Immobilienmarketing Fachhochschule Nürtingen / Geislingen IMMOB 4 IV.2 Immobilienmarketing Teil1 (1) 1
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Ziele der Veranstaltung 3
Agenda Vermittlung eines optimalen Ablaufs bei einzelhandelsorientierten Entwicklungen von der systematischen Standortauswahl bis zur Realisierung 4
Agenda Wirtschaftsfaktor Einzelhandel Allgemeines: - Anforderungen an Flächen im Einzelhandel - Fragestellung Projektentwicklung im Einzelhandel 2. Wer? 1. Wo? 3. Wie? 4. Warum? 5
Agenda 1. Wo - Standortanalyse - Fachmarkt versus Citylage - Makrostandort - Mikrostandort 2. Wer? - Lückenanalyse - Austausch, Analyse, Abgleich regional, national, international - Standortkategorisierung - Metropolen, Oberzentren, Mittelzentren, Unterzentren 6
Agenda 3. Wie? - Ziele des Investors - Ziele der Nutzer - Schaffung einer gemeinsamen Basis - Einbindung in vorhandene Strukturen 4. Warum? - Entwicklungsziele und Visionen - Folgen 7
Agenda Praxisbeispiele: Kategorie: Standort: Vorhaben: Metropolen Stuttgart - Kronprinzbau - GERBER Stuttgart Kategorie: Standort: Mittelzentrum Schwäbisch Hall Kocherquartier 8
Agenda Kritischer Blick auf Entwicklungen - Leonberg, Leo-Center, - Aalen, Mercatura - Sindelfingen, Breuningerland Stern-Center - Stuttgart, Dorotheenquartier - Esslingen, Karstadt PE Aufgaben 9
Ziele der Veranstaltung Vermittlung eines optimalen Ablaufs bei einzelhandelsorientierten Entwicklungen von der systematischen Standortauswahl über die Projektidentifikation bis zur Realisierung 10
Der Handel in Baden-Württemberg 11
Der Handel in Baden-Württemberg 37.000 Unternehmen (Bund: 400.000) 37.000 Unternehmen (Bund: 40.000) 490.000 Arbeitsplätze (Bund: 2,9 Mio.) 18.000 Auszubildende (Bund: 160.000) Umsatz Bund: 430 Mrd. Der Handel ist somit drittgrößter Wirtschaftszweig 12
Beschäftigte im Branchenvergleich Quelle: Bundesagentur für Arbeit, Verbandsinformation 13
Determinanten des Einzelhandel-Immobilienmarktes 14
Determinanten des Einzelhandel-Immobilienmarktes Privater Konsum stärkt die deutsche Wirtschaft Gutes Konsumklima steigert den Einzelhandelsumsatz 15
E-Commerce Grüne Wiese - Filialisten Quelle: HDE-Prognosen 16
Anforderungen an Einzelhandelsflächen - Lage - Zuschnitt - Breite - Tiefe - Antritt - Anzahl der Ebenen - Stufen - Frontbreite - Nachbarn 17
Fragestellung 18
Entwicklungsziele 19
Verfügbares Einkommen je Einwohner 2013 Quelle und Copyright: GfK GeoMarketing 20
Ziele des Retails 21
City-Einzelhandesl-Bedeutung 22
Mikroanalyse 23
Mikroanalyse 24
Lückenanalyse 25
Lückenanalyse 26
Nutzerpool - National 27
Nutzerpool International (Europa) 28
Nutzermixanalyse 29
Nutzermixanalyse 30
Kategorisierung der Standorte 31
Kategorisierung der Standorte 32
Kategorisierung der Standorte 33
Kategorisierung der Standorte 34
Standortvergleich 35
Ziele des Investors 36
Ziele der Nutzer 37
Ziele der Nutzer 38
Gemeinsame Ziele 39
Vision 40
