Nr. 160, 08. KW, 22.02.2008, Seite 1 von 44 Nr.: 160 Spezial 08. KW / 22.02.2008 Kostenlos per E-Mail ISSN 1860-6369 Geschlossene Fonds Kostenloses Download unter: www.efonds24.de www.immobilienscout24.de Www.immo-report.de www.immowelt.de www.der-fondsbrief.de www.der-immobilienbrief.de Inhaltsverzeichnis Seite Editorial (W. Rohmert) 1 Der Markt im Überblick 2 Methodik 3 Schiffe und Flugzeuge (M. Gotzi) Immobilien - Leben der Initiatoren wird härter Tabelle: Immobilienfonds inkl. Ausland BulwienGesa Immobilienindex Tabelle: Deutsche Immobilienfonds Der Boom am Zweitmarkt (Bert E. König) Ende der US-Fonds durch Subprime? (Ambrosius) Rückkehr zur Normalität (v. Keudell) 7 14 15 19 26 31 39 43 Impressum 44 Immobilien-Fonds-Spezial Bearbeitet von Werner Rohmert, Markus Gotzi, Constanze Wrede, André Eberhard mit Gastbeiträgen von Marco Ambrosius, Bert E. König, Stephanie von Keudell basierend auf den Fondsmarkt-Recherchen von Loipfinger/Feri, Cash. u. a. Sehr geehrte Damen und Herren, für viele Szene-Insider ist das positive Ergebnis der diesjährigen Fonds- Gesamtrecherche von Loipfinger/Feri, Cash., und Scope eher überraschend. Allerdings konnten vor allem die Schiffe ihren Anteil am Fondsvolumen dramatisch erhöhen. Immobilienfonds - speziell deutsche Immobilienfonds - erlitten herbe Verluste. Das traditionelle Loipfinger-Spezial in Der Immobilienbrief erscheint diesmal in einem anderen Gewand. Loipfinger hat die Studie an Feri abgegeben, so dass auch wir für den Neuanfang den Lesernutzen über vergleichende Information und Kommentierung in den Vordergrund stellen. Wir haben die verfügbaren Ergebnisse von Scope und Cash. einbezogen. Cash. lieferte uns sofort das detaillierte Zahlenmaterial vor der eigenen Berichterstattung. Vielen Dank dafür! Bei Scope erhielten wir hingegen auf mehrfache Anfrage kein vergleichbares Zahlenwerk. Interessant ist diese Einstellung für eine selbst ernannte Ratingagentur, die ungefragt ihre geschäftsrelevante Meinung zu Marktteilnehmern abgibt und die ihrerseits pünktliche Belieferung mit unternehmensinternen Zahlen erwartet, schon. Schade, dass Scope die Zeichen für einen echten Neuanfang der Darstellung dreier gleichwertiger Analysen, die gerade in ihrer Unterschiedlichkeit für hohe Transparenz sorgen, nicht erkannt hat. Insgesamt dürfte auch 2007 wieder eine Bestätigung dafür gewesen sein, dass sich der geschlossene Fonds aus dem Randbereich des grauen Kapitalmarktes herausgearbeitet hat. Unter diesem Aspekt sehen wir gerne in die Zukunft und sind sicher, dass für die nächsten 3, 4 oder 5 Jahre Stimmung, Mietverträge und Volumina durchaus positive Ergebnisse auch im Gesamtmarkt zeigen werden. Zumindest trifft das für Immobilien zu. Ob sich alle Schiffsinvestitionen auf höchstem Preisniveau rechnen werden, steht sicherlich in den Sternen - ob der Wind weht und die Sonne scheint, wohl auch. Aus Immobiliensicht könnte es problematisch werden, wenn die Konzern- und Telekommunikations-Fonds zur Nachvermietung anstehen. Unser Fazit: Der geschlossene Fonds ist den Kinderschuhen der Steuerspar-Ära entwachsen. Dennoch gelingt es bis heute nicht, in der Öffentlichkeit zu positionieren, dass der geschlossene Immobilienfonds das steuerehrlichste und mit weitem Abstand transparenteste Kapitalanlageprodukt ist, das es überhaupt gibt. Wir danken den Sponsoren BVT, Catella Real Estate AG, Commerz Real AG, DEGI GmbH, Deka Immobilien Investment, Doric Asset Finance, efonds24, Fairvesta, Fondsbörse Deutschland, Garbe Group, GHF mbh, Hannover Leasing, Hansa Treuhand, HCI Capital AG, HGA Capital AG, HSBC Trinkaus & Burkhardt Immobilien GmbH, Ideenkapital AG, IVG Immobilien Fonds, Jamestown, KGAL- Gruppe, LHI Leasing, MPC Capital AG, RA Klumpe Schroeder + Partner, Real I.S. AG, SHB, SIGNA Property Funds, UBS Real Estate KAG, Wölbern Invest und freuen uns auf die weitere Zusammenarbeit. Werner Rohmert, Herausgeber Markus Stephanie Werner Gotzi von Keudell Rohmert
Nr. 160, 08. KW, 22.02.2008, Seite 2 von 44 Wie hat sich der gesamte Fondsmarkt entwickelt? Das Rekordvolumen aus 2004 wurde nur knapp verfehlt Mit 12,66 Mrd. Euro neu akquiriertem Anlegerkapital in 2007 fehlten laut der Loipfinger/Feri Gesamtmarktstudie der Beteiligungsmodelle 2008 nur knapp 190 Mio. Euro Mrd. Euro Feri/ Scope: Gesamtmarkt - Platziertes Eigenkapital zum bisherigen Rekord von 12,85 Mrd. Euro aus dem Jahr 14 2004. Gegenüber 2006, das überraschend gut ausgefallen 13 12,85 12,66 war, bedeutet das einen Zuwachs von 8,7%. Auch Cash. Und 12,30 Scope registrierten 2007 einen Anstieg. Nach der Cash.- 12 Analyse platzierten die Initiatoren mit insgesamt 11,5 Mrd. 11,64 Euro 5,1% mehr Eigenkapital als 2006. Laut Scope konnten 11 11,10 10,67 10,37 10,52 sich die Geschlossen Fonds mit 9,9 Mrd. Euro eingesammelten Anlegergeldern gegenüber dem Vorjahresergebnis 9,4 9,88 10 10,33 9,12 (9,3 Mrd. Euro) ebenfalls leicht um 5,9% verbessern. Das 9 9,05 9,32 Fondsjahr 2007 ist damit laut Scope im Zehnjahresvergleich 8,72 8 als eher durchschnittlich einzuschätzen. Spitzenergebnisse 7,73 7,97 erbrachten die Jahre 2004 (10,3 Mrd. Euro) und 2005 7 7,17 (10,4 Mrd. Euro); unterdurchschnittlich Kapital eingesammelt hat die Branche dagegen in den Jahren 2001 bis 2003. Gesamtinvestitionsvolumen leicht zurückgegangen Das Gesamt-Investitionsvolumen, also das Fondsvolumen inklusive Fremdkapital, ging nach den Ermittlungen von Cash. um 5,1% auf 20,8 Mrd. Euro, lt. Loipfinger/Feri um 1,8% oder absolut um 416 Mio. Euro auf 23,09 Mrd. Euro zurück. Als Ursache für den Rückgang führen beide Recherchen die Zunahme an Dachfonds an. Diese investieren das Kapital in verschiedene Zielfonds, die in der Regel zunächst nicht bekannt sind und gehen deshalb lediglich mit dem Eigenkapital in das Investitionsvolumen ein. Das Fremdkapital, das ggf. auf Ebene der Zielfonds aufgenommen wird, steht in der Regel nicht fest. 1. Halbjahr hui 2. Halbjahr pfui Die Auswirkungen der US-Hypothekenkrise trafen selbstverständlich auch die Anbieter von geschlossenen Fonds, insbesondere die Anbieter von Immobilien- und Private Equity-Fonds. Scope veröffentlichte im Report 02/2008 folgende Platzierungsgraphik: Im Vergleich zu 2006 startete das Jahr 2007 mit konstant hohen Umsätzen. Während 2006 die Platzierungszahlen nach der Jahresmitte jedoch deutlich anzogen, ging den Fonds seit der Subprime-Zeitrechnung im Sommer die Luft aus. Auch laut Loipfinger/Feri startete das Jahre 2007 rekordverdächtig: Allein im ersten Quartal akquirierten die Fonds stolze 3,37 Mrd. Euro, das entspricht rund 27% des Ganzjahresumsatzes. Besonders gut verkauften sich lt. 1,00 0,80 0,60 0,40 0,20 0,00 Scope: EK-Platzierung im Jahresverlauf Immobilien Loipfinger/Feri in diesem Zeitraum wohl auch wegen der Dollarrückschwemme aus aufgelösten Fonds - US-Immobilienfonds. Sie realisierten allein im 1. Quartal 42,9% ihres Jahresumsatzes. Die Subprime-Krise machte sich ab dem Sommer dann nicht nur bei den US-Immobilienfonds bemerkbar. Alle Umsätze in der zweiten Jahreshälfte fielen eher unterdurchschnittlich aus. Das 3. Quartal war mit 20,7% des Ganzjahresumsatzes das schlechteste Quartal 2007. Im 4. Quartal zogen die Umsätze dann wieder an, die richtige Jahresendrally fiel aus. Nach Feri verlor der Dezember mit 13% gegenüber dem Vorjahreswert von 19% deutlich. Wer hat 2007 das meiste Anlegergeld eingesammelt? - Die Branchen-Riesen Feri kürte 2007 als Abwechslung zum Dauergewinner MPC die KG Allgemeine Leasing aus Grünwald zum Branchenprimus. Lt. Feri konnte die KGAL mit 800,5 Mio. Euro 2% mehr Anlegergelder einsammeln als MPC Capital, die die letzten 4 Jahre die Fondsbranche anführte. Im Vergleich zum Vorjahr konnte die KGAL 4,5% mehr Geld bei den Anlegern einwerben. Bei dem aktuellen Zahlenwerk ist der einmalige Sondereffekt aus der Umstel- 1998 1999 Gesamtmarkt 2006 Private Equity 2000 2001 Schiffe 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Gesamtmarkt 2007 LV-Sek.-Markt Energie Jan. Feb. März April Mai Juni Juli Aug. Sept. Okt. Nov. Dez. Quelle: Scope Report 02/2008; Angaben in Mrd. Euro; Basis 66 Initiatoren Angaben gewichtet gem. des Anteils der Initiatoren am platzierten EK
