Anne Kronzucker Ulf Matzen Europas Nr. 1 im Rechtsschutz. Nebenkosten und Abrechnung Ratgeber für Vermieter und Mieter
Anne Kronzucker Ulf Matzen Nebenkosten und Abrechnung Ratgeber für Vermieter und Mieter Februar 2009 3
Nebenkosten und Abrechnung Herausgeber: D.A.S. Deutscher Automobil Schutz Allgemeine Rechtsschutz-Versicherungs-AG Thomas-Dehler-Str. 2 81728 München Layout: Stefan Schweizer, www.stefanschweizer.de Druck: Alfred Aumaier GmbH, Unterhaching Redaktionsschluss: Februar 2009 Copyright 2009 by D.A.S. 1. Auflage Copyright Alle Inhalte dieses Ratgebers sind urheberrechtlich geschützt. Die Vervielfältigung und der Nachdruck ist ohne Genehmigung der D.A.S. untersagt. Alle Rechte bleiben vorbehalten. Hinweis: Der D.A.S. Ratgeber informiert über die juristischen Grundlagen und soll nicht der Beratung im Falle eines individuellen rechtlichen Anliegens dienen. Die Informationen in diesem Ratgeber sind sorgfältig recherchiert. Eine Haftung für die Richtigkeit, Aktualität und Vollständigkeit der Beiträge kann jedoch nicht übernommen werden. 4
Liebe Leserin, lieber Leser, Jede zweite Nebenkostenabrechung falsch, so oder ähnlich liest man viele Schlagzeilen. Diese Einschätzung mag stimmen oder auch nicht fest steht, dass zahlreiche Abrechnungen formal oder inhaltlich fehlerhaft sind und dieses Thema mit den explodierenden Kosten für Heizöl und Gas immer mehr an Brisanz gewinnt. Was oft im Eifer des Gefechts nicht realisiert wird: Mieter und Vermieter haben das gleiche Problem. Denn im Regelfall erstellt nicht der Vermieter die Abrechnung, sondern ein Abrechnungsunternehmen. Oft entstehen so für beide Beteiligte unverständliche Zahlenkolonnen. Die Abrechnung wird auf Basis der Einzelabrechnungen zum Beispiel von Versorgungsunternehmen und Energielieferanten erstellt. Nicht selten ist auch deren Zahlenmaterial nicht über Zweifel erhaben und oft verwenden alle diese Zulieferer auch noch unterschiedliche Abrechnungszeiträume. Die vom Gesetzgeber geforderte Nachvollziehbarkeit der Nebenkostenabrechnung für Laien existiert nur in der Theorie. Umso wichtiger ist es für Mieter und Vermieter, im anderen Vertragspartner nicht sofort den Missetäter zu sehen, wenn Rechnungen nicht nachvollziehbar sind oder zu hoch ausfallen. Vor einem Streit gar einem Rechtsstreit sollte immer zunächst eine gemeinsame, gütliche Einigung versucht werden. Die D.A.S. versteht sich als Rechtsdienstleister, der auch einen Beitrag zur Schadenprävention durch Information und Beratung leistet. Ist aber einmal ein Rechtsproblem aufgetreten, steht Ihnen die D.A.S. mit Rat und Tat zur Seite. Ihre D.A.S. 5
Nebenkosten und Abrechnung Inhaltsverzeichnis Wohnnebenkosten: Steigerungsraten der letzten Jahre........8 Nebenkosten (Betriebskosten)............................10 Begriff Nebenkosten..............................13 Der Mietvertrag..................................16 Betriebs- und Heizkostenverordnung.................19 Vorauszahlung oder Pauschale......................34 Das Wirtschaftlichkeitsgebot........................39 Nebenkosten und Steuer...........................41 Die korrekte Abrechnung.................................44 Formalien.......................................48 Abrechnungsfrist Vermieter........................52 Fristen für den Mieter.............................57 Der Umlageschlüssel..............................58 Verteilung in Sonderfällen..........................62 Abrechnung der Heizkosten..............................70 Heizkostenverordnung.............................73 Schätzung der Heizkosten..........................77 Heizkostenverordnung 2009.........................78 Heizkosten sparen................................80 6
