Blatt 1 Lagebericht für das Geschäftsjahr 2016 der Wohnungsbaugesellschaft mbh Malchow Grundlagen des Unternehmens und Geschäftsverlauf Die konjunkturelle Lage in Deutschland war im Jahr 2016 gekennzeichnet durch ein solides und stetiges Wirtschaftswachstum. Die Grundstücks- und Immobilienwirtschaft wuchs um 0,8 %. Vor allem die positive Entwicklung auf dem Arbeitsmarkt sichert weiterhin recht gute Einkommensaussichten. Mecklenburg-Vorpommern wird weiterhin als beliebtes Urlaubsziel angesehen. Durch eine Zuwanderung von Schutzsuchenden aus Kriegs- und Krisengebieten sowie von Arbeitssuchenden aus EU-Ländern konnte Mecklenburg-Vorpommern ebenfalls profitieren. Die regionalen Wohnungsmärkte in Mecklenburg-Vorpommern zeigten sich weiter stabil. Dank kontinuierlich hoher Investitionen in Instandhaltung und Modernisierung konnten die Unternehmen den Wohnungsleerstand weiter eingrenzen bzw. auf Niveau halten. Die überwiegende Vergabe der Bauaufträge an regionale Bau- und Handwerksbetriebe macht die Wohnungswirtschaft zu einer wichtigen Säule des Wirtschaftswachstums im Land. Steigende Nebenkosten verteuern das Wohnen jedoch. Insbesondere durch kommunale Gebühren und Abgaben wie für Müllentsorgung, begrenzen sie die erzielbare Kaltmiete der Wohnungsunternehmen. Bezahlbares Wohnen sichern, ist eines der wichtigsten Herausforderungen für die Wohnungsunternehmen. Die allgemeinen und regionalen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen für die Tätigkeit des Unternehmens haben sich dennoch bis zum Ende des Jahres 2016 nicht in einer Weise verändert, die entscheidenden Einfluss auf die Entwicklung des Unternehmens hatte. Der Alterungsprozess der Bevölkerung schreitet weiter voran und schafft sehr rasch einen immer größeren Bedarf an vielseitigen Betreuungs- und Pflegeleistungen für ältere Menschen. Neben dem Betreuten Wohnen bewirtschaftet die Gesellschaft ein von der Stadt gepachtetes Grundstück als Pflegeheim mit 70 vollstationären Plätzen. Zukünftig werden aber immer mehr Menschen hohen Alters in der eigenen Häuslichkeit leben. Daher wurde dieses Angebot durch die im Januar 2015 eröffnete Villa Auguste in der Güstrower Straße mit 509 m² Nutzfläche und 18 teilstationären Pflegeplätzen als Tagespflegestätte ergänzt. Im Jahre 2016 bewirtschaftete die Wohnungsbaugesellschaft mbh Malchow insgesamt 1.059 eigene Wohn- und Gewerbeeinheiten mit rd. 59.000 m² Wohn- und Nutzflächen. Hinzu kommt die Bewirtschaftung eines Mietobjektes im Biestorfer Weg mit 30 WE und einer Fläche von 1.620 m².
