RAUM mehr Ausgabe 1 2015 Das Immobilienmagazin von Union Investment Früher Vogel Warum es sich lohnt, in Hotelprojekte zu investieren Erste Liga Was die Bürostädte London, New York und Tokio verbindet Steter Strom Wieso Datenmanagement zum Immobiliengeschäft gehört Große Spannweite Welche Strategien Immobilieninvestoren verfolgen, um Sicherheit und Risiko ins Gleichgewicht zu bringen
00_RM_01_Cover_400.indd 1 11.02.15 12:20 RAUM mehr Das Immobilienmagazin von Union Investment Ausgabe 2 2014 Stille Stars Was B-Städte so attraktiv macht Neue Gesetze Wo Änderungen im Steuerrecht anstehen Junge Wilde Wieso Serviced Apartments gefragt sind INHALT RAUM mehr Das Immobilienmagazin von Union Investment Wachstumsmärkte Welche asiatischen Länder für Investoren interessant werden Kundenmagneten Wie Eigentümer ihre Shoppingcenter zukunftssicher machen Prognosen Woran Forscher gefährliche Preisblasen auf dem Immobilienmarkt erkennen Ausgabe 1 2014 Die Welt im Blick Warum Europas Investoren wieder den Schritt auf die globalen Märkte wagen RAUM mehr Das Immobilienmagazin von Union Investment Früher Vogel Warum es sich lohnt, in Hotelprojekte zu investieren Erste Liga Was die Bürostädte London, New York und Tokio verbindet Steter Strom Wieso Datenmanagement zum Immobiliengeschäft gehört Ausgabe 1 2015 TITEL 4 Diversifikation Wie Immobilieninvestoren ihre Portfolios gegen zyklische Schwankungen absichern 12 Großobjekte Investments im dreistelligen Millionen-Euro- Bereich müssen kein Klumpenrisiko sein Das ganz große Rad Neue Großinvestoren entdecken Europa. Wer sie sind und welche Strategien sie verfolgen Große Spannweite Welche Strategien Immobilieninvestoren verfolgen, um Sicherheit und Risiko ins Gleichgewicht zu bringen 14 Baualter Vorausschauende Eigentümer ergreifen rechtzeitig Maßnahmen, um ihre Büroimmobilien jung zu halten MÄRKTE Liebe Leserinnen, liebe Leser, zur neuen Ausgabe von RAUM & mehr begrüße ich Sie herzlich! Das zweimal jährlich erscheinende Immobilienmagazin von Union Investment informiert Sie über Trends, Produkte und Entwicklungen auf den nationalen und internationalen Investment- und Vermietungsmärkten. Nutzen Sie auch das E-Journal von RAUM & mehr mit zusätzlichen digitalen Angeboten: Videos Studien Bildergalerien Infos www.union-investment.de/realestate Bestellmöglichkeiten und Download-Angebote für RAUM & mehr sowie aktuelle Informationen über Union Investment finden Sie ebenfalls auf unserer Homepage. Ich wünsche Ihnen eine interessante Lektüre und freue mich auf Ihre Meinungen und Anregungen. 18 Hotels Der Ankauf von Projektentwicklungen verspricht Investoren höhere Renditen 24 Infografik Die Bedeutung der Immobilienwirtschaft in Deutschland und im internationalen Vergleich 30 Bürometropolen Tokio, London und New York belegen die Spitzenplätze in der Rangliste der globalen Büromärkte KONZEPTE 26 Datenmanagement Ohne digitale Unterstützung sind Immobilieninvestments nicht mehr denkbar 36 Stadtplanung Immer mehr Städte fördern den Fahrradverkehr, um den urbanen Raum lebenswerter zu machen PORTFOLIO 29 Niedrigzins Die Auswirkungen der Zinsflaute sind für Immobilienunternehmen und Asset-Manager geringer als befürchtet WEITWINKEL 42 Architektur Ungewöhnliche Gebäude, die auf verblüffende Weise vertrauten Formen und Körpern ähneln 3 ZUR SACHE 34 NACHRICHTEN 43 NEU IM PORTFOLIO 35 IMPRESSUM & KONTAKT Ihr Fabian Hellbusch Leiter Marketing, Kommunikation fabian.hellbusch@union-investment.de Titelbild Die Princes Bridge in Melbourne: Die australische Metropole mit 4,3 Millionen Einwohnern zählt mit Sydney, Brisbane und Perth zu den Big Four des Landes. Ihre Büroimmobilienmärkte gelten als die perspektivreichsten in der Wachstumsregion Asien/Pazifik. RAUM & mehr 1 2015 RAUM & mehr 1 2015
Schutzschirm Welche Strategien Profi-Anleger verfolgen, um ihre Portfolios gegen zyklische Schwankungen abzusichern. Seite 4 Frühbucher Weshalb Hotelinvestoren im Vorteil sind, die sich Objekte bereits im Stadium der Projektentwicklung sichern. Seite 18 Zinsflaute Warum die Auswirkungen der rekordniedrigen Zinsen für Immobilieninvestoren geringer sind als befürchtet. Seite 29 2 RAUM & mehr 1 2015 Stadtrad Wie Metropolen den Fahrradverkehr fördern, um ihre Verkehrsprobleme zu lösen. Seite 36
ZUR SACHE Die Kraft zur Veränderung Reinhard Kutscher, Vorsitzender der Geschäftsführung der Union Investment Real Estate GmbH, Hamburg Titelfoto: Marcel Malherbe/Arcaid/images.de; Fotos: mauritius images/alamy (2), Meliá, Union Investment/Adele Marschner; Illustration: Karsten Petrat Zur Sache so ist auch diesmal die Rubrik zum Einstieg in die aktuelle Ausgabe unseres Immobilienmagazins RAUM & mehr überschrieben. Wenn wir uns an dieser Stelle ausnahmsweise in eigener Sache zu Wort melden, so hat das einen guten Grund: In diesem Jahr jährt sich zum 50. Mal die Gründung der heutigen Union Investment Real Estate GmbH. Am 17. Dezember 1965 hoben die Mitglieder der damaligen Konsumgenossenschaften die erst zweite auf Immobilien spezialisierte Vermögensverwaltung ihrer Art in Deutschland aus der Taufe damals firmierte die Gesellschaft unter dem Namen co op Immobilienfonds Verwaltungs AG. Wenige Monate darauf, am 1. Juli 1966, folgte die Auflage des Offenen co op Immobilienfonds. Ein Meilenstein in der Geschichte von Union Investment und Ausweis eines halben Jahrhunderts Immobilienkompetenz: Als UniImmo: Deutschland besteht der Fonds bis heute fort und ist mit einem Fondsvermögen von mehr als 10 Milliarden Euro einer der größten seiner Art in Deutschland. Längst sind mit dem UniImmo: Europa und dem UniImmo: Global zwei weitere Privatkundenfonds hinzugekommen. Auch für institutionelle Anleger wird das Vehikel des Offenen Immobilien-Publikumsfonds seit über zehn Jahren genutzt, zunächst mit dem UniInstitutional European Real Estate, seit 2012 ergänzt um den UniInstitu tional German Real Estate. Ein Fondsvermögen von fast 25 Milliarden Euro allein in den Offenen Immobilien-Publikumsfonds macht Union Investment zum größten Anbieter dieser Produktgruppe in Deutschland. Nun ist bekanntlich nichts so beständig wie der Wandel. Oder anders gesagt: Zur Beständigkeit gehören die Fähigkeit und die Kraft zur Veränderung. Dass Union Investment beides besitzt, zeigen die Erfolge genauso wie die Brüche und Krisen der zurückliegenden 50 Jahre und deren Bewältigung. So hat das Prinzip des kontinuierlichen Verbesserungsprozesses unser Unternehmen in Zeiten exogener Schocks und krisenhafter Verwerfungen darunter die Nettomittelrückflüsse während der Ölkrise des Jahres 1973/74, die Krise der deutschen Gewerbeimmobilienmärkte von 2004/05, die Finanzmarktkrise von 2008 oder die Nuklearkatastrophe in Japan im Jahr 2011 auf Kurs gehalten. Bewährt hat es sich ebenso, als sich das Investmentuniversum dank veränderter gesetzlicher Rahmenbedingungen für Immobilien-Asset-Manager erheblich vergrößerte. Grenz- und sogar kontinentüberschreitende Investments waren nun erlaubt. Ab den 2000er-Jahren erschloss sich Union Investment 19 neue Ländermärkte. Inzwischen sind die Investments auf 23 Länder weltweit verteilt. 