FONDSMEDIA ANALYSIS Investorenleitfaden 2013 FMG FondsMedia GmbH Wichmannstrasse 4 Haus 1 West 22607 Hamburg Phone: ++49 (40) 854 076 0 Fax: ++49 (40) 854 076 40 Mit freundlicher Empfehlung info@fondsmedia.com www.fondsmedia.com
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Allgemeine Hinweise (Fortsetzung) Der Vermögenszuwachs errechnet sich aus der Summe aller Mittelrückflüsse (Auszahlungen zzgl. Veräußerungserlös), von welcher die Nominaleinlage und das Agio (sofern erhoben) sowie der Steuersaldo abgezogen werden. Der verbleibende Vermögensüberschuss wird dann durch die Laufzeit geteilt. Die Laufzeit wird durchgängig ganzjährig ermittelt, d.h. das Emissions- und Verkaufsjahr werden vollständig angerechnet. Hinsichtlich der Besteuerung wird der jeweilige Höchststeuersatz kalkuliert. Individuelle Ergebnisse weichen von dieser Annahme bei niedrigeren Steuersätzen der Höhe nach ab. Hamburg, im März 2013
Qualität ist der beste Investorenschutz. hr für hr gehen deutsche Privatinvestoren unseriösen oder gar kriminellen Anbietern von Immobilienanlagen auf den Leim. Die Folge: Der Verlust von Millionenbeträgen. Interessanterweise wird kein Wirtschaftsdelikt so stark von den Opfern mitgestaltet wie der Kapitalanlagebetrug. Denn fehlgeleitete Investitionen sind laut eines Forschungsprojekts des Bundeskriminalamtes (BKA) im Kern vor allem auf eine Ursache zurückführen: Die Unwissenheit der Investoren. 2) Gut informiert zu sein, zahlt sich aus. Der langfristige Vermögensaufbau und -erhalt ist für neun von zehn Anlegern das wichtigste Anlageziel. 3) Seriöse Immobilienfonds können diesem Sicherheitsbedürfnis vieler Anleger nachweislich gerecht werden. Doch wie kann ein Anleger Spreu von Weizen trennen? Dieser Investorenleitfaden gibt in erster Linie Investoren, aber auch Finanzberatern praktische Ratschläge, woran seriöse Anbieter zu erkennen sind. Dabei stehen folgende Fragen im Mittelpunkt: Mit wem investiere ich mein Geld? Wer sind meine Partner? Wie erfahren sind sie? Leistungsbilanzen und Verkaufsprospekte gezielt als Informationsquellen nutzen. Denken Sie kritisch mit! Für jede verantwortungsbewusste Investition ist eine individuelle Qualitätsbeurteilung unverzichtbar. Im Mittelpunkt stehen hierfür der Verkaufsprospekt und die Leistungsbilanz des Anbieters. Weitere Informationsquellen z.b. Presseartikel und Online-Informationen können hilfreich sein. Investoren sollten die individuelle Entscheidung allerdings nicht auf Positivbeurteilungen beschränken. Vielmehr sollte sich der Investor auch fragen, ob die Begründung für diese externen Positivbeurteilungen für ihn nachvollziehbar und plausibel ausfällt. In welches Asset mit welchen Eigenschaften investiere ich mein Geld? Wird in konkrete Immobilien investiert? Unverzichtbar: Gesicherter Eigentumserwerb. Welche Risiken kaufe ich ein und was bekomme ich dafür? Sind Auszahlungsprognosen vernünftig, sprich marktüblich oder wird hier stark übertrieben? 2) Vgl. www.saarland.de/9989.htm. 3) Vgl. Universität Leipzig, Anlegerstudie 2012: Informationsanforderungen von Privatanlegern und Perspektiven für Investor Relations, 2012. Seite 1
Checkliste für Investoren Deutschlandimmobilienfonds Qualitätskriterium Prüfinhalt Prüfergebnis Liegt eine aktuelle durch einen unabhängigen Wirtschaftsprüfer testierte Leistungsbilanz vor (Bilanzstichtag 31.12.2011)? Sind die Ergebnisse auf die aktuelle Beteiligungsofferte anwendbar? Hat der Anbieter demnach vergleichbare Immobilienfonds mehrfach in der Vergangenheit emittiert? Erfolgt eine transparente Dokumentation der Ergebnisse (Prospekt/Ist-Vergleich)? Leistungsbilanz Werden Mieteinnahmen, Ausgaben und der liquide Betriebsüberschuss betragsmäßig angegeben (kumulierte Ergebnisse / Berichtsjahr)? Werden Tilgungen, Auszahlungen und bilanzielle Liquiditätsreserven betragsmäßig angegeben (kumulierte Ergebnisse / Berichtsjahr)? Werden deutlich