Schaffung und Einbindung einer Struktur 37.000 Unternehmen (Bund: 400.000) Beispiele: Klassisch: Knochen Anker 41
Schaffung und Einbindung einer Struktur Anker 42
Schaffung und Einbindung einer Struktur Anker 43
Schaffung und Einbindung einer Struktur Anker Wichtig: Teile der Ankernutzer können auch außerhalb der Entwicklung sein. Bsp. Marktplatz einer Stadt 2. Schritt: Füllung der Bereiche zwischen den Ankerkonzepten 44
Vision 45
Entwicklungsziele 46
Daraus folgt 47
Chancen 48
Praxisbeispiele 49
1. Kategorie Metropolen: Kronprinzbau, Stuttgart 50
Kronprinzbau, Stuttgart Projektidee / Vision Spiegelung der neuen Luxuslage Stiftstraße über die Königstraße und Brückenschlag zwischen etablierter und neuer Edellage, d.h. Verbindung zwischen Calwer- und Stiftstraße. Der Kronprinzbau war Startprojekt für Anschlussprojekte wie BüX und Windows und hat das gesamte Quartier in diesem Teil der Innenstadt verändert. Rahmendaten: Einzelhandelsfläche ca. 5.000 m² Volumen ca. 120 Millionen Euro Eröffnung Sommer 2007 Investor: Leistungen: Europa-Fund London Flächenlayout, Mietermix, Mieteridentifikation und Mieteransprache, Vertragsabschluss Mieter: Max Mara, René Lezard, Feinkost Böhm, Eterna, Excellent, Peak Performance, Nokia, dm, Frankonia Jagd Miete vor Beginn der Entwicklung 25 30 /m² Miete nach Abschluss der Entwicklung 100 /m² +333% 51
Kronprinzbau, Stuttgart Vor Baubeginn 52
Kronprinzbau, Stuttgart Umfeld vorher: 25,00-30,00 / m² 53
Kronprinzbau, Stuttgart Umfeld nachher: 100,00 / m² 54
Kronprinzbau, Stuttgart Nach Fertigstellung 55
Kronprinzbau, Stuttgart 56
Kronprinzbau, Stuttgart 57
1. Kategorie Metropolen: Das Gerber, Stuttgart 58
Gerber, Stuttgart Projektidee / Vision Belebung und Integration eines szenigen Stadtquartiers nach dem Vorbild von Berlin-Mitte durch Implementierung einer Projektentwicklung. Der Schwerpunkt liegt im Einzelhandel mit passendem Nutzermix. Dabei werden vorhandene Strukturen aufgenommen und verstärkt. Rahmendaten: Investor: Leistungen: Mieter: Verkaufsfläche 25.000 m², Volumen ca. 240 Millionen Euro Fertigstellung 22. September 2014 Württembergische Versicherung Entwicklung der Vision, Flächenlayout, Mieteridentifikation und Mieteransprache, Vertragsabschluss Urban Outfitters, Superdry, Brandy Melville, Intimissimi, Calzedonia, Dunkin Donut, ELB by Kult, Osiander, WE Fashion, Vans, Mango, Desigual, u.a. Miete vor Beginn der Entwicklung 25 /m² Miete nach Abschluss der Entwicklung 85 /m² +340% 59
Gerber, Stuttgart 60
Gerber, Stuttgart 61
Gerber, Stuttgart 62
Gerber, Stuttgart 63
Gerber, Stuttgart Gerber Grundriss, Erdgeschoss Tübinger Strasse 64
Gerber, Stuttgart Gerber Grundriss, Erdgeschoss Marienstrasse 65
Gerber, Stuttgart Gerber Grundriss, 1. Obergeschoss 66
2. Kategorie Mittelzentrum: Kocherquartier, Schwäbisch Hall 67