2014 gelang der Sprung auf einen neuen Kontinent: Der Ankauf des Büroprojekts Southpoint im australischen Brisbane markiert den Beginn einer neuen Investmentstory und setzt einen weiteren Meilenstein. Wir sind überzeugt: Weitere werden folgen, die Weichen für die Zukunft sind gestellt. Dabei sind uns die Herausforderungen bewusst: Niedrigzinsumfeld und mangelnde Anlagealternativen fluten die globalen Immobilienmärkte mit Kapital. Das heizt die Preise an und lässt die Renditen sinken und dies trotz konjunktureller und geopolitischer Unwägbarkeiten. Sich in diesem Umfeld sicher zu bewegen, erfordert effiziente Organisationsstrukturen, professionelle Instrumente der Risikosteuerung und klare Investitionsstrategien. In allen drei Bereichen haben wir unsere Hausaufgaben gemacht. Standardisierte Investment- und Risikomanagementprozesse unter Einsatz moderner Reinhard Kutscher ist Vorsitzender der Geschäftsführung der Union Investment Real Estate GmbH. Datenmanagementsysteme ermöglichen es unseren Fonds- und Asset-Managern, Chancen ebenso wie Gefahren schnell zu erkennen und rasche Entscheidungen zu treffen. Ein erheblicher Wettbewerbsvorsprung in Zeiten kürzer werdender Marktzyklen. Eine breit diversifizierte Anlagestrategie schließlich trägt dazu bei, Immobilienportfolios gegen zyklische Schwankungen, aber auch unvorhergesehene Risiken abzusichern. Dies und anderes thematisiert die aktuelle Ausgabe von RAUM & mehr. Wie üblich richtet das Magazin dabei den Blick auf Gegenwart und Zukunft der Immobilienbranche. Einer Branche, als deren Teil Union Investment sich seit jeher versteht. Denn wir sind überzeugt: Der erfolgreiche Wandel braucht beständige Partner. Setzen wir auch in Zukunft gemeinsam Meilensteine! Besuchen Sie unsere Jubiläumswebsite unter www.gemeinsam-meilensteine-setzen.de RAUM & mehr 1 2015 3
TITEL Aus dem Vollen schöpfen Immobilieninvestoren können unterschiedliche Anlagestrategien verfolgen. In einem sind sie sich doch einig: Es bedarf einer klaren Strategie, um ihre Portfolios gegen zyklische Schwankungen abzusichern. Von Susanne Osadnik Foto: action press 4 RAUM & mehr 1 2015
Die neue Markthalle in Rotterdam: Das im Oktober 2014 eröffnete Gebäude bietet nicht nur Raum für Händler. Zu ihm gehören auch fast 150 Eigentums- und 102 Mietwohnungen. Überspannt wird die Markthalle von einem mehr als 40 Meter hohen Gewölbe, gestaltet von den Künstlern Arno Coenen und Iris Roskam. Ihrem Werk gaben sie den Namen Horn of Plenty das Füllhorn. RAUM & mehr 1 2015 5 3
TITEL Günter Vornholz nennt es das Gesetz der sieben Jahre. So lange währten im Durchschnitt die Zyklen der Wirtschaft und der Gewerbeimmobilienmärkte, sagt der Professor für Immobilienökonomie an der EBZ Business School in Bochum. Dem sich wiederholenden Reigen aus drei bis vier Jahren Konjunkturwachstum folge ein Abschwung, der in der Regel zwei bis drei Jahre andauere. Das einzige Problem, warnt Vornholz: Immobilien märkte entwickeln sich nicht im Einklang mit der Realwirtschaft. Jedes Mal, wenn die Konjunktur wieder anziehe, wachse die Nachfrage nach Büro-, Einzelhandels- und Logistikflächen schneller, als neue Gebäude errichtet werden könnten. Das treibe Mieten und Preise in die Höhe. Projektentwickler und Investoren legten sich dann ins Zeug, um weitere Immobilienwerte zu schaffen. Bis die Objekte aber fertig gebaut seien, habe die Wirtschaft schon wieder einen Gang zurückgeschaltet. Es stehen dann vorübergehend mehr Flächen zur Verfügung, als am Markt benötigt werden, erläutert Vornholz. Zumindest so lange, bis die Konjunktur wieder Fahrt aufnimmt, der Leerstand abgebaut ist und freie Flächen wieder Mangelware sind. Professionelle Immobilieninvestoren müssen deshalb stets auf der Höhe der Zeit sein. Ihr Job besteht darin, sowohl in Phasen des Aufschwungs hohe Renditen einzufahren als auch im folgenden Abschwung Downside-Risiken zu vermeiden. Es kommt darauf an, nicht korrelierte Renditequellen aktiv zu erschließen, erläutert Reinhard Kutscher, Vorsitzender der Geschäftsführung der Union Investment Real Estate GmbH. Die Grundregel: Um das Risiko zu verteilen, wird Kapital möglichst breit gestreut diversifiziert, wie es in der Fachsprache heißt. Dies kann etwa darüber geschehen, dass Investments auf verschiedene Nutzungsarten verteilt werden: vom Büroturm über Einkaufszentren und Hotels bis hin zu Logistikobjekten. So ist der UniImmo: Europa, einer von fünf Offenen Immobilien-Publikumsfonds von Union Investment, derzeit zu gut 58 Prozent in Büroobjekten, zu mehr als 32 Prozent in Einzelhandelsimmobilien, zu gut 5 Prozent in Hotels und zu 4 Prozent in Logistikobjekten und Gewerbeparks investiert. Vor allem aber können Investoren ihr Kapital auf unterschiedlichen Märkten anlegen im In- und Ausland und ebenso in Metropolen wie in mittelgroßen Städten. Das Kalkül dahinter: So, wie die Konjunktur zyklen nicht in allen Ländern und Wirtschaftsbranchen gleich verlaufen, entwickeln sich auch die Immobilienmärkte unterschiedlich, Wir konzentrieren uns auf Märk te mit hohen Einstiegsbarrieren, wo das Angebot neuer Projekte nur begrenzt vorhanden ist. Dirk Hasselbring, Vorsitzender der Geschäftsführung von Hamburg Trust Weltweit investiert Geografische Verteilung der Liegenschaften in Offenen Immobilienfonds* in Prozent Quelle: BVI, 30. September 2014 Deutschland 32,5 % Frankreich 16,6 % sonstige Euro-Länder** 21,9 % Großbritannien 11,0 % sonstige europäische Länder*** 7,7 % außereuropäische Länder 10,3 % * entspricht 99 Prozent des Vermögens aller Offenen Immobilien-Publikumsfonds, Bezug Verkehrswert ** ohne Deutschland und Frankreich *** nicht Euro-Raum sagt Immobilienökonom Günter Vornholz. Während in Ländern mit starkem Wirtschaftswachstum die Flächennachfrage steigt, stagniert sie dort, wo die wirtschaftliche Entwicklung noch nicht wieder Fahrt aufgenommen hat. Internationale Marktzyklen nutzen Immobilienprofis machen sich dies zunutze. Das börsennotierte Unternehmen Deutsche Euroshop (DES), Betreiber