3 Standortwahl und Immobilie 3 Standortwahl und Immobilie 3.1 Beratung durch die Kassenzahnärztliche Vereinigung und Niederlassungsspezialisten 3 3.2 Ermittlung des Raumbedarfs 4 3.3 Die Raumbeschaffung 5 3.4 Was sollte Ihr Mietvertrag enthalten? 7 3.5 Miete oder Kauf? 10 3.6 Checkliste Praxisräume 12 3 Standortwahl und Immobilie 1
3 Standortwahl und Immobilie Autor: Prof. Dr. Johannes Georg Bischoff Bei der Vorbereitung der Praxisgründung nimmt die Wahl des Standortes und der Praxisräume eine entscheidende Rolle ein. Einmal getroffene Entscheidungen gelten für Jahre. Fehler sind kaum korrigierbar und führen oft zum Misserfolg der Praxisgründung. Deshalb sind diese Entscheidungen sorgfältig vorzubereiten. Durchdenken Sie emotionale und wirtschaftliche Argumente gründlich. Um sich den Start zu erleichtern, entscheiden sich viele Existenzgründer für einen Standort, an dem sie Land und Leute kennen. Ob das auch auf Ihre(n) Lebenspartner(in) zutrifft, müssen Sie überprüfen. So könnte ein Rheinländer, der sich im Norden, Süden oder im Osten niederlassen will, durchaus (Anfangs-)Schwierigkeiten im Umgang mit den Menschen bekommen. Am besten, Sie besprechen die Stand-ortwahl mit Ihrer Familie! Denn: Die Zufriedenheit innerhalb Ihrer Familie bildet eine Grundlage für Ihre Zufriedenheit und damit auch Ihren Erfolg als niedergelassener Zahnarzt. Der Standort wirkt sich auf Ihre Kostenstruktur und Wirtschaftlichkeit aus. Zahnarztpraxen beispielsweise in einer typischen Landgemeinde im Erzgebirge, in Ostfriesland oder in Mecklenburg erbringen meistens nicht die hohen Honorarumsätze pro Patient wie Praxen in München, Frankfurt, Hamburg oder Düsseldorf. Andererseits ist die Zahnarztdichte in solchen Städten meist höher! D.h., Sie haben durch die hohe Zahl von Praxen in kaufkraftstarken Ballungsgebieten durchschnittlich niedrigere Patientenzahlen als etwa im ländlichen Raum. Außerdem sind Mieten und Löhne in diesen Ballungszentren oft deutlich höher als in kleinen Gemeinden. Berücksichtigen Sie bei der Wahl Ihres Standortes auch die Arbeitsmarktstruktur. Machen Sie sich nicht von einem Großarbeitgeber abhängig. Schlechte Zeiten, z.b. in der Autoindustrie, schlagen sich sonst auf Ihr Praxisergebnis nieder. praxis Nutzen Sie Kaufkraftzahlen Die Gesellschaft für Konsumforschung in Nürnberg ermittelt regelmäßig Kaufkraftzahlen für Landkreise, Städte, Gemeinden und Stadtteile. Sie können diese Informationen kaufen. Je feiner die Daten desto teuerer. Aber die Investition lohnt sich. GfK AG Nordwestring 101 90319 Nürnberg Fon +49 (0)911 395-0 Fax +49 (0)911 395-2209 www.gfk.de public.affairs@gfk.de 2 3 Standortwahl und Immobilie
3.1 Beratung durch die Kassenzahnärztliche Vereinigung und Niederlassungsspezialisten Überprüfen Sie Ihre Standortwahl mit einer Beratung durch die Kassenzahnärztliche Vereinigung und parallel mit einem Berater Ihres Vertrauens. Die KZV und qualifizierte Niederlassungsspezialisten wissen, wo Zahnarztpraxen leer stehen oder die Altersstruktur der niedergelassenen Kollegen eine Neuzulassung ermöglicht bzw. welche Kollegen eine Praxisabgabe beabsichtigen. Zudem kann Sie die KZV neben Ihrem Berater bei der Suche nach einer Abgabepraxis o- der einem Partner für eine Gemeinschaftspraxis unterstützen. Falls Sie bereits konkrete Standortvorstellungen haben, sind folgende Fragen zu klären: 1. Einwohnerzahl und Bevölkerungsstruktur im Einzugsbereich 2. Anzahl der in diesem Gebiet niedergelassenen Kollegen der gleichen Fachrichtung 3. Alter dieser Kollegen 4. Bedarfskennziffern, d.h. Verhältnis zwischen Zahnärzte- und Einwohnerzahl 5. Möglichkeiten einer Praxisübernahme oder Übergangsgemeinschaft 6. Möglichkeiten des Eintritts in eine oder Gründung einer Gemeinschaftspraxis 7. Organisation von Notdienst und Urlaubsvertretung 