IMMAC Ostseeklinik Schönberg Renditefonds GmbH & Co. KG

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1 Kurzanalyse IMMAC Ostseeklinik Schönberg Renditefonds GmbH & Co. KG erstellt am: 19. März 2010 TKL.Fonds Gesellschaft für Fondsconception und analyse mbh Neuer Wall 18 D Hamburg Telefon: / Fax: / info@tkl-fonds.de

2 Kurzanalyse: Executive Summary Sumary Disclaimer: Diese Kurzanalyse stellt lediglich einen Auszug aus einer detaillierten Langanalyse dar. Um die Aussagen und Ergebnisse der Analyse nachvollziehen und einordnen zu können, wird die Lektüre der Langanalyse ausdrücklich empfohlen. TKL.Fonds hat diese Analyse mit größter Sorgfalt erarbeitet. Als Datenbasis für die Analyse dienen Angaben der Fondsinitiatoren in den Fondsprospekten sowie Angaben aus Quellen weiterer Dritter. Für die Vollständigkeit, Richtigkeit und Genauigkeit der Angaben zeichnen die Fondsinitiatoren und die weiteren veröffentlichenden Dritten ausschließlich selbst verantwortlich. Die Analyse stellt lediglich eine von mehreren Hilfen bei einer Anlageentscheidung dar. Sie ersetzt keinesfalls eine qualifizierte Anlageberatung durch eine entsprechend ausgebildete Person, wie beispielsweise einen Anlage-, Steuerberater und/oder Rechtsanwalt. Basisdaten der Beteiligung IMMAC Immobilienfonds GmbH Immobilie Ostseeklinik Schönberg Vorwiegende Nutzung der Immobilie Krankenhaus Vermietbare Fläche in qm Datum der Prospektaufstellung 1. März 2010 Analysedatum 19. März 2010 Erstes volles Betriebsjahr 2011 Prognosezeitraum in (Bruchteilen von) Jahren 15,0 Dauer der Gesellschaft unbestimmt Kündigung frühestens möglich zum 31. März 2025 Haftung im Außenverhältnis beschränkt auf 10% der Pflichteinlage Mindestzeichnungssumme in EUR Kommanditkapital ohne Agio in TEUR Fremdkapital in TEUR Agio in % 5,0% Fondsvolumen inkl. Agio (Gesamtinvestition) in TEUR Ausschüttungsrhythmus monatlich - Erfahrung Anzahl emittierter Fonds 44 Realisiertes Investitionsvolumen in Mio. 648 Anzahl emittierter Immobilienfonds 44 Durchschn. Volumen emittierter Immobilienfonds in Mio. 14,73 Performance laufender Fonds* Alle Fonds des s Vergleich prospektierter und realisierter Ausschüttungen 1 unter Plan, 25 im Plan, 0 über Plan Vergleich prospektierter und realisierter Tilgungen 0 unter Plan, 23 im Plan, 3 über Plan Immobilienfonds des s Vergleich prospektierter und realisierter Ausschüttungen 1 unter Plan, 25 im Plan, 0 über Plan Vergleich prospektierter und realisierter Tilgungen 0 unter Plan, 23 im Plan, 3 über Plan Note 2,00 * Stand: Leistungsbilanz

3 Kurzanalyse: Executive Summary Unabhängige Mittelverwendungskontrolle Prospektprüfungsbericht Fondskonzeption Sind besondere rechtliche Risiken bekannt? Steuergutachten Verbindliche Finanzierungszusage nein Bestandteil des Prospektprüfungsberichts Platzierungsgarantie Note 2,50 - Standort Schönberg Objekt Anzahl der Objekte 1 Kaufpreis für den anteiligen Erwerb* in TEUR Gesamtkaufpreis in TEUR Objektgutachten Kurzbeschreibung: Bei der Ostseeklinik Schönberg handelt es sich um eine Rehaklinik bestehend aus einem Klinikgebäude und einem Bettenhaus. Das Objekt ist auf einem qm großen Grundstück belegen. Das Bettenhaus verfügt über 236 Zimmer, davon 226 Einzel- und zehn Doppelzimmern. Im Haupthaus sind neben den Behandlungszimmern Therapie- und Verwaltungsräume. In den weiteren Gebäudeteilen des Haupthauses sind Schwimmbad, Speisesaal, Cafeteria und weitere Therapieräume untergebracht. Im Rahmen des Neubaus des Bettenhauses wurden am Klinikgebäude, das bereits 1973 errichtet wurde, umfassende Renovierungs- und Moderniesierungsmaßnahmen durchgeführt. Von der finanzierenden Bank in Auftrag gegebene Wertgutachten werden zur Zeit erstellt. Note 2,50 * Kaufpreis des Grundstücks und Baukosten/Kaufpreis der Gebäude, erhöht um Erwerbsnebenkosten und Finanzierungskosten. 3

