DFI DFI DFI. IMMAC Immobilienfonds GmbH. Performance-Analyse zum DFI-Analyse IMMAC Immobilienfonds GmbH Leistungsbilanz 2013

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1 Das Unternehmen Schiffbrückenplatz Rendsburg Telefon: / Telefax: / Internet: GmbH () Stresemannstr Hamburg Telefon: (040) Telefax: (040) Internet: info@ dfi-analyse.de Porträt Sitz: Gründungsjahr: Stammkapital: Graz/Österreich ins europäische Ausland und investiert seitdem auch in Pflegeimmobilien in Österreich. Der Vorstandsvorsitzende der IMMAC Holding AG, Thomas F. Roth, ist seit 2002 in leitender Funktion bei IMMAC tätig, bekleidet sein heutiges Amt seit 2004 und zeichnet verantwortlich für den Vertrieb der Fonds. Der Generalbevollmächtigte Reimund Huß ist ebenfalls seit 2002 im Management der Gruppe tätig und für das gesamte Rechnungswesen der IMMAC und der Fondsgesellschaften zuständig. Beide sind auch Geschäftsführer von Tochtergesellschaften, darunter die. Weiterer Geschäftsführer ist dort der zertifizierte Beteiligungsökonom Florian M. Bormann, der seit 2004 in der IMMAC-Gruppe tätig ist. Neben dieser langjährigen personellen Kontinuität zeichnet das IMMAC-Management auch eine branchenspezifische Berufserfahrung aus. Rendsburg (HR Kiel) Euro Geschäftsführer: Thomas F. Roth Reimund Huß Gesellschafter: IMMAC Holding AG (100%) Verbundene Unternehmen: IMMAC Health property GmbH (mittelbar) IMMAC Objektmanagement GmbH IMMAC Institutional Client Services GmbH IMMAC Sozialbau GmbH IMMAC GmbH (Austria) IMMAC Capital UK Limited (GB) IMMAC Verwaltungsgesellschaft für Immobilienfonds mbh IMMAC Wohnbau GmbH HKA Hanseatische Kapitalverwaltung AG Die Bewertungsstufen Erläuterungen zur Analyse Emissionserfahrung (25 Prozent): Die Bewertung erfolgt anhand der Dauer der Emissionstätigkeit sowie Anzahl und Volumen der bisherigen Fonds des Initiators. Berücksichtigt wird auch die Positionierung zur Emissionserfahrung anderer Häuser der jeweiligen Branche. sehr gut -Analyse Der Ursprung der heutigen IMMAC-Gruppe geht auf das Jahr 1997 zurück, im gleichen Jahr hat sie den ersten Fonds im Pflegesektor als Privatplatzierung aufgelegt. Seit dem Jahr 2000 agieren die Unternehmen der Gruppe unter dem Dach der IMMAC Holding, die heute über neun Tochtergesellschaften verfügt. Hauptaktionär und Aufsichtsratsvorsitzender der IMMAC Holding AG ist mittelbar mit insgesamt 90,92 Prozent der Aktien Marcus H. Schiermann. Er hält indirekt auch 100 Prozent der Aktien der HKA Hanseatische Kapitalverwaltung AG, die 2013 als erstes Unternehmen in Deutschland von der BaFin die Erlaubnis als Kapitalverwaltungsgesellschaft für geschlossene alternative Investmentfonds (AIF) erhalten hat und damit geschlossene Publikums-AIF nach dem Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) verwalten darf expandierte IMMAC mit der Gründung der ersten ausländischen Tochtergesellschaft in Platzierungssicherheit (5 Prozent): Zentral für die Bewertung ist der Anteil der Fonds, die das geplante Platzierungsvolumen vollständig erreicht haben. Die Inanspruchnahme von Platzierungsgarantien oder Rückabwicklungen führen zu Abzügen, deren Höhe jeweils auch von den Folgen für die Anleger abhängt. gut Investitionssicherheit (10 Prozent): Die Bewertung bestimmt sich anhand des Anteils der Fonds, die den prognostizierten Kostenrahmen (Investitionsvolumen) in der Investitionsphase eingehalten haben. Negativ auf die Bewertung wirken sich größere Überschreitungen ohne einen plausiblen, ökonomischen Grund