewertung der Zinsswaps und Receiver Swaptions führte im 1. Halbjahr 217 zu einem positiven Effekt von TCHF 1 777 aufgrund eines leicht gestiegenen Zinsniveaus bei den längeren Laufzeiten, was insbesondere einen positiven Effekt auf die Bewertung der Receiver Swaptions hatte. Im 1. Halbjahr 216 führte die Fair Value Anpassung noch zu einem Verlust von TCHF 7'932. Gründe für den Verlust in der Vorjahresperiode 216 waren damals ein Absinken des Zinsniveaus bei den längeren Laufzeiten und insbesondere die hohen Verluste auf den Receiver Swaptions, bei welchen die Eintrittswahrscheinlichkeit zur Ausübung der einseitigen Verlängerungsrechte der Banken für die Swapgeschäfte zu gleichen Konditionen aufgrund der seit längerem anhaltenden Zinssituation eine höhere Gewichtung erfuhr. Diese Bewertungsdifferenzen sind nicht Cash wirksam und beeinflussen die operative Leistungsfähigkeit der Gesellschaft in keiner Weise. bfw liegenschaften ag 21
6. Rendite- und Neubauliegenschaften alle Beträge in CHF 1' en Wohn- und Geschäftsliegenschaften Geschäftsliegenschaften Neubauliegenschaften 3 3 3 3 Bilanzwert am 1. Januar 217 29'69 179'251 24'791 1'711 424'443 Anlagekosten Bestand am 1. Januar 217 Zugänge Abgänge Zugänge aus Neubauliegenschaften Zugänge aus Investitionen Umgliederungen Umbuchungen 189'127 115 158'985 116 23'354 153 1'4 2'293 381'47 2'293 384 Kumulierte Anlagekosten 189'242 159'11 23'57 12'297 384'147 Neubewertung Total am 1. Januar 217 Aufwertungen Abwertungen Abgänge Umgliederungen Umbuchungen 2'562 3'345 2'266 5'1-171 1'437 78-171 77 975 42'973 9'399-342 Kumulierte Neubewertung am 3. Juni 217 23'97 25'96 1'345 1'682 52'3 213'15 184'196 24'852 13'979 436'177 Fair Value Stufe: Bilanzwert am 3. Juni 217 Total Neubauliegenschaften / Umnutzungsprojekte: DCF - Werte Weinfelden, Freiestrasse 4 13'979 Die Liegenschaft wurde bisher mehrheitlich als Geschäftsliegenschaft genutzt. Im 1. Halbjahr 215 reichte die Gesellschaft eine angepasste Baugenehmigung zur Umnutzung in eine mehrheitlich wohnlich genutzte Liegenschaft ein, die Baugenehmigung erfolgte im Juli 215. Die Liegenschaft wurde per Ende Geschäftsjahr 214 fast vollständig geleert. Der Baubeginn erfolgte Anfang 216. Die Umgliederung von den Wohn- und Geschäftsliegenschaften in die Neubauliegenschaften erfolgte im 1. Halbjahr 215. Das Projekt umfasst 42 Wohnungen, 73 Parkplätze und rund 9 m2 Gewerbe- und Dienstleistungsflächen. Das gesamte Investitionsvolumen wird gut MCHF 12 betragen. Die Fertigstellung ist auf den Spätsommer 217 geplant. Im 1. Halbjahr 217 wurden keine Renditeliegenschaften erworben oder verkauft. 22 bfw liegenschaften ag
6. Rendite- und Neubauliegenschaften alle Beträge in CHF 1' en Wohn- und Geschäftsliegenschaften Geschäftsliegenschaften Neubauliegenschaften 3 3 3 3 Bilanzwert am 1. Januar 216 23'162 152'62 24'845 21'277 41'94 Anlagekosten Bestand am 1. Januar 216 Zugänge Abgänge Zugänge aus Neubauliegenschaften Zugänge aus Investitionen Umgliederungen Umbuchungen 189'6 61 14'786 182 17'171 23'73 66 19'224 3'537-17'171 372'89 3'537 38 Kumulierte Anlagekosten 189'66 158'14 23'139 5'59 375'935 Neubewertung Total am 1. Januar 216 Aufwertungen Abwertungen Abgänge Umgliederungen Umbuchungen 14'156 4'897-4 11'833 4'457 2'612 1'772 267-389 2'53 1'422-2'612 29'815 11'43-393 Kumulierte Neubewertung am 3. Juni 216 19'5 18'92 1'651 863 4'466 28'116 177'42 24'789 6'453 416'4 Fair Value Stufe: Bilanzwert am 3. Juni 216 Total Neubauliegenschaften / Umnutzungsprojekte: DCF - Werte Weinfelden, Freiestrasse 4 6'453 Die Liegenschaft wurde bisher mehrheitlich als Geschäftsliegenschaft genutzt. Im 1. Halbjahr 215 reichte die Gesellschaft eine angepasste Baugenehmigung zur Umnutzung in eine mehrheitlich wohnlich genutzte Liegenschaft ein, die Baugenehmigung erfolgte im Juli 215. Die Liegenschaft wurde per Ende Geschäftsjahr 214 fast vollständig geleert und der Baubeginn erfolgte Anfang 216. Die Umgliederung von den Wohn- und Geschäftsliegenschaften in die Neubauliegenschaften erfolgte im 1. Halbjahr 215. Das Projekt umfasst 42 Wohnungen, 78 Parkplätze und Gewerbe- und Dienstleistungsflächen von rund 85 m2. Das gesamte Investitionsvolumen wird knapp MCHF 12 betragen und die Fertigstellung ist auf den Sommer 217 geplant. Abgeschlossene Neubauprojekte: DCF - Werte Zürich, Schaffhauserstrasse 21 19'783 Die Liegenschaft wurde bisher als Geschäftsliegenschaft genutzt. Im 2. Halbjahr 214 erhielt die Gesellschaft die Baugenehmigung zur Umnutzung in eine mehrheitlich wohnlich genutzte Liegenschaft. Die Liegenschaft wurde per Ende Geschäftsjahr 214 geleert und der Baubeginn erfolgte im 1. Quartal 215. Die Umgliederung von den Geschäfts- in die Neubauliegenschaften erfolgte im 1. Halbjahr 215. Das Projekt umfasst 46 Wohnungen, 14 Parkplätze und im EG eine Gewerbefläche von rund 17 m2. Das gesamte Investitionsvolumen umfasst rund MCHF 9.4 und die Fertigstellung erfolgte per 31. Mai 216. Die Umgliederung in die Bestandesliegenschaften (Wohn- und Geschäftsliegenschaften) erfolgte im 1. Halbjahr 216. Im 1. Halbjahr 216 wurden keine Renditeliegenschaften erworben oder verkauft. bfw liegenschaften ag 23
6. Rendite- und Neubauliegenschaften alle Beträge in CHF 1' en Wohn- und Geschäftsliegenschaften Geschäftsliegenschaften Neubauliegenschaften 3 3 3 3 Bilanzwert am 1. Januar 216 23'162 152'62 24'845 21'277 41'94 Anlagekosten Bestand am 1. Januar 216 Zugänge Abgänge Zugänge aus Neubauliegenschaften Zugänge aus Investitionen Umgliederungen Umbuchungen 189'6-17 139 14'786 617 17'582 23'73 281 19'224 8'362-17'582 372'89-17 8'362 1'36 Kumulierte Anlagekosten 189'127 158'985 23'354 1'4 381'47 Neubewertung Total am 1. Januar 216 Aufwertungen Abwertungen Abgänge Umgliederungen Umbuchungen 14'156 6'46 11'834 5'45-293 3'32 1'772 265-6 2'53 1'974-3'32 29'815 14'51-893 Kumulierte Neubewertung am 31. Dezember 216 2'562 2'266 1'437 77 42'973 29'69 179'251 24'791 1'711 424'443 Fair Value Stufe: Bilanzwert am 31. Dezember 216 Total Neubauliegenschaften / Umnutzungsprojekte: DCF - Werte Weinfelden, Freiestrasse 4 1'711 Die Liegenschaft wurde bisher mehrheitlich als Geschäftsliegenschaft genutzt. Im 1. Halbjahr 215 reichte die Gesellschaft eine angepasste Baugenehmigung zur Umnutzung in eine mehrheitlich wohnlich genutzte Liegenschaft ein, die Baugenehmigung erfolgte im Juli 215. Die Liegenschaft wurde per Ende Geschäftsjahr 214 fast vollständig geleert und der Baubeginn erfolgte Anfang 216. Die Umgliederung von den Wohn- und Geschäftsliegenschaften in die Neubauliegenschaften erfolgte im 1. Halbjahr 215. Das Projekt umfasst 42 Wohnungen, 78 Parkplätze und Gewerbe- und Dienstleistungsflächen von rund 85 m2. Das gesamte Investitionsvolumen wird gut MCHF 12 betragen und die Fertigstellung ist auf den Spätsommer 217 geplant. Abgeschlossene Neubauprojekte: DCF - Werte Zürich, Schaffhauserstrasse 21 2'92 Die Liegenschaft wurde bisher als Geschäftsliegenschaft genutzt. Im 2. Halbjahr 214 erhielt die Gesellschaft die Baugenehmigung zur Umnutzung in eine mehrheitlich wohnlich genutzte Liegenschaft. Die Liegenschaft wurde per Ende Geschäftsjahr 214 geleert und der Baubeginn erfolgte im 1. Quartal 215. Die Umgliederung von den Geschäfts- in die Neubauliegenschaften erfolgte im 1. Halbjahr 215. Das Projekt umfasst 46 Wohnungen, 14 Parkplätze und im EG eine Gewerbefläche von rund 194 m2. Das gesamte Investitionsvolumen umfasst rund MCHF 9.4 und die Fertigstellung erfolgte per 31. Mai 216. Die Umgliederung in die Bestandesliegenschaften (Wohn- und Geschäftsliegenschaften) erfolgte im 1. Halbjahr 216. Im Geschäftsjahr 216 wurden keine Renditeliegenschaften erworben oder verkauft. 24 bfw liegenschaften ag