Nr. 160, 08. KW, 22.02.2008, Seite 3 von 44 lung auf eine IFRS-konforme Abgrenzung bereits berücksichtigt. Wären die 2006 nach alter Methode noch gezählten Umsätze vom Jahresende IFRS-konform erst in 2007 gezählt worden, wäre die KGAL 2007 sogar mit 844,2 Mio. Euro in der Statistik erschienen. Gemessen am Fondsvolumen inklusive der Bankkredite ist lt. Feri MPC Capital allerdings die absolute Nummer 1 geblieben. Bei ihr sind im vergangenen Jahr 1,73 Mrd. Euro zusammengekommen, während die KG Allgemeine Leasing aufgrund eines hohen Anteils von reinen EK- Dachfonds ein Fondsvolumen von 995,7 Mio. Euro bewegte. Die neue Nummer 3 ist der absolute Aufsteiger des Jahres 2007, die in London ansässigen Produktstrukturierer der Deutschen Bank. Sie konnte 744,8 Mio. Euro Investorengelder anlegen. Die Marktbedeutung der Deutsche Bank ist jedoch weniger vom Markt abhängig als von der jeweiligen Bank-Strategie. Die Bank kann jederzeit alles verkaufen, was sie in den Vertrieb nimmt. Inhalt und Qualität sind da völlig egal. Zum Glück konnten sich die Feri: Platzierungsergebnisse für alle Beteiligungsmodelle (sortiert nach platziertem Eigenkapital 2007) 2006 2007 Veränd. Rang Initiator EK FV EK FV EK 2007 in Mio. in Mio. in % 1 KG Allg. Leasing (ALCAS), Grünwald 766,0 1.512,70 800,5 995,7 4,5% 2 MPC Münchmeyer, Petersen, HH 848,8 1.999,0 787,7 1726,9-7,2% 3 Deutsche Bank, Frankfurt/London 20,0 20 744,8 744,8 3624,0% 4 HCI Hanseat.Capitallnvest, Hamburg 610,8 1.596,0 637,8 1390,9 4,4% 5 IVG Private Funds GmbH, Bonn 327,1 700,8 427,4 688,5 30,7% 6 HL Hannover LeasinCl, München 322,2 716,2 398,7 655,5 23,7% 7 REAL I.S. (früher: Bayernfonds), Muc 233,2 464,4 395,9 848,9 69,8% 8 Lloyd Fonds, Hamburg 286,7 645,3 379,5 980,0 32,4% 9 WealthCap, München 567,8 979,4 349,6 568,7-38,4% 10 Ideenkapital (GVP,Provictor) Düss. 232,3 353,7 317,5 607,0 36,7% 12 König & Cie, Hamburg 190,7 414,9 293,4 624,6 53,9% 14 Commerz Real Fonds, Düsseldorf 295,6 860,7 244,9 416,2-17,2% 15 Doric Asset Finance, Offenbach 146,8 185,1 231,0 358,9 57,4% 17 Jamestown Management, Köln 328,8 955,0 215,6 523,6-34,4% 20 BVT, München 110,5 212,1 169,9 441,1 53,8% 21 SHB Innovative Fonds, Oberhaching 137,4 312,1 155,6 305,3 13,2% 31 LHI Leasing 90,1 654,4 102,2 273,4 13,4% 33 FHH Fondshaus Hamburg, Hamburg 57,7 112,7 98,7 244,3 71,1% 34 Hansa Treuhand, Hamburg 75,0 164,1 93,7 160,2 24,9% 35 HGA Capital Grundbesitz, Hamburg 171,8 406,3 90,6 142,6-47,3% 42 Signa Property, Düsseldorf 36,6 93,5 68,6 173,4 87,4% 46 fairvesta, Tübingen 22,7 22,7 56,2 56,2 147,6% und 562 weitere erfasste Initiatoren Gesamtsumme 11.642,2 23.510,2 12.657,2 23.094,5 8,7% Anleger bislang darauf verlassen, dass bei Problemen die Deutsche Bank genauso zuverlässig einsprang wie der Vertrieb funktionierte. Wie im Vorjahr belegt HCI Capital den 4. Platz in der Gesamtstatistik. Das Unternehmen sammelte lt. Loipfinger mit 637,8 Mio. Euro 4,4% mehr ein als im Vorjahr. Das inklusive der Bankkredite finanzierte Fondsvolumen belief sich auf 1,39 Mrd. Euro. Nach MPC Capital stellt das den zweithöchsten Wert dar. Methodischer Exkurs: Grundsätzlich verweisen wir in der Historie natürlich auf die von uns veröffentlichten Zahlen der früheren Loipfinger- Studien, da nur so eine Kontinuität in der Berichterstattung gewährleistet ist. Die anderen Zahlenreihen der übrigen Analysten werden in sich sicherlich gleichfalls konsistent sein. Jedoch dürften viele Abweichungen vor allem methodisch bedingt sein und sich entsprechend durch die Jahre ziehen. Bei Scope, die auf die jüngste Tradition der Datenerfassung verweisen können, gab es in früheren Jahren noch einige Lerneffekte. Cash ist eine vertriebsorientierte Zeitschrift, die den Meldungen der Initiatoren wohl mehr Glauben schenkt, als dies der traditionell skeptische Stefan Loipfinger tut. Allerdings dürfte in den vergangenen Jahren auch die Professionalität der Initiatoren gegenüber den Analysehäusern zugenommen haben. Während in früheren Jahren, speziell bei stärkeren Umsatzschwankungen, den Meldeaktivitäten oft längere Überlegungsphasen voran gingen, die zu einer Glättung führten und in der Euphorie des erfolgreichen Folgejahres zu einer unbeabsichtigten Doppelmeldung führen konnten dürften heute doch regelmäßig identische Meldungen an Loipfinger, Scope und Cash herausgehen. Und natürlich ist auch die Entscheidung gleichrangig, ob das Analysehaus vorrangig einen Überblick über das Vertriebsergebnis des untersuchten Jahres haben will oder ob unter Gerechtigkeits- und Erziehungsgesichtspunkten erkannte Doppelmeldungen berichtigt werden. Grundsätzlich ist jedoch allen Analysen gemein, dass sie auf die Meldungen der Initiatoren angewiesen sind. Kontrollierbar ist lediglich, ob ein Fonds wirklich nur einmal verkauft worden ist. Die Summen müssen, von ein paar Stornos abgesehen, stimmen. Ansonsten gibt es eventuell noch Probleme der Zurechnung von Eigenkapital bzw. von Fremdkapitalplatzierung. Im aktuellen Jahr führt das z. B. dazu, dass das platzierte Eigenkapital deutlich stärker zugenommen hat als die Gesamtinvestitionssumme. Die Logik des ersten Momentes, die dazu führen würde, dass die Eigenkapitalquoten innerhalb der Fonds zugenommen haben, erweist sich auf den zweiten Blick schnell als falsch. Eher das Gegenteil ist der Fall. Die Eigenkapitalquote hat eben nicht zugenommen auch wenn Scope das mit jugendlichem Optimismus feststellt. Eine höhere Sicherheit ist dementsprechend auch nicht feststellbar. Zugenommen hat im vergangenen Jahr lediglich deutlich der Anteil der Projektentwicklungsfonds und Dachfonds, eventuell auch mit Projektentwicklungen. Damit ist das insgesamt eingesammelte Kapital dieser Fonds vollständig Eigenkapital und erhöht entsprechend die Eigenkapitalquote. Die Fremdfinanzierung der Projektentwicklungen bzw. der Zielfonds, die speziell bei sportlichen Projektentwicklern 80% und mehr betragen kann, wird in der Statistik nicht berücksichtigt. Methodisches Fazit: Wir wollen hier nicht die Methodik der einzelnen Analysten bewerten. Traditionell hängen wir natürlich aufgrund unserer Erfahrungen und unserer früheren Berichterstattung eng an den Zahlen von Loipfinger/ Feri. Für Sie hat das den Vorteil, dass das vorliegende Zahlenmaterial ab 1999 für Sie in sich konsistent ist. Andererseits dürften die Recherchen der anderen Analysehäuser mit einer insgesamt sicherlich höheren Affinität zum Vertrieb gleichermaßen aussagefähig sein. Das Spielpotential der Initiatoren hat sich auch dadurch verringert, dass nun eben Meldungen an 3 Analysehäuser rausgehen müssen, die ihre Zahlenreihen jeweils unterschiedlich auf Plausibilität prüfen.