aus. befriedigend Exits Bewertet wird die Anzahl der bereits beendeten Fonds (Exits) und deren Ergebnis. In die Bewertung fließt auch ein, ob bzw. bei wie vielen der beendeten Fonds die Anleger über die Gesamtperiode einen Verlust hinnehmen mussten. schwach Performance Laufende Fonds Die Bewertung stellt die absolute Höhe der Ergebnisse der noch laufenden Fonds in den Mittelpunkt, auch in Relation zum Durchschnitt von Vergleichsfonds. Zentral ist der kumulierte Cash-Flow, also der liquide erwirtschaftete Überschuss, der für Auszahlungen, Tilgungen und die Zuführung zur Liquiditätsreserve zur Verfügung steht. Soll-Ist-Vergleich Laufende Fonds Die Bewertung erfolgt anhand des Vergleichs zwischen Prospektprognosen und tatsächlich erreichten Werten. Zentral ist der kumulierte Cash-Flow. Daneben fließen die Auszahlungen und der Anteil der Fonds, die jeweils über, im oder unter Plan liegen, in die Bewertung ein Vollständigkeit (10 Prozent): Bewertet werden die Vollständigkeit und der Informationsgehalt der Leistungsbilanz oder des PerformanceBerichts unter Berücksichtigung der branchenüblichen Standards. Wesentliche Bedeutung hat auch die Frage, ob die Ergebnisse durch einen Wirtschaftsprüfer oder Steuerberater geprüft wurden. * Die Exits und die Ergebnisse der laufenden Fonds werden mit insgesamt 50 Prozent gewichtet. Die Aufteilung richtet sich zunächst nach dem Eigenkapitalvolumen der Exits einerseits und der laufenden Fonds anderseits, wobei bei sehr kurzen oder sehr langen durchschnittlichen Laufzeiten der jeweiligen Fonds eine angemessene Korrektur vorgenommen werden kann. Innerhalb der laufenden Fonds erfolgt die Aufteilung zwischen Performance und Soll-Ist-Vergleich grundsätzlich gleichgewichtet. Sofern für eine signifikante Anzahl an Fonds kein Soll-Ist-Vergleich möglich ist, wird die absolute Performance entsprechend übergewichtet. Die Gewichtungen werden grundsätzlich auf fünf Prozentpunkte gerundet, um eine Scheingenauigkeit zu vermeiden. Sofern noch keine Exits zu verzeichnen sind, wird in der Gesamtbewertung eine angemessene Korrektur vorgenommen, die auch das Volumen und die bisherige Laufzeit der laufenden Fonds berücksichtigt. sehr schwach leistungsbilanz Wichtige Hinweise Die - bewertet den dokumentierten Erfolg eines Initiators. In sieben Kategorien stellt das jeweils auf einer sechs Wertungsstufen umfassenden Skala seine Einschätzung der Initiatorenleistung dar. Die Gesamtbewertung ist eine wertende Gesamtschau der Zwischenergebnisse. Die - basiert ausschließlich auf den vom Initiator veröffentlichten Unterlagen und Informationen, welche von der GmbH nicht auf Richtigkeit oder Vollständigkeit überprüft werden. Außerhalb dieser Quellen veröffentlichte oder verfügbare Informationen finden nur dann Berücksichtigung, wenn sie in der Analyse ausdrücklich erwähnt sind. Die - bewertet die Entwicklung bisheriger Fonds des Initiators in der Vergangenheit. Sie trifft keine Aussagen zur Qualität und den Erfolgsaussichten seiner aktuellen oder zukünftigen Angebote und enthält keine Bonitätsprüfung. Mit der - wird keine Kauf- oder Vermittlungsempfehlung der Produkte des Initiators ausgesprochen. Die Beurteilung durch das erfolgt ohne Haftungsobligo. Analysegrundlage: Leistungsbilanz zum 31. Dezember 2013 vom 3. Juni 2015 Analysedatum: 16. Juni 2015 zum Verantwortlich für den Inhalt: GmbH () Stresemannstr Hamburg Telefon: (040) Telefax: (040) Internet: info@ dfi-analyse.de Nachdruck und Reproduktion (auch auszugsweise) nicht gestattet.

2 Die -Analyse n Emissionserfahrung Branche erster Fonds Anzahl* Eigenkapital* Gesamtinvestition* Eigenkapital nach Branchen Immobilien Deutschland ,11 829,88 Immobilien Ausland ,22 217,69 n Immobilien Deutschland 80,65 % n Immobilien Ausland 19,35 % Gesamt , ,56 Die IMMAC-Gruppe hat seit ihrer Gründung im Jahr 1997 bis Ende 2013 insgesamt 65 Publikumsfonds aufgelegt und vollständig platziert. Die Fonds verfügen zusammen über ein Eigenkapital von rund 435 Millionen Euro und haben inklusive Fremdkapital ein Investitionsvolumen von mehr als einer Milliarde Euro realisiert. IMMAC verfügt damit über eine langjährige und kontinuierliche Emissionserfahrung im Bereich der Publikumsfonds. Des Weiteren hat IMMAC vier Fonds für institutionelle Investoren und vier Private Placements emittiert. Einer der Publikumsfonds wurde von einem Kooperationspartner platziert, der auch die Anlegerbetreuung übernimmt, so dass zu diesem Fonds in der Leistungsbilanz mit Ausnahme der Grunddaten keine weiteren Informationen zum Verlauf enthalten sind. Die Fonds investieren ausschließlich in Sozialimmobilien in Deutschland und seit 2008 auch in Österreich. Das verwaltete Portfolio umfasst laut Leistungsbilanz insgesamt 115 Objekte in Deutschland und Österreich, davon 110 Pflegeeinrichtungen, drei Einrichtungen des betreuten Wohnens und zwei Kliniken. IMMAC ist damit Marktführer in dem Segment der Sozialimmobilien in Deutschland. Im Oktober 2013 erhielt mit der HKA Hanseatische Kapitalverwaltungsgesellschaft AG (Hanseatische) eine Schwestergesellschaft der IMMAC-Gruppe als erstes Unternehmen in Deutschland die Zulassung der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) zur Verwaltung von geschlossenen alternativen Investmentfonds (AIF) nach dem KAGB. Die Hanseatische hat Mitte 2013 die Fonds- und Objektverwaltung der IMMAC-Fonds übernommen und trägt auch die Verantwortung für neue Fonds, die aber weiterhin unter dem Markennamen IMMAC aufgelegt werden. Im Jahr 2014 hat die Hanseatische fünf weitere IMMAC-AIF aufgelegt, so dass das Eigenkapital sich nunmehr auf insgesamt gut 495 Millionen Euro und das Gesamt-Investitionsvolumen auf fast 1,2 Milliarden Euro summiert. n Platzierungssicherheit Branche Anzahl* Vollplatzierung Platzierungsgarantien Rückabwicklungen Immobilien Deutschland Immobilien Ausland Platzierungssicherheit n Vollplatzierung 100 % Gesamt Alle bisherigen IMMAC-Fonds wurden vollständig platziert. Kein von der IMMAC-Gruppe initiiertes Beteiligungsangebot musste laut Leistungsbilanz bisher rückabgewickelt werden, Platzierungsgarantien wurden demnach nicht in Anspruch genommen. IMMAC kann damit auf eine sehr verlässliche Platzierungssicherheit verweisen. n Investitionssicherheit Branche Anzahl* unter Plan im Plan über Plan Planerfüllung Investitionsvolumen Immobilien Deutschland Immobilien Ausland n im Plan 100 % Gesamt Die prospektierten Investitions- und Eigenkapitalvolumina wurden bei allen Fonds nahezu exakt eingehalten. Einzelne Abweichungen während der Investitionsphase waren ausnahmslos marginal. Bei drei Objekten verzögerte sich der ursprünglich geplante Fertigstellungstermin bzw. die Übernahme in die Fondsgesellschaft. Davon erfolgte in einem Fall die Einzahlung des Gesellschaftskapitals später und der Soll-Ist-Vergleich wurde entsprechend angepasst. Bei den beiden weiteren Objekten hatte die Verzögerung keine Auswirkung auf das Ergebnis der Beteiligung, da der Bezug der Anlagen bereits vor Fertigstellung aller baulichen Maßnahmen erfolgte. Insgesamt ist IMMAC eine sehr hohe Investitionssicherheit zu bescheinigen. n Exits Die Leistungsbilanz weist zwei verkaufte Objekte aus, die jedoch als Private Placements nicht öffentlich angeboten wurden und zu denen daher in der Leis- tungsbilanz wie üblich keine Ergebnisse angegeben werden. Alle emittierten Publikumsfonds befinden sich noch in der Bewirtschaftung. Einen Exit, also die Auflösung und vollständige Abwicklung eines Publikumsfonds, hat IMMAC dementsprechend noch nicht vorzuweisen.

3 Die -Analyse n Performance Branche Anzahl* durchschnittliche Laufzeit Auszahlungen p.a.** Auszahlungen p.a. pro Fonds*** Immobilien Deutschland 53 5,9 Jahre 6,44 % 6,56 % Immobilien Ausland 11 4,0 Jahre 6,35 % 6,38 % Gesamt 64 5,6 Jahre 6,43 % 6,53 % * ohne Private Placements und institutionelle Portfolios ** Mit der Fondslaufzeit gewichteter Durchschnitt der Auszahlungen (entspricht dem Durchschnitt aller Betriebsjahre der Fonds) *** Durchschnittliche Auszahlung p.a. pro Fonds (ohne Berücksichtigung der Laufzeit) Auszahlungen p.a. 6,44 % 6,35 % 6,43 % n Immobilien Deutschland n Immobilien Ausland n Gesamt Sämtliche Objekte der IMMAC-Fonds weisen auf Basis von meist langfristigen Pachtverträgen einen Vermietungsstand von 100 Prozent auf. Die Einnahmesituation der Fonds ist dadurch insgesamt sehr stabil. Bei einigen Objekten war bzw. ist die Management-Kompetenz der IMMAC etwa hinsichtlich baulicher Mängel oder des Ausfalls des Pächters durchaus gefordert, bislang soweit ersichtlich mit Erfolg. Auch die allgemeine Krise der vergangenen Jahre hat die Performance insgesamt nicht spürbar beeinflusst. Bei drei Fonds aus den Jahren 2001 und 2002, deren Darlehen in Schweizer Franken (CHF) aufgenommen worden waren, hat sich jedoch die ungünstige Wechselkursentwicklung der vergangenen Jahre zum Teil deutlich auf den Verschuldungsgrad und somit auf den Einnahmeüberschuss ausgewirkt. Nach dem Ende des Berichtszeitraums hat sich der CHF-Wechselkurs im Januar 2015 nochmals deutlich verschlechtert, nachdem die Schweizerische Notenbank entsprechende Stützungsmaßnahmen überraschend aufgegeben hat. Die Fonds waren nach den Erläuterungen in der Leistungsbilanz gezwungen, die CHF-Kredite abzulösen bzw. in Euro umzutauschen, wodurch entsprechende Wechselkursverluste realisiert werden mussten. Abschließende Vereinbarungen zu den Rahmenbedingungen der weiteren Finanzierung dieser Gesellschaften lagen bei Redaktionsschluss der Leistungsbilanz (3. Juni 2015) noch nicht vor, so dass entsprechende Einschränkungen der Performance der drei Fonds nicht auszuschließen sind. Insgesamt erreichten die Ausschüttungen im Durchschnitt aller IMMAC-Fonds bis Ende 2013 jedoch einen Wert von 6,56 Prozent pro Jahr, der auch unter