Special Report Residential Einzelhandelsmarkt Market Germany Frankfurt www.cbre.de Einzelhandelsmarkt Frankfurt von Jarko Stilp, Leiter Einzelhandelsvermietung, Frankfurt Tobias Kotzorek, Einzelhandelsvermietung, Frankfurt Sven Buchsteiner, Einzelhandelsberatung und Marktforschung, Frankfurt CBRE Jarko Stilp, Leiter der Einzelhandelsvermietung in Frankfurt bei CBRE verdeutlicht: Die Attraktivität des Frankfurter Einzelhandelsmarkt hat sich in den letzten Jahren kontinuierlich gesteigert. Für den Markteintritt internationaler Retailer war Frankfurt im Wettbewerb mit anderen Metropolen nicht immer erste Wahl. Hier hat Frankfurt aufgeholt und die Nachfrage der Einzelhändler nach geeigneten Flächen für Pilot- und Flagship Stores hat deutlich zugenommen. Die guten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, zahlreiche Entwicklungen von modernen Einzelhandelsflächen und eine positive Stadtentwicklung mit einem vermehrten Angebot an öffentlichen Parkraum haben dazu beigetragen. Frankfurt Die Metropole des Rhein-Main-Gebiets ist so begehrt wie nie Frankfurt als Metropole des Rhein-Main-Gebiets (5,5 Mio. Einwohner) zählt zu den bedeutendsten Einzelhandels- und Wirtschaftsstandorten Deutschlands und Europas. Gestützt durch eine diversifizierte städtische und regionale Wirtschaftsstruktur (Leitbranchen: Finanz- und Versicherungswirtschaft, Luftverkehr, Hightech und Chemie, Forschung) profitiert der Frankfurter Einzelhandel unmittelbar von der Wirtschaftskraft und dem damit verbundenen Wohlstand der Region. Täglich pendeln rund 323.000 Menschen nach Frankfurt ein und machen die Stadt zu einer dynamischen Millionenstadt. Aber nicht nur die Arbeit zieht die Menschen nach Frankfurt. Durch einen kontinuierlichen und nachhaltigen Stadtumbau durch öffentliche und private Träger (Renovierung der Zeil, Rekonstruktion der Altstadt, Projektentwicklung wie MyZeil) verändert die Frankfurter City seit mehreren Jahren ihr städtebauliches Bild. Die städtebauliche Kompaktheit von Einzelhandels- und Geschäftszentrum erhöht den nachfrageseitigen Druck auf den traditionellen Lagen und führt zu einer weiteren Ausdehnung des Einzelhandels in bisher anderweitig genutzte angrenzende Bereiche. Durch die klare Lageverteilung mit der Hauptwache als zentralem Platz und Knotenpunkt des öffentlichen Nahverkehrs erhalten nationale und internationale Einzelhändler eine rasche Orientierung, um den optimalen Standort für ihr Konzept zu finden. C Seite 1
Frankfurt kompakt Key Facts über den Frankfurter Wirtschafts- und Einzelhandelsstandort Key Facts Frankfurt im Überblick Marktdaten im Überblick Frankfurt Berlin Hamburg München Köln Düsseldorf Bevölkerung (31.12.2010) 679.664 3.460.725 1.786.448 1.353.186 1.007.119 588.735 Relative Bevölkerungsentwicklung 2009-2030 in % 7,3 5,8 7,2 14,8 2,6 4,5 Einpendler 323.550 260.600 304.679 314.119 232.126 209.892 Kaufkraftindex* (2010) 112,8 91,5 110,2 126,1 113,5 120,2 Kaufkraft pro Kopf in (2010)** 22.002 17.841 21.503 26.254 21.263 23.449 Zentralitätskennziffer (2010) 115,8 105,3 113,5 126,1 113,5 127,8 Marktpotenzial in Mrd. 4,1 18,5 10,7 9,1 6,0 3,7 Umsatzkennziffer (2011) 124,3 100,5 121,1 150,4 119,1 140,9 Arbeitslosenquote in % (2011)*** 7,5 13,3 7,8 5,1 9,6 9,0 * 100 = Ø Deutschland ** 19.509 = Ø Deutschland, *** Jahresdurchschnitt; 7,1 % =Ø Deutschland CBRE 2012 Quelle: Bertelsmann Stiftung, BulwienGesa AG, Bundesagentur für Arbeit, diverse statistische Landesämter, MB Research Sehr hohe Zukunftschancen für Frankfurt Ein klares Signal für Sicherheit und Wachstum Auch der Prognos Zukunftsatlas 2010 bescheinigt Frankfurt sehr hohe Zukunftschancen. Nach München ist dies der zweitbeste Rang unter den von CBRE verglichenen Städten; damit liegen mit Düsseldorf an Rang zehn gleich drei Metropolen in den Top 10. Prognos Zukunftsatlas 2010 Information Frankfurt Trend Rang* Zukunftsranking 2010 10 Zukunftsranking 2007 2 Dynamik 17 Andere Rankings: Trend Rang* Demographie 67 Soziale Lage und Wohlstand 292 Arbeitsmarkt 16 Wettbewerbsfähigkeit und Innovation 4 Ergebnis: (* von 412 Städten/Landkreisen) Sehr hohe Zukunftschancen Risk-Rating (von 1 niedrig bis 8 hoch) 2 Quelle: Prognos AG CBRE 2012 Seite 2
Übersichtskarte Frankfurt Einzelhandelslagen City Frankfurt & Stadtteillagen Quelle: CBRE GmbH, Kartengrundlage : MapPoint 2009 CBRE 2012 Seite 3
Frankfurt eine attraktive Einzelhandelsmetropole verändert ihr Erscheinungsbild Der Frankfurter Einzelhandelsmarkt gehört zu den kompaktesten in Deutschland. Auf einer West-Ost- Ausrichtung von nur 1,3 km Fußweg erstreckt sich die Frankfurter City vom Opernplatz über die Hauptwache und den Roßmarkt bis hin zur Konstablerwache mit den bekannten Einkaufsstraßen Zeil (Konsum), Große Bockenheimer Straße (Niveau, Gastronomie) und Goethestraße (Luxus). Auf diese Bereiche der Frankfurter City und die direkt angrenzenden Straßen konzentriert sich die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen; hier werden die höchsten Passantenfrequenzen gemessen und die höchsten Ladenmieten gezahlt. Die bisher durch viele Besucher als gering wahrgenommene Aufenthaltsqualität Frankfurts hat sich durch die Verkehrsberuhigung der Hauptwache und die umfassenden Renovierung der Zeil deutlich erhöht. Die Rekonstruktion der Altstadt wird der Frankfurter Innenstadt zudem ein neues touristisches Highlight geben und die Bedeutung der Stadt als Einkaufsmetropole im Rhein-Main-Gebiet noch einmal stärken. Private Investitionen in die Bestandsgebäude, Redevelopments oder zumindest neue Fassadengestaltungen prägen schon seit mehreren Jahren das Frankfurter Straßenbild. Sobald sich für private oder institutionelle Eigentümer die Chance bietet, werden sowohl Einzelobjekte als auch ganze lageprägende Gebäudeensembles revitalisiert, um attraktivere Einzelhandelsflächen zu schaffen und um in einer Neuvermietung höhere Mieten zu erzielen. Entwicklungen wie die Frankfurter Volksbank (Kalbächer Gasse 2-4/Börsenstraße 1), das ehemalige Plögerhaus (Große Bockenheimer Straße 30), das Hako-Haus (Zeil 123) und das Projekt ONE GoethePlaza (Goetheplatz 3-9) sind nur einige Beispiele. Sogar eher herausfordernde Objekte wie die Zeilgalerie werden von dem gegenwärtigen Re-Development-Trend in der Frankfurter City positiv ergriffen. Neben der Frankfurter City wartet Frankfurt mit fünf Stadtteillagen und Einkaufsstraßen auf. Diese sind die Leipziger Straße in Bockenheim, die Schweizer Straße in Sachsenhausen, die Berger Straße in Bornheim, der Oeder und Grüneburgweg im Nord- bzw. Westend und die Königsteiner Straße in Höchst. Gezielte