statistik.info 12/08 STATISTISCHES AMT DES KANTONS ZÜRICH www.statistik.zh.ch Christoph Bischoff Boden- und Immobilienpreise im Jahr 2007 Kurzfristige Entwicklung im Kanton Zürich mit besonderem Blick auf ausländische Transaktionen Zusammenfassung Die Preise auf dem Zürcher Bodenmarkt sind im 2007 teilweise etwas angestiegen. Der mediane Quadratmeter Bauland kostet wie im Jahr zuvor CHF 650, allerdings erfuhren die exklusiven Baulandstücke einen starken Preisanstieg. Bei den Immobilien sind die mittleren Preise für Einfamilienhäuser geringfügig angestiegen, währenddessen sich die Eigentumswohnungen auf dem gleichen Preisniveau wie im Jahr zuvor bewegten. Der Schweizer Immobilienmarkt ist bei Ausländern beliebt. Jedes fünfte Eigenheim wird von einem Ausländer gekauft; bei Objekten ab einer Million Franken ist ihr Anteil noch höher. Dabei sind die Deutschen die wichtigsten ausländischen Marktteilnehmer auffällig ist aber auch die hohe Anzahl von 61 Nationen, aus denen die Erwerber stammen. Einleitung Im Kanton Zürich werden seit 1885 auf der Basis der notariellen Handänderungsanzeigen der Preis und die Fläche jeder Handänderung erfasst. Seitdem 1974 die elektronische Erhebung eingeführt wurde, können quantitative Auswertungen gemacht werden. Zusätzlich wird seit 2007 die Erfassung automatisiert durchgeführt. Die damit verbundene standardisierte Plausibilisierung der erfassten Handänderungen garantiert eine noch einheitlichere Datengrundlage, die in Zukunft detailliertere Analysen zulassen wird. Für die Beurteilung der Boden- und Immobilienpreise muss berücksichtigt werden, dass die Handänderungsanzeigen in verschiedene Arten unterteilt werden. Für die Berechnung der Preise bilden die so genannten Freihandverkäufe die Basis, denn nur bei diesen richten sich die Preise nach dem Markt. Die übrigen Handänderungsarten können als marktfern bezeichnet werden Beispiele dafür sind: Zwangsverwertungen, Enteignungen, Erbfolgen und Schenkungen. Im Jahr 2007 wurden im Kanton Zürich über 10 000 Freihandverkäufe getätigt. Davon betreffen 1 073 unbebautes Wohnbauland des Weiteren entfallen 3 166 Verkäufe auf Wohngebäude und 4 087 auf Eigentumswohnungen.
Teures Bauland noch teurer 2007 betrug der mediane Quadratmeterpreis für Bauland im Kanton Zürich CHF 650, gleich viel wie ein Jahr zuvor 1. Nach dem starken Preisanstieg von rund 10 Prozent zwischen 2005 und 2006 hat sich der Baulandpreis stabilisiert. Im längerfristigen Vergleich ist der Anstieg markant: Der Preis lag 2003 bei CHF 577 pro Quadratmeter und erhöhte sich bis 2007 um gut 12 Prozent währenddessen die Teuerung schweizweit bei unter 4 Prozent lag. Grafik 1: Baulandpreise 2003-2007 Kanton Zürich, Baulandfläche mindestens 50 Quadratmeter, Berechnung der 95-Prozent- Vertrauensintervalle für die sechs Quantile pro Jahr mit der Bootstrapping-Methode 2 Franken 0 500 1000 1500 95%-Quantil 90%-Quantil 75%-Quantil Median 25%-Quantil 10%-Quantil 2003 2004 2005 2006 2007 Jahr Lesehilfe: Beim Median (50-Prozent -Quantil) haben 50 Prozent der Baulandtransaktionen im Jahr 2007 einen niedrigeren und 50 Prozent einen höheren Quadratmeterpreis als CHF 650. Die Schwelle des 95- Prozent -Quantils liegt bei CHF 1413, demzufolge haben von allen Baulandtransaktionen 5 Prozent einen höheren und 95 Prozent einen tieferen Quadratmeterpreis. 1 Berücksichtigt werden nur Handänderungen, bei welchen mindestens 50 Quadratmeter Land den Besitzer gewechselt haben. Damit werden Arrondierungen von wenigen Quadratmetern ausgeschlossen, die nicht für eine Bebauung zu Wohnzwecken genutzt werden können. 2 Das Bootstrapping ist eine Resampling-Methode, die auf wiederholtem Ziehen (mit Zurücklegen) von Stichproben für die Schätzung von Parametern basiert. Mit dieser Methode wurden die Vertrauensintervalle bestimmt. statistik info 12/08 2/12
