Kristensen Private INVEST 03

Transkript

1 A N A L Y S E DEUTSCHLANDS ÄLTESTES ANALYSEHAUS FÜR GESCHLOSSENE FONDS GEGRÜNDET 1973 Kristensen Invest GmbH Kristensen Private INVEST 03 Kristensen Private Invest 03 Fachmarktzentrum Hasporter Damm Urteil gut 13. September 2012

2 Die G.U.B.-Analyse n Initiator und Management Die Kristensen Invest GmbH, Berlin, ist mittelbar eine Tochtergesellschaft der 1998 gegründeten dänischen Kristensen Properties A/S, Aalborg, die laut Prospekt eines der größten dänischen Fund- und Asset-Management Unternehmen von Immobilienfonds ist. Der Marktwert des aktuellen Portfolios beläuft sich demnach auf rund eine Milliarde Euro. Seit Markteintritt in Deutschland im Jahr 2002 wurden 39 Fonds mit Einzelhandels-, Wohnund Büroimmobilien aufgelegt, an denen sich dänische Privatanleger und institutionelle Investoren beteiligt haben. Eine von Kristensen Properties erstellte Übersicht listet 36 Ein-Objekt-Fonds mit deutschen Einzelhandelsimmobilien auf, die in der dänischen Rechtsform K/S (vergleichbar mit deutscher GmbH & Co. KG) aufgelegt wurden, wovon 13 Objekte bereits verkauft wurden bzw. derzeit verkauft werden. Die dargestellten Werte per Ende 2011 liegen in nahezu allen Fällen bei und teilweise auch deutlich über den jeweiligen Kaufpreisen. Laut Initiator verlaufen die bisherigen Fonds nach Plan; konkrete Angaben zu den Ergebnissen enthält die Übersicht aber nicht. Sie weist zudem drei weitere großvolumige Mehr-Objekt-Fonds aus, die sich noch in der Investitionsphase befinden. Neben eigenen Fonds verwaltet Kristensen Properties im Auftrag von Banken auch ein Portfolio weiterer dänischer Fondsanbieter mit Objekten in Deutschland, England, Finnland und Dänemark und verfügt damit über entsprechende Erfahrung. Das aktuelle Beteiligungsangebot ist nach einem Private Placement und einer Einzelhandelsimmobilie in Eschwege der zweite Publikumsfonds für deutsche Anleger. Gesellschafter und Geschäftsführer der Kristensen Invest sind Andreas Vogler und Uwe Pempel, die zugleich Geschäftsführer der geschäftsführenden Kommanditistin der Fondsgesellschaft sind. Wichtiger Partner des Fonds ist die Kristensen Properties GmbH, Berlin (ein Unternehmen der Kristensen Properties A/S), die als Asset- und Property Managerin neben der laufenden Betreuung der Immobilie und der Mietverwaltung auch unterstützende Aufgaben bei der Verwaltung der Fondsgesellschaft übernimmt. n Investition und Finanzierung Der Fonds investiert in eine Einzelhandelsimmobilie in Delmenhorst. Das im Januar 2008 fertig gestellte Objekt liegt am Hasporter Damm, einer der Haupteinund -ausfallstraßen der Stadt. Es verfügt über neun Mieteinheiten mit insgesamt Quadratmetern vermietbarer Fläche und 165 KFZ-Stellplätze für den Kundenverkehr. Der Fondsgesellschaft liegt ein bis zum 31. Dezember 2012 befristetes verbindliches notarielles Kaufangebot der Verkäuferin vor, nach dem sie die Immobilie zu einem Kaufpreis von 4,35 Millionen Euro erwerben kann. Der Kaufpreis beträgt etwa das 13,57-fache der anfänglichen Jahresmiete. Dieser Wert wird in einem Verkehrswertgutachten der Kenstone GmbH vom 29. Mai 2012 bestätigt, so dass von einem angemessenen Einstiegspreis auszugehen ist. Ein nicht unbeträchtliches Risiko besteht darin, dass die Gesamtfinanzierung nicht abgesichert ist: eine Platzierungsgarantie liegt nicht vor, auch eine Zwischenfinanzierung des Eigenkapitals ist nicht vorgesehen. Im Fall der Rückabwicklung (Liquidation) würden die