8. Infrastruktur des Gebietes: Verkehrsanbindungen, Schulen, Geschäfte etc. 9. Freie Praxis- und Wohnräume (bei kleinen Gemeinden klären Sie diese Frage am besten mit dem Bürgermeister) Vor allem die Punkte 1. bis 4. sind wichtige wirtschaftliche Entscheidungsfaktoren für den Praxisstandort, da sich diese Fragen auf den Grad der kassenzahnärztlichen Versorgung in dem jeweiligen Planungsgebiet beziehen. Sie geben Auskunft über freie oder für die Zulassung gesperrte Planungsgebiete und spiegeln somit auch die Wettbewerbssituation an Ihrem Wunschstandort wider. Außerdem verfügen die Kassenzahnärztlichen Vereinigungen über weitere Detailinformationen wie Pendlervolumen, Anteil der Versorgung der Nachbarbezirke, Krankenhausabteilungen etc. Selbst wenn Sie eine rein privatzahnärztliche Praxis planen, sind diese Fakten für Sie von unschätzbarem Wert. Zusätzlich können Sie sich überlegen, wie Sie die strategische Ausrichtung Ihrer Praxis (siehe Schritt 1) durch die Wahl des Standortes noch verstärken, z.b. indem Sie sich für Praxisräume in größeren Bürogebieten mit Werbeagenturen, Unternehmens- und Steuerberatern o.ä. entscheiden, um sich für diese wirtschaftlich potenzen Berufsgruppen als Praxis der Wahl zu empfehlen. 3 Standortwahl und Immobilie 3
3.2 Ermittlung des Raumbedarfs Über die ideale Praxisgröße lässt sich keine allgemeinverbindliche Aussage treffen. Sie hängt in erster Linie von Ihrem Leistungsspektrum, der geplanten Praxisentwicklung und Ihrem Investitionsvolumen ab. Es kann ein Fehler sein, als unbekannter Zahnarzt in einer fremden Stadt sofort vier Behandlungszimmer einzurichten, da zuviel ungenutzter Raum und ungenutzte Praxisgeräte sowie die ständig steigenden Raum- und Raumnebenkosten Ihr Betriebsergebnis belasten. Denken Sie auf jeden Fall daran, dass heute in der Regel drei bis fünf Jahre vergehen, bis sich eine neu gegründete Praxis am Markt etabliert hat (eine Ausnahme bilden Überweiserpraxen). Diese Zeit müssen Sie überleben. Genauso gut können zwei Behandlungszimmer in Ihrer Heimatstadt schnell zu klein werden, so dass Sie nach kurzer Zeit bereits umziehen müssen, falls Ihre Praxisräume keinen Raum für eine Expansion bieten. Und der Finanzbedarf bei einem Umzug kann manchmal dem einer Neugründung gleichen. Rezeption einer grossen Praxis (Beispiel Baisch) Achten Sie bei der Auswahl Ihrer Praxisräume deshalb auf Reserven für Erweiterungen. Vielleicht helfen Ihnen bei dieser schwierigen Entscheidung Ihre Erfahrungen aus der Assistenzzeit bei niedergelassenen Kollegen oder Gespräche mit befreundeten Zahnärzten. Scheuen Sie sich nicht, in dieser Phase der Niederlassungsplanung den Rat von Fachleuten zu suchen, auch wenn diese die Interessen von Einrichtungsfirmen oder Dentaldepots vertreten. Gerade bei Depots und Einrichtungsfirmen finden Sie Experten mit langjähriger Erfahrung. Behalten Sie den Interessenkonflikt zwischen dem Verkaufsvolumen und dem erwarteten Ratschlag im Auge. Lassen Sie Aussagen von Ihrem langjährigen Berater auf Plausibilität prüfen und nutzen Sie die Erfahrung spezialisierter Unternehmen. Weitere Informationen zur Raum- und Einrichtungsplanung finden Sie in Schritt 5. 4 3 Standortwahl und Immobilie
3.3 Die Raumbeschaffung Bei der Raumbeschaffung kann die Kassenzahnärztliche Vereinigung meist nicht so wie bei der Standortwahl helfen. Eine Anfrage bei der regionalen Zahnärztekammer empfiehlt sich trotzdem, da manche Vermieter freistehende oder freiwerdende Praxis- und Wohnräume der zuständigen Zahnärztekammer melden. Gleichzeitig können Sie Ihren Raumbedarf auch bei einem Dentaldepot Ihrer Wahl und bei dem Sie betreuenden Beratungsunternehmen bekannt geben. Manche Depots bieten die Raumbeschaffung als Dienstleistung an. Die Fachhändler können Sie außerdem hinsichtlich der Eignung von Räumlichkeiten