Berücksichtigung des Charakters der Fondsobjekte als Spezialimmobilien als sehr hoch einzustufen ist. Die IMMAC-Fonds liegen damit rund 1,7 Prozentpunkte oder rund 34 Prozent über dem Durchschnitt von 4,89 Prozent p.a., den das für eine Vergleichsgruppe aus 476 deutschen und europäischen Immobilienfonds von 18 anderen Anbietern ermittelt hat, die eine Leistungsbilanz bzw. einen Performancebericht für 2013 veröffentlicht haben (wobei teilweise lediglich zusammengefasste Werte vorlagen). Auch bei einer mit der Laufzeit der Fonds gewichteten Berechnungsweise (entspricht den durchschnittlichen Auszahlungen über alle Geschäftsjahre) ist das Ergebnis der IMMAC-Fonds mit 6,43 Prozent p.a. als einzustufen. n Soll-Ist-Vergleich Branche Anzahl* durchschnittliche Laufzeit kum. Zielerreichung Pachteinnahmen kum. Zielerreichung Auszahlungen Immobilien Deutschland 53 5,9 Jahre 99,1 % 96,8 % Immobilien Ausland 11 4,0 Jahre 100,4 % 99,8 % Gesamt 64 5,9 Jahre 99,3 % 97,3 % Kumulierte Zielerreichung Auszahlungen n Immobilien Deutschland n Immobilien Ausland n Gesamt 96,8 % 99,8 % 97,3 % Branche Anzahl* unter Plan im Plan** über Plan Auszahlungen Soll-Ist*** Immobilien Deutschland Immobilien Ausland n im Plan 92,19 % n unter Plan 7,81 % Gesamt , **Toleranz +/- 5 Prozent, ***nach Anzahl Fonds Die kumulierten Pachteinnahmen seit Fondsauflage erreichen insgesamt 99,3 Prozent der Prognosen und liegen damit fast exakt auf Plan. Obwohl Pachterhöhungen wegen der geringen allgemeinen Inflationsraten in den vergangenen Jahren bei einigen Fonds nicht oder nur verzögert vorgenommen werden konnten, weicht lediglich ein Fonds um mehr als fünf Prozent nach unten von den Planvorgaben ab, wobei diese Gesellschaft aus dem Jahr 1998 stammt und bereits Auszahlungen (vor Steuern) von 126 Prozent der ursprünglichen Einlage an die Anleger geleistet hat. Insgesamt erreichen die kumulierten Ausschüttungen der Fonds bis auf fünf Ausnahmen die Planwerte, sie erfüllen kumuliert zu 97,3 Prozent die Planvorgaben und weisen damit ebenfalls einen sehr guten Wert aus. Hinsichtlich der Tilgungen bzw. Tilgungsersatzleistungen liegen mit zwei Ausnahmen alle Fonds mindestens im Bereich der Planwerte bzw. liegen in sechs Fällen über Plan. Eine der beiden Ausnahmen bezieht sich auf das Rumpf-Geschäftsjahr eines Fonds aus dem Jahr 2013, bei dem die Tilgung entsprechend dem abgeschlossenen Kreditvertrag einen Monat später begann; insofern handelt es sich nicht um eine echte Planabweichung. Bei den drei Fonds mit CHF-Finanzierung liegt der aktuelle Schuldenstand in Euro trotz überplanmäßiger Tilgung allerdings über dem ursprünglichen Wert. Für das Geschäftsjahr 2014 geht der Initiator für die große Mehrzahl der Beteiligungen von einem plangemäßen Verlauf aus. Insgesamt ist der Soll-Ist-Vergleich der IMMAC-Fonds als zu beurteilen. Hinweis: Frühere Entwicklungen und Ergebnisse sind kein verlässlicher Indikator für zukünftige Entwicklungen

