KURZANALYSE. IMMAC Irland Sozialimmobilien I

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1 KURZANALYSE IMMAC Irland Sozialimmobilien I

2 Diese Kurzanalyse stellt lediglich einen Auszug aus einer detaillierten Langanalyse dar. Diese Unterlagen enthalten nicht die vollständigen Informationen bzgl. der dargestellten Beteiligung. Für die vollständige Information ist der Verkaufsprospekt heranzuziehen, den Sie in der Regel über den Initiator beziehen können. TKL.Fonds selber erbringt lediglich die Wertpapiernebendienstleistung der Erstellung, Verbreitung oder Weitergabe von Finanzanalysen im Sinne des 2 Abs. 3a Nr. 5 WpHG in Ansehung geschlossener Fonds. TKL.Fonds ist mithin kein Wertpapierdienstleistungsunternehmen. TKL.Fonds hat aber freiwillig aus Gründen der Transparenz eine Langanalyse erstellt, die den Transparenzvorgaben gem. 34b WpHG i. V. m. der Finanzanalyseverordnung (FinAnV) genügt. Diese Langanalyse ist über TKL.Fonds erhältlich. Um die Aussage und Ergebnisse dieser Kurzanalyse nachvollziehen und einordnen zu können, wird die Lektüre der Langanalyse ausdrücklich empfohlen. Als Datenbasis für die Analyse dienen Angaben der Fondsinitiatoren in den Fondsprospekten sowie Angaben aus Quellen weiterer Dritter. Für die Vollständigkeit, Richtigkeit und Genauigkeit der Angaben zeichnen die Fondsinitiatoren und die weiteren veröffentlichten Dritten ausschließlich sich selbst verantwortlich. Die Analyse stellt lediglich eine von mehreren Hilfen bei der Anlageentscheidung dar. Sie ersetzt keinesfalls eine qualifizierte Anlageberatung durch eine entsprechend ausgebildete Person, wie beispielsweise einen Anlage-, Steuerberater und/oder Rechtsanwalt. Basisdaten der Beteiligung Initiator Immobilien Vorwiegende Nutzung der Immobilien HKA Hanseatische Kapitalverwaltung AG 1) Beechfield Manor Nursing Home 2) Glengara Park Nursing Home 3) Mount Hybla Nursing Home Pflegeheim Datum der Prospektaufstellung 3. Juli 2018 Analysedatum 28. August 2018 Erstes volles Betriebsjahr 2019 Prognosezeitraum in (Bruchteilen von) Jahren 15,0 Dauer der Gesellschaft bis zum 30. Juni 2033 Kündigung frühestens möglich zum Haftung im Außenverhältnis vorzeitige ordentliche Kündigung nicht möglich beschränkt auf 10% der Pflichteinlage Mindestzeichnungssumme in EUR Kommanditkapital ohne Agio in TEUR Fremdkapital in TEUR Agio in % 5,0% Fondsvolumen inkl. Agio (Gesamtinvestition) in TEUR Ausschüttungsrhythmus - Initiator Erfahrung* monatlich Anzahl platzierter Fonds 88 Realisiertes Investitionsvolumen in Mio Anzahl platzierter Immobilienfonds 88 Durchschn. Volumen platzierter Immobilienfonds in Mio. 15,67 Performance laufender Fonds* Alle Fonds des Initiators Vergleich prospektierter und realisierter Ausschüttungen Vergleich prospektierter und realisierter Tilgungen 8 unter Plan, 60 im Plan, 0 über Plan 3 unter Plan, 56 im Plan, 9 über Plan Note 1,50 * Stand: Performancebericht