als Praxisobjekt beraten. Ansonsten steht es Ihnen natürlich frei, sich an einen ortsansässigen Immobilienmakler zu wenden (Achtung Provision!). Lesen Sie den Immobilienteil von ortsansässigen und überregionalen Tageszeitungen oder Fachzeitschriften und schauen Sie in die Immobilienbörsen im Internet. Inserieren Sie ggf. selbst. Das hat den Vorteil, dass Sie Ihre konkreten Vorstellungen in der Anzeige beschreiben können. praxis So könnte Ihr Inserat lauten Zahnarzt sucht rollstuhlgerechte Praxisräume in der Innenstadt. Mindestfläche 100 bis 150 m 2, Neubau oder Umbau, gute Verkehrsanbindung, Parkmöglichkeiten. Erdgeschoss oder x. Etage mit Fahrstuhl. Angebote unter Chiffre Nr. XY12345Z Vor allem in kleineren Orten haben Sie sicher Erfolg damit, wenn Sie sich an den Bürgermeister wenden, da dieser häufig aus Prestigegründen von sich aus an der Niederlassung eines Zahnarztes interessiert ist und gern Praxis- und Wohnräume vermittelt. Aber auch bei größeren Kommunen, z.b. über die Wirtschaftsförderung. Weitere Ansprechpartner finden Sie in der Checkliste Praxisräume Suchen von Praxisräumen. Ihrer Kreativität sind keine Grenzen gesetzt. praxis Denkmalschutz berücksichtigen Fragen Sie die Vermieter von Praxisräumen nach eventuellen Auflagen des Denkmalschutzes. Diese können Sie bei notwendigen Umbaumaßnahmen teuer zu stehen kommen oder den Umbau unmöglich machen. Regeln Sie bereits im Mietvertrag unter einer Präambel, dass der Betrieb einer Zahnarztpraxis nicht nur behördlich, sondern auch aus anderen Gründen, wie z.b. technischen (KW-Zahl der Stromversorgung) möglich ist und zugesichert wird. Andernfalls ist es Ihr Risiko, ob in den Räumen eine Zahnarztpraxis betrieben werden kann. 3 Standortwahl und Immobilie 5
3.3 Die Raumbeschaffung Checkliste Praxisräume (I) Suchen von Praxisräumen Mögliche Ansprechpartner bei Ihrer Suche: Dentaldepot Überregional tätige Niederlassungsspezialisten wie z.b. ZSH Zahnärztekammer Vermietungsanzeigen in örtlichen und/oder überregionalen Tageszeitungen, Anzeigenblättern und Fachzeitschriften Geben Sie selbst ein Mietgesuch auf, ggf. mehrmals Immobilienmakler Immobilienbörsen im Internet Rufen Sie regelmäßig an! Wer zuerst fragt, mietet zuerst! Sprechen Sie immer wieder folgende Personen oder Firmen an: Bekannte Geschäftsleute Ihre Bank Industrie- und Handelskammer Handelsauskunfteien Umzugsfirmen Journalisten der örtlichen Tageszeitungen Anzeigenwerber der Tageszeitungen Stadtverordnete Taxifahrer Architekten Wohnungsbaugesellschaften Bürgermeisteramt oder Wirtschaftsförderung der Kommunen Örtlichen Haus- und Grundbesitzerverein Einzelhandelsverband Städtisches Bauamt Fahren oder gehen Sie regelmäßig durch die Straßen und halten Sie Ausschau nach leer stehenden Praxisräumen sowie Umbauten und Neubauten. Fragen Sie in der Nachbarschaft nach dem Besitzer Diese Checkliste finden Sie zum Ausdrucken auf der beiliegenden CD-ROM. Firma Ansprechpartner Telefonnummer 1. 2. 3. 4. 5. 6 3 Standortwahl und Immobilie
3.4 Was sollte Ihr Mietvertrag enthalten? Die Anmietung Ihrer Praxisräume ist eine Entscheidung auf Jahre. Nehmen Sie sich Zeit, diese Entscheidung sorgfältig vorzubereiten. Sie müssen nicht nur die wichtigsten Punkte auf Ihrem Praxisgründungskonzept überprüfen, sondern auch eine Vielzahl von Details. Der Mietvertrag für Praxisräume sollte möglichst folgende Punkte enthalten: Präambel: zum Zwecke des Betriebs einer Zahnarztpraxis geeignet (Sinn: somit wird das Risiko der Nutzung Vermieterrisiko) und unter der Bedingung der Zulassung durch die KZV (Sinn: keine Zulassung kein Mietvertrag) 1. Garantierter Einzugstermin 2. Langfristiges Mietverhältnis 3. Kündigungsfrist/Verlängerungsoption 4. Mietzins/Mietgleitklausel/Mietkautionen 5. Vereinbarung über bauliche Veränderungen 6. Konkurrenzvereinbarung 7. Kooperationsklausel 8. Nachmieterklausel bzw. Vertragsübernahme (insbesondere bei Praxisverkauf) 9. Praxisschild 10. Regelung der Kündigung im Falle einer 50 %igen Berufsunfähigkeit 11. Kündigungsrecht im Todesfall/Erben 12. Untervermietungsrecht an Heilwesenberufe 13. Streupflicht Vermietersache 14. Gepflegter Objektzustand Vermieterpflicht 15. Mieterauswahl darf dem Ruf der Praxis nicht schaden 16. Beheizbarkeit auch am Wochenende und bei Notdiensten mit 22 Grad 17. Reichsgaragenordnung: Parkplatzablösung? 