Projektentwicklungen finden auch hier statt, so z.b. das Re-Development des ehemaligen Hertie Warenhauses in der Königsteiner Straße. In den äußeren Stadtteilen Frankfurts bestimmen Shopping-Center und Fachmarktagglomerationen die Einzelhandelsstruktur. Das größte Shopping-Center im Frankfurter Stadtgebiet und gleichzeitig eines der größten Shopping-Center Deutschlands ist das NordWestZentrum mit rund 90.000 m² Verkaufsfläche. Bis 2013 werden sich aber noch zwei weiter Shopping-Center auf den Frankfurter Einzelhandelslandschaft hinzugesellen. Das Skyline Plaza (33.000 m² Verkaufsfläche) im Europa- und Gallusviertel sowie der Main Square, das ehemalige Honsell-Dreieck (31.000 m² BGF) im Frankfurter Ostend werden den Einzelhandelsstandort Frankfurt noch einmal stärken. Der regionale Einzelhandelsmarkt zeigt außer den innerstädtischen Einkaufsstraßen auch eine charakteristische Centerlandschaft, die im Wettbewerb bestehen will. Im November 2011 hat z.b. das Main-Taunus- Zentrum in Sulzbach den neuen Bauabschnitt eröffnet (von 78.000 m² auf 90.000 m² Verkaufsfläche). Zu den neuen Mietern zählen u.a. Hollister und Apple. Die ECE möchte auch das Hessen-Center im Frankfurter Stadtteil Bergen-Enkheim um 10.000 m² erweitern. Auch die Stadt Hanau möchte sich der zunehmenden Konkurrenz der Einzelhandelsstandorte stellen und gestaltet gleich die gesamte Innenstadt im Rahmen des im Sommer 2010 abgeschlossenen Wettbewerblichen Dialogs um, wozu auch die Entwicklung eines Shopping-Centers mit rund 27.000 m² Verkaufsfläche zählt. Seite 4
Struktur der Frankfurter City Quelle: CBRE GmbH, Kartengrundlage: MapPoint 2009 CBRE 2012 Seite 5
Die Frankfurter City facettenreich, krisensicher und immer in Bewegung Die Frankfurter City ist städtebaulich kompakt. Westlicher Endpunkt ist der Opernplatz, der seit der Eröffnung des Manufactum Warenhauses im Hochhaus Opernturm deutlich an Einzelhandelskompetenz gewonnen hat. Den östlichen Endpunkt bildet die Konstabler Wache mit dem markanten C&A Textilkaufhaus. Zentraler Platz und Verkehrsknotenpunkt (U-Bahn und S-Bahn mit rund 181.000 Fahrgästen pro Tag) der Frankfurter City ist die Hauptwache. Um diese herum gliedern sich grob drei Marktgebiete mit verschiedenen Lagequalitäten: Im Westen befinden sich die wertigen konsum- bzw. niveau- und luxusorientierten Lagen, wozu die Große Bockenheimer Straße und die Kalbächer Gasse der Straßenzug ist auch als Fressgass bekannt der Steinweg, die Goethestraße und Goetheplatz, Opernplatz, die Biebergasse und die Schillerstraße zählen. Südlich von der Hauptwache schließen der Roßmarkt, der Rathenauplatz sowie die Kaiserstraße an - Lagen, die sich aufgrund des Nachfrageüberhanges auf dem Markt derzeit stark verändern: Vermehrt weichen z.b. regionale Händler und Gastronomie den filialisierten Accessoires- und Textilkonzepten, die höhere Mieten zahlen. Östlich an die Hauptwache anschließend befinden sich die Konsumlagen Zeil und deren platzartige Erweiterung an der Konstablerwache. Von der Hauptwache aus über die Zeil oder den Roßmarkt gelangt man auch in die Konsum- bzw. Tourismuslagen mit der Liebfrauenstraße, der Neuen Kräme und dem Römerberg. Durch diese klare Lageverteilung besitzt die Frankfurter City ein deutliches Lageprofil, welches es den Einzelhändlern schnell ermöglicht, die für ihr Konzept entsprechende Lage zu finden. Die Hauptwache zentraler Platz im Herzen der Stadt Die Hauptwache selbst und auch Teile des anschließenden Roßmarktes sind klassische Konsumlagen. Große Teile der Plätze sind von der Verteilerebene zum U- und S-Bahnhof unterbaut. Diese sog. B-Ebene ist hinsichtlich des Einzelhandelsbesatzes eher durchschnittlich bestückt. Einige Geschäftshäuser bieten in ihren Untergeschossen zwar einen Zugang zur B-Ebene, doch werden diese häufig gar nicht genutzt. Nach Verkehrsberuhigung doch kein Schillerplatz das Loch bleibt offen Ein von vielen Frankfurtern und Tagestouristen als städtebaulicher Missstand empfundener Teil der Hauptwache ist das so genannte Loch. Gemeint ist damit der trichterförmige Eingang zur B-Ebene der Hauptwache, der rund ein Drittel des gesamten Areals einnimmt. Im Rahmen der Neugestaltung Zeil, wozu auch die Verkehrsberuhigung der Hauptwache zählte, gab es konkrete Pläne der Stadt Frankfurt und der Frankfurter Verkehrsbetriebe als Eigentümer der B-Ebene, auch das Loch zu schließen, um der Stadt einen alten, klangvollen Platz wieder zurückzugeben: den Schillerplatz. Als Pendant zum neugestalteten Goethe- und Rathenauplatz sollte auch dieser Platz die Aufenthaltsqualität der Frankfurter City steigern. Die Pläne wurden jedoch aus haushaltspolitischen aber auch aus bau- und sicherheitstechnischen Überlegung auf unbestimmte Zeit verschoben, so dass auch weiterhin das Loch als Kontrapunkt zur sonstigen städtebaulichen Entwicklung der Frankfurter City bestehen bleibt. Da die Anzahl der Gebäude um die Hauptwache herum überschaubar und die Lage stark begehrt ist, kommt es an der Hauptwache nur sehr selten zu Neuvermietungen. Zuletzt mietete 2010 die dänische Seite 6
Bestseller Group für Vero Moda und Jack & Jones das Ladenlokal An der Hauptwache 11 (ehemals Snipes). Die Spitzenmiete an der Hauptwache liegt bei rund 160 /m²/monat. Die Zeil Topkonsumlage auf dem Weg von der Renn- zur Flaniermeile Die wichtigste Konsumlage Frankfurts ist die Zeil. Sie zählt zu den meistbesuchten 1A-Lagen Europas. Dort finden sich die Häuser der deutschen Warenhauskonzerne, ein Weltstadthaus von Peek&Cloppenburg, die Flagship Stores von Esprit, Zara oder H&M sowie das Douglas Haus, ein Konzeptkaufhaus der Douglas Gruppe. Durch die im Herbst 2010 abgeschlossene Neugestaltung der Zeil hat die Einkaufsstraße deutlich an Aufenthaltsqualität gewonnen. Die neu konzipierte Pflasterung und Bepflanzung, Abriss und Neubau der Gastronomiepavillons haben die gesamte Attraktivität der Zeil noch gesteigert. Das Shopping-Center MyZeil mit rund 47.000 m² Verkaufsfläche ist mittlerweile mehr als zweieinhalb Jahre im Betrieb und hat Frankfurt bezüglich der Markenkompetenz deutlich nach vorn gebracht, nicht zuletzt durch die Eröffnung des ersten Hollister- Stores in Deutschland. Als Ganzes wird das Shopping-Center von den Kunden gut angenommen. Anpassungen des Branchenmixes finden weiterhin statt, sind allerdings in der Anlaufphase eines Shopping-Centers nicht ungewöhnlich. Die durch das MyZeil und die geänderte Verkehrsführung an der Hauptwache geplante Belebung zwischen der Zeil und der nordöstlich gelegenen Großen Eschenheimer Straße und Schillerstraße ist bislang nicht eingetreten. Gründe