Wohnungsbaugenossenschaft 06. Februar 2012 Neues Berlin eingetragene Genossenschaft Erläuterungen zum Finanzplan 2012 und Risiken der zukünftigen Entwicklung Die Daten für den Finanzplan beruhen auf den Werten des vorläufigen Jahresabschlusses 2011 und den absehbaren Einnahmen und Ausgaben im Geschäftsjahr 2012. Die Hochrechnungen für Einnahmen und Ausgaben sind in der Vorschau für die Jahre 2013 bis 2021 dargestellt. Der Geldbestand war am 1. Januar 2012 um 3.058 TEUR niedriger als ursprünglich geplant. Die Einnahmen weichen um 3.646 TEUR und die Ausgaben um 864 TEUR ab. Zusätzlich wurde (als einmaliger Vorgang) der Geldbestand der Genossenschaft in Übereinstimmung mit der Neubewertung nach dem Bilanzrechtsmodernisierungsgesetz und in Übereinstimmung mit dem Ausweis in der Bilanz um den Betrag (277 TEUR) gemindert. Der Betrag steht der Genossenschaft nicht als Liquidität zur Verfügung. Es handelt sich um die vor Insolvenz zugunsten der Arbeitnehmer auf Festgeldkonten gesicherten Wertguthaben nach 8 a des Altersteilzeitgesetzes. Maßgeblich für die niedrigeren Einnahmen ist die Verschiebung der Kreditaufnahme (4 Mio. EUR) zur Finanzierung der Schließung der Müllabwurfanlagen und des Aufzugsumbaus in die Jahre 2012/2013. Die geringeren Ausgaben (2 Mio. EUR) resultieren vorrangig aus dem verzögerten Beginn des Aufzugsumbaus. Geplant war der Umbau von insgesamt 6 Aufzügen im Jahr 2011. Umgebaut wurden zwei Aufzüge als Pilotanlagen. Nach den gewonnenen Erkenntnissen wird der Umbau der restlichen Aufzüge in den Jahren 2012 (24 Stück) und 2013 (7 Stück) erfolgen. Mehraufwendungen entstanden durch die über den ursprünglich geplanten Umbau des Servicebereiches sachlich weit hinausgehenden Veränderungen im und am Geschäftshaus. I. Voraussichtliche Einnahmen TEUR 1. Mieteinnahmen für Wohnungen, Gewerberäume und sonstige Vermietungsobjekte Grundmiete 21.026 Gewerbemiete 533 Mietrückstand./. 111 Rückzahlungen Mietrückstand 75 Mietausfall wegen Leerstand./. 154 Mietminderungen./. 124 Mietverzicht bei Neubezug./. 32 Mietverzicht bei Auszug./. 35 21.178 Die Grundmiete ist die bei 100%iger Vermietung erzielbare Nettokaltmiete für Wohnräume. Die Steigerung im Vergleich zum Vorjahr resultiert aus der Mieterhöhung nach 558 BGB in einer monatlichen Gesamthöhe von 11,5 TEUR über den Bestand aller Genossenschaftswohnungen, wovon 2.202 Wohnungen, außer denen in der Bahnhofstraße (1. Förderweg), betroffen sind. Für die Wohnungen in der Bahnhofstraße ist eine Mieterhöhung zum 1. Juli 2012 eingeplant. Daraus ergeben sich Einnahmen in der Höhe von 16,8 TEUR für das Jahr 2012. Die letzte Mieterhöhung für diese Wohnungen erfolgte zum 1. Mai 2008. Für die Entwicklung im Jahr 2012 wird unterstellt, dass sich die Grundmieten durch Neuvermietung in den einzelnen Wohnanlagen weiterhin unterschiedlich entwickeln werden. Für das Gesamtunternehmen sind zusätzliche Einnahmen durch Neuvermietung von 26 TEUR eingeplant. Dies ist auf Grund der gestiegenen Mieten im Bestand weniger als in den Vorjahren.