Ändern sich die Vertrauensintervalle während zwei aufeinander folgenden Jahren so stark, dass sich die Grenzen der Vertrauensintervalle nicht mehr überschneiden, spricht man von einem signifikanten Unterschied. Ist keine Überlappung feststellbar, so sind die Änderungen zufälliger Natur und dürfen nicht überinterpretiert werden. Der mediane Baulandpreis unterscheidet sich im Preisverlauf erheblich von den hochpreisigen Grundstücken des höchsten Segments, wie in Grafik 1 ersichtlich ist. Während sich der Medianpreis im vergangenen Jahr nicht veränderte, verzeichneten die teuersten Grundstücke einen starken, statistisch signifikanten Preisanstieg. Den gleichen Sachverhalt zeigen auch die absoluten Zahlen: Im Jahr 2006 verzeichneten 7 Prozent aller Handänderungen einen Quadratmeterpreis von über CHF 1 000 pro Quadratmeter, und im Jahr 2007 waren es bereits 17 Prozent. Bei Bauland mit einem Preis von über CHF 1 500 pro Quadratmeter stieg der entsprechende Prozentsatz von 2.2 auf 3.9 an. Grafik 2: Mediane Baulandpreise 2006 und 2007 Zürcher Regionen, Baulandfläche mindestens 50 Quadratmeter Stadt Zürich Pfannenstiel Limmattal Furttal Zimmerberg Knonaueramt Glattal Zürcher Oberland Jahr 2007 Jahr 2006 Zürcher Unterland Winterthur und Umgebung Weinland 0 200 400 600 800 1000 1200 Franken pro Quadratmeter Die Qualität des Baulandes, beeinflusst durch Eigenschaften wie Nähe zur Stadt Zürich, Verkehrsanbindung oder Seesicht, ist regional unterschiedlich. Der Pfannenstiel ist algemein bekannt als teures Pflaster mit vielen exklusiven Grundstücken. Grafik 2 zeigt, dass die medianen Bodenpreise in dieser Region stark angestiegen sind. Absolut betrachtet ist der Anstieg am Pfannenstiel um 20 Prozent auf CHF 999 am höchsten. Die statistik info 12/08 3/12
Grundstückspreise haben auch in der Stadt Zürich und im Furttal zugenommen um durchschnittlich 13 Prozent auf CHF 1 130 in der Stadt Zürich und auf CHF 720 im Furttal. Der Rückgang ist aber mit Ausnahme des Zimmerbergs nur gering. Die Preise auf dem Zimmerberg sind erheblich gesunken, was auf den ersten Blick erkennbar ist. Doch zeigt sich, dass im Jahr 2007 hauptsächlich Bauland in den Gemeinden Hirzel und Richterswil den Besitzer gewechselt hat beides Gemeinden mit deutlich tieferem Preisniveau als zum Beispiel Thalwil oder Rüschlikon nahe beim Zentrum Zürich. Preisentwicklung von Immobilien Teurer gewordene Einfamilienhäuser Der Medianpreis für Einfamilienhäuser im Kanton Zürich betrug 2007 CHF 785 000, dies sind 5 Prozent oder CHF 35 000 mehr als im Vorjahr. Gegenüber 2003 ist der Preis für ein durchschnittliches Einfamilienhaus sogar um 12 Prozent gestiegen. Auch bei den hochwertigeren Eigenheimen haben die Preise angezogen für die teuersten 25 Prozent müssen im Vergleich zum Vorjahr CHF 50 000 mehr ausgegeben werden. Für die exklusivsten 10 Prozent ist der Preisanstieg mit CHF 90 000 noch höher. Grafik 3: Preise von Einfamilienhäusern 2003-2007 Kanton Zürich, Bere chnung der 95-Prozent-Vertrauensintervalle mit der Bootstrapping-Methode 1 000 Franken 0 500 1000 1500 90%-Quantil 75%-Quantil Median 25%-Quantil 10%-Quantil 2003 2004 2005 2006 2007 Jahr statistik info 12/08 4/12