Nr. 160, 08. KW, 22.02.2008, Seite 4 von 44 Hinsichtlich der Anzahl der in der Platzierung befindlichen Fonds erreichte HCl wie schon die Vorjahre den mit Abstand höchsten Wert: Die Anleger konnten in 20 HCI-Produkten auswählen. Die Cash.: Platzierungsergebnis alle Beteiligungsmodelle Big 5 bei Feri vervollständigt die IVG Private Funds. Sie sammelte vor allem für zwei Veränd. FV 2007 EK 2007 Rang Initiator Veränd. in Mio. in Mio. große in Großbritannien investierende Immobilienfonds Kapital ein. Das umgerechnete EK-Volumen summiert sich `07 auf 427,4 Mio. Euro (+31% im Vgl. zum VJ). Inklusive der Bankkredite wurde ein Fondsvolumen von 688,5 Mio. Euro bewegt. Was sagen die anderen Analysten? Scope Die KGAL ist mit 659 Mio. Euro platziertem EK auch bei Scope Marktführer 2007 gefolgt von HCI Capital (649 Mio. Euro), MPC Capital (632 Mio. Euro), der Deutschen Bank (448 Mio. Euro) und der IVG mit 361 Mio. Euro. Cash. Der Senior der Analysten, die wohl die erste fondsmarktstatistik überhaupt erstellten, kürte 2007 zum fünften Mal in Folge MPC Capital zum Branchenprimus, gefolgt von der KGAL, die die HCI Capital AG auf den dritten Rang verwies. Bei MPC und HCI gingen die Investitionsvolumina der geschlossenen Fonds zurück. Das hat lt. Cash. seinen Grund auch darin, dass die 1 MPC Capital 1.834,5-8,9% 835,6 0,2% 2 KG Allgemeine Leasing 1.073,6-23,2% 821,0 15,6% 3 HCI Capital AG 962,7-44,6% 468,3-29,8% 4 Lloyd Fonds AG 938,7 29,7% 376,3 34,1% 5 IVG Private Funds 700,1 37,4% 432,7 75,3% 6 Hannover Leasing 642,2 52,2% 396,4 120,8% 7 Dr. Peters 636,8 33,9% 297,3 30,9% 8 König & Cie. 635,3 59,8% 302,4 63,8% 9 Deutsche Bank AG 596,4-596,4-10 WealthCap 577,7-32,6% 356,7-32,0% 12 Jamestown US-Immobilien 519,4-46,9% 213,9-36,5% 13 BVT Unternehmensgruppe 509,4 104,9% 188,1 34,5% 14 Real I.S. AG 475,3-18,2% 271,1-3,3% 15 Ideenkapital Financial Service AG 470,0 24,2% 322,0 32,8% 17 CFB Commerz Real Fonds 418,7-50,9% 248,9-14,4% 21 SHB Innovative Fondskonzepte AG 377,9 15,1% 155,5 8,9% 22 Doric Asset Finance 339,2 50,2% 219,0 24,5% 25 LHI Leasing 274,9-57,7% 102,9 17,6% 28 FHH Fonds Haus Hamburg 256,9 110,2% 110,6 141,0% 32 HGA Capital 200,8-44,5% 116,6-31,9% 35 Signa Property Funds 173,4 85,3% 68,5 87,3% 36 Hansa Treuhand 160,1-2,4% 93,6 24,8% 44 Nordcapital Emissionshaus 131,3-72,3% 88,9-70,3% 54 fairvesta Holding AG 87,3 235,6% 87,3 235,6% Summe aller 133 Initiatoren 21.207,0 11.835,6 Veränderung gegenüber 2006-3,1% 8,3% HANSA TREUHAND Unternehmensgruppe Spezialist für Geschlossene Fonds
Glänzende Aussichten Immobilienfonds liegen im Trend Wölbern Europa 01 Value Portfolio Europäischer Immobilien-Dachfonds konservativ konzipiert und ausgewogen Risikostreuung durch Investition in drei Zielfonds weltweit renommierter Anbieter Geplante Rendite zwischen 9 und 12 % p. a. (IRR-Methode*) Laufzeit beträgt rund 8 Jahre Drei positive Fondsbewertungen unabhängiger Analysehäuser (gut) Sie wünschen weitere Informationen? Wir freuen uns auf Sie. Wölbern Invest AG Zirkusweg 1 20359 Hamburg Telefon: +49.(0)40.32 31 81-555 Telefax: +49.(0)40.32 31 81-515 sales@woelbern.de www.woelbern.de * Die Renditeangaben wurden nach der sog. IRR-Methode (Internal Rate of Return) berechnet. Diese Methode unterscheidet sich von der Renditeermittlung bei anderen (klassischen) Kapitalanlagen. Die Renditeangaben sind daher nur eingeschränkt miteinander vergleichbar und können je nach Einzelfall zu unterschiedlichen Ergebnissen führen.