3 Fondskonzeption Kapitalverwaltungsgesellschaft Verwahrstelle Prospektprüfungsbericht Sind besondere rechtliche Risiken bekannt? Steuergutachten Verbindliche Finanzierungszusage HKA Hanseatische Kapitalverwaltung AG DEHMEL Rechtsanwaltsgesellschaft mbh vorhanden nein nicht vorhanden vorhanden Platzierungsgarantie vorhanden Konzeptionelle Besonderheiten: Im Rahmen der Liquidation erhält die AIF-Verwaltungsgesellschaft für ihre Tätigkeit eine zusätzliche Vergütung in Höhe von bis zu 4% inkl. Umsatzsteuer des realisierten Veräußerungserlöses. In dieser Vergütung sind auch Kosten Dritter im Rahmen der Veräußerung enthalten. Note 2,50 - Objekte Standorte 1) County Dún Laoghaire-Rathdown, Großraum Dublin; 2) County Dún Laoghaire-Rathdown, Großraum Dublin; 3) County Fingal, Großraum Dublin Anzahl der Objekte 3 Gesamtkaufpreis* in TEUR Externe Bewertung vorhanden bei 3 von 3 Objekten Kurzbeschreibung: Die drei Pflegeeinrichtungen liegen alle in der Provinz Leinster und hier im Großraum Dublin. Die Einwohnerzahl im Großraum Dublin betrug im Jahr Einwohner, von denen zwölf Prozent über 65 Jahre alt waren. Im Großraum Dublin leben rund 27% der Gesamtbevölkerung Irlands. Somit handelt es sich um den mit Abstand größten Ballungsraum in Irland. Die Seniorenpflegeheime Beechfield Manor Nursing Home und Glengara Park Nursing Home liegen im südöstlichen bzw. östlichen Teil des Countys Dún Laoghaire-Rathdown, ca. 17 bzw. 11 Kilometer von Dublins Stadtzentrum und 900 bzw. 700 Meter von der Meeresküste entfernt. Beide Pflegeheime wurden im 19. Jahrhundert als Villa mit Meerblick erbaut und in den Jahren 1994 bis 2000 (Beechfield Manor) bzw bis 1997 (Glengara Park) grundlegend umgebaut. Beide Immobilien sind für den motorisierten Individualverkehr und durch den öffentlichen Personennahverkehr gut erreichbar. Beechfield Manor verfügt über 68 Plätze in 68 Einzelzimmern, Glengara Park über 66 Plätze in 62 Einzel- und zwei Doppelzimmernund. Beide Seniorenpflegeheime weisen aufgrund der älteren Gebäudesubstanz eine nur durchschnittliche Strukturqualität auf. Die im Jahr 2013 errichtete Pflegeeinrichtung Mount Hybla Nursing Home liegt im südlichen Teil des Countys Fingal, ca. acht Kilometer von Dublins Stadtzentrum entfernt. Mount Hybla ist für den motorisierten Individualverkehr gut erreichbar. Die Erreichbarkeit durch den öffentlichen Personennahverkehr ist hingegen eingeschränkt. Mount Hybla verfügt über 66 Plätze in 66 Einzelzimmern und weist aufgrund der Neubauqualität eine entsprechend gute Strukturqualität auf. Eine unabhängige externe Bewertung gemäß KAGB der BLS Audit GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Hamburg, weist zum Bewertungsstichtag 30. November 2017 folgende Unternehmenswerte aus: 10,165 Mio. EUR für Beechfield Manor, 11,095 Mio. EUR für Glengara Park und 10,973 Mio. EUR für Mount Hybla. Das Eigenkapital der drei Betriebsgesellschaften und der Holdinggesellschaft wurde insgesamt mit 10,854 Mio. EUR bewertet. Der gezahlte Kaufpreis erscheint somit marktgerecht bis günstig. Note 2,35 * Kaufpreis des Grundstücks und Baukosten/Kaufpreis der Gebäude, erhöht um Erwerbsnebenkosten und Finanzierungskosten. 3