Konstante Preise bei Eigentumswohnungen Der mediane Preis für Eigentumswohnungen beträgt 2007 CHF 580 000 gleich viel wie ein Jahr zuvor. Im Unterschied zu den Einfamilienhäusern zeigen auch teure Wohnungen und eigentliche Luxusobjekte nur geringe Preisveränderungen. Insgesamt fanden im Jahr 2007 knapp 4 000 Eigentumswohnungen einen neuen Besitzer. Das sind ein wenig mehr als in den Jahren zuvor mit durchschnittlich 3 800 Handänderungen. Der Trend hin zu Eigentumswohnungen ist ungebrochen, 2007 betrafen zwei Drittel aller Transaktionen mit Immobilien Eigentumswohnungen. Ein Grund für diesen Trend ist die Attraktivität der Ballungszentren. Zudem sind die Baulandpreise mittlerweile sehr hoch, und selbst wohlhabende Bevölkerungsschichten können sich den Traum vom eigenen Häuschen nicht mehr leisten. Stattdessen erwerben sie Eigentumswohnungen, da dann der Baulandpreis weniger ins Gewicht fällt. Grafik 4: Preise von Eigentumswohnungen 2003-2007 Kanton Zürich, Berechnung der 95-Prozent-Vertrauensintervalle mit der Bootstrapping-Methode 1 000 Franken 0 500 1000 1500 95%-Quantil 90%-Quantil 75%-Quantil Median 25%-Quantil 10%-Quantil 2003 2004 2005 2006 2007 Jahr statistik info 12/08 5/12
Zürcher Immobilien bei Ausländern beliebt Der Anteil ausländischer Erwerber von Wohneigentum hat in den letzten Jahren zugenommen. Waren es im Jahr 2003 noch 13 Prozent, sind es vier Jahre später schon knapp 17 Prozent bei den Einfamilienhäusern und gut 20 Prozent bei den Eigentumswohnungen. Grafik 5: Anteil der Nationalitäten nach Eigentumsart Kanton Zürich, 2003 2007 Die deutschen Staatsangehörigen haben während den letzten Jahren am häufigsten Wohneigentum im Kanton Zürich erworben jede zwanzigste Wohnung wird von Deutschen gekauft. Viele Wohnungen gehen auch an italienische Staatsbürger, die aber eher in tendenziell günstigere Eigentumswohnungen investieren. Bei den Einfamilienhäusern treten Marktteilnehmer aus anderen europäischen Ländern stärker in den Vordergrund. Im Jahr 2007 haben die Briten neben den Deutschen am meisten Einfamilienhäuser erworben. Bei den Eigentumswohnungen sind nach wie vor Personen aus Italien interessiert, doch treten vermehrt Personen aus Nationen auf, die bisher nur selten Eigentum in der Schweiz gekauft haben. Marktteilnehmer aus Serbien, Österreich, Spanien oder aus den Niederlanden gewinnen an Bedeutung. Daneben ist im vergangenen Jahr auch der Anteil an Erwerbern, die nicht aus Europa stammen, auf 2.4 Prozent gestiegen die grössten Gruppen kommen dabei aus Sri Lanka, den Vereinigten Staaten, Indien und Australien. Die viel erwähnte Grosseinkäufe durch russische oder chinesische Investoren können nicht beobachtet werden. Von den insgesamt 6 500 Eigentumswechseln von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen gingen gerade einmal 23 an russische oder chinesische Staatsbürger. statistik info 12/08 6/12
Exklusives Wohneigentum wird vermehrt von Ausländern gekauft Der Anteil der ausländischen Erwerber ist beim exklusiven Wohneigentum mit Preisen ab einer Million Franken höher als beim Gesamtmarkt. Viele Ausländer im Kanton Zürich können teures Wohneigentum erwerben und leisten sich dieses auch. Seit dem Wegfall des Kurzaufenthalterstatus für viele europäische Länder erhalten Arbeitnehmende per sofort eine Aufenthaltsbewilligung. Diese Erleichterung und der Zuzug von vielen hochqualifizierten Personen wirken sich auf den Wohnungsmarkt aus und sind eine Erklärung für den starken Preisanstieg zwischen 2006 und 2007. Im Jahr 2007 sind bei den hochpreisigen Einfamilienhäusern 25 Prozent von ausländischen Personen erworben worden. Bei den Eigentumswohnungen ist der Anteil mit 26 Prozent ähnlich hoch, allerdings