Nr. 160, 08. KW, 22.02.2008, Seite 6 von 44 beiden Häuser neben den geschlossenen Fonds auch auf andere Anlageformen ausgewichen sind. Beide platzierten jeweils etwa 150 Mio. Euro mit einer Schiffs-AG für institutionelle Investoren. HCI sammelte daneben Kapital mit Zertifikaten ein, MPC platzierte unter anderem 49 Mio. Euro mit ihren Investmentfonds. Auf- und Absteiger der Branche: Aufsteiger Nr. 1 ist nach Feri die Deutsche Bank, die es durch ein Plus von 725 Mio. Euro sofort auf Platz 3 schaffte. Das sehen wir allerdings weniger als Verdienst der im Tagesorganigramm gerade zuständigen Manager für das Fondsgeschäft, sondern als Verdienst der Vertriebspower. Von Null auf 100 kam die Conti Gruppe aus Putzbrunn bei München. Hatte der Schiffsfinanzierer 2006 keinen Fonds am Markt, akquirierte er 2007 mit vier Produkten 196,4 Mio. Euro Anlegerkapital. Das entspricht einem Fondsvolumen von 382,1 Mio. Euro. Überwiegend im Immobilienbereich war die zur Bayerischen Landesbank gehörende REAL I.S. aktiv. Das gesamte mit geschlossenen Fonds gesammelte Anlegerkapital belief sich lt. Feri auf 395,9 Mio. Euro (+70% im Vgl. zum Vorjahr). Auf ein Plus von 102,7 Mio. Eu-ro kam König & Cie., auf ein Plus von 100,3 Mio. Euro der IVG Private Funds. Lloyd Fonds (+92,3 Mio. Euro), Ideenkapital (+ 85,2 Mio. Euro) und Doric Asset Finance (+84,2 Mio. Euro) performten ebenfalls deutlich besser als im Vorjahr. Der Vergleich was ermittelten die Analysehäuser? Schifffonds nehmen 2007 weiter Fahrt auf, Immobilienfonds schwächeln: Gewinner des Jahres waren vor allem die Anbieter von Schiffsbeteiligungen. In dieser Branche stieg laut Cash. das platzierte Eigenkapital Cash./ Feri/ Scope: EK Platzierung nach Segmenten (in Mrd. Euro) gegenüber 2006 um fast 30% Cash Feri Scope auf 3,12 Mrd. Euro Segment 2007 Veränd. 2007 2006 Veränd. 2007 2006 Veränd. Progn.08 (Loipfinger/Feri: +40,4% auf 3,58 Mrd. Euro; Scope: +29% Immobilien Deutschland 1,04-28,0% 1,27 2,12-40,1% n.a n.a n.a n.a auf 2,98 Mrd. Euro) und das Immobilien USA 1,08-0,9% 1,03 1,06-2,8% n.a n.a n.a n.a damit finanzierte Investitionsvolumen um nahezu 20% auf Immobilien sonst. Ausland 1,76 10,6% 2,21* 1,77* n.a n.a n.a n.a Immobilienfonds 3,88 * 4,50 5,00-9,4% 3,20 3,48-8,9% 7,3 Mrd. Euro (Feri: +33,4% Schiffsfonds 3,12 28,3% 3,58 2,55 40,4% 2,98 2,31 29,0% auf 8,36 Mrd. Euro). Dieses Rekordvolumen übertrifft lt. Private Equity Fonds 1,27 10,1% 2,14 2,28-6,1% 1,66 2,01-17,4% Loipfinger/Feri sogar das bisher LV-Sekundärmarktfonds 0,85 24,9% 0,89 0,85 4,7% 0,66 0,71-7,0% beste Jahr 2005 mit 2,96 Energiefonds 0,23 9,3% 0,27 0,27 0,0% 0,27 0,31-12,9% Mrd. Euro Anlegerkapital. Leasingfonds n.a n.a 0,48 0,84-42,9% 0,50 0,24 110,3% n.a Nach einem starken ersten Portfoliofonds n.a n.a n.a. n.a. n.a. 0,33 0,16-31,4% n.a Halbjahr, und einem Einbruch Exotenfonds (Sonstige) n.a n.a n.a. n.a. n.a. 0,24 0,08 139,8% n.a im 3. Quartal pushten 1,13 Mrd. Euro Anlegerkapital im 4. Medienfonds n.a n.a 0,05 0,10-50,0% 0,04 0,03 45,8% n.a Quartal 2007 den Umsatz Infrastrukturfonds 0,63-19,2% n.a. n.a. n.a. n.a. n.a. n.a. n.a noch einmal gewaltig. (Mehr Sonstige Anlageformen 1,55 2,4% 1,23 0,65 89,2% n.a. n.a. n.a. n.a zu Schiffen lesen Sie im Kommentar Gesamtmarkt 11,52 5,1% 12,66 11,64 8,8% 9,88 9,32 5,9% von M. Gotzi auf S. 7) * Summe aus Einzelsegmenten Subprime-Krise, Re-Finanzierungsengpässe und nur geringe risikoadäquate Renditechancen bereiteten den Initiatoren geschlossener Immobilienfonds insbesondere der Anbieter von Deutschlandfonds - gemessen am Gesamtmarktvolumen Feri: Immobilienfonds nach Investitionsländern Probleme. In Summe kam es laut Feri bei den geschlossenen Immobilienfonds 2007 zu einem Ver- 6% 8% 100% 1% 3% 2% 2% 6% 2% lust von 9,4% auf 4,5 Mrd. Euro Anlegerkapital 80% 10% (VJ.: 4,96 Mrd. Euro). Das Fondsvolumen reduzierte 4% 5% 10% sich sogar um fast 27% auf 8,22 Mrd. Euro. 4% 16% 23% 15% 60% Bei den deutschen Immobilienfonds sank das 9% 9% 6% platzierte Eigenkapital lt. Cash. um 28% bei 40% 8% 27% Loipfinger/Feri noch dramatischer um 40,1%. Das 22% 22% 20% 22% 17% Investitionsvolumen brach lt. Cash. um 45%, lt. 12% 18% 10% Feri um rund 52% ein. Der Marktanteil der deutschen Immobilienfonds einst das mit Abstand 0% dominierende Marktsegment sank damit gemessen 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 am Eigenkapital auf unter 10%. Auch bei Feri Immobilienfonds Deutschland Immobilienfonds USA beläuft sich der Marktanteil deutscher gerade noch Immobilienfonds NL und AU Immobilienfonds GB Immobilienfonds Australien Immobilienfonds sonst. Ausland auf 10%, 2006 waren es noch 18%, 2000 gar 27%.
Nr. 160, 08. KW, 22.02.2008, Seite 7 von 44 Insbesondere das starke erste Quartal 2007 verhinderte den Einbruch bei den US-Immobilienfonds. Lt. Loipfinger/Feri konnten allein im 1. Quartal 2007 umgerechnet 442 Mio. Euro mit US-Immobilienfonds eingesammelt werden, das entspricht etwas mehr als einem Drittel des Gesamtjahresumsatzes. Am Ende wurde mit umgerechnet 1,03 Mrd. Euro annähernd der Vorjahresumsatz von 1,06 Mrd. Euro erreicht. Durch den gestiegenen Anteil von fremdkapitallosen Dachfonds reduzierte sich lt. Feri das inklusive der Bankkredite bewegte Fondsvolumen allerdings um 19% auf 2,06 Mrd. Euro (Cash.: -20%). Immobilienfonds GB Immobilienfonds Australien Immobilienfonds sonst. Ausland Sonstige Spzialitätenfonds Holland- und Österreichfonds sind derzeit fast vollständig vom Markt verschwunden, Großbritannien-Fonds sammeln lt. Feri mit umgerechnet rund 535,7 Mio. Euro in etwa den gleichen Betrag ein wie 2006 mit 532,3 Mio. Euro. Zugelegt haben deutlich die sonstigen Auslands-Immobilienfonds. Umgerechnet 1,56 Mrd. Euro Eigenkapital wurden lt. Feri hier platziert (VJ.: 950 Mio. Euro). Durch zahlreiche fremdkapitalfreie Dachfonds stieg das Fondsvolumen allerdings nur um 34,8% auf 2,61 Milliarden Euro. Wie geht es außerhalb der Immobilien-Szene weiter? And the winner is Schiffe nehmen deutlich an Fahrt auf Markus Gotzi, Chefredakteur Der Fondsbrief Rekordverdächtige Zahlen melden die Anbieter von Schiffsbeteiligungen. Je nach Art der Datenerfassung kommen die drei Studien von Loipfinger/Feri, Scope und Cash auf Eigenkapital zwischen drei und 3,5 Mrd. Euro. Inklusive Bankdarlehen summiert sich die Gesamtinvestition auf rund sieben bis acht Milliarden Euro. Das ist erheblich mehr als im vergangenen Jahr, in dem die Schiffsinitiatoren die Rangfolge aller Beteiligungsarten mit großem Vorsprung anführten. Und 2008? Der Boom hält an. So geht Loipfinger zum Beispiel in diesem Jahr von 3,3 Mrd. Euro EK aus. Warum sind Schiffe Anlegers Liebling? Dafür gibt es verschiedene Gründe. Entscheidend ist nicht alleine die Nachfrage der Anleger, sondern auch die attraktive Verdienstmöglichkeit der Vermittler. Quer durch die Bank zahlen die Anbieter ihren Verkäufern im Schnitt noch immer Vertriebsprovisionen in Höhe von 15 Prozent des Eigenkapitals. Logisch, dass sie lieber ein Schiff verkaufen als zum Beispiel einen Immobilienfonds mit Provisionen von durchschnittlich zehn bis zwölf Prozent. Trends der einzelnen Beteiligungsarten (Quelle: Feri/Loipfinger) Platzierungsergebnisse im Bereich Immobilienfonds Deutschland Immobilienfonds USA Immobilienfonds NL und AU Lebensversicherungsfonds Schiffsbeteiligungen Medienfonds New Energy Fonds Private Equity Publikumsfonds Leasingfonds Anteil am Gesamtmarkt 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2007 2008 27,4% 22,3% 21,9% 22,3% 17,4% 12,4% 18,2% 10,0% 9,6% 16,1% 22,9% 15,0% 9,1% 6,2% 9,1% 8,1% 3,5% 6,2% 5,4% 6,4% 6,6% 3,8% 2,6% 0,8% 0,4% 0,1% 0,1% 0,1% 2,2% 4,0% 4,6% 4,2% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,1% 0,5% 1,9% 1,2% 3,1% 1,6% 2,1% 5,8% 6,0% 7,7% 10,4% 0,0% 0,0% 0,9% 3,8% 9,5% 12,4% 7,3% 7,0% 13,4% 16,4% 16,3% 22,4% 22,6% 24,1% 