7. Ertragssteuern alle Beträge in CHF 1' 1. HJ 217 216 Laufende Ertragssteuern Latente Ertragssteuern -1'375-1'73-447 -4'113 Total -3'15-4'56 Die laufenden Ertragssteuern umfassen die auf dem handelsrechtlichen Ergebnis der Berichtsperiode nach lokalen Vorschriften bezahlten oder geschuldeten Gewinnsteuern. Die latenten Steuern werden unter Berücksichtigung der verschiedenen kantonalen Vorschriften zur steuerlichen Erfassung von Grundstückgewinnen und der geschätzten Haltedauer der Renditeliegenschaften von 2 Jahren gerechnet. Der latente Steuersatz beträgt per 3. Juni 217 19.1% (in 216 19.1%). alle Beträge in CHF 1' Latente Steuern direkt im Eigenkapital berücksichtigt 1. HJ 217 1. HJ 216 Bei einem erwarteten Steuersatz von 19.1% und einem Halbjahresgewinn vor Steuern von TCHF 16 346 errechnet sich eine erwartete Steuerbelastung von TCHF 3 122. Die folgende Tabelle erklärt, weshalb im 1. Halbjahr 217 Abweichungen von dieser Referenzgrösse vorliegen: alle Beträge in CHF 1' Ergebnis vor Steuern Erwarteter Steuersatz Ertragssteuern zum erwarteten Steuersatz 1. HJ 217 216 16'346 19.1% -3'122 22'725 19.1% -4'34 27 2-12 -12 7-123 -2-3'15-4'56 Ursachen für Mehrbeträge (-) bzw. Minderbeträge (+): Effekt aus direkter Verbuchung im Eigenkapital Effekt aus Steuersatzänderungen für latente Steuern Effekt aus Steuerabgrenzung Vorjahre Effekt aus Anwendung Mindeststeuer Effekt aus anderen Steuersätzen Total Ertragssteuern (laufend und latent) Latente Steuern alle Beträge in CHF 1' 3.6.217 31.12.216 Guthaben Verbindlichkeiten Guthaben Verbindlichkeiten Rendite-/Neubauliegenschaften Verlustvortrag -15'458-13'728 Total latente Steuern -15'458-13'728 bfw liegenschaften ag 25
Die latenten Steuern haben sich wie folgt verändert: Latente Steuerverbindlichkeiten auf Rendite- und Neubauliegenschaften alle Beträge in CHF 1' 1. HJ 217 216 Bilanzwert am 1. Januar über die Erfolgsrechnung gebildete latente Steuern im Eigenkapital berücksichtigte Steuern Steuersatzänderung Bilanzwert per 3. Juni / 31. Dezember -13'728-1'73-15'458-1'131-3'49-17 -13'728 Ablauf < 1 Jahr Ablauf > 1 Jahr -15'458-13'728 1. HJ 217 216 Bilanzwert am 1. Januar über die Erfolgsrechnung gebildete latente Steuern im Eigenkapital berücksichtigte Steuern Steuersatzänderung Bilanzwert per 3. Juni / 31. Dezember 516-522 5 Ablauf < 1 Jahr Ablauf > 1 Jahr Latente Steuerguthaben auf steuerlich verrechenbarem Verlustvortrag alle Beträge in CHF 1' 26 bfw liegenschaften ag
8. Verbindlichkeiten aus Geschäftstätigkeit alle Beträge in CHF 1' 3.6.217 31.12.216 Kreditoren Vorausbezahlte Mieten 354 1'331 1'396 1'242 Total Verbindlichkeiten aus Geschäftstätigkeit 1'685 2'638 3.6.217 31.12.216 Ertragssteuern Kapitalsteuern 1'67 78 239 221 Total Steuerverbindlichkeiten 1'685 46 3.6.217 31.12.216 8 35 89 29 14 3 135 52 89 25 276 In den vorausbezahlten Mieten sind auch Akontozahlungen für Heiz- und Nebenkosten enthalten. 9. Steuerverbindlichkeiten alle Beträge in CHF 1' 1. Passive Rechnungsabgrenzungen alle Beträge in CHF 1' Pendente Abrechnungen aus Investitionen ins Portfolio Liegenschaftenbewertung Zinsen Baurechtszins Jahresmieten Übrige passive Rechnungsabgrenzungen Total passive Rechnungsabgrenzungen bfw liegenschaften ag 27
11. Lang- und kurzfristige Hypothekarschulden Nach Gläubiger alle Beträge in CHF 1' 3.6.217 31.12.216 Credit Suisse UBS Schaffhauser Kantonalbank Thurgauer Kantonalbank St. Galler Kantonalbank Raiffeisenbank Schwyzer Kantonalbank 55'629 43'358 35'4 42'757 25' 14'535 5'68 48'283 38'655 35'5 32'968 19'2 14'545 5'7 222'359 194'851 3.6.217 31.12.216 bis 3 Monate 3 Monate bis 1 Jahr 1 Jahr bis 3 Jahre über 3 Jahre 14'667 1'3 17'392 92'638 1'3 91'913 Total lang- und kurzfristige Hypothekarschulden 222'359 194'851 3.6.217 31.12.216 bis 3 Monate 3 Monate bis 1 Jahr 1 Jahr bis 3 Jahre über 3 Jahre 42'671 5'3 129'388 3'642 5'3 113'99 Total lang- und kurzfristige Hypothekarschulden 222'359 194'851 Total lang- und kurzfristige Hypothekarschulden Vertragliche Laufzeiten Rückzahlung alle Beträge in CHF 1' Zinsbindung alle Beträge in CHF 1' Bei der Zinsbindung wird die Laufzeit der Zinsswaps ohne einseitiges Verlängerungsrecht der Banken aufgrund der Receiver Swaptions berücksichtigt. Die durchschnittliche Restlaufzeit der gesamten Hypothekarschulden unter Berücksichtigung der Zinsswaps beträgt per 3.6.217 3.93 Jahre (per 31.12.216: 4.26 Jahre). Ohne Berücksichtigung der Zinsswaps beträgt diese per 3.6.217 3.32 (per 31.12.216: 3.41 Jahre). Hypothekarschulden werden im Sinne der Fair Value Hierarchie der Stufe 2 zugeordnet. Zinssätze in Prozent Durchschnittliche Verzinsung (Periode) inkl. Amortisation Zinsswaps Durchschnittliche Verzinsung (Periode) exkl. Amortisation Zinsswaps Verzinsungsbandbreite 3.6.217 216 1.68% 1.57% 1.99% 1.87% 3.6.217.5% - 3.35% 31.12.216.5% - 3.35% Der durchschnittliche Zinssatz exklusive Amortisationsanteil Zinsswaps zeigt die Zinsbelastung basierend auf einer Cash Flow Betrachtung; der durchschnittliche Zinssatz inklusive Amortisationsanteil Zinsswaps zeigt den durchschnittlichen Zinssatz basierend auf dem Zinsaufwand. 28 bfw liegenschaften ag