negative Abweichungen nachvollziehbar erläutert und Maßnahmen dargelegt, um die Investition zu einem positiven Ergebnis zu führen? Leistungsbilanz Liegen die Betriebsüberschüsse betragsmäßig in etwa auf Niveau der realisierten Auszahlungen? Anbieter ab drei hren Marktpräsenz: Wenn nicht alle Punkte positiv ausfallen Hände weg. Anbieter mit kurzer Historie unter drei hren: Wenn die Kompetenz und Erfahrung des Assetmanagement nicht anhand schlüssiger Informationen nachvollziehbar ist Hände weg. Positiv Anbieter/ Management/ handelnde Personen Management Werden die handelnden Personen (Geschäftsführer bzw. Vorstände des Anbieters) im Verkaufsprospekt detailliert beschrieben (Berufsausbildung, berufliche Vita)? Steht die dokumentierte Managementerfahrung eindeutig im Zusammenhang mit der aktuellen Beteiligungsofferte? Hat das Management nachweislich ausreichend Verantwortung für vergleichbare Vorhaben getragen ist demzufolge eine langjährige Berufserfahrung bei renommierten Unternehmen nachweisbar? Wenn nicht alle 3 Prüfinhalte mit beantwortet werden können: Hände weg. Positiv Seite 2
Qualitätskriterium Prüfinhalt Prüfergebnis Investitionsqualität Werden klar definierte Immobilien angekauft? Auf die Immobilie kommt es an! Werden Standort, Lage und Immobilienqualität nachvollziehbar und ausführlich im Verkaufsprospekt beschrieben? Basieren die Aussagen auf aktuellen und zuverlässigen Quellen? Liegen beispielsweise Wertgutachten und unabhängige Standortanalysen vor? Weisen die Verkaufsprospekte die wesentlichen Bestimmungen und Eckdaten der Mietverträge transparent aus? Seriöse Deutschlandimmobilienfonds werden alle Punkte mühelos erfüllen. Bei negativen Abweichungen: Hände weg. Für seriöse Zweitmarktfonds-Anbieter mit Blind Pool-Konzept liegen aussagekräftige Leistungsbilanzen vor. Anderweitige Blind Pool-Konzepte von Anbietern ohne Leistungsbilanz: Hände weg. Positiv Sind Gesellschafts-, Treuhand- und Verwaltungsverträge im Verkaufsprospekt nachlesbar? Investorenrechte Investorenrechte Investitionsqualität Wirtschaftlichkeits-Prognose Wirtschaftlichkeits-Prognose Versprochen ist noch nicht gehalten. Fragen Sie explizit nach: Bestätigt Ihnen das Emissionshaus die inhaltliche und terminliche Einhaltung der Gesellschaftsverträge für in der Vergangenheit platzierte Fonds bereitwillig schriftlich? Alle Prüfinhalte müssen mit beantwortet sein. Positiv Liegt die Auszahlungsprognose auf Niveau der bislang nachgewiesenen realisierten Marktperformance (ca. 5% bis 6% p.a.)? Liegt der geplante Vermögenszuwachs nach Steuern auf Niveau der bisherigen Marktperformance (ca. 6% bis 7% p.a.)? 4) Sofern die Prüfergebnisse aufgrund wesentlich oberhalb der Marktperformance liegender Auszahlungs- bzw. Renditeversprechungen negativ ausfallen, ist äußerste Vorsicht angebracht! Papier ist geduldig. Ohne Nachweis, dass vergleichbare Prognosen gemäß testierter Leistungsbilanz in die Tat umgesetzt wurden: Hände weg. Positiv 4) Sofern der jährliche Vermögenszuwachs nach Steuern nicht im Verkaufsprospekt aufgeführt wird, lässt sich dieser einfach errechnen. Die Berechnungsmethode wird hierfür in den Allgemeinen Hinweisen beschrieben. Seite 3
Erläuterungen: Der rote Faden der Seriösität Transparenz und Leistungsfähigkeit: Testierte Leistungsbilanz. Die Leistungsbilanz zeigt, ob es sich um ein transparentes Emissionshaus handelt. Transparenz schafft Sicherheit. Seriöse Emissionshäuser dokumentieren die Immobilienperformance nach folgendem System: Mieterlöse, Ausgaben, Betriebsüberschuss, Tilgung, Auszahlung, Liquiditätsreserve. Weiterhin werden die Investition, die Vermietungssituation sowie aktuelle Entwicklungen detailliert beschrieben. Sowohl positive wie auch negative Abweichungen werden verbal erläutert. Im Endergebnis lassen sich die zentralen Erfolgsgrößen komfortabel vergleichen. Die geleisteten Auszahlungen ordnen sich dabei in ein schlüssiges Gesamtbild