21,9% 28,2% 19,1% 22,7% 17,9% 17,0% 11,7% 8,1% 0,1% 0,0% 3,1% 4,5% 4,8% 3,3% 2,0% 3,4% 2,3% 2,1% 6,0% 2,6% 2,8% 2,4% 5,5% 11,2% 19,5% 16,9% 16,2% 5,6% 4,8% 2,6% 2,2% 1,8% 0,7% 0,3% 0,1% 0,4% 0,6% 2,6% 5,4% 6,5% 5,5% 10,1% Gesamtmarkt 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% Gesamtmarkt in Mrd. 11,10 9,12 9,05 10,37 12,85 12,30 11,64 12,66 Schiffsbeteiligungen (Quelle: Feri/Loipfinger) Tendenzen Häufig jedoch müssen die Vermittler ihre Kunden nicht lange überzeugen, sondern rennen offene Türen bei ihnen ein. Denn die Ausschüttungen der schwimmenden Kapitalanlagen fließen nahezu steuerfrei. Dafür sorgt die Tonnagesteuer als pauschale Mini-Abgabe auf die Transportmöglichkeiten der Schiffe. Für vermögende Investoren mit hohem Steuersatz ein Anreiz, der nicht zu unterschätzen ist und gleichzeitig ein Beleg dafür, dass Steuervorteile bei geschlossenen Fonds noch immer eine wichtige Rolle spielen. Gemeinsam mit den Auslands- Immobilienfonds mit ihren ebenfalls steuerbegünstigten Erträgen machen Schiffe mehr als die Hälfte des gesamten Volumens der 2007 platzierten Beteiligungsmodelle aus. EK = Eigenkapital 2006 platziert: 2007 platziert: Veränd. FV = Fondsvolumen EK FV EK FV EK Rang Initiator in Mio. 1 HCI Hanseat. Capital Invest 344,9 1.083,1 457,9 1.122,0 33% 2 MPC, Hamburg 428,4 1.171,1 427,2 1.177,1 0% 3 Lloyd Fonds, Hamburg 211,9 543,0 248,7 703,0 17% 4 König & Cie., Hamburg 132,3 302,0 214,9 494,1 62% 5 Conti Gruppe, Putzbrunn 0,0 0,0 196,4 382,1 6 Peters Dr., Dortmund 223,5 459,5 157,4 348,4-30% 7 Oltmann Gruppe, Leer 106,0 296,2 146,8 374,4 38% 8 Salomon, Hamburg 108,1 124,7 138,7 181,0 28% 9 Commerz Real Fonds 0,0 0,0 124,9 172,0 10 GEBAB, Meerbusch 71,1 158,6 118,2 254,9 66% 13 KG Allg. Leasing, Grünwald 107,2 187,2 88,8 174,8-17% 20 Ideenkapital, Düsseldorf 30,3 65,9 53,9 119,2 78% 25 HL Hannover Leasing 31,5 67,2 29,8 73,5-5% 27 Doric Asset Finance 9,9 14,3 29,1 42,1 194% 42 GHF, Leer 10,1 19,7 11,5 27,2 14% Gesamtsumme 2.546,3 6.268,2 3.576,5 8.362,7 40%
Nr. 160, 08. KW, 22.02.2008, Seite 8 von 44 Dabei profitiert der deutsche Staat kaum von den gewährten Steuer-Zückerchen. Nur 9,1 Prozent aller neuen Fonds-Schiffe fuhren 2007 Made in Germany vom Stapel. Rund 30% der Neubauten stammen aus chinesischen Werften. Mit diesem Anteil nähert sich das Riesenreich im Osten der Nummer eins immer mehr an. Knapp 36% der Schiffe wurden im vergangenen Jahr in Korea produziert. Cash./Feri: Schiffsbeteiligungen Im Jahr 2005 waren es allerdings noch nahezu 60%. Konkurrenz belebt das Geschäft, doch sind die Containerschiffe, Tanker und Massengutfrachter keineswegs günstiger geworden. Im Gegenteil. Trotz in vielen Typenklassen gesunkener Charterraten bewegen sich die Preise auf historischen Höchstständen. Eine Entwicklung zu Lasten der Rentabilität, doch sie schreckt Anleger nicht ab. Die Investoren vertrauen auf ein anhaltend hohes Wirtschaftswachstum vor allem in A- sien und den damit verbundenen großen Rohstoff-Appetit. China z.b. importiert Unmengen von Kohle und Stahl, um seine Konjunktur weiterhin auf hoher Flamme anzufeuern. Aktuell legen die asiatischen Emporkömmlinge allerdings erst einmal eine Pause ein, offensichtlich als Reaktion auf das Rezessions-Risiko in den USA. Die Auswirkungen der Subprime- Krise bleiben nicht auf den amerikanischen Immobilienmarkt begrenzt, sondern breiten sich über den gesamten Globus aus. So setzte die Börse in Indien Mitte Januar den Handel nach wenigen Minuten aus, nachdem die Kurse dort auf breiter Front um mehr als zehn Prozent eingebrochen waren. FV = Fondsvolumen (in Mio. ) 2007 Rang Initiator FV Feri 1 MPC Capital 1.208 1.177,1 2 Lloyd Fonds AG 703,1 703,0 3 HCI Capital AG 646,5 1.122,0 4 König & Cie. 522,0 494,1 5 Oltmann Gruppe 381,1 374,4 6 Conti Corona 380,1 382,1 7 Dr. Peters 368,5 348,4 8 Ownership Emissionshaus 261,2 248,0 9 GEBAB 226,4 254,9 10 FHH Fonds Haus Hamburg 211,8 210,0 11 KG Allgemeine Leasing 208,3 174,8 12 CFB Commerz Real Fonds 172,9 172,0 18 Ideenkapital 123,3 119,2 23 Hannover Leasing 54,4 73,5 31 Doric Asset Finance 39,0 42,1 Gesamtsumme 2006 6.150,9 6.268,2 Gesamtsumme 2007 7.319,6 8.362,7 Veränd. ggü. 2006 19,4% 33% Auch an den Schifffahrtsmärkten spiegelt sich die Unsicherheit wider. So verloren die Charterraten bei den Bulkern seit Jahresbeginn enorm. Das Research-Unternehmen Fearnleys meldet zum Beispiel bei der gefragten Handysize-Klasse einen Rückgang im Spotmarkt der kurzfristigen Abschlüsse von bis zu 35%. Ebenfalls reduziert haben sich die Einnahmen aus Verträgen mit einjähriger Laufzeit. Wachstumswerte Asien 1 Fokussiert in Asien investieren - Geschlossener Immobiliendachfonds - Investitionen in den stärksten asiatischen Wachstumsmärkten - Schwerpunkte Wohnen / Büro / Handel in China und Indien - Sorgfältiger und analytischer Auswahlprozess - 4 Zielfonds mit lokalem Know-how und exzellenter Vernetzung - Bereits getätigte erste Investitionen - Kurzer Beteiligungszeitraum von ca. 8 Jahren - Erwartete Rückflüsse von ca. 230 % HANNOVER LEASING GmbH & Co. KG Wolfratshauser Straße 49, 82049 Pullach T +49 (0)89 21 104 0, F +49 (0)89 21 104 325 www.hannover-leasing.de
Nr. 160, 08. KW, 22.02.2008, Seite 9 von 44 Die davon betroffenen Massengutfrachter transportieren vor allem Rohstoffe über die Meere und entwickelten sich im vergangenen Jahr zu gefragten Fonds-Objekten. Ihr Anteil an allen Typenklassen verdoppelte sich innerhalb eines Jahres auf knapp elf Prozent. Damit schoben sie sich auf Platz Nummer drei der Rangliste. Position zwei hielten die Rohöl, Produkten- und Chemikalientanker mit knapp 17 Prozent. Unangefochten an der Spitze stehen weiterhin mit rund der Hälfte aller Schiffsbeteiligungen die Container, wobei ihr Anteil seit 2001 mit damals mehr als 70% kontinuierlich zurückgegangen ist. Kühlschiffe, Schwerguttransporter, Car-Carrier, Fähren und Kreuzfahrtschiffe bleiben Exoten. Wahrscheinlich ist es zu kompliziert und aufwändig, ihre Chancen und Risiken im Verkaufsgespräch gegeneinander abzuwägen. Zu Containerschiffen muss dagegen vor allem bei Mehrfach-Zeichnern Scope/ Feri: Schiffsbeteiligungen EK = Eigenkapital (in Mio. ) 2007 Feri/ Rang Initiator EK Loipfinger offenbar nicht mehr viel gesagt werden. Hier immerhin sollten interessierte Investoren aufgeklärt werden: Trotz durchweg optimistischer Prognosen zum steigenden Welthandel, ist eine mögliche Überbauung und damit ein zu großes Tonnage-Angebot nicht auszuschließen. Spätestens Mitte 2012 werden Schiffe mit zusätzlichen 6,5 Mio. Containerstellplätzen über die Meere fahren. Das sind rund 60% 1 MPC, Hamburg 392 427,2 2 HCI Hanseat. Capital Invest 369 457,9 3 Lloyd Fonds, Hamburg 228 248,7 4 König & Cie, Hamburg 218 214,9 5 CONTI 187 196,4 Gesamtsumme 2.982 3.576,5 Veränd. ggü. 2006 29% 40% mehr als die aktuelle weltweite Flotte transportieren kann. Die Vorhersage ist mehr als ein Blick in die Kristallkugel, denn die Aufträge stehen mit Ablieferungsterminen in den Orderbüchern der Werften. Nachzulesen ist dort auch, dass knapp die Hälfte der kommenden Tonnage auf Post-Panamax-Schiffe mit mehr als 7 000 TEU entfällt. Transporter mit weniger als 3 000 Stellplätzen laufen dagegen kaum vom Stapel. Gerade kleinere Frachter werden jedoch künftig gebraucht. Die Riesen-Schiffe können nur eine Handvoll Häfen anlaufen. Dort wird ihre Ladung auf kleinere Feeder umgeladen. Vor der chinesischen Küste fahren bereits 6 000-TEU- Schiffe als Feeder anschließend die kleineren Häfen an. Während sich einige, wenige Initiatoren wie Hansa Treuhand stark zurückhalten oder sogar seit Jahren Pause machen wie Norddeutsche Vermögen, steigt die Zahl der Newcomer kontinuierlich. Boten 1999 erst 21 Initiatoren Schiffsbeteiligungen an, waren es im vergangenen Jahr 63 und damit noch einmal zehn mehr als im Jahr zuvor.