von 19 Einkaufszentren mit einem Marktwert von 3,9 Milliarden Euro, will deshalb zur Risikostreuung stärker in ausländische Märkte vorstoßen. Bislang erzielen wir rund 90 Prozent unseres Umsatzes mit den 16 deutschen Centern, sagt Claus- Matthias Böge, Vorstandssprecher von DES. Die drei Konsumtempel in Österreich, Polen und Ungarn liefern nur knapp 10 Prozent des Ertrags. Wir würden den Auslandsanteil gern auf bis zu 25 Prozent steigern, sagt Böge. Allerdings will der Hamburger Konzern nicht um jeden Preis jenseits der Grenzen wachsen. Im Ausland entscheiden grundsätzlich Opportunität und Preis über unser Engagement, sagt Böge. Derzeit sind die Preise der Center sehr hoch, weil viele Investoren in dieses Segment drängen. Zurzeit nehmen die Bieterverfahren teilweise absurde Züge an, da halten wir uns lieber zurück, sagt das Vorstandsmitglied und erinnert daran, dass der Wunsch nach geografischer Diversifizierung nicht bedeuten kann, aktuelle Marktrisiken auszublenden. DES wartet daher, bis sich günstige Einstiegsmöglichkeiten bieten. Gerade in einem Portfolio mit starker geografischer Konzentration wie dem von DES gehört zur Risikodiversifikation daher auch, die vorhandenen Bestände regelmäßig zu revitalisieren. Wir setzen auf den Ausbau der Bestandsobjekte, um sie wettbewerbsfähig zu halten, sagt Böge. So wurde auch das inzwischen 50 Jahre alte Main-Taunus-Zentrum bei Frankfurt am Main erweitert und mit kleineren Flächenangeboten an die Bedürfnisse der Mieter angepasst. Mit Erfolg: Schon ein Jahr nach der Revitalisierung lag der Gesamtumsatz bei mehr als 400 Millionen Euro eine Steigerung um rund 80 Millionen Euro oder 20 Prozent mit entsprechend steigenden Mieterträgen und einer verbesserten Performance. Auch andere Immobilienprofis überdenken zurzeit ihre Strategien. Wir haben uns schon in den vergangenen Jahren von Investments 3 6 RAUM & mehr 1 2015
Bürogebäude One Snowhill in Birmingham: Das Top-Objekt in der britischen Stadt erwarb Union Investment für ihren Offenen Immobilien-Publikumsfonds UniImmo: Europa. Fotos: PR, Union Investment/Henning Kreft RAUM & mehr 1 2015 7
TITEL Das Europahaus in Leipzig (oben) sicherte sich Union Investment Anfang 2015 für einen institutionellen Fonds. Das Shoppingcenter Forum Mersin in der gleichnamigen südtürkischen Stadt gehört mit 73.000 Quadratmetern Fläche zu den größten Objekten im Portfolio von Union Investment (Mitte). Die City-Arkaden in Wuppertal sind eines von 16 deutschen Einkaufszentren der börsennotierten Immobiliengesellschaft Deutsche Euroshop (unten links). Das Waterfront Building in Stockholm, Teil des Portfolios von Meag in München, verbindet Büro- und Freizeitnutzung (unten rechts). 8 RAUM & mehr 1 2015
Es kommt darauf an, nicht korrelierte Renditequellen aktiv zu erschließen. Reinhard Kutscher, Vorsitzender der Geschäftsführung der Union Investment Real Estate GmbH Fotos: Union Investment (3), Union Investment/Adele Marschner, imagebroker/vario images verabschiedet, die nicht mehr ins Konzept passten, sagt beispielsweise Stefan Krausch, Managing Director Real Estate Portfolio Management bei Meag, dem Vermögensverwalter von Munich Re und Ergo. Dazu gehörten auch Büroimmobilien in B-Lagen von A-Städten wie Frankfurt, aber auch Objekte in kleineren Städten. Meag setzt stattdessen auf globale Diversifikation, die der Vermögensverwalter auch über liquide REITs abbildet. Geografische Schwerpunkte setzen Eine besondere Schwierigkeit stellt sich beim Versuch einer geografischen Diversifizierung den Anbietern geschlossener Fonds. Initiatoren solcher Beteiligungsmodelle legen in der Regel geschlossene Fonds auf, die in nur ein, seltener auch mehrere Objekte in einem Land investieren. Institutionelle Anleger (ebenso private) müssen daher mehrere Fonds zeichnen, um auf diese Weise ihr Kapital breiter zu streuen. Dabei erarbeiten sich diese Emissionshäuser sehr gezielt einzelne Märkte, an denen sie über gute Kenntnisse und Kontakte verfügen, um überhaupt Immobilien einkaufen zu können. Das Investmenthaus Hamburg Trust etwa hat sich für seine privaten und institutionellen Kunden auf drei Länder fokussiert: Deutschland, Australien und die USA. Grundsätzlich konzentrieren wir uns in jedem dieser Länder auf Märkte mit hohen Einstiegsbarrieren, wo eine Duplizierung des Standortes kaum möglich und das Angebot neuer Projekte nur begrenzt vorhanden ist, sagt der Vorsitzende der Geschäftsführung Dirk Hasselbring. Der Sprung über den Atlantik oder Pazifik verschafft den Investoren aber noch einen weiteren Vorteil beim Versuch, ihr Immobilienanlagekapital breiter zu streuen. In diesen Märkten zu investieren bedeutet, Kapital in anderen Währungen anzulegen ein weiteres Instrument der Diversifikation. Auch dies birgt Chancen und Risiken: Steigen der US-Dollar oder der australische Dollar gegenüber dem Euro, können zusätzlich zu den Mieterträgen und einem späteren Verkaufserlös noch Wechselkursgewinne eingefahren werden. Umgekehrt kann ein steigender Euro einen Teil der Immobilienrendite zunichtemachen. Über Absicherungsgeschäfte, das sogenannte Hedging, lässt sich dieses Risiko zwar ausschließen, schmälert allerdings die Rendite. Denn die Versicherung gegen Währungsschwankungen ist teuer. Viele Emissionshäuser verzichten deshalb darauf. Die Hedging-Kosten wären etwa beim australischen Dollar so hoch, dass sich ein Investment nicht mehr rechnen würde, sagt Hamburg-Trust-Vorstand Hasselbring. Die Ini tiatoren wenden sich mit ihren Auslandsfonds deshalb primär an vermögende Privatanleger, die ohnehin einen Teil ihres Kapitals in Fremdwährungen investieren wollen. Neue Märkte erschließen Offene Immobilienfonds hingegen sammeln Kapital bei vielen Kleinanlegern ein, die keine Währungsrisiken eingehen wollen. Deshalb sichern Offene Immobilienfonds ihre Investments in Fremdwährungs zonen grundsätzlich gegen Wechselkursrisiken ab. Auch bei Währungen, die wie der australische Dollar stark schwanken. In Australien lassen sich höhere Renditen als hierzulande erzielen. Abzüglich der Absicherungskosten bleibt eine ähnliche Rendite, wie man sie in Europa erzielen könnte, sagt Union Investment Real Estate-Chef Reinhard Kutscher. Bei unserem Engagement in Down Under geht es vor allem darum, die Sourcingbasis zu erweitern und neue Märkte mit Zukunftspotenzial zu erschließen. 3 Marktpositionen analysieren und ausnutzen Die Europäische Büroimmobilienuhr 3. Quartal 2014 zeigt, wo sich die Märkte im Mietpreis-Kreislauf befinden Helsinki, Lyon, Moskau Köln St. Petersburg Berlin, Frankfurt/M., Stuttgart Hamburg, München, Oslo verlangsamtes Mietpreiswachstum beschleunigter Mietpreisrückgang Düsseldorf Dublin, Luxemburg, London City, London Westend Stockholm Manchester Istanbul Edinburgh Amsterdam, Mailand Madrid beschleunigtes Mietpreiswachstum verlangsamter Mietpreisrückgang Quelle: JLL, Oktober 2014 Kiew Genf, Warschau, Zürich Lissabon Athen, Barcelona, Bukarest, Budapest, Brüssel, Kopenhagen, Paris CBD, Prag, Rom RAUM & mehr 1 2015 9