18. Salvatorische Klausel mit Schriftformerfordernis 1. Garantierter Einzugstermin Da sich viele finanzielle Maßnahmen an Ihrem beabsichtigten Einzugstermin ausrichten, lassen Sie sich diesen am besten von Ihrem Vermieter garantieren. Die Kosten, die Ihnen aus einer nicht eingehaltenen Einzugszusage entstehen, können Sie stark belasten, beispielsweise für bereits eingestelltes Personal. Bestehen Sie deshalb darauf, dass in Ihrem Mietvertrag ausdrücklich aufgenommen wird, dass Ihr Vermieter je Tag der nicht eingehaltenen Einzugszusage eine pauschalierte Schadenersatzsumme an Sie als Mieter zahlt. Diese Summe sollte etwa ein Dreißigstel der festen Kosten des Praxisund Privatbereiches betragen. Beispiel: Praxiskosten pro Monat 16.000 Kosten des Privatbereiches 5.000 Summe 21.000 : 30 Schadensersatzsumme pro Tag 700 Eine Summe von z.b. 700 je Tag wäre demnach ideal für Sie. 2. Langfristiges Mietverhältnis Schließen Sie am besten einen langfristigen Mietvertrag für Ihre Praxisräume ab. Es ist wirtschaftlich nicht tragbar, wenn Sie innerhalb kurzer Zeit die Praxisräume wechseln müssen, es sei denn, ein Raumwechsel war von Anfang an geplant. Es liegt auf der Hand, dass eine Praxisverlegung auch einen Wechsel des Patientenstammes nach sich zieht und u.u. dann einer Neugründung nahe kommt. Es empfiehlt sich, den Mietvertrag auf mindestens zehn Jahre abzuschließen. Während dieser Zeit ist das Mietverhältnis ohne wichtigen Grund von keiner Seite kündbar. Gleichzeitig vereinbaren Sie sicherheitshalber eine oder mehrere Optionen auf Verlängerung des Mietverhältnisses, und zwar mieterseitig. So hat der Vermieter keine Möglichkeit, das Mietverhältnis zu beenden, es sei denn, Sie verpassen Fristen, innerhalb derer Sie die Wahrnehmung einer Verlängerungsoption anzeigen müssen. Deshalb wählen Sie die Fristen nicht zu lange, um zu vermeiden, dass sie in Vergessenheit geraten. Wenn möglich, sollte eine Nachfrist vereinbart werden, um ein eventuelles Vergessen zu heilen. Möglich wenn auch in aller Regel nicht empfehlenswert ist auch die Vereinbarung, dass sich das Mietverhältnis jeweils um mindestens ein Jahr verlängert, wenn es nicht spätestens sechs Monate vor Ablauf der Mietzeit gekündigt wird. 3. Kündigungsfrist Lassen Sie sich keine zu knapp bemessene Kündigungsfrist aufzwingen. Falls Ihnen Ihr Vermieter kündigt, brauchen Sie noch ausreichend Zeit, um sich um andere Praxisräume zu bemühen und die Praxisverlegung in Ruhe zu organisieren. Empfehlenswert ist eine Kündigungsfrist von zwölf Monaten vor Ablauf der Mietzeit. Denn passende, bezahlbare Räume wollen in der Nähe erst gefunden, hergerichtet und eingerichtet werden. Da sind die sonst üblichen sechs Monate viel zu knapp. 3 Standortwahl und Immobilie 7
