Fachtagung Energieforschung Stadt Zürich Volkshaus Zürich 31. Oktober 2014 Rendite, Risiko und Finanzierung Nachhaltige Erneuerung als Investitionsentscheid Dr. Erika Meins
Herausforderungen RENDITE Rentieren Investitionen in nachhaltige Erneuerungen? RISIKO Wie kann das Risiko einer Immobilieninvestition beurteilt werden? FINANZIERUNG Wie kann eine nachhaltige Erneuerung finanziert werden? 2
Überblick Referat 1. Was ist eine nachhaltige Erneuerung aus Investitionssicht? Rendite Risiko Nachhaltigkeit von Immobilien aus Investitionssicht 2. Entscheidungsgrundlagen für nachhaltige Immobilieninvestitionen Einzelobjektanalyse Portfolioanalyse Erneuerung 3. Finanzierung nachhaltige Gebäudeerneuerung Analyse Finanzierungslücke Bestehende und neue Finanzierungsmassnahmen 3
Erneuerung als Investitionsentscheidung Einfache Sanierung Umfassende Sanierung Investitionsentscheidung Ersatzneubau Verkauf Abbruchbewirtschaftung Eine Investition ist eine Zahlungsreihe, die in der Regel mit einer Auszahlung beginnt, auf die zu späteren Zeitpunkten (unsichere) Einzahlungen folgen (Schmidt und Terberger 1997). 4
Rendite Vereinfachte Darstellung der zusätzlichen Geldströme bei einer Sanierung Paybacks Markt Energiepreise Baukosten 5
Rentieren Investitionen in nachhaltige Erneuerungen? Berechnungsmethode und Diskontsatz zentral Bisherige Erkenntnisse aus BFE Projekt mit institutionellen Investoren Immobilieninvestitionen immer mit Risiko behaftet Neben Rendite auch Risiko berücksichtigen! 6
Risiko 7 Quelle: Meins und Burkhard (2014): Nachhaltigkeit und Risiken bei Immobilieninvestitionen Konzepte und Entscheidungsgrundlagen für die Praxis. Zürich: NZZ Verlag.
Was ist eine nachhaltige Immobilieninvestition? Aus Investitionssicht ist diejenige Erneuerungsvariante vorzuziehen, welche bei gleicher Rendite die tieferen Ertragsschwankungen und das tiefere Risiko eines Wertverlusts aufweist. Aus Investitionssicht ist eine Immobilie nachhaltig, welche gut in der Lage ist, mit den Folgen von langfristigen Entwicklungen umzugehen und dadurch das Risiko zukünftig an Wert zu verlieren minimiert. Zukunftsfähigkeit und Risiko
Überblick Referat 1. Was ist eine nachhaltige Erneuerung aus Investitionssicht? Rendite Risiko Nachhaltigkeit von Immobilien aus Investitionssicht 2. Entscheidungsgrundlagen für nachhaltige Immobilieninvestitionen Einzelobjektanalyse Portfolioanalyse Erneuerung 3. Finanzierung nachhaltige Gebäudeerneuerung Analyse Finanzierungslücke Bestehende und neue Finanzierungsmassnahmen 9
Sanierungsentscheidung mit Economic Sustainability Indicator ESI Sanierungsbedürftiges MFH in Lugano, Baujahr 1975, 46 Wohnungen, 8 Büro und 2 Praxen, im Eigentum von inst. Investor Quelle: QualiCasa AG in Meins / Burkhard («Nachhaltigkeit und Risiken bei Immobilieninvestitionen», 2014, p. 81). 10 Anwendung unter www.esiweb.ch
Nettorendite Portfolioanalyse mit ESI -Portfoliomatrix Median II I Median III Hohes Risiko Wertverlust IV Tiefes Risiko Wertverlust -1 11 Auswertung 270 MFH mit ESI 2009 / Geschätzter Marktwert: CHF 2.7 Mrd. Quelle: CCRS 2012, Nachhaltigkeit und Immobilieninvestitionen
ImmoGreen: Grundlage für Erneuerungsentscheidung IST Var. 1 Var. 2 Var. 3 Kostenlose 12 Anwendung unter www.immogreen.info
Überblick Referat 1. Was ist eine nachhaltige Erneuerung aus Investitionssicht? Rendite Risiko Nachhaltigkeit von Immobilien aus Investitionssicht 2. Entscheidungsgrundlagen für nachhaltige Immobilieninvestitionen Einzelobjektanalyse Portfolioanalyse Erneuerung 3. Finanzierung nachhaltige Gebäudeerneuerung Analyse Finanzierungslücke Bestehende und neue Finanzierungsmassnahmen 13
Finanzierungslücke bei Privaten 14 Quelle: Bächinger / Meins 2014, Massnahmen und Modelle zur Finanzierung von energetischen Erneuerungen, EFZ Forschungsprojekt FP-2.2.7
Empfehlung 1: Umfassendes Beratungsangebot Problem: Wenig bekannte Finanzierungsquellen Unterschätzter Vorsorge-Aufwand Lösung: Umfassende Beratung für Gebäudeeigentümerinnen und Gebäudeeigentümer Elemente: Früh ansetzende Beratung betreffend Vorsorge Hinweis auf steuerbegünstigtes Erneuerungssparen über Säule 3a Anlage in Erneuerungsfonds Informationen rund um Erbvorbezüge Informationen rund um die zweite Säule 15 Quelle: Bächinger / Meins 2014, Massnahmen und Modelle zur Finanzierung von energetischen Erneuerungen, EFZ Forschungsprojekt FP-2.2.7
(Anteil) Reduktion NK Höhere Netto- Mietzinse Finanzintermediär Empfehlung 2: Anlagefonds-Modell Tiefere Leerstände, Reduktion NH- Risiko Finanzierung Sanierung t 0 Immobilienbesitzende Investoren Anteil Energieeinsparung t 1 bis t n, Anteil Steigerung Nettomietzins t 1 bis t n Geringe Korrelation, ev. Absicherung Energiepreise, tw. Inflationsschutz Mietende Komfortsteigerung 16 Quelle: Bächinger / Meins 2014, Massnahmen und Modelle zur Finanzierung von energetischen Erneuerungen, EFZ Forschungsprojekt FP-2.2.7
Lösungsansätze RENDITE Rentieren Investitionen in nachhaltige Erneuerungen? Bei MFH in der Stadt Zürich fast immer (mit gängigen Berechnungen). RISIKO Wie kann das Risiko einer Immobilieninvestition beurteilt werden? Umfassende Rentabilitätsbetrachtung oder mit ESI. FINANZIERUNG Wie kann eine nachhaltige Erneuerung finanziert werden? Frühzeitige Planung und innovative Anlagefonds 17
Weitere Informationen Buch Meins/Burkhard (2014): Nachhaltigkeit und Risiko bei Immobilieninvestitionen, NZZ Verlag Weiterbildungsveranstaltung 27. November 2014 Links www.esiweb.ch www.immogreen.info www.ccrs.uzh.ch 18