Anleger ihre Einlage unter Umständen nicht vollständig zurück erhalten. Die vorgesehene Fremdfinanzierung in Höhe von 2,8 Millionen Euro wurde bisher nicht verbindlich zugesagt, die Verhandlungen mit der finanzierenden Bank stehen aber laut Initiator kurz vor dem Abschluss. n Wirtschaftliches Konzept Delmenhorst ist mit rund Einwohnern die zehntgrößte Stadt Niedersachsens. Sie liegt westlich von Bremen und ist Teil der Metropolregion Bremen/ Oldenburg. Die Stadt ist über die Autobahnen A 1 und A 28 sowie den Schienenverkehr an das Verkehrsnetz angebunden. Die Wirtschaft Delmenhorsts ist durch einen vielfältigen Branchenmix gekennzeichnet. Das Fondsobjekt ist zur Zeit noch an neun Mietparteien voll vermietet. Hauptmieter mit einem Flächenanteil von etwa 37,2 Prozent ist die Penny Markt GmbH. Sie ist Teil der REWE Group, einem der größten Handels- und Touristikkonzerne Europas. Die REWE Group erwirtschaftete im Jahr 2011 einen Umsatz von 48 Milliarden Euro mit europaweit Mitarbeitern und Märkten, davon rund Penny Märkte. Penny verfügt mit einem Creditreform-Bonitätsindex (Stand: 13. Juli 2012) von 182 über eine sehr gute Bonität. Eine Mieteinheit mit 216 Quadratmetern (7,65 Prozent der vermietbaren Fläche) steht nach der Insolvenz der Firma Schlecker in Kürze zur Neuvermietung an. Hierbei steht ein Betrag von zwei Jahresmieten der frei werdenden Fläche für die Abfederung des Neuvermietungsrisikos zur Verfügung, die der Initiator wegen der außerordentlichen Kündigung vom Kaufpreis laut Kaufvertrag einbehalten kann. Nach Angaben des Initiators befindet man sich für diese Fläche zur Zeit in Verhandlungen mit potentiellen Nachmietern. Die weiteren Mietparteien sind Equiva, Fressnapf, Subway, ein Friseur, eine Bäckerei mit Cafe, ein Physiotherapeut und Carglass. Die Carglass GmbH verfügt mit einem Creditreform-Bonitätsindex (Stand: 13. Juli 2012) von 222 über eine gute Bonität. Die Mietverträge enthalten Wertsicherungsklauseln, welche die Mieten an die Entwicklung des Verbraucherpreisindex binden. Die in der Prognoserechnung unterstellte Inflationsrate von 2,25 Prozent p. a. erscheint hierbei leicht optimistisch. Weiterhin enthalten die Verträge aller Mietparteien (außer Subway) mehrfach die Option für den Mieter, den Mietvertrag um mehrere Jahre zu verlängern. Die laufenden Fondskosten p. a. sind gegenüber vergleichbaren Angeboten leicht erhöht. Der Verkaufsfaktor beim geplanten Verkauf in 2027 entspricht mit dem 13,57-fachen der für 2027 prognostizierten Jahresmiete dem Einkaufsfaktor. Steuerlich erzielen die Anleger laut Prospekt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, so dass ein Veräußerungsgewinn nach aktueller Rechtslage ab einer Haltedauer von zehn Jahren steuerfrei vereinnahmt werden kann. n Rechtliches Konzept Die Anleger beteiligen sich wie üblich über die Treuhänderin an einer GmbH & Co. KG. Die Geschäftsführung ist von dem Selbstkontrahierungsverbot des Paragrafen 181 BGB befreit. Gesellschafterversammlungen können im schriftlichen Verfahren abgehalten werden. Anleger mit zusammen mindestens zehn Prozent der Stimmen können aber außerordentliche Präsenzversammlungen verlangen. Die Einrichtung eines Beirats kann durch die Gesellschafter mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. Positiv ist zudem, dass die Haftsumme der Kommanditisten auf ein Prozent der Pflichteinlage begrenzt ist. Eine ordentliche Kündigung ist frühestens zum 31. Dezember 2027 möglich. Die Treuhänderin übernimmt auch