Grundpfandrechte und verpfändete Aktiven alle Beträge in CHF 1' Grundpfandrechte Verpfändete Aktiven 3.6.217 31.12.216 287'728 436'177 271'318 424'443 3.6.217 31.12.216 35'184 3'75 35'184 3'75 12. Aktienkapital Zusammensetzung Aktienkapital alle Beträge in CHF 1' Namenaktien Kategorie A zu nom CHF 7.5 Namenaktien Kategorie B zu nom CHF.75 Die Ausschüttung aus Kapitalreserven für das Geschäftsjahr 216 wurde ab dem 3. Mai 217 den Aktionären gutgeschrieben. Die vorgenommene Ausschüttung hatte keinen Einfluss auf die Nennwerte der Namenaktien Kategorie A und B. Anzahl Aktien 3.6.217 31.12.216 Namenaktien zu nom CHF 7.5 (Kategorie A) Namenaktien zu nom CHF.75 (Kategorie B) 4'691'25 5'' 4'691'25 5'' Entwicklung der Anzahl Namenaktien Kategorie A 1. HJ 217 216 Bestand am 1. Januar Bestand per 3. Juni / 31. Dezember 4'691'25 4'691'25 4'691'25 4'691'25 Die Namenaktien der Kategorie B sind unverändert zu 1% im Besitz der bfw holding ag, Frauenfeld. Die grössten Aktionäre mit mehr als 3% Stimmen- und/oder Kapitalanteil per 3.6.217: bfw holding ag: Stimmquote 53.4% aller Aktien, Kapitalquote: 12.9% Beat Frischknecht, indirekt gehaltene Aktien über die bfw group ag: Stimmquote.8% aller Aktien, Kapitalquote: 1.5% Beat Frischknecht, direkt gehaltene Aktien: Stimmquote 2.1% aller Aktien, Kapitalquote: 3.9% LB (Swiss) Investment AG, Zürich: Stimmquote 5.9% aller Aktien, Kapitalquote 11.% Die grössten Aktionäre mit mehr als 3% Stimmen- und/oder Kapitalanteil per 31.12.216: bfw holding ag: Stimmquote 53.4% aller Aktien, Kapitalquote: 12.9% Beat Frischknecht, indirekt gehaltene Aktien über die bfw group ag: Stimmquote.8% aller Aktien, Kapitalquote: 1.5% Beat Frischknecht, direkt gehaltene Aktien: Stimmquote 2.1% aller Aktien, Kapitalquote: 3.9% LB (Swiss) Investment AG, Zürich: Stimmquote 6.3% aller Aktien, Kapitalquote 11.8% Credit Suisse Anlagestiftung, Zürich: Stimmquote 1.8% aller Aktien, Kapitalquote: 3.4% Bedingtes und genehmigtes Kapital Per Bilanzstichtag vom 3. Juni 217 hat die Gesellschaft weder bedingtes noch genehmigtes Aktienkapital ausstehend. Ausschüttung aus Kapitalreserven 217 Anlässlich der ordentlichen Generalversammlung vom 26. April 217 wurde folgende Ausschüttung aus Kapitalreserven pro Aktienkategorie beschlossen: pro Namenaktie Kategorie A: CHF 1.35 je Aktie pro Namenaktie Kategorie B: CHF.135 je Aktie Die Auszahlung an die Aktionäre erfolgte ab dem 3. Mai 217. bfw liegenschaften ag 29
Kennzahl je Aktie 1. HJ 217 1. HJ 216 Gewinn in CHF 1' Gewinn exkl. Neubewertung / zurechenbare lat. Steuern in CHF 1' 13'241 5'914 5'97-2'64 Anzahl durchschnittlich ausstehende Aktien Kategorie A / Kategorie B 4'934'4 5'191'25 2.68 1.2 1.15 -.5 Gewinn je 1 Aktie (Kategorie A) / 1 Aktien (Kategorie B) in CHF - inkl. Neubewertung / zurechenbare lat. Steuern - exkl. Neubewertung / zurechenbare lat. Steuern Der Gewinn je Aktie wird berechnet, indem der ausgewiesene Gewinn durch die durchschnittlich gewichtete Anzahl ausgegebener Aktien pro Kategorie geteilt wird, wobei allfällig gehaltene eigene Aktien abgezogen werden. Es bestehen keine Finanzinstrumente, welche einen verwässernden Einfluss haben könnten. Eigene Aktien Kategorie A Anzahl Aktien 3.6.217 31.12.216 Total ausgegebene Aktien Kategorie A./. davon eigene Aktien Kategorie A 4'691'25-514'492 4'691'25 Total stimmberechtigte Aktien Kategorie A 4'176'758 4'691'25 Die Gesellschaft hat am 6. April 217 erfolgreich ein Aktienrückkaufprogramm im Umfang von 514'492 zurückgekauften Namenaktien Kategorie A durchgeführt. Die angedienten Aktien entsprechen einem Kapitalanteil von 9.91% in einem Gegenwert von CHF 24.18 Millionen. Die Kosten von TCHF 114 im Zusammenhang mit dem Rückkauf von eigenen Aktien wurden den Kapitalreserven belastet. 3 bfw liegenschaften ag
13. Mietertrag alle Beträge in CHF 1' 1. HJ 217 1. HJ 216 Soll-Mietertrag Mietzinsausfälle 11'473-1'19 11'336-1'395 Netto-Mietertrag 1'454 9'941 1. HJ 217 1. HJ 216 5'25 4'55 918 6 4'953 4'11 883 4 1'454 9'941 alle Beträge in CHF 1' en en Geschäftsliegenschaften Neubauliegenschaften Total Netto-Mietertrag Der Netto-Mietertrag enthält die Nettomietzinserträge, d.h. die eingegangenen Mietzinsen ohne die Mieterzahlungen für Nebenkosten. Notwendige Wertberichtigungen auf Mietzinsausständen, Leerstände und Mietzinsreduktionen werden vom Mietertrag in Abzug gebracht. 14. Direkter Aufwand für vermietete Renditeliegenschaften alle Beträge in CHF 1' Unterhalt und Reparaturen Hauswartung Allgemeiner Liegenschaftsaufwand Liegenschaftsverwaltungen Baurechtszinsen Total Direkter Aufwand für vermietete Renditeliegenschaften 1. HJ 217 1. HJ 216 77 17 516 44 29 83 22 432 415 29 1'772 1'727 Der direkte Aufwand enthält alle im Zusammenhang mit dem Unterhalt und der Verwaltung (inkl. Hauswartentschädigung) stehenden Kosten, welche nicht auf die Mieter überwälzt werden können. Im direkten Aufwand für vermietete Liegenschaften sind u.a. auch Nebenkosten aus den Leerständen zu Lasten der Gesellschaft enthalten. Der direkte Aufwand hat sich im Vorjahresvergleich um TCHF 45 erhöht, was zur Hauptsache auf tiefere Unterhalts- und Reparaturkosten (minus TCHF 6) und höheren allgemeinen Liegenschaftsaufwand (plus TCHF 84) zurückzuführen ist. Gemessen am Netto-Mietertrag sanken die direkten Aufwendungen im 1. Halbjahr 217 leicht von 17.4% auf 17.%. bfw liegenschaften ag 31
15. Beratungsaufwand alle Beträge in CHF 1' 1. HJ 217 1. HJ 216 Grundstückbewertungskosten Verwaltungsratshonorare Rechtsberatung und Kommunikation Revision Ausschüttung aus Kapitalreserven übrige 35 116 97 54 6 89 35 1 98 61 9 Total Beratungsaufwand 397 373 1. HJ 217 1. HJ 216 941 78 3 898 113 9 1'22 1'21 7 Die Verwaltungsratshonorare haben sich aufgrund der Zuwahl eines Mitglieds leicht erhöht. 16. Verwaltungsaufwand alle Beträge in CHF 1' Dienstleistungsvertrag Admicasa Management AG Kapitalsteuern Übrige Verwaltungskosten Total Verwaltungsaufwand Der Dienstleistungsvertrag mit Admicasa Management AG regelt die Entschädigung für die gesamte Geschäftsleitung (CEO, CFO und CMO) der Gesellschaft, die weiteren Managementdienstleistungen, Personalressourcen für die Administration und für Marketing, sowie für die gesamte IT- und Büroinfrastruktur (siehe Erläuterung in Rubrik "Verträge zwischen Nahestehenden"). Die für den Dienstleistungsvertrag fällige Management Fee beträgt.4% des gesamten Liegenschaftsportfolios zuzüglich MWST gemäss der nach IFRS Standard erstellten und durch die Revisionsstelle geprüften Bilanz jeweils per Ende Dezember. Per 3. Juni 217 beläuft sich der Wert des Liegenschaftsportfolios nach IFRS auf MCHF 436.2 was per Halbjahr 217 zu einer Fee von TCHF 941 inklusive MWST führt. Die definitive Abrechnung erfolgt jedoch anhand des IFRS-Wertes per 31. Dezember 217. Die übrigen Verwaltungskosten beinhalten Kosten für die Versicherungen und sonstiges von TCHF 3. 17. Erfolg aus Neubewertung alle Beträge in CHF 1' 1. HJ 217 1. HJ 216 Höherbewertungen Tieferbewertungen 9'399-342 11'43-393 Total Erfolg aus Neubewertung 9'57 1'651 32 bfw liegenschaften ag
