sehr gut +++ SHB Innovative Fondskonzepte AG Renditefonds 6 Urteil Erhaltung der Kaufkraft Dezember 2008

Transkript

1 SHB Innovative Fondskonzepte AG Renditefonds 6 Erhaltung der Kaufkraft Ihr Geld in einigen Jahren durch Kaufkraftverlust noch en 50 Jahren betrug die Inflationsrate im Durchschnitt rund 2,8 % pro Jahr, liert über die Jahre an Wert bzw. an Kaufkraft. Setzt sich die Inflationsrate ittlich jährlich 2,8 % fort, so verliert ein unverzinslich angelegtes ach 15 Jahren knapp 34 % seines realen Kaufkraftwertes. kraftverlust bei einer angenommenen Inflation von 2,8 % p. a ,03 758,70 660,85 575, Jahre Anlagemix aus?. Anleger sollte unter Einbeziehung seiner finanziellen Möglichkeiten, fils und seinen Renditeerwartungen sein Geld anlegen. Anleger sollten h auf eine Anlageform setzen. Wichtig ist der richtige Anlagemix. Unter r Inflation muss zwischen Geld- und Sachwerten unterschieden werden. Tagesgeldkonten unterliegen der Geldentwertung. Sachwerte wie z. B. en dagegen im Gleichlauf mit der Inflation. Urteil sehr gut Dezember 2008

2 Die G.U.B.-Analyse n Initiator und Management Die im Jahr 2000 gegründete, SHB Innovative Fondskonzepte AG (SHB) ist eine 100-prozentige Tochter der börsennotierten SHB AG. Die SHB-Unternehmensgruppe hat sich auf Gewerbeimmobilien in Deutschland spezialisiert, wobei sich die Geschäftstätigkeiten der einzelnen Töchter neben der Konzeption und dem Vertrieb geschlossener Fonds auch auf die Bereiche Objektvermietung und Objektverwaltung erstreckt. Die handelnden Personen verfügen über langjährige Erfahrung in der Konzeption, Verwaltung und im Vertrieb geschlossener Fonds. Das vorliegende Angebot ist der sechste Fonds des Initiators. Nach Angaben der SHB konnten alle Vorgängerangebote geschlossen werden, wobei das tatsächlich akquirierte Eigenkapital die prospektierten Platzierungsziele sowohl über- als auch unterschritten hat. Die Ausschüttungen erfolgten bisher stets wie prospektiert, allerdings ist bei zwei Angeboten auf Grund geringerer Mieteinnahmen ab dem zweiten Halbjahr 2008 mit reduzierten Ausschüttungen zu rechnen. Beim BusinessPark Stuttgart wurden die geplanten Folgeinvestitionen nach Gesellschafterbeschluss nicht getätigt; das Einkaufszentrum Carré Göttingen ist vollständig investiert und beim Altersvorsorgefonds wurden Folgeinvestitionen in Höhe von rund 40 Millionen Euro getätigt. n Investition und Finanzierung Die Fondsgesellschaft investiert mittelbar in 18 Einzelhandelsimmobilien an unterschiedlichen Standorten in Bayern und Baden-Württemberg. Zudem plant sie, rund 100 Millionen Euro in weitere Immobilien zu investieren, die noch nicht feststehen (Blind Pool). Dadurch entsteht eine breite Risikostreuung. Die weiteren Investitionen bedürfen der Zustimmung des Beirates. Geeignete Investitionskriterien sind im Gesellschaftsvertrag verankert. Die von der TÜV SÜD ImmoWert GmbH, München, ermittelten indikativen Marktwerte, die allerdings ohne Objektbesichtigung auf Basis von SHB-Angaben ermittelt wurden, der 18 bereits