die Mittelverwendungskontrolle. n Interessenkonstellation Die Treuhänderin ist mit dem Initiator nicht verbunden und enthält sich der Stimme, sofern der Anleger keine Weisung erteilt. Die Kristensen Properties GmbH erhält als Asset- und Property-Managerin eine laufende Vergütung von 2,5 Prozent der Netto-IST-Mieten und sofern die vorgesehenen Barrückflüsse vor Steuern an die Anleger den Prognosewert übersteigen eine Erfolgsvergütung von 20 Prozent der Mehrergebnisse, wodurch entsprechende Leistungsanreize geschaffen werden. Der Verkäufer der Immobilie ist ein Fonds, der von der Kristensen Properties GmbH, einem mit dem Initiator verbundenen Unternehmen, betreut wird, was hinsichtlich des Kaufvertrages einen Interessenkonflikt darstellen könnte. Allerdings bestätigt ein unabhängiger Gutachter den marktgerechten Kaufpreis der Immobilie. n Prospekt und Dokumentation Der Prospekt ist branchenüblich aufgebaut und insgesamt gut verständlich. Die Angaben zur Initiatorengruppe sowie zu den Ergebnissen der bisherigen Investments der Kristensen Properties A/S sind recht knapp dargestellt. Eine testierte Leistungsbilanz der Anbieterin liegt aufgrund der kurzen Emissionshistorie noch nicht vor. Der G.U.B. liegt allerdings ergänzend eine Übersicht der Kristensen Properties A/S über die seit 2002 aufgelegten dänischen Immobilienfonds vor.

3 Stärken-Schwächen-Analyse Stärken/Chancen Kristensen Properties mit Erfahrung als Initiator von Immobilienfonds Verkehrswertgutachten belegt marktgerechten Kaufpreis Objekt fertig gestellt; keine Baurisiken Immobilie mit langfristigen Verträgen Bonitätsstarker Hauptmieter Diversifikation durch ausgewogenen Mietermix Erfolgsbeteiligung der Asset- und Property-Managerin schafft Leistungsanreize Schwächen/Risiken Keine detaillierte Leistungsbilanz der Kristensen Properties Keine Platzierungsgarantie; keine Realisierungsschwelle Fremdkapital nicht verbindlich zugesagt Vergleichsweise hohe laufende Fondskosten Verkäufer ist ein verbundenes Unternehmen Emissionserfahrung Die G.U.B.-Beurteilung Kaufpreise 2 Gesamt: 915,2 Mio. Euro Einzelhandelsimmobilien: 316,6 Mio. Euro Bürogebäude: 179,6 Mio. Euro Wohnungen: 417,0 Mio. Euro ANZAHL DER FONDS 1 Gesamt: 39 Einzelhandelsimmobilien: 37 Bürogebäude: 1 Wohnungen: 1 1 Von Kristensen Properties seit 2002 aufgelegte Fonds mit deutschen Immobilien für institutionelle und private Anleger vornehmlich aus Dänemark 2 Kaufpreise nach Investitionsschwerpunkt der Fonds, teilweise geringer Anteil anderer Nutzungsarten; ca.-werte Initiator und Management (20 %) Investition und Finanzierung (30 %) Wirtschaftliches Konzept (20 %) Rechtliches Konzept (10 %) Interessenkonstellation (10 %) Prospekt und Dokumentation (10 %) Gesamt (100 %) Punkte 70 Punkte 72 Punkte 81 + Punkte 68 Punkte 78 Punkte 72 Punkte 74 gut Urteil Das Fazit Die Kristensen Invest GmbH gehört zur dänischen Kristensen Properties A/S, die als Fundund Asset-Manager auf Immobilieninvestitionen in Deutschland spezialisiert ist und über langjährige Erfahrung verfügt. Das vorliegende Beteiligungsangebot investiert in eine Einzelhandelsimmobilie in Delmenhorst. Das Angebot überzeugt durch einen bonitätsstarken Hauptmieter, langfristige Mietverträge und einen ausgewogenen Mietermix. Ein Risiko des Fonds ist die nicht abgesicherte Gesamtfinanzierung. Der wirtschaftliche Erfolg des Fonds hängt daneben insbesondere auch von der allgemeinen Markt- und Standortentwicklung und der Qualität des Managements ab.