Nr. 160, 08. KW, 22.02.2008, Seite 10 von 44 Anbieter mit Bankenhintergrund sind bei Schiffsbeteiligungen von jeher die Ausnahme. Ein nennenswerter Initiator ist die Commerzbank-Tochter Commerz Real AG mit ihren CFB-Fonds. Sie setzt in diesem Jahr verstärkt auf Schiffe. Zwei Milliarden Dollar hat das Unternehmen ausgegeben und 17 Neubauten bestellt. Alleine in diesem Jahr will es fünf Schiffe mit jeweils 2 500 Containerstellplätzen und bis zu sechs Riesen mit Platz für 12 600 bis 14 000 Container platzieren. Ansonsten prägen freie Initiatoren ohne Bankenhintergrund den Markt. Auf den ersten drei Plätzen der umsatzstärksten Anbieter stehen die drei an der Börse notierten Emissionshäuser HCI, MPC und Lloyd Fonds. Flugzeugfonds heben erstmals wieder ab Einen sauberen (Neu)start legten die Anbieter von Flugzeugfonds hin. Nach Jahren ohne Umsatz hoben sie von null auf 265 Millionen Euro Eigenkapital ab und finanzierten damit ein Gesamtvolumen von rund 520 Millionen Euro. Die Nummer eins dabei war Dr. Peters. Der Initiator aus Dortmund platzierte rund die Hälfte des Volumens. Nummer zwei ist Doric Asset Finance aus Offenbach, ein recht junges Unternehmen mit allerdings erfahrenem Management. Doric hat knapp 60 Millionen für eigene Angebote eingesammelt, aber auch zahlreiche Deals für Dr. Peters und Lloyd Fonds eingestielt. Flugzeugfonds (Quelle: Feri/Loipfinger) EK = Eigenkapital 2007 platziert: FV = Fondsvolumen EK FV Rang Initiator in Mio. 1 Peters Dr., Dortmund 127,1 251,8 2 Doric Asset Finance, Offenbach 58,1 105,8 3 Lloyd Fonds, Hamburg 43,7 105,2 4 HGA Capital, Hamburg 30,7 30,7 5 KG Allg. Leasing, Grünwald 5,4 27,2 Gesamtsumme 265,0 520,7 Anders als bei früheren Flugzeug-Leasingfonds setzen die Anleger nicht auf Verlustzuweisungen, sondern vertrauen auf steigende Passagierzahlen und ein wachsendes Transportaufkommen der Flieger. So lange die Leasingverträge der Nutzer wie Emirates Airlines oder Singapur Airlines laufen, dürfte nichts anbrennen. Entscheidend für den Investitionserfolg ist daher vor allem, dass die Flugzeuge anschließend zum kalkulierten Verkaufspreis veräußert werden können. Ob die Rechnung aufgeht, ist von vielen Faktoren abhängig: Vom Zustand der Flieger ebenso wie von der allgemeinen Nachfrage. Die Prognosen aller Verkehrsexperten immerhin sind optimistisch. Amerika: Potentiale sehen. Immobilien: Gelegenheiten nutzen. Der LHI Fonds:Wachstum erzielen. Unser Immobilienfonds Wachstumsportfolio USA, investiert in ein attraktives Marktsegment. Dabei verfolgt er neben einer hohen Rendite und einer großen Sicherheit, zwei weitere Ziele: Wachstum und Portfolio. Alle Objekte zeichnen sich durch ein überdurchschnittliches Wertsteigerungspotential ab und der Fonds setzt auf eine ertragsstarke Bündelung von Immobilieninvestitionen. Mehr Informationen unter: www.lhi.de >
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Nr. 160, 08. KW, 22.02.2008, Seite 12 von 44 Immobilien-Kompetenz Marktführer der bankenunabhängigen Emissionshäuser im Bereich deutscher Geschlossener Immobilienfonds Über 1,5 Milliarden konzipiertes Fondsvolumen Über 27.000 SHB-Kunden 1 Fonds 5 Beteiligungsvarianten Für Einmalanleger ab 7.000 und Ratensparer ab 28 monatlich Laufzeiten von 3 bis 30 Jahren Qualität auf dem Prüfstand Fürstenfeldbruck und München Fonds SCOPE Investment Rating A- (gut) G.U.B.-Urteil (sehr gut) TÜV Rheinland: Prädikat Sehr gut Lassen auch Sie sich überzeugen! www.renditefonds.de info@shb-ag.de Gerne würden wir Sie als Vertriebspartner gewinnen. Bitte fordern Sie unsere ausführliche Informationsmappe an. Mit einem eigenen Konzept platzierte HGA Capital rund 30 Mio. Euro EK. Hierbei setzen die Zeichner nicht auf eine einzige Maschine, sondern beteiligen sich an einem Portfolio mit mehr als 20 Fliegern, das sonst nur institutionellen Großinvestoren zur Verfügung steht Thema Risikostreuung. Darauf setzt nun auch Lloyd Fonds bei seinem dritten Flugzeugfonds. Private Investoren beteiligen sich am Guggenheim Aviation Investment Fund II mit mehr als 40 Frachtund Passagiermaschinen. Flieger treffen offenbar auch ohne Verlustzuweisungen den Nerv der Anleger. In diesem Jahr wird der Umsatz der Flugzeugleasing- Anbieter weiter steigen. Um das vorherzusagen, bedarf es keiner Hellseher. In Kürze werden alle drei deutschen Großbanken Airbus- Maschinen vom Typ 380/800 platzieren, die Dr. Peters auf den Markt bringt. Das Investitionsvolumen alleine dieser vier Flugzeuge liegt bei mehr als 800 Millionen Euro. Einen fünften Flieger dieses Typs bietet Doric seinen Kunden an. Und es sollte schon sehr verwundern, wenn nicht weitere Initiatoren nach den Vertriebserfolgen des vergangenen Jahres auf den Zug oder besser Flieger aufspringen werden. Exotenfonds Kunstwerke, Oldtimer, Musikproduktionen, Bildung, Eventgastronomie, Zigarren, Kaviar, Wein die Liste der Investitionsobjekte ist endlos und wird von Fondsinitiatoren fleißig abgearbeitet. Im vergangenen Jahr boten 100 von ihnen solche Exoten an, 32 mehr als im Jahr zuvor. Und was besonders auffällig ist: Rund ein Drittel waren absolute Newcomer ohne jegliche Erfahrung. Doch das hinderte den Vertrieb nicht daran, bei Anlegern fast genauso viel Kapital einzusammeln wie für geschlossene Fonds mit deutschen Immobilien: Mehr als 1,2 Milliarden Euro. Das ist ein Plus von rund 90 Prozent gegenüber 2006, und ein Ende der Entwicklung ist nicht abzusehen. Zum Vergleich: Noch 2002 kamen insgesamt nur 50 Millionen Euro für diese Spezialitätenfonds zusammen. Auch wenn vieles nicht mehr als eine Schnapsidee ist, so scheint inzwischen eine stattliche Zahl der privaten Investoren auf solche Stories zu stehen. Vielleicht liegt es an den in Aussicht gestellten, teils absurd attraktiven Renditen, eher jedoch an den üblicherweise relativ hohen Vertriebsprovisionen. Einige wenige verdienen also in jedem Fall gutes Geld mit den Exoten. Private-Equity- Fonds