feststehenden Immobilien liegen in der Summe knapp über den vorläufigen Kaufpreisen. Die endgültigen Kaufpreise orientieren sich an der tatsächlich erzielten Miete und stehen erst nach Übergabe an die Mieter fest. Zwölf der 18 Einzelhandelsimmobilien befinden sich noch im Bau, wodurch entsprechende Bau- und Fertigstellungsrisiken bestehen. Da nur ein Teil der Einlagen des Fonds als Einmalzahlungen erbracht werden, finanziert sich der Fonds anfangs zu einem hohen Anteil aus Fremdkapital. Fondsbedingte Kosten fallen auch für Ratenverträge sofort an, wodurch anfangs eine sehr hohe Kostenbelastung bezogen auf das eingezahlte Kapital besteht. Zur Finanzierung des Investitionsvorhabens sollen rund 61 Millionen Euro Fremdkapital auf Ebene der Objektgesellschaft die zum Analysezeitpunkt zugesichert waren und 91 Millionen Euro auf Ebene der Fondsgesellschaft aufgenommen werden. Für die Folgeinvestitionen liegen noch keine Finanzierungszusagen vor. Die SHB garantiert die vollständige Platzierung des Eigenkapitals. n Wirtschaftliches Konzept Alle 18 Objekte sind zum Analysezeitpunkt vollständig an überwiegend namhafte Unternehmen, vornehmlich Discounter, vermietet. Mieter sind zum Beispiel Aldi, Lidl, Rewe, Müller und TEDi. Die Mietverträge haben unterschiedliche Laufzeiten und sind langfristig geschlossen. Dadurch besteht entsprechende Einnahmesicherheit. Die gewichtete durchschnittliche Laufzeit beträgt rund zwölf Jahre. Allerdings begrenzen die langfristigen Verträge und die zum größten Teil vereinbarten Verlängerungsoptionen bei positiver Entwicklung des betreffenden Standortes auch die Chancen auf höhere Mieteinnahmen. In der Prognoserechnung wird ein eher niedriges Mietausfallrisiko von einem bzw. zwei Prozent der Jahresnettomieteinnahmen ins Kalkül gezogen. Die Kosten für Renovierung, Anschlussvermietung und Revitalisierung sind mit einmalig sieben Prozent der Jahresnettomiete im Jahr 2021 sowie jährlich zwei Prozent bis 2020 und vier Prozent ab 2021 kalkuliert; es können jedoch höhere Kosten entstehen. In Anbetracht der Art der Nutzung und der Größe der Flächen kann es zu längeren Leerständen der Gebäude bei der Anschlussvermietung kommen. Die Inflationsrate ist mit jährlich 2,25 Prozent in branchenüblicher Höhe angesetzt. Da 50 Prozent des aufzunehmenden Darlehens für die Folgeinvestition in Schweizer Franken valutieren sollen, bestehen gegebenenfalls entsprechende Wechselkursrisiken. Die kalkulierten Zinsen für das Fremdkapital erscheinen angemessen. Die Höhe der Auszahlungen an die Anleger hängt auch davon ab, wie viele Anleger von ihrem Recht Gebrauch machen, die Hälfte ihrer Einlage per zurückzufordern oder ihre Beteiligung ab 2025 ordentlich zu kündigen. Sollte eine Vielzahl das Recht zur ordentlichen Kündigung ausüben, könnte die Fondsgesellschaft gezwungen sein, Nachfinanzierungsmaßnahmen zu ergreifen. Die Fondsgesellschaft ist vermögensverwaltend tätig. Laut Prospekt erzielen Direktkommanditisten oder mittelbar über die Treuhänderin beteiligte