ist der sprunghafte Anstieg innert Jahresfrist bemerkenswert. Waren es im Jahr 2006 12 Prozent bzw. ca. 60 Transaktionen von exklusiven Eigentumswohnungen, stieg die Zahl 2007 auf knapp 150. Grafik 6: Anteil der Nationalitäten nach Eigentumsart Kanton Zürich, 2003 2007, Transaktionswert mindestens CHF 1 Million Die stärkste ausländische Käufergruppe von hochpreisigen Einfamilienhäusern sind die Deutschen mit knapp 5 Prozent. Neben den Deutschen sind, wie auch beim Gesamtmarkt, die Briten bedeutsam sie haben 2007 am zweithäufigsten Einfamilienhäuser erworben. Weitere Teilnehmer auf dem Zürcher Markt stammen aus europäischen Nationen wie den Niederlanden, Irland oder Österreich. Die Anteile von Personen mit einem Heimatland ausserhalb Europas sind über die Jahre auf tiefem Niveau konstant. Mehrheitlich handelt es sich bei dieser Gruppe um Staatsangehörige der USA. statistik info 12/08 7/12
In Grafik 7 sind die für den Zürcher Wohnungsmarkt wichtigsten Nationen aufgeführt. Wichtig in dem Sinn, dass Personen aus jeder der aufgeführten Nationen im Jahr 2007 an mindestens 30 Handänderungen beteiligt waren. Grafik 7: Immobilienverkäufe nach Nationalität und Kaufpreis Kanton Zürich, 2007, Nationen mit mindestens 30 Handänderungen von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen > 1.5 Mio. 1 bis 1.5 Mio. 0.5 bis 1 Mio. bis 0.5 Mio. Franken in Prozent 0 20 40 60 80 100 Niederlande Grossbritannien Österreich Deutschland übriges Europa ausserhalb Europa Spanien Italien Serbien Türkei Schweiz Lesehilfe: Die Säulenbreite widerspiegelt die Anzahl getätigter Transaktionen von Staatsangehörigen der betreffenden Nation mit Ausnahme der Schweiz, die zur Vergleichszwecke aufgeführt ist. Beispielsweise kann aus der Grafik gelesen werden, dass die Briten im Vergleich zu den Deutschen weniger, im Schnitt jedoch wertvolleres Wohneigentum kaufen. Die Erwerber von Wohneigentum im Jahr 2007 stammen aus 61 verschiedenen Nationen. Grafik 7 zeigt die wichtigsten Herkunftsländer und die Bandbreite der Preise der gekauften Objekte. Die meisten Transaktionen tätigten Deutsche vor den Italienern. Deutsche erwerben überdurchschnittlich teure Liegenschaften der Anteil der exklusiven Objekte von über einer Million Franken ist fast doppelt so hoch wie bei der Schweizer Bevölkerung. Italienische Käufer kaufen dagegen häufig günstiges Eigentum. Hierin spiegelt sich zum einen der unterschiedliche soziodemografische Hintergrund der verschiedenen Migran- statistik info 12/08 8/12
tengruppen. Zum anderen ist darauf hinzuweisen, dass die Personenfreizügigkeit bekanntlich zu einer stark gestiegenen Einwanderung von hoch qualifizierten Erwerbstätigen aus Deutschland in wissensorientierten Dienstleistungsberufen geführt hat, was sich nun in einer erhöhten Nachfrage nach Eigentum im Luxus-Segment zu einem grossen Teil an der Goldküste niederschlägt. Ähnlich wie bei den Italienern ist das Käuferprofil bei anderen Nationalitäten aus Südeuropa, mit einem im Durchschnitt weniger qualifizierten Erwerbshintergrund, bei Serben, Türken und schwächer ausgeprägt bei Spaniern. Gerade einmal sieben der insgesamt 340 Transaktionen dieser vier Nationen bewegen sich im Luxusbereich von über 1.5 Millionen Franken. Das exklusivste Verteilungsmuster zeigt sich bei den britischen und niederländischen Käufern. Jedes zweite von Briten gekaufte Wohnobjekt liegt über der Millionenschwe l- le. Die übrigen Europäer zeigen ein Kaufverhalten, das näher beim Schweizer Durchschnitt liegt, mit einem kleinen Übergewicht im exklusiven Segment. Dies im Gegensatz zu