Studie Offene Immobilienfonds in Abwicklung Köln, den 2. Mai 2016

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Monika Koenig
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1 Studie Offene Immobilienfonds in Abwicklung 2016 Köln, den 2. Mai 2016

2 Agenda 1. Übersicht Offene Immobilienfonds in Abwicklung 2. Systematik: Scoring-Matrix 3. Ergebnis Portfolioqualität 4. Immobilienverkäufe 5. Systematik: Cash-Burn-Rate 6. Zusammenfassung 7. Disclaimer 2

3 1. Übersicht Offene Immobilienfonds in Abwicklung 18 Offene Immobilienfonds aktuell in Abwicklung Zehn der Fonds sind bereits auf die Verwahrstelle übergegangen Vier Offene Immobilienfonds mit endender Abwicklungsfrist in

Fonds sind bereits auf die Verwahrstelle übergegangen

4 1.1 Umsatz Börse Hamburg Börse Hamburg mit größten Umsätzen (in Liquidation befindlicher Offener Immobilienfonds) in 2009/2010 Zum Ende der Abwicklungsfrist in 2014/2015 erneut mit leicht steigender Tendenz Fazit: gute Fungibilität Ursprungsinvestoren nicht mehr identisch mit heutigen Anlegern 4

der Abwicklungsfrist in 2014/2015 erneut mit leicht steigender Tendenz

5 2. Systematik: Scoring-Matrix Immobilienportfolien wurden auf Einzelobjektebene Desktop analysiert Drei Kriterien: Lagequalität, Gebäudequalität und Mieterrisiko sind anhand einer eigenentwickelten Scoring- Tabelle bewertet worden Ergebnisse sind nach Verkehrswerten, Immobilienanzahl bzw. Jahresnettosollmiete gewichtet in ein Ampelsystem eingeflossen 5

einer eigenentwickelten Scoring- Tabelle bewertet worden Ergebnisse sind nach

6 2.1 Systematik: Beispiel Auszug AXA Immoselect Bericht 2012 Objektanalyse nach Scoring-Matrix Alle Kategorisierungen und die sich daraus ergebenen Zuordnungen basieren auf eigenen Einschätzungen Die Lagequalität der Objekte wurde anhand von Marktberichten aus verschiedenen Maklerhäusern bzw. eigenen Einschätzungen kategorisiert 6

basieren auf eigenen Einschätzungen Die Lagequalität der Objekte wurde anhand von

7 3. Ergebnis: Gesamtergebnis und Vermietungsrisiko Rangiert nach dem als Gut eingestuftem Portfolioanteil: KanAm Grundinvest an erster Stelle, auf dem zweiten und dritten Platz der KanAm Spezial Grundinvest und der CS Euroreal Vermietungssituation nach unserer Einschätzung unverändert die größte Hürde SEB Global Property Funds, CS Property Dynamic ohne als Gut eingestuften Portfolioanteil 7

Spezial Grundinvest und der CS Euroreal Vermietungssituation nach unserer Einschätzung

8 3.1 Ergebnis: Standort- und Gebäudequalität Hinsichtlich der Standortqualität bildet der SEB Global Property Funds das Schlusslicht: keine Objekte in Spitzenlagen Mit rund 50% (Verkehrswerte) der Objekte mit guter Gebäudequalität liegt der KanAm Grundinvest auf dem ersten Platz Das verbleibende Portfolio des SEB Immoinvest hat mit rund 70% den Hauptteil der Immobilien in der schlechten Kategorie 8

Objekte mit guter Gebäudequalität liegt der KanAm Grundinvest auf dem ersten Platz Das verbleibende