hierfür dürften die noch bestehenden Vakanzen im Thurn und Taxis Palais und dem Bürogebäude Nextower sowie fehlender Magneten im nördlichen Teil der Schillerstraße und der Großen Eschenheimer Straße sein. Auch die Revitalisierung der Zeilgalerie ist abgeschlossen. Durch die Installation einer interaktiven Fassade mit wechselnden Lichteffekten fügt sich die Shopping-Galerie nun prägnanter in die Fassadenflucht zwischen dem Kaufhof und dem MyZeil ein. Die Anker- und Bestandsmieter Hennes&Mauritz, Pizza Hut und Benetton haben ihre Flächen erweitert. Die Zeilgalerie wird durch die betreibende IFM Immobilien AG als Standort für temporäre Concept Stores in Szene gesetzt, wie z.b. Sankthorst auf rund 500 m² Verkaufsfläche. Das Geheimnis ist gelüftet das Hako-Haus und der alte Woolworth haben neue Mieter Vor kurzem konnte die Zeil zwei wichtige großflächige Neuvermietungen aufweisen: Das erste Objekt ist das ehemalige Hako-Haus (Zeil 123). Das markante Solitärobjekt aus den 1950er Jahren, das neben dem Kaufhof an der Hauptwache in Frankfurt wohl über die beste Sichtbarkeit verfügt, wird zu Beginn des nächsten Jahres durch den Eigentümer, die Moritz-Gertler-Gruppe, zurückgebaut und in moderner Architektur in historischer Flucht zur Zeil neu enstehen. Als Mieter steht bereits das amerikanische Schmuck- und Mode-Label Fossil fest, das dort einen Flagship Store mit rund 1.000 m² Verkaufsfläche betreiben wird. Seite 7
Insgesamt soll ein Gebäude mit circa 2.000 m² Verkaufsfläche entstehen, wobei zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht feststeht, ob das Gebäude auch einen Zugang zur B-Ebene erhalten wird. Das namensgebende Schuhhaus Hako, welches seit rund 130 Jahren in Frankfurt vertreten ist und zur Leiser/Bahner-Gruppe gehört, wird nicht mehr Mieter dort sein, sondern zieht in die benachbarte Zeil 119. Der neue Mieter in der ehemaligen großflächigen Filiale von Woolworth (Zeil 94) ist das irische Textilkaufhaus Primark. Damit scheint definitiv ein Nachmieter für die seit September 2009 leerstehende Immobilie gefunden worden zu sein. Woolworth schloss die Filiale im Rahmen des damaligen Insolvenzverfahrens. Derzeit befinden sich die Umbauarbeiten im vollen Gange. Primark wird somit auf rund 4.000 m² Verkaufsfläche seinen zweiten Store in Frankfurt betreiben, nachdem die Iren bereits im November 2009 die erste Frankfurter Filiale auf den ehemaligen SinnLeffers-Flächen im NordWestZentrum eröffnet hatten. Mit der Anmietung von Primark wird die Zeil einen starken Frequenzbringer erhalten, der die gesamte Lage stärken wird. Städtebaulich soll der Bereich nach der Erneuerung des Straßenbelags auch noch einmal aufgewertet werden. Der Rückbau des Podests an der Konstablerwache wird jedoch noch auf sich warten lassen. Die Stadt Frankfurt hat den Rückbau zwar beschlossen, jedoch auf 2013 verschoben. Die beiden Anmietungen belegen, dass die hohe Nachfrage an Mietflächen in Frankfurts Toplage noch einmal gestiegen ist. Entsprechend hat sich auch die Spitzenmiete in den Toplagen der Zeil auf rund 300 /m²/monat gesteigert. Die wichtigsten Nebenlagen der Zeil sind die Liebfrauenstraße, sowie die Schäfer-, Hasen- und Töngesgasse. Ausschlaggebend für die Standortwahl der dort ansässigen Retailer ist die Nähe und Sichtweite zur Konsumlage Zeil und die niedrigeren Mieten, die dort veranschlagt werden. Die Liebfrauenstraße ist von diesen die frequenzstärkste und bildet den Übergang von der Konsumlage Zeil hin zur touristisch erschlossenen Altstadt zwischen Paulskirche und Dom. Die Liebfrauenstraße ist mit einem vielfältigen Mix aus Accessoires, Textilkonzepten und Schuhen durchaus konsumlastig geprägt. Projektentwicklungen und ein reges Vermietungsgeschäft sind grundsätzlich auch in den weiteren genannten Nebenlagen zu verzeichnen, Beispiele hierfür sind die Redevelopments der Schäfergasse 6-8 (Snipes) und 10 (SportScheck), die Vermietungen am Carl-Theodor-Reiffenstein-Platz 6 (Style2Style, Chicago), sowie der Umbau der Friedberger Straße 23-27 ( Neuer Herberger ). Grundsätzlich ist jedoch festzustellen, dass in diesen Nebenlagen Neuvermietungen von überregionalem Interesse nur in den Bereichen mit Sichtbarkeit von der Zeil stattfinden, und der Filialisierungsgrad abrupt abnimmt, sobald dieser Bezugspunkt fehlt. Schillerstraße Konsumlage mit individuellem Flair Die nördlich angrenzende Schillerstraße ist eine etablierte 1A-Lage, die vor allem durch den freitäglichen Wochenmarkt sehr belebt wird. Den Besatz der Schillerstraße bildet eine Mischung aus Gastronomie und filialisiertem Einzelhandel. Der Straße fehlt es jedoch ähnlich wie ihrer Parallelstraße (Große Eschenheimer Straße) am nördlichen Endpunkt an städtebaulicher Integration, so dass nur der südliche Teil der Straße als 1A-Lage angesehen werden kann und der nördliche Teil eher durch individuellen, mittelständischen Einzelhandel geprägt ist. Im südlichen Teil der Schillerstraße liegt die Spitzenmiete derzeit bei rund 140 /m²/monat. Seite 8
Roßmarkt aufstrebende Konsumlage mit neuen Mietern Der Roßmarkt ist vor allem konsumorientiert. Der Magnetmieter ist das Sportkaufhaus Sportarena, welches dem Vernehmen nach zu den erfolgreichsten Filialen der Kaufhof-Tochter zählt. Der Roßmarkt konnte in der jüngeren Vergangenheit neue Mieter begrüßen. Das US-amerikanische Trendlabel Urban Outfitters mietete rund 1.400 m² am Roßmarkt 13 (ehemals Cri-Cri ) und eröffnete damit seine zweite Filiale in Deutschland. CBRE war hier beratend tätig. Ebenso eröffnete der Hamburger Jackenspezialist Wellensteyn im Geschäftshaus Roßmarkt 15 sowie E-Plus mit einer neuen Niederlassung am Roßmarkt 7. Eine weitere lageverbessernde Projektentwicklung steht kurz vor Baubeginn. Das Geschäftshaus Roßmarkt 10 wird nach Fertigstellung insgesamt rund 1.500 m² Verkaufsfläche umfassen. Der Projektentwickler ist die Hansa Invest. Wegen der direkten Nähe zu den Toplagen Zeil und Hauptwache ist die Nachfrage dort gestiegen. Die Lage hat auch durch die Fertigstellung des Goetheplatzes profitiert. Daher ist bei Neuvermietungen ist mit einem weiteren Anstieg der Mieten zu rechnen. Die aktuelle Spitzenmiete liegt in diesem Bereich bei 160 /m²/monat. Rund um Biebergasse Steinweg Goethe- und Rathenauplatz die neuen Treffpunkte in der Frankfurter City Das Platzensemble aus Goethe- und Rathenauplatz ist einer der zentralen Plätze in Frankfurt. Bis vor kurzem konnten beide Plätze dieser Funktion noch nicht gerecht werden, da sie eher Dauerbaustellen glichen. Mittlerweile sind die Arbeiten jedoch abgeschlossen und beide Plätze sind mit Brunnen, Begrünung