den Aussereuropäern, deren heterogene Zusammensetzung repräsentiert durch US-Amerikaner und srilankische Angehörige als wichtigste Nationalitäten sich insgesamt dem Durchschnittskäuferprofil annähert. Literatur Bentz Dominic, 2005: Ausländer auf dem Zürcher Arbeitsmarkt, statistik.info 04/2005, S.6 Salvi Marco, Moser Peter et al., 2008, Wertvoller Boden, Statistisches Amt des Kantons Zürich, Zürcher Kantonalbank, S.58 Weber Bernhard, 2008, Positive Bilanz der Personenfreizügigkeit für den Schweizer Arbeitsmarkt, Staatssekretariat für Wirtschaft SECO statistik info 12/08 9/12
Anhang Tabelle 1: Baulandpreise Kanton Zürich, unbebautes Land, Transaktionen mit mindestens 50 Quadratmeter, CHF / m 2 2003 2004 2005 2006 2007 Kennzahlen Anzahl Verkäufe 1 184 1 026 1 518 1 112 1 011 Quadratmeterpreis 25% Quantil 452 450 420 450 445 Median 577 602 589 650 650 75% Quantil 710 721 723 803 850 Arithm. Mittel 629 636 637 667 733 nach Regionen Furttal 585 698 570 639 720 Glattal 632 625 638 700 650 Knonaueramt 550 646 671 690 650 Limmattal 680 772 688 772 749 Zürcher Oberland 564 550 594 615 600 Pfannenstiel 892 874 617 827 999 Zürcher Unterland 500 564 491 564 530 Weinland 350 316 351 350 350 Winterthur und Umgebung 530 532 500 520 505 Zimmerberg 750 662 858 856 715 Stadt Zürich 1 160 1 397 974 1 000 1 132 Quelle: Handänderungsstatistik, Statistisches Amt des Kantons Zürich Tabelle 2: Immobilienpreise nach Objektart Kanton Zürich, Medianpreis in CHF 1 000 2003 2004 2005 2006 2007 Einfamilienhaus 700 700 740 750 785 Mehrfamilienhaus 1 750 1 600 1 900 1 950 1 550 Eigentumswohnung Wohnungen Total 541 558 587 580 580 1-Zimmerwohnung 185 189 200 180 165 2-Zimmerwohnung 285 304 310 320 340 3-Zimmerwohnung 430 437 435 448 443 4-Zimmerwohnung 534 556 575 569 585 5-Zimmerwohnung 680 705 780 739 759 6 u.m.-zimmerwohnung 1 030 950 1 100 1 036 1 058 Quelle: Handänderungsstatistik, St atistisches Amt des Kantons Zürich statistik info 12/08 10/12
Tabelle 3: Immobilienkennzahlen nach Nationalität und Objektart Kanton Zürich, 2007, Nationen mit mindestens 30 Handänderungen von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen Einfamilienhaus Anzahl Medianpreis Verkäufe in CHF 1 000 Eigentumswohnung Anzahl Medianpreis Verkäufe in CHF 1 000 Schweiz 2 033 770 3 254 580 Deutschland 127 980 197 686 Grossbritannien 45 1 200 48 818 Italien 62 650 194 534 Niederlande 15 1 090 22 620 Österreich 16 840 28 565 Serbien 9 629 29 466 Spanien 13 690 30 579 Türkei 8 650 24 460 übriges Europa 76 953 164 600 ausserhalb Europa 46 795 97 625 Quelle: Handänderungsstatistik, Statistisches Amt des Kantons Zürich statistik info 12/08 11/12
statistik.info www.statistik.zh.ch Das Statistische Amt des Kantons Zürich ist das Kompetenzzentrum für Datenanalyse der kantonalen Verwaltung. In unserer Online-Publikationsreihe "statistik.info" analysieren wir für ein breites interessiertes Publikum wesentliche soziale und wirtschaftliche Entwicklungen im Kanton und Wirtschaftsraum Zürich. Unser monatlicher Newsletter "NewsStat" und unser tagesaktueller RSS-Feed informieren Sie über unsere Neuerscheinungen in der Reihe "statistik.info" sowie über die Neuigkeiten in unserem Webangebot. Fragen, Anregungen, Kritik? Christoph Bischoff Telefon: 044 225 12 28 E-Mail: christoph.bischoff@statistik.ji.zh.ch Statistisches Amt des Kantons Zürich Bleicherweg 5 8090 Zürich Telefon: 044 225 12 00 Fax: 044 225 12 99 E-Mail: datashop@statistik.zh.ch www.statistik.zh.ch 2008 Statistisches Amt des Kantons Zürich, Abdruck mit Quellenangabe erlaubt. statistik info 12/08 12/12