Protokoll Gemeinderat vom 15. März 2016

Protokoll Gemeinderat vom 15. März 2016 L2.01.2 Liegenschaften / Liegenschaften, Gebäude, Grundstücke, Einzelne Objekte Projekt Kiosk/Bistro am See, Genehmigung Bauprojekt und Bewilligung eines Kredites von Fr. 1 420 000.00 Antrag und Bericht an die Gemeindeversammlung vom 13. Juni 2016 Antrag 1. Das Projekt Kiosk/Bistro am See wird genehmigt. 2. Der Kredit von Fr. 1 420 000.00 wird bewilligt (Kostengenauigkeit +/- 10 %). Der Kredit erhöht oder reduziert sich im Rahmen der Baukostenentwicklung seit der Aufstellung des Kostenvoranschlages bis zur Bauvollendung. 3. Der Kredit geht zu Lasten der Investitionsrechnung. Bericht Die Vorlage in Kürze Seit über 15 Jahren wird der Bau eines Restaurationsbetriebes am Seequai diskutiert. Zuerst wurden die Bemühungen von der Entwicklung um die Firma Bietenholz (Abbruch und heute teilweise Ruderalfläche) gestoppt. Dann richtete sich die Huber+Suhner AG neu aus, wodurch im entsprechenden Gebiet Planungen für das Chesselhuus, Neubauten und die Verlegung des Stogelenweges möglich wurden. 2009 hat der Gemeinderat das Projekt Kiosk/Bistro am See neu lanciert und heute liegt das entscheidungsfähige Projekt vor. Einige Zeit beanspruchte dabei auch der Einbezug des Projektes der Vereinigung Pro Pfäffikersee (VPP) für ein Naturzentrum am Pfäffiker Seequai. Seit März 2015 ist klar, dass der VPP das Naturzentrum an einem anderen Standort plant. Es soll ein Kiosk/Bistro mit Ganzjahresbetrieb und regelmässigen Öffnungszeiten realisiert werden. Es werden ein heizbarer Gästeraum (30 Plätze), eine gedeckte Terrasse (20 Plätze), eine angemessene Küche sowie die notwendigen Nebenräume erstellt. Die bestehenden Bäume werden nicht tangiert. Die Kosten betragen Fr. 1 420 000.00. Sie werden mit 2 % verzinst (ohne Land). Der Betrieb soll verpachtet werden. Dabei will der Gemeinderat vertraglich sicherstellen, dass der/die Pächter/in in erster Linie die Bedürfnisse der Pfäffiker Bevölkerung abdeckt. Gewünscht wird ein Ganzjahresbetrieb nicht nur bei günstiger Witterung. Aufgrund der Rückmeldungen aus der Bevölkerung soll im Kiosk/Bistro ein einfaches, saisonales und qualitativ gutes Angebot bereit stehen. Diese Vorgaben haben Auswirkungen auf die Verdienstmöglichkeiten eines Pächters. Diesen Randbedingungen muss der Pachtzins Rechnung tragen, weshalb die Investition schliesslich nur bescheiden verzinst wird. Der Gemeinderat ist aber überzeugt, dass mit diesen Bedingungen besser geeignete Pächter/innen gefunden werden. Dies ist entscheidend für einen erfolgreichen Betrieb im Sinne der Bevölkerung. 123

Für den Gemeinderat ist die Zeit nun reif, das seiner Ansicht nach ausgewogene und den Bedürfnissen entsprechende Projekt der Bevölkerung zur Abstimmung vorzulegen. Er ist überzeugt, dass mit dem geplanten Kiosk/Bistro das gesellschaftliche Leben von Pfäffikon weitere positive Impulse erhält. 1. Ausgangslage Nach jahrelanger Planung und Realisierung verschiedener Teilprojekte am Pfäffiker Seequai steht nun noch der Entscheid darüber an, ob die Gemeinde ein Kiosk/Bistro am See erhalten soll. Während der letzten Jahre hat die vom Gemeinderat eingesetzte Arbeitsgruppe Stogelenweg 6 alle möglichen Rahmenbedingungen geklärt und ein Projekt ausgearbeitet. Im Rahmen des Weihnachtsmarktes am 29. November 2015 konnte die Bevölkerung vom Stand der Planung und vom Projekt Kenntnis nehmen. 2. Geschichte und wichtige Entscheidungen 2001/2012 Gemeindeversammlung bewilligt Projektierungskredit für Neubau Stogelenweg 6 bzw. genehmigt die Abrechnung 2002/2004 Gemeindeversammlung und Urnenabstimmung entscheiden über den Erwerb/Gestaltungsplan (Abbruch Fabrikgebäude) Bietenholzareal sowie die Errichtung eines naturnah gestalteten öffentlichen Erholungsraumes (heutige Ruderalfläche) Juli 2009 Gemeinderat setzt Arbeitsgruppe Stogelenweg 6 ein November 2009 Urnenabstimmung klärt Standortfrage Dorfsaal/Kesselhaus, stimmt Verlegung Stogelenweg zu / Gemeindeversammlung genehmigt Gestaltungsplan Areal Huber+Suhner AG Juli 2011 Eröffnung Seeimbiss als Provisorium November 2011 Gemeinderat legt Strategie am Seequai fest mit: A Fischhaus/Bootshaus B 1 Kiosk/Bistro B 2 Ersetzen und massvolles Erweitern Kinderspielplatz C Eingang Museum am Pfäffikersee, neu seeseitig D Erneuern Festwiese samt Infrastruktur E Sanieren Kiesplatz am Seequai F Neubau/Sanierung Schopf/Lager VVP 2013/2014 Rückbau Liegenschaft Stogelenweg 6 und Bau Toilettengebäude 2012/2013 Umsetzung A (September 2012,Gemeindeversammlung bewilligt Baukredit) 2014 Umsetzung B 2 2014 Umsetzung C 2014/2015 Umsetzung D 2015 Umsetzung F Mai 2012 Gemeinderat erteilt nach durchgeführtem Submissionsverfahren den Architekturauftrag für das Projekt Stogelenweg 6 an kündig architekten sia ag, 8330 Pfäffikon November 2012 Gemeinderat entscheidet, dass die Idee der Vereinigung Pro Pfäffikersee für ein Naturzentrum in das Projekt Kiosk/Bistro am See einbezogen werden muss 124

März 2015 Juli 2015 Entscheid Vereinigung Pro Pfäffikersee, dass der Standort Naturzentrum nicht beim Kiosk/Bistro am See ist Gemeinderat legt Zielsetzung Kiosk/Bistro am See fest (Projekt, Kostenrahmen, Termin) November 2015 Projektvorstellung am Pfäffiker Weihnachtsmarkt Für den Gemeinderat ist die Zeit nun reif, der Bevölkerung das Projekt Kiosk/Bistro am See zur Abstimmung vorzulegen. 3. 4. 5. Das Projekt Rahmenbedingungen Der Gemeinderat hat als wichtige Bedingung festgelegt, dass das Projekt Kiosk/Bistro am See ein Ganzjahresbetrieb mit regelmässigen Öffnungszeiten sein soll (unabhängig von der Witterung). Nur so ist sichergestellt, dass der Betrieb auch der Pfäffiker Bevölkerung dient. Es soll ein breites Kundensegment angesprochen werden. Das Angebot soll einfache und frische, den Jahreszeiten angepasste Produkte enthalten. Ein Gourmet-Restaurant für hohe Ansprüche wird jedoch nicht gefordert. Ein heizbarer Gästeraum sowie eine gedeckte Terrasse sind vorgesehen. Dem Betreiber steht eine angemessene Küche mit Kühlräumen zur Verfügung. Platz für Infrastrukturen (Lager, Technik etc.) sind berücksichtigt. Ebenso sind die rechtlichen Auflagen (bau- und arbeitsrechtlich) umzusetzen. 125