ein. Unseriöse Emissionshäuser reduzieren die Angaben häufig auf prozentuale Angaben zu den geplanten und realisierten Auszahlungen. Auszahlungsangaben sind grundsätzlich nur glaubwürdig, wenn klar ist, dass die Auszahlungen mit der Immobilienbewirtschaftung verdient wurden. Ein wichtiger Prüfaspekt liegt daher in einem Vergleich von operativen Betriebsüberschüssen mit den getätigten Auszahlungen. Wenn die liquiden Betriebsüberschüsse wesentlich niedriger ausfallen, wurden die Auszahlungen nicht aus dem operativen Überschuss erwirtschaftet. Fallen hier zahlreiche Immobilienfonds mit mehrjähriger Bewirtschaftungsphase negativ auf: Hände weg. Wie binde ich eine Leistungsbilanz konkret in die Produktauswahl ein? Anhand der Leistungsbilanz lässt sich überprüfen, ob vergleichbare Investitionen in der Vergangenheit zuverlässig umgesetzt werden konnten. Seriöse Emissionshäuser von Immobilienfonds legen Wert darauf, möglichst stabile Ergebnisse für die Investoren zu erzielen. Bedeutsame negative Abweichungen sind prinzipiell möglich es handelt sich schließlich um unternehmerische Beteiligungen müssen dann aber in der Leistungsbilanz transparent erläutert werden. Ein seriöser Partner wird gerade mit Krisensituationen kompetent und anlegerorientiert umgehen. In solchen Situationen zahlt sich Erfahrung besonders aus, was direkt auf den nachfolgenden Punkt überleitet. Wem gebe ich eigentlich mein Geld? Unseriöse Anbieter von Deutschlandimmobilienfonds weisen eklatante Informationslücken zu den handelnden Personen auf. Eine Beurteilung der fachlichen Eignung ist oftmals kaum möglich. Seriöse Emissionshäuser von Deutschlandimmobilienfonds informieren hingegen transparent über die zentralen handelnden Personen. Hierunter fallen Informationen zur Berufsausbildung und der berufliche Werdegang. Anhand dieser Informationen wird deutlich, in welchem Maß das Management nachweislich Verantwortung für vergleichbare Investitionen übernommen hat. Langjährige Erfahrung bei renommierten Anbietern vergleichbarer Investments ist ein Hinweis auf Seriosität. Auch Personen haben Leistungsbilanzen, also ist es wertvoll sich auch die Ergebnisse von Fonds anzusehen, die das Management in der Vergangenheit zu verantworten hatte. Fehlt es an einschlägiger Erfahrung, ist dies ein ernstzunehmendes Warnsignal. Seite 4
Was können seriöse geschlossene Immobilienfonds leisten? Auszahlungen Seriöse Deutschlandimmobilienfonds planen im Regelfall Auszahlungen von ca. 5% bis 6% p.a., was anhand historischer Leistungsbilanzergebnisse zahlreicher Anbieter einen realistischen Zielkorridor darstellt. So haben 133 Deutschlandimmobilienfonds, die in den letzten zehn hren emittiert wurden (2002 bis 2011), Auszahlungen von durchschnittlich ca. rd. 5% p.a. bezogen auf die Nominaleinlage geleistet. Das Ergebnis entspricht ca. 90% der Prospektplanungen. Die Auswertung basiert ausschließlich auf aktuellen Leistungsbilanzen. Das Investitionsvolumen der ausgewerteten Immobilienfonds beträgt insgesamt rd. EUR 9,0 Mrd. und kann damit als repräsentativ betrachtet werden. Der Fremdmittelanteil beträgt 52,2%. Die nach Investitionsvolumina gewogene Laufzeit beläuft sich auf 5,3 hre. 5) Vermögenszuwachs Seriöse Immobilienfonds mit Objekten in Deutschland planen im Regelfall einen Vermögenszuwachs in Höhe von 6% bis 7% p.a. Solche Prognosen werden anhand historischer Leistungsbilanzergebnisse bestätigt. 