4 Kennzahlen 1 Eigenkapital inkl. Agio: 51,5 % Objekt und Liquiditätsreserve: 83,4 % Erwerbsnebenkosten: 5,1 % Finanzierungskosten: 0,4 % Fondsbedingte Kosten inkl. Agio: 11,0 % Kaufpreisfaktor 2 : 13,57-fach 1 Verhältnis zum prognostizierten Gesamtaufwand (Investitionsvolumen inkl. Agio; ohne Disagio) 2 Verhältnis von Kaufpreis der Immobilie zu prognostizierter Jahresmiete bei Ankauf Eckdaten Branche: Investitionsobjekt: Immobilien Deutschland Einzelhandelsimmobilie in Delmenhorst Fertigstellung: Januar 2008 Vermietbare Fläche: Quadratmeter Hauptmieter: Penny Markt GmbH, Mietvertrag bis 31. Mai 2022 Mindestbeteiligung: Agio: Euro Fünf Prozent Beteiligungsdauer: Unbefristet, erster ordentlicher Kündigungstermin zum ; Verkauf der Immobilie zum geplant Investitionsvolumen 1 : Eigenkapital 1 : Euro (inkl. Agio) Euro (inkl. Agio) Auszahlungen 1 : : 6,0 Prozent p. a. Verkauf: 113,33 Prozent Gesamtrückfluss: 203,33 Prozent Treuhandkommanditistin/ Mittelverwendungskontrolleurin: CT legal Fondstreuhand GmbH, Hamburg 1 Prognose laut Prospekt

5 Das Angebot Anleger können sich zunächst über die Treuhänderin an der Kristensen Private INVEST 03 GmbH & Co. KG, Berlin (Fondsgesellschaft) beteiligen. Die Umwandlung in eine direkte Beteiligung als Kommanditist mit Handelsregistereintragung des Anlegers ist möglich. Die Fondsgesellschaft investiert in eine 2008 fertig gestellte Einzelhandelsimmobilie in Delmenhorst. Die Immobilie verfügt über eine vermietbare Fläche von Quadratmetern. Das Objekt ist noch vollständig an neun Mietparteien vermietet, Hauptmieter mit einem Flächenanteil von etwa 37,2 Prozent ist die Penny Markt GmbH. Initiator des Fonds ist die Kristensen Invest GmbH, Berlin, als Treuhänderin und Mittelverwendungskontrolleurin fungiert die CT legal Fondstreuhand GmbH, Hamburg. Der Anbieter Kristensen Invest GmbH Carmerstraße Berlin Telefon: 030 / Telefax: 030 / info@kristenseninvest.de Internet: Sitz: Berlin Gründung: 2006 Stammkapital: Geschäftsführer: Gesellschafter: Wesentliche verbundene Unternehmen: Diese G.U.B.-Analyse basiert auf folgenden Unterlagen: Verkaufsprospekt vom 8. Juni 2012, Broschüre Übersicht und Leistungsbilanz der Immobilienfonds von Kristensen Properties A/S seit 2002, Creditreformauskünfte zur Penny Markt GmbH und zur Carglass GmbH vom 13. Juli 2012, Verkehrswertgutachten der Kenstone GmbH vom 29. Mai 2012, Antworten auf Fragen der G.U.B. Analysedatum: 13. September Euro Uwe Pempel, Andreas Vogler Kristensen Fund & Asset Management A/S Uwe Pempel Andreas Vogler Petra Vogler Kristensen Properties A/S, Dänemark Kristensen Properties GmbH, Berlin Kristensen Fondsverwaltungs GmbH, Berlin Kristensen Fund & Asset Management A/S, Berlin G.U.B.-Analyse: Kristensen Invest GmbH n Kristensen Private INVEST 03