- 2 - Im Januar 2012 beträgt die durchschnittliche Nettokaltmiete je m² Wohnfläche 5,33 EUR, im Dezember 2012 voraussichtlich 5,35 EUR je m² Wohnfläche. Die Gewerbemieten bestehen aus Mieteinnahmen für Gewerberäume, Gästewohnungen, Garagen und Stellplätze sowie für den Gemeinschaftsraum. Bei der Entwicklung der Mietschulden (Mietrückstand) wird unterstellt, dass sie am 31. Dezember 2012 (trotz höherer Mieten) um 8 TEUR niedriger sein werden als am 31. Dezember 2011. Abschreibungen auf Mietforderungen sind mit 44 TEUR eingeplant. Es wird davon ausgegangen, dass 75 TEUR aus dem Mietrückstand per 31. Dezember 2011 zu Einnahmen im Jahr 2012 führen. Die Erlösschmälerungen berücksichtigen die Anzahl leer stehender Wohnungen, die Mietminderungen und die Mietverzichte bei Neubezug oder Auszug aus der Wohnung. Der Mietausfall wegen Leerstand erfasst die durch leer stehende Wohnungen (102 TEUR) und andere Vermietungsobjekte (52 TEUR) nicht realisierte Nettokaltmiete des laufenden Jahres. Berücksichtigt sind 13 TEUR für die Zeit des Umbaus von 12 Wohnungen für das Marktsegment WOHNEN IM AL- TER. Die den leer stehenden Wohnungen und den anderen Vermietungsobjekten zuzurechnenden Betriebskosten werden beginnend mit diesem Plan unter der Position Vorauszahlungen für Betriebskosten berücksichtigt. Sie werden diese Einnahmen mindern. Die eingeplanten Mietminderungen beziehen sich insbesondere auf die Wohnanlagen Mühlengrund, Vierfarbkarree und Malchower Aue und berücksichtigen damit den Umbau der Aufzüge. Der Mietverzicht bei Beendigung eines Mietvertrages und dem Auszug aus der Wohnung in der Höhe der jeweils letzten Nettokaltmiete wurde erstmalig für das Jahr 2008 eingeplant. Er resultiert aus der vertraglichen Regelung für die Durchführung von Schönheitsreparaturen. 35 TEUR sind im Plan 2012 berücksichtigt. Die Anlage I/1 stellt die Entwicklung der Mieteinnahmen nach Wohnanlagen dar. 2. Vorauszahlung für Betriebskosten TEUR Heizung und Warmwasser 2.120 Übrige Betriebskosten 5.512 Fehlende Vorauszahlungen in Folge von Leerstand./. 23 7.609 In dieser Position werden die von den Mietern zu entrichtenden Vorauszahlungen auf Betriebskosten insbesondere unter Berücksichtigung der letzten Anpassungen und deren Auswirkung auf ein ganzes Jahr kalkuliert. Dabei wird die Vermietung aller Wohnungen für das gesamte Jahr unterstellt. Auch für die nicht vermieteten Wohnungen werden Vorauszahlungen für Betriebskosten kalkuliert. Da keine Zahlungen erfolgen, mindern die fehlenden Zahlungen die Position der theoretisch möglichen Vorauszahlungen. 3. Aufwendungszuschüsse Hier wurden die Aufwendungszuschüsse für den 1. Förderweg (Bahnhofstraße) in der Wohnanlage Am Rathaus ausgewiesen. Nach der geltenden Rechtslage wurden die Zuschüsse im Jahr 2011 letztmalig gezahlt.