17 Immobilieninvestitionen in Deutschland, die in den letzten zehn hren ihre Immobilien verkauft haben, erzielten einen Vermögenszuwachs nach Steuern von durchschnittlich 6,5% p.a. Die mittlere Haltedauer lag bei ca. fünf hren. Keine der ausgewerteten Immobilieninvestments verzeichnet Kapitalverluste. Die Gesamtinvestition beträgt rd. EUR 1,1 Mrd. 6) Substanz entscheidet. Je mehr Anlegerkapital substanzbildend in die Immobilie fließt, desto besser. Allerdings ist es für Laien schwer, die Angemessenheit der Fondsnebenkosten zu beurteilen. In den Verkaufsprospekten wird zwar nach Anschaffungskosten, Anschaffungsnebenkosten, fondsabhängigen Nebenkosten und Nebenkosten der Vermögensanlage unterschieden. Es ist aber durchaus möglich, dass die Anschaffungskosten beispielsweise eine zusätzliche Maklercourtage für den Anbieter beinhalten. Solche Zusatzkosten liegen im freien Ermessen eines Anbieters und würden die Investitionssubstanz mit Vorsatz mindern. Auch lassen sich die Kosten der Fondsgesellschaft rein optisch verringern, indem einige Positionen auf die Ebene einer Objektgesellschaft verschoben werden. So soll die gesamte Kostenstruktur möglichst schwer erkennbar werden. Die Beurteilung laufender Fondsnebenkosten erweist sich als ähnlich komplex. Es gibt dennoch eine praktikable Lösung. Nebenkosten stellen keine isolierte Größe dar, sondern ein Element innerhalb der Fondskonzeption. Wenn ein Anbieter von Deutschlandimmobilienfonds sämtliche Anforderungen des Investorenleitfadens positiv erfüllt, sind übertriebene Nebenkosten extrem unwahrscheinlich. Grund: Seriöse Anbieter von Immobilienfonds wissen, dass die Anlegerprognose nur dann dauerhaft aufgeht, wenn auch die Gesamtkosten entsprechend justiert werden. Investoren sollten im Falle einer positiven Investitionsentscheidung eine schriftliche Bestätigung vom Emissionshaus einholen, dass die kalkulierten Kosten einer aktuellen Beteiligungsofferte weitgehend mit bereits platzierten Immobilienfonds vergleichbar sind. Professionelle Emissionshäuser werden hierzu profunde Auskünfte geben. In diesem Fall bestätigt eine positiv zu beurteilende Leistungsbilanz mittelbar faire Kostenstrukturen. 5) Der Auswertung liegen die Leistungsbilanzen zum Stichtag 31.12.2011 der nachfolgenden Emissionshäuser (Kurzbezeichnung) zugrunde: BVT, Bouwfonds, CFB, DFH, DIVAG, DWS Finanz, Dr. Peters, Fondshaus Hamburg, HCI, HGA Capital, HIH, Hamburg Trust, Hannover Leasing, Hesse Newman Capital, ILG, INP AG, KGAL / Alcas, KanAm, König & Cie., LHI Leasing, Lloyd Fonds, MPC Capital, REAL I.S., SachsenFonds, WealthCap, Wölbern Invest. Die Ergebnisse eines einzelnen Emissionshaus können stark vom Marktdurchschnitt abweichen. Die Nennung der Emissionshäuser stellt keine qualitative Bewertung eines bestimmten Emissionshauses dar. 6) Der Auswertung liegen die jeweils aktuellen Leistungsbilanzen der nachfolgenden Emissionshäuser (Kurzbezeichnung) zugrunde: CFB, DCM, DFH, Hannover Leasing, Ideenkapital, KGAL/Alcas, MPC Capital, SachsenFonds, Wölbern Invest, ZBI. Die Ergebnisse eines einzelnen Emissionshaus können stark vom Marktdurchschnitt abweichen. Die Nennung der Emissionshäuser stellt keine qualitative Bewertung eines bestimmten Emissionshauses dar. Seite 5
Zu guter Letzt. Wurde ein Anbieter von Deutschlandimmobilien anhand der vorangestellten Prüfkriterien als seriös befunden, finden sich viele weitere Elemente, die das Bild in Sachen Transparenz und Sicherheit abrunden. Nachfolgend werden hierzu einige Punkte aufgeführt. Während der Investitionsphase wird ein unabhängiger Mittelverwendungskontrolleur eingebunden. Die Treuhänderin verhält sich in der Entscheidungsfindung der Anleger mit ihrer Stimmenabgabe grundsätzlich neutral. Auf Wunsch wird ein Prospektgutachten ausgehändigt (IDSW-S4 Gutachten). Es liegen Objektgutachten von renommierten Experten vor. Der Anbieter ist auch in institutionellen Kreisen ein angesehener Fonds- bzw. Assetmanager. Die Seriosität eines Anbieters von Deutschlandimmobilienfonds ergibt sich grundsätzlich aus der Summe der zu prüfenden Details. Es gibt nicht den einen guten Grund, sich an einem Immobilienfonds zu beteiligen. Investoren, den vorgegaukelt wird, eine aktuelle Emission hätte unschlagbare Vorteile, können solche Behauptungen mit Hilfe des Investorenleitfadens punktgenau überprüfen. Getreu dem Motto: Qualität ist der beste Anlegerschutz. Seite 6