leicht rückläufig Für die Boom-Branche des letzten Jahres Private Equity warben Initiatoren laut Scope 2007 nur noch rund 1,7 Mrd. Euro ein, das entspricht einem Rückgang von 17%. In einer Scope Befragung bescheinigten Initiatoren dieser Fondskategorie noch Anfang 2007 ein weiteres Aufwärtspotential. Über alle PE-Emissionshäuser reduzierte sich lt. Feri das Durchschnittsvolumen pro Anbieter um 18,5% von 32,1 Mio. auf 26,1 Mio. Euro. Dieses Ergebnis spiegelt nach Feri deutlich wider, wie sehr sich der Wettbewerb um die 2,14 Mrd. Euro Anlegerkapital im Bereich Private-Equity-Publikumsfonds im vergangenen Jahr verschärft hat. So steht der um elf Emissionshäuser gestiegenen Anbieterzahl ein um 5,9% gesunkenes Platzierungsergebnis gegenüber. Mit 2,16 Mrd. Euro ist das Fondsvolumen wie üblich in diesem Segment fast identisch mit dem Eigenkapital. (Mehr zu Private Equity lesen Sie im Kommentar von Stephanie v. Keudell auf Seite 43)
Investieren Sie gemeinsam mit dem Marktführer für US-Immobilien Ihr Partner JAMESTOWN In 25 Jahren 30 US-Immobilienfonds mit insgesamt über 7 Milliarden US-Dollar Investitionsvolumen und 58.000 Anlegern aufgelegt Eigene umfassende Management-Organisation in den USA für alle Leistungsphasen der US-Immobilieninvestition Kein anderer Initiator geschlossener Immobilienfonds hat mit ähnlich positiven Ergebnissen die meisten von ihm aufgelegten Fonds in so kurzer Zeit wieder aufgelöst: 23 Vermietungsfonds mit einem durchschnittlichen Gesamtergebnis von 18,7% p.a. vor Steuern bezogen auf das investierte Eigenkapital; 3 US-Immobilien Private Equity Fonds mit Gesamtergebnissen zwischen 10,6% und 46,6% pro Jahr gemäß IRR-Methode Mit dem JAMESTOWN Co-Invest 5 legt JAMESTOWN einen weiteren geschlossenen Fonds in der Reihe der US-Immobilien Private Equity Fonds auf. Warum den JAMESTOWN Co-Invest 5 zeichnen? 5Co-Invest Investition in ein breit diversifiziertes Immobilien-Portfolio in den USA, der größten Volkswirtschaft der Welt, mit stabilem politischen, rechtlichen und steuerlichen Umfeld Erwerb von Gebäuden und Grundstücken in Wachstumsregionen mit überdurchschnittlichem Bevölkerungszuwachs und nachhaltig hoher Immobiliennutzer-Nachfrage Direktes Immobilieninvestment mit eigenem JAMESTOWN-Management vor Ort Zielergebnis von 8 bis 12 % pro Jahr bezogen auf das investierte Eigenkapital (gemäß IRR-Methode) JAMESTOWN hat sich selbst als Anleger mit 20 Millionen US-Dollar an diesem Fonds beteiligt Marienburger Str. 17 50968 Köln Telefon: (02 21) 30 98-0 Telefax: (0221) 30 98-100 Internet: www.jamestown.de E-mail: info@jamestown.de
Nr. 160, 08. KW, 22.02.2008, Seite 14 von 44 Immobilien: Dollar, Subprime und Preisexplosionen machen das Leben von Initiatoren geschlossener Immobilienfonds härter Natürlich waren auch letztes Jahr die Initiatoren auf der Suche nach noch nicht ausgelutschten Doppelbesteuerungsabkommen (DBA). Australien befand sich hier ebenso auf dem Speisezettel der Immobilienfondsanbieter wie Indien. Wer einmal einen kanadischen Fonds eines pleitegegangenen Initiators, bei dem Beirat bzw. Fonds noch nicht einmal das Geld für mehr als einen Flug pro Jahr locker machen konnten, wünscht den Australien- Anlegern ein langes Leben der Mieter oder auf jeden Fall einen institutionellen Background des Initiators mit einem eigenen Bein in Australien. Sicherlich lässt sich auch darüber nachdenken, warum man unbedingt in Wohnungsprojektentwicklungen in Indien investieren muss. Dies gilt besonders wenn die Weichkosten von Fonds und Projektentwicklung der anspruchsvollen Aufgabe einer Projektentwicklung in Indien gerecht werden müssen. Berücksichtigt man dann noch Aspekte einer einstelligen Rendite für eine indische Projektentwicklung, hätte der Autor früher sicherlich zu einer intellektuellen Qualifizierung von Vertrieb und Anleger geneigt. Inzwischen neigen wir einfach mehr zum Schmunzeln. Wir sind sicher, dass die kommenden Jahre uns die DBAs noch Investitionen in Standorte servieren wird, die ansonsten nur medizinischen Hilfseinrichtungen ein Begriff sind. Bei Amerika-Fonds ist es ruhiger geworden. Nach Gesprächen und Subprime-Krise hätten wir sogar noch einen stärkeren Einbruch erwartet. Aber durch ein hervorragendes erstes Halbjahr und krisenunabhängiger Wiederanlagedruck in Dollars zeigte sich der US-Markt relativ robust. Dollar-Rückläufe, die zwar mit erstklassiger Dollarrendite aus aufgelösten Fonds stammten, aber in Euro bei einem Wertverlust von bis zu einem Drittel nicht mehr so gut ausgesehen hätten, wurden trotz Subprime investiert. Aus aktueller Sicht gibt es zwei positive Dinge zu berichten. Wir hatten früher oft Probleme und haben die auch heute noch mit Investments in Regionen mit fremder Sprache, fremder Kultur, eigenen Seilschaften und fremden Steuersystemen in 10 000 und mehr Kilometer Entfernung. Die letzten Jahre haben aber gezeigt, dass Deutschland inzwischen über eine seriöse Initiatoren-Szene verfügt, die diese Probleme beherrschen. Die zweite frohe Botschaft ist, dass durch die Subprime-Krise der Preisauftrieb in Deutschland nicht nur zu Ende gekommen ist, sondern auch durchaus wieder rückläufige Tendenzen aufzeigt. Dies müsste im kommenden Jahr oder vielleicht auch noch in diesem Jahr wieder zu einer Renaissance deutscher Immobilienfonds führen. Wir erwarten Dünne Luft? KLUMPE, SCHROEDER + PARTNER GBR RECHTSANWÄLTE Luxemburger Straße 282e 50937 Köln Tel. 0221.942094-0 Fax 0221.942094-25 Einsame Gipfel sind reizvoll wenn die Puste reicht. Gute Beratung sorgt für längeren Atem. Ihre Spezialkanzlei für den gesamten Immobilien- und Kapitalanlagesektor. Know-how aus mehr als 20 Jahren Tätigkeit. Prospektgestaltung Prospektprüfung Fondsdesign Fondsadministration Vertriebsrecht Sanierung Anlegerschutz Haftungsrecht Kostenloser Newsletter unter: www.rechtsanwaelte-klumpe.de