TITEL Wir würden den Auslandsanteil gern auf bis zu 25 Prozent steigern. Claus-Matthias Böge, Vorstands - chef von Deutsche Euroshop Es versteht sich von selbst, dass Investments in anderen Währungszonen aber nur dann Sinn ergeben, wenn der jeweilige Markt lukrative Chancen bietet. Dies ist in Australien der Fall, sind sowohl Union Investment als auch Hamburg Trust überzeugt. Der Grund: Die Bevölkerung soll bis 2030 um mehr als 50 Prozent von aktuell 23 auf 36 Millionen Menschen wachsen. Dies wird die Zahl der Bürobeschäftigten steigen lassen, den Konsum ankurbeln und die Nachfrage nach Wohnraum befördern. Grund genug für Investoren, sich rechtzeitig zu positionieren. Hamburg Trust setzt in Down Under auf Wohnen und Shoppingcenter; Union Investment hat sich in Brisbane das Büro- und Geschäftshaus Southpoint im Projektstadium für rund 200 Millionen australische Dollar gesichert als Beimischung im Offenen Immobilien- Publikumsfonds UniImmo: Europa. Wie das Beispiel Brisbane zeigt, setzen Immobilienprofis wie Union Investment längst nicht mehr nur auf Märkte in Großstädten rund um den Globus, die sogenannten A-Standorte. Sowohl im In- wie im europäischen Ausland rücken angesichts überteuerter Immobilien in den Toplagen der Metropolen die Bestlagen von Mittelstädten wie Hannover oder Birmingham in den Blickpunkt der Fondsmanager. Einen festen Schlüssel für die Diversifizierung des Portfolios auf A- oder B- Standorte gibt es zwar nicht, dafür aber individuelle Portfoliostrategien. Für jedes Sondervermögen besteht ein aktives und umfassendes Fondssteuerungskonzept passend zur Portfolio- und Anlagestrategie, sagt Reinhard Kutscher. Zu ihr kann durchaus auch gehören, bei Immobilieninvestments ein kalkuliert höheres Risiko einzugehen mit dem Ziel, die gewünschte geografische Diversifikation oder auch die Streuung des Anlagekapitals auf unterschiedliche Immobilien-Asset-Klassen in engen Märkten zu erreichen. So entfiel beispielsweise ein großer Anteil der Immobilienankäufe von Union Investment in den Jahren 2012 und 2013 auf Projektentwicklungen. Der Vorteil: Wo fertig gebaute Objekte im Preis zu hoch angesiedelt sind, bieten Projektentwicklungen neben einem Kostenvorteil die Möglichkeit, dass wir sie noch in der Bauphase qualitativ beeinflussen können, beschreibt Kutscher die Motive. Außerdem entfielen die sonst üblichen Bieterverfahren, welche die Kaufpreise zusätzlich in die Höhe treiben. Sind die Immobilien mit Hamburg Trust beteiligte sich über eine REIT-Struktur an der Büroimmobilie 50 Beale Street in San Francisco (links). Das 8.700 Quadratmeter große Bürogebäude K2 Dolce in Luxemburg gehört zu den eher kleinen Objekten im Portfolio von Union Investment (rechts). 10 RAUM & mehr 1 2015
Ausgewogene Fälligkeiten Restlaufzeiten der Mietverträge bei Offenen Immobilienfonds* in Prozent 35 30,8 30 25 20 16,1 15 12,1 13,0 12,5 11,3 10 5 3,3 0 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2023 ab 2024 * entspricht 99 Prozent des Vermögens aller Offenen Immobilien- Publikumsfonds, Bezug Netto-Soll-Mietertrag Quelle: BVI, 30. September 2014 Schwerpunkt Büro Nutzungsarten der Liegenschaften in Offenen Immobilienfonds* in Prozent Quelle: BVI, 30. September 2014 Büro Handel, Gastronomie Hotel Industrie (Lager, Hallen) sonstige * entspricht 99 Prozent des Vermögens aller Offenen Immobilien-Publikumsfonds, Bezug Netto-Soll-Mietertrag 62,3 % 22,1 % 4,3 % 3,9 % 7,4 % Fotos: Deutsche EuroShop AG, HamburgTrust/CHAD ZIEMENDORF, PR einer Vorvermietungsquote von 50 Prozent ausgestattet, kommen sie für Union Investment infrage und erhöhen den Ertrag für die Anleger. Die Renditen liegen etwa ein halbes Prozent über denen, die ein fertig gebautes Objekt erwirtschaftet, sagt Kutscher. Vor ganz anderen Herausforderungen stehen Immobilienmanager, die ein Portfolio erst neu aufbauen. Hier gilt es, sich keine sogenannten Klumpenrisiken in Form von einem oder nur wenigen großen Immobilien in den Bestand zu legen, die im Fall von Marktabschwüngen das Portfolio in Schieflage bringen könnten. Zumeist werden daher zu Anfang eher mehrere kleine Objekte an unterschiedlichen Standorten erworben. Erst wenn das Portfolio eine kritische Größe erreicht hat, folgen großvolumigere Ankäufe. Doch können die bescheidenen Objekte aus der Startphase im Lauf der Zeit zu einer Belastung werden. Denn zahlreiche kleinere Immobilien zu managen, ist zeitaufwendiger und bindet mehr Personal als ein großes Objekt (siehe auch Beitrag ab Seite 12). Ein Problem, das man beim Asset-Manager Hamborner REIT gut kennt. Eine kritische Größe aufbauen Die als Real Estate Investment Trust (REIT) an der Börse notierte Gesellschaft hat ihr Portfolio aus Einzelhandels- und Büroimmobilien stetig vergrößert und ist dabei kräftig gewachsen. Metropolen wie Hamburg oder Berlin sind genauso vertreten wie B- und C-Städte, viele davon in Nordrhein-Westfalen, wo das Unternehmen zu Hause ist. Zu den jüngsten Käufen gehören High-Street-Objekte wie das C&A-Haus in Siegen und die H&M-Filiale in Koblenz, aber auch das gut 16 Millionen Euro teure T-Damm Center in Berlin, das Ende 2015 in den Besitz der Hamborner übergehen wird. Erzielte die Duisburger Gesellschaft in den ersten neun Monaten des Jahres 2008 mit ihren Gebäuden Mieterlöse von knapp 16 Millionen Euro, waren es in den ersten drei Quartalen des vergangenen Jahres fast 35 Millionen Euro. Mit dem Wachstum hat sich unsere Anlagestrategie verändert, sagt Vorstand Hans Richard Schmitz. Wir haben uns von kleineren Objekten getrennt und parallel dazu größere Immobilien dazugekauft. Das werden wir auch künftig so handhaben. Immobilien, deren aktueller Marktwert, der Fair Value, unter 5 Millionen Euro liegt, sollen verkauft werden, lautet die Diversifizierungsstrategie des Duisburger Bestandshalters. Zu jeder professionellen Diversifikationsstrategie gehört es daher, ein Immobilienportfolio laufend meist im Halbjahresturnus auf den Prüfstand zu stellen und auf Krisensicherheit und Zukunftsperspektive zu überprüfen. Das Fondsmanagement hat beispielsweise darauf zu achten, dass das Portfolio nicht überaltert, sagt Union Investment- Manager Reinhard Kutscher (siehe auch Beitrag ab Seite 14). Man muss sich überlegen, wie bestimmte Objekte in fünf oder zehn Jahren zu betrachten sind. Wie ist beispielsweise das Nach vermietungsrisiko zu bewerten? Eine kontinuierliche Portfoliobereinigung sei daher im Sinne eines aktiven Risikomanagements unerlässlich: Es zwingt dazu, sich regelmäßig mit der Wertentwicklung der Objekte auseinanderzusetzen. Eine jährliche Umschlagquote von 15 Prozent sie bezeichnet das Verhältnis der An- und Verkäufe zum Gesamtbestand hält Kutscher unter dem Aspekt der Portfoliooptimierung für adäquat. Dies entspricht unserer langjährigen Durchschnittsquote und führt zu der erforderlichen Verjüngung des Bestands, weil die angekauften Objekte im Schnitt mehr als zehn Jahre jünger sind als die verkauften Immobilien. Der Exit betrifft dabei nicht nur einzelne Immobilien. Er könne auch bedeuten, sich vollständig von durchaus interessanten Märkten zu verabschieden. Wir haben uns im vergangenen Jahr aus Norwegen zurückgezogen und unsere einzige Büroimmobilie Nydalen in Oslo verkauft, erklärt Kutscher. Mit nur einer Immobilie in Norwegen ist man kein ernsthafter Marktteilnehmer. Auch für einen Asset-Manager wie Union Investment, der in 23 Ländermärkten präsent ist, dort in verschiedene Asset-Klassen investiert und sich sowohl große wie auch kleinere Objekte mit unterschiedlichen Mieterstrukturen ins Portfolio legt, heißt Diversifizieren also gezielte Streuung. Das gilt erst recht in Zeiten, in denen die Immobilien zyklen immer kürzer werden und der Wettbewerb um chancenreiche Investments immer härter wird. RAUM & mehr 1 2015 11
TITEL Der Hang zur Größe ist in der Welt der Immobilien weitverbreitet. Daher wundert es auch nicht, dass deutsche Immobilienprofis beinahe schon aus Tradition neidisch nach London und Paris schielen. Die beiden bedeutendsten Immobilienmetropolen Europas locken seit Jahrzehnten das meiste Immobilienkapital an. Zum einen, weil es dort die größte Zahl an Büro-, Shoppingcenter- und Hotelflächen zu kaufen gibt. Zum anderen, weil Anleger in beiden Hauptstädten mit geringerem Aufwand fündig werden als bei uns. An Themse und Seine durchkämmen sie jeweils einen Markt. In Deutschland müssen sie fünf bis sieben kleinere Städte auf den Kopf stellen, um das geeignete Immobilienobjekt zu finden. Und es gibt einen weiteren Grund, weshalb großvolumige Objekte in London und Paris seit jeher einfacher zu finden sind als zwischen Kiel und München: In Hauptstädten zentralistischer Staaten wird seit jeher anders, vor allem üppiger, gebaut. Auch darum gelten sie als Eldorados für Käufergruppen, die ohne mit der Wimper zu zucken dreistellige Millionenbeträge für ein Gebäude ausgeben und sich mit verwaltungsintensivem Kleinvieh nicht lange aufhalten wollen. Wer in Deutschland mehr als 100 Millionen Euro in ein Einzel-Asset investieren will, so urteilten Marktkenner über Jahre, hat aufgrund des überschaubaren Angebots schlichtweg ein Problem. Doch das hat sich offenbar geändert. Die Auswertung der großen Maklerhäuser für das Immobilieninvestmentjahr 2014 lässt den Mangel Volumen schafft Werte Die Nachfrage nach großen Immo bilieninvestments hat in den vergan genen 18 Monaten eine neue Dimension erreicht, auch in Deutschland. Ob Einkäufe im dreistelligen Millionen Euro-Bereich das Klumpenrisiko erhöhen oder ein Portfolio stabilisieren, hängt von vielen Faktoren ab. Von Miriam Beul-Ramacher Foto: TopicMedia/Michael Weber Kö Galerie in Düsseldorf: Allianz Real Estate kaufte das Shoppingcenter 2014 für 300 Millionen Euro. 12 RAUM & mehr 1 2015
an hochwertigen und mindestens 100 Millionen Euro teuren Top- Objekten in Deutschland wie ein Märchen aus vergangenen Zeiten aussehen. So hat CBRE für das abgelaufene Jahr allein 78 Trans aktionen gezählt, die über der 100-Millionen-Euro-Marke lagen. Davon entfielen 40 auf Portfolio-Deals bei 38 Käufen handelte es sich demnach um Einzel-Assets. Doch wo kommen plötzlich die vielen großen und teuren Immobilien her? Aus der Neubautätigkeit der vergangenen Jahre und der positiven Preisentwicklung, stellt Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Frankfurt am Main, fest. Vom Hunger auf große Objekte hätten alle deutschen Immobilienhochburgen profitiert. Selbst in kleineren Märkten wie Düsseldorf wurden Anleger fündig, berichtet Colliers-Investment-Chef Deutschland Ignaz Trombello und verweist unter anderem auf den Verkauf der Kö Galerie von Fonds der US- Investmentgesellschaft Blackstone an Allianz Real Estate. Investmentvolumen: 300 Millionen Euro. Für die Käufer in der Regel Staatsfonds, Pensions- und Rentenkassen, Immobilien-AGs sowie andere große Fonds stellt sich jedoch immer die Frage, ob so ein großer Brocken im Portfolio auch wirklich gut verdaulich ist. Das fängt schon mit dem Kaufpreis an. Der Run von ausländischen Anlegern hat die Nachfrage nach großvolumigen Immobilien und/oder Portfolios in Europa merklich verstärkt und die Preise weiter in die Höhe getrieben. Der Wettbewerb um großvolumige Objekte ist inzwischen sogar größer als für mittlere, stellt Peter Birchinger, Head of Portfolio Investment Germany bei Jones Lang LaSalle (JLL), fest. Das sei lange Zeit andersherum gewesen. Schlecht ist ein großvolumiges Immobilieninvestment auf jeden Fall dann, wenn es zu teuer erkauft wurde. Große Anker fürs Portfolio gesucht Auch über die Proportionen zwischen dem kostspieligen Neuling und dem bestehenden Portfolio sollte man im Vorfeld eines Großeinkaufs nachdenken. Ein großvolumiger Neuzugang kann aufgrund des verbesserten Cashflows im Idealfall eine stabilisierende Wirkung entfalten, sagt Marcus Lemli, Vorsitzender der Geschäftsführung von Savills in Deutschland und darüber hinaus Leiter Investment Europa. Eine negative Konsequenz könne dagegen die Erhöhung des Klumpen risikos sein. Etwa dann, wenn in schwierigen Marktphasen ein Hauptmieter ausfällt. Für den Marktkenner Lemli sind Stabilitätsanker und Klumpenrisiko bei Immobilienankäufen im Volumen von mehr als 100 Millionen Euro daher zwei Seiten einer Medaille. Ob Traum oder Albtraum das hängt letztendlich von zahlreichen Faktoren ab. Wer einige Regeln befolgt, kann die Gefahr, sich einen teuren Flop ins Portfolio zu holen, aber durchaus minimieren. Ein Multi-Tenant-Objekt bringt von der Struktur her schon eine bessere Diversifizierung mit als ein Gebäude mit nur einem Mieter, lautet etwa Birchingers Einschätzung. Ein Grund, weshalb Shoppingcenter und Bürogebäude mit vielen Mietverträgen am besten noch mit unterschiedlichen Laufzeiten in der Gunst von umsichtigen Breites Spektrum unterschiedlicher Größen Größenklassen der Liegenschaften in Offenen Immobilienfonds* in Prozent bis 10 Mio. über 10 bis 25 Mio. über 25 bis 50 Mio. über 50 bis 100 Mio. über 100 bis 150 Mio. über 150 bis 200 Mio. mehr als 200 Mio. 187 249 299 274 115 51 66 0 Anteil in Prozent 1,2 % 5 5,5 % 10,9 % 10 15 Anzahl der Liegenschaften 14,0 % 17,9 % * repräsentiert 99 Prozent des Vermögens aller Offenen Immobilien-Publikumsfonds Quelle: BVI, 30. September 2014 24,9 % 25,9 % 25 30 Spürbare Umsatzsteigerung Entwicklung des Investitionsmarktes für Gewerbeimmobilien in Deutschland von 2009 bis 2014 in Mrd. Euro, Portfolioquote in Prozent 40 30 20 10 2009 Quelle: CBRE Research, Januar 2014 Volumen in Mrd. Euro Anteil Portfolio 2010 2011 2012 2013 2014 Großeinkäufern weit oben stehen. Lage, Wiederverwertbarkeit und Fungibilität nennt der JLL-Mann als weitere Faktoren, die im Vorfeld eines Groß investments geprüft werden sollten. Auch für Union Investment gehören solche Überlegungen zum Tagesgeschäft. Große Investments können größere Risiken bergen, wenn sie sich nicht ins Gesamtgefüge eines Vehikels fügen, sagt Fondsmanager Björn Thiemann von Union Investment. Ein 10 Milliarden schwerer Fonds könne ein 200- oder 300-Millionen-Euro-Objekt gut verdauen, insbesondere wenn es sich um diversifizierte Shoppingcenter mit vielen Mietern handelt. Für kleinere Fonds dagegen könnten schon Objekte von weniger als 150 Millionen Euro zu groß sein, warnt Thiemann. Für großvolumige Objektankäufe spricht zudem, dass die Abwicklung eines einzigen 250-Millionen-Euro-Deals effizienter ist als der Erwerb von zehn Objekten für je 25 Millionen Euro. In diesem Fall müssen zehn Immobilien geprüft und bewertet werden, werden zehn Verträge benötigt. Das kostet Zeit und Geld, erläutert Thiemann. Hält der Appetit der Profianleger auf Großinvestments weiter an und dafür spricht einiges, könnte dieser Anteil in Zukunft steigen. Angesichts des anhaltenden Anlagedrucks auf den weltweiten Immobilienmärkten und des weiterhin niedrigen Zinsniveaus wird sich am Hang zur Größe auf absehbare Zeit kaum etwas ändern. 20 Anteil Einzel-Assets 9 % 27 % 20 % 27 % 25 % 35 % RAUM & mehr 1 2015 13
TITEL Wider Viele Bürogebäude sind in die Jahre gekommen, Technik und Nutzeranforderungen entwickeln sich weiter. Vorausschauende Investoren ergreifen deshalb rechtzeitig Maßnahmen, um ihre Büroimmobilien jung zu halten. Von Christian Hunziker und Anne Wiktorin das Altern Dreischeibenhaus in Düsseldorf: Die ehemalige Thyssen-Krupp-Zentrale, eine Ikone der deutschen Nachkriegsarchitektur, wurde in den vergangenen Jahren für insgesamt mehr als 200 Millionen Euro aufwendig saniert. 14 RAUM & mehr 1 2015
Eine der größten Sehenswürdigkeiten New Yorks erstrahlt seit Kurzem in neuem Glanz. 550 Millionen US-Dollar nahm die Empire State Building Company in die Hand, um das vor 85 Jahren errichtete Empire State Building für die Zukunft fit zu machen. 6.500 Fenster ließen die Eigentümer erneuern, die Kühlungsanlagen modernisieren und auch die übrige Gebäudetechnik auf den neuesten Stand bringen mit dem Ziel, die gut eine Million Quadratmeter Büround Einzelhandelsfläche für Mieter attraktiv zu halten. Nicht nur beim weltberühmten Empire State Building, sondern auch bei vielen anderen älteren Büroimmobilien treibt Eigentümer die Frage um, wie sie ihre Objekte an die heutigen und morgigen Anforderungen anpassen können. Schon zehn Jahre nach Errichtung eines Gebäudes könne dies zur Herausforderung werden, sagt Marcus Mornhart, der beim Immobilienberatungsunternehmen Savills für den deutschen Bürovermietungsmarkt zuständig ist. Dabei hat sich der Alterungsprozess beschleunigt. In Bezug auf Büroimmobilien, verdeutlicht dies Mornhart, hat sich in den 20 Jahren zwischen 1990 und 2010 mehr verändert als in denen zwischen 1970 und 1990. Für diese Entwicklung gibt es mehrere Gründe. Einen davon nennt Andreas Pohl, Sprecher des Vorstands der Deutschen Hypo: Die Nutzer erwarten heute flexible Bürolösungen. Tatsächlich ist das klassische Zellenbüro nicht mehr die Regel: Immer mehr Unternehmen setzen auf offene Bürokonzepte, die zudem nicht für die gesamte Mietvertragslaufzeit unverändert bleiben, sondern sich wechselnden Bedürfnissen etwa veränderten Teamstrukturen anpassen können. Hinzu kommt: Die Unternehmen haben erkannt, dass die Qualität des Arbeitsplatzes und des Arbeitsumfelds ein entscheidender Faktor ist, um talentierte Nachwuchskräfte zu gewinnen. Diese legen häufig wenig Wert auf ein repräsentatives Einzelbüro, sondern wollen flexibel arbeiten. Für teamorientierte Projekte bietet sich das Großraumbüro an, für das konzentrierte Verfassen einer Präsentation ein ruhiger, separater Raum. Bei Weitem nicht alle Bürogebäude sind jedoch in ihrer jetzigen Struktur in der Lage, diesen Anforderungen gerecht zu werden. Vielfach sind sie zudem von der Weiterentwicklung der Technik überrollt worden. Flexible Trennwände, Doppelboden und ausreichende Deckenhöhe sind nur einige der zwingend erforderlichen Ausstattungsmerkmale, die Ignaz Trombello nennt, Investmentchef Deutschland beim Beratungsunternehmen Colliers International in Düsseldorf. Genügt eine Immobilie diesen Anforderungen nicht, steht ihr Eigentümer schnell auf verlorenem Posten. Die Bestandsimmobilien stehen im Konkurrenzkampf zu Neubauten und können nur dann am Markt bestehen, wenn sie heutige Mieteranforderungen vollumfänglich erfüllen, stellt Marc Schömbs fest, der als Partner und Geschäftsführer der Beratungsgesellschaft Drees & Sommer mehrere große Revitalisierungsprojekte begleitet hat. Deshalb appelliert er an die Eigentümer: Foto: David Davies/imageBROKER/OKAPIA Überwiegend junge Immobilienbestände Wirtschaftliche Altersstruktur der Liegenschaften in Offenen Immobilienfonds* in Prozent Quelle: BVI, 30. September 2014 bis 5 Jahre über 5 bis 10 Jahre über 10 bis 15 Jahre über 15 bis 20 Jahre mehr als 20 Jahre * entspricht 99 Prozent des Vermögens aller Offenen Immobilien-Publikumsfonds, Bezug Verkehrswert 15,7 % 34,5 % 25,1 % 11,0 % 13,7 % Gerade bei in die Jahre gekommenen Objekten gilt es, sich frühzeitig Gedanken zu machen, in welche Richtung die mittel- und langfristige Strategie ausgerichtet sein soll. Der Appell stößt auf offene Ohren: Laut einer Untersuchung von Hochtief Projektentwicklung wurden im Jahr 2014 an den sieben größten deutschen Immobilienstandorten insgesamt 730.000 Quadratmeter Geschossfläche einem Refurbishment unterzogen, so viel wie nie zuvor. 42 Prozent dieses Flächenvolumens entfielen auf Büroräume. Auch in anderen Ländern ist der Bedarf an Revitalisierungsmaßnahmen groß, wie Matthew Cutts, Global Sector Leader Financial Institutions beim Beratungsunternehmen Arcadis, feststellt: Die europäischen Großstädte verfügen über einen hohen Bestand an veralteten Bürogebäuden, der für Investoren ein enormes Potenzial für Renditesteigerungen durch Erweiterung, Neugestaltung und Repositionierung bietet. Herausforderung für Eigentümer Dabei muss eine Immobilie gar nicht so alt sein wie das Empire State Building, um eine solche Repositionierung nötig zu haben. Noch keine 25 Jahre existiert der von Stararchitekt Helmut Jahn entworfene Messeturm in Frankfurt am Main und hat doch schon eine gründliche Schönheitskur hinter sich: Zwischen 2010 und 2014 ließ der Eigentümer, die GLL Messeturm Holding, das 257 Meter hohe Bürohochhaus umfassend sanieren, wobei der Schwerpunkt auf der energetischen Ertüchtigung lag. Ausgestattet mit einem Nachhaltigkeitszertifikat in Gold des amerikanischen Systems LEED verkaufte GLL den Messeturm dann an von Blackstone gemanagte Investmentfonds. Doch auch bei Bürogebäuden in weniger prominenter Lage kann es sich für den Eigentümer lohnen, Geld in die Hand zu nehmen. Das zeigt der 1992 errichtete Bürokomplex in der Adalperostraße in München- Ismaning, der zum Offenen Immobilienfonds UniImmo: Europa gehört. Nachdem der Leerstand durch den Auszug des Hauptmieters auf 90 Prozent gestiegen war, entschieden sich die Verantwortlichen von Union 3 RAUM & mehr 1 2015 15
TITEL Das Hamburger Chilehaus (links), der Frankfurter Messeturm (oben) und das Empire State Building in New York (rechts): Bei architektonisch herausragenden Gebäuden mit hoher Bauqualität sind auch anspruchsvolle Mieter zu Kompromissen bereit. Fotos: Barbara Staubach/ARTUR IMAGES, Union Investment (2, Daniel Sumesgutner, Christoph Schroll) Frank Heuer/laif Investment für ein umfassendes Refurbishment. Für 6,5 Millionen Euro ließen sie die Außenanlagen und Innenhöfe neu gestalten, ein zusätzliches Parkdeck errichten, die Brandschutzmaßnahmen anpassen und die Flächenzuschnitte so optimieren, dass sich nun unterschiedliche Nutzeranforderungen erfüllen lassen. Lohn der Mühe: Noch bevor die Baumaßnahmen im ersten Quartal 2015 abgeschlossen sind, erhöhte sich die Vermietungsquote auf über 80 Prozent. Von einer Manage-to-Core-Strategie sprechen Immobilienfachleute in einem solchen Fall: Eine zweitklassige Immobilie wird durch wertsteigernde Maßnahmen zu einem Objekt, das sowohl bei Nutzern als auch bei Investoren begehrt ist. Insofern ergänzt der Refurbishment- Ansatz die von Union Investment verfolgte Strategie, das Portfolio zu verjüngen. Diese Verjüngung, betont Reinhard Kutscher, Vorsitzender der Geschäftsführung der Union Investment Real Estate GmbH, ist aktive Risikovorsorge und dient der permanenten Optimierung des Bestands. Dementsprechend wurden in der jüngsten Vergangenheit vor allem Neubauten und Projektentwicklungen erworben, ältere Bestände hingegen veräußert. Die Folge: Das Ankaufsportfolio der vergangenen drei Jahre ist mit einem durchschnittlichen Baualter von knapp sechs Jahren gut elf Jahre jünger als das in diesem Zeitraum verkaufte Portfolio. Das durchschnittliche wirtschaftliche Alter aller Immobilien- Assets in den Publikumsfonds von Union Investment sank dadurch auf aktuell weniger als zehn Jahre. Allerdings ist eine Revitalisierung nicht in jedem Fall möglich. Ein erheblicher Teil älterer Bürogebäude lässt sich nicht umrüsten, räumt Ignaz Trombello von Colliers International ein. Das kann an der schlechten Lage liegen, vor allem aber an den baulichen Gegebenheiten. Um zum Beispiel den Doppelboden zu schaffen, der für die heutige Verkabelung unabdingbar ist, ist eine ausreichende Raumhöhe erforderlich. Das Land Nordrhein-Westfalen etwa schreibt bei Büroflächen von 16 RAUM & mehr 1 2015
Wir als Entwickler müssen bereits heute in einem Gebäude die Möglichkeiten für zukünftige Veränderungen der Technik schaffen. Rüdiger Schulz, Geschäftsleiter von Hochtief Projektentwicklung über 400 Quadratmetern eine lichte Raumhöhe von drei Metern vor, erläutert Trombello. Bietet das bejahrte Bürogebäude also nur drei Meter, lässt sich der Höhenverlust durch den Doppelboden nicht mehr auffangen ein K.o.-Kriterium für die Revitalisierung. Weitere Stolpersteine sind Experten zufolge die brandschutztechnischen und insbesondere bei offenen Bürokonzepten die akustischen Anforderungen. Wenn sich hier keine Lösung findet, muss man andere Wege suchen, empfiehlt Experte Schömbs von Drees & Sommer: Vielleicht lässt sich eine Umnutzung in ein Studentenwohnheim realisieren, vielleicht findet sich zu niedrigen Mieten ein anspruchsloser Büronutzer, vielleicht bleibt aber auch nur der Abriss übrig. Allerdings, betont Ignaz Trombello, können auch ältere Gebäude eine gute Grundstruktur haben. Das beweist eines der prominentesten Düsseldorfer Bürogebäude: die ehemalige Horten-Hauptverwaltung, die 1961 nach Plänen von RKW Rhode Kellermann Wawrowsky errichtet wurde und heute unter dem Namen Seestern 3 zum Portfolio des Offenen Immobilienfonds UniImmo: Europa von Union Investment gehört. Kaufhauschef Helmut Horten ließ sich nämlich vom damals höchst modernen US-amerikanischen Großraumbüro inspirieren. Das Konzept flexibel, klar und geradlinig war damals so bahnbrechend wie heute, sagt Oliver Sommer, Geschäftsstellenleiter Goldbeck Bauen im Bestand für die Region Rhein-Ruhr. Goldbeck modernisierte das Objekt 2013/14 im Auftrag von Union Investment. Heute schon an morgen denken Gute Voraussetzungen weist auch eine andere Düsseldorfer Ikone der Nachkriegsarchitektur auf: die ehemalige Thyssen-Krupp-Zentrale, die unter dem Namen Dreischeibenhaus in den vergangenen Jahren von Momeni Projektentwicklung und Black Horse Investments modernisiert worden ist und seit Herbst 2014 die Hauptverwaltung des Reise veranstalters Alltours beherbergt. Auch hier gelang es, eine hohe Flexibilität zu schaffen, sodass nun sowohl zusammenhängende Flächen für Großnutzer als auch kleinere Büroeinheiten zur Verfügung stehen. Mehr als 200 Millionen Euro ließen sich die Eigentümer die Revitalisierung des 35.000 Quadratmeter großen Hochhauses kosten. Das zeigt: Um ein älteres Bürogebäude auf Vordermann zu bringen, sind erhebliche Investitionen erforderlich. Schon wenige Jahre nach Errichtung würden 150 bis 300 Euro pro Quadratmeter fällig, sagt Martin Hofmann, Head of Real Estate Advisory Services beim internationalen Immobilienberatungshaus Jones Lang LaSalle (JLL) Deutschland; bei 500 Euro pro Quadratmeter kalkulieren Profis für die Modernisierung älterer Gebäude. 