Kocherquartier, Schwäbisch Hall Projektidee / Vision Integration der ehemaligen Justizvollzugsanstalt Schwäbisch Hall in ein verbundenes innerstädtisches Quartier. Stärkung der Zentralität und Kaufkraftbindung am Standort. Platzierung von 22 neuen Einzelhändlern ohne interne Standortverlangerung. Rahmendaten: Mietfläche ca. 12.000 m², Volumen ca. 34 Millionen E Eröffnung 31. März 2011 Investor: GWG Schwäbisch Hall Leistungen: Mieter: Flächenlayout, Mietermix, Mieteridentifikation und Mieteransprache, Vertragsabschluss, Verkauf im Teileigentum Bonita, C&A, Das Depot, dm, Douglas, Ludwig Görtz Schuhe, New Yorker, Essanelle, Telekom, Tchibo, Tom Tailor, Bestseller (Jack + Jones), Lerros, REWE, Samocca, Sparkasse Miete vor Beginn der Entwicklung 18-20 /m² Miete nach Abschluss der Entwicklung 30 /m² +150% 68
Kocherquartier, Schwäbisch Hall Luftbild 69
Kocherquartier, Schwäbisch Hall Vor Baubeginn 70
Kocherquartier, Schwäbisch Hall Nach Fertigstellung 71
Kocherquartier, Schwäbisch Hall Grundriss Erdgeschoss 72
Kocherquartier, Schwäbisch Hall Die Folgen: - Mehr Besucher / Kunden - Mehr Zentralität - Höhere Produktivität der Flächen - Stabilisierung der Einzelhandelsflächen - Wertsteigerung - Mehr Arbeitsplätze am Standort - Mehr Verkehrsaufkommen - Mehr Wettbewerber - Mehr Uniformität 73
Gerber, Stuttgart Die Folgen: 74
Gerber, Stuttgart Die Folgen: 75
Kocherquartier, Schwäbisch Hall Die Folgen: 76
Kocherquartier, Schwäbisch Hall Die Folgen: 77
Kocherquartier, Schwäbisch Hall Die Folgen: 78
Kocherquartier, Schwäbisch Hall Die Folgen: 79
Kritischer Blick auf Entwicklungen Kritischer Blick auf Entwicklungen - Leonberg, Leo-Center, - Aalen, Mercatura - Sindelfingen, Breuningerland Stern-Center - Stuttgart, Dorotheenquartier - Esslingen, Karstadt PE 80
Einzelhandel 1. Häufige Thesen aus dem Einzelhandel 81
1. Häufige Thesen aus dem Einzelhandel Je größer eine Einzelhandelsentwicklung desto besser. 82
1. Häufige Thesen aus dem Einzelhandel Wir brauchen nicht noch mehr Händler am Ort. 83
1. Häufige Thesen aus dem Einzelhandel Filialisten verdrängen inhabergeführte Geschäfte. 84
1. Häufige Thesen aus dem Einzelhandel Filialisten zerstören Arbeitsplätze. 85
1. Häufige Thesen aus dem Einzelhandel Handel ist Wandel. 86
1. Häufige Thesen aus dem Einzelhandel Filialisten sorgen für hohe Mieten. 87
1. Häufige Thesen aus dem Einzelhandel Lange Verweildauer erhöht Einzelhandelsumsätze. 88
1. Häufige Thesen aus dem Einzelhandel Filialisten machen Einkaufsstraßen uniform. 89
Einzelhandel 2. Händler machen Lage 90
2. Händler machen Lage Welche Händler machen welche Lage? 91
2. Händler machen Lage Schlüsselhändler Angaben 92
2. Händler machen Lage Wo befinden Sie sich? 93
2. Händler machen Lage Wo befinden Sie sich? 94
2. Händler machen Lage Händler prägen ihr Umfeld: 95
2. Händler machen Lage Wo befinden Sie sich? - Apple - Ben Sherman - True Religion - & other Stories 96
3. Am Ende geht es um 97
3. Am Ende geht es um Die Kunst, die Lage richtig einzuschätzen! 98
3. Am Ende geht es um Das heisst: Der Blick für das Machbare! 99
Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! 100