Nr. 160, 08. KW, 22.02.2008, Seite 15 von 44 zwar in Deutschland keine rasante Wertentwicklung, jedoch sind wir immer Anhänger von Immobilien gewesen, die man anfassen, beurteilen und im Notfall mit Bordmitteln managen kann. Wie sah der Immobilienfonds-Markt in Zahlen aus? Einhergehend mit dem Rückgang beim Platzierungsvolumen waren nach der Feri Untersuchung 2007 mit 135 Initiatoren 10 Initiatoren weniger am Markt als 2006. Gegenüber 2006 kamen 27 Initiatoren hinzu, während 37 wegfielen. Nur drei der neuen Anbieter waren dabei reaktivierte Häuser, die schon vor 2006 Umsatz mit geschlossenen Immobilienfonds tätigten. 24 Anbieter oder fast 18% zählten hingegen zu den völligen Neueinsteigern. Sie akquirierten immerhin 390,6 Mio. Euro, das entspricht 8,7% des Immobilienfondsmarktes 2007. Feri: Platzierung aller Immobilienfonds inkl. Ausland (monatl. Währungsumrechnung/ Quelle: Feri/Loipfinger 1/2008) EK= Eigenkapital 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 platziert: 2007 platziert: Veränd. Rang FV= Fondsvolumen EK EK EK EK EK EK EK EK FV EK FV EK 2007 2006 Initiator in Mio. Euro 1 4 IVG Private Funds GmbH, Bonn 33,0 21,5 88,2 170,0 327,1 700,8 427,4 688,5 31% 2 2 KG Allg. Leasing (ALCAS), Grünwald 0,0 11,8 22,9 328,9 242,2 301,0 178,6 339,1 863,7 359,3 413,8 6% 3 11 REAL I.S. (früher: Bayernfonds), Mü. 84,0 143,5 317,3 83,6 69,4 181,4 91,8 188,9 420,1 359,1 812,1 90% 4 Deutsche Bank 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 326,7 326,7 5 3 Jamestown Management, Köln 381,5 261,9 239,6 364,1 296,8 376,1 299,4 328,8 955,0 215,6 523,6-34% 6 8 MPC Münchmeyer, Petersen, Hamb. 116,8 102,8 172,8 220,7 411,6 458,9 364,0 208,1 342,8 195,3 195,3-6% 7 20 Ideenkapital / GVP / ProVictor, Dü. 223,6 129,8 258,4 127,5 134,0 73,2 28,7 77,6 77,6 171,0 317,8 120% 8 6 HL Hannover Leasing, München 0,0 0,0 180,9 139,7 147,6 149,3 93,3 249,0 523,1 156,6 369,7-37% 9 14 SHB Innovative Fonds, Oberhaching 75,7 45,7 81,0 104,5 109,5 137,4 312,1 155,6 305,3 13% 10 7 Sachsenfonds, München 0,0 4,2 17,4 63,3 151,4 71,4 232,3 226,7 570,2 140,8 341,2-38% 11 15 Wölbern Invest AG 124,4 37,5 123,0 100,3 95,1 258,0 203,1 133,5 267,5 137,8 242,2 3% 12 1 Wealth Cap 405,0 783,8 137,6 276,6-66% 13 10 US-Treuhand, Darmstadt 42,9 40,9 32,0 51,0 170,0 115,9 63,1 191,9 501,7 123,0 123,0-36% 14 5 Commerz Real Fonds, Düsseldorf 153,1 289,5 87,6 201,5 130,6 122,2 191,6 295,6 860,7 120,0 244,2-59% 15 22 ZBI Zentrale Boden, Erlangen 49,0 54,7 166,6 118,5 323,6 117% 16 21 Doric Asset Finance, Offenbach 0,0 0,0 0,0 20,6 65,0 97,5 107,8 170,2 66% 17 25 BVT, München 75,1 28,7 26,8 19,7 4,8 19,4 39,4 38,7 140,3 78,0 349,2 102% 18 18 HCI Hanseat.Capital Invest, Hamb. 63,0 57,0 20,4 42,0 64,4 54,6 43,6 83,5 172,5 77,0 99,9-8% 19 26 Signa Property, Düsseldorf 12,3 36,6 93,5 68,6 173,4 87% 20 18 fairvesta, Tübingen 5,0 27,8 22,7 22,7 56,2 56,2 148% 21 213 HIH, Hamburg (früher: Behne) 30,5 32,0 22,3 18,7 16,5 17,1 21,9 0,0 0,0 55,1 58,2 22 34 Alternative Capital Invest, Gütersloh 25,8 20,2 70,6 54,5 198,6 170% 23 10 HGA Capital Grundbesitz, Hamburg 27,9 95,0 91,1 109,2 74,0 139,2 52,4 171,8 406,3 53,5 105,5-69% 24 84 KanAm, München 157,3 70,9 124,1 148,9 171,4 237,1 50,5 2,8 2,8 52,9 96,7 1789% 25 55 DFH (vorm. debis), Stuttgart 9,7 30,7 63,2 44,0 97,0 169,9 105,0 8,0 20,3 51,8 80,8 548% 26 19 LHI Leasing, München 0,0 0,0 6,3 27,3 0,0 9,6 24,0 81,1 624,4 43,7 114,3-46% 27 23 Flex Fonds (CF Fonds, Südfinanz) 17,7 33,5 15,4 29,5 46,1 90,0 40,2 78,3-13% 28 27 Hahn UG, Bergisch-Gladbach 16,3 37,0 21,8 34,2 31,9 57,1 36,2 81,7 14% 29 31 IMMAC, Rendsburg 7,7 10,1 19,5 21,0 24,6 62,5 31,7 79,9 29% 30 78 Walton Int. Group, Calgary/Berlin 0,0 0,0 0,0 0,0 3,2 3,2 29,8 29,8 831% 31 37 Trend Capital, Mainz 0,0 0,0 0,0 8,7 17,3 85,4 29,2 68,1 69% 32 101 Lloyd Fonds, Hamburg 0,0 0,0 0,0 0,0 2,0 2,0 29,1 73,1 1355% 33 40 Tomorrow Fund Management, Berlin 17,0 70,5 86,8 38,5 35,8 15,2 35,9 26,4 62,5 74% 34 44 Infraplan Wohnbau, München 6,0 8,2 11,3 11,3 20,6 20,6 82% 35 91 Jusa Invest, München 0,0 0,0 0,0 0,0 2,4 2,4 20,6 20,6 758% 37 28 FHH Fondshaus Hamburg, Hamburg 0,0 25,4 25,4 15,1 34,3-41% 39 29 Garbe Logimac/Rothmann, Hamburg 0,0 0,0 0,1 1,7 8,1 12,7 25,4 24,9 67,2 13,7 44,1-45% 42 154 AXA Merkens Fonds, Köln 19,0 25,1 0,0 33,7 31,3 77,7 20,7 0,0 0,0 11,0 17,2 45 102 SAB, Bad Homburg 107,7 56,9 11,3 41,9 53,4 45,4 64,1 2,0 4,4 10,3 22,2 415% 59 71 Doba Grund, München 120,7 64,9 37,7 42,4 50,2 59,4 29,8 4,3 10,8 6,2 15,7 44% 65 48 Bouwfonds, Berlin 7,6 10,0 24,2 4,8 11,6-52% 67 56 Peters Dr., Dortmund 20,6 0,0 1,7 12,4 16,0 4,2 5,8 7,9 19,1 4,4 9,0 34% 119 30 IGB Intern. Grundwert, Hamburg 0,0 5,0 24,6 64,9 0,8 2,4-97% 12 DCM Dt. Capital Management, Mü. 23,0 58,2 153,9 100,6 132,9 79,0 286,8 186,5 417,4 0,0 0,0 33 ILG, München 13,4 4,6 10,6 22,1 4,3 8,9 3,6 22,4 45,8 0,0 0,0 13 Nordcapital, Hamburg 4,0 21,0 25,8 99,8 95,7 196,3 0,0 0,0 und weitere 185 erfasste Initiatoren **Kursive Zahlen sind geschätzt** Zwischensumme 5.104,7 3.841,4 3.609,4 4.247,8 4.133,2 4.644,0 4.003,5 4.963,9 11.195,4 4.496,2 8.220,1-9% geschätzte Dunkelziffer 1.000,0 820,0 750,0 705,0 630,0 605,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Gesamtsumme 6.104,7 4.661,4 4.359,4 4.952,8 4.763,2 5.249,0 4.003,5 4.963,9 11.195,4 4.496,2 8.220,1-9% 1) korrigiert um Falschmeldungen des Vorjahres Die Anleger konnten 2007 aus 243 verschiedenen Immobilienfonds-Produkten wählen. Sie zeichneten im Durchschnitt 30 830 Euro, also rund 4 000 Euro weniger als im Vorjahr. Marktführer unter den Anbietern von Immobilienfonds war 2007 laut Feri die stark in Großbritannien investierte IVG Private Funds mit einem platzierten EK von 427,4 Mio. Euro (+31% im Vgl. zum Vorjahr) und einem Fondsvolumen von 688,5 Mio. Euro. Rang 2 bei den Anbietern geschlossener Immobilienfonds belegte die KGAL, dicht gefolgt von der Real I.S. Beim Fondsvolumen konnte die Tochter der BayernLB um 93% auf 812,1 Mio. Euro