3.4 Was sollte Ihr Mietvertrag enthalten? 4. Mietzins/Mietgleitklausel/Mietkautionen Der Mietzins ist im Allgemeinen fest und monatlich im Voraus, spätestens an einem vom Vermieter festgelegten Termin, zu entrichten. Häufig unterliegt der Mietzins einer Mietgleitklausel. Darunter versteht man eine Vereinbarung zwischen den Mietparteien, dass sich der am Tag des Vertragsabschlusses vereinbarte Mietzins bei Vorliegen bestimmter Voraussetzungen, beispielsweise Änderung des Preisindexes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte, nach oben oder unten verändern soll. Gemäß 2 des Preisangaben- und Preisklauselgesetzes in Verbindung mit der Preisklauselverordnung sind Klauseln, die eine automatische Änderung des Mietzinses an den Lebenshaltungskostenindex aller privaten Haushalte knüpfen, nur mit Genehmigung des Bundesamtes für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle in Eschborn zulässig. Anders als nach der alten Gesetzeslage (bis 1998) gelten die Preisklauseln in Geschäftsraummietverträgen (und damit auch bei Zahnarztpraxen) als vom Bundesamt genehmigt, wenn die Entwicklung des Mietzinses an den Preisindex für die Gesamtlebenshaltung oder eines vom Statistischen Amt der Europäischen Gemeinschaft ermittelten Verbraucherpreisindexes angebunden werden soll und der Vermieter für die Dauer von mindestens zehn Jahren auf das Recht zur ordentlichen Kündigung verzichtet bzw. der Mieter das Recht hat, die Vertragsdauer auf mindestens zehn Jahre zu verlängern. Lebenserhaltungskostenindex Vom Statistischen Bundesamt ermittelte Bezugsgröße. Sie stellt die Preisentwicklung des aktuellen Jahres zu einem Basisjahr dar. Die Ermittlung erfolgt aufgrund der Inflationsrate mit Hilfe eines Warenkorbes. In Mietverträgen wird eine Mieterhöhung oftmals an den Lebenshaltungskostenindex gekoppelt. www.destatis.de Die Genehmigung des Bundesamtes ist ebenfalls nicht erforderlich, wenn im Mietvertrag dem Vermieter bei entsprechender Änderung des Lebenshaltungskostenindexes nur ein Recht auf Neuverhandlung über den Mietzins zugestanden wird. Dies bedeutet, dass ein neuer Mietpreis nur durch eine Vereinbarung beider Parteien oder u.u. durch einen Schiedsgutachter den neuen Gegebenheiten angepasst werden kann. Im Übrigen ist es möglich, eine Staffelmiete zu vereinbaren. Hierbei wird bereits bei Vertragsschluss zwischen den Mietparteien vereinbart, welcher Mietzins in den nachfolgenden Jahren verlangt werden kann. Ist keine dieser Varianten vorgesehen, so ist eine Erhöhung des Mietzinses nur nach entsprechender Vereinbarung der Mietparteien möglich. Um Erhöhungen durchzusetzen, wird häufig der Mietvertrag durch den Vermieter gekündigt. Aber auch nach Ablauf der Vertragsdauer ist eine Mietanpassung möglich. 8 3 Standortwahl und Immobilie
3.4 Was sollte Ihr Mietvertrag enthalten? 5. Vereinbarungen über bauliche Veränderungen Häufig müssen angemietete Praxisräume speziell umgebaut werden, damit Sie Ihren Praxisbetrieb aufnehmen können. In manchen Fällen tragen die Vermieter diese Kosten und erhöhen den Mietzins dementsprechend. Wenn Sie die Umbaukosten selbst tragen, beachten Sie, dass Ihr Vermieter bei Beendigung des Mietverhältnisses die Rückgabe der Mieträume im ursprünglichen Zustand verlangen kann. Die Wiederherstellung des früheren Zustandes ist für Sie mit erheblichen Kosten verbunden. Nehmen Sie deshalb größere bauliche Veränderungen nur vor, wenn Ihnen Ihr Vermieter im Mietvertrag schriftlich zusichert, dass er bei Beendigung des Mietverhältnisses auf die Wiederherstellung des früheren Zustandes verzichtet. Häufig erhöhen bauliche Veränderungen den Wert eines Mietobjektes. Diese Werterhöhung sollte für den Fall der Beendigung des Mietverhältnisses ebenfalls im Mietvertrag abgesichert werden. In diesem Fall vereinbaren Sie mit Ihrem Vermieter, dass er etwaige Werterhöhungen der Mieträume angemessen vergütet. Zur Festlegung der Werterhöhung ziehen Sie am besten vor den Umbaumaßnahmen einen sachverständigen Begutachter (z.b. Architekten) zu Rate. Der kurze Satz im Mietvertrag Die Anwendung des 540 Abs. 1 Satz 2 BGB ist ausgeschlossen kann für Sie teuere Folgen haben. Wenn Sie, aus welchen Gründen auch immer, den Praxisstandort verlagern möchten, bedeutet dieser Satz, dass Sie für die alten Räume Monat für Monat bis zum Ablauf der vereinbarten Mietzeit weiterzahlen müssen, selbst wenn Sie Nachmieter stellen, Ihr Vermieter diese aber ablehnt. Ohne diesen Satz können Sie mit der oben erwähnten 6-Monatsfrist bzw. mit einer 3-Monatsfrist aus dem Vertrag aussteigen, auch wenn er sonst noch zehn Jahre weiterlaufen würde. 