Lieferstopp: Wohnung kalt und dunkel.....................86 Sperre durch Versorgungsbetriebe...................89 Versorgungsbetriebe Mieter.......................96 Versorgungsbetriebe Vermieter....................96 Unterbindung Zufuhr durch Vermieter...............100 Energieausweis.......................................102 Sinn und Zweck.................................105 Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis?............106 Inhalt des Energieausweises.......................108 Die Autoren..........................................110 7
Nebenkosten und Abrechnung Wohnnebenkosten: Steigerungsraten der letzten Jahre Im Jahr 2008 sind die Heizölpreise regelrecht explodiert. Sie stiegen nach Angaben des Instituts für Städtebau, Wohnungswirtschaft und Bausparwesen (ifs) im Jahresdurchschnitt um 32,4 Prozent, Gas um 9 Prozent. Auch Strom wurde um 6,9 Prozent teurer. Mieter müssen deshalb mit hohen Nachzahlungen bei den Wohnnebenkosten rechnen. Die sinkenden Preise für Heizöl in der Heizperiode 2009 werden erst im kommenden Jahr für Entlastung der Mieter sorgen. Vermieter sollten sich auf zahlreiche Nachfragen zur Abrechnung einstellen. 8
Die durchschnittliche Steigerung der Nebenkosten lag laut ifs im Jahr 2007 bei 2,7 Prozent, im Jahr 2008 schon bei 7,6 Prozent gegenüber den jeweiligen Vorjahreszahlen. Im Vergleich mit dem Jahr 2003 lässt sich sogar ein Anstieg um 32,5 Prozent feststellen. Die Lebenshaltungskosten jedoch sind in den letzten fünf Jahren lediglich um 10,1 Prozent gestiegen. Nur wenig ins Gewicht fielen Wasserversorgung und Entwässerung: Hier gab es im Jahr 2008 Preisanstiege um 0,9 Prozent und 1,5 Prozent gegenüber 2007. Die gute Nachricht kommt von der Abfallentsorgung: Die Müllabfuhrgebühren sind um 0,5 Prozent gesunken. Übrigens zogen die Mieten im Jahresdurchschnitt 2008 um nur 1,3 Prozent an. 9
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Nebenkosten (Betriebskosten) Begriff Nebenkosten.....................13 Was Nebenkosten sind Der Mietvertrag..........................16 Die vertraglichen Grundlagen Betriebs- und Heizkostenverordnung....19 Die gesetzlichen Grundlagen Vorauszahlung oder Pauschale..........34 Wie Betriebskosten abgerechnet werden Das Wirtschaftlichkeitsgebot............39 Kostenkontrolle durch den Vermieter Nebenkosten und Steuer................41 Wie Vermieter und Mieter Steuern sparen 11
Nebenkosten und Abrechnung Nebenkosten (Betriebskosten) Was kostet eigentlich Ihre Wohnung warm? Oder entrichten Sie eine Teilinklusivmiete? Was ist denn die Kaltmiete? Und die warmen Betriebskosten? In Mietverträgen und gesetzlichen Bestimmungen geistern viele Fachausdrücke herum, die Vermieter und Mieter nicht richtig einordnen können. Dazu kommen auf beiden Seiten zahlreiche Unsicherheiten bei der Abrechnung der Nebenkosten: Welche Positionen können wie auf den Mieter umgelegt werden? Welche Fristen müssen eingehalten werden? Warum vereinbart man im Mietvertrag nicht einfach eine Pauschale, mit der alle Nebenkosten beglichen sind? Eine Fülle von Urteilen ist zu diesen Fragestellungen in den letzten Jahren ergangen, gesetzliche Vorschriften wurden geändert. 12