- 3 - Die in der Darlehensentwicklung ausgewiesene Subvention in der Höhe von 86 TEUR ist kein Bestandteil dieser Position. Die Subvention erfolgt in Form einer Gutschrift ohne Geldfluss. Sie gehört zu den Umsatzerlösen aus der Hausbewirtschaftung. 4. Umsatzerlöse aus anderen Lieferungen und Leistungen TEUR Weiterberechnung an Dritte 20 Leistungen der Handwerker der Genossenschaft 7 Weiterberechnung an die Eigentumsverwaltung 106 Die Weiterberechnung von Kosten an die Eigentumsverwaltung betrifft die Hauswartkosten in der Wohneigentumsanlage Wartenberg. 133 5. Sonstige betriebliche Erträge TEUR Eintrittsgeld durch Mitgliedsaufnahmen 20 Versicherungsentschädigung 68 Wertverbesserung auf Mieterwunsch (altersunabhängig) 100 Wertverbesserung auf Mieterwunsch (WOHNEN IM ALTER) 100 Sonstige Erträge 40 Für das Jahr 2012 wird von 280 Neuaufnahmen von Mitgliedern in die Genossenschaft ausgegangen. Die Versicherungsentschädigung bezieht sich auf bekannte Schäden aus dem Jahr 2011, die bei der Versicherung angemeldet wurden und mit deren Erstattung im laufenden Jahr gerechnet wird. Für die altersunabhängigen Wertverbesserungen auf Mieterwunsch wurden die im Jahr 2011 abgeschlossenen Modernisierungen (Zahlung nach Ratenvereinbarung) und die für 2012 geplanten Modernisierungen berücksichtigt. Das Projekt WOHNEN IM ALTER umfasst auch Maßnahmen, an deren Finanzierung sich die Genossenschaftsmitglieder beteiligen. Die daraus resultierenden Erträge sind in dieser Position ausgewiesen. Zu den sonstigen Erträgen gehören auch Gerichtskosten, die im Zusammenhang mit Miet- und Räumungsklagen in Vorjahren entstanden sind und im Planjahr nach dem Abschluss des jeweiligen Rechtsstreites als Einnahmen verbucht werden können und Erträge aus dem Verkauf von Anlagevermögen (insbesondere Fahrzeugen). 328 6. Zinserträge TEUR Zinserträge zu einer Geldanlage des Jahres 2011 7 Zinserträge zu allen übrigen liquiden Mitteln 38 Die Geldanlage, die im März 2011 bei der IKB Deutsche Industriebank getätigt wurde, bezieht sich auf 2 Mio. EUR. Sie wird mit 2,38 Prozent verzinst. Für die Verzinsung der übrigen liquiden Mittel der Genossenschaft im Jahr 2012 werden 0,80 Prozent, für die Zeit danach 1,5 Prozent angenommen. 45 7. Erträge aus der Verwaltung von Wohneigentum TEUR
- 4 - Diese Erträge resultieren aus der Verwaltung der 1.074 Eigentumswohnungen der Wohneigentumsanlage Wartenberg für 233 EUR je Wohnung, der Verwaltung und Betreuung des Sondereigentums für 47 TEUR, der Verwaltung von 40 Wohnungen und 24 Garagen der Wohneigentumsanlage Fennpfuhl für 10 TEUR, der Verwaltung von 45 Wohnungen in Köpenick und einer Gewerbeeinheit in Weißensee. Eine mögliche Erweiterung der Anzahl an zu verwaltenden Wohnungen wurde nicht berücksichtigt. 327 8. Erhöhung Geschäftsguthaben TEUR 840 Pflichtanteile der neu aufgenommenen Mitglieder 130 1.120 weitere Geschäftsanteile im Ergebnis der Vermietung von Wohnungen 174 Es wurde berücksichtigt, dass nach der Satzung der Genossenschaft die Möglichkeit besteht, Geschäftsanteile in Raten zu zahlen (aktuell 1 Vertag) und dass nicht jede Wohnungsvermietung damit verbunden ist, dass der Mieter Genossenschaftsmitglied wird und damit Genossenschaftsanteile erwirbt (aktuell 115 Verträge). 304 9. Kreditaufnahmen/Sondertilgung/Umschuldung TEUR 10.090 Für die Maßnahme Schließung der Müllabwurfanlagen und Aufzugsumbau wurde mit der IBB ein Kreditvertrag über 8.900 TEUR geschlossen. Im Jahr 2012 wird entsprechend Baufortschritt mit einem Mittelabruf von 6.490 TEUR gerechnet. 