Fachtagung für Immobilienverwalter von WEG Rechtliche Herausforderungen bei der energetischen Modernisierung Rechtsanwalt Wolfgang Mattern Geschäftsführender Vorstand des VDI SH/HH/MV e.v. Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht Fachanwalt für Steuerrecht Wirtschaftsmediator 07.11.2016 1
Seminarthemen I. Was versteht man unter Modernisierungsmaßnahmen? a) 22 Abs. 2 WEG in Verbindung mit 555 b BGB b) Instandsetzung, Instandhaltung und Modernisierung c) Modernisierende Instandsetzung II. Was muss der Verwalter bei der Vorbereitung und Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen beachten? III. Aktuelle Entscheidungen 07.11.2016 2
Modernisierung im Sinne von 22 Abs. 2 WEG Bauliche Veränderungen können beschlossen werden ohne Zusammenhang mit einer Reparatur oder Instandsetzungsmaßnahme. Maßnahmen gemäß 555 b Nr. 1 bis 5 BGB Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik Keine Änderung der Eigenart der Wohnanlage Keine unbillige Beeinträchtigung einzelner oder mehrerer Wohnungseigentümer 07.11.2016 3
555 b BGB Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen, 1. durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung), 2. durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nr. 1 vorliegt, 3. durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird, 4. durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird, 5. durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden, 6. die aufgrund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahme nach 555 a sind, oder 7. durch die neuer Wohnraum geschaffen wird. 07.11.2016 4
Instandsetzung, Instandhaltung und Modernisierung Instandhaltung ist der Inbegriff der Maßnahmen, die geeignet sind, um normale und verbrauchsbedingte Abnutzungserscheinungen zu beseitigen und vor drohenden Schäden zu schützen (vgl. Timme WEG, 2. Aufl., 21 Rdn. 245). Instandsetzung ist die Wiederherstellung des ursprünglichen ordnungsgemäßen Zustandes. Modernisierungen sind bauliche Veränderungen, die in 555 b Nr. 1 bis 5 BGB aufgeführt sind oder der Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik dienen. 07.11.2016 5
Modernisierende Instandsetzung Darunter sind Maßnahmen zu verstehen, die gegenüber dem bisherigen Zustand bloß eine technisch bessere und wirtschaftlich sinnvollere Lösung zur Behebung eines Mangels darstellen (vgl. BGH, NJW 2013, 1439, Rdn. 10). Hierbei ist für die wirtschaftliche Beurteilung auf eine Kosten- Nutzen-Analyse abzustellen (BGH, NJW 2013, 1439, Rdn. 10). 07.11.2016 6
Die Abgrenzung modernisierender Instandsetzung und Modernisierung Ob eine Erneuerung einen Bezug zur Instandhaltung oder Instandsetzung hat, d.h. vorhandene Einrichtungen wegen bereits erforderlicher oder aber absehbarer Reparaturen erneuert werden müssen (sogenannte modernisierende Instandsetzung im Sinne von 22 Abs. 3 WEG) oder ob bauliche Maßnahmen keinen Bezug zur Instandhaltung/Instandsetzung haben (Modernisierungen gemäß 22 Abs. 2 WEG) ist in jedem Einzelfall zu prüfen und schwierig abzugrenzen. 07.11.2016 7
Beschlüsse Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums können mit einfacher Mehrheit beschlossen werden (vgl. 21 Abs. 3 WEG). Der Bundesgerichtshof hat festgestellt, dass wegen der grundsätzlich gleichen Rechtsfolge eine begriffliche Unterscheidung zwischen Instandhaltung und Instandsetzung in der Praxis kaum von Bedeutung ist und insofern mit einfacher Stimmenmehrheit beschlossen werden kann (vgl. BGH, NJW 1999, 2108). Die sogenannte modernisierende Instandsetzung gemäß 22 Abs. 3 WEG bedarf ebenfalls lediglich einer einfachen Mehrheit ( 22 Abs. 3, 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG). Bauliche Maßnahmen, die eine Modernisierung darstellen, bedürfen einer Mehrheit von ¾ aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile. Die Befugnisse im Sinne des Satzes 1 können durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden. 07.11.2016 8
Durchführung und Vorbereitung durch den Verwalter Vor der Beschlussfassung sind u.a. folgende Punkte zu klären: Wirtschaftlichkeit Ist-Kosten Folgekosten Kosten der Maßnahme, Nebenkosten der Maßnahme Einsparungen Zeitplan aktuelle Wartung, zukünftige Wartung Finanzierung (kfw, Sonderumlage, Banken, Rücklage ) Liegt ein Vorbereitungsbeschluss vor? 3 Angebote einholen Sachverständigen vor dem Beschluss mit ins Boot holen Bauleitung 07.11.2016 9
Beschluss über Finanzierung gesonderter Beschluss Nebenkosten berücksichtigen (Finanzierungsnebenkosten, wie Versicherung, Eintragungskosten ) bereits gezahlte oder verausgabte Beträge für Vorbereitung des Beschlusses Preissteigerungen Sachverständigenkosten Kredit mit Zinsen und Tilgung, Zuschuss, Sonderumlage, Rücklage Wie wird mit Budgetüberschreitung umgegangen? 07.11.2016 10
Aktuelle Entscheidungen/ modernisierende Instandhaltungen Eine modernisierende Instandhaltung hat das Landgericht Hamburg z.b. in dem Ersetzen einer sanierungsbedürftigen, aus Holz gefertigten Balkonbrüstung durch eine solche aus Stahl und Glas, gesehen (vgl. LG Hamburg ZMR 2012, 290, vgl. auch BGH NJW 2013, 1439). Die Sanierung eines Flachdaches durch Herstellung eines Walmdaches ist ebenfalls als modernisierende Instandhaltung möglich (vgl. Bayerisches Oberlandesgericht ZMR 1998, 364). Die altersbedingte vollständige Erneuerung der Heizzentrale und der Steigleitung einer Zentralheizung ist als modernisierende Instandsetzung anzusehen (BGH, NJW 2011, 2958). Eine Umstellung von Öl auf Gