Ständerat Conseil des Etats Consiglio degli Stati Cussegl dals stadis 13.3975 n Mo. Nationalrat (Badran Jacqueline). Wiederunterstellung von betrieblich genutzten Immobilien unter die Bewilligungspflicht der Lex Koller 13.3976 n Mo. Nationalrat (Badran Jacqueline). Aufhebung der Privilegierung des Erwerbs von Anteilen an Immobilienfonds und börsenkotierten Immobiliengesellschaften in der Lex Koller Bericht der Kommission für Rechtsfragen vom 4. April 2014 Die Kommission für Rechtsfragen des Ständerates hat an ihrer Sitzung vom 4. April 2014 die von Nationalrätin Jacqueline Badran am 27. September 2013 eingereichten und vom Nationalrat am 13. Dezember 2013 angenommenen Motionen 13.3975 und 13.3976 vorberaten. Mit der Motion 13.3975 wird der Bundesrat beauftragt, eine Änderung des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (Lex Koller) vorzulegen, welche die Wiederunterstellung von betrieblich genutzten Immobilien unter die Bewilligungspflicht der Lex Koller vorsieht. Dabei sollen für den Erwerb von Hotelliegenschaften Ausnahmen geprüft werden. Mit der Motion 13.3976 wird der Bundesrat beauftragt, eine Änderung des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (Lex Koller) vorzulegen, welche die Privilegierung für den Erwerb von Anteilen an Immobilienfonds und börsenkotierten Immobiliengesellschaften durch Personen im Ausland aufhebt. Antrag der Kommission Die Kommission beantragt mit 7 zu 6 Stimmen, die Motion 13.3975 abzulehnen. Eine Minderheit (Levrat, Cramer, Janiak, Minder, Savary, Stadler Markus) beantragt die Annahme der Motion. Die Kommission beantragt mit 7 zu 5 Stimmen bei 1 Enthaltung, die Motion 13.3976 abzulehnen. Eine Minderheit (Levrat, Cramer, Janiak, Minder, Savary) beantragt die Annahme der Motion. 101-05/13.3975n/RK--CAJ
Berichterstattung: Bischof Im Namen der Kommission Der Präsident: Stefan Engler Inhalt des Berichtes 1 Text und Begründung 2 Stellungnahme des Bundesrates vom 29. November 2013 3 Verhandlungen und Beschluss des Erstrats 4 Erwägungen der Kommission 2
1 Text und Begründung 1.1 Text [13.3975] Der Bundesrat wird beauftragt, dem Parlament eine Änderung des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (Lex Koller) vorzulegen, die die Wiederunterstellung von betrieblich genutzten Immobilien unter die Bewilligungspflicht der Lex Koller vorsieht. Dabei sollen für den Erwerb von Hotelliegenschaften Ausnahmen geprüft werden. [13.3976] Der Bundesrat wird beauftragt, dem Parlament eine Änderung des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (Lex Koller) vorzulegen, die die Privilegierung für den Erwerb von Anteilen an Immobilienfonds und börsenkotierten Immobiliengesellschaften durch Personen im Ausland aufhebt. 1.2 Begründung [13.3975] 1997 wurden betrieblich genutzte Immobilien (die sogenannten Betriebsstättegrundstücke) dem Schutzbereich der Lex Koller entzogen. Demnach dürfen auch Personen im Ausland (also ohne Steuersitz und Betriebstätigkeit in der Schweiz) - wie Immobilienhedgefonds, Finanzgesellschaften usw. - solche Immobilien bewilligungsfrei zu reinen Anlagezwecken erwerben. Dies hat zu verschiedenen Problemen und Bürokratie geführt. Gewerbeimmobilien dienen nicht immer ausschliesslich Gewerbezwecken, sondern oft werden Immobilien gemischt für Wohn- und Gewerbezwecke genutzt. Durch die von vielen Gemeinden in ihren Bau- und Zonenordnungen festgelegten Wohnanteilvorschriften können Personen im Ausland auch in untergeordnetem Umfang Wohnungen miterwerben. Werden diese Wohnanteile erhöht, wird der Sinn und Zweck der Lex Koller bezüglich Wohnimmobilien ausgehöhlt. Dies trifft vor allem auch bei Umzonungen von Industrie- in Wohnzonen zu. Im Weiteren ist der Nutzen der Aufhebung der Lex Koller für Gewerbeimmobilien völlig unklar, da Kapital nicht der limitierende Faktor auf dem Immobilienmarkt ist. Dagegen fliessen Gewinne ins Ausland ab, was nicht dem Sinn und Zweck der Lex Koller entspricht. Ebenso zahlen Immobilieneigentümer ohne Sitz in der Schweiz keine Steuern, was sogar den Kern der Lex Koller aushöhlt, weil die steuerfinanzierten Infrastrukturen massgeblich zur Wertsteigerung der Immobilien beitragen. Weiter ist anzunehmen, dass die Aufhebung der Lex Koller für Gewerbeimmobilien sowohl Preise als auch die Volatilität erhöht hat, was keinesfalls erwünscht ist. Die Anlagen in Gewerbeimmobilien eignen sich bestens zur Kapitalflucht in die Schweiz (man hört gar von "Panik-Käufen"). Dies erhöht unerwünscht den Druck auf den Schweizerfranken und treibt Preise in die Höhe. Ebenso kauften Personen im Ausland in der Vergangenheit viele Hotels auf, in die keine Investitionen mehr getätigt wurden und deshalb nicht mehr bewirtschaftet werden. Für das Hotelgewerbe sollen trotzdem grosszügige Ausnahmen geprüft werden. [13.3976] Nach geltendem Recht unterliegt der Erwerb von Anteilen an einem Wohnimmobilienanlagefonds durch eine Person im Ausland nicht der Bewilligungspflicht der Lex Koller, sofern dessen Anteilscheine auf dem Markt regelmässig gehandelt werden. Ebenso ist der Erwerb eines Anteils an einer juristischen Person, deren Zweck der Erwerb von oder der Handel mit bewilligungspflichtigen 3
Grundstücken ist (einer sogenannten Wohnimmobiliengesellschaft), nicht bewilligungspflichtig, sofern die Anteile an einer Börse in der Schweiz kotiert sind. Diese Regelung unterläuft den Sinn und Zweck des Gesetzes, nämlich dass die Bodenrente (Gewinne aufgrund von Boden- und Immobilienbesitz) grundsätzlich im Inland bleibt und idealerweise reinvestiert wird, sicher jedoch nicht abfliessen sollte. Die Lex Koller bindet überdies zu Recht den Erwerb von Wohnimmobilien an den Steuersitz in der Schweiz, da der Wert von Immobilien auch von den steuerfinanzierten Infrastrukturleistungen der öffentlichen Hand abhängt. Mobiles Kapital ist inkompatibel mit immobilen Gütern. Die bestehende Privilegierung ist völlig unnötig. Kapital ist nicht der limitierende Faktor im Immobilienmarkt, sondern Bauland. Der Bedarf an zusätzlichem Kapital ist nicht gegeben. Im Gegenteil: Erstens konkurrieren börsenkotierte Immobiliengesellschaften und Immobilienfonds unsere direkt investierenden Pensionskassen, Private und Baugenossenschaften aufs Schärfste und treiben die Immobilienpreise in die Höhe. Dies schmälert die Rendite der Pensionskassen, treibt Wohneigentumspreise und Mieten in die Höhe und schmälert somit den volkswirtschaftlich eminent wichtigen Binnenkonsum. Zweitens erhöht zusätzliches Kapital, das zu reinen Anlagezwecken in die Schweiz fliesst, den Druck auf den Schweizerfranken. Die Privilegierung des Erwerbs von Anteilen an börsenkotierten Immobiliengesellschaften und Immobilienfonds durch Personen im Ausland ist im hochattraktiven Schweizer Immobilienmarkt schädlich, bringt keinerlei Nutzen und ist systemfremd. Deshalb ist diese abzuschaffen. 2 Stellungnahme des Bundesrates vom 29. November 2013 [13.3975] Der Bundesrat beantragt die Annahme der Motion. [13.3976] Der Bundesrat beantragt die Annahme der Motion. 3 Verhandlungen und Beschluss des Erstrats Der Nationalrat hat die Motionen 13.3975 und 13.3976 am 13. Dezember 2013 ohne Gegenstimme angenommen. 4 Erwägungen der Kommission 4.1 Allgemeines Die Kommission hat Anhörungen von interessierten Kreisen durchgeführt. Sie wurde zudem über die Haltung des Bundesrates unterrichtet. Betreffend die Motion 13.3975 erläuterten die Vertreter der Verwaltung, dass die Revision von 1997, mit welcher der Erwerb von Betriebsstätten-Grundstücken durch Ausländer von der Bewilligungspflicht befreit wurde, Teil eines Konjunkturprogrammes gewesen sei. Die heutige Wirtschaftslage unterscheide sich aber wesentlich von derjenigen der 1990er-Jahre, weshalb die Schweiz nicht mehr in gleichem Masse auf ausländische Kapitalanlagen in betrieblich genutzten Immobilien angewiesen sei. Vielmehr sei die ausländische Nachfrage nach Betriebsstätten-Grundstücken in der Schweiz ein Faktor, der in den letzten Jahren die Preiserhöhungen auf dem Markt begünstigt habe. Hinsichtlich der Motion 13.3976 führten die Vertreter der Verwaltung aus, dass man bei Immobilienfonds während der Bewirtschaftung einer Immobilie einen möglichst hohen Ertrag und bei deren Verkauf einen möglichst grossen Gewinn 4
erzielen wolle. Diese Fonds würden deshalb zusammen mit anderen Faktoren zu Preissteigerungen beitragen. Darüber hinaus sei es problematisch, wenn Personen im Ausland diese Anteile erwerben und die entsprechenden Gewinne ins Ausland abfliessen. Diese Ausführungen würden im Übrigen auch für Immobiliengesellschaften gelten. Der Erwerb von Anteilen an Immobiliengesellschaften durch Personen im Ausland ist seit 2005 nicht mehr der Bewilligungspflicht unterstellt, sofern diese Anteile börsenmässig gehandelt werden. Angesichts der heutigen Lage auf dem Immobilienmarkt bestehe zurzeit kein Bedürfnis nach solchen ausländischen Kapitalanlagen. 4.2 13.3975 Die Mehrheit der Kommission beantragt Ablehnung der Motion. Dabei wird geltend gemacht, dass sich bezüglich den Preissteigerungen auf dem Immobilienmarkt bei einer Annahme der Motion nichts ändern würde. Dies vor allem deshalb, weil die Preisentwicklung primär von inländischen Faktoren und der Nutzernachfrage abhängt und das ausländische Kapital demgegenüber eine relativ geringe Rolle spielt. Hinzu kommt, dass weil nur Gewerbeimmobilien Gegenstand der Motion sind, der Wohnungsmarkt gar nicht betroffen ist. Ferner ist das ausländische Kapital bei Gewerbeliegenschaften komplementär. Dies bedeutet, dass es relativ lange in betrieblich genutzten Liegenschaften bleibt. Gerade in Zeiten, in denen es in der Schweiz Konjunktureinbrüche gibt, wirkt das ausländische Kapital eher stabilisierend und nicht krisenverschärfend. Darüber hinaus gibt es Liegenschaften in der Schweiz, die derart gross sind, dass gar kein schweizerisches Kapital zur Verfügung steht und man deshalb auf einen ausländischen Erwerber angewiesen ist. Im Übrigen besteht die Gefahr, dass bei einer Annahme der Motion nicht nur allfällige anonyme ausländische Gesellschaften betroffen wären, sondern auch grosse in der Schweiz niedergelassenen Konzerne und schweizerische Familienunternehmungen mit massgeblicher ausländischer Beteiligung unter die Bewilligungspflicht fielen. Die Wiederunterstellung von betrieblich genutzten Immobilien unter die Bewilligungspflicht der Lex Koller würde die Wettbewerbsfähigkeit der schweizerischen Volkswirtschaft beeinträchtigen, wenn die Standortwahl von Unternehmen dadurch zusätzlich erschwert würde. Ganz allgemein würden die wieder eingeführten Bewilligungsverfahren zu einem beträchtlichen bürokratischen Aufwand und zu Umsetzungsproblemen führen. Eine Minderheit beantragt Annahme der Motion. Um die Auswirkungen einer Verschärfung der heutigen Lex Koller seriös beurteilen zu können, sei es sinnvoll, dass der Bundesrat eine Vorlage ausarbeite. Dabei wird auch an den Zweck des Gesetzes erinnert, wonach der Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland beschränkt werden soll, um die Überfremdung des einheimischen Bodens zu verhindern. Die 1997 aus konjunkturpolitischen Gründen erfolgte Befreiung der betrieblich genutzten Immobilien von der Bewilligungspflicht widerspricht eigentlich dem Sinn und Zweck der Lex Koller. Diese konjunkturpolitische Stützungsabsicht ist heute jedoch obsolet geworden. Aufgrund der besonderen Schutzwürdigkeit von Grund und Boden soll vielmehr die blosse Kapitalanlage in Boden verhindert und so dem Zweck des Gesetzes wieder entsprochen werden. Schliesslich wird geltend gemacht, dass eine Annahme der Motion für die grossen schweizerischen multinationalen Konzerne mit ausländischem Aktionariat keine Probleme verursachen wird, dies vor allem auch deshalb, weil die Führung eines Betriebes auf dem Grundstück durch den Erwerber selber, ein Bewilligungsgrund darstellt. 4.3 13.3976 Betreffend die Motion 13.3976 beantragt die Mehrheit der Kommission ebenfalls deren Ablehnung. Wie bereits bei der Motion 13.3975 wird angeführt, dass der ausländische Anteil am riesigen schweizerischen Immobilienmarkt nur sehr gering ist. Dabei wird nicht bestritten, dass vor allem auf 5
dem Wohnungsmarkt, teilweise auch bei gewerblichen Immobilien starke Preissteigerungen stattgefunden haben. Das ausländische Kapital hatte darauf aber keinen massgeblichen Einfluss. Vielmehr sind diese Preissteigerungen aufgrund der steigenden Nachfrage entstanden. Die Zunahme der Nachfrage insbesondere bei Wohnliegenschaften ist erstens eine Folge der Zunahme der Bevölkerung und zweitens des höheren Anspruchsniveaus der Nachfragenden. Wer Anteile an Immobiliengesellschaften erwirbt, erwirbt kein Eigentum an schweizerischem Boden. Es wird sich deshalb bei einer Annahme der Motion nichts daran ändern, wie viel Boden in der Schweiz in ausländischem Eigentum steckt. Darüber hinaus hat eine Annahme zur Folge, dass ein Verkaufsdruck auf Anteile an Immobiliengesellschaften ausgelöst würde. Die entsprechenden Kapitalanteile würden im Wert sinken. Davon wären auch die schweizerischen Pensionskassen betroffen, die massgeblich daran beteiligt sind. Die Motion zielt nur auf die börsenkotierten Immobiliengesellschaften, weshalb sich diese überlegen müssten, ob sie an der Börse bleiben wollen. Die Annahme der Motion zur Verschärfung der Lex Koller würde eine schädliche Verunsicherung auf dem Immobilienmarkt nach sich ziehen und gleichzeitig die Wettbewerbsfähigkeit des Finanzplatzes schmälern. Eine Minderheit der Kommission beantragt wiederum Annahme der Motion. Sie ist der Ansicht, dass der Einfluss von ausländischem Kapital auf dem schweizerischen Immobilienmarkt, insbesondere in städtischen Regionen sehr wohl gross und entsprechend preistreibend ist. Angesichts der Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt in den letzten Jahren hätten sich die Meinungen bezüglich der Lex Koller geändert. Aufgrund der skizzierten Marktentwicklungen muss deshalb die Frage gestellt werden, ob man die Lex Koller nicht sogar stärken sollte. Um diese Frage beantworten zu können, ist es unabdingbar, dass der Bundesrat eine Vorlage ausarbeitet, die der heutigen Situation auf dem Immobilienmarkt Rechnung trägt. 6