18. Transaktionen mit Nahestehenden Forderungen gg. Nahestehenden alle Beträge in CHF 1' 3.6.217 31.12.216 Verwaltungsräte der Gesellschaft 198 5 Total Forderungen gegenüber Nahestehenden 198 5 Bei den Forderungen (aktive Rechnungsabgrenzungen) gegenüber Nahestehenden handelt es sich um die Abgrenzung der Verwaltungsratshonorare der Gesellschaft. Verbindlichkeiten gg. Nahestehenden alle Beträge in CHF 1' 3.6.217 31.12.216 Admicasa Management AG, Frauenfeld 477 51 Total Verbindlichkeiten gegenüber Nahestehenden 477 51 Die Verbindlichkeiten gegenüber Nahestehenden per 3. Juni 217 beinhalteten die Restschuld aus der Differenz zwischen dem an die Admicasa Management AG geschuldeten Honorar gemäss Dienstleistungsvertrag (siehe Erläuterungen Rubrik "Verträge zwischen Nahestehenden") und bereits geleisteter Akontozahlungen. Dienstleistungsvertrag mit der Admicasa Management AG Die Gesellschaft hat ab dem 1. Januar 216 mit der Admicasa Management AG, 85 Frauenfeld (einer hundertprozentigen Tochtergesellschaft der Admicasa Holding AG) einen Dienstleistungsvertrag abgeschlossen. Die Eigentumsverhältnisse der Admicasa Holding AG gestalten sich per 3. Juni 217 wie folgt: Beat Frischknecht 45.6%, Serge Aerne 28.5% (indirekt gehalten), Reto Borner 18.9%, Philipp Hafen.3%, Weitere 6.7%. Reto Borner und Serge Aerne sind im Verwaltungsrat der Admicasa Management AG. Der Leistungsumfang umfasst die Entschädigung für die gesamte Geschäftsleitung der Gesellschaft (CEO, CFO und zusätzlich ab dem 1. April 216 den CMO, welcher über einen Mandatsvertrag zwischen der Admicasa Management AG und der SJA Management AG seine Dienstleistung erbringt), die Managementdienstleistungen, Personalressourcen für die Administration und für Marketing, sowie für die gesamte IT- und Büroinfrastruktur. Die Gesellschaft verfügt über kein eigenes Personal. Die für den Dienstleistungsvertrag fällige Management Fee beträgt.4% des gesamten Liegenschaftsportfolios gemäss der nach IFRS Standard erstellten und durch die Revisionsstelle geprüften Bilanz per Dezember des jeweils aktuellen Jahres. Die Maklerkommission, welche die Gesellschaft an die Admicasa Management AG für jeden erfolgten Kauf oder Verkauf einer Liegenschaft bezahlt, beträgt 1.5% bei einem Kauf- bzw. Verkaufspreis von unter CHF 1. Millionen und 1% bei einem Kauf- bzw. Verkaufspreis von über CHF 1. Millionen. Allfällige Drittmakler werden separat durch die Gesellschaft entschädigt. Die Management Fee für das 1. Halbjahr 217 belief sich auf TCHF 941 (Vorperiode TCHF 898). Eine Maklerkommission fiel für das 1. Halbjahr 217 nicht an. bfw liegenschaften ag 33
Liegenschaftsverwaltungsvertrag mit der Admicasa Verwaltung AG (ehemals Admicasa AG) Die Gesellschaft hat den Auftrag zur administrativen Verwaltung ihrer Liegenschaften ab dem 1. Januar 215 an die Admicasa Verwaltung AG, 85 Frauenfeld (einer hundertprozentigen Tochtergesellschaft der Admicasa Holding AG) erteilt. Die Eigentumsverhältnisse der Admicasa Holding AG gestalten sich per 3. Juni 217 wie folgt: Beat Frischknecht 45.6%, Serge Aerne 28.5% (indirekt gehalten), Reto Borner 18.9%, Philipp Hafen.3%, Weitere 6.7%. Reto Borner und Serge Aerne sind zudem im Verwaltungsrat der Admicasa Verwaltung AG. Die Gesellschaft vergütet die Admicasa Verwaltung AG mit einem ordentlichen Verwaltungshonorar von 3.85% auf den Ist-Nettomieteinnahmen. Der Vertrag ist auf unbestimmte Zeit abgeschlossen und kann von jeder Partei mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten durch schriftliche Mitteilung an die andere Partei gekündigt werden. Das Verwaltungshonorar für das 1. Halbjahr 217 belief sich auf TCHF 44 (Vorperiode TCHF 415). Für weiter verrechnete Drittkosten (Insertion, Porti und Gebühren) stellte die Admicasa Verwaltung AG TCHF 16 (Vorperiode TCHF 82) in Rechnung. Für Erstvermietungen verrechnete die Admicasa Verwaltung AG TCHF 6 (Vorperiode TCHF 9) und für Bauprojekte TCHF 11 (Vorperiode TCHF 4). Sämtliche Angaben beinhalten die MWST. Vergütungen an nahestehende Personen Im 1. Halbjahr 217 wurden folgende Vergütungen an nahestehende Personen vorgenommen (inkl. MWST): alle Beträge in CHF 1' 1. HJ 217 1. HJ 216 941 44 16 6 11 898 415 82 9 4 1'558 1'489 1. HJ 217 1. HJ 216 Verwaltungsratshonorare brutto 116 1 Total Verwaltungsratshonorare 116 1 Dienstleistungshonorar Admicasa Management AG Verwaltungshonorar Admicasa Verwaltung AG Weiterverrechnete Drittkosten Admicasa Verwaltung AG Erstvermietungshonorar Admicasa Verwaltung AG Bauprojekte / Rechtsfälle Admicasa Verwaltung AG Total Entschädigungen an die Mitglieder des Verwaltungsrates Die Mitglieder des Verwaltungsrats erhielten folgende Entschädigungen: alle Beträge in CHF 1' Es wurden neben dem Grundhonorar keine Boni, Aktien, Aktienoptionen, Naturalgeschenke oder ähnliches ausgerichtet. Das höchst bezahlte Verwaltungsratshonorar beträgt TCHF 92 p.a. 34 bfw liegenschaften ag
Entschädigungen an die Mitglieder der Geschäftsleitung Die Mitglieder der Geschäftsleitung erhielten folgende Entschädigungen: alle Beträge in CHF 1' 1. HJ 217 1. HJ 216 Entschädigungen brutto CEO und CFO Arbeitgeber Pensionskassenbeiträge CEO und CFO Entschädigung SJA Management AG (CMO) 173 15 16 21 16 3 Total Entschädigungen an die Mitglieder der Geschäftsleitung 24 247 Die Entschädigungen an die Mitglieder der Geschäftsleitung werden indirekt an die Gesellschaft über den Dienstleistungsvertrag mit der Admicasa Management AG, welcher unter anderem auch die Löhne der gesamten Geschäftsleitung beinhaltet, weiterbelastet (siehe Erläuterung in Rubrik "Verträge zwischen Nahestehenden"). Die aufgeführten Entschädigungen beinhalten die Gehälter und Sozialleistungen des CEO und des CFO, welche durch die Admicasa Management AG ausgerichtet wurden. Die Kosten des CMO entsprechen der Entschädigung, welche die Admicasa Management AG der SJA Management AG für den Mandatsvertrag vergütet. 19. Angaben zu den Renditeliegenschaften DCF Werte je Anlagekategorie alle Beträge in CHF 1' 3.6.217 31.12.216 en Wohn- und Geschäftsliegenschaften Geschäftsliegenschaften 213'15 184'196 24'852 29'69 179'251 24'791 Total DCF Wert Renditeliegenschaften 422'198 413'732 13'979 1'711 436'177 424'443 Neubauliegenschaften Total DCF Wert Neubauliegenschaften / Umnutzungsprojekte: DCF - Werte Weinfelden, Freiestrasse 4 13'979 Die Liegenschaft wurde bisher mehrheitlich als Geschäftsliegenschaft genutzt. Im 1. Halbjahr 215 reichte die Gesellschaft eine angepasste Baugenehmigung zur Umnutzung in eine mehrheitlich wohnlich genutzte Liegenschaft ein, die Baugenehmigung erfolgte im Juli 215. Die Liegenschaft wurde per Ende Geschäftsjahr 214 fast vollständig geleert. Der Baubeginn erfolgte Anfang 216. Die Umgliederung von den Wohn- und Geschäftsliegenschaften in die Neubauliegenschaften erfolgte im 1. Halbjahr 215. Das Projekt umfasst 42 Wohnungen, 73 Parkplätze und rund 9 m2 Gewerbe- und Dienstleistungsflächen. Das gesamte Investitionsvolumen wird gut MCHF 12 betragen. Die Fertigstellung ist auf den Spätsommer 217 geplant. bfw liegenschaften ag 35