9. Praxisschild Vergewissern Sie sich, dass Ihr Mietvertrag eine Vereinbarung enthält, die Sie berechtigt, das Praxisschild am Hauseingang und im Treppenhaus im Sinne der standesrechtlichen Bestimmungen anzubringen. Sie sollten in diesem Zusammenhang ebenfalls vertraglich festlegen, dass Sie nach Beendigung des Mietverhältnisses ein Schild mit einem entsprechenden Hinweis für die Dauer von sechs Monaten anbringen dürfen. 6. Konkurrenzvereinbarung Wichtig ist die privatrechtlich zulässige Vereinbarung mit Ihrem Vermieter, dass in dem Immobilienobjekt ein weiterer Zahnarzt nur mit Ihrer ausdrücklichen Genehmigung eine Praxis betreiben darf. 7. Kooperationsklausel Die Aufnahme eines Partners in Ihre Praxis ändert das Mietverhältnis. Vereinbaren Sie deshalb vertraglich, dass Sie die Möglichkeit haben, einen oder mehrere Partner aufzunehmen. Denken Sie daran, die Aufnahme Ihrem Vermieter anzuzeigen. Vereinbaren Sie außerdem, dass Sie Ihren künftigen Partnerschaftsanteil jederzeit verkaufen oder sonstige Kooperationsmöglichkeiten, wie z.b. auch mit Humanmedizinern, eingehen können. 8. Nachmieterklausel bzw. Vertragsübernahme (insbesondere bei Praxisverkauf) Bestehen Sie darauf, dass Ihnen Ihr Mietvertrag das Recht einräumt, einen Nachfolger zu bestimmen. Fehlt eine solche Klausel, haben Sie keine Verfügungsmöglichkeit über das Mietobjekt und ein ideeller Wert Ihrer Praxis ist nicht mehr darstellbar. Zudem verlieren Ihre Einrichtungsgegenstände ihren Fortführungswert und besitzen nur noch einen geringeren Liquidationswert. Voraussichtlich wird sich Ihr Vermieter ein Widerspruchsrecht aus wichtigem Grund einräumen lassen. Bei Ihrem Ableben steht dem Vermieter nach 580 BGB innerhalb eines Monats ein außerordentliches Kündigungsrecht mit der gesetzlichen Kündigungsfrist zu. Nur wenn Sie dieses Kündigungsrecht vertraglich ausschließen, bleibt die Praxis Ihren Erben erhalten. praxis Verwenden Sie keinen Formular-Mustervertrag Jeder Praxismietvertrag ist individuell und im Detail zu gestalten. Einen Sinn können Formulierungsvorschläge als Gerüst für ein Vertragskonzept machen. Die Ausformulierung und Kontrolle muss aus haftungsrechtlichen Gründen in den Händen eines zur Rechtsberatung befugten Beraters liegen. Denn der Vertrag soll schließlich wirksam sein, wenn es zum Streit kommen sollte. Weitere Informationen des Autors können Sie über den praxis- Coach-Leserservice anfordern. 3 Standortwahl und Immobilie 9
3.5 Miete oder Kauf? Auch wenn in den meisten Fällen Praxisräume gemietet werden, erwägen manche Zahnärzte den Kauf einer Immobilie. Empfehlenswert ist es, vor der Entscheidung die Kriterien der Wirtschaftlichkeit und der Flexibilität des Immobilienerwerbs zu prüfen. In Zukunft könnte es für Sie wichtig sein, sich Ihre örtliche Flexibilität zu erhalten, um ggf. auf eine bis zum Übermaß wachsende Wettbewerbsdichte durch Praxisverlegung reagieren zu können. Aus einem Mietvertrag kommen Sie normalerweise mit überschaubaren Kosten heraus. Der Verkauf einer Immobilie hingegen wird immer schwieriger, von den möglichen steuerlichen Nachteilen ganz abgesehen. Der Kauf einer Immobilie zwingt Sie außerdem dazu, Ihr gesamtes Finanzierungsvolumen deutlich zu erhöhen: Ihre Gesamtverschuldung und Ihr Kapitaldienst wächst. Eine eigene Immobilie macht immobil! Vergleichsrechnung Miete oder Kauf Die Nutzung gemieteter Räume gelten Sie durch den Mietzins ab. Ihr Vermieter kommt in der Regel für die anfallenden Reparaturen und dergleichen auf. Die Nebenkosten (Heizung, Wasser, Strom) werden in der