Nebenkosten (Betriebskosten) Begriff Nebenkosten Was Nebenkosten sind Unter Nebenkosten (Betriebskosten) versteht man alle Kosten, die für eine Mietwohnung zusätzlich zur eigentlichen Miete (auch Kaltmiete oder Grundmiete ) anfallen. Nebenkosten sind zum Beispiel Kosten für Heizung und Warmwasser, Grundsteuer, Wasser, Abwasser, Müllbeseitigung, Straßenreinigung, bestimmte Versicherungen, Hausmeister, Aufzug und Gartenpflege. Die Begriffe Nebenkosten und Betriebskosten werden gleichrangig nebeneinander verwendet. Im Wesentlichen muss man folgende Bestandteile einer Miete auseinanderhalten: - Grundmiete - Nebenkosten (Betriebskosten) Die Nebenkosten unterteilen sich in kalte und warme Betriebskosten, so dass sich die Miete für eine Wohnung in den meisten Fällen folgendermaßen zusammensetzt. Miete Grundmiete kalte Betriebskosten warme Betriebskosten - Grundsteuer - Müllbeseitigung - Wasser - Gartenpflege - Straßenreinigung - usw. - Heizung - Warmwasser - usw. 13
Nebenkosten und Abrechnung Nebenkosten (Betriebskosten) In der nachfolgenden Übersicht haben wir die üblichsten Bezeichnungen zusammengestellt. Bezeichnung Grundmiete (Kaltmiete) Kalte (allgemeine) Betriebskosten Warme Betriebskosten Warmmiete (Inklusivmiete) Teilinklusivmiete Verbrauchsabhängige Nebenkosten Verbrauchsunabhängige Nebenkosten Erläuterung Miete nur für die Wohnungsüberlassung. Alle anfallenden Nebenkosten inklusive Heiz- und Warmwasserkosten müssen vom Mieter zusätzlich gezahlt werden. Alle Betriebskosten (Nebenkosten) ohne Heizung und Warmwasser Kosten für Heizung und Warmwasser (bzw. alle Positionen die mit Heizanlage und Warmwasserbereitung zusammenhängen) Bezeichnet die gesamte Miete, alle Neben- und Heizkosten sind darin enthalten. Ein Teil der Nebenkosten (Betriebskosten) ist in der Miete enthalten, der andere Teil, wie z. B. verbrauchsabhängige Wasser-, Abwasser-, Müllabfuhr- und Heizkosten, wird aber gesondert auf den Mieter umgelegt. Kosten, deren Höhe mit dem Verbrauch unmittelbar zusammenhängt, wie z. B. Kosten für Kaltwasser und Entwässerung, Heizkosten, Stromkosten. Kosten, die unabhängig von der Verbrauchsmenge anfallen, wie die Kosten für Grundsteuer und Gebäudeversicherung. 14
Nebenkosten (Betriebskosten) Nebenkosten (Betriebskosten) muss ein Mieter nur bezahlen, wenn die nachfolgenden drei Voraussetzungen erfüllt sind: - Der Mietvertrag muss ausdrücklich vorsehen, dass die Betriebskosten vom Mieter zu zahlen sind (S. 16). - Es muss sich um umlagefähige Betriebskosten handeln. Nur die in der Betriebskostenverordnung (S. 19) genannten Kostenarten können vom Vermieter dem Mieter in Rechnung gestellt werden. - Diese Kosten müssen auch tatsächlich angefallen sein. 15
Nebenkosten und Abrechnung Nebenkosten (Betriebskosten) Der Mietvertrag Die vertraglichen Grundlagen Neben der Miete müssen Nebenkosten (Betriebskosten) vom Mieter nur dann bezahlt werden, wenn es im Mietvertrag so vereinbart wurde. Sonst gelten sie mit der Miete als abgegolten. Gesetz Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) 535 Der Vermieter hat die auf der Mietsache ruhenden Kosten zu tragen. Festlegung im Mietvertrag Soll der Mieter, wie heute üblich, die Nebenkosten bezahlen, muss der Mietvertrag dies so vorsehen. Die Betonung liegt hier auf im Mietvertrag. Nachträgliche Absprachen muss der Mieter nicht unterschreiben. Keine Nebenkosten mit Ausnahme der Heizkosten sind deshalb zu begleichen, wenn - es keinen schriftlichen Mietvertrag gibt (Art der Absprache kann nicht bewiesen werden), - im Formularmietvertrag freie Felder über Betriebskosten nicht ausgefüllt sind (Indiz dafür, dass keine Zahlung durch Mieter beabsichtigt war), - der Mietvertrag zu den Betriebskosten ungenaue, missverständliche oder gegen das Gesetz verstoßende Klauseln enthält (der Mieter muss exakt bestimmen können, welche Kosten er zu erwarten hat). 16