4 Einnahmensicherheit Wirtschaftliches Konzept Von der Fondsgesellschaft wurden 100% der Unternehmensanteile einer irischen Holdinggesellschaft erworben, die wiederum zu 100% an drei Betriebsgesellschaften beteiligt ist. Die Betriebsgesellschaften besitzen und betreiben jeweils eine Pflegeeinrichtung. Die Einnahmen für die Fondsgesellschaft werden schlussendlich aus dem Betrieb der drei Pflegeeinrichtungen erwirtschaftet. Die Anleger der Fondsgesellschaft tragen alle Chancen und Risiken aus dem Betrieb der Pflegeeinrichtungen. Entscheidend für den wirtschaftlichen Erfolg des Fonds sind somit die Qualität des Managements und das Marktumfeld. Management Die Managementgesellschaft Beechfield Care Group beschäftigt aktuell über 200 Personen an drei Standorten mit zusammen 200 vollstationär genutzten Pflegeplätzen. Nach Angaben des Initiators besitzt das aktuelle Managementteam langjährige praktische Erfahrungen in der Pflege. Externe Kontrollmechanismen Eine defacto-direktorin wird die Tätigkeiten des Managements hinsichtlich klinischer Aufgabenbereiche beaufsichtigen, um eine ordnungsgemäße klinische Versorgung der verwalteten Pflegeeinrichtungen zu gewährleisten. Eine weitere defacto-direktorin wird bei der Unternehmensführung beraten und die Einhaltung der mit der finanzierenden Bank getroffenen Vereinbarungen überwachen. Die IMMAC Capital (Ireland) Limited wurde mit der Überwachung der Vermögens- und Finanzlage der Konzerngesellschaften beauftragt. Auslastung der Pflegeeinrichtungen In den vergangenen zwei Geschäftsjahren waren die drei Pflegeeinrichtungen mit einer Auslastung zwischen 93,2% und 98,5% sehr gut ausgelastet. Die hohen Auslastungsraten sprechen für ein gutes Management. Obwohl keine Garantie besteht, dass dies auch in Zukunft der Fall sein wird, lassen die Auslastungsraten der vergangenen zwei Jahre eine positive Entwicklung erwarten. Beurteilung Für das Jahr 2015 beliefen sich die staatlichen Ausgaben für die Altenpflege in Irland auf ca. 1,57 Mrd. EUR. Die Bevölkerungsprognose für Irland geht von einem Anstieg der Menschen in der Altersgruppe "über 65 Jahre" von 0,535 Mio. im Jahr 2011 auf 1,15 Mio. in 2036 und 1,45 Mio. in 2046 aus. Daraus ergibt sich eine nachhaltig steigende Nachfrage nach vollstationären Pflegeplätzen. Die Einnahmen für die Fondsgesellschaft werden aus dem Betrieb der drei Pflegeeinrichtungen erwirtschaftet. Die Anleger der Fondsgesellschaft tragen alle Chancen und Risiken aus dem Betrieb der Pflegeeinrichtungen. Entscheidend für den wirtschaftlichen Erfolg des Fonds sind somit die Qualität des Managements und das Marktumfeld. Die Managementgesellschaft beschäftigt aktuell über 200 Personen an drei Standorten mit zusammen 200 vollstationär genutzten Pflegeplätzen. Nach Angaben des Initiators besitzt das aktuelle Managementteam langjährige praktische Erfahrungen in der Pflege. Die eingerichteten umfangreichen externen Kontrollmechanismen senken das Risiko bei der Betriebsführung. Die hohen Auslastungsraten der letzten zwei Geschäftsjahre zeugen von der hohen Qualität des Managements und lassen eine positive Entwicklung erwarten. Note 2,25-4