Vergleichsrechnung nicht berücksichtigt, da sie in gemieteten und gekauften Räumen gleichermaßen anfallen. Durch den Kauf von Praxisräumen entsteht für Sie eine finanzielle Belastung, vor allem aus Zinszahlungen und Tilgungen für den aufgenommenen Kredit, aber auch aus dem Aufwand für die Instandhaltung der Immobilie. Unter normalen Bedingungen liegt die Belastung einer hundertprozentig finanzierten Immobilie deutlich höher als eine übliche Miete. Momentan sind aber in manchen Regionen insbesondere in den neuen Bundesländern die Kaufpreise für Immobilien in Relation zur Miete auf einem Tiefstand. Das niedrige Zinsniveau macht den Kauf von Praxisräumen zusätzlich interessant. Und: Bei geschickter Gestaltung ergeben sich bei Immobilien Steuerentlastungseffekte. Investieren statt mieten kann sich also lohnen und bringt nicht immer höhere Belastungen. Sprechen Sie mit Ihrem Steuerberater über eine steueroptimierte Gestaltung. Qualifizierte und auf Niederlassungen spezialisierte Finanzdienstleister erstellen Ihnen vergleichende Mindestumsatzkalkulationen und Wirtschaftlichkeitsberechnungen, die unter Berücksichtigung aktueller Finanzierungskonditionen und Möglichkeiten ergänzende Entscheidungshilfen bieten. praxis Kaufoption sichern Eine interessante Alternative zum sofortigem Kauf der Praxis ist eine Option zum Kauf. 10 3 Standortwahl und Immobilie
3.5 Miete oder Kauf? Steuerfalle: Immobilie im Betriebsvermögen Erwerben Sie eine Immobilie, in der Sie Ihre Praxis betreiben, so ist der für die Praxis genutzte Teil steuerlich notwendiges Betriebsvermögen Ihrer Praxis. Dies hat für Sie einen ganz entscheidenden Nachteil: Sie müssen z.b. beim Verkauf der Immobilie (bzw. bei der Beendigung Ihrer beruflichen Tätigkeit) die Differenz zwischen dem Verkaufspreis (bzw. Verkehrswert) und dem meist wesentlich geringeren Buchwert versteuern. Die Höhe einer eventuellen Steuerbelastung bestimmt sich nach der Steuergesetzgebung zum Zeitpunkt der Veräußerung. Die folgende Beispielrechung verdeutlich die steuerlichen Auswirkungen (nach heutigem Steuerrecht!) bei einem Praxisverkauf! Beispielrechnung: Eigene Praxisräume (Immobilie als Betriebsvermögen) 1. Annahmen: Kaufpreis der Praxisräume 2004 200.000 Jährliche Abschreibung (AfA) 2 % Verkaufserlös der Praxisräume 2019 400.000 Veräußerungskosten 30.000 2. Steuerliche Auswirkungen: Ermittlung des Restbuchwertes: Anschaffungskosten 2004 200.000 abzüglich jährlich 2 % AfA von 200.000 über 15 Jahre 60.000 = Restbuchwert bei Verkauf 140.000 Bei einer vermieteten Immobilie im Privatvermögen löst der Verkauf in der Regel keine Einkommensteuer aus, wenn Sie die Immobilie nach mehr als zehn Jahren verkaufen. Deshalb: Sollte es sich als vorteilhaft erweisen, Praxisräume zu kaufen, so ist es rein steuerlich betrachtet häufig günstiger, wenn ein naher Angehöriger, zum Beispiel Ihr Ehepartner oder Ihre Eltern, die Immobilie erwerben und diese an Sie weiter vermieten. Dieses Vorgehen verringert aus heutiger Sicht steuerliche Nachteile. Denn: Mit dem Erwerb der Immobilie durch Sie als Praxisinhaber und der betrieblichen Nutzung gehört die Immobilie immer zum notwendigen Betriebsvermögen. Wenn die Praxisräume in Ihrem Eigentum sind, können Sie zwar die Zinsen aus der Finanzierung und die Abschreibungen (AfA) als Praxiskosten geltend machen. Aber daraus ergibt sich kein Vorteil. Denn Ihr Ehepartner könnte als Vermieter in gleicher Höhe die Zinsen, Abschreibungen und sonstige steuermindernde Sachverhalte bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend machen. Und: die zu zahlende (angemessene) Miete wäre bei Ihnen steuermindernde Praxisausgabe und bei Ihrem Ehepartner in gleicher Höhe zu versteuernde Mieteinnahme also per Saldo steuerneutral! Bitte beachten Sie dabei nicht nur steuerliche Aspekte. Wie sind Sie z.b. bei einer Scheidung oder im Todesfall gesichert? Eine Scheidungsfolgevereinbarung (notarielle Form erforderlich) bringt hier Klarheit! Bei solchen Konstruktionen ist zumindest ein langfristiger schriftlicher Mietvertrag (mit Verlängerungsoptionen) zwischen Ihnen und Ihren Angehörigen ein absolutes Muss! 3. Veräußerungsgewinn: Verkaufserlös 400.000./. Veräußerungskosten -30.000./. Restbuchwert -140.000 Steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn 230.000 3 Standortwahl und Immobilie 11