1.410 TEUR werden erst im Jahr 2013 für den Umbau der Aufzüge in der Wohnanlage Storchennest abgerufen werden. Die Kreditaufnahme wurde im vorliegenden Plan vorsorglich um 1 Mio. EUR gekürzt, da die Finanzierung der Unterfluranlagen (als Folge der Schließung der Müllabwurfanlagen) durch das KfW-Darlehen noch nicht geklärt ist. Mit einer diesbezüglichen Entscheidung ist in den nächsten Monaten zu rechnen. Für die Sondertilgung und der damit verbundenen Umschuldung der Darlehen bei der Delta Lloyd werden 3,6 Mio. EUR berücksichtigt. 10. Einnahmen aus dem Verkauf TEUR Die Genossenschaft erhält im Jahr 2012 noch 2 TEUR aus drei Ratenvereinbarungen, die beim Verkauf von Wohnungen der Wohneigentumsanlage Wartenberg abgeschlossen wurden. 2 II. Voraussichtliche Ausgaben TEUR 1. Betriebskosten 5.915 In dieser Position werden die Kosten für die einzelnen Betriebskostenarten kalkuliert. In dieser Position nicht enthalten sind die Kosten für die Grundsteuer und die anteiligen Personalkosten (ca. 75 Prozent) für die Hauswarte. 2. Sonstige Aufwendungen der Hausbewirtschaftung TEUR Vermietungskosten/Wohnungsanzeigen 37
- 5 - Miet- und Räumungsklagen 100 137 3. Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, Bauinvestitionen TEUR a) Laufende Instandhaltung 1.161 b) Instandhaltung bei Mieterwechsel 928 c) Instandsetzung/Modernisierung 7.274 d) WOHNEN IM ALTER 800 e) Bauinvestitionen 983 f) Sonstige Bauausgaben 27 11.173 Bauleistungen werden für die Wohnungsbaugenossenschaft von unseren Handwerkern und von Firmen erbracht. Unterteilt werden diese Leistungen in: Laufende Instandhaltung Dazu gehören alle vom Vermieter zu veranlassenden laufenden Instandhaltungen. Instandhaltung bei Mieterwechsel Diese Leistungen stehen immer im Zusammenhang mit einem Mieterwechsel und beinhalten auch Reparaturkosten. Instandsetzung/Modernisierung Hierzu gehören alle außergewöhnlichen, nicht ständig auszuführenden Leistungen und die Leistungen, die auf Wunsch des Mieters (Wertverbesserung auf Mieterwunsch) durchgeführt werden. WOHNEN IM ALTER Dazu gehören Wertverbesserungen auf Mieterwunsch und Maßnahmen, die im Zusammenhang mit einem Mieterwechsel in den Häusern stehen, die zukünftig über einen barrierearmen Aufzug verfügen werden. Bauinvestitionen Die Bauinvestitionen für das Jahr 2012 beinhalten die Entwurfsplanung, die Bauvoranfrage und die Erstellung eines Weges auf dem zu bebauenden Grundstück in der Degnerstraße sowie die Fertigstellung der Unterfluranlagen. Sonstige Bauausgaben Die sonstigen Bauausgaben sind grundsätzlich Auszahlungen der aus Vorjahren resultierenden Sicherheitseinbehalte. Die Auszahlung erfolgt, wenn die Gewährleistungsfrist für das entsprechende Bauvorhaben abgelaufen ist oder im Austausch zu dem Sicherheitseinbehalt eine Bürgschaft vorgelegt wird. Alle Maßnahmen sind als Anlage II/1 - Bau- und Investitionsplan - zusammengefasst. Um die Zahlen vergleichbar darzustellen, werden in der genannten Anlage die dem jeweiligen Geschäftsjahr zuzuordnenden Kosten aufgezeigt. Auf Blatt 1 des Finanzplanes sind die tatsächlichen Zahlungsflüsse dargestellt. Die Planung der Aufwendungen für die laufende Instandhaltung erfolgt auf dem Niveau der letzten Jahre. Der Anteil der einzelnen Wohnanlagen an diesen Aufwendungen berücksichtigt Besonderheiten und entwickelt sich weiterhin unterschiedlich.