Nebenkosten (Betriebskosten) Als Vermieter sollte man die Regelung zu den Betriebskosten im Formularmietvertrag bei Beginn des Mietverhältnisses sehr sorgfältig ausfüllen. Vergisst man eine zulässige Kostenart, muss der Mieter diese Kosten nicht bezahlen. Tipp! Ausnahme: Die so genannten warmen Betriebskosten also Heizund Warmwasserkosten, die verbrauchsabhängig abgerechnet werden, kommen immer zur Miete dazu (S. 71). Als Mieter sollte man die Positionen der Nebenkostenabrechnung mit dem Mietvertrag vergleichen: Der Vermieter darf nur die Bezahlung solcher Nebenkosten verlangen, die im Mietvertrag festgelegt sind (ggf. auch per Verweis auf die Betriebskostenverordnung) und bei denen eine Umlage nach der Betriebskostenverordnung zulässig ist. Auch unter dem Punkt Sonstige Betriebskosten im Mietvertrag darf nicht einfach alles untergebracht werden, was der Vermieter sonst nirgendwo gefunden hat. Nicht umlagefähige Kosten wie diejenigen für eine Fassadenreinigung oder eine einmalige Baumfällaktion gehören hier zum Beispiel nicht hinein. Tipp! Hat der Vermieter versehentlich einen zulässigen Einzelposten vergessen, hat er Pech und der Mieter Glück. Sind in einem Vertragsformular nur einzelne Nebenkosten angekreuzt, braucht der Mieter zusätzliche nicht angekreuzte Nebenkosten nicht zu bezahlen. 17
Nebenkosten und Abrechnung Nebenkosten (Betriebskosten) Nicht vereinbarte Kostenpositionen Es gibt jedoch auch so etwas wie eine stillschweigende Vereinbarung über die Nebenkostenzahlung: Zahlt der Mieter über mehrere Jahre die Abrechnung anstandslos, obwohl sie Positionen enthält, die im Mietvertrag nicht genannt sind, so gibt er damit zu erkennen, dass er mit dieser Zahlung einverstanden ist damit gilt der Vertrag gewissermaßen als geändert. Und das ohne schriftliche Festlegung! Auch der Bundesgerichtshof hat bestätigt (BGH, Az. VIII ZR 146/03), dass so etwas im Einzelfall möglich und rechtens ist. Über die Frage, welcher Zeitraum dafür verstrichen sein muss, ist die Rechtsprechung uneinig (BGH, Az.VII ZR 35/00 - sechs Jahre; LG Heilbronn Az. 2 S 7/03 - drei Jahre). 18
Nebenkosten (Betriebskosten) Betriebs- und Heizkostenverordnung Die gesetzlichen Grundlagen Die Betriebskostenverordnung ( 1 BetrKV) definiert Betriebskosten so: Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Gesetz Laufend ist bei der Definition der Betriebskosten ein wichtiges Wort. Einmalig entstehende Kosten können meist nicht als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden. Beispiel: Die Kosten für das regelmäßige Rasenmähen, Unkrautjäten und jährliche Schneiden von Bäumen und Sträuchern kann der Vermieter auf die Mieter abwälzen. Muss dagegen einmal ein alter, morscher Baum gefällt werden, sind dies keine umlagefähigen Kosten. Die Betriebskostenverordnung zählt alle Betriebskostenarten auf, die ein Vermieter auf seinen Mieter per Mietvertrag umlegen, diesem also anteilig in Rechnung stellen darf. Die Heizkostenverordnung als Spezialregelung gilt zudem für die Heiz- und Warmwasserkosten. 19
Nebenkosten und Abrechnung Nebenkosten (Betriebskosten) Gesetz Umlagefähige Betriebskosten nach 2 Betriebskostenverordnung sind: 1. Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks (Grundsteuer, erhoben von der Gemeinde). 2. Kosten der Wasserversorgung (Grundgebühren, Wasserverbrauch, Miete von Wasserzählern, Eichkosten für Zähler, Kosten für Abrechnung und Kostenaufteilung, Wartungskosten von Wassermengenreglern, Betriebskosten einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe). 