9 4. Status Quo: Immobilienverkäufe Status Beginn Abwicklung Status Anzahl Immobilien Immobilienvermögen Datum Rechenschaftsbericht/Monats Anzahl Immobilien- Datum Rechenschafts- Ende Bereits im Abwicklungszeitraum veräußerte Zu veräußernde bei Beginn gesamt in Mio. Immobilien vermögen gesamt bericht/ Abwicklungs-Immobilien/ Immobilien/ Name des Fonds Beginn Abwicklung Abwicklung EUR bericht aktuell in Mio. EUR Monatsbericht frist Monat Monat Catella Focus Nordic Cities , , ,4 CS Euroreal A EUR , ca 2021, ,2 3,2 CS Property Dynamic , , ,3 1,1 KanAm Grundinvest Fonds , , ,6 1,9 KANAM SPEZIAL Grundinvest Fonds , , ,1 0,6 SEB ImmoInvest , , ,1 5,5 SEB Immoportfolio Target Return , , ,0 1,7 SEB Global Property Fund , , ,6 0,6 Trotz längerer Abwicklungsfrist stehen SEB Immoinvest und der CS Euroreal vor größten Herausforderung: rechnerisch müssen noch 6 bzw. 3 Immobilien/Monat veräußert werden In den Monaten zuvor nur 1,1 Immobilien/Monat (1,2 Immob./Monat CS Euroreal) veräußert Gut im Zeitplan: SEB Global Property Fund und Catella Focus Nordic Cities 9

Mio. Immobilien vermögen gesamt bericht/ Abwicklungs-Immobilien/ Immobilien/ Name des Fonds Beginn Abwicklung Abwicklung EUR bericht aktuell in Mio.

10 5. Systematik: Cash-Burn-Rate Aussage hinsichtlich Portfolioqualität muss in Kontext der bereits entstandenen Verluste, noch möglicher Verluste und geleisteter Rückzahlungen gestellt werden Dazu wurden die eingetretenen Wertverluste mit Hilfe der von uns entwickelten Kennziffer Cash Burn Rate quantifiziert 10

geleisteter Rückzahlungen gestellt werden Dazu wurden die eingetretenen

11 5.1 Cash-Burn-Rate: Ergebnis Investition in DEGI Global Business, TMW Weltfonds, Morgan Stanley P2 Value hat sich als wenig wertstabil erwiesen Dem hingegen SEB Immoportfolio Target Return, Catella Focus Nordic Cities, SEB Immoinvest bislang weitestgehend wertstabil Aufgrund einer bis zum Redaktionsschluss ungeklärten Steuerthematik mit den 5- Bescheinigungen des KanAm Grundinvest haben wir diesen Fonds aus der Bewertung der Cash-Burn-Raten ausgenommen. 11

Immoinvest bislang weitestgehend wertstabil Aufgrund einer bis zum Redaktionsschluss ungeklärten Steuerthematik

12 6. Zusammenfassung Anzahl Fonds in Abwicklung durch die Abwicklung des Catella Focus Nordic Cities auf 18 Fonds erweitert (10 davon bereits auf Verwahrstelle) Der Höhepunkt des Abwicklungsprozesses der Offenen Immobilienfonds ist mittlerweile überschritten KanAm Grundinvest, KanAm Spezial Grundinvest, CS Euroreal mit guter Portfolioqualität - SEB Global Property Funds, CS Property Dynamic mit durchschnittlicher/schlechter Objektqualität Trotz längerer Abwicklungsfrist stehen der SEB Immoinvest und der CS Euroreal aufgrund der Portfoliogröße vor der größten Herausforderung Bei vier Produkten erheblicher Zeitdruck: CS Property Dynamic, die beiden KanAm Fonds, SEB Global Property Funds mit Ende Abwicklungsfrist in 2016 Aber: positive Verfassung der meisten Immobilienmärkte CBR: größte Verluste beim TMW Weltfonds, DEGI Global Business und KanAm grundinvest - Catella Focus Nordic Cities, der KanAm Spezial grundinvest, SEB Immoinvest bislang noch weitgehend wertstabil 2017 erscheint große Abschlussstudie 12

durchschnittlicher/schlechter Objektqualität Trotz längerer Abwicklungsfrist stehen der SEB Immoinvest und der CS Euroreal aufgrund der Portfoliogröße vor der größten Herausforderung Bei vier

13 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!

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