19. Angaben zu den Renditeliegenschaften PLZ Liegenschaft Bezeichnung Kant. Art en 858 Amriswil, Sonnenhügelstrasse 1/3 5628 Aristau, Steinistrasse 3/5 7/9 11/13 54 Baden, Bruggerstrasse 137/139 457 Basel, Sperrstrasse 83/85 8121 Benglen, Bodenacherstrasse 16/18 8121 Benglen, Bodenacherstrasse 79 4657 Dulliken, Neumattstrasse 36/38 4657 Dulliken, Neumattstrasse 41 85 Frauenfeld, Wellhauserweg 56/56a 85 Frauenfeld, Zelgweg 7/9 11/13 15/17 19/21 8192 Glattfelden, Mettelitobelstrasse 34-4 254 Grenchen, Viaduktstrasse 9-11 9469 Haag (Rheintal), Thalisstrasse 2/4/6/8 828 Kreuzlingen, Romanshornerstrasse 32a-44a 8426 Lufingen, Moosbrunnenstrasse 3/5/7/9 612 Obernau, Rainacherstrasse 25-31 859 Romanshorn, Kreuzlingerstrasse 43 B/C/D 9475 Sevelen, Arinstrasse 42 45 Solothurn, Steinbruggstrasse 2-8 857 Weinfelden, Egelseestrasse 1/12/14/16 857 Weinfelden, Kamorstrasse 1/3 8623 Wetzikon ZH, Kindergartenstrasse 1/12 8192 Zweidlen, Unterwerkstrasse 26/28/3 TG AG AG BS ZH ZH SO SO TG TG ZH SO SG TG ZH LU TG SG SO TG TG ZH ZH en 858 Amriswil, Weinfelderstrasse 44 454 Basel, Belchenstrasse 5/7 454 Basel, Birsigstr. 8/82 455 Basel, Hegenheimerstrasse 43-49 457 Basel, Klybeckstrasse 51/53 34 Burgdorf, Bahnhofstrasse 57/59 254 Grenchen, Bündengasse 18/22 254 Grenchen, Kirchstrasse 72 254 Grenchen, Viaduktstrasse 5 828 Kreuzlingen, Hauptstr. 8/1/12 + Brückenstr. 1/3 828 Kreuzlingen, Hauptstrasse 14/16 9 St. Gallen, Zürcherstrasse 84 9535 Wilen b. Wil, Dorfstrasse 37/39 837 Zürich, Hönggerstrasse 4 857 Zürich, Schaffhauserstrasse 21 852 Zürich, Schaffhauserstrasse 453 853 Zürich, Witikonerstrasse 311, 311b TG BS BS BS BS BE SO SO SO TG TG SG TG ZH ZH ZH ZH Geschäftsliegenschaften 8212 Neuhausen am Rhein, Rundbuckstrasse 6 94 Rorschach, Löwenstr. 57/59 821 Schaffhausen, Mühlentalsträsschen 9/11 857 Weinfelden, Bahnhofstrasse 15 844 Winterthur, Scheideggstrasse 3 SH SG SH TG ZH Geschäftsliegenschaft Geschäftsliegenschaft Geschäftsliegenschaft Geschäftsliegenschaft Geschäftsliegenschaft Neubauliegenschaften/Umnutzungsprojekte 857 Weinfelden, Freiestrasse 4 (alt) TG Neubauliegenschaft Total 36 bfw liegenschaften ag Eigentumsverhältnis
Grundstückfläche m² Soll-Mietzinseinnahmen 1. Halbjahr 217 CHF % % 91'237 1'375 3'12 3'899 665 1'133 2'117 3'179 3'335 4'786 8'676 6'551 2'52 6'454 1'422 3'638 5'22 4' 2'227 3'367 5'547 2'426 2'3 4'478 Dez-7 Sep-5 Dez-8 Dez-7 Dez-5 Dez-5 Dez-7 Dez-7 Dez-7 Okt-6 Jun-7 Okt-7 Mrz-8 Sep-8 Jun-8 Dez-6 Jun-13 Jun-8 Dez-7 Mai-7 Feb-6 Feb-6 Jul-14 196 1989 1987 1987 1974 1974 1965 1963 27 1968 1984 215 29 21 189 1986 215 28 1954 22 1973 1997 215 5'488'816 88'35 173'172 369'96 138'834 142'157 12'285 162'442 153'84 238'468 332'876 357'828 244'2 35'544 656'531 227'438 295'144 327'372 15'132 168'219 289'775 111'963 158'781 276'37 4.91% 5.17% 4.29% 4.94% 4.41% 4.63% 4.88% 2.35% 3.4% 4.4% 4.6% 3.39% 3.56% 3.69% 4.22% 4.2% 3.17% 4.14% 4.2% 3.9% 4.77% 4.7% 4.26% 4.24% 4.5% 4.4% 4.% 4.% 4.3% 4.2% 4.6% 4.6% 4.2% 4.2% 4.2% 4.3% 4.3% 4.2% 4.2% 4.2% 4.3% 4.2% 4.2% 4.2% 4.2% 4.1% 4.3% 34'652 1'822 37 995 1'329 1'479 1'9 2'413 519 89 7'459 3'745 2'85 4'96 2'571 1'228 796 1'846 Mrz-5 Dez-8 Dez-8 Dez-6 Dez-7 Nov-6 Okt-7 Okt-7 Okt-7 Okt-4 Okt-4 Okt-8 Jan-7 Jan-15 Dez-6 Dez-7 Sep-14 1962 1962 1975 / 1991 1957 1953 1955 1929 1972 1916 215 1899 21 1986 1985 216 1972 1992 4'868'83 125'78 123'197 32'392 39'396 185'557 22'68 95'792 99'518 61'274 672'259 248'4 223'74 141'634 1'19'66 481'44 253'994 286'64 3.91% 3.72% 3.62% 3.94% 5.21% 3.9% 2.56% 1.75% 2.75% 3.77% 3.64% 3.61% 5.4% 4.71% 4.% 4.23% 3.97% 4.19% 4.6% 4.% 4.% 4.1% 4.1% 4.6% 4.6% 4.6% 4.6% 4.2% 4.6% 4.% 4.2% 4.2% 3.8% 4.3% 4.1% 21'977 1'483 3'337 3'295 1'387 12'475 Jan-8 Mrz-4 Feb-6 Feb-13 Jun-5 1989 197 1991 198 1959 944'185 115'63 139'784 171'562 139'818 377'958 5.13% 7.% 4.81% 4.56% 8.79% 5.51% 5.3% 5.6% 5.1% 4.8% 6.% 3'731 3'731 Mrz-4 192 171'298 171'298 -.19% 4.4% 4.4% 11'473'129 3.99% 4.33% 151'597 Erwerbsdatum Baujahr Nettorendite Diskontsatz bfw liegenschaften ag 37
19. Angaben zu Renditeliegenschaften PLZ Liegenschaft Bezeichnung Kant. Art kum. Mietzinsausfall 1. Halbjahr 217 CHF kum. Mietzinsausfall 1. Halbjahr 217 % en 858 Amriswil, Sonnenhügelstrasse 1/3 5628 Aristau, Steinistrasse 3/5 7/9 11/13 54 Baden, Bruggerstrasse 137/139 457 Basel, Sperrstrasse 83/85 8121 Benglen, Bodenacherstrasse 16/18 8121 Benglen, Bodenacherstrasse 79 4657 Dulliken, Neumattstrasse 36/38 4657 Dulliken, Neumattstrasse 41 85 Frauenfeld, Wellhauserweg 56/56a 85 Frauenfeld, Zelgweg 7/9 11/13 15/17 19/21 8192 Glattfelden, Mettelitobelstrasse 34-4 254 Grenchen, Viaduktstrasse 9-11 9469 Haag (Rheintal), Thalisstrasse 2/4/6/8 828 Kreuzlingen, Romanshornerstrasse 32a-44a 8426 Lufingen, Moosbrunnenstrasse 3/5/7/9 612 Obernau, Rainacherstrasse 25-31 859 Romanshorn, Kreuzlingerstrasse 43 B/C/D TG AG AG BS ZH ZH SO SO TG TG ZH SO SG TG ZH LU TG 47'281 72 2'669 15'3 1'54 3'312 9'53 37'272 12'81 9'81 49'7 5'434 49'82 17'718 11'16 71'35 7.4%.8% 1.5% 4.1%.% 1.1% 2.8%.% 6.2% 15.6% 3.8% 2.7% 2.1% 16.5% 7.6% 7.8% 3.8% 21.7% 9475 45 857 857 8623 8192 Sevelen, Arinstrasse 42 Solothurn, Steinbruggstrasse 2-8 Weinfelden, Egelseestrasse 1/12/14/16 Weinfelden, Kamorstrasse 1/3 Wetzikon ZH, Kindergartenstrasse 1/12 Zweidlen, Unterwerkstrasse 26/28/3 SG SO TG TG ZH ZH 2'81 5'323 3'82 1'382 2'738 22'37 1.9% 3.2% 1.6% 1.2% 1.7% 8.1% en 858 Amriswil, Weinfelderstrasse 44 454 Basel, Belchenstrasse 5/7 454 Basel, Birsigstr. 8/82 455 Basel, Hegenheimerstrasse 43-49 457 Basel, Klybeckstrasse 51/53 34 Burgdorf, Bahnhofstrasse 57/59 254 Grenchen, Bündengasse 18/22 254 Grenchen, Kirchstrasse 72 254 Grenchen, Viaduktstrasse 5 828 Kreuzlingen, Hauptstr. 8/1/12 + Brückenstr. 1/3 828 Kreuzlingen, Hauptstrasse 14/16 9 St. Gallen, Zürcherstrasse 84 9535 Wilen b. Wil, Dorfstrasse 37/39 837 Zürich, Hönggerstrasse 4 857 Zürich, Schaffhauserstrasse 21 852 Zürich, Schaffhauserstrasse 453 853 Zürich, Witikonerstrasse 311, 311b TG BS BS BS BS BE SO SO SO TG TG SG TG ZH ZH ZH ZH 337'511 12'63 4'198 1'523 4'356 2'69 2'54 17'61 16'766 14'751 69'365 5'691 6'7 77 57'957 19'8 16'742 12'63 6.9% 1.% 3.4% 3.3% 1.4% 1.4% 9.1% 18.4% 16.8% 24.1% 1.3% 2.4% 3.%.5% 5.7% 4.% 6.6% 4.4% Geschäftsliegenschaften 8212 Neuhausen am Rhein, Rundbuckstrasse 6 94 Rorschach, Löwenstr. 57/59 821 Schaffhausen, Mühlentalsträsschen 9/11 857 Weinfelden, Bahnhofstrasse 15 844 Winterthur, Scheideggstrasse 3 SH SG SH TG ZH Geschäftsliegenschaft Geschäftsliegenschaft Geschäftsliegenschaft Geschäftsliegenschaft Geschäftsliegenschaft 25'98 14'1 5'16 1'59 5'13 2.8% 12.3% 3.7%.9%.% 1.4% Neubauliegenschaften/Umnutzungsprojekte 857 Weinfelden, Freiestrasse 4 (alt) TG Neubauliegenschaft 165'778 165'778 96.8% 96.8% 936'55 8.2% Total 38 bfw liegenschaften ag