3. Kosten der Entwässerung (Gebühren für Haus- und Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer privaten Anlage und des Betriebs einer Entwässerungspumpe). Anmerkung: Nicht umlagefähig sind Kanalanschlussgebühren und Kosten der Beseitigung einer Abflussverstopfung! 4. Heizkosten: Umlagefähig sind - Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage, einschließlich Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, Kosten des Betriebsstroms, Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung von Verbrauchszählern und Eichung sowie der Berechnung und Aufteilung, Verbrauchsanalyse der Heizkosten (seit 1.1.2009). 20
Nebenkosten (Betriebskosten) - Kosten des Betriebs einer zentralen Brennstoffversorgungsanlage, einschließlich der Kosten der verbrauchten Brennstoffe, ihrer Lieferung, der Kosten des Betriebsstroms und der Überwachung sowie der Kosten der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums. - Kosten der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, auch aus zentralen Heizungsanlagen, einschließlich des Entgelts für die Wärmelieferung und der Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen. - Kosten der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten, einschließlich der Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen in der Anlage, der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft sowie der Kosten der Messungen nach dem Bundes- Immissionsschutzgesetz. Anmerkung: Kosten des Betriebsstroms sind z. B. die durch einen Zwischenzähler ermittelten Stromkosten für die Umwälzpumpe und die Ölpumpe im Brenner. Miete oder Leasinggebühren für Zähler sind umlagefähig ebenso wie die Kosten der jährlichen Ablesung sowie der Abrechnung, Eichung und Überwachung der Verdunstungsröhrchen durch den Wärmemessdienst. 5. Warmwasserkosten: - Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage, einschließlich Kosten der Wasserversorgung soweit nicht dort bereits berücksichtigt und Kosten der Wassererwärmung über die Zentralheizungsanlage. 21
Nebenkosten und Abrechnung Nebenkosten (Betriebskosten) - Kosten der eigenständigen gewerblichen Lieferung von Warmwasser, auch aus zentralen Heizungsanlagen, einschließlich des Entgelts für die Lieferung des Warmwassers und der Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen. - Kosten der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten (auch Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen im Innern der Geräte und Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft). 6. Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen: - Kosten von zentralen Heizungsanlagen soweit nicht dort bereits berücksichtigt. - Kosten der eigenständigen gewerblichen Lieferung von Wärme soweit nicht dort bereits berücksichtigt. - Kosten verbundener Etagenheizungen und Warmwasserversorgungsanlagen soweit nicht dort bereits berücksichtigt. 7. Aufzugskosten: Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs, einschließlich der Kosten des Betriebsstroms, der Beaufsichtigung, der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Reinigung der Anlage. 22
Nebenkosten (Betriebskosten) Anmerkung: Auch Personen, die Parterre wohnen, können mit den Aufzugskosten belastet werden. Die Gerichte entscheiden hier unterschiedlich. Wurde ein Vollwartungsvertrag abgeschlossen, darf der Vermieter den auf Reparaturen entfallenden Kostenteil nicht mit auf den Mieter umlegen. 8. Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung (Müllabfuhr, öffentliche und entsprechende private Maßnahmen), auch Kosten des Betriebs von Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen und des Betriebs von Müllmengenerfassungsanlagen einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung. 9. Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung: Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzugs. Anmerkung: Kommt Personal dafür zum Einsatz, sind die Personalkosten umlagefähig. 10. Kosten der Gartenpflege (Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen). Anmerkung: Schließt die Kosten für den Kauf neuer Pflanzen oder für die Pflege von Spielplätzen ein, nicht aber die für den Erwerb von Gartengeräten. 23