Raumprogramm Die Arbeitsgruppe Stogelenweg 6 hat die Rahmenbedingungen des Gemeinderates zusammen mit dem beauftragten Architekturbüro kündig architekten sia ag, 8330 Pfäffikon aufgenommen und in ein Projekt umgesetzt. Es ergibt sich folgendes: Gästeraum 60 m 2, ca. 30 Plätze Entree/Garderobe 11 m 2 Küche 32 m 2 Kühlraum 12 m 2 Lagerräume 19 m 2 Personalräume 10 m 2 Büro 7 m 2 Entsorgung 10 m 2 Technik 10 m 2 Total Innenräume 171 m 2 gedeckte Terrasse 55 m 2, ca. 20 Plätze Küche Die Küche ist so konzipiert, dass ein breites Angebot möglich ist. Es soll eine rasche Abwicklung für den Kioskbetrieb wie auch für die Bedienung der Gäste im Innenraum gewährleistet sein. Bei der Frage des Angebotes hat die Gemeinde die Möglichkeit, die entsprechenden Vorgaben zu machen. WC-Anlagen Im Kiosk/Bistro müssen sanitäre Anlagen für die Mitarbeitenden eingerichtet werden. Für das Publikum stehen die öffentlichen WC-Anlagen neben dem Kiosk/Bistro zur Verfügung. Technik/Nebenräume Diese Räume wurden auf ein Minimum reduziert. Dennoch braucht es für die Haustechnik Platz und ein kleines Büro mit IT-Anschluss ist notwendig. Die Besichtigung ähnlicher Objekte durch die Arbeitsgruppe Stogelenweg 6 hat auch deutlich aufgezeigt, dass genügend Lagerplatz und Kühlräume für den Betreiber vorhanden sein müssen. Parkplätze In der Zone am Pfäffikersee können keine Kundenparkplätze erstellt werden, weil die Zufahrtsverhältnisse schwierig sind. Abstellmöglichkeiten für 1-2 PW für Angestellte sowie Platz für den Warenumschlag ist vorhanden. Wie in dieser Zone üblich, müssen für die fehlenden Parkplätze Ersatzabgaben geleistet werden. Bauvorschriften Das Projekt ist bewilligungsfähig. Detaillierte Abklärungen über Brandschutz, energetische Vorschriften etc. sind noch ausstehend. Bestehende Bäume Das Projekt wurde derart in die Umgebung integriert werden, dass die bestehenden Bäume nicht tangiert werden. Der Gemeinderat ist überzeugt, mit dem vorliegenden Projekt ein sehr gutes und funktionales Kiosk/Bistro am See präsentieren zu können. Die Bedürfnisse der Bevölkerung bzw. der Gäste können weitgehend abgedeckt werden und für einen Betreiber wird es möglich sein, ein breites Angebot präsentieren zu können. 126

Grundriss 127

Ansicht vom See Ansicht von Festwiese 128

6. Kosten Der Kostenvoranschlag zeigt sich wie folgt: Vorbereitungsarbeiten Fr. 58 000.00 4 % Baugrunduntersuchungen Terrainvorbereitungen Ver-/Entsorgungsleitungen Fundation Gebäude Fr. 632 000.00 44 % Rohbau Haustechnik Ausbau Betriebseinrichtungen Fr. 210 000.00 15 % Küchenanlage (Lüftung, Kühlzellen etc.) Kücheneinrichtungen, Hauptinventar Umgebungsarbeiten Fr. 30 000.00 2 % Baunebenkosten Fr. 65 000.00 5 % Bewilligungen, Gebühren, Anschlussgebühren Dokumentation Versicherungen Parkplatz-Ersatzabgaben (5 x Fr. 5 000.00) Honorare Fr. 319 800.00 22 % Architekt, Ingenieur/Statik, Bauleitung, Fachingenieure (z.b. Geologie, Elektroplanung, Heizung, Lüftung, Klima, Sanitär) Fr. 1 314 800.00 92 % Mehrwertsteuer Fr. 105 200.00 8 % Fr. 1 420 000.00 100 % ============== ===== Im Kostenvoranschlag nicht enthalten sind das Bauland, die Ausschreibung für die Gastronomiepacht und Projektreserven. Der Kostenvoranschlag weist eine Genauigkeit von +/- 10 % auf. Obwohl noch nicht alle Details geklärt sind, ist diese Genauigkeit möglich, weil die wesentlichen kostentreibenden Faktoren genau abgeklärt werden konnten (Baugrund, behördliche Auflagen etc.). Es sind keine Kostenreserven eingeplant, weshalb der Gemeinderat deutlich darauf hinweist, dass neben den vorgesehenen Elementen keine weiteren Wünsche umgesetzt werden können. Der Gemeinderat ist dennoch überzeugt, für die Ausgaben von Fr. 1 420 000.00 ein optimiertes Projekt realisieren zu können. Die Aufwendungen sind im Finanzplan 2017 vorgesehen. Folgekosten Das Grundstück ist per 31. Dezember 2015 im Finanzvermögen mit Fr. 846 300.00 bilanziert. Nach der Umsetzung des Projektes wird das Objekt zum Verkehrswert bilanziert gemäss den Vorgaben der Rechnungslegungsrichtlinien. Der Verkehrswert basiert auf der vorgeschriebenen Formel dreifacher Ertragswert und einfacher Realwert dividiert durch vier. Nach der Projektrealisierung ist eine einmalige Wertberechtigung (Abschreibung) von Fr. 1,6 Millionen absehbar. Die tiefere Wertbeurteilung ist auf den tiefen Pachtzins zurückzuführen, welcher zu 10 % kapitalisiert wird und damit den Ertragswert bestimmt. 129