und neuer Stadtmöblierung in Szene gesetzt. Durch die Beruhigung des Erscheinungsbilds haben sich auch die Passantenströme verändert, vor allem die Achse Steinweg-Goethestraße hat hier deutlich profitiert. Dies zeigt auch die Vermietungsaktivität auf dem Steinweg, der sich als hochwertige Konsumlage etabliert hat. Trotz der relativ geringen Anzahl an Gebäuden hat sich das Bild des Steinwegs nachhaltig gewandelt. Mit den vergangenen Anmietungen von COS, Monsoon Accessorize, Stefanel und MaxMara hat die Lage eine sehr gute Entwicklung genommen, die sich noch weiter fortsetzt. Zu den neuen Mietern zählen u.a. das schweizerische Lingerie-Label Calida (Steinweg 12), das einen regionalen Herrenausstatter ersetzt. Die derzeitige Spitzenmiete am Steinweg liegt bei 180 /m² im Monat. Weniger dynamisch zeigte sich die parallel verlaufende Biebergasse. Die anliegenden Geschäftsflächen sind großformatig und langfristig belegt (z.b. Hugendubel, Wormland, Görtz, Zara), so dass es hier selten zu neuen Vermietungen kommt. Auch hier liegt die Spitzenmiete bei 180 /m²/monat. Eine neue Lage für die Innenstadt der ONE GoethePlaza Am Goetheplatz entsteht der ONE GoethePlaza. Das derzeit leerstehende Geschäftshausensemble (Goetheplatz 3-9) wird von dem Projektentwickler Freo zu einem hochwertigen Geschäftshauskomplex entwickelt. Insgesamt soll da Gebäude 13.700 m², davon allein 5.000 m² Verkaufsfläche bieten. Der ONE GoethePlaza soll an die Adress- und Lagequalität der benachbarten Goethestraße anknüpfen und diese auf den Goetheplatz verlängern. Seite 9
Diese Projektidee scheint aufgegangen zu sein. Der französische Luxusanbieter Louis Vuitton wird hier einen Flagship Store betreiben, nachdem er bereits auf der Goethestraße präsent ist. Ob jedoch das USamerikanische Modelabel Abercrombie & Fitch als zweiter Ankermieter gesichert ist, kann zum jetzigen Zeitpunkt nicht abschließend bestätigt werden. Die Entwicklung des ONE GoethePlaza wird auch positive Impulse auf die gesamte Lage rund um den Goetheplatz haben, so dass hier auch zukünftig mit erhöhter Dynamik im Vermietungsmarkt zu rechnen ist. Tobias Kotzorek, Vermietungsspezialist in Frankfurt bei CBRE, unterstreicht: Die Frankfurter City besitzt eine klare Lagepositionierung. Durch die Vielzahl an Projektentwicklungen in der Frankfurter City werden die Einzelhandelslagen noch einmal mehr in ihrer Ausrichtung gestärkt. Dies trifft insbesondere auf die Quartiere rund um den Goetheplatz und den Frankfurter Hof zu. Wertige und niveauorientierte Konzepte suchen gezielt in diesen Lagen der Frankfurter City, weil sie hier auf das urbane Umfeld treffen, welches ihrem Markenauftritt entspricht. Durch Projektentwicklungen wie dem,one Goethe Plaza oder am Roßmarkt werden neue, moderne Verkaufsflächen geschaffen, die auch zukünftig die Adressqualität dieser Lagen der Frankfurter City festigen und ausbauen werden. Goethestraße- und Opernplatz eine der stärksten Luxuslagen in Deutschland Weit über das Rhein-Main-Gebiet hinaus sind die Goethestraße und der angrenzende Opernplatz als die Luxuslage Frankfurts bekannt. Gerade in der Goethestraße reihen sich wie an einer Perlenschnur die nationalen und internationalen Luxuslabels aneinander. Abgerundet wird das Angebot durch etablierte inhabergeführte Modeanbieter. Hierbei ist hervorzuheben, dass sich der Besatz in der Goethestraße im Vergleich zu anderen Luxuslagen Deutschlands nicht in Richtung hochwertiger Konsum gewandelt hat. Einzelne Neuvermietungen wie AX Classic s (Goethestraße 2), Longchamp (Goethestraße 4-8), Aigner (Goethestraße 7) sowie Hackett London und Allure (Goethestraße 32) haben die klare Positionierung der Goethestraße weiter gestärkt. Das zuletzt genannte Gebäude entstand durch eine Projektentwicklung, die auch das Geschäftshaus Große Bockenheimer Straße 43 (Golfino, Lemli) miteinschloss. Ebenso mietet Lalique (Goethestraße 37) in dem zuvor vom DOB-Konzept Jasmin genutzten Ladenlokal. In Verbindung mit der Entwicklung des ONE GoethePlaza wird die gesamte Luxuslage gestärkt. Hierzu trägt auch der Opernplatz bei, nicht zuletzt durch die Eröffnung des Manufactum Warenhauses im Opernturm. Allerdings kommt es aufgrund des begrenzten Flächenangebotes hier nur selten zu Neuvermietungen. Insgesamt sind die Goethestraße und der Opernplatz eine der wichtigsten Säulen des Frankfurter Einzelhandelsmarkts, die zur Strahlkraft Frankfurts wesentlich beitragen. Derzeit liegt die Spitzenmieten in diesem Bereich bei rund 250 /m²/monat. Seite 10
Große Bockenheimer Straße und Kalbächer Gasse mehr als nur Fressgass Eine der bekanntesten Einkaufsstraßen Frankfurts ist die Große Bockenheimer Straße. Die Straße besticht durch eine kleinteilige Bebauung und eine sehr hohe Dichte an Gastronomie, wodurch sie auch im Volksmund Fressgass genannt wird. Die Gastronomieausrichtung ist von städtischer Seite durch die sogenannte Fressgass-Verordnung seit 1979 festgeschrieben. Gerade zur Mittagszeit kann die Straße, die eigentlich ein Straßenzug aus Großer Bockenheimer Straße und Kalbächer Gasse ist, mit einer sehr hohen Passantenfrequenz glänzen. Aber die Fressgass allein auf Gastronomie zu reduzieren, würde ein falsches Bild zeichnen. Der übrige Mieterbesatz präsentiert sich im niveauorientierten Bereich. Durch die Projektentwicklung des Geschäftshauses Große Bockenheimer Straße 43, welches früher durch die Mode-Boutique Hitparade genutzt wurde, kamen moderne Verkaufsflächen auf den Markt. Diese wurden zum einen vom Golfsportanbieter Golfino (vorher Goethestraße 2) und dem Frankfurter Damenmode-Anbieter Lemli angemietet. In direkter Nachbarschaft mietete im Geschäftshaus Große Bockenheimer Straße 42 Porsche Design eine Fläche 150 m² an. Im Zusammenhang mit dem Vermietungsgeschehen der vergangenen Jahre (Apple, Boss, Tommy Hilfiger) ist ein deutlicher Trend hin zu einem Retail-Besatz erkennbar, der auch höhere Mieten toleriert. Der traditionelle Charakter der Fressgass wird damit zunehmend in Frage gestellt. Die ehemalige Escada-Fläche (Rathenauplatz 1) wurde inzwischen von Zara Home übernommen, der erste Store der Inditex-Tochter in Deutschland. Damit folgt die Inditex-Gruppe einer Tradition, da sie bereits schräg gegenüber (Börsenstraße 2-4) in den frühen 1990er Jahren das erste Geschäft ihrer Hauptlinie Zara anmietete. Im gleichen Gebäude eröffnete in rückwärtiger Zielkundschaftslage Ludwig Reiter und interimsweise Escada. Die Fressgass hat insgesamt vier Stichstraßen: Hochstraße, Kleine Hochstraße, Kaiserhofstraße und Meisengasse. Neben der traditionellen Gastronomiekomponente drängen vermehrt auch wertige Textilkonzepte in diese Lagen. Vermietet wurden in der jüngsten Vergangenheit u.a. MBT (Hochstraße 39), Rena Lange (Hochstraße 50), Scabal (Hochstraße 56), Jacadi (Kleine Hochstraße 8) und Thong Thai (Meisengasse 12). Die aktuelle Spitzenmiete auf der Fressgass liegt bei 220 /m²/monat. Quartier rund um den Frankfurter Hof Kaiserstraße weiterhin im Aufwind Eine der dynamischsten Lagen in der Frankfurter City waren in der jüngeren Vergangenheit der westliche Teil des Roßmarktes und die Kaiserstraße bis zum Quartier um das Steigenberger Hotel Frankfurter Hof. Beide Straßen bestechen durch eine abwechslungsreiche Bebauung, ein differenziertes Flächenangebot und einen hohen Anteil an gründerzeitlichen Fassaden in den Frankfurter Einzelhandelslagen sonst eher untypisch. Durch die Nähe zu den teuren Toplagen und weil in der kompakten Frankfurter City sogenannte Trendlagen fehlen, drängen auch hier Fashion- und Accessoirekonzepte in den Markt. Das HAKA-Label Linus zog vom Goetheplatz in die Kaiserstraße 7, nachdem die ehemalige Bestandsfläche im Rahmen der Entmietung für das ONE GoethePlaza aufgegeben werden mussten. Weitere Vermietungen in diesem Bereich waren die Anmietungen des japanischen Kaufhause Muji und dem niederländischen Kosmetikanbieter Rituals (Kaiserstraße 12), der mittlerweile zu einem der expansivsten internationalen Einzelhändler in Deutschland zählt. Sie ersetzen ein Teppichgeschäft und das Wiener Café, wodurch der Gastronomieanteil der Lage etwas zurückgegangen ist. Seite 11
In den Verkaufsflächen im Vorplatz zur Commerzbank (Kaiserstraße 20) hat sich das Frankfurter Herrenlabel Übervart angesiedelt, das vor allem hochwertige Freizeitkleidung anbietet. Maßgeschneiderte Anzüge im Bankenviertel bieten nun Kuhn Maßkonfektionäre im Palazzo Wallot an (Kaiserstraße 25) sowie hochwertige Inneneinrichtung durch Hans Frick in der Kaiserstraße 28. Die aktuelle Spitzenmiete in der Kaiserstraße liegt bei 140 /m²/monat. Neben dem Roßmarkt und der Kaiserstraße kann das Quartier mit zwei interessanten 1B-Lagen aufwarten. Dies sind die Friedensstraße und die Bethmannstraße. Gerade die Bethmannstraße hat sich durch die Nähe zum Steigenberger Hotel Frankfurter Hof und dem Bankenviertel zu einer ansprechenden Lage entwickelt. Hier mieteten der Inneneinrichtungsspezialist Lambert (Bethmannstraße 56) sowie das DOB-Label 56. Mit den Vermietungen der letzten Jahre und Brigitte von Boch (Friedensstraße 9) in 2011 entwickelt sich auch die Friedensstraße weiter positiv. Westlich der Gallusanlage geht die Kaiserstraße noch weiter. Die ehemalige Prachtstraße im Frankfurter Bahnhofsviertel war einst das vornehme Entree in die Frankfurter City. Durch das nahe gelegene Rotlicht- Viertel hat sich die Bedeutung der Straße jedoch gewandelt, so dass der südwestliche Teil der Kaiserstraße aus Einzelhandelssicht an Bedeutung verloren hat. Doch durch die unmittelbare Nähe zum Bankenviertel und der höchsten Dichte an gründerzeitlichen Stadthäusern in Frankfurt hat die Straße mittelfristig ein deutlich höheres Entwicklungspotenzial, als es der jetzige Besatz vermuten lässt. Unterschiedliche Projektentwicklungen sind in der Pipeline und auch für regionale und nationale Filialisten und Gastronomiekonzepte wird die Lage wieder interessant. Auf dem Weg zur neuen Altstadt Konstante Touristenlagen Neue Kräme und Liebfrauenstraße Zwischen der Hauptwache und dem Römerberg, dem historischen Platz der Frankfurter Altstadt, liegen die Straßen Neue Kräme und Liebfrauenstraße. Beide Straßen zeigen einen sehr konstanten konsum- und touristisch orientierten Mieter- und Branchenmix und erzielen als Laufweg zwischen den 1A-Lagen und der Frankfurter Altstadt sehr gute Passantenfrequenzen. Hervorzuheben ist hier der Umzug von Jack Wolfskin (ehemals Neue Kräme 34/Liebfrauenberg 39) in den durch Insolvenz betroffenen Kleinstbaumarkt Eisen Hartmann (Neue Kräme 30). Nachmieter der Jack Wolfskin Fläche ist das Street-und Sportswear-Label Railslide, vormals Mieter am Roßmarkt 10. Die aktuelle Spitzenmiete liegt bei 140 /m²/monat. Die Frankfurter City betont nach der Zerstörung im zweiten Weltkrieg ihre historische städtebauliche Identität. Bis dato wurde die Aufenthalts- und historische Bauqualität von vielen Besuchern als gering eingestuft. Dies soll sich gerade im Bereich der Altstadt ändern. Auf dem Gelände des sich im Abbruch befindlichen Technischen Rathauses der Stadt Frankfurt, zwischen Römerberg und Frankfurter Dom, sollen 15 einst prägende historische Gebäude rekonstruiert und um einen zentralen Platz arrondiert werden. In den unteren Geschossen sind vor allem Einzelhandel und Gastronomie vorgesehen. Entwicklungsträger ist die städtische Dom-Römer GmbH. Das Investoreninteresse an den Nachbauten ist sehr groß, so dass eine Erweiterung auf deutlich mehr als 15 Gebäude ansteigen kann. Bis 2014 soll der Großteil der Altstadt rekonstruiert sein, kann aber bei dem weiterhin großen Investoreninteresse über 2014 hinaus fortgeführt werden. Die Altstadtrekonstruktion wird Frankfurt zukünftig einen neuen und von vielen Frankfurter Bürgern ersehnten Anlaufpunkt bescheren, der für die gesamte Einzelhandelslage in der Altstadt positive Impulse haben wird. Seite 12
Redevelopments und Projektentwicklungen in der Frankfurter City Quelle: CBRE GmbH, Kartengrundlage: MapPoint 2009 CBRE 2012 Seite 13
Frankfurt Konstantes Vermietungsgeschehen in der City Jarko Stilp, Leiter der Einzelhandelsvermietung in Frankfurt bei CBRE verdeutlicht: Die Frankfurter City blickt auf ein konstantes Vermietungsjahr zurück. Bei anstehenden Neuvermietungen nutzen sowohl private als auch institutionelle Eigentümer die Möglichkeit zur Revitalisierung ihrer Liegenschaften. Ziel ist natürlich, bei einer Nachvermietung zum Teil deutlich höhere Mieten zu erzielen. Mietvertragspartner sind vermehrt internationale Einzelhändler. Diese sind bereit, für eine optimal geschnittene Fläche in Toplage diese Mieten zu akzeptieren. Dass regionale Einzelhändler hier immer seltener zum Zuge kommen ist ein Trend, der sich auch weiter fortsetzen wird. Dynamischer Vermietungsmarkt in Frankfurt 1A-Lagen weiter klar im Fokus Frankfurt hat im Berichtszeitraum (Dezember 2010 bis Dezember 2011) ein konstantes Mietgeschehen. 38 Mietvertragsabschlüsse und Eröffnungen wurden gezählt, was etwa dem Vermietungsaufkommen der Vorjahre entspricht. Als Besonderheit dieses Berichtszeitraums kann man den hohen Anteil an großflächigen Vermietungen in der Frankfurter City ansehen, der in so einer Häufigkeit nur selten vorkommen. Die prominentesten Vermietungen waren im großflächigen Bereich die Anmietung der Zeil 94 durch Primark (4.000 m² Verkaufsfläche), die Anmietung der Projektentwicklung Zeil 123 durch Fossil (1.000 m² Verkaufsfläche), Urban Outfitters am Roßmark 13 mit einer 1.200 m² Verkaufsfläche sowie Louis Vuitton mit ebenfalls 1.200 m² Verkaufsfläche im ONE GoethePlaza (Goetheplatz 3-9). Diese Mieter werden zukünftig zusätzliche Ankermieter und Frequenzbringer ihrer Lagen sein und die jeweiligen Positionierungen noch einmal untermauern. Die am stärksten nachgefragte Lage war das Quartier rund um den Frankfurter Hof. Hier konnte die Kaiserstraße sechs Anmietungen, die Bethmanstraße zwei und die Friedensstraße eine Vermietung auf sich vereinen. Eine besondere Entwicklung nahm auch die Fressgass, mit ihren Teilstraßen Große Bockenheimer Straße und Kalbächer Gasse. Hier wurden insgesamt sechs Vermietungen registriert, die alle im klein- bis mittelgroßen Bereich lagen. Hervorzuheben ist hier die Anmietung des Ladenlokals Rathenauplatz 1 durch Zara Home, die hier ihren ersten Store in Deutschland eröffnet haben. Vormieter war Escada. Durch den deutlichen Nachfrageüberhang in diesem Bereich der Frankfurter City entdecken immer mehr Einzelhändler auch die Nebenstraßen der Fressgass wie z.b. die Hochstraße oder die kleine Hochstraße. Die restlichen Vermietungen verteilen sich auf die anderen Lagen, wobei der der Roßmarkt und die Zeil mit jeweils drei Vermietungen eine vergleichsweise aktive Vermietungsperiode erlebt haben. Was die Flächennachfrage betrifft, besteht nach wie vor ein klarer Nachfrageüberhang für die Frankfurter City. Die Ausweichbewegung der Einzelhändler in die attraktiven 1B-Lagen, der spürbare Mietpreisanstieg in den Toplagen sowie der neuen Spitzenmiete auf der Zeil mit 300 /m²/monat sind ein klares Indiz für die Konkurrenz um die besten Flächen. Dieser Wettbewerb und die gestiegen Nachfrage internationaler Konzepte wird voraussichtlich zu einem weiteren Anstieg der Mieten führen. Seite 14
Vermietungen und Eröffnungen Frankfurter City Dezember 2010 bis Dezember 2011 Straße m² Konzept Branche Bethmannstraße 58 80 Sarah N. Mode Bethmannstraße 56 420 Lambert Einrichtungen Möbel Börsenplatz 1-3 60 Mezzo di Pasta Gastronomie Friedensstraße 9 140 Brigitte von Boch Einrichtungen Möbel ONE GoethePlaza - Goetheplatz 3-9 k.a. Louis Vuitton Luxus Goethestraße 2 40 AX Classic's Mode Goethestraße 32 215 Hackett London Mode Goethestraße 37 k.a. Lalique Mode Goethestraße 4 8 190 Longchamp Accessoires - Lederwaren Goethestraße 7 100 Aigner Accessoires - Lederwaren Große Bockenheimer Straße 43 k.a. Lemli Mode Große Bockenheimer Straße 43 130 Golfino Mode Großen Bockenheimer Straße 41 150 Porsche Design Mode Hochstraße 39 50 MBT Schuhe Hochstraße 50 k.a. Rena Lange Mode Hochstraße 56/Ecke Große Bockenheimer Straße k.a. Scabal Mode Kaiserstraße 7 120 Linus Mode Kaiserstraße 12 350 Muji Kaufhaus Kaiserstraße 12 110 Rituals Drogerie & Parfümerie Kaiserstraße 20 60 Übervart Mode Kaiserstraße 25 430 Kuhn Maßkonfektionär Mode Kaiserstraße 28 350 Hans Frick Inneneinrichtungen Einrichtungen Möbel Kleine Hochstraße 8 140 Jacadi Mode Neue Kräme 34/Liebfrauenberg 39 290 Railslide Sport und Mode Mode Opernplatz 2 60 LeSportsac Accessoires - Lederwaren Rathenauplatz 1 k.a. Escada Luxus Rathenauplatz 1 80 Ludwig Reiter Schuhe Seite 15
Straße m² Konzept Branche Roßmarkt 7 20 E-Plus Telekommunikation Roßmarkt 13 1.200 Urban Outfitters Mode Roßmarkt 15 350 Wellensteyn Mode Schillerstraße 10 k.a. Segafredo Zanetti Gastronomie Steinweg 8 40 AX Classic's Mode Steinweg 12 125 Calida Mode Zeil 83 360 Free Style Mode Zeil 94 4.000 Primark Mode Zeil 123 1.000 Fossil Accessoires - Lederwaren Quelle: CBRE GmbH CBRE 2012 Filialisierung nimmt weiter zu Modeanbieter dominieren die Nachfrage Da bei Neuvermietungen Mietsteigerungen die Regel sind und inhabergeführte Geschäfte im Wettbewerb mit den Filialisten aus dem Mode- und Accessoiresbereich zunehmend das Nachsehen haben, steigt der Filialisierungsgrad in den A- Lagen der Frankfurt City stetig an. Filialisierungsgrad Frankfurter City Straße Anzahl der Geschäfte davon filialisiert Filialisierungs- grad in % Goetheplatz /Rathenauplatz 8 7 88 Goethestraße 52 41 79 Große Bockenheimer /Kalbächer Straße (Fressgass) 71 46 65 Hauptwache /Biebergasse 7 7 100 Kaiserstraße 41 28 68 Liebfrauenstraße 9 7 78 Neue Kräme 20 15 75 Roßmarkt 26 17 65 Schillerstraße 29 22 76 Steinweg 17 15 88 Zeil 91 82 90 Quelle: CBRE GmbH CBRE 2012 Seite 16
Auch im Berichtszeitraum (Dezember 2010 bis Dezember 2011) bestimmen einmal mehr die nationalen und internationalen Modeeinzelhändler das Vermietungsgeschehen in der Frankfurter City. Zwanzig der 38 der registrierten Eröffnungen und Vermietungen fielen auf dieses Einzelhandelssegment. Herausragende Anmietungen waren hier z.b. die zweite Filiale des irischen Textilanbieters Primark im ehemaligen Woolworth oder die Eröffnung des zweiten Urban Outfitters am Roßmarkt. Hervorzuheben sind auch die Segmente Accessoires & Lederwaren (4 Vermietungen; u.a. Hako-Haus: Fossil) und Einrichtungen und Möbel (3 Vermietungen). Running Deals nach Branchen Frankfurter City 2010/2011 Seite 17
Konstante Nachfrage auf hohem Niveau Frankfurt ganz oben auf der Expansionsliste Durch die städtebauliche Kompaktheit und die damit verbundene geringe Verfügbarkeit an Ladenflächen in den Toplagen der Frankfurter City kam es in der Vergangenheit wieder zu deutlichen Mietpreissteigerungen. Die Nachfrage nach modernen Einzelhandelsflächen übersteigt deutlich das Angebot, so dass mit einer Spitzenmiete von 300 /m²/monat ein neues Allzeithoch für Einzelhandelsmieten in der Frankfurter Innenstadt erreicht wurde. Entwicklung der Spitzenmieten in 1A-Lagen und Shopping-Centern Frankfurt Der Nachfrageüberhang basiert wie bereits angedeutet auch auf der Expansion von internationalen Einzelhändlern, die insbesondere für die Sicherung von Pilot- und Flagship Stores tendenziell bereit sind, einen höheren Mietpreis zu zahlen. Seit Januar 2008 haben elf internationale Einzelhändler ihren ersten Store in Frankfurt eröffnet. Damit zählt Frankfurt zu den Top 3-Standorten in Deutschland. Seite 18
Eröffnung von Pilotgeschäften von internationalen Einzelhändlern seit Januar 2008 Nachfolgend werden zusammenfassend die 1A-Lagen in der Frankfurter Innenstadt dargestellt. Darin sind auch die marktüblichen Mietspannen wie auch Spitzenmieten enthalten. Diese beziehen sich auf ein ideales Ladenlokal mit 100 m² Verkaufsfläche in Toplage mit einer Schaufensterfront von fünf Metern. Seite 19
Mietspannen und Entwicklungstendenzen Einzelhandelslagen Frankfurter City Straße Miete /m² Lagequalität Spitzenmiete /m² Opernplatz 130 170 Luxus 250 Große Bockenheimer/ Kalbächer Gasse (Fressgass) 150 190 Niveau 220 Tendenz Entwicklungsimpulse Opernturm (Manufactum), Projektentwicklungen im Umfeld, Nähe zur Goethestraße Entwicklung zur Top-Einzelhandelslage, weitere Projektentwicklungen/Neuanmietungen Goethestraße 180 220 Luxus 250 ONE GoethePlaza, stabiler Luxusmarkt Biebergasse 120 160 Konsum 180 Schillerstraße 60 120 Konsum/ Niveau 140 Steinweg /Goetheplatz 120 160 Niveau 180 Roßmarkt /An der Hauptwache 100 140 Konsum 160 Verkehrsberuhigung Hauptwache, Verbindungsachse zwischen Niveau und Konsum, positive Entwicklung Goetheplatz und Fressgass Einfluss durch Verkehrsberuhigung Hauptwache und MyZeil (nur südlicher Teil) Parkhaus und Projektentwicklung Goetheplatz, Projektentwicklungen am Roßmarkt, Verbindungsachse zur Zeil Goetheplatz, Projektentwicklungen, neue Markenkompetenz, Nähe zur Toplage Kaiserstraße 70 100 Konsum/ Niveau 140 Etablierte Einzelhandelslage, neue Markenkompetenz, steigender Filialisierungsgrad Liebfrauenstraße / Neue Kräme 80 100 Konsum/ Tourismus 140 Neue touristische Impulse durch Altstadtrekonstruktion, Verbindungsachse zur Zeil, konstante Frequenz Zeil 230 260 Konsum 300 Starke Nachfrage internationaler Retailer, Top-Frequenz Quelle: CBRE GmbH CBRE 2012 Die Stadtteillagen in Frankfurt Individuelle Lagen mit Chancen Neben der Frankfurter City gibt es in Frankfurt insgesamt fünf sehr vitale Stadtteillagen, die den Frankfurter Einzelhandelsmarkt lokal ergänzen. Dabei handelt es sich um vier innerstädtische Stadtteillagen und eine Stadtteillage in einem Außenbezirk. Innerstädtisch sind dies die Berger Straße in Frankfurt-Bornheim, die Schweizer Straße in Frankfurt-Sachsenhausen, die Leipziger Straße in Frankfurt-Bornheim sowie der Oeder Weg (Nordend) und der Grüneburgweg (Westend). Im Frankfurter Stadtbezirk Frankfurt-Höchst im äußersten Westen des Frankfurter Stadtgebiets liegt noch die Königsteiner Straße. Das italienische Fashion-Label Benetton hat sich die Frankfurter Stadtteillagen zum Teststandort ausgesucht: Im Oeder Weg sowie in der Leipziger Straße in Frankfurt-Bockenheim wurden Läden für das Konzept angemietet ein Zeichen dafür, dass auch internationale Bekleidungskonzepte sich als Pioniere in die attraktiven Frankfurter Stadtteillagen begeben. Ob hier in gleichem Ausmaß von der kaufkräftigen Bevölkerung profitiert werden kann, wie in der Innenstadt, bleibt abzuwarten. Die längste Stadtteillage ist mit rund 3,5 km die Berger Straße in Bornheim und wird auch die Bornheimer Zeil genannt, in Anspielung an die Top-1A-Lage in der Frankfurter City. Als Anker kann hier der Saturn Elektromarkt angeführt werden. Die Berger Straße kann in drei Abschnitte unterteilt werden: den wertigen Teil rund um den Merianplatz, den konsumorientierten Teil rund um den Berger Markt mit dem Saturn als Seite 20
Anker und den nahversorgenden und gastronomischen Teil östlich des Berger Markts. Das Wohnumfeld der Berger Straße ist sehr durchmischt und bewegt sich zwischen Arbeiterbevölkerung und Spitzenverdienern. In der Berger Straße 100 konnte der mittelständische Einzelhändler Incognito ein Ladenlokal gesichert. Incognito betreibt weitere Geschäfte in Frankfurt-Sachsensenhausen sowie in Aschaffenburg. Die Schweizer Straße in Frankfurt-Sachsenhausen ist die hochwertigste Stadtteillage Frankfurts. Der ansprechende Besatz aus Parfümerien, Designergeschäften und Bars wird abgerundet durch Bio-Supermärkte und Buchläden. Im Umfeld der Schweizer Straße befinden sich auch einige der berühmtesten Apfelweinkneipen Frankfurts. Das Wohnumfeld kann als wohlhabend eingestuft werden. In den Einkaufsstraßen von Frankfurt-Sachsenhausen gab es im Berichtszeitraum (Dezember 2010 bis Dezember 2011) vier Vermietungen. Das Designer Label OSKA mietete in Hochparterre am Schweizer Platz (Oppenheimer Landstraße 34) den ersten Store in Frankfurt. Die Buchhandlung Naacher (Schweizer Straße 57) wurde durch den Fair-Trade-Händler Oxfam ersetzt und zog mit eine neuen Filiale in die Gartenstraße 6. Das dänische Modelabel Noa Noa ersetzte das lokale Modekonzept Namasté. Ähnliches gilt auch für den Oeder und Grüneburgweg. Die kleine aber feine Stadtteillage hat ein breites Angebot an Restaurants und Bars sowie Designerläden und nahversorgendem Angebot. Am Oeder Weg liegt ebenfalls ein mehrfach ausgezeichneter Supermarkt der Rewe-Gruppe. In der parallel zum Oeder Weg verlaufenden Eschersheimer Landstraße hat jüngst der Bio-Supermarkt Alnatura eröffnet (Eschersheimer Landstraße 60-62). Damit konnte Alnatura das eigene Filialnetz in Frankfurt auf sechs Standorte innerhalb von drei Jahren ausbauen. Die Leipziger Straße in Frankfurt-Bockenheim ist die Stadtteillage von Frankfurts bevölkerungsreichsten Stadtbezirk (33.000 Einwohner, 4.113 Menschen/km²). Das Wohnumfeld ist durch Arbeiterbevölkerung sowie teilweise studentisch, durch den nahen Campus Bockenheim der Goethe-Universität, geprägt. Die Stadtteillage ist nicht so hochwertig besetzt wie die anderen innerstädtischen Lagen, hat aber einen ansprechenden nahversorgenden Charakter, kombiniert mit studentischen Gastronomieangeboten. An der Leipziger Straße hat jüngst der Fair-Trade und Second-Hand-Filialist Oxfam eröffnet. Damit steigt die Präsenz von Oxfam in Frankfurt auf vier Filialen. Entwicklungshindernis der Stadtteillage war lange Zeit das leer stehende, ehemalige Kaufhof-Warenhaus. Dies wurde von einem lokalen Projektentwickler entwickelt. Nach einem zweijährigen Baustopp hat in dem Gebäude jüngst ein dm-drogeriemarkt eröffnet. Den sukzessiven Umzug der Universität zum neuen Campus Westend scheint die Leipziger Straße bis dato gut kompensiert zu haben. Die Königsteiner Straße in Frankfurt-Höchst ist eine der ältesten Stadtteillagen Frankfurts. Höchst, ehemalige Kreisstadt (bis 1987) des Main-Taunus-Kreises, hat alles wonach die Innenstadt Frankfurts sucht: historische Gebäude, verwinkelte Gassen, ein Schloss direkt am Mainufer und attraktiven Altbaubestand. Eigentlich gute Voraussetzungen für ein lebendiges Stadtteil- und Einzelhandelsleben. Doch durch die Zerschlagung der Höchst AG, den Verlust des Status als Kreisstadt sowie die periphere Lage im Stadtgebiet haben den Stadtteil ins Abseits geraten lassen. Seite 21
Die Stadtteillage von Höchst ist die Königsteiner Straße, die einzige Fußgängerzone unter den Frankfurter Stadtteillagen. Der Einzelhandelsbesatz ist mit dem der Leipziger Straße in Frankfurt-Bockenheim vergleichbar, wohingegen hier der studentische Gastronomiebesatz fehlt. Entwicklungsbremse war lange Zeit die leerstehende Hertie-Immobilie. Diese wurde aber durch die Hamburger Projektentwicklergruppe Achim Griese Treuhandgesellschaft mbh neu entwickelt. Als Hauptmieter konnten C&A, Rewe, Tedi, KiK, dm- Drogeriemarkt und die Deutsche Post AG gewonnen werden. Insgesamt bieten die Frankfurter Stadtteillagen gerade nahversorgenden und konsumorientierten, regionalen und nationalen Einzelhändlern Ansätze zur Expansion. Die Nachfrage nach größeren Verkaufsflächen durch Nahversorger, Textilanbietern und Discounter wird in Zukunft zu weiteren Projektentwicklungen führen. Abschließend zeigt die nachfolgende Tabelle die aktuellen Mietspannen der Frankfurter Stadtteillagen. Die angegebenen Mieten beziehen sich auf ein ideales Ladenlokal in der Toplage der Stadtteillage mit einer Verkaufsfläche von 100 m² und einer Front von fünf Metern. Mietspannen Frankfurter Stadtteillagen Stadtteil Straße Miete /m² Lagequalität Bockenheim Leipziger Straße 30 50 Konsum Bornheim Berger Straße 50 70 Konsum / Wertig Sachsenhausen Schweizer Straße 30 50 Konsum / Wertig Nord- und Westend Oeder Weg / Grüneburgweg 20 40 Konsum / Wertig Höchst Königsteiner Straße 20 40 Konsum Quelle: CBRE GmbH CBRE 2012 Seite 22
Shopping-Center in Frankfurt und Umgebung Interessante Pipeline und Anpassung an den Wettbewerb Shopping-Center im Bestand und Planung in Frankfurt und Umgebung 5 5 3 4 3 2 1 2 8 1 6 11 4 7 9 10 Shopping Center im Bestand Shopping Center in Planung Quelle: EHI, IfG, CBRE, Kartengrundlage: MapPoint 2009 CBRE 2012 Seite 23
Shopping-Center im Bestand und Planung in Frankfurt und Umgebung Nr. Name Ort GLA in m² Objekttyp Shopping-Center im Bestand 1 Zeilgalerie Frankfurt City ca. 12.395 Shopping- Center 2 MyZeil Frankfurt City ca. 50.000 Shopping- Center 2009 3 Hessen-Center 4 Frankfurt-Bergen- Enkheim ca. 43.200 1971, 2010 erweitert/revitalisiert NordWest- Zentrum Frankfurt-Nordweststadt ca. 118.900 5 Brunnen Center Bad Vilbel ca. 9.200 Shopping- Center 6 KOMM Offenbach ca. 22.347 Shopping- Center 7 Ring Center Offenbach ca. 30.050 Shopping- Center 1968 Nahversorgungszentrum 2000 Fachmarktzentrum Eröffnung und geplante Eröffnung 1992, 2010 revitalisiert 2009 1999 8 Main-Taunus- Zentrum Sulzbach ca. 103.200 Shopping- Center 1964, 2011 Erweiterung (12.000 m²) eröffnet 9 Isenburg-Zentrum Neu-Isenburg ca. 51.400 10 Airport City Mall Frankfurt-Flughafen ca. 6.000 11 Griesheim Center Frankfurt-Griesheim ca. 8.000 Shopping- Center Shopping- Center 1972, 2010 Revitalisierung 2010 erweitert 2008 12 Chinon Center Hofheim ca. 8.000 zzgl. 4.000 Kino Fachmarktzentrum Fachmarktzentrum Herbst 2010 13 Louisen Center Bad Homburg ca. 12.400 Shopping- Center Herbst 2010 Shopping-Center in der Entwicklung/Planung 1 Skyline Plaza Frankfurt-Europaviertel ca. 38.000 Shopping- Center Ende 2013 2 Main Square (Hosell Dreieck) Frankfurt-Ostend ca. 31.000 Shopping- Center Anfang 2014 3 Neue Mitte Bad Vilbel ca. 8.000 Nahversorgungszentrum 2012 Quelle: EHI, IfG, CBRE GmbH, Kartengrundlage: MapPoint 2009 CBRE 2012 Seite 24
Frankfurter Shopping-Center-Markt Neue Marken für die Stadt Shopping-Center sind ein fester Bestandteil des Frankfurter Einzelhandelsmarkt, wenn jedoch nicht so prägend wie z.b. in Berlin oder Hamburg. Bis dato waren sie bis in die jüngere Vergangenheit vor allem in den äußeren Stadtbezirken zu finden, dort wo es keine Stadtteillagen gab. Hier sind vor allem das NordWestZentrum in Frankfurt-Nordweststadt und das Hessen-Center in Frankfurt-Bergen-Enkheim anzuführen. Das NordWestZentrum zählt zu einem der größten Shopping-Center Deutschlands. Die erste Filiale von Primark wurde hier eröffnet und hat sich binnen weniger Monate zu einem klaren Magnetmieter entwickelt. Das Hessen-Center in Frankfurt Bergen-Enkheim wurde jüngst um 5.000 m² erweitert und erfreut sich weiter Beliebtheit bei der Bevölkerung. Mit der Erweiterung konnte das Center auch noch neue Mieter begrüßen. So mietete das schwedische DOB-Label Gina Tricot dort seinen ersten Store in Frankfurt. Aufgrund der zunehmenden Konkurrenz auch unter den Shopping-Center-Standorten möchte die Betreiberfirma ECE Projektmanagement GmbH abermals das Center um 10.000 m² Verkaufsfläche erweitern, um es an die modernen Objektanforderungen von Einzelhändlern anzupassen. Durch das bereits beschriebene MyZeil an der Top-1A-Lage Frankfurt der Zeil sind die Shopping-Center nun auch in der Frankfurter City angekommen. Das MyZeil hat die Markenkompetenz Frankfurts deutlich erhöht. Insgesamt hat das Shopping-Center die Wahrnehmung Frankfurts als Einkaufsmetropole im Rhein-Main-Gebiet gesteigert, nicht zuletzt durch die erste deutsche Filiale von Hollister. Jüngste Vermietung im MyZeil ist die Anmietung des Konzeptes Neo von Adidas, welches die Flächen von Mustang übernehmen wird. Auch die benachbarte Zeilgalerie hat nunmehr ihren Revitalisierungsprozess abgeschlossen. Die Bestandsmieter Hennes&Mauritz, Benetton und Pizza Hut haben erweitert sowie für die oberen Etagen wurde u.a. der Frankfurter Concept Store Sankthorst gewonnen. Neue Shopping-Center für Frankfurt Die Kräne beginnen sich zu drehen Mittelfristig wird sich die Shopping-Center-Landschaft in Frankfurt noch einmal verändern. Die Stadt Frankfurt hat zwei weiteren Shopping-Center-Projekten die Genehmigung erteilt: dem Skyline Plaza im neuen Frankfurter Europaviertel und dem Main Square im Frankfurter Ostend. Das Shopping-Center Skyline Plaza ist das Herzstück des neuen Europaviertels, dem größten Stadtentwicklungsprojekts Frankfurts. Auf dem ehemaligen Güter- und Verschiebebahnhof Frankfurts zwischen dem Frankfurter Messegelände und dem Gallusviertel entsteht ein neues, multifunktionales Stadtviertel für Arbeiten, Leben und Wohnen. Das Skyline Plaza soll nach den Wünschen der Eigentümer Allianz Real Estate, ECE Projektmanagement GmbH und CA Immo der zentrale Versorgungspunkt des neuen Quartiers werden. Das Shopping-Center mit einer geplanten Verkaufsfläche von 38.000 m² soll 2013 eröffnet werden. Der für den rund 11.000 m² großen Wellness-Bereich vorgesehene Betreibe ist gefunden. Die Wellness- Gesellschaft The Meridian Spa wird hier eine moderne Wellness-Landschaft einrichten. Weitere Vermietungen wurden bis dato nicht kommuniziert. Da das neue Shopping-Center ein ähnliches Einzugsgebiet bedient wie das Main-Taunus-Zentrum in Sulzbach (an der Stadtgrenze zu Frankfurt-Höchst), wird abzuwarten sein, ob es gelingt eben diese Kunden anzusprechen. Seite 25