Nebenkosten und Abrechnung Nebenkosten (Betriebskosten) 11. Kosten der Beleuchtung (Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen). Anmerkung: Hier sind nur die Stromkosten gemeint und nicht z. B. die Kosten für das Auswechseln von defekten Glühlampen im Treppenhaus. 12. Kosten der Schornsteinreinigung (Kehrgebühren nach der maßgebenden Gebührenordnung, soweit sie nicht bereits unter den Kosten der Heizanlage berücksichtigt sind). 24
Nebenkosten (Betriebskosten) 13. Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung (Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, Glasversicherung, Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug). Anmerkung: Nicht umlagefähig Rechtsschutz- und Mietausfallversicherungen. 14. Kosten für den Hauswart (seine Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betreffen; soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt werden). 15. Kosten des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage (Betriebsstrom und regelmäßige Prüfung der Betriebsbereitschaft einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft oder das Nutzungsentgelt für eine nicht zu dem Gebäude gehörende Antennenanlage sowie die Gebühren, die nach dem Urheberrechtsgesetz für die Kabelweitersendung entstehen) oder des Betriebs einer mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteilanlage (wie oben, ferner laufende monatliche Grundgebühren für Breitbandkabelanschlüsse). Anmerkung: Beim Kabelanschluss kann die monatliche, an die Kabelgesellschaft zu zahlende Grundgebühr umgelegt werden, nicht aber die einmalige Anschlussgebühr. 25
Nebenkosten und Abrechnung Nebenkosten (Betriebskosten) 16. Wäsche: Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege (Kosten des Betriebsstroms, der Überwachung, Pflege und Reinigung der Einrichtungen, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit sowie die Kosten der Wasserversorgung soweit nicht dort bereits berücksichtigt). 17. sonstige Betriebskosten im Sinne des 1 BetrKV, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind. Anmerkung: etwa für Schwimmbad und Sauna im Haus. Der Vermieter muss genau angeben, für welche Kosten er Geld verlangt. Es muss sich um laufende Kosten handeln, die dem Vermieter durch die Nutzung des Hauses entstehen. Hier finden sich oft Fehler in den Abrechnungen! 26
Nebenkosten (Betriebskosten) Keine umlagefähigen Betriebskosten laut Betriebskostenverordnung sind: Gesetz - Verwaltungskosten (die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung). - Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten (die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen, z. B. Renovierungsarbeiten, Reparaturkosten). 27