Anleger Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, die Stillen Gesellschafter erzielen ausschließlich Einkünfte aus Kapitalvermögen. Durch die verschiedenen Beteiligungsvarianten besteht die Möglichkeit, die Beteiligung an die individuellen Liquiditätsspielräume und Anlagepräferenzen anzupassen. n Rechtliches Konzept Die Geschäftsführung ist vom Selbstkontrahierungsverbot des Paragrafen 181 BGB befreit. Eine Präsenz- Gesellschafterversammlung ist vorgesehen, Beschlüsse können aber auch im Umlaufverfahren gefasst werden. Bei fehlender Weisung übt der Treuhänder das Stimmrecht aus. Stille Gesellschafter haben grundsätzlich kein Stimmrecht bei der Beschlussfassung (Ausnahmen sind vertraglich geregelt). Die Wahl eines Beirates/Anlageausschusses ist nach Einwerbung von 50 Prozent des Gesellschaftskapitals vorgesehen. Ratenzahler sollten sich des langfristigen Charakters der Beteiligung bewusst sein, da sie bei Zahlungsverzug aus der Gesellschaft ausgeschlossen und mit einer Schadenspauschale belastet werden können. Als externer Mittelverwendungskontrolleur fungiert die Artus Steuerberatungsgesellschaft mbh, München. Der Vertrag für die Mittelverwendungskontrolle gilt allerdings nur bis Ende 2010 und wirkt unter Umständen nicht in der gesamten Investitionsphase, da Immobilien auch noch später erworben werden können. n Int e r e s s e n ko n s t e l l at i o n Treuhänder ist mit der Aequitas Treuhand GmbH, Kulmbach, eine von dem Initiator unabhängige Gesellschaft. Auch die Mieter und Verkäufer sind nicht mit dem Initiator verflochten, insofern besteht kein Potenzial für Interessenkonflikte. Der Initiator selbst leistet eine Kommanditeinlage in Höhe von zehn Millionen Euro auf Ebene der Objektgesellschaft. Die Vergütung des Management ist nur geringfügig an die positive Entwicklung des Fonds gekoppelt (nur bei Veräußerung über kalkulierten Werten zu drei Prozent). n Prospekt und Dokumentation Der Verkaufsprospekt ist übersichtlich gestaltet und informativ, allerdings sehr umfangreich. Der Gesellschaftsvertrag des Fonds, der Objektgesellschaft sowie der Treuhand- und Mittelverwendungskontrollvertrag sind im Prospekt im Wortlaut abgedruckt. Andere wesentliche Verträge werden in den rechtlichen Grundlagen gewürdigt. Hinsichtlich von Leistungen über die Einlagen hinaus ist ergänzend zu den Ausführungen auf Seite 12 des Prospektes darauf hinzuweisen, dass die Anleger unter Umständen auch dann zu Steuerzahlungen verpflichtet sind, wenn sie keine Ausschüttungen erhalten. Laut Prospekt ist dies bis 2020 zwar nicht geplant, kann aber insbesondere für Ratenzahler und bei Thesaurierung der Ausschüttungen zum Tragen kommen. Die Leistungsbilanz per 2007 wird laut Initiator zeitnah veröffentlicht. Für das Angebot wurde ein Prospektgutachten in Auftrag gegeben. n Ge w i c h t u n g In Abweichung zur Normalgewichtung (siehe Rückseite): Auf Grund des teilweisen Blind-Pool-Konzeptes höhere Gewichtung Initiator und Management (30 Prozent), geringere Gewichtung Investition und Finanzierung (20 Prozent).

