DFV Seehotel Am Kaiserstrand Immobilienfonds GmbH & Co. KG

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1 A N A L Y S E DEUTSCHLANDS ÄLTESTES ANALYSEHAUS FÜR GESCHLOSSENE FONDS GEGRÜNDET 1973 DFV Management GmbH DFV Seehotel Am Kaiserstrand Immobilienfonds GmbH & Co. KG Urteil sehr gut 24. Oktober 2012

2 Die G.U.B.-Analyse n Initiator und Management Die DFV Deutsche Fondsvermögen AG (DFV AG) wurde 2008 gegründet und legt mit dem vorliegenden Angebot ihren ersten Publikumsfonds auf. Hauptaktionärin ist mit 60 Prozent der Anteile die Profunda Vermögen GmbH, die auch Gründerin und Hauptaktionärin der IMMAC Holding AG ist, dem führenden Anbieter für Fonds mit Sozialimmobilien (insbesondere Pflegeeinrichtungen). Weitere 15 Prozent der Aktien der DFV AG hält einer der Vorstände der IMMAC Holding AG. Die Räumlichkeiten beider Unternehmensgruppen befinden sich in dem selben Bürohaus in Hamburg, so dass von entsprechendem Zugriff der DFV auf organisatorische und personelle Ressourcen der IMMAC auszugehen ist. Die IMMAC-Gruppe wurde 1996 gegründet und hat nach eigenen Angaben bisher Beteiligungsangebote mit einem Kommanditkapital von insgesamt rund 398 Millionen Euro platziert und inklusive Private Placements sowie institutionellen Fonds ein Gesamtinvestitionsvolumen von über einer Milliarde Euro realisiert. Die Leistungsbilanz 2010 wird vom Deutschen Finanzdienstleistungs-Informationszentrum GmbH (ein mit der G.U.B. mittelbar verbundenes Unternehmen) als ausgezeichnet bewertet. Insgesamt entwickeln sich die Fonds demnach im Wesentlichen wie prospektiert, wobei Hotels nicht zu den Geschäftsfeldern der IMMAC zählen. Bei dem vorliegenden Fonds ist die geschäftsführende Kommanditistin rechtlich unabhängig von der DFV- und der IMMAC-Gruppe. Das Fondsmanagement, die Fondsverwaltung sowie die Konzeption und Prospektierung obliegen aber der DFV Verwaltung GmbH. Deren Geschäftsführer ist gleichzeitig Generalbevollmächtigter der IMMAC Holding AG sowie Geschäftsführer diverser Tochterunternehmen, so dass der DFV und dem Fonds entsprechendes Know-how auch direkt zur Verfügung steht. n Investition und Finanzierung Das Seehotel Am Kaiserstrand liegt direkt am östlichen Ufer des Bodensees. Der denkmalgeschützte Altbestand diente ursprünglich als Hotel, wurde dann als Kaserne genutzt und nach einer Generalsanierung im Juli 2010 als Vier-Sterne-Hotel wieder eröffnet. Besonderheit ist ein vorgelagertes Badehaus mit angeschlossenem Café, das über einen Steg mit dem Ufer verbunden ist. Sehr positiv ist zu bewerten, dass das Objekt fertig gestellt und seit gut zwei Jahren in Betrieb ist und darüber hinaus bereits von der Objektgesellschaft übernommen und bezahlt wurde. Bau-, Fertigstellungs- und Übernahmerisiken bestehen somit mit Ausnahme geringfügiger Nacharbeiten nicht. Laut Wertgutachten der Sozietät Die Sachverständigen, Graz, befindet sich das Objekt aufgrund der vor kurzem durchgeführten Generalsanierung in einem sehr guten Erhaltungszustand. Den Marktwert bestimmt der allgemein beeidete und gerichtlich zertifizierte Sachverständige mit Euro (März 2012). Das entspricht dem Kaufpreis für Grund und Boden sowie Gebäude inklusive Inventar. Dieser ist demnach angemessen. Das Areal im See für das Badehaus, das auch dem öffentlichen Betrieb zugänglich sein muss, gehört der Republik Österreich und wurde der Objektgesellschaft zunächst bis Ende 2034 zur Nutzung übertragen. Sollte das Nutzungsrecht an dem Grund und Boden nicht verlängert werden, müsste das Badehaus zurückgebaut werden, was die Attraktivität und den Wert des Hotels langfristig beeinflussen könnte. Die Fondskosten in der Investitionsphase liegen im oberen Bereich des marktüblichen Rahmens. Zur Vorfinanzierung des Eigenkapitals hat der Fonds eine Zwischenfinanzierung aufgenommen, zudem hat die DFV Management GmbH eine Schließungsgarantie zum 31. Mai 2013 abgegeben, so dass die Gesamtfinanzierung des Fonds abgesichert ist. n Wirtschaftliches Konzept Das Fondsobjekt ist bis Juni 2037 an die RIMC Seehotel Am Kaiserstrand Hotel Betriebs GmbH vermietet, wodurch grundsätzlich langfristige Prognosesicherheit besteht. Der Mieter gehört zu der 1990 gegründeten RIMC-Gruppe, die nach eigenen Angaben mit etwa Mitarbeitern und rund 35 Hotels in sechs Ländern präsent ist. Dabei tritt RIMC im Rahmen von Management- oder Pachtverträgen nicht selbst als Marke in Erscheinung, sondern die Hotels tragen entweder wie im vorliegenden Fall individuelle Namen oder RIMC agiert in Kooperation mit bekannten Ketten wie Best Western oder Radisson. Die Treugast GmbH, München, bewertet die RIMC im Rahmen ihres Investment Ranking 2011 mit A (überdurchschnittliche Investitionssicherheit). Im Prospekt werden daneben mehrere Bonitätsratings/ -bewertungen für RIMC-Unternehmen aufgeführt, die insgesamt auf eine mittlere Bonität der RIMC-Gruppe schließen lassen. Da es sich um eine Spezialimmobilie handelt, besteht grundsätzlich ein erhöhtes Risiko der Anschluss-/Alternativvermietung. Für den Erfolg des Fonds ist daher auch von Bedeutung, dass das Hotel auf Dauer erfolgreich betrieben wird. Externe Informationen zu dem Hotelbetrieb liegen der G.U.B. nicht vor. Angaben der DFV AG lassen jedoch auf einen erfolgreichen Start des Hotels, das bereits seit der Eröffnung 2010 durch RIMC betrieben wird, schließen. Die Miete wird alle zwei Jahre auf Basis des Verbraucherpreisindex angepasst, erstmals zum 1. Januar Indexänderungen bis zu zwei Prozent innerhalb von zwei Jahren (also ein Prozent p. a.) werden dabei laut Prospekt vollständig berücksichtigt, darüber hinaus gehende Änderungen zu 75 Prozent. Damit ist eine weitgehende Wertsicherung der Einnahmen gewährleistet. Die Prognose geht angemessen vorsichtig von einer Inflationsrate von 1,75 Prozent p. a. aus. Die laufende Instandhaltung obliegt zum größten Teil dem Mieter. Die Kosten für die bei dem Vermieter verbleibenden Instandhaltungen/Erneuerungen sind nach Einschätzung der G.U.B. recht knapp angesetzt, basieren nach Angaben der DFV aber auf Erfahrungswerten sowie den nach der Generalsanierung bestehenden Gewährleistungsansprüchen. Die Fremdkapitalzinsen sind für zehn Jahre festgeschrieben. Anschließend wird ein Zinssatz von fünf Prozent p. a. angenommen, was ein entsprechend niedriges allgemeines Zinsniveau voraussetzt. Positiv ist die vergleichsweise hohe laufende Tilgung von zwei Prozent plus ersparte Zinsen p. a. zu bewerten. Die Veräußerung im Jahr 2032 wird mit dem 13,75-fachen der dann angenommenen Jahresmiete um 0,75 Jahresmieten unterhalb des Einstandsfaktors (inklusive Inventar) und insofern angemessen kalkuliert, wobei der Mietvertrag und die Nutzungsüberlassung für das Badehaus nach heutigem Stand dann nur noch eine Restlaufzeit von fünf bzw. 2,5 Jahren haben. Zusätzlich werden bei der Veräußerung Revitalisierungskosten von 30 Prozent der Jahresmiete 2032 berücksichtigt. Bei Eintritt der Prognosen beläuft sich der durchschnittliche Überschuss für die Anleger vor Steuern auf 7,9 Prozent der Einlage inklusive Agio p. a. und liegt damit auf einem attraktiven Niveau. Laut steuerlichem Konzept erfolgt die Besteuerung mit Ausnahme der Erbschaftsund Schenkungssteuer in Österreich. Deutsche Anleger können (auf ihre gesamten dortigen Einkünfte) einen Freibetrag und einen niedrigen Eingangssteuersatz nutzen. Unter Umständen ist jedoch eine Steuererklärung in Österreich notwendig und auch Veräußerungsgewinne sind dort laut Prospekt grundsätzlich steuerpflichtig. n Rechtliches Konzept Die Anleger beteiligen sich wie üblich direkt oder mittelbar über die Treuhandkommanditistin an einer GmbH & Co. KG. Die Geschäftsführung ist vom Selbstkontrahierungsverbot des Paragrafen 181 BGB befreit. Vorteilhaft ist die auf zehn Prozent der Einlage reduzierte Hafteinlage. Gesellschafterbeschlüsse werden laut Vertrag in der Regel im schriftlichen Umlaufverfahren gefasst, Anleger mit zusammen zehn Prozent der Stimmen können jedoch eine Präsenzversammlung verlangen. Positiv zu bewerten sind die mögliche Einrichtung eines Beirates und die externe Mittelverwendungskontrolle. n Interessenkonstellation Treuhänder sowie Verkäufer und Mieter der Immobilie sind nicht mit dem Initiator verflochten, Potenzial für Interessenkonflikte besteht insoweit nicht. Die Initiatorengruppe leistet jedoch nur eine geringe eigene Einlage. Zusätzliche Leistungsanreize für das Management sind nicht vorgesehen. n Prospekt und Dokumentation Der Verkaufsprospekt ist branchenüblich aufgebaut und insgesamt informativ. Über die Prospektangaben hinaus hat laut DFV AG auch der Vermieter für 25 Jahre auf das ansonsten alle zwei Jahre bestehende Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrags verzichtet. Änderungen gegenüber der Prognose ergeben sich dadurch nicht, eventuell darüber hinaus gehende Chancen durch positive Marktentwicklungen sind während der Laufzeit des Mietvertrags aber entsprechend eingeschränkt. Ergänzende Fragen der G.U.B. wurden von der DFV AG zeitnah beantwortet.

3 Stärken-Schwächen-Analyse Stärken/Chancen Nähe der DFV zu führendem Initiator im Segment Sozialimmobilien mit ausgezeichneter Leistungsbilanz Fondsobjekt bereits erworben und bezahlt Keine Bau- und Fertigstellungsrisiken Angemessener Kaufpreis durch Wertgutachten bestätigt Mietvertrag über 25 Jahre Fremdkapital bereits ausgezahlt / Zins für zehn Jahre festgeschrieben Eigenkapitalanteil durch Vorfinanzierung und Schließungsgarantie abgesichert Überdurchschnittlich hohe Tilgung des Fremdkapitals Rechtlich unabhängiger Treuhänder Schwächen/Risiken Erster Fonds der DFV Erstes Hotelprojekt der Initiatorengruppe Mittlere Bonität des Mieters Nutzungsvertrag für Badehaus-Grundstück zunächst nur bis 2034 Vergleichsweise hohe Fondskosten in der Investitionsphase Generell erhöhtes Anschlussvermietungsrisiko (Spezialimmobilie) Emissionserfahrung Die G.U.B.-Beurteilung PLATZIERTES EIGENKAPITAL¹ Gesamt: Euro Fonds Sozialimmobilien: Euro Initiator und Management (20 %) Investition und Finanzierung (30 %) Punkte Punkte 88 Private Placements: Institutionelle Fonds: Euro Euro Wirtschaftliches Konzept (20 %) Punkte ANZAHL DER BETEILIGUNGSANGEBOTE¹ Gesamt 66 Fonds Sozialimmobilien: 58 Private Placements: 4 Institutionelle Fonds: 4 1 Fonds der IMMAC-Gruppe einschließlich eines Fonds in Platzierung (Quelle: IMMAC) Rechtliches Konzept (10 %) Interessenkonstellation (10 %) Prospekt und Dokumentation (10 %) Gesamt (100 %) Punkte 87 Punkte 85 Punkte 87 Punkte 83 sehr gut Urteil Das Fazit Die DFV-Gruppe ist ein neu gegründeter Anbieter geschlossener Fonds, kann aber auf die Ressourcen und die langjährige Erfahrung ihrer Schwestergesellschaften aus der IMMAC-Gruppe zurückgreifen. Diese ist im Segment der Sozialimmobilien (insbesondere Pflegeeinrichtungen) der marktführende Initiator von geschlossenen Fonds, wobei das Seehotel Am Kaiserstrand das erste Hotelprojekt der Initiatorengruppe ist. Sehr positiv fällt ins Gewicht, dass das Hotel bereits in Betrieb ist, von dem Fonds erworben und bezahlt wurde. Der Mietvertrag über 25 Jahre mit einem kompetenten Betreiber bietet grundsätzlich entsprechende Kalkulationssicherheit. Der langfristige Erfolg des Fonds wird aber auch von dem erfolgreichen Betrieb des Hotels abhängig sein, wofür auch die Lage unmittelbar am Ufer des Bodensees und das vorgelagerte Badehaus gute Voraussetzungen bieten sollten.

4 Kennzahlen Eigenkapital inkl. Agio 1 : 50,2 % Objektkosten und Liquiditätsreserve 1 : 82,0 % Erwerbs-Nebenkosten 1 : 5,6 % Fondsbedingte Kosten inkl. Agio 1 : 11,3 % Finanzierungskosten 1 : 1,1 % Kaufpreisfaktor 2 : 14,5 1 Verhältnis zum Gesamtaufwand (Investitionsvolumen inkl. Agio) 2 Verhältnis von Objektkaufpreis inkl. Inventar zu der ersten vollen Jahrespachteinnahme Eckdaten Branche: Fondsobjekt: Mieter/Pächter: Mietvertragsdauer: Kaufpreis: Gesamt-Investitionsvolumen: Kommanditkapital: Fremdkapital: Mindestbeteiligung: Agio: Immobilienfonds Ausland Hotel in Lochau am Bodensee (Österreich) RIMC Seehotel Am Kaiserstrand Hotel Betriebs GmbH, Wien 25 Jahre (mit einer 5-Jahres-Verlängerungsoption für Mieter) Euro (inkl. Inventar, ohne Nebenkosten) Euro (inkl. Agio und Disagio) Euro Euro (brutto) Euro Fünf Prozent Dauer der Fondsgesellschaft: Nicht begrenzt; ordentliche Kündigung erstmals zum 30. Juni 2032 Hafteinlage: Auszahlungsprognose (vor Steuern): Zehn Prozent der Pflichteinlage 2012 bis : 5,75 Prozent p. a bis 2023: 6,00 Prozent p. a bis 2026: 6,50 Prozent p. a bis 2030: 7,00 Prozent p. a bis : 8,00 Prozent p. a. Veräußerung 2 (2032): 143,7 Prozent Gesamt 2 : 270,9 Prozent 1 Für 2012 und 2032 zeitanteilig 2 Inkl. Rückführung der Einlage Treuhänder/ Mittelverwendungskontrolleur: Fidus Treuhand GmbH / Rechtsanwalt Christian Dehmel, beide Hamburg

5 Das Angebot Anleger können sich über einen Treuhänder oder direkt als Kommanditisten an der DFV Seehotel Am Kaiserstrand Immobilienfonds GmbH & Co. KG, Hamburg, beteiligen. Die Fondsgesellschaft investiert über eine österreichische Objektgesellschaft in ein Vier-Sterne-Hotel im österreichischen Bundesland Vorarlberg. Das zum großen Teil denkmalgeschützte Objekt wurde im Juli 2010 nach einer Generalsanierung wiedereröffnet. Es liegt direkt am Ufer Der Anbieter DFV Management GmbH ABC Straße Hamburg Telefon: 040 / Telefax: 040 / Internet: info@dfvag.com Sitz: Diese G.U.B.