Blatt 2 Die Bausubstanz am 31.12.2016 setzte sich wie folgt zusammen: Wohn- gewerb- Nutzfläche liche flächen WE rd. m² Objekte rd. m² monolithische Bauten errichtet von 1900 bis 1955 320 19.410 3 930 Plattenbauten errichtet von 1968 bis 1989 696 36.070 6 290 Neubauten nach 1990 30 1.690 2 610 Neben der Bewirtschaftung des oben genannten Hausbestandes hat die Gesellschaft 364 Wohnungen bzw. Gewerbeeinheiten für andere Hauseigentümer verwaltet. Davon befanden sich am Ende des Geschäftsjahres 28 Wohnungen bzw. Gewerbeeinheiten im Treuhandvermögen der LGE Mecklenburg-Vorpommern GmbH. Damit ist die Wohnungsbaugesellschaft in der Region weiter marktführend bei der Verwaltung fremder Wohnungsbestände. Der Wohnungsmarkt in unserem Geschäftsgebiet ist insbesondere auch gemessen an Waren und Röbel sowie im Verhältnis zum Umland nach wie vor entspannt. Bei einzelnen Objekten wurden die Nettokaltmieten innerhalb des gesetzlich vorgegebenen Rahmens geringfügig erhöht und betrugen Ende 2016 im Schnitt 4,96 /m² gegenüber 4,90 /m² Wohnfläche im Vorjahr. Ende 2015 erfolgte eine Darlehensumschuldung diverser Darlehen im Umfang von insgesamt 4.955 TEUR zur Norddeutschen Landesbank. Hierfür konnte ein Darlehenszinssatz in Höhe von 2,99 % bis 2020 gesichert werden. Alle zum Jahresende bestehenden Darlehensverträge wurden im Berichtsjahr mit einem weiterhin sinkenden durchschnittlichen Satz von 3,32 % (Vorjahr: 3,50 %) verzinst. Entwicklung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft Das Anlagevermögen beträgt 96 % der Bilanzsumme. Es ist vollständig durch Eigenkapital, Sonderposten und langfristige Fremdmittel gedeckt.
Blatt 3 Entwicklung Eigenkapital: Stand am 01.01.2016 Herabsetzung/ Ausgleich Einstellung/ Ausschüttung Stand am 31.12.2016 EUR EUR EUR EUR Stammkapital 800.000,00 0,00 0,00 800.000,00 Kapitalrücklage 51.129,19 0,00 0,00 51.129,19 Gewinnrücklagen 8.452.767,54 0,00 52.900,00 8.503.667,54 Bilanzgewinn -Gewinnvortrag 2.345.540,11 0,00 0,00 2.345.540,11 -Jahresüberschuss 0,00 508.884,65 508.884,65 -Rücklagenzuführung 0,00 0,00-52.900,00-52.900,00 11.649.436,84 0,00 508.884,65 12.158.321,49 Damit ist die Eigenkapitalquote des Unternehmens (berechnet: Eigenkapital im Verhältnis zu der um die Sonderposten berichtigten Bilanzsumme) von 36,96 % im Vorjahr auf 38,93 % im Geschäftsjahr gestiegen. Die Gesellschaft verfügte im gesamten Berichtsjahr über ausreichend Liquidität und ist sämtlichen Zahlungsverpflichtungen aus dem laufenden Geschäftsverkehr und gegenüber finanzierenden Banken termingerecht nachgekommen. Verbindlichkeiten bestehen ausschließlich in EURO, so dass sich Währungsrisiken nicht ergeben. Die Leerstandsrate ist gegenüber dem Vorjahr (6,63 %) auf 5,11 % am Bilanzstichtag gesunken. Durch Anpassungen der Nettokaltmieten ist allerdings auch der Erlösausfall für die leerstehenden Wohnungen leicht gestiegen. Die Erlösschmälerungen liegen im Geschäftsjahr 2016 mit TEUR 187 ( TEUR 180) auf einem für die Gesellschaft noch durchschnittlichen Niveau. Die Einnahmen aus Kaltmieten stiegen auf Grund moderater Mieterhöhungen ebenfalls leicht um ca. TEUR 13. Die umlagefähigen Betriebskosten sind leicht erhöht zum Vorjahr (TEUR 1.213) in Höhe von TEUR 1.264 ausgewiesen. Ursachen hierfür sind insbesondere witterungsbedingt höhere Aufwendungen für Fernwärme und Gas sowie Schnee- und Glatteisbeseitigung. Da im Zusammenhang mit der zum 1. Januar 2016 geänderten Abfallgebührensatzung des Landkreises Mecklenburgische Seenplatte nunmehr der Vermieter verpflichtet ist, sämtliche Müllgebühren abzuführen, sind die Aufwendungen hierfür gestiegen. Die deutlich gegenüber dem Vorjahr (TEUR 568) auf TEUR 713 gestiegenen Aufwendungen für Instandhaltung sind im Jahr 2016 auf einem für die Gesellschaft hohen Niveau, liegen allerdings noch unter dem Planansatz von TEUR 745. Da die Modernisierungen teilweise schon 20 Jahre zurückliegen, wird die Instandhaltung zukünftig auf einem höheren Niveau liegen als in den vergangenen Jahren. Im Berichtsjahr wurden die zusätzlichen Mieterhöhungen wieder in den Bestand investiert. Neben der Investition in eine Vielzahl von Wohnungen flossen unter anderem in die technische Ausstattung diverser Objekte TEUR 114. Im Zusammenhang mit der Trockenlegung des Objektes Mühlenstraße 101 wurden darüber hinaus 65 TEUR investiert. Die Instandhaltungsaufwendungen betrugen damit im Durchschnitt 12,19 /m² Wohnfläche.