6 A N A L Y S E DEUTSCHLANDS ÄLTESTES ANALYSEHAUS FÜR GESCHLOSSENE FONDS GEGRÜNDET 1973 G.U.B. Gesellschaft für Unternehmensanalyse und Beteiligungsmanagement mbh Stresemannstraße 163, Hamburg Telefon: (0 40) , Telefax: (0 40) Internet: info@gub-analyse.de Geschäftsführer: Ulrich Faust, Handelsregister: HRB 16525, Amtsgericht Hamburg Die G.U.B.-Bewertungsstufen Die G.U.B.-Normalgewichtung 81 bis 100 Punkte: + 61 bis 80 Punkte: 41 bis 60 Punkte: + 0 bis 40 Punkte: - 20 % Initiator und Management 30 % Investition und Finanzierung 20 % Wirtschaftliches Konzept 10 % Rechtliches Konzept 10 % Interessenkonstellation 10 % Prospekt und Dokumentation Allgemeine Hinweise zur G.U.B.-Analyse Die G.U.B. analysiert und beurteilt seit 1973 geschlossene Fonds und weitere Angebote des privaten Kapitalmarktes. Die Analyse erfolgt nach der von der G.U.B. entwickelten, eigenen Analysesystematik. Die G.U.B.-Analyse stellt keine Anlageempfehlung dar, sondern ist eine Einschätzung und Meinung insbesondere zu Chancen und Risiken des Beteiligungsangebotes. Die vorliegende Analyse basiert ausschließlich auf den in der Analyse jeweils im Einzelnen aufgeführten Informationsquellen sowie auf den der G.U.B. zum Analysezeitpunkt vorliegenden allgemeinen Marktinformationen. Nach Paragraf 13 Verkaufsprospektgesetz i.v.m. 44 Absatz 1 Börsengesetz besteht eine Haftung der Prospektverantwortlichen bei einem fehlerhaften Prospekt nur innerhalb von sechs Monaten nach der Veröffentlichung des Prospekts. Die G.U.B.-Analyse erfolgt unabhängig davon, ob dieser Zeitraum zum Zeitpunkt der Analyse bereits verstrichen ist oder innerhalb des weiteren Platzierungszeitraums der Vermögensanlage voraussichtlich verstreichen wird. Soweit nicht ausdrücklich anderweitig vermerkt, erfolgt eine Einsichtnahme in Originalunterlagen oder öffentliche Register sowie eine Vor-Ort-Besichtigung von Anlage-Objekten nicht. Nach dem Zeitpunkt der Analyse eintretende bzw. sich auswirkende Änderungen der Verhältnisse und neuere Erkenntnisse sind nicht berücksichtigt. Eine Überprüfung der in Unterlagen von Anbietern enthaltenen Angaben auf Richtigkeit und Vollständigkeit erfolgt nicht. Zu diesem Zweck werden von vielen Anbietern bei Wirtschaftsprüfern Prospektgutachten nach dem einheitlichen Standard IDW S 4 in Auftrag gegeben. Diese Gutachten dürfen in der Regel aus rechtlichen Gründen in der Analyse nicht erwähnt werden. Interessierte Anleger sollten daher vor einer Beteiligung selbst beim Anbieter erfragen, ob ein solches Gutachten vorliegt. Die Beurteilung durch die G.U.B. erfolgt ohne Haftungsobligo und entbindet den Anleger nicht von einer eigenen Beurteilung der Chancen und Risiken des Beteiligungsangebotes, auch vor dem Hintergrund seiner individuellen Gegebenheiten und Kenntnisse. Es ist deshalb zweckmäßig, vor einer Anlageentscheidung die individuelle Beratung eines Fachmanns in Anspruch zu nehmen. Jede Beteiligung enthält auch ein Verlustrisiko. Die Beurteilung durch die G.U.B. bietet keine Garantie vor Verlusten und keine Gewähr für den Eintritt der prognostizierten steuerlichen und wirtschaftlichen Ergebnisse. Grundlage für die Beteiligung an dem Angebot ist allein der vollständige Verkaufsprospekt inklusive der darin enthaltenen Risikohinweise, deren Beachtung ausdrücklich empfohlen wird. Hinweise gemäss 34b WpHG/Finanzanalyseverordnung Die G.U.B. hat diese Analyse unter Einhaltung der Vorschriften des 34b WpHG (Analyse von Finanzinstrumenten) sowie der Finanzanalyseverordnung unvoreingenommen erstellt und weist auf die folgenden Umstände hin: Diese G.U.B.