4 Die -Analyse n Vollständigkeit Die Leistungsbilanz ist mit 218 Seiten sehr umfangreich und enthält alle wesentlichen Informationen, die für die Beurteilung der bisherigen Fonds-Entwicklung und -Performance notwendig sind. Darüber hinaus finden sich neben allgemeinen Angaben zum Emissionshaus und zur Unternehmensgruppe in der Dokumentation Informationen zum persönlichen Hintergrund der Geschäftsführer, Erläuterungen zu den Gesellschaftern sowie detaillierte Berichte zu den Pflegemärkten in Deutschland und Österreich. Die relevanten Soll-Ist-Vergleiche der laufenden Fonds, Angaben zu den Abweichungen von den Planvorgaben und zum Geschäftsverlauf sowie ein Ausblick für das Jahr 2014 werden für jeden Fonds ausführlich auf jeweils zwei Seiten dargestellt. Positiv ist hervorzuheben, dass jeweils auch ein Soll-Ist-Vergleich für die Investitionsphase vorgenommen wird, der in Leistungsbilanzen anderer Anbieter häufig nicht oder nur oberflächlich enthalten ist. Die wesentlichen Ergebnisse der laufenden IMMAC-Fonds werden in einem Musterdepot sowie in weiteren tabellarischen Übersichten zusammengefasst, was einen schnellen Überblick über die Performance des Portfolios ermöglicht. Insgesamt geht die Leistungsbilanz der IMMAC weit über den Mindeststandard hinaus, der im Jahr 2013 von dem Branchenverband BSI veröffentlicht wurde und der insbesondere keinen Soll-Ist-Vergleich mehr verlangt. Die Richtigkeit der Angaben in dem Musterdepot sowie in den Einzeldarstellungen der Publikumsfonds wird durch die ACT Audit GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Köln, bescheinigt. n Beurteilungstableau Kriterium Gewichtung Bewertung Emissionserfahrung 25 Prozent Platzierungssicherheit 5 Prozent Investitionsicherheit 10 Prozent Performance 20 Prozent Soll-Ist-Vergleich 25 Prozent Vollständigkeit 10 Prozent Exits 5 Prozent entfällt Gesamt 100 Prozent Fazit Die IMMAC-Gruppe verfügt seit 1997 über eine kontinuierliche Emissionshistorie und hat inklusive institutioneller Angebote und Privatplatzierungen Immobilienfonds mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von fast 1,2 Milliarden Euro vollständig platziert. Die Fonds finanzieren fast ausschließlich Sozialimmobilien in Deutschland und Österreich. IMMAC gilt in diesem Segment als Marktführer und mittlerweile größter Bestandshalter in Deutschland. Die Investitionsphasen verliefen bis auf marginale Abweichungen durchweg plangemäß, die prospektierten Platzierungsund Investitionsvolumina wurden bei allen Fonds nahezu exakt eingehalten. Die Performance der Fonds liegt mit Ausschüttungen von durchschnittlich 6,56 Prozent p.a. rund 1,7 Prozentpunkte über dem Durchschnitt der Vergleichsgruppe aus 476 Immobilienfonds von 18 anderen Anbietern. Alle Objekte der IMMAC sind langfristig verpachtet, die Pachteinnahmen erfolgen kumuliert zu nahezu 100 Prozent wie vorgesehen. Auch die Auszahlungen und die Tilgungen/Tilgungsersatzleistungen entsprechen in der Summe über alle Fonds fast vollständig den Planwerten, wobei drei Fonds durch die ungünstige Kursentwicklung des Schweizer Franken beeinträchtigt werden. Die der IMMAC enthält alle wesentlichen Angaben zu den Fonds sowie zu den Unternehmen der Gruppe. Die Fonds erzielen in der Summe e Ergebnisse, die Leistungsbilanz ist insgesamt ebenfalls als zu bewerten.