In den Folgejahren werden in der Jahresrechnung für das Projekt Kiosk/Bistro am See die internen Zinskosten und allfällige Unterhaltsarbeiten belastet und die Pachteinnahmen gutgeschrieben. Finanzpolitische Beurteilung Dem Gemeinderat ist bewusst, dass der Finanzhaushalt der Gemeinde angespannt ist. Dennoch konnte das Projekt bisher im Finanzplan untergebracht werden. Selbstverständlich bedarf es weiterhin eines sparsamen Mitteleinsatzes vor allem im Bereich der wiederkehrenden Ausgaben. Der Gemeinderat wird aber immer wieder mit Fragen aus der Bevölkerung konfrontiert, wann endlich am Seequai ein angemessenes und qualitativ gutes Gastro-Angebot zur Verfügung steht. Weil das Projekt bereits letztes Jahr weitgehend fertiggestellt war, hat sich der Gemeinderat dafür entschieden, die Vorlage den Stimmberechtigten zur Entscheidung vorzulegen. 7. Businessplan, Betriebskonzept Für den Gemeinderat ist es ganz wichtig, dass ein Kiosk/Bistro in erster Linie die Bedürfnisse der Pfäffiker Bevölkerung abdeckt. Es kann nicht sein, dass der Betrieb nur bei gutem Wettergeöffnet ist, wenn sie ohnehin schon sehr viele auch auswärtige - Besucher/innen am Seequai aufhalten. Deshalb muss ein Ganzjahresbetrieb gewährleistet sein. Aus den Rückmeldungen der Bevölkerung schliesst der Gemeinderat auch, dass kein Schnellimbiss gewünscht wird. Wie erwähnt soll ein verhältnismässig einfaches aber qualitativ gutes Angebot bereit stehen. Entscheidend für eine erfolgreiche und langfristige Führung des Kiosk/Bistro am See ist ein engagierter Pächter. Interessenten haben sich bei der Gemeinde bereits gemeldet, aber konkrete Gespräche wurde noch keine geführt. In Zusammenarbeit mit der Beratungsfirme GHS Global Hospitality Solutions AG, 6300 Zug hat der Gemeinderat einen Businessplan ausgearbeitet und verschiedene Rahmenbedingungen geprüft. Verpachtung Wenn die Gemeinde einem Pächter betriebliche Vorgaben macht, beeinflusst dies natürlich auch dessen Verdienstmöglichkeiten. Im Vergleich mit ähnlichen Betrieben, wie es das Kiosk/Bistro am See sein wird und den Berechnungen der GHS AG ist ein maximaler Umsatz von ca. Fr. 375 000.00 pro Jahr/Fr. 1 500.00 pro Tag möglich. Bei einem üblichen Pachtzins von 7 % des Umsatzes ergibt sich folgende Berechnung: Umsatz in Fr. maximal Pachtzins Zins für Gemeinde Investition in % vom Umsatz Fr. Fr. in % ca. 400 000.-- 7 28 000.-- 1 420 000.-- 28 000.-- 2 Es kann also davon ausgegangen werden, dass die Investitionen der Gemeinde von Fr. 1 420 000.00 mit 2 % kapitalisiert werden können. Die Landkosten werden analog dem Projekt des Bootshauses nicht eingerechnet. Andere Nutzung des Grundstücks Das Grundstück Kat.-Nr. 12504, auf welchem das Kiosk/Bistro am See realisiert werden soll, ist 1 302 m 2 gross. Etwa 1/3 des Grundstückes liegt in der Kernzone, der Rest in der Erholungszone. Wäre es denkbar, dass nicht die Gemeinde als Bauherrin eines Gastrobetriebes auftritt, sondern die bebaubare Fläche z.b. im Baurecht abgibt? Dem Businessplan der GHS Global Hospitality Solutions AG, 6300 Zug ist zu entnehmen, dass diese Variante nicht realistisch ist. Auf der Basis des Projektes des Gemeinderates lässt sich gemäss Empfehlung der Beratungsfirma kein Gastrobetrieb mit der Investition von Fr. 1 420 000.00 rentabel bewirtschaften. Eine weitergehende Nutzung, z.b. mit dem Einrichten von Wohnungen, erachtet der Gemeinderat am Seequai als problematisch. Im Weiteren sind Baurechtsverträge sehr langfristig, was ebenfalls ein Nachteil ist. Die Gemeinde sollte vielmehr für mögliche Veränderungen am Seequai, in welcher Art auch immer, ihre Grundstücke an 130