Nutzfläche m² Total Liegenschaft Wohnen Büro Verkauf Gewerbe/ Industrie Lager/ Archiv Parking übrige 63'158 1'194 2'28 4'479 1'547 1'822 1'321 2'15 2'118 2'549 4'596 4'33 2'228 3'643 6'598 2'683 3'86 3'3 53'589 1'64 1'98 3'73 1'516 1'632 1'114 1'86 1'818 2'16 4'56 3'138 1'918 3'73 5'623 2'244 3'224 2'64 124 125 125 26 2 6 7'91 13 3 48 19 18 29 3 28 54 72 31 57 96 3 32 39 1'15 96 31 27 38 445 15 79 316 1'832 1'775 3'543 1'538 1'642 2'428 1'587 1'561 2'889 1'388 1'428 2'28 124 23 9 59 15 19 4 15 64 24 45'148 1'599 1'148 3'312 3'681 1'841 2'574 1'787 1'474 1'215 6'3 2'541 2'424 2'92 7'193 2'391 1'538 2'311 24'86 1'253 761 2'219 2'898 1'95 849 75 789 694 4'687 2'31 1'359 2'28 1'967 88 468 7'864 283 14 265 882 583 237 213 1'97 2'699 719 2'971 51 48 151 185 5 98 386 1'465 87 3'733 116 24 47 92 198 642 225 443 163 194 298 652 1'381 127 26 15 3 44 24 72 48 35 66 12 55 125 252 4'15 23 2 34 15 22 21 24 15 9 26 28 525 14 22 22 234 2 2 37 122 35 2'867 1'943 3' 2'638 2'192 11'94 669 243 266 16 5'867 1'347 144 1'312 884 2'18 155 155 3'199 1'529 184 466 1'21 8'49 226 21 496 75 7'483 2'8 36 53 38 4 41 47 1 345 52 3'156 3'156 1'43 1'43 798 798 385 385 57 57 132'329 79'118 15'134 3'25 7'855 1'516 14'665 1'79 bfw liegenschaften ag 39
19. Angaben zu Renditeliegenschaften - Umfassende Renovationen Standort und Adresse Massnahme Jahr Kosten in CHF Amriswil, Sonnenhügelstrasse 1/3 Wohnungssanierung Innen- und Aussensanierung Wohnungssanierung Ersatz Liftanlage Sanierung der Gebäudehülle Neue Waschraum-Einrichtungen Kunststoff-Fenster Neue Heizzentrale Terrassensanierung, Ersatz Dachfenster und Innenstoren Erneuerung Spielplatz Renovation mehrerer Wohnungen Flachdachsanierung Ersatz Heizung Teilsanierung Wohnung Teilsanierung Elektro- und Liftanlagen Büro- und Wohnungsumnutzung, Abschlussarbeiten Büro- und Wohnungsumnutzung Teilersatz Fenster, Rollläden, Flachdachsanierung, Kellerdämmung Teilersatz Lüftungsanlage Ersatz Heizung / Wärmezähler Sanierung Flachdach Teilsanierung Lift, Fenster Teilsanierung Mietflächen Gesamtsanierung Maisonette Wohnung Teilsanierung Tiefgarage Partielle Dachsanierung Teilsanierung mehrerer Wohnungen Div. Wohnungssanierungen Ersatz sämtlicher Thermostatventile Umfassende Sanierung Umfassende Sanierung Teilsanierung Wohnung Sanierung Flachdach, 3. Etappe Betonsanierung Balkone Sanierung Flachdach, 2. Etappe Sanierung Flachdach Instandstellung Treppenhäuser Ersatz Heizkostenverteilung, Warmwasserzähler Teilsanierung Warmwasserverteilung 28 1997 215 214 29 24 1992 1997 216 216 29 213 213 21 21 216 215 214 213 212 211 211 21 217 213 21 21 29 28 1998 1998 217 214 212 212 211 211 211 21 211 29 28 21 29 28 211 21 28 214 213 29 28 28 25 25 23 21 2 12'75 Amriswil, Weinfelderstrasse 44 Aristau, Steinistrasse 3/5 7/9 11/13 Baden, Bruggerstrasse 137/139 Basel, Birsigstr. 8/82 Basel, Hegenheimerstrasse 43-49 Basel, Klybeckstrasse 51/53 Basel, Sperrstrasse 83/85 Sanierung Terrassendach Instandstellung beider Liftananlagen Umnutzung Kindergarten EG in Wohnung Benglen, Bodenacherstrasse 16/18 Erneuerung Spielplatz Partielle Flachdachsanierung Flachdachsanierung Benglen, Bodenacherstrasse 79 Sanierung Liftanlage Teilsanierung Liftanlage Partielle Flachdachsanierung Ersatz Kälteanlage Restaurant Sanierung Dachterrasse Renovation einer Wohnung Renovation mehrerer Wohnungen Sanierung Liftanlage Sanierung Vordach Sanierung Liftanlage Sanierung Schaufenster und Hauseingänge Sanierung Heizungsanlage und Kamin Sanierung 5-Zimmer Wohnung 3. OG Burgdorf, Bahnhofstrasse 57/59 4 bfw liegenschaften ag 25' 7' 98' 4'5 9' 25' 16' 32' 33' 8' 18' 22' 7' 181' 72' 26' 15' 178' 5' 4' 71'5 32' 37' 4' 3' 31' 6' 1'7' 21'5 57' 27' 7' 7' 4' 1' 15' 12' 33' 156'396 15' 8' 22'18 76' 18' 51'14 117' 31' 14' 45'28 19' 24'9 159'7 44'6 96'6
Standort und Adresse Dulliken, Neumattstrasse 36/38 Dulliken, Neumattstrasse 41 Frauenfeld, Wellhauserweg 56/56a Frauenfeld, Zelgweg 7/9 11/13 15/17 19/21 Glattfelden, Mettelitobelstrasse 34-4 Grenchen, Bündengasse 18/22 Grenchen, Kirchstrasse 72 Grenchen, Viaduktstrasse 5 Haag (Rheintal), Thalisstrasse 2/4/6/8 Kreuzlingen, Hauptstrasse 14/16 Lufingen, Moosbrunnenstrasse 3/5/7/9 Neuhausen am Rhein, Rundbuckstrasse 6 Obernau, Rainacherstrasse 25-31 Massnahme Jahr Kosten in CHF Erweiterung Generalagentur Mobiliar Neugestaltung Restaurant Grosssanierung, Einbau Generalagentur Mobiliar Ersatz Liftanlagen Umbau, Sanierung Wohnung Div. Wohnungssanierungen Innen- und Aussensanierung Umbau, Sanierung Wohnung Wohnungssanierung Wohnungssanierung Innen- und Aussensanierung Ausbau Gewerberaum EG zu Wohn-Atelier Projekt Aufstockung Zelgweg 15/17 Leitungssanierung mittels Wasseraufbereitungsanlage Leitungssanierung mittels Wasseraufbereitungsanlage Neue Gegensprechanlage Neuer Spielplatz Ersatz Heizung Fassaden- und Dachsanierung Fertigstellung Umfassende Innen- und teilweise Aussensanierung Umfassende Innen- und teilweise Aussensanierung Sanierung Wasserversorgung Div. Wohnungssanierungen 2 1997 1991 214 211 29 1998 211 21 29 1998 28 217 217 216 214 213 213 1997 213 212 211 29 53'6 381'4 6'435' 216' 55' 19' Liftsanierung Umbau und umfassende Sanierungen (innen und aussen) Teilsanierung Wohnung Ersatz Heizung Ersatz Briefkastenanlage Neue Fenster Ersatz Aufzug Ersatz Küche Umbau und umfassende Sanierungen (innen und aussen) Belagssanierung Hinterhof Umbau und umfassende Sanierungen Erstellung von Geröllbanketten Umfassende Fassadensanierung Umnutzung Grossraumbüro in kleine Einheiten Ersatz Schliessanlage Teilsanierung Flachdach Büroumbau Schreinerarbeiten Büroumbau Einbau Klimagerät Sanierung div. Büroräumlichkeiten Partielle Flachdachsanierung Totalsanierung Teilersatz Fenster / Sanierung Dachterrasse Umnutzung Gewerbefläche in Wohnung Energetische Sanierung Teilsanierung & Isolation Dachwohnung Kanalisationsauffrischung Sanierung Hofsammler der Kanalisation Raumteilung 3. OG Ersatz Boiler Belagssanierung Garageneinfahrt Torersatz Tiefgarage, Spielplatzerneuerung Sanierung Fassade Totalsanierung Wohnung Sanierung mehrerer Wohnungen Sanierung der Liftanlagen 213 1988 217 216 215 213 212 21 1988 216 1988-2 213 216 215 213 211 29 29 29 28 1996 213 212 211 21 29 28 213 217 216 215 211 211 21 29 99' 15' 9' 115' 4' 8'4 11' 31' 24' 37' 15' 1'7' 134' 24' 24' 14' 36' 8' 27' 95' 24' 41'5 16' 47' 46' 14' 75' 25' 3' 53' 1' 22' 88' 94' 85' 12' 6' 17' 25' 5' 3' 25' 52' 35' 15' bfw liegenschaften ag 41