3 Stä rk en-schwächen-an a ly se Stä rk en /Ch a n c e n Sechster Fonds des Initiators Bereits 18 Einzelhandelsimmobilien ausgewählt Angemessene Kaufpreise durch Wertgutachten zu indikativen Marktwerten bestätigt Hohe Risikostreuung durch Vielzahl an Standorten und Mietern Namhafte Mieter Geeignete Investitionsrichtlinien für Folgeinvestitionen vertraglich fixiert Platzierungsgarantie der SHB Mehrere Beteiligungsvarianten gemäß den persönlichen Präferenzen möglich Sch wäch en /Risik en Bau- und Fertigstellungsrisiken bei zwölf Immobilien Anfangs hoher Fremdkapitalanteil, da wesentliche Einlagen in Raten zu erbringen sind Relativ hohe Kostenbelastung für den Fonds am Anfang Konkrete Folgeinvestitionen stehen noch nicht fest (Blind Pool) Fremdfinanzierung für Folgeinvestitionen noch nicht gesichert Emissionserfahrung Die G.U.B.-Beurteilung Initiator und Management Punkte 78 (30 %) ++ Platziertes Eigenkapital Gesamtsumme: ~ 706 Mio. EUR Anzahl der Fonds Gesamt: 6 Immobilienfonds Investition und Finanzierung Punkte 82 (20%) Wi r t sch a f t l i ch es Ko n z e p t Punkte 83 (20 %) Rech t l i ch es Ko n z e p t Punkte 80 (10 %) ++ Int e r e s s e n ko n s t e l l at i o n Punkte 85 (10 %) Prospekt und Dokumentation Punkte 85 (10 %) Ge s a m t (100 %) Punkte 81 Urteil sehr gut Das Fazit Das vorliegende Angebot ist der sechste Fonds der SHB, deren Management über langjährige Markterfahrung verfügt. Wertgutachten lassen auf angemessene Kaufpreise der bereits ausgewählten Einzelhandelsimmobilien schließen. Das Immobilienportfolio wird mittelbar über eine Objektgesellschaft gehalten und ist vollständig an überwiegend namhafte Unternehmen vermietet. Die Mietverträge haben eine gewichtete Laufzeit von rund zwölf Jahren. Der Fonds plant, in weitere Immobilien zu investieren. Für die Folgeinvestition sind geeignete Investitionskriterien vertraglich verankert und die Zustimmung des Beirates/Anlageausschusses notwendig. Insbesondere Ratenzahler sollten sich über den langfristigen Charakter des unternehmerisch geprägten Angebotes im Klaren sein.

4 Kennz ahlen 1 Eigenkapital (inkl. Agio) der Investitionsphase 2 : 35,7 % Kaufpreise und Liquiditätsreserven 2 : 77,2 % Fondsbedingte Kosten inkl. Agio 2 : 14,4 % Erwerbsnebenkosten 2,3 : 2,0 % Finanzierungskosten 2 : 3,1 % Tilgung und Ausschüttungen 2 : 3,3 % Kaufpreisfaktor 4,5 : 13,75 Quadratmeterpreis 4,6 : 1.760,00 Euro 1 Investition und Finanzierung bis Ende 2010 unter Berücksichtigung der geplanten Folgeinvestitionen ohne ausstehende Einlagen 2 Verhältnis zum Gesamtaufwand (Investitionsvolumen inkl. Agio) 3 Inklusive nicht umlagefähige Kosten und nicht abzugsfähiger Vorsteuer 4 Angaben für die 18 bereits feststehenden Investitionsobjekte 5 Kaufpreis der Objekte als Vielfaches der kalkulierten Mieteinnahmen 2011 (auf Ebene der Objektgesellschaft) 6 Durchschnittlicher Kaufpreis der Objekte pro Quadratmeter Mietfläche (ohne Kfz-Stellplätze) Ec k d at e n Branche: Investitionsobjekte: Geplante Gesamtinvestition 1 : Fremdkapital 1 : Eigenkapital 1 : Mindestbeteiligung: Agio: Beteiligungsmöglichkeiten: Dauer der Gesellschaft: Immobilien Einzelhandelsimmobilien Rund 237 Millionen Euro Rund 152,4 Millionen Euro Rund 85 Millionen Euro (Überzeichnung von bis zu 15 % möglich) Kommanditisten: Euro, Stille Gesellschafter: Euro Kommanditisten: 5 Prozent, Stille Gesellschafter: Agio entfällt