- 6 - Auch im Jahr 2012 ist es notwendig, hohe Ausgaben für die im Zusammenhang mit einem Mieterwechsel stehende Instandhaltung bei Neuvermietung einzuplanen. Durch Maßnahmen, die teilweise über den üblichen Sanierungsumfang hinausgehen, soll die Neuvermietung befördert werden. Grundsätzlich wurden diese Aufwendungen unter der Annahme, dass sich die Kündigungsrate und der Zustand der gekündigten Wohnungen auf dem Niveau des Vorjahres bewegen, geplant. Unter dieser Position werden die Aufwendungen erfasst, die nach dem Eingang einer Wohnungskündigung und bis zum Ende dieses Mietverhältnisses für die leeren Wohnungen und innerhalb von zwei Monaten nach Beginn des neuen Mietverhältnisses ausgelöst werden. Im Rahmen der Instandsetzung/Modernisierung (Anlage II/2) werden in allen Wohnanlagen Maßnahmen durchgeführt. Im Jahr 2012 liegt mit 6.053 TEUR der Schwerpunkt auf der Schließung der Müllabwurfanlagen und dem Umbau der Aufzüge in den Wohnanlagen Mühlengrund, Vierfarbkarree und Malchower Aue. Ein Teil der Instandsetzungs-/Modernisierungsarbeiten wird auch im Jahr 2012 durch unsere Handwerker ausgeführt werden. Konzentrieren werden sie sich auf das Fliesen weiterer Hauseingangsbereiche (78 TEUR) in der Wohnanlage Mühlengrund. Nach wie vor nutzen einige Genossenschaftsmitglieder die Möglichkeit, über individuelle Vereinbarungen eine Wertverbesserung durchführen zu lassen, die sich vorwiegend durch Raten- bzw. Barzahlungen durch die Genossenschaftsmitglieder schnell refinanziert. Der angesetzte Betrag ist (wie bisher) für die Sanierung von Bädern, die Verglasung von Loggien, den Einbau von Türen mit Umfassungszarge und die Verlegung von Laminatfußboden vorgesehen und ab dem Jahr 2012 um die Maßnahmen erweitert, die auch für das WOHNEN IM ALTER (z. B. Einbau ebenerdige Dusche, barrierearmer Übergang zur Loggia) angeboten werden. Die Ausgaben für das WOHNEN IM ALTER werden ab 2012 gesondert erfasst. Die entsprechend der zwei Finanzierungsarten geplanten Ausgaben je Wohnanlage sind in der Anlage II/3 dargestellt. Bei den Werten handelt es sich bereits um saldierte Beträge, die als Ausgaben durch die Genossenschaft zu tragen sind. Werden Einnahmen (erfasst unter den sonstigen betrieblichen Erträgen) von 100 TEUR (wie geplant) realisiert, können die Ausgaben um 100 TEUR (wie geplant) steigen usw. Nach Realisierung der ersten Maßnahmen für das WOHNEN IM ALTER werden die Werte bezüglich des Ausweises von Einnahmen und Ausgaben präzisiert. Bei den Maßnahmen auf Mieterwunsch (außer für den Anbau von Markisen und Loggiaverglasungen) beteiligt sich die Genossenschaft mit 50 Prozent (nach Abzug möglicher Zuschüsse und anderer Förderungen) an den Ausgaben. Die Aufwendungen für die Maßnahmen bei Mieterwechsel werden bei der Festlegung der Miete im Rahmen der Neuvermietung berücksichtigt. Fortgesetzt werden im Jahr 2012 die Schließung der Müllabwurfanlagen und der barrierefreie Umbau von Aufzügen. Dies erfolgt in den Wohnanlagen Vierfarbkarree, Malchower Aue und Mühlengrund. Ausgabenseitig sind die Baukosten um die Personalkosten für die Handwerker der Abteilung Instandhaltung bereinigt. 4. Löhne und Gehälter sowie Sozial- und andere Abgaben TEUR 4.246