19. Angaben zu Renditeliegenschaften - Umfassende Renovationen (Fortsetzung) Standort und Adresse Massnahme Jahr Kosten in CHF Rorschach, Löwenstr. 57/59 Neue IV-Kunststoff-Fenster Heizverteilung, Steuerung, Pumpen und Boiler neu Rund 6% der Küchengeräte und Oberflächenmaterialien erneuert Umnutzungsprojekt Gestaltungsplan 1999 1999 217 1' 61'1 137' Umnutzungsprojekt Projektwettbewerb Umnutzungsprojekt Planungsphase Umnutzungsprojekt Planungsphase Teilsanierung Tiefgarage Abdichtung der Garagentrakte erneuern Ersatz Wärme- und Wasserzähler sowie div. Heizkörper Sanierung der Aussenfassade Büroausbaute, Malerarbeiten Ersatz Heizung 216 215 214 213 28 216 215 214 212 238' 16' 23' 43' 4'75 19' 56' 18' 85' Solothurn, Steinbruggstrasse 2-8 Ladensanierung Div. Wohnungssanierungen Div. Wohnungssanierungen 215 21 29 3 2' 27' St. Gallen, Zürcherstrasse 84 Weinfelden, Bahnhofstrasse 15 Optimierung Grundriss Dachwohnung Instandstellung Treppenhaus Ersatz Heizung Fensterersatz Sanierung Liftanlage REM-Notrufsystem für Aufzugsanlagen Sanierung Tiefgarage 212 216 215 214 214 213 212 25' 24' 28' 62' 16' 17' 7' Umnutzungsprojekt Planungsphase Umbau verschiedener Büroräume der kath. Kirche Thurgau Gesamtsanierung einer Wohnung Gesamtsanierung einer Wohnung Sanierung Einstellhalle Aussensanierung Ersatz Wärme- und Wasserzähler Teilsanierung mehrerer Wohnungen Partielle Sockelreparatur Ersatz des Schliesssystems Wohnungssanierung Streichen der Holzfenster / Balkongeländer / Garagentore / Treppenhäuser Wohnungssanierung Umnutzung Restaurant und Einbau Wohnungen Sanierung Pissoiranlagen 1. UG und 1. OG Ersatz Schiebetoranlagen Zugang Werkhof Sanierung der WC-Anlage Sanierung Hochregallager Ersatz von 3 Sektionaltoren Sanierung Flachdach Anschluss Fernwärme Aussensanierung und Erweiterung Werkhalle 214 28 216 215 28 1992 216 21 28 28 28 213 28 28 217 214 214 213 213 211 21 28 216 215 215 143' 35' 23' 35' 3' Schaffhausen, Mühlentalsträsschen 9/11 Weinfelden, Egelseestrasse 1/12/14/16 Weinfelden, Freiestrasse 4 (alt) Weinfelden, Kamorstrasse 1/3 Wetzikon ZH, Kindergartenstrasse 1/12 Wilen b. Wil, Dorfstrasse 37/39 Winterthur, Scheideggstrasse 3 Zürich, Hönggerstrasse 4 Neugestaltung Personenunterführung Mieterausbauten 5. OG, Erweiterung Cafeteria 2. OG Ersatz Steuerventile der Heizung 3. und 5. OG, Erweiterung Sonnerie, Malerarbeiten Zürich, Schaffhauserstrasse 453 Zürich, Witikonerstrasse 311, 311b 38 Überbauung(en) 42 bfw liegenschaften ag Sonnenstoren Einbau Abluftanlage Tiefgarage Ersatz Lüftungsanlage Spielsalon Sanierung Tiefgarage, Ersatz Garagentor, Eingangsfront, Briefkastenanlage Aufstockung Dachgeschoss, Fassadensanierung Neue Fenster Ersatz Boiler 171 Massnahme(n) 8' 15' 6'4 8' 7'85 33' 9'5 27'14 16. 37' 47' 71' 66' 21' 36' 1'5' 32'4 126' 11' 215 214 214 212 27 11' 35' 12' 28' 217 8'2 21'961'28
19. Angaben zu Renditeliegenschaften - Marktwerte nach Kantonen Bestandesportfolio nach Kantonen in % Marktwert per 3. Juni 217 Kanton Anzahl DCF-Wert in CHF Total 46 436'177' % AG BE BS LU SG SH SO TG ZH 2 1 5 1 4 2 7 13 11 2'57' 7'475' 43'395' 11'37' 29'829' 9'13' 34'828' 144'12' 135'64' 5% 2% 1% 3% 7% 2% 8% 33% 31% 19. Angaben zu Renditeliegenschaften - Relativer Leerstand Gesamtübersicht Total Nutzfläche in m² Total Leerstand in m² Total relativer Leerstand Wohnen Büro Verkauf Gewerbe/ Industrie Lager/ Archiv Parking übrige Total 79'118 4'62 5.8% 15'134 2'57 16.6% 3'25 291 9.% 7'855 1'112 14.2% 1'516 1'331 12.7% 14'665 2'48 16.9% 1'79 243 13.6% 132'329 12'564 9.5% Wohnen Büro Verkauf Gewerbe/ Industrie Lager/Archiv Parking übrige 1 2 3 4 5 6 7 8 bfw liegenschaften ag 43
19. Angaben zu Renditeliegenschaften - Relativer Leerstand (Fortsetzung) Art Wohnen Büro Verkauf Gewerbe/ Industrie Lager/ Archiv Parking übrige Total 53'589 3'398 6.3%.% 124.% 125.% 26 6 23.1% 7'91 1'43 18.1% 1'15 26 17.9% 63'158 5'94 8.1% en Nutzfläche in m² Leerstand in m² relativer Leerstand Wohnen Büro Verkauf Gewerbe/ Industrie Lager/Archiv Parking übrige Art 1 2 3 4 5 6 Wohnen Büro Verkauf Gewerbe/ Industrie Lager/ Archiv Parking übrige Total 24'86 1'24 4.8% 7'864 931 11.8% 2'971 291 9.8% 3'733 314 8.4% 1'381 326 23.6% 4'15 52 12.7% 234 37 15.8% 45'148 3'622 8.% en Nutzfläche in m² Leerstand in m² relativer Leerstand Wohnen Büro Verkauf Gewerbe/ Industrie Lager/Archiv Parking übrige 44 bfw liegenschaften ag 5 1 15 2 25
19. Angaben zu Renditeliegenschaften - Relativer Leerstand (Fortsetzung) Art Wohnen Büro Verkauf Gewerbe/ Industrie Lager/ Archiv Parking übrige Total 669.% 5'867 173 2.9% 155.% 3'199.% 8'49 56 6.6% 2'8 19 9.1% 47.% 2'867 923 4.4% Geschäftsliegenschaften Nutzfläche in m² Leerstand in m² relativer Leerstand Wohnen Büro Verkauf Gewerbe/ Industrie Lager/Archiv Parking übrige Art Wohnen 2 4 6 8 1 Büro Verkauf Gewerbe/ Industrie Lager/ Archiv Parking übrige Total 1'43 1'43 1.%.% 798 798 1.% 385 385 1.% 57 34 59.6%.% 3'156 2'926 92.7% Neubauliegenschaften/Umnutzungsprojekte Nutzfläche in m² Leerstand in m² relativer Leerstand Wohnen Büro Verkauf Gewerbe/ Industrie Lager/Archiv Parking übrige 25 5 75 1 125 15 bfw liegenschaften ag 45
19. Angaben zu Renditeliegenschaften - Relativer Leerstand nach Art Art Wohnen Büro Verkauf Gewerbe/ Industrie Lager/ Archiv Parking übrige Total Zürich, Schaffhauserstrasse 21 Nutzfläche in m² Leerstand in m² relativer Leerstand 1'967 144 7.3%.%.% 194.% 55.% 14 2 14.3% 35.% 2'391 164 6.9% Romanshorn, Kreuzlingerstrasse 43 B/C/D Nutzfläche in m² Leerstand in m² relativer Leerstand 2'64 763 28.9%.%.%.%.% 39 13 33.3%.% 3'3 893 29.5% Zürich, Hönggerstrasse 4 Nutzfläche in m² Leerstand in m² relativer Leerstand 2'28.% 2'699 285 1.6% 1'465 193 13.2%.% 12.% 525 3 5.7% 122.% 7'193 58 7.1% Kreuzlingen, Hauptstr. 8/1/12 + Brückenstr. 1/3 Nutzfläche in m² 4'687 Leerstand in m² 22 relativer Leerstand 4.7%.%.% 443 314 7.9%.% 9 12 13.3%.% 6'3 654 1.8% Zürich, Witikonerstrasse 311, 311b Nutzfläche in m² Leerstand in m² relativer Leerstand 468.% 719.%.% 652.% 252.% 22 6 27.3%.% 2'311 6 2.6% Kreuzlingen, Romanshornerstrasse 32a-44a Nutzfläche in m² Leerstand in m² relativer Leerstand 5'623 222 3.9%.%.%.%.% 96 24 25.% 15.% 6'598 462 7.% Haag (Rheintal), Thalisstrasse 2/4/6/8 Nutzfläche in m² Leerstand in m² relativer Leerstand 3'73 386 12.6%.%.%.%.% 57 12 21.1%.% 3'643 56 13.9% Baden, Bruggerstrasse 137/139 Nutzfläche in m² Leerstand in m² relativer Leerstand 3'73 178 4.8%.%.%.% 2.% 48 9 18.8% 96 26 27.1% 4'479 294 6.6% 46 bfw liegenschaften ag
Art Wohnen Büro Verkauf Gewerbe/ Industrie Lager/ Archiv Parking übrige Total Basel, Birsigstr. 8/82 Nutzfläche in m² Leerstand in m² relativer Leerstand 2'219 7 3.2% 283.%.% 47.%.% 34 5 14.7%.% 3'312 12 3.6% Glattfelden, Mettelitobelstrasse 34-4 Nutzfläche in m² Leerstand in m² relativer Leerstand 3'138 8 2.5%.%.%.%.% 72 5 6.9% 445 12 27.% 4'33 25 5.8% Weinfelden, Egelseestrasse 1/12/14/16 Nutzfläche in m² Leerstand in m² relativer Leerstand 2'889 195 6.7%.%.%.%.% 59 15 25.4% 64 32 5.% 3'543 377 1.6% Basel, Hegenheimerstrasse 43-49 Nutzfläche in m² Leerstand in m² relativer Leerstand 2'898.% 14.% 51.% 92.% 26.% 15.%.% 3'681.% Obernau, Rainacherstrasse 25-31 Nutzfläche in m² Leerstand in m² relativer Leerstand 3'224.%.%.%.%.% 32 3 9.4% 316 13 4.1% 3'86 43 1.1% Frauenfeld, Zelgweg 7/9 11/13 15/17 19/21 Nutzfläche in m² Leerstand in m² relativer Leerstand 4'56 93 2.3%.%.%.%.% 54 2 3.7%.% 4'596 113 2.4% Weinfelden, Freiestrasse 4 (alt) Nutzfläche in m² Leerstand in m² relativer Leerstand 1'43 1'43 1.%.% 798 798 1.% 385 385 1.% 57 34 59.6%.% 3'156.% 2'926 92.7% bfw liegenschaften ag 47