4 Kurzanalyse: Executive Summary Vermietung Vermietung zu Beginn der Betriebsphase* Durchschnittlich vermietete Fläche in % 100,00% Vermietungsgarantien nicht Mieteinnahmen im ersten vollen Betriebsjahr 2011 in TEUR Durchschnittliche Jahresmiete im ersten vollen Betriebsjahr in EUR / qm** 139,45 Durchschnittliche Mietvertragsdauer in Jahren 25,75 Durchschnittliche Steigerungsrate der Mieteinnahmen p.a. in % 1,12% Beurteilung der Vermietung Das Fondsobjekt ist bis zum 30. November 2035 an die Ostseeklinik Holm Reinhold Göttsch GmbH & Co. KG verpachtet. Die Gesellschaft wurde im Jahr 1970 gegründet und betreibt seither die Ostseeklinik. In den mehr als 30 Jahren wurde das Behandlungsspektrum stetig ausgebaut und weiterentwickelt. Die Ostseeklinik verfügt per 19. März 2010 über einen Creditreform-Bonitätsindex von 252, was einer mittleren Bonität entspricht. Der Pachtvertrag erlaubt der Pächterin innerhalb der Festlaufzeit keine vorzeitige Kündigung. Der Pächterin wurde eine Verlängerungsoptionen von fünf Jahren eingeräumt, anschließend verlängert sich der Vertrag um jeweils zwölf Monate, wenn er nicht von einer der Parteien gekündigt wird. Die Pacht wird alle drei Jahre zu festen Zeitpunkten um einen gestaffelten Betrag angepasst, der einer prozentualen Veränderung der Inflationsrate entspricht, sobald eine gewisse Indexveränderung innerhalb der drei Jahre erreicht worden ist. Note 2,10 * Alle Angaben zu den Mieteinnahmen und den Objektausgaben enthalten keine umlegbaren Objektkosten. Finanzkennzahlen Erfolgskennzahlen Vermögenszuwachs der Anleger nach Steuern* in % 91,57% Amortisationsdauer des Kommanditkapitals vor Steuern in vollen Jahren 14,00 Kumulierte Tilgungen nach zehn vollen Betriebsjahren in % 25,36% Kumulierte Ausschüttungen über die Laufzeit (ohne Veräußerungserlös) in % des Kommanditkapitals 111,94% Risikokennzahlen ** Eigenkapitalquote in % 44,70% Anteil der festen Mieteinnahmen an den gesamten Mieteinnahmen 100,00% Kostenkennzahlen ** Durchschnittl. Verhältnis von laufenden Objektkosten zu Mieteinnahmen 2,97% Durchschnittl. Verhältnis von laufenden Fondskosten zu Mieteinnahmen*** 3,35% Fondskosten (mit Agio) in % des Fondsvolumens (inkl. Agio)**** 19,57% davon in der Investitionsphase 15,29% davon in der Betriebsphase**** 4,29% Geplanter Bruttoverkaufserlös für das letzte prospektierte Betriebsjahr (2025) durchschnittl. prospektierter Verkaufsfaktor 12,50 absolut in TEUR in % des Kaufpreises 114,11% davon Ausgaben für Revitalisierung 0,00% Note 2,10 * Berechnet unter der Annahme, dass der Anleger in Deutschland dem Spitzensteuersatz von 45% unterliegt. Darüber hinaus wurden der Solidaritätszuschlag und die Kirchensteuer i.h.v. 9% berücksichtigt. ** Alle Angaben zu den Mieteinnahmen enthalten umlegbare Objektkosten. **** Die kumulierten Fondskosten während der Betriebsphase beziehen sich auf einen standardisierten Zeitraum von achtzehn Jahren. 4

5 Kurzanalyse: Gesamtbeurteilung und Rating Zusammenfassung Der Fonds investiert in eine Rehaklinik in der Gemeinde Schönberg an der Ostseeküste. ist die IMMAC Immobilienfonds GmbH, der führende im Bereich deutsche Pflegeimmobilien. Das Angebot ist solide konzipiert. Das Objekt sollte aufgrund der langen Pachtvertragslaufzeit langfristig sichere Einnahmen erzielen können. Die Eigenkapitalquote liegt im Marktdurchschnitt, die Fondskosten darüber. Die weit überdurchschnittlichen kumulierten Tilgungen nach zehn vollen Betriebsjahren reduzieren das Risiko für die Anleger. Durch die 100%ige Darlehensaufnahme in Euro werden keine Währungsrisiken bei der Fremdfinanzierung eingegangen. Insgesamt handelt es sich um ein gutes Angebot mit durchschnittlicher Ertragsprognose vor Steuern und weit unterdurchschnittlichem Risiko. Verteilung der Gesamtnoten für deutsche Immobilienfonds Anzahl ,00-2,00 2,01-2,25 2,26-2,50 2,51-3,00 3,01-3,50 3,51-5,00 Noten 100,0% 80,0% 60,0% 40,0% 20,0% 0,0% Kumulierte Häufigkeit Anzahl Kumulierte Häufigkeit Noten und Rating Qualitative Einschätzung Rating der Beteiligung (12,5%) 2,00 Fondskonzeption (12,5%) 2,50 Sehr gut oder Top 10% Objekt (12,5%) 2,50 Gut Vermietung (12,5%) 2,10 Platzierungsfähig Uninteressant Finanzielle Einschätzung (50,0%) 2,10 Mangelhaft Gesamtnote 2,19 Rating Beurteilung der Beteiligung im Vergleich zur Bestnote der jeweiligen Bewertungskriterien Fondskonzeption Objekt Vermietung Finanzielle Einschätzung Gesamt 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Differenz zur Bestnote 5