Nebenkosten und Abrechnung Nebenkosten (Betriebskosten) Keine Betriebskosten sind zum Beispiel auch: - Reparaturkosten - Wartungskosten und Überprüfungsarbeiten (nur selten als Nebenkosten umlagefähig, z. B. bei Fahrstuhl und Heizungsanlagen möglich) - Instandhaltungsrücklagen (bei gemieteten Eigentumswohnungen) - Kontogebühren für das Mietkonto - Rechtsschutzversicherung des Vermieters - Mietausfallversicherung - Beiträge des Vermieters zu Grundeigentümervereinen - Portokosten - Zinsen für einen Kredit, um Heizöl einzukaufen - Fassadenreinigung - Reparaturkostenversicherung - Wartungskosten der Klingelsprechanlage und der Türschließanlage - Zinsabschlagssteuer auf Instandhaltungsrücklagen - Kosten und Pflege einer Dachbegrünung - Bewachungskosten (außer bei speziellen Gebäuden, mit Nachweis des Vermieters, dass Bewachung notwendig ist) - Erbbauzinsen - Anliegerbeiträge (z. B. Erschließungsbeiträge oder Straßenbaubeiträge) 28
Nebenkosten (Betriebskosten) Kleines Nebenkosten-ABC Eine abschließende Liste der Nebenkosten, die Vermieter auf ihre Mieter umlegen dürfen, ist kaum zu erstellen. Zwar enthält 2 Betriebskostenverordnung eine gesetzliche Aufzählung der umlagefähigen Kostenarten, immer wieder kommen durch Gerichtsentscheidungen aber neue Kostenarten dazu, die bisher nicht berücksichtigt worden sind. Folgende Nebenkosten sind nach jetzigem Kenntnisstand umlagefähig: Kalte Betriebskosten Abwasser Aufzug-Betriebskosten Beleuchtung Dachrinnenreinigung Gartenpflege Gemeinschaftsantenne/ Kabelanschluss Hausmeister Hausreinigung Anmerkung Kanalgebühren, keine Kosten für Abflussreinigung! Strom, Reinigung, regelmäßige Inspektion und Wartung Nur Stromkosten (Keller, Treppenhaus, Waschküche usw.). Glühbirnen: nein Wenn regelmäßig Regelmäßige Kosten. Neue Pflanzen und Sträucher: ja, Gartengeräte: nein. Regelmäßiger Baumschnitt: ja. Einzelne Baumfällung: nein Betriebs-, Strom- und Wartungskosten, Kabelgebühren: ja. Kabel-Anschlussgebühr: nein. Kosten private Breitband-Verteilanlage: ja Personalkosten Treppenreinigung, auch Personalkosten 29
Nebenkosten und Abrechnung Nebenkosten (Betriebskosten) Leasinggebühren Mehrwertsteuer Müllabfuhr Öffentliche Lasten des Grundstücks Für Kaltwasserzähler, Heiz- und Warmwasserkostenverteiler, Antennen- und Breitbandkabelanlagen Bei Gewerberaummiete unter weiteren Voraussetzungen Öffentliche Gebühren, aber auch Betriebskosten z. B. für Müllschlucker Grundsteuer: ja. Erschließungsbeiträge: nein Schneeräumen Schornsteinreinigung Sonstige Kosten Sperrmüllabfuhr Straßenreinigung... und Streuen Kehrgebühren, Immissionsmessung Nur im Sinne der Betriebskostenverordnung und nur wenn gerichtlich anerkannt. Z. B. Betriebskosten für: Schwimmbad, Sauna, Fitnessraum, Rauchmelder, Rauchabzüge, Sprinkler; Brandschutzwartung, Dachrinnenreinigung, Feuerlöscher-Wartung, Müllschlucker-Wartung, Kosten für gesetzlich vorgeschriebene Notbeleuchtung, Rückstausicherung, Strom für Dachrinnenheizung, Wartung Lüftungsanlage, Wartung und TÜV-Abnahme Blitzableiter Nur wenn regelmäßige Einrichtung Öffentliche Gebühren und private Kosten (Privatwege, Zufahrten) 30
Nebenkosten (Betriebskosten) Treppenhausreinigung Ungezieferbekämpfung Versicherungen Wartungskosten Waschmaschinen und Trockner Wasser Ja Regelmäßige Vorbeugemaßnahmen: ja Einmaliger Kakerlakenbefall: nein Vermieterhaftpflicht, Gebäudeversicherung gegen Feuer, Sturm usw.: ja. Vermieter-Hausrat, Mietausfallversicherung: nein Nur wenn durch 2 Betriebskostenverordnung erlaubt. Ja: Aufzug, Gartenpflege, Gemeinschaftsantenne, Heizung, Kabelfernsehanlage, Gemeinschaftswaschmaschinen, Wasser- und Warmwasserversorgung. Strom, Reinigung, Wartung von Gemeinschaftsmaschinen Z. B. Wasserlieferung, Wasserzähler, Wasseraufbereitung 31