-Analyse wurde dem Anbieter und damit mittelbar dem Emittenten vor der Veröffentlichung zur Stellungnahme zugänglich gemacht. Eine Veränderung der Gesamtpunktzahl und des G.U.B.-Urteils wurde nicht vorgenommen. Eine Zusammenfassung der Bewertungsmethode der G.U.B. finden Sie auf unter dem Menüpunkt G.U.B./Analysesystematik. Geschlossene Fonds bergen grundsätzlich auch das Risiko des Totalverlustes der Einlage. Insbesondere durch eventuelle steuerliche Implikationen sind im Einzelfall auch Vermögensschäden über den Verlust der Einlage hinaus möglich. Eine Garantie für das Erreichen bestimmter Ergebnisse sowie ein Einlagensicherungsfonds existieren nicht. Eine ausführliche Darstellung der Risiken dieses Fonds enthält der Verkaufsprospekt ab Seite 17. Geschlossene Fonds sind grundsätzlich langfristige Kapitalanlagen und setzen einen entsprechend langfristigen geplanten Anlagezeitraum voraus. Ein verlässlicher Zweitmarkt für die Fondsanteile besteht nicht, so dass ein Verkauf des Anteils unter Umständen nicht oder nur mit erheblichen Abschlägen möglich ist. Die Kündigung der Beteiligung an dem Fonds, der Gegenstand dieser Analyse ist, ist erstmals zum 31. Dezember 2027 möglich. Das Abfindungsguthaben berechnet sich in diesem Fall nach den Regelungen im Gesellschaftsvertrag. Die Auszahlung kann sich danach über mehrere Jahre erstrecken. Verantwortlich für den Inhalt dieser G.U.B.-Analyse ist die G.U.B. Gesellschaft für Unternehmensanalyse und Beteiligungsmanagement mbh. Ersteller dieser Analyse sind Markus Schmidt (Analyst) und Stefan Löwer (Chefanalyst). Diese G.U.B.-Analyse gibt den Stand vom 13. September 2012 wieder. Das Datum der ersten Veröffentlichung ist der 21. September Aktualisierungen dieser G.U.B.-Analyse nach der ersten Veröffentlichung sind nicht vorgesehen, zeitliche Bedingungen hierfür existieren insofern nicht. In den vergangenen zwölf Monaten vor der Veröffentlichung dieser G.U.B.-Analyse wurden keine G.U.B.-Analysen erstellt, die sich auf die selben Finanzinstrumente oder den selben Emittenten beziehen. Hinweis auf Interessenkonflikte: G.U.B.-Analysen werden ohne vorherigen Auftrag des Anbieters oder Emittenten erstellt, um alle Ergebnisse ohne rechtliche Restriktionen veröffentlichen zu können. Nach Abschluss der Analyse bietet die G.U.B. dem Anbieter und dem Emittenten aber Nutzungsrechte und Nachdrucke der Analyse an. Der Anbieter dieses Fonds hat bereits im Vorfeld der Analyse sein grundsätzliches Interesse an dem Erwerb von Nutzungsrechten/Nachdrucken signalisiert. Zudem bietet die G.U.B. verschiedene entgeltliche Leistungen auf Ihrer Homepage an. Die G.U.B. ist eine Tochtergesellschaft der Cash.Medien AG, deren Unternehmensgruppe weitere Leistungen unter anderem Anzeigen in dem Magazin Cash. auch gegenüber Anbietern geschlossener Fonds und den Emittenten selbst offeriert. G.U.B. Nachdruck und Reproduktion (auch auszugsweise) nicht gestattet