19. Angaben zu Renditeliegenschaften - Geschäftsmietverträge Grösste Mieter Geschäftsmietvertäge Mieter Lerch AG Bauunternehmung OX Service AG Apfelblüte Kinderkrippe GmbH Coop Genossenschaft Schweizerische Mobiliar Versicherungsgesellschaft Soll-Mietzinsen der 5 grössten Gewerbemieter Soll-Mietzinsen aller Gewerbemieter Anteil Soll-Mietzinsen aller Gewerbemieter in % Anteil Soll-Mietzinsen über gesamtes Portfolio in % Liegenschaften 7.75% 7.43% 3.14% 3.8% 2.55% 23.95% 1.% 1.82% 1.74%.74%.72%.6% 5.61% 23.44% 844 Winterthur, Scheideggstrasse 3 837 Zürich, Hönggerstr. 4, Röschibachstr. 22 853 Zürich, Witikonerstrasse 311 837 Zürich, Hönggerstr. 4, Röschibachstr. 22 34 Burgdorf, Bahnhofstrasse 57/59 Fälligkeitsübersicht Geschäftsmietverträge Jahr 218/unbefristet 219 22 221 222 223 224 225 226 227 228 Leerstand Gesamtergebnis Mietflächen in m2 Mietflächen in % 16'464 2'415 1'529 7'859 1'513 145 859 675 67 75 5'195 36'795 44.75% 6.56% 4.16% 21.36% 4.11%.39% 2.33% 1.83%.18%.2% 14.12% 1.% Nettomietzinsen in CHF Nettomietzinsen in % 2'336'867 488'943 286'56 641'16 478'44 43'5 185'3 19'884 66'8 18'6 9' 713'293 5'377'7 43.45% 9.9% 5.32% 11.92% 8.9%.81% 3.45% 2.4% 1.24%.35%.17% 13.26% 1.% Fälligkeitsübersicht Geschäftsmietverträge Jahr 218/unbefristet 219 22 221 222 223 224 225 226 227 228 Leerstand Gesamtergebnis 48 bfw liegenschaften ag
Fälligkeitsübersicht Geschäftsmietverträge (Nettomietzinsen in %) 218/ unbefristet 219 22 221 222 223 224 225 226 227 228 Leerstand % 5% 1% 15% 2% 25% 3% 35% 4% 45% 5% Die Mieten sind an den Landesindex der Konsumentenpreise oder an den Referenzzinssatz gebunden. 2. Ereignisse nach dem Bilanzstichtag Die Gesellschaft hat keine Ereignisse nach dem Bilanzstichtag zu verzeichnen. bfw liegenschaften ag 49
Bewertungstestat Auftrag Auftragsgemäss hat KPMG Real Estate für den Halb-Jahresabschluss der bfw liegenschaften ag eine fundierte Wertermittlung der Liegenschaften des bestehenden Immobilienportfolios vorgenommen. Der Bewertungsstichtag ist der 3. Juni 217. Insgesamt wurden 46 Liegenschaften bewertet: 23 Wohn-, 17 Wohn-/Geschäfts-, 5 Geschäftsliegenschaften und 1 Liegenschaft im Bau. Bewertungsstandard KPMG Real Estate bestätigt, dass die Bewertungen im Rahmen der national und international gebräuchlichen Standards und Richtlinien, insbesondere in Übereinstimmung mit den International Valuation Standards (IVS), (RICS/Red Book) sowie den Swiss Valuation Standards (SVS), durchgeführt wurden. Liegenschaften, welche sich im Bau befinden (so genannte Entwicklungsprojekte), werden in Anlehnung an IAS 4.33 mit Hilfe der Discounted Cash Flow-Methode (DCF) zum Fair Value bewertet. Die ermittelten Marktwerte der Anlageliegenschaften entsprechen dem «Fair Value», wie er in den «International Financial Reporting Standards» (IFRS) gemäss IAS 4 (Investment Property) und IFRS 13 (Fair Value Measurement) definiert wird. Der «Fair Value» ist der Preis, den unabhängige Marktteilnehmer unter marktüblichen Bedingungen zum Bewertungsstichtag beim Verkauf eines Vermögenswertes vereinnahmen bzw. bei Übertragung einer Verbindlichkeit (Schuld) bezahlen würden (Abgangs-Preis bzw. Exit-Preis). Ein Exit-Preis ist der im Kaufvertrag postulierte Verkaufspreis, auf den sich die Parteien gemeinsam geeinigt haben. Transaktionskosten, üblicherweise bestehend aus Maklerprovisionen, Transaktionssteuern sowie Grundbuch- und Notarkosten, bleiben bei der Bestimmung des Fair Value unberücksichtigt. Der Fair Value wird somit entsprechend des Paragraphen 25 IFRS 13 nicht um die beim Erwerber und bei einem Verkauf anfallenden Transaktionskosten korrigiert (Gross Fair Value). Dies entspricht der Schweizer Bewertungspraxis. Bewertungsmethode Die Einzelbewertungen wurden mit Hilfe der Discounted Cash Flow-Methode (DCF) durchgeführt. Dabei wird der Marktwert einer Liegenschaft durch die Summe der in Zukunft erwarteten, auf den Bewertungsstichtag diskontierten Nettoerträge bestimmt. Die Diskontierung wird individuell, marktgerecht und risikoadjustiert vorgenommen. Umsetzung des Fair Value Der Fair Value ist auf der Basis der bestmöglichen Verwendung einer Immobilie ermittelt (Highest and best use). Die bestmögliche Nutzung ist die Nutzung einer Immobilie, die dessen Wert maximiert. Diese Annahme unterstellt eine Verwendung, die technisch/physisch möglich, rechtlich erlaubt und finanziell realisierbar ist. Da bei der Ermittlung des Fair Value die Nutzenmaximierung unterstellt wird, kann die bestmögliche Verwendung von der tatsächlichen bzw. von der geplanten Nutzung abweichen. Zukünftige Investitionsausgaben zur Verbesserung oder Wertsteigerung einer Immobilie werden entsprechend in der Fair Value-Bewertung berücksichtigt. Die Anwendung des Highest-and-best-use-Ansatzes orientiert sich am Grundsatz der Wesentlichkeit der möglichen Wertdifferenz im Verhältnis des Wertes der Einzelimmobilie und des gesamten Immobilienvermögens sowie in Bezug zur möglichen absoluten Wertdifferenz. Potenzielle Mehrwerte einer Immobilie, welche sich innerhalb der üblichen Schätztoleranz einer Einzelbewertung bewegen, werden als unwesentlich betrachtet und in der Folge vernachlässigt. 5 bfw liegenschaften ag
Wertentwicklung Im Bewertungszeitraum vom 31.12.216 bis 3.6.217 wurden keine Liegenschaften gekauft oder verkauft. Die innere Wertentwicklung des Bestandesportfolios liegt bei plus 2.%. Die Mietzinseinnahmen des Bestandesportfolios sind seit dem 31.12.216 praktisch unverändert (-.1%). Die geplanten Sanierungsarbeiten für die nächsten zehn Jahre wurden überprüft und dem Baufortschritt bzw. dem aktuellen Businessplan angepasst. In der Folge wurden gewisse Sanierungskosten auf der Basis neuster Erkenntnisse tiefer bzw. höher als bisher eingeschätzt. Bei den Bestandesliegenschaften ergeben sich in den nächsten zehn Jahren Sanierungskosten von rund CHF 35.9 Mio. Die noch offenen Anlage- und Baukosten der Liegenschaften im Bau belaufen sich auf rund CHF 3.3 Mio. Die Bewirtschaftungskosten der Bestandesliegenschaften sind gegenüber 216 von 16.% auf 15.8% gesunken. Bewertungsresultat Auf der Basis der Marktbewertungen per 3. Juni 217 wurden folgende Werte ermittelt: Segmente Anzahl Marktwert per 3.6.217 Anteil en 23 213,15, 49% en 17 184,196, 42% 5 24,852, 6% 45 422,198, 97% Geschäftsliegenschaften Total der Renditeliegenschaften Neubau / Liegenschaften im Bau Total 1 13,979, 3% 46 436,177, 1% Unabhängigkeit und Vertraulichkeit KPMG AG bestätigt, dass die Bewertungen der Liegenschaften aus dem Portfolio der bfw liegenschaften ag in Frauenfeld ohne Einflussnahme von Dritten und allein dem oben beschriebenen Auftrag verpflichtet durchgeführt wurden. Zürich, 12. Juli 217 KPMG AG Ulrich Prien Partner, Head Real Estate Kilian Schwendimann Senior Manager, Real Estate bfw liegenschaften ag 51