5 Finanzielle Einschätzung Erfolgskennzahlen Rendite (IRR) der Kommanditisten nach Steuern 4,70% Amortisationsdauer des Kommanditkapitals vor Steuern in vollen Jahren * Kumulierte Ausschüttungen über die Laufzeit (ohne Veräußerungserlös) in % des Kommanditkapitals Risikokennzahlen 15,00 78,75% Eigenkapitalquote in % 57,05% Kumulierte Tilgungen nach zehn vollen Betriebsjahren in % 55,22% Kostenkennzahlen ** Durchschnittl. Verhältnis von laufenden Objektkosten zu Mieteinnahmen 80,55% Durchschnittl. Verhältnis von laufenden Fondskosten zu Mieteinnahmen 1,17% Fondskosten (mit Agio) in % des Fondsvolumens (inkl. Agio)*** 17,75% davon in der Investitionsphase 12,14% davon in der Betriebsphase** 5,61% Total Expense Ratio (TER) in % des Eigenkapitals (ohne Agio)** Geplanter Bruttoverkaufserlös für das letzte prospektierte Betriebsjahr (2033) 2,25% p.a. durchschnittl. prospektierter Verkaufsfaktor (bezogen auf das EBITDARM***) 8,20 absolut in TEUR in % des Kaufpreises (bezogen auf alle Immobilien) 97,07% davon Ausgaben für Revitalisierung 0,00% Note 1,80 * Wenn die Amortisationsdauer der Prospektierungslaufzeit entspricht, wurde der Verkauf der Immobilie am Ende der Laufzeit unterstellt. ** Die kumulierten Fondskosten während der Betriebsphase beziehen sich auf einen standardisierten Zeitraum von 12 Jahren. *** Ergebnis vor Zinsen, Steuern, Abschreibungen, Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände, Miete und Managementgebühren) 5

6 Gesamtbeurteilung und Rating Zusammenfassung Der Fonds investiert in drei Altenpflegeeinrichtungen im Großraum Dublin in Irland. Anbieter ist die HKA Hanseatische Kapitalverwaltung AG, eine Schwestergesellschaft der Immac Holding AG. Das Fondskonzept entspricht den erforderlichen Standards. Eine externe Bewertung, die den marktgerechten bis günstigen Einkauf der Immobilien bestätigt, ist vorhanden. Die Anleger der Fondsgesellschaft tragen alle Chancen und Risiken aus dem Betrieb der Pflegeeinrichtungen. Die hohen Auslastungsraten der letzten zwei Geschäftsjahre zeugen von der hohen Qualität des Managements und lassen eine positive Entwicklung erwarten. Die Fondskosten sind marktüblich. Die weit überdurchschnittliche anfängliche Eigenkapitalquote und die weit überdurchschnittlichen Tilgungen nach zehn vollen Betriebsjahren wirken sich risikomindernd aus. Durch die 100%ige Darlehensaufnahme in EUR werden keine Währungsrisiken bei der Fremdfinanzierung eingegangen. Insgesamt handelt es sich um ein sehr gutes Angebot mit unterdurchschnittlicher Ertragsprognose vor Steuern und weit unterdurchschnittlichem Risiko. Anzahl Verteilung der Gesamtnoten für deutsche Immobilienfonds 1,00-2,00 2,01-2,25 2,26-2,50 2,51-3,00 3,01-3,50 3,51-5,00 100,0% 80,0% 60,0% 40,0% 20,0% 0,0% Kumulierte Häufigkeit Anzahl Noten Kumulierte Häufigkeit Noten und Rating Qualitative Einschätzung Rating der Beteiligung Initiator (12,5%) 1,50 Fondskonzeption (12,5%) 2,50 Sehr gut oder Top 10% Objekt (12,5%) 2,35 Gut Vermietung (12,5%) 2,25 Platzierungsfähig Uninteressant Finanzielle Einschätzung (50,0%) 1,80 Mangelhaft Gesamtnote 1,98 Rating Beurteilung der Beteiligung im Vergleich zur Bestnote der jeweiligen Bewertungskriterien Initiator Fondskonzeption Objekt Vermietung Finanzielle Einschätzung Gesamt 0% 20% 40% 60% 80% 100% IMMAC Irland Sozialimmobilien I Renditefonds GmbH & Co. KG geschlossene Investmentkommanditgesellschaft Differenz zur Bestnote 6

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