- 7 - Berücksichtigt sind die Beendigung und der Beginn von Arbeits- und Ausbildungsverhältnissen, die Zahlung der Insolvenzsicherung zur Sicherung von Ansprüchen aus Altersteilzeitverträgen und mögliche Prämienzahlungen entsprechend Vorstandsbeschluss 24/2010 in der Höhe von bis zu 2 Prozent der Jahreslohnsumme (Anlage II/4). 5. Sonstige betriebliche Aufwendungen TEUR Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen wurden entsprechend den Ausgaben der Vorjahre geplant. Dazu gehören Ausgaben (in TEUR) für: 919 Unternehmenswerbung und Öffentlichkeitsarbeit 150 Soziales Engagement 22 Wartung der Büro- und EDV-Anlage 172 Vertreterversammlung, Aufsichtsrat, Verbände, Prüfungen 178 Post, Telefon und Büromaterial 73 Sächliche Kosten der Handwerker der Genossenschaft 63 Freiwillige soziale Aufwendungen 38 Schulungskosten 25 Gerichts- und Anwaltskosten 33 Sonstige Aufwendungen für die Wohnanlagen 20 Versicherungen und Zahlungsverkehr 25 6. Zinsen und ähnliche Aufwendungen TEUR für Freie Mittel 4.224 KfW-Darlehen 89 Öffentliche Mittel 139 4.452 In der Anlage Darlehensentwicklung 2011-2021 ist die Aufteilung von Zins und Tilgung je Darlehensvertrag dargestellt. Die sich zum Darlehen für den Aufzugsumbau ergebenden Präzisierungen (Darlehenshöhe, Zeitpunkt der Darlehensbeträge, eventuelle Verzugszinsen) werden zu gegebener Zeit formuliert. 7. Sonstige Steuern TEUR Grundsteuern 1.032 KFZ-Steuern 5 Gewerbesteuervorauszahlungen 0 Körperschaftsteuervorauszahlungen 0 Voraussichtliche Steuererstattung, Steuernachzahlung -90 Nach den vorliegenden Steuerbescheiden des Finanzamtes sind von der Genossenschaft Vorauszahlungen für die Gewerbesteuer in der Höhe von 231 TEUR und für die Körperschaftsteuer in der Höhe von 140 TEUR zu leisten. Nach der Planung für das Jahr 2012 ist davon auszugehen, dass kein zu versteuernder Gewinn erwirtschaftet werden wird und die Vorauszahlungen auf Antrag durch das Steuerbüro beim Finanzamt auf Null reduziert werden. Bezogen auf das vorläufige Jahresergebnis 2011 hat das Steuerbüro eine Forderung gegenüber dem Finanzamt in der Höhe von 90 TEUR ermittelt. 947
- 8-8. Planmäßige Kredittilgung TEUR für Freie Mittel 6.825 KfW-Darlehen 189 Öffentliche Mittel 184 7.198 Die Untersetzung nach Einzeldarlehen ist aus der Anlage Darlehensentwicklung 2011-2021 ersichtlich. Das Darlehen der IBB über ursprünglich 14.697 TEUR wird vom Land Berlin subventioniert. Für das Jahr 2012 beträgt die Subvention 86 TEUR. Um diesen Betrag differiert der Finanzplan von der Darstellung der Darlehensentwicklung. Für das umgeschuldete Altschuldenhilfedarlehen hat das Land Berlin eine Bürgschaft übernommen. Diese kostet im Planjahr 27 TEUR. Bei der langfristigen Planung ist zu beachten, dass sich im Jahr 2020 das Verhältnis von Zins und Tilgung zum Nachteil der Tilgung verändert. Das liegt daran, dass für zwei Darlehen im Wert von 11 Mio. EUR (30.06.2019/30.09.2019) und für ein Darlehen im Wert von 9 Mio. EUR (01.04.2020), nach Beendigung der Zinsfestschreibungszeit ein Zins in der Höhe von 7 Prozent und eine Tilgung in der Höhe von 1 Prozent unterstellt ist. 9. Kreditablösung/Sondertilgung/Umschuldung TEUR 3.600 Mit der erneuten Sondertilgung von 10 Prozent der ursprünglichen Darlehensbeträge der Delta Lloyd erfolgt die Umschuldung in gleicher Höhe zu einem anderen Institut. Ziel ist die Realisierung einer Zinsersparnis. 10. Kauf von Büro- und Regieausstattung TEUR Die Ausgaben umfassen die Ersatzbeschaffung von Bürotechnik. Dazu gehören insbesondere neue Monitore, Rechner, Netzwerkkomponenten und Telefontechnik. Gekauft werden drei und geprüft wird der Kauf von zwei weiteren Fahrzeugen im Gesamtwert von 147 TEUR. 206 11. Auszahlung von Auseinandersetzungsguthaben TEUR Diese Summe widerspiegelt die Beendigung von Mitgliedschaftsverhältnissen in der Genossenschaft in den in der Satzung fixierten Formen. 12. Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen TEUR Ausgehend von den geplanten Vorauszahlungen auf Betriebskosten, den bekannten Verbräuchen per 31. Dezember 2011 sowie den angenommenen Verbräuchen für die Zeit danach und den bekannten 271 245
