Auflösung des Sanierungsstaus bei privaten Gebäuden - Förderfähige Instrumente Aufgabe Sanierung unverzichtbarer Gebäude (wegen geschichtlicher und/oder städtebaulicher Bedeutung) Unterstützungsangebote Instrumente der Städtebauförderung 1
Ausgangslage ungünstige Rahmenbedingungen Eigentümer ohne Interesse an einer Sanierung hohes Alter fehlender finanzieller Möglichkeiten mangelnde Bereitschaft zur Sanierung uneiniger Erbengemeinschaft Eigentümer unauffindbar usw. keine Verkaufsbereitschaft des Eigentümers fehlende Nutzungskonzepte fehlende Investoren 2
1. Dreistufenmodell (unter B.1 StBauFR förderfähig) z.b. bei Veräußerungsbereitschaft des Eigentümers Stufe 1: bis zu drei Nutzungsvarianten entwickeln lassen z.b. Wohnen oder/und Gewerbeeinheit(en), seniorengerechte barrierefreie Wohnungen, Kombination mit Mod-Inst- Förderung oder KfW-Förderung, Zweitwohnsitz usw. Stufe 2: Kostenschätzung je Nutzungsvariante inklusive Ermittlung des notwendigen Förderbetrags und der notwendigen Eigenmittel Stufe 3: Unterstützung der Vermarktung zur Umsetzung des Vorhabens über Gewinnung und Betreuung von Interessenten. Förderung auch möglich, wenn keine Städtebauförderungsmittel für die Sanierung des Gebäudes eingesetzt werden. 3
2. Sicherungsmaßnahmen Stadt oder Privater ist Eigentümer des Gebäudes, z.zt. aber kein Investor in Sicht bzw. keine Investitionen möglich Dreistufenmodell führte nicht zum Erfolg Sanierung des Gebäudes wird aber für absehbar (nächsten ein bis fünf Jahre) gehalten Prüfung, ob Sicherungsmaßnahmen (förderfähig unter B.4 StBauFR) notwendig sind Sicherungsmaßnahmen durchführen (B.4) auf die benötigte Zeit (hier bis zu fünf Jahren) ausrichten (solide, nicht Folien und dergleichen, die nach einem halben Jahr bereits wieder zerstört sind). Sicherungsmaßnahmen so bemessen, dass keine weiteren Schäden am Gebäude entstehen und dadurch die Sanierungskosten nicht weiter ansteigen 4
3. Aktivierende Konservierungsmaßnahmen als Ordnungsmaßnahme (B.4) förderfähig Notlösung, wenn besonders wichtiges Gebäude im Bestand gefährdet ist keine zwingende finanzielle Beteiligung des Eigentümers notwendig 100% Städtebaufördermittel Ziel: langfristige Erhaltung des unverzichtbaren Gebäudes Erhalt für die nächste Generation Zweckbindungsfrist 25 Jahre die Sanierung konservierter Gebäude kann jederzeit auch innerhalb der Zweckbindungsfrist gefördert werden, deshalb aktivierende Konservierung unter sinnvoller Berücksichtigung der durchgeführten Konservierungsmaßnahmen z.b. in einer KEB- Berechnung nach Sanierung, Neubeginn der Zweckbindungsfrist 5
4. Selbsteintritt der Gemeinde gemäß 148 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB (vgl. B.3.5.1 StBauFR) der teuerste Fall nur bei sehr, sehr wichtigen Gebäuden nur bei Gebäuden von besonderem Landesinteresse Erwerb des Gebäudes durch die Stadt (oder Treuhandvermögen) für das Sanierungssondervermögen (Wertgutachten) Sanierung im Sondervermögen (Treuhandvermögen) 100% Städtebaufördermittel Veräußerung des Gebäudes aus dem Sondervermögen (Treuhandvermögen) auf der Grundlage eines Wertgutachtens 6
5. Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot gemäß 177 BauGB Zur Beseitigung der Missstände und der Behebung der Mängel ist der Eigentümer der baulichen Anlage verpflichtet ( 177 Abs. 1 Satz 2 BauGB). Modernisierungsmaßnahmen dürfen nur angeordnet werden, wenn die Modernisierung bautechnisch möglich, baurechtlich zulässig und zusätzlich auch objektiv wirtschaftlich durchführbar ist (Ernst-Zinkahn-Bielenberg, Kommentar BauGB, Stand 01.01.2012, 177 Rn 26; Hervorhebungen nicht im Original). objektiv wirtschaftlich Maßnahmen, die wirtschaftlich objektiv sinnlos sind, weil bei nicht erhaltenswerten Gebäuden die Neubaukosten mit den Kosten des Abbruchs der baulichen Anlage die Kosten der Modernisierung unterschreiten oder die Modernisierung (auch Instandsetzung) auf Dauer unrentabel sind und zu wirtschaftlichen Verlusten führen, die ein wirtschaftlich denkender Eigentümer nicht vornehmen würde, können aufgrund des 177 nicht verlangt werden (Ernst-Zinkahn-Bielenberg, Kommentar BauGB, Stand 01.01.2012, 177 Rn 2; Hervorhebungen nicht im Original). 7
5. Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot gemäß 177 BauGB objektiv wirtschaftlich Zu diesen einschränkenden Vorgaben ist zu beachten: Bei Sanierungsmaßnahmen sollten Modernisierungs- oder Instandsetzungsgebote nur für erhaltenswerte Gebäude ausgesprochen werden. Z.B. bei Denkmalen ist dieses Ziel schon von Landesseite festgesetzt. Da Bielenberg die Einschränkung auf nicht erhaltenswerte Gebäude bezieht, wird ein berechtigtes Interesse zur Mod-Inst von erhaltenswerten Gebäuden bejaht. Aufgrund des Städtebauförderungsverfahrens werden die unrentierlichen Kosten nach Kostenerstattungsbetragsberechnung gefördert (Voraussetzung: Bestätigung im Sanierungsplan und mit Umsetzungsplanbescheid). Damit wird das Bauvorhaben wirtschaftlich und ist nicht auf Dauer unrentabel (so ist KEB-Berechnung angelegt). Wichtige Voraussetzungen zum Erlass eines Modernisierungs- oder Instandsetzungsgebots liegen vor. 8
5. Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot gemäß 177 BauGB Modernisierungsgebot zur Beseitigung von Missständen Missstände liegen insbesondere vor, wenn die bauliche Anlage nicht den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse entspricht ( 177 Abs. 2 BauGB). 9
5. Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot gemäß 177 BauGB Instandsetzungsgebot zur Behebung von Mängeln Mängel liegen insbesondere vor, wenn durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinflüsse oder Einwirkungen Dritter die bestimmungsgemäße Nutzung der baulichen Anlage nicht nur unerheblich beeinträchtigt wird die bauliche Anlage nach ihrer äußeren Beschaffenheit das Straßen oder Ortsbild nicht nur unerheblich beeinträchtigt oder die bauliche Anlage erneuerungsbedürftig ist und wegen ihrer städtebaulichen, insbesondere geschichtlichen oder künstlerischen Bedeutung erhalten bleiben soll ( 177 Abs. 3 Satz 1 BauGB). zu Beachten: bei Denkmalen nur mit Zustimmung des BLDAM 10
5. Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot gemäß 177 BauGB Instandsetzungsgebot zur Behebung von Mängeln Sind dem Eigentümer Kosten entstanden, die er nicht zu tragen hat, hat die Gemeinde sie ihm zu erstatten, soweit nicht eine andere Stelle [z.b. Wohnraumförderung, KfW-Förderung] einen Zuschuss zu ihrer Deckung gewährt ( 177 Abs. 4 Satz 2 BauGB). Die Kosten, die hierbei der Stadt entstehen, sind grundsätzlich förderfähig, wenn das Vorhaben im Sanierungsplan als zu sanierend enthalten ist und mit dem Umsetzungsplanbescheid bestätigt wurde. Wenn kein Mod-Inst-Vertrag gemäß 177 Abs. 4 Satz 4 BauGB mit dem Eigentümer geschlossen werden kann, ist eine detaillierte Kostenerstattungsbetragsberechnung gemäß 177 Abs. 5 BauGB vorzunehmen. 11
5. Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot gemäß 177 BauGB Eigentumsverzicht oder Übernahmeanspruch Aus meiner Sicht wäre noch zu berücksichtigen, dass der Eigentümer einen Eigentumsverzicht erklären kann. Oder er kann im Rahmen eines Genehmigungsverfahrens einen Übernahmeanspruch nach 173 BauGB geltend machen, da im Städtebaulichem Denkmalschutz alle Städte eine Erhaltungssatzung gemäß 172 BauGB haben (müssen). Die von der Stadt zu entrichtende Entschädigungssumme gemäß 43 und 44 BauGB wäre dann ebenfalls grundsätzlich förderfähig. 12
Diese PowerPoint-Präsentation wurde meinerseits in 2012 erstellt als Grundlage zur Bereisung einer Stadt der Arbeitsgemeinschaft der Städte mit historischen Stadtkernen des Landes Brandenburg durch die Bewertungskommission und anschließend anonymisiert. Die gegebenen Anregungen und Hinweise sollen hier einem breitren Interessentenkreis zugänglich gemacht werden. Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit Andreas Pfaff Telefon: 03342 4266 3000 E-Mail: andreas.pfaff@lbv.brandenburg.de Landesamt für Bauen und Verkehr Lindenallee 51 15366 Hoppegarten www.lbv.brandenburg.de 13