RENDITEMAXX: Zeichnungssumme zzgl. Agio geplante Auszahlungen: : 6 % : 6,5 % : 6,75 % sukzessive steigend auf 7,5 % Clevere KOMBI: 50 % der Zeichnungssumme zzgl. 2,5 % Agio geplante Auszahlungen: Kapitalaufbau durch thesaurierte Auszahlungen bis ca : 6,375 % : 6,625 % sukzessive steigend auf 7,375 % IMMORENTE Plus: 5 % der Zeichnungssumme zzgl. Agio geplante Auszahlungen: Kapitalaufbau durch monatliche Sparraten und thesaurierte Auszahlungen bis ca : 6,25 % : 6,75 % sukzessive steigend auf 7,25 % IMMORENTE: 0,40 % der Zeichnungssumme zum Monatsersten nach Annahme geplante Auszahlungen: Kapitalaufbau durch monatliche Sparraten und thesaurierte Auszahlungen (aus den ersten Raten wird das Agio erbracht) bis ca. 2025; darüber hinaus wie bei IMMORENTE Plus CLASSIC: geplante Auszahlungen: 1 Zusammengefasst für Fondsgesellschaft und Objektgesellschaft; bis Ende 2010 Zeichnungssumme ergebnisunabhängige Auszahlung in Abhängigkeit der Mindestlaufzeit bezogen auf die geleistete Einlage: 6,75 % p. a. (Mindestlaufzeit ) 7,50 % p. a. (Mindestlaufzeit ) 8,00 % p. a. (Mindestlaufzeit ) unbestimmt, in der Prognoserechnung ist die Auflösung der Gesellschaft für 2040 geplant Kommanditisten: Ordentliche Kündigung erstmals zum Teilkündigungsrecht für Anleger RENDITEMAXX und Clevere KOMBI bis zum Stille Gesellschafter: Ordentliche Kündigung erstmals zum , oder

5 Das Angebot Anleger können sich als Direktkommanditist oder mittelbar über den Treuhänder an der SHB Innovative Fondskonzepte GmbH & Co. Renditefonds 6 KG, Aschheim beteiligen. Dabei sind verschiedene Beteiligungsvarianten möglich, bei denen die Zeichnungssumme als Einmalzahlung, durch 50-prozentige Einzahlung und Auffüllung des Kapitalkontos durch Thesaurierung der geplanten Ausschüttungen oder durch fünfprozentige Sofortzahlung mit anschließender Einzahlung eines monatlichen Sparbetrages zu leisten ist. Zudem sind Beteiligungen als stille Gesellschafter mit Wandlungsrecht möglich, die vorrangige Ausschüttungen erhalten und kein Agio zu leisten haben. Die Fondsgesellschaft beteiligt sich mit rund 94 Prozent an der SHB Innovative Fondskonzepte GmbH & Co. Einzelhandelsportfolio Bayern und Baden-Württemberg KG, Aschheim, (Objektgesellschaft). Die Objektgesellschaft hat 18 Immobilien in Bayern und Baden-Württemberg erworben. Die Fondsgesellschaft plant zudem, bis Ende 2010 in weitere Immobilien mit einem Volumen von rund 100 Millionen Euro zu investieren. Der Anbieter SHB Innovative Fondskonzepte AG Einsteinring Aschheim Telefon: 0 89 / Telefax: 0 89 / Sitz: Gründungsjahr: 2000 Grundkapital: Vorstand: Aschheim (Landkreis München) 14 Millionen Euro Achim Wilhelm-Wittschier Thomas Vogel (seit ) Aktionäre: SHB AG (100 %) Verbundene Unternehmen: SHB AG SHB Immobilien und Objektentwicklung AG SHB Objektverwaltung GmbH SHB ObjektService GmbH Diese G.U.B.-Analyse basiert auf folgenden Unterlagen: Verkaufsprospekt (16. Oktober 2008), Leistungsbilanz per Ende 2006; Wertgutachten ( ) sowie einem Analysegespräch (November 2008) Analysedatum: 5. Dezember 2008 G.U.B.-Analyse: SHB "Renditefonds 6"

