IMMAC Fachklinik Hilchenbach Renditefonds GmbH & Co. KG

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1 A N A L Y S E DEUTSCHLANDS ÄLTESTES ANALYSEHAUS FÜR GESCHLOSSENE FONDS GEGRÜNDET 1973 IMMAC Immobilienfonds GmbH IMMAC Fachklinik Hilchenbach Renditefonds GmbH & Co. KG Urteil sehr gut 9. Oktober 2012

2 Die G.U.B.-Analyse n Initiator und Management Die bankenunabhängige IMMAC-Gruppe wurde 1996 gegründet, hat sich auf Investitionen in Sozialimmobilien spezialisiert und ist der führende Anbieter von geschlossenen Fonds in diesem Segment. Einschließlich der vorliegenden Offerte sind bisher insgesamt 58 Beteiligungsangebote initiiert worden. Dabei wurde nach Angaben des Unternehmens Kommanditkapital in Höhe von rund 398 Millionen Euro platziert und im Bereich der Retail-Fonds ein Gesamtinvestitionsvolumen von rund 963 Millionen Euro im Rahmen öffentlicher Angebote realisiert. Etwa 71 Millionen Euro wurden zusätzlich über Private Placements und institutionelle Fonds investiert. Die Aktivitäten werden in der IMMAC Holding AG, Rendsburg, gebündelt. Der testierte konsolidierte Konzernabschluss per weist nach Prospektangaben ein konsolidiertes Eigenkapital von 13,8 Millionen Euro bei einer Bilanzsumme von 20,5 Millionen Euro aus. Wesentliche mittel- und langfristige Verbindlichkeiten bestehen angabegemäß nicht. Die Leistungsbilanz 2010 der IMMAC Immobilienfonds GmbH wird vom Deutschen Finanzdienstleistungs-Informationszentrum GmbH (ein mit der G.U.B. mittelbar verbundenes Unternehmen) als ausgezeichnet bewertet. Nach Angaben der Initiatorin sind in 2011 Pachtzahlungen, Zins- und Tilgungsleistungen der Fondsgesellschaften sowie Ausschüttungen entsprechend den vertraglichen und gesellschaftsrechtlichen Vereinbarungen geleistet worden. Insgesamt entwickeln sich die Fonds im Wesentlichen wie prospektiert. Der Vermietungsstand aller IMMAC-Fondsobjekte beträgt 100 Prozent. Die geschäftsführende Kommanditistin des Fonds ist rechtlich unabhängig von der IMMAC-Gruppe, die Fondsverwaltung obliegt aber der IMMAC Verwaltungsgesellschaft für Immobilien GmbH. Die Objektverwaltung wird von der IMMAC Objektmanagement GmbH ausgeführt. n Investition und Finanzierung Der Investitionsgegenstand der Fondsgesellschaft umfasst die im Jahr 1997 errichtete neurologische Fachklinik in Hilchenbach, Kreis Siegen-Wittgenstein. Die Einrichtung ist laut Prospekt spezialisiert auf die Therapie von Hirngefäßerkrankungen und umfasst derzeit 210 Rehabilitationsplätze. Die Gebäude des Objektes verfügen demnach über maximal vier Geschosse mit insgesamt Quadratmeter Nutzfläche und befinden sich auf einem Grundstück von Quadratmeter Fläche mit zweckmäßig angelegten Außenbereichen. Da es sich um eine Bestandsimmobilie handelt, bestehen keine Bau- und Fertigstellungsrisiken. In den Jahren 2010 und 2011 wurden umfangreiche Renovierungsarbeiten durchgeführt. Der bereits vollständig an den Verkäufer gezahlte Gesamtkaufpreis für Grundstück und Gebäude beträgt das 12,50-fache der anfänglichen Jahrespacht und und liegt damit nach G.U.B.-Einschätzung (ohne Detailkenntnis des Standortes) im marktüblichen Rahmen. Ein externes Bewertungsgutachten liegt der G.U.B. nicht vor. Die kreditgebende Bank hat nach Angaben der Initiatorin aber vor der Finanzierungszusage ein eigenes Beleihungswertgutachten erstellt, das jedoch (wie üblich) nur bankintern verwendet wird. Der Pächter hat laut Prospekt u. a. zur Erhaltung und Steigerung des Investitionsobjektwertes auch die Instandhaltung und Instandsetzung an Dach und Fach zu übernehmen. Hierfür erhält er von der Fondsgesellschaft nach Ablauf von jeweils drei Jahren einen Betrag in Höhe von Euro, der in der Prognoserechnung Berücksichtigung findet. Sehr positiv zu bewerten ist, dass die Gesamtfinanzierung durch die Zusage eines Langfristdarlehens und einer Schließungsgarantie der IMMAC Immobilienfonds GmbH zum 31. Mai 2013 gewährleistet ist. Die Vorfinanzierung des Eigenkapitals erfolgt durch eine Zwischenfinanzierung. Die Fondskosten sind vergleichsweise hoch. Während der Platzierungsphase garantiert die Gründungskommanditistin IMMAC Health property GmbH die geplanten Auszahlungen in Höhe von anfänglich 6,5 Prozent p. a. der Kommanditeinlage, die auch bei diesem Beteiligungsangebot des Initiators als monatliche Auszahlungen geplant sind. n Wirtschaftliches Konzept Das Investitionsobjekt ist seit dem 1. September 2012 für 25 Jahre zuzüglich einer Verlängerungsoption von fünf Jahren für den Pächter an die Celenus Fachklinik Hilchenbach GmbH verpachtet, wodurch grundsätzlich langfristige Prognosesicherheit besteht. Der Pächter gehört zu der im März 2010 gegründeten Celenus-Gruppe, Offenburg, die in Deutschland insgesamt 13 Kliniken und ein ambulantes Reha-Zentrum betreibt. Der Schwerpunkt liegt in der stationären und ambulanten medizinischen Rehabilitation. Der Aufbau und die Finanzierung der Unternehmensgruppe werden im Wesentlichen von einer Private-Equity-Gesellschaft getragen. Bei der Übernahme der Fachklinik in Hilchenbach wurden nach Angaben der Celenus Kliniken GmbH alle Beschäftigten und die Klinikleitung übernommen und der Betrieb ohne Unterbrechung weitergeführt. Nach Angaben des bisherigen Klinikbetreibers, der AHG Klinik für Neurologie Hilchenbach GmbH, erzielte die Klinik in den Jahren 2007 bis 2010 eine Auslastungsquote von über 90 Prozent. Der Jahresabschluss 2011 der Muttergesellschaft AHG AG weist für die betreffende Betriebsgesellschaft ein Jahresergebnis von Euro aus, wobei die Höhe etwaiger Pachtzahlungen dort nicht ersichtlich ist. Vertraulich von IMMAC vorgelegte Daten lassen ebenfalls auf eine wirtschaftlich erfolgreiche Klinik schließen. Externe Einschätzungen zur Wirtschaftlichkeit der Klinik liegen nicht vor. Da es sich um eine Spezialimmobilie handelt, besteht bei Pächterausfall ein erhöhtes Risiko der Anschluss-/Alternativvermietung. Zudem ist im Gesundheitswesen auch die Entwicklung der gesetzlichen Rahmenbedingungen von Bedeutung. Die Celenus-Holding GmbH hat für alle Ansprüche aus dem Pachtverhältnis eine Höchstbetragsbürgschaft von einer Jahrespacht übernommen, die bis zum Höchstbetrag auch mehrfach in Anspruch genommen werden kann. Gemäß Prospektangaben kann anhand der vorliegenden Bonitätsunterlagen und Wirtschaftsauskünften von geordneten wirtschaftlichen Verhältnissen der Unternehmensgruppe zum jetzigen Zeitpunkt ausgegangen werden. Die Auskunft einer Wirtschaftsauskunftei aus August 2012 stuft die Celenus-Holding GmbH (Bonitätsindex 293) und den jungen Pächter (Bonitätsindex 281) in den Bereich mittlere Bonität (Bonitätsindex 251 bis 300) ein. Weitere Bonitätsbewertungen/-ratings liegen der G.U.B. nicht vor. Die Pacht wird alle drei Jahre zu fixen Terminen abhängig von der Entwicklung des Verbraucherpreisindex für Deutschland im Rahmen einer Staffel zwischen 70 und 55 Prozent der Indexveränderung angepasst. Die Steigerung des Verbraucherpreisindex ist mit 1,75 Prozent p. a. während des gesamten Prognosezeitraums angemessen vorsichtig kalkuliert. Der Pächter und Betreiber trägt alle Nebenkosten und ist zur Instandhaltung und Instandsetzung der Immobilie einschließlich Instandhaltung an Dach und Fach verpflichtet. Positiv ist die Vereinbarung einer annuitätischen Tilgung von 2,75 Prozent p. a. zuzüglich ersparter Zinsen. Der Kreditvertrag sieht eine zehnjährige Zinsfestschreibung vor. Bei der Anschlussfinanzierung wurde ein Zinssatz von fünf Prozent p. a. unterstellt. Die Veräußerung im Jahr 2027 ist mit dem 12,0-fachen der dann angenommenen Jahrespacht unter dem Einstandsfaktor und insofern angemessen kalkuliert. Laut steuerlichem Konzept ist die Fondsgesellschaft vermögensverwaltend tätig. Anleger erzielen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Demnach kann ein Veräußerungsgewinn nach mehr als zehn Jahren gemäß aktueller Rechtslage steuerfrei vereinnahmt werden. n Rechtliches Konzept Die Anleger beteiligen sich wie üblich direkt oder mittelbar über die Treuhandkommanditistin an einer GmbH & Co. KG. Die Geschäftsführung ist vom Selbstkontrahierungsverbot des Paragrafen 181 BGB befreit. Vorteilhaft ist die auf zehn Prozent der Einlage reduzierte Hafteinlage. Gesellschafterbeschlüsse werden laut Vertrag in der Regel im schriftlichen Umlaufverfahren gefasst, Anleger mit einem Quorum von mindestens zehn Prozent können jedoch die Einberufung einer Gesellschafterversammlung als Präsenzversammlung verlangen. Positiv zu bewerten sind die Einrichtung eines Beirates auf Anlegerwunsch und die vorgesehene externe Mittelverwendungskontrolle. n Interessenkonstellation Treuhänder sowie Verkäufer und Pächter der Immobilie sind nicht mit dem Initiator verflochten, Potenzial für Interessenkonflikte besteht insoweit nicht. Auch muss sich der externe Treuhänder bei Gesellschafterbeschlüssen der Stimme enthalten, sofern der Anleger keine Weisung erteilt hat. Zusätzliche Leistungsanreize für das Management sind nicht vorgesehen. n Prospekt und Dokumentation Der informative Verkaufsprospekt ist branchenüblich aufgebaut. Die wesentlichen Verträge sind im Wortlaut abgedruckt. Der Prospekt enthält eine Prognoserechnung sowie ausführliche Sensitivitätsanalysen bezüglich Inflationsrate, Anschlusszinssatz und Veräußerungserlös. Die Leistungsbilanz per ist detailliert und testiert. Das Zahlenwerk per Ende 2011 wird zur Zeit erstellt.

3 Stärken-Schwächen-Analyse Stärken/Chancen Führender Initiator im Segment Sozialimmobilien mit ausgezeichneter Leistungsbilanz Fondsobjekt bereits erworben Keine Bau- und Fertigstellungsrisiken Pachtvertrag über 25 Jahre Fremdkapitalzins über zehn Jahre festgeschrieben Überdurchschnittlich hohe Tilgung des Fremdkapitals Gesamtfinanzierung durch Fremdkapitalzusage und Schließungsgarantie abgesichert Rechtlich unabhängiger Treuhänder Schwächen/Risiken Kein externes Wertgutachten Erfolg auch von der Auslastung und den gesetzlichen Rahmenbedingungen abhängig Celenus-Gruppe erst seit 2010 in dieser Konstellation am Markt aktiv Vergleichsweise hohe Fondskosten Generell erhöhtes Anschlussvermietungsrisiko (Spezialimmobilie) Emissionserfahrung Die G.U.B.-Beurteilung Platziertes Eigenkapital¹ Gesamt: Euro Fonds Sozialimmobilien: Euro Private Placements: Euro Institutionelle Fonds: Euro Anzahl der Beteiligungsangebote¹ Gesamt: 66 Fonds Sozialimmobilien: 58 Private Placements: 4 Institutionelle Fonds: 4 1 Einschließlich dieses Fonds (Angaben aus dem Verkaufsprospekt) Initiator und Management (20 %) Investition und Finanzierung (30 %) Wirtschaftliches Konzept (20 %) Rechtliches Konzept (10 %) Interessenkonstellation (10 %) Prospekt und Dokumentation (10 %) Gesamt (100 %) Punkte 88 Punkte Punkte Punkte 90 Punkte 85 Punkte 81 Punkte 82 sehr gut Urteil Das Fazit Die IMMAC-Gruppe ist im Segment Sozialimmobilien ein sehr erfahrener und der marktführende Initiator von geschlossenen Fonds mit großer Platzierungsstärke. Mit der vorliegenden Offerte wird bereits der 58. Publikumsfonds am Markt platziert. Das Angebot überzeugt durch einen langfristigen Pachtvertrag mit inflationsabhängiger Erhöhung der Pachtzahlungen und bietet entsprechende Kalkulationssicherheit. Das Ergebnis ist aber auch abhängig von der Entwicklung der Celenus-Gruppe und dem erfolgreichen Betrieb der Klinik. Grundsätzlich unterliegt die Finanzierung der Belegung von Rehakliniken auch der Entwicklung der gesetzlichen Rahmenbedingungen. Sehr positiv ist, dass das Fondsobjekt bereits erworben und die Gesamtfinanzierung abgesichert ist.

4 Kennzahlen Eigenkapital inkl. Agio 1 : 43,5 % Objektkosten und Liquiditätsreserve 1 : 85,3 % Dienstleistungs-/Finanzierungskosten: 1,2 % Fondsbedingte Kosten inkl. Agio: 13,5 % Kaufpreisfaktor 2 : 12,50 1 Verhältnis zum Gesamtaufwand (Investitionsvolumen inkl. Agio) 2 Objektkaufpreis zu der ersten vollen Jahrespachteinnahme Eckdaten Branche: Fondsobjekt: Grundstück: Mieter/Pächter: Mietvertragsdauer: Kaufpreis: Gesamtvolumen: Kommanditkapital: Fremdkapital: Mindestbeteiligung: Agio: Immobilienfonds Bestands-Rehaklinik Quadratmeter, davon Quadratmeter Nutzfläche Celenus Fachklinik Hilchenbach GmbH 25 Jahre (mit einer 5-Jahresoption für Pächter) Euro (ohne anschaffungsbedingte Nebenkosten) Euro (inkl. Agio) Euro Euro Euro Fünf Prozent Dauer der Fondsgesellschaft: Nicht begrenzt; ordentliche Kündigung erstmals zum Hafteinlage: Zehn Prozent der Pflichteinlage Geplante Auszahlungen: 2012 bis : 6,50 Prozent p. a bis 2018: 7,00 Prozent p. a bis 2021: 7,50 Prozent p. a bis 2024: 8,00 Prozent.p. a bis : 9,00 Prozent p. a. Gesamt: 113,17 Prozent (ohne Veräußerungserlös) 1 Für 2012 und 2027 anteilig Treuhänder / Mittelverwendungskontrolleur: Fidus Treuhand GmbH / Rechtsanwalt Christian Dehmel, beide Hamburg

5 Das Angebot Anleger können sich über einen Treuhänder oder direkt als Kommanditisten an der IMMAC Fachklinik Hilchenbach Renditefonds GmbH & Co. KG (Fondsgesellschaft), Rendsburg, beteiligen. Der Gesellschaftsvertrag ist auf unbestimmte Zeit geschlossen; das Beteiligungsverhältnis kann erstmals zum 31. August 2027 ordentlich gekündigt werden. Die Fondsgesellschaft hat mit Kaufvertrag vom 7. Mai 2012 die bestehende neurologische Fachklinik und Reha-Einrichtung in Hilchenbach (Nordrhein-Westfalen) inklusive Grund und Boden erworben und diese langfristig verpachtet. Initiator ist die IMMAC Immobilienfonds GmbH, Rendsburg; als Treuhandkommanditistin fungiert die Fidus Treuhand GmbH, Hamburg. Der Anbieter IMMAC Immobilienfonds GmbH Schiffbrückenplatz Rendsburg Telefon: / Telefax: / Internet: Sitz: Gründungsjahr: 2001 Stammkapital: Gesellschafter: Geschäftsführer: Verbundene Unternehmen: Diese G.U.B.-Analyse basiert auf folgenden Unterlagen: Verkaufsprospekt (Datum der Prospektaufstellung: ; Datum der Veröffentlichung: ), testierte Leistungsbilanz per , Wirtschaftsauskunft Pächter sowie Antworten auf Fragen der G.U.B. Analysedatum: 9. Oktober 2012 Rendsburg Euro IMMAC Holding AG Grundkapital: Euro Thomas F. Roth Reimund Huß IMMAC Health property GmbH IMMAC Objektmanagement GmbH IMMAC Verwaltungsgesellschaft für Immobilienfonds mbh IMMAC Institutional Client Service GmbH IMMAC Sozialbau GmbH IMMAC GmbH (Austria) IMMAC Capital UK Limited G.U.B.-Analyse: IMMAC Fachklinik Hilchenbach Renditefonds GmbH & Co. KG

6 A N A L Y S E DEUTSCHLANDS ÄLTESTES ANALYSEHAUS FÜR GESCHLOSSENE FONDS GEGRÜNDET 1973 G.U.B. Gesellschaft für Unternehmensanalyse und Beteiligungsmanagement mbh Stresemannstraße 163, Hamburg Telefon: (0 40) , Telefax: (0 40) Internet: info@gub-analyse.de Geschäftsführer: Ulrich Faust, Handelsregister: HRB 16525, Amtsgericht Hamburg Die G.U.B.-Bewertungsstufen Die G.U.B.-Normalgewichtung 81 bis 100 Punkte: 61 bis 80 Punkte: bis 60 Punkte: + 0 bis 40 Punkte: - 20 % Initiator und Management 30 % Investition und Finanzierung 20 % Wirtschaftliches Konzept 10 % Rechtliches Konzept 10 % Interessenkonstellation 10 % Prospekt und Dokumentation Allgemeine Hinweise zur G.U.B.-Analyse Die G.U.B. analysiert und beurteilt seit 1973 geschlossene Fonds und weitere Angebote des privaten Kapitalmarktes. Die Analyse erfolgt nach der von der G.U.B. entwickelten, eigenen Analysesystematik. Die G.U.B.-Analyse stellt keine Anlageempfehlung dar, sondern ist eine Einschätzung und Meinung insbesondere zu Chancen und Risiken des Beteiligungsangebotes. Die vorliegende Analyse basiert ausschließlich auf den in der Analyse jeweils im Einzelnen aufgeführten Informationsquellen sowie auf den der G.U.B. zum Analysezeitpunkt vorliegenden allgemeinen Marktinformationen. Soweit nicht ausdrücklich anderweitig vermerkt, erfolgt eine Einsichtnahme in Originalunterlagen oder öffentliche Register sowie eine Vor-Ort-Besichtigung von Anlage-Objekten nicht. Nach dem Zeitpunkt der Analyse eintretende bzw. sich auswirkende Änderungen der Verhältnisse und neuere Erkenntnisse sind nicht berücksichtigt. Eine Überprüfung der in Unterlagen von Anbietern enthaltenen Angaben auf Richtigkeit und Vollständigkeit erfolgt nicht. Zu diesem Zweck werden von vielen Anbietern bei Wirtschaftsprüfern Prospektgutachten nach dem einheitlichen Standard IDW S 4 in Auftrag gegeben. Diese Gutachten dürfen in der Regel aus rechtlichen Gründen in der Analyse nicht erwähnt werden. Interessierte Anleger sollten daher vor einer Beteiligung selbst beim Anbieter erfragen, ob ein solches Gutachten vorliegt. Die Beurteilung durch die G.U.B. erfolgt ohne Haftungsobligo und entbindet den Anleger nicht von einer eigenen Beurteilung der Chancen und Risiken des Beteiligungsangebotes, auch vor dem Hintergrund seiner individuellen Gegebenheiten und Kenntnisse. Es ist deshalb zweckmäßig, vor einer Anlageentscheidung die individuelle Beratung eines Fachmanns in Anspruch zu nehmen. Jede Beteiligung enthält auch ein Verlustrisiko. Die Beurteilung durch die G.U.B. bietet keine Garantie vor Verlusten und keine Gewähr für den Eintritt der prognostizierten steuerlichen und wirtschaftlichen Ergebnisse. Grundlage für die Beteiligung an dem Angebot ist allein der vollständige Verkaufsprospekt inklusive der darin enthaltenen Risikohinweise, deren Beachtung ausdrücklich empfohlen wird. Hinweise gemäss 34b WpHG/Finanzanalyseverordnung Die G.U.B. hat diese Analyse unter Einhaltung der Vorschriften des 34b WpHG (Analyse von Finanzinstrumenten) sowie der Finanzanalyseverordnung unvoreingenommen erstellt und weist auf die folgenden Umstände hin: Diese G.U.B.-Analyse wurde dem Anbieter und damit mittelbar dem Emittenten vor der Veröffentlichung zur Stellungnahme zugänglich gemacht. Eine Veränderung der Gesamtpunktzahl und des G.U.B.-Urteils wurde nicht vorgenommen. Eine Zusammenfassung der Bewertungsmethode der G.U.B. finden Sie auf unter dem Menüpunkt G.U.B./Analysesystematik. Geschlossene Fonds bergen grundsätzlich auch das Risiko des Totalverlustes der Einlage. Insbesondere durch eventuelle steuerliche Implikationen sind im Einzelfall auch Vermögensschäden über den Verlust der Einlage hinaus möglich. Eine Garantie für das Erreichen bestimmter Ergebnisse sowie ein Einlagensicherungsfonds existieren nicht. Eine ausführliche Darstellung der Risiken dieses Fonds enthält der Verkaufsprospekt ab Seite 15. Geschlossene Fonds sind grundsätzlich langfristige Kapitalanlagen und setzen einen entsprechend langfristigen geplanten Anlagezeitraum voraus. Ein verlässlicher Zweitmarkt für die Fondsanteile besteht nicht, so dass ein Verkauf des Anteils unter Umständen nicht oder nur mit erheblichen Abschlägen möglich ist. Die Kündigung der Beteiligung an dem Fonds, der Gegenstand dieser Analyse ist, ist erstmals zum 31. August 2027 möglich. Das Abfindungsguthaben berechnet sich in diesem Fall nach den Regelungen im Gesellschaftsvertrag. Die Auszahlung kann sich danach über mehrere Jahre erstrecken. Verantwortlich für den Inhalt dieser G.U.B.-Analyse ist die G.U.B. Gesellschaft für Unternehmensanalyse und Beteiligungsmanagement mbh. Ersteller dieser Analyse sind Uwe Schmeichel (Analyst) und Stefan Löwer (Chefanalyst). Diese G.U.B.-Analyse gibt den Stand vom 9. Oktober 2012 wieder. Das Datum der ersten Veröffentlichung ist der 23. Oktober Aktualisierungen dieser G.U.B.-Analyse nach der ersten Veröffentlichung sind nicht vorgesehen, zeitliche Bedingungen hierfür existieren insofern nicht. In den vergangenen zwölf Monaten vor der Veröffentlichung dieser G.U.B.-Analyse wurden keine G.U.B.-Analysen erstellt, die sich auf die selben Finanzinstrumente oder den selben Emittenten beziehen. Hinweis auf Interessenkonflikte: G.U.B.-Analysen werden ohne vorherigen Auftrag des Anbieters oder Emittenten erstellt, um alle Ergebnisse ohne rechtliche Restriktionen veröffentlichen zu können. Nach Abschluss der Analyse bietet die G.U.B. dem Anbieter und dem Emittenten aber Nutzungsrechte und Nachdrucke der Analyse an. Der Anbieter dieses Fonds hat bereits im Vorfeld der Analyse sein grundsätzliches Interesse an dem Erwerb von Nutzungsrechten/Nachdrucken signalisiert. Zudem bietet die G.U.B. verschiedene entgeltliche Leistungen auf Ihrer Homepage an. 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