solch sensibler Lage uneingeschränkt im Besitz behalten. Negative Beispiele der letzten Zeit sind das Restaurant L AQ oder die Bauruine hinter dem Chesselhuus. 8. Zeitplan 13. Juni 2016 Gemeindeversammlung Genehmigung Projekt und Bewilligung Kredit, anschliessend Detailprojekt und Ausschreibungsunterlagen für Submissionen 2017 Submissionen, Arbeitsvergebungen, Ausschreibung für einen Betreiber 2017/2018 Bauausführung Ziel: Eröffnung des neuen Kiosk/Bistro am See Ostern 2018 (1./2. April 2018) 9. Zusammenfassung und Empfehlung Mit dem vorliegenden Projekt kann dem immer wieder geäusserten Bedürfnis der Bevölkerung nach einem Kiosk/Bistro am See entsprochen werden. Der als Provisorium erstellte Seeimbiss wird durch das definitive Projekt Kiosk/Bistro langfristig abgelöst. Die Investitionen mit Fr. 1 420 000.00 sind zwar hoch, können aber gemäss dem Businessplan mit 2 % verzinst werden (ohne Land). Für den Betrieb soll ein engagierter Pächter gefunden werden. Die Arbeitsgruppe Stogelenweg 6 und der Gemeinderat sind überzeugt, dass das neue Projekt Kiosk/Bistro am See dem gesellschaftlichen Leben von Pfäffikon weitere positive Impulse verleiht. Behördliche Referentin: Erika Walt Gemeinderätin, Liegenschaftenvorsteherin DER GEMEINDERAT BESCHLIESST: 1. Der Gemeindeversammlung vom 13. Juni 2016 wird obiger Antrag und Bericht zur Beschlussfassung unterbreitet. 2. Die Rechnungsprüfungskommission wird eingeladen, den vorliegenden Antrag zu prüfen und zuhanden der nächsten Gemeindeversammlung zu verabschieden. 3. Mitteilung durch Protokollauszug an: - Rechnungsprüfungskommission, - Arbeitsgruppe Stogelenweg 6 (7) - Liegenschaftenvorsteherin - Leiter Liegenschaften - Leiter Finanzen - Gemeinderatskanzlei Gemeinderat Pfäffikon ZH Bruno Erni Gemeindepräsident Hanspeter Thoma Gemeindeschreiber Versanddatum: 131