6 G.U.B. Gesellschaft für Unternehmensanalyse und Beteiligungsmanagement mbh Stresemannstraße Hamburg Telefon: (0 40) Telefax: (0 40) Internet: info@gub-analyse.de Geschäftsführer: Torsten Eichel SHB Renditefonds 6 Die G.U.B.-Bewertungsstufen 0 bis 40 Punkte: 41 bis 60 Punkte: 61 bis 80 Punkte: 81 bis 100 Punkte: Die G.U.B.-Normalgewichtung 20 % Initiator und Management 30 % Investition und Finanzierung 20 % Wirtschaftliches Konzept 10 % Rechtliches Konzept 10 % Interessenkonstellation SICHERUNGSKONZEPT 10 % Prospekt und Dokumentation Wi we In d d. h von Anf Wichtige Hinweise zur G.U.B.-Analyse Die G.U.B. analysiert und beurteilt seit 1973 geschlossene Fonds und weitere Angebote des privaten Kapitalmarktes. Die Analyse erfolgt nach der von der G.U.B. entwickelten, eigenen Analysesystematik. Die G.U.B.-Analyse stellt keine Anlageempfehlung dar, sondern ist eine Einschätzung und Meinung insbesondere zu Chancen und Risiken des Beteiligungsangebotes. Die vorliegende Analyse basiert ausschließlich auf den in der Analyse jeweils im Einzelnen aufgeführten Informationsquellen sowie auf den der G.U.B. zum Analysezeitpunkt vorliegenden allgemeinen Marktinformationen. Soweit nicht ausdrücklich anderweitig vermerkt, erfolgt eine Einsichtnahme in Originalunterlagen oder öffentliche Register sowie eine Vor-Ort-Besichtigung von Anlage-Objekten nicht. Nach dem Zeitpunkt der Analyse eintretende bzw. sich auswirkende Änderungen der Verhäitnisse und neuere Erkenntnisse sind nicht berücksichtigt. Eine Überprüfung der in Unterlagen von Anbietern enthal- Top-Einzelhandelsunternehmen als Partner unserer Anleger Einzelhandelsimmobilien 18 Investitionsstandorte in Bayern und Baden-Württemberg Hohes Nachfragepotenzial im Einzugsgebiet der Objekte Vermietungsstand 100 % Langfristige Mietverträge mit über 80 Mietern Namhafte, bonitätsstarke Mieter tenen Angaben auf Richtigkeit und Vollständigkeit erfolgt nicht. Zu diesem Zweck werden von vielen Anbietern bei Wirtschaftsprüfern Prospektgutachten nach dem einheitlichen Standard IDW S 4 in Auftrag gegeben. Diese Gutachten dürfen in der Regel aus rechtlichen Gründen in der Analyse Fondskonzept nicht erwähnt werden. Interessierte Anleger sollten daher 5,75 % bis 8 % p. a. prognostizierte Auszahlungen vor einer Beteiligung zu Beginn selbst beim Anbieter erfragen, ob ein solches Gutachten Einmalanlagen vorliegt. ab 2.000, Sparraten ab 24,50 monatlich Die Beurteilung durch die G.U.B. erfolgt ohne Haftungsobli- Ca. 12 Jahre steuerfreie Ausschüttungen go und entbindet den prognostiziert Anleger nicht von einer eigenen Beurteilung der Chancen Laufzeiten und Risiken von ca. 3 des bis 30 Beteiligungsangebotes, Jahren auch vor dem Hintergrund Sicherheit durch seiner Liquiditätsaufbau individuellen und hohe Gegebenheiten Tilgung und Kenntnisse. Es ist deshalb zweckmäßig, vor einer Anlageentscheidung die individuelle Beratung eines Fachmanns Konservative Prognoseannahmen Niedriger Kaufpreisfaktor in Anspruch zu nehmen. Jede Beteiligung enthält auch ein Verlustrisiko. Die Beurteilung durch die G.U.B. bietet keine Garantie vor Verlusten und keine Gewähr für den Eintritt der prognostizierten steuerlichen und wirtschaftlichen Ergebnisse. Grundlage für die Beteiligung an dem Angebot ist allein der vollständige Verkaufsprospekt inklusive der darin enthaltenen Risikohinweise, deren Beachtung ausdrücklich empfohlen wird. Wi Jed sein nie Einb Erst Imm Verantwortlich für den Inhalt: G.U.B. Gesellschaft für Unternehmensanalyse und Beteiligungsmanagement mbh, Brabandstraße 1, Hamburg Telefon: (0 40) , Telefax: (0 40) , Internet: info@gub-analyse.de G.U.B. Nachdruck und Reproduktion (auch auszugsweise) nicht gestattet