-Analyse basiert auf folgenden Unterlagen: Verkaufsprospekt vom 6. September 2012, Wertgutachten der Sachverständigensozietät Die Sachverständigen (9. März 2012), testierte Leistungsbilanz der IMMAC Immobilienfonds GmbH per , Antworten auf Fragen der G.U.B. Analysedatum: 24. Oktober 2012 Hamburg Gründungsjahr: 2008 Stammkapital: Gesellschafter: Geschäftsführer: Verbundene Unternehmen: Euro des Bodensees und verfügt über insgesamt 102 Hotelzimmer. Das Hotel ist seit dem 1. Juli 2012 inklusive eines vorgelagerten Badehauses mit Anlegesteg für mindestens 25 Jahre an RIMC Seehotel Am Kaiserstrand Hotel Betriebs GmbH, Wien, vermietet. Anbieterin des Fonds ist die DFV Management GmbH, eine Tochtergesellschaft der DFV Deutsche Fondsvermögen AG, beide Hamburg. Als Treuhandkommanditistin fungiert die Fidus Treuhand GmbH, Hamburg. DFV Deutsche Fondsvermögen AG (Grundkapital: Euro) Tim Krömker DFV Verwaltung GmbH DFV Beteiligungs GmbH (Österreich) DFV Fonds GmbH DFV Property Management GmbH G.U.B.-Analyse: DFV Management GmbH n DFV Seehotel Am Kaiserstrand Immobilienfonds GmbH & Co. KG

6 A N A L Y S E DEUTSCHLANDS ÄLTESTES ANALYSEHAUS FÜR GESCHLOSSENE FONDS GEGRÜNDET 1973 G.U.B. Gesellschaft für Unternehmensanalyse und Beteiligungsmanagement mbh Stresemannstraße 163, Hamburg Telefon: (0 40) , Telefax: (0 40) Internet: info@gub-analyse.de Geschäftsführer: Ulrich Faust, Handelsregister: HRB 16525, Amtsgericht Hamburg Die G.U.B.-Bewertungsstufen Die G.U.B.-Normalgewichtung 81 bis 100 Punkte: 61 bis 80 Punkte: bis 60 Punkte: + 0 bis 40 Punkte: - 20 % Initiator und Management 30 % Investition und Finanzierung 20 % Wirtschaftliches Konzept 10 % Rechtliches Konzept 10 % Interessenkonstellation 10 % Prospekt und Dokumentation Allgemeine Hinweise zur G.U.B.-Analyse Die G.U.B. analysiert und beurteilt seit 1973 geschlossene Fonds und weitere Angebote des privaten Kapitalmarktes. Die Analyse erfolgt nach der von der G.U.B. entwickelten, eigenen Analysesystematik. Die G.U.B.-Analyse stellt keine Anlageempfehlung dar, sondern ist eine Einschätzung und Meinung insbesondere zu Chancen und Risiken des Beteiligungsangebotes. Die vorliegende Analyse basiert ausschließlich auf den in der Analyse jeweils im Einzelnen aufgeführten Informationsquellen sowie auf den der G.U.B. zum Analysezeitpunkt vorliegenden allgemeinen Marktinformationen. Soweit nicht ausdrücklich anderweitig vermerkt, erfolgt eine Einsichtnahme in Originalunterlagen oder öffentliche Register sowie eine Vor-Ort-Besichtigung von Anlage-Objekten nicht. Nach dem Zeitpunkt der Analyse eintretende bzw. sich auswirkende Änderungen der Verhältnisse und neuere Erkenntnisse sind nicht berücksichtigt. Eine Überprüfung der in Unterlagen von Anbietern enthaltenen Angaben auf Richtigkeit und Vollständigkeit erfolgt nicht. Zu diesem Zweck werden von vielen Anbietern bei Wirtschaftsprüfern Prospektgutachten nach dem einheitlichen Standard IDW S 4 in Auftrag gegeben. Diese Gutachten dürfen in der Regel aus rechtlichen Gründen in der Analyse nicht erwähnt werden. Interessierte Anleger sollten daher vor einer Beteiligung selbst beim Anbieter erfragen, ob ein solches Gutachten vorliegt. Die Beurteilung durch die G.U.B. erfolgt ohne Haftungsobligo und entbindet den Anleger nicht von einer eigenen Beurteilung der Chancen und Risiken des Beteiligungsangebotes, auch vor dem Hintergrund seiner individuellen Gegebenheiten und Kenntnisse. Es ist deshalb zweckmäßig, vor einer Anlageentscheidung die individuelle Beratung eines Fachmanns in Anspruch zu nehmen. Jede Beteiligung enthält auch ein Verlustrisiko. Die Beurteilung durch die G.U.B. bietet keine Garantie vor Verlusten und keine Gewähr für den Eintritt der prognostizierten steuerlichen und wirtschaftlichen Ergebnisse. Grundlage für die Beteiligung an dem Angebot ist allein der vollständige Verkaufsprospekt inklusive der darin enthaltenen Risikohinweise, deren Beachtung ausdrücklich empfohlen wird. Hinweise gemäss 34b WpHG/Finanzanalyseverordnung Die G.U.B. hat diese Analyse unter Einhaltung der Vorschriften des 34b WpHG (Analyse von Finanzinstrumenten) sowie der Finanzanalyseverordnung unvoreingenommen erstellt und weist auf die folgenden Umstände hin: Eine Zusammenfassung der Bewertungsmethode der G.U.B. finden Sie auf unter dem Menüpunkt G.U.B./Analysesystematik. Geschlossene Fonds bergen grundsätzlich auch das Risiko des Totalverlustes der Einlage. Insbesondere durch eventuelle steuerliche Implikationen sind im Einzelfall auch Vermögensschäden über den Verlust der Einlage hinaus möglich. Eine Garantie für das Erreichen bestimmter Ergebnisse sowie ein Einlagensicherungsfonds existieren nicht. Eine ausführliche Darstellung der Risiken dieses Fonds enthält der Verkaufsprospekt ab Seite 19. Geschlossene Fonds sind grundsätzlich langfristige Kapitalanlagen und setzen einen entsprechend langfristigen geplanten Anlagezeitraum voraus. Ein verlässlicher Zweitmarkt für die Fondsanteile besteht nicht, so dass ein Verkauf des Anteils unter Umständen nicht oder nur mit erheblichen Abschlägen möglich ist. Die Kündigung der Beteiligung an dem Fonds, der Gegenstand dieser Analyse ist, ist erstmals zum 30. Juni 2032 möglich. Das Abfindungsguthaben berechnet sich in diesem Fall nach den Regelungen im Gesellschaftsvertrag. Die Auszahlung kann sich danach über mehrere Jahre erstrecken. Verantwortlich für den Inhalt dieser G.U.B.-Analyse ist die G.U.B. Gesellschaft für Unternehmensanalyse und Beteiligungsmanagement mbh. Ersteller dieser Analyse sind Stefan Löwer (Chefanalyst) und Markus Schmidt (Analyst). Diese G.U.B.-Analyse gibt den Stand vom 24. Oktober 2012 wieder. Das Datum der ersten Veröffentlichung ist der 24. Oktober Aktualisierungen dieser G.U.B.-Analyse nach der ersten Veröffentlichung sind nicht vorgesehen, zeitliche Bedingungen hierfür existieren insofern nicht. In den vergangenen zwölf Monaten vor der Veröffentlichung dieser G.U.B.-Analyse wurden keine G.U.B.-Analysen erstellt, die sich auf die selben Finanzinstrumente oder den selben Emittenten beziehen. Hinweis auf Interessenkonflikte: G.U.B.-Analysen werden ohne vorherigen Auftrag des Anbieters oder Emittenten erstellt, um alle Ergebnisse ohne rechtliche Restriktionen veröffentlichen zu können. Nach Abschluss der Analyse bietet die G.U.B. dem Anbieter und dem Emittenten aber Nutzungsrechte und Nachdrucke der Analyse an. Zudem bietet die G.U.B. verschiedene entgeltliche Leistungen auf Ihrer Homepage an. Die G.U.B. ist eine Tochtergesellschaft der Cash.Medien AG, deren Unternehmensgruppe weitere Leistungen unter anderem Anzeigen in dem Magazin Cash. auch gegenüber Anbietern geschlossener Fonds und den Emittenten selbst offeriert. G.U.B. Nachdruck und Reproduktion (auch auszugsweise) nicht gestattet