1,35 Meter ist das ideale Rastermaß für Fassaden moderner Bürogebäude. Sind Fenster in diesem Abstand angeordnet, können Räume flexibel zugeschnitten werden. älteren Gebäuden sei sogar mit 500 bis 700 Euro pro Quadratmeter zu kalkulieren. Diese Kosten lassen auch die Banken in ihre Berechnungen einfließen, wie Deutsche-Hypo-Chef Andreas Pohl erläutert: Wir berücksichtigen, welcher Betrag während der Mietvertragslaufzeit investiert werden muss, um auch langfristig eine nachhaltige Miete zu erzielen. In der Bewertung spielt die Substanz der baulichen Gegebenheiten eine wichtige Rolle, bestätigt Achille Simo, Bewertungsspezialist bei JLL. Eigentümern müsse klar sein, dass bei der Nachvermietung eine niedrigere Miete anfalle es sei denn, sie investierten rechtzeitig in die Aufrechterhaltung des Standards. Und das kann sich durchaus rechnen: Ein Refurbishment, sagt Matthew Cutts von Arcadis, bietet in den meisten Finanzzentren eine hervorragende Gelegenheit zur Verbesserung der Ertrags- und Wertentwicklung eines älteren Bürogebäudes. Nur: Welche Vorkehrungen müssen getroffen werden, damit die Modernisierungsmaßnahmen nicht nach wenigen Jahren schon wieder veraltet sind? Nach Ansicht von JLL-Experte Hofmann könnte irgendwann zum Beispiel der Fall eintreten, dass infolge der sich weiterentwickelnden Kommunikationstechnik keine Doppelböden mehr erforderlich seien. Wir als Entwickler müssen bereits heute in einem Gebäude die Möglichkeiten für zukünftige Veränderungen der Technik schaffen, antwortet Rüdiger Schulz, Geschäftsleiter von Hochtief Projektentwicklung. Dafür müssen wir gemeinsam mit den Planern eine möglichst flexible Grundstruktur des Gebäudes und der Technik von Beginn an berücksichtigen. Konkret heißt dies, dass ein Fassaden- Rastermaß von 1,35 Meter und eine Raumtiefe von 13,60 Metern vorgesehen sind; zudem müssen ausreichend Treppenhäuser berücksichtigt werden, und das Brandschutzkonzept muss auf unterschiedliche Raumstrukturen angelegt sein. Doch gibt es durchaus Nutzer, denen die Atmosphäre eines Bürogebäudes wichtiger ist als eine perfekte Ausstattung. Das Chilehaus im Hamburger Kontorhausviertel zum Beispiel gilt gut 90 Jahre nach seiner Errichtung und mehrfacher behutsamer Modernisierung noch immer als eine der attraktivsten Büroimmobilien der Hansestadt. Bei einem solch herausragenden Gebäude ist der Mieter kompromissbereit und passt sich dem Gebäude an, sagt Marcus Mornhart von Savills. Was für die New Yorker Bau-Ikone Empire State Building gilt, trifft eben auch auf das Kontorhaus in der deutschen Hansestadt zu, meint Mornhart: Das Chilehaus altert nicht. Bildergalerie: Beispielhafte Bestandsentwicklungen von Union Investment RAUM & mehr 1 2015 17
MÄRKTE Rendite für Frühbucher 18 RAUM & mehr 1 2015
Meliá-Hotel, La Défense: 2012 erwarb Union Investment das Vier-Sterne-Businesshotel in der Bürostadt vor den Toren von Paris. Damals befand sich der Bau noch im Projektstadium. Anfang 2015 wurde er fertiggestellt. Geschäftsreisende schätzen das neue Meliá-Hotel in der Pariser Bürostadt La Défense. Tatsächlich könnte der Standort des im Februar 2015 eröffneten Upmarket- Hotels mit seinen 369 Zimmern kaum besser sein: direkt an der Metrostation La Défense und mitten in der größten europäischen Büroagglomeration gelegen, gleichzeitig aber bestens angebunden an die Sehenswürdigkeiten der französischen Hauptstadt. Eigentümer des Hotels ist der Offene Immobilienfonds UniImmo: Deutschland von Union Investment. Dieser sicherte sich das Objekt bereits im Frühjahr 2012, also fast drei Jahre vor der Eröffnung. Dass Investoren sich so früh vertraglich binden, ist kein Einzelfall mehr. In der Nähe des Hamburger Hauptbahnhofs zum Beispiel erwarb die Württem bergische Lebensversicherung einen geplanten Hotelkomplex der Accor-Gruppe, und in der Berliner City West übernahm die RFR Holding ein zum Hochhausensemble Upper West gehörendes Motel One mit 580 Zimmern zweieinhalb Jahre vor der für 2017 erwarteten Eröffnung. Es ist eine sinnvolle Strategie von Investoren, frühzeitig Partnerschaften mit Entwicklern einzugehen und sich Hotelimmobilien bereits im Projektentwicklungsstadium zu sichern, urteilt Martina Fidlschuster, Geschäftsführerin von Hotour Hotel Consulting. Hotels zählen zu den neuen Lieblingen der Immobilieninvestoren. Was aber tun, wenn plötzlich viele Investoren das gleiche Produkt kaufen wollen? Man sichert sich das Hotel seiner Träume bereits im Stadium der Projektentwicklung. Von Christian Hunziker Foto: Meliá/DAVID RALITA Konkurrenz wird härter Nötig geworden ist diese frühzeitige Entscheidungsbereitschaft vor allem deshalb, weil der Boom auf dem europäischen Immobilienmarkt vor der Asset-Klasse Hotel nicht haltmacht. Der Hotelinvestmentmarkt in Europa ist schon 2013 und nochmals im Lauf des Jahres 2014 extrem angesprungen, sagt Fidlschuster. Tatsächlich erreichte nach Berechnungen des Immobilienberatungsunternehmens Jones Lang LaSalle (JLL) das Transaktionsvolumen für Hotels im Raum EMEA (Europa, Naher Osten, Afrika) zwischen Januar und November 2014 gut 13 Milliarden Euro ein Viertel mehr als im bereits starken Vorjahreszeitraum. In besonders attraktiven Märkten wie den Großräumen Paris und London sowie den größten deutschen Städten, sagt Fidlschuster, liefern sich Investoren richtiggehende Bietergefechte um die begehrten Core-Investments. Die logische Folge: Die Preise steigen, die Renditen sinken. Nach Angaben von Christoph Härle, CEO Kontinentaleuropa der Hotel & Hospitality Group von JLL, erzielen Investoren für etablierte Hotels in Paris und London eine Rendite von nur noch 4 Prozent, während es in europäischen B-Städten immerhin 6 bis 7 Prozent sind. Wenn ein Hotel bereits im Projektentwicklungsstadium erworben wird, lässt sich die Rendite laut Härle hingegen deutlich steigern je nach Hotelkategorie und Standort um 25 bis 200 Basispunkte. Woher aber kommt die Begeisterung für Hotels? Zum einen reagieren die Investoren auf die Angebotsknappheit bei den etablierten Asset-Klassen. Für viele Investoren, erläutert Martina Fidlschuster, sind Hotels Ersatzinvestments, für die sie sich dann interessieren, wenn keine erstklassigen Büro- und Einzelhandelsimmobilien verfügbar sind. Zum anderen weckt die gute Performance der Hotels den Appetit der Investoren. Das operative Hotelgeschäft hat sich in 3 RAUM & mehr 1 2015 19