3.6 Checkliste Praxisräume Checkliste Praxisräume (II) Harmonieren Ihre Praxisräume mit Ihrem Praxisgründungskonzept? Nutzen Sie diese Checkliste! Sie hilft Ihnen bei der Beantwortung der Fragen: Wie gut passen die Praxisräume zu Ihrem Praxisgründungskonzept? Was kosten die Räume wirklich? Haben Sie alle Eventualitäten bedacht? Haken Sie die Checkliste ab, schreiben Sie hinein oder lassen Sie aus, was Sie für unwichtig halten! Wichtigste Punkte aus dem Konzept: Objekt Objekt Objekt 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. Persönliche Anforderung: Objekt Objekt Objekt 1. 2. Preise: Objekt Objekt Objekt 1. Preis je nach m 2 (Haupt-/Nebenfläche) 2. Fläche in m 2 3. Berechnungsverordnung nach DIN angewendet 4. Gesamtpreis je Monat 5. Wie lange festgeschrieben? 6. Mietpreis danach Diese Checkliste finden Sie zum Ausdrucken auf der beiliegenden CD-ROM. 12 3 Standortwahl und Immobilie
3.6 Checkliste Praxisräume Checkliste Praxisräume (III) Alternative Mietobjekte im Vergleich Monatliche Kosten: Objekt Objekt Objekt 1. Kaltmiete 2. Monatliche Heizkosten (inkl. Wartung) 3. Übrige Nebenkosten 4. Reinigungskosten 5. Geschätzte Instandhaltung (Wer trägt Schönheitsreparaturen?) 6. Tatsächliche Gesamtkosten Einmalige Kosten: Objekt Objekt Objekt 1. Abstandszahlung 2. Makler-/Bearbeitungsgebühren 3. Umbau/Modernisierung 4. Kosten durch Auflagen des Denkmalschutzes 5. Sonstige (z.b. Parkplätze) 6. Summe einmalige Kosten 7. Kaution (wie verzinst) oder Bankbürgschaft ausreichend? Diese Checkliste finden Sie zum Ausdrucken auf der beiliegenden CD-ROM. 3 Standortwahl und Immobilie 13
3.6 Checkliste Praxisräume Checkliste Praxisräume (III) Alternative Mietobjekte im Vergleich Mietvertrag: Objekt Objekt Objekt 1. Betrieb einer Zahnarztpraxis (Präambel) 2. Bedingung KZV-Zulassung (Präambel) 3. Garantierter Einzugstermin 4. Dauer des Mietverhältnisses 5. Kündigungsfrist 6. Kündigungsrecht im Todesfall und 50%iger Berufsunfähigkeit 7. Verlängerungsoption 8. Option auf weitere Räume 9. Mietgleitklausel 10. Umbau erlaubt 11. Rückbau notwendig 12. Konkurrenzvereinbarung 13. Kooperationsklausel 14. Nachmieterklausel bzw. Vertragsübernahme, insbesondere bei Praxisverkauf 15. Praxisschild 16. Untervermietungsrecht 17. Regelungen zum Zustand des Objektes in der Zukunft (gepflegter Zustand Vermieterpflicht, Mieterauswahl darf dem Ruf der Praxis nicht schaden) 18. Parkplätze bzw. Parkplatzablösung Diese Checkliste finden Sie zum Ausdrucken auf der beiliegenden CD-ROM. 14 3 Standortwahl und Immobilie
3.6 Checkliste Praxisräume Checkliste Praxisräume (III) Alternative Mietobjekte im Vergleich Haben Sie nichts Wichtiges vergessen? Objekt Objekt Objekt 1. Nutzung baurechtlich gestattet 2. Sanitäre Anlagen gemäß Vorschriften 3. Patientenparkplätze ausreichend 4. Stadtplanung in den nächsten 5-10 Jahren geschäftsbedrohend 5. Boden- und Deckenbelastbarkeit 6. Gebäudesicherheit 7. Strom, Gas, Wasser, Telefon passend verlegt 8. Müllbeseitigung praktisch 9. Nähe zu Bank, Post, öffentl. Einrichtungen 10. Gute Verkehrsanbindungen 11. Mittagessensmöglichkeiten 12. Wann kommt die Post (Postamt fragen) 13. Publikumsmagneten wie Kaufhäuser o.ä. in der Nähe Diese Checkliste finden Sie zum Ausdrucken auf der beiliegenden CD-ROM. 3 Standortwahl und Immobilie 15