- 9 - Preisen für Betriebskosten, ergibt sich eine Rückzahlung der Genossenschaft an die Mieter für zu viel gezahlte Vorauszahlungen in der Höhe von 245 TEUR. 13. Kauf von Grund und Boden TEUR Im Zusammenhang mit dem Bau der Unterfluranlagen sind Grundstücke im Wert von geschätzten 100 TEUR zu erwerben. Außerdem entstehen mit dem bereits vollzogenem Kauf der Splitterflächen in der Degnerstraße Notarkosten für die Grundbucheintragungen und Vermessungskosten (10 TEUR). 110 Risiken der zukünftigen Entwicklung Mit der Planung wird das Ziel verfolgt, die Einnahmen und Ausgaben so zu steuern, dass die Liquidität der Genossenschaft jederzeit gewährleistet ist und die nachhaltigen positiven Ergebnisse der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit für finanzierbare, wirtschaftlich angemessene Investitionen genutzt werden können. In den Jahren ausgabenintensiver Investitionen (Schließung der Müllabwurfanlagen und Aufzugsumbau, Sanierung der Gebäude ab 2017) können diese auch zu negativen Jahresergebnissen führen. Zu den Risiken für die Entwicklung der Genossenschaft zählen insbesondere: das Zinsänderungsrisiko derzeit nicht berücksichtigte Preissteigerungen für zu beziehende Waren und Leistungen eine mögliche Verschlechterung der Vermietungs- und/oder Einkommenssituation unserer Genossenschaftsmitglieder die eventuelle Verschärfung des sozialen Gefälles innerhalb oder in der unmittelbaren Nachbarschaft der Genossenschaft bis zum Entstehen sozialer Brennpunkte eine derzeit nicht näher bestimmbare, eventuell mögliche Substanzverschlechterung technische Risiken, die zum Zeitpunkt der Erstellung der Gebäude nicht bekannt waren und die nicht ohne Weiteres zu beeinflussen sind. Um diese Risiken beherrschbar zu halten, sind alle Abteilungsleiter unter Leitung des Vorstandes aufgefordert, sich gegenüber Risiken zu sensibilisieren, diese so konkret wie möglich zu benennen, sich auszutauschen, Wege der Risikobewältigung gemeinsam festzulegen und deren Umsetzung zu steuern erfolgt die interne Vorausschau der Einnahme- und Ausgabenentwicklung über einen Zeithorizont von mindestens 15 Jahren wird um gute Darlehenskonditionen gerungen, werden Umschuldungen und Anschlussfinanzierungen mit dem Ziel der Minderung der Verbindlichkeiten und der Zinsersparnis geprüft sind die Konditionen für neu aufzunehmende und zu prolongierende Darlehen in unterschiedlicher Höhe bewertet (Für die Prolongation wird eher vorsichtig mit einem Zinssatz von 7 Prozent und einer Tilgung von 1 Prozent gerechnet. Für spätere Investitionen wird mit einem Zinssatz von 5 Prozent und einer Tilgung von 3,2 Prozent gerechnet. Eine Investition muß sich rechnen.). Investitionen für die Zukunft sind geplant. Die konkrete Entscheidung über die Höhe der Investition, den Zeitraum der Realisierung, die Art der Finanzierung werden mit dem Ziel einer nachhaltigen soliden Entwicklung der Genossenschaft bei veränderten Rahmenbedingungen angepasst und zeitnah entschieden.