Nebenkosten und Abrechnung Nebenkosten (Betriebskosten) Warme Betriebskosten Allgemein: Abrechnung der Heiz-/ Warmwasserkosten Anmerkung Heizung und Warmwassererzeugung Ja Betriebsstrom der Anlage Brennstoffe (Öl, Gas...) Ja Eichkosten für Zähler Entkalkung der Warmwasseranlage Jahreablesung und Austausch von Verdunstungsröhrchen Ja Ja (auch benötigte Entkalkungsmittel) Ja Kosten der Verbrauchsanalyse Miete Heizkostenverteiler + Zähler Reinigung Überwachung der Anlage Wartung und Einstellung der Anlage Genaueres: Ja. Abrechnungszeiträume, die nach dem 01.01.2009 beginnen Ja: auch Leasing Anlage und Heizungsraum Ja Ja (durch Fachbetrieb) Siehe gesetzliche Liste in 2 Betriebskostenverordnung 32
Nebenkosten (Betriebskosten) Nicht umlagefähig sind übrigens auch Betriebskostenerhöhungen, die durch Schadensfälle oder Baumängel ausgelöst wurden z. B. die Erhöhung einer Gebäudeversicherungsprämie aufgrund eines Rohrbruchschadens. Mieter von Eigentumswohnungen müssen besonders genau darauf achten, dass keine unzulässigen Posten berechnet werden. Allzu leicht reichen Vermieter die Abrechnung der Hausverwaltung ( Hausgeld ) einfach an den Mieter weiter. Diese ist jedoch für den Eigentümer erstellt und enthält immer Posten, die nicht auf den Mieter umgelegt werden dürfen etwa Verwaltungskosten, Reparaturkosten und Instandhaltungsrücklagen. Tipp! Hinweis: Die Kosten für den elektrischen Strom in der Mietwohnung zählen zwar ebenfalls zu den Nebenkosten der Mietwohnung. Üblicherweise rechnet der Mieter jedoch direkt mit dem Stromversorger ab. So hat in der Regel jede Mietwohnung ihren eigenen Stromzähler jeder Mieter kann den Stromanbieter selbst wechseln. Über den Vermieter wird jedoch der Betriebsstrom für die Haustechnik abgerechnet zum Beispiel für die Heizanlage und den Aufzug. 33
Nebenkosten und Abrechnung Nebenkosten (Betriebskosten) Vorauszahlung oder Pauschale Wie Betriebskosten abgerechnet werden Wurden die Betriebskosten wirksam auf den Mieter umgelegt, können sie auf zwei Arten erhoben werden. Entweder...... durch Abrechnung und Umlage der tatsächlich entstandenen Kosten. Meist sieht eine Klausel im Mietvertrag einen bestimmten Betrag als monatliche Vorauszahlung vor. Diese werden am Ende eines Abrechnungszeitraums mit den tatsächlich angefallenen Betriebskosten verrechnet. Es ergibt sich eine Nachzahlung oder eine teilweise Erstattung für den Mieter. Oder...... in Form einer Pauschale. Mit der Pauschale sind alle Ansprüche des Vermieters auf Zahlung von Betriebskosten abgegolten. Sie ist unabhängig von den tatsächlich entstandenen Kosten. Eine Abrechnung am Ende des Jahres findet nicht statt. Keine Pauschale für Heiz- und Warmwasserkosten Eine Pauschale bezieht sich nur auf die kalten (allgemeinen) Betriebskosten. Die Heizkosten müssen dagegen genau abgerechnet werden. Der Grund: Die Heizkostenverordnung schreibt für Heizkosten eine Verteilung auf die Mieter nach dem jeweiligen Verbrauch vor (S. 73). Bei preisgebundenem Wohnraum (Sozialwohnungen und öffentlich geförderte Wohnungen) ist ebenfalls keine Pauschale zulässig. 34
Nebenkosten (Betriebskosten) Typische Regelung in Mustermietverträgen Miete 1. Die monatliche Miete beträgt: EUR Nettomiete (ohne Nebenkosten) für Wohnung 2. Zusätzlich zahlt der Mieter EUR als Vorauszahlung auf Heizungs- und Warmwasserkosten und für die übrigen Betriebskosten Vorauszahlung auf die allgemeinen Betriebskosten (oder alternativ) Pauschale für die allgemeinen Betriebskosten EUR Gesamtbetrag zu Vertragsbeginn EUR Anpassung der Vorauszahlungen Üblicherweise werden Nebenkosten für Mietwohnungen in Form einer Vorauszahlung erhoben. Nach der Abrechnung der Nebenkosten kann eine Anpassung der Vorauszahlungen für die Zukunft gefordert werden und zwar von beiden Vertragspartnern. Dies kann nicht per Mietvertrag anders geregelt werden. 35