Blatt 4 In die im Vorjahr begonnene Modernisierung des Objektes Zum Recken 15-17 wurden im Berichtsjahr weitere TEUR 395 investiert. Insgesamt wurden 12 Wohnungen in schöner Stadtrandlage saniert. Die Baumaßnahme wurde im Frühjahr 2016 beendet. Die funktionale Gliederung der Gewinn- und Verlustrechnung zeigt, wie sich der ausgewiesene Jahresüberschuss 2016 in Höhe von EUR 508.884,65 zusammensetzt: Die Hausbewirtschaftung der eigenen Objekte erzielte im Geschäftsjahr, bedingt durch gestiegende Instandhaltungen, einen Überschuss von 684,2 TEUR. Die Photovoltaikanlagen, die Tiefgarage und der Bereich Verwaltung und Baubetreuung für Fremde weisen insgesamt einen Gewinn von 48,3 TEUR aus, denen Verluste aus dem Bereich Service/Betreuung (71,2 TEUR) und aus dem sonstigen Geschäftsbetrieb (23,8 TEUR) gegenüberstanden. Aus der Bewirtschaftung des Mietobjektes Biestorfer Weg 1/2 konnte ein leichter Überschuss (1,4 TEUR) erzielt werden. Das Pflegeheim erlitt teilweise bedingt durch hohe Urlaubsrückstellungen und höherer Abschreibungen auf grund von notwendigen Ersatzinvestitionen einen Verlust von 17,8 TEUR und die Tagespflege aufgrund noch nicht zufriedenstellender Auslastung (54,3 %) einen Verlust von 112,3 TEUR. Zusammensetzung der Umsatzerlöse: 2015 2016 EUR EUR 1. Umsatzerlöse Hausbewirtschaftung a) Wohnraum-/Gewerbemieten 3.411.255,03 3.421.162,42 b) sonstige Mieten 46.217,31 48.240,43 c) Erlöse aus Umlageabrechnung 1.167.634,72 1.214.928,02 d) Erbbauzinsen 8.568,13 7.686,76 e) übrige Erlöse 148,89 11,43 ------------------ ------------------ 4.633.824,08 4.692.029,06 2. Verkauf von Grundstücken des Umlaufvermögens 65.000,00 0,00 3. Umsatzerlöse aus Fremdverwaltung 108.552,12 108.650,81 4. Umsatzerlöse aus anderen Lieferungen und Leistungen 137.560,70 137.313,85 5. Erlöse aus Pflegeleistungen 1.986.886,96 2.086.271,82 ------------------ ------------------ Umsatzerlöse insgesamt 6.931.823,86 7.024.265,54 ========== ========== Die Umsätze aus der Hausbewirtschaftung sind (ohne Betriebskostenumlagen) im Berichtsjahr auf Grund einer gesunkenen Leerstandsquote bei leicht gestiegenen Sollmieten um 9,9 TEUR gestiegen. Die Erlöse aus der Fremdverwaltung konnten auf Grund von Neuzugängen gesteigert werden. Die Erlöse aus Pflegeleistungen haben sich aufgrund einer niedriegen Sterberate im Pflegeheim sowie seit der Eröffnung im Jahr 2015 weiter steigender Erlöse in der Tagespflege deutlich erhöht.
Blatt 5 Personal- und Sozialbereich Die Bereiche Hausbewirtschaftung, Finanzen, Bau und Betreuung/Service sowie der Pflegebereich arbeiteten, geführt von qualifizierten Mitarbeitern, in hohem Maße selbständig. Am Stichtag 31.12.2016 beschäftigte die Gesellschaft 17 Mitarbeiter, darunter 6 Kollegen mit Teilzeitvereinbarungen im Betriebsteil Wohnungsverwaltung, 61 Mitarbeiter, darunter 29 mit Teilzeitvereinbarungen und 4 Auszubildende im Pflegeheim und 3 Mitarbeiter in der Tagespflege. Mit intensiven durch die Mitarbeiter auch selbst bestimmten Weiterbildungen, einem familien- und kinderfreundlichen Betriebsklima sowie einer betrieblichen Altersvorsorge wurden Zufriedenheit und Kompetenz der Mitarbeiter weiter gestärkt. Wesentliche Chancen und Risiken der künftigen Entwicklung Im Geschäftsjahr 2016 wurden weitere Forward-Vereinbarungen mit Auswirkungen ab 2019 im Umfang von 850 TEUR geschlossen. Damit ist es der Gesellschaft weiter gelungen, langfristig ein niedriges Zinsniveau zu sichern und Häufungen von Zinsbindungsausläufen weiter aufzulösen und damit Zinsänderungsrisiken zukünftig zu mindern. Gleichzeitig führen die neu vereinbarten Konditionen (von 1,48 % bis 2,63 %) mittelfristig zu einem unmittelbaren Liquiditätsvorteil für die Gesellschaft und kommen dem Bedürfnis der Gesellschaft nach einer Neuordnung der Darlehenssicherheiten entgegen. Bis Ende 2019 wurden somit alle Zinsausläufe durch Forward-Verträge gesichert. Am Bilanzstichtag sind 97 % des eigenen Wohnungsbestandes saniert oder teilsaniert. Zukünftig werden weiterhin die Werterhaltung und Verbesserung des Wohnumfeldes im Vordergrund stehen. Die gegenwärtig noch ausstehenden Modernisierungsinvestitionen in 3 Gebäude aus dem eigenen Bestand liegen, das heutige Preisniveau unterstellt, bei geschätzt 4 Mio. EUR. Weiter notwendig bleibt das Bemühen um Stabilisierung des Preisniveaus bei den Nebenkosten, durch bspw. gute Zusammenarbeit mit den Leistungsanbietern. Der Verkauf unrentierlicher Teile des Bestandes ist fast vollständig erfolgt, da aufgrund der positiven Kapitalmarktlage die in Folgejahren geplanten Verkäufe bereits vorgezogen wurden. Somit werden die liquiden Mittel in den Folgejahren nicht mehr beeinflusst. Im Pflegebereich wird es weiterhin notwendig sein, durch Lohnerhöhungen und Ausbau der Mitarbeiterzufriedenheit Fachkräfte zu halten. Der Fokus liegt in Zukunft in der Ausbildung und Bindung eigener Fachkräfte, um dem Mangel am Markt Stand zu halten. Die Auslastung im Pflegebereich ist nach wie vor abhängig von einer nicht beeinflussbaren Sterberate.
Blatt 6 Die Umstellung auf die neuen Pflegegrade zum 01.01.2017 wirkte sich in beiden Bereich positiv aus. Die Auslastung in der Tagespflege hat zum Ende des Berichtsjahres deutlich zugenommen. Bei einem weiteren Anstieg durch fortwährende Werbemaßnahmen wird der Verlust zukünftig deutlich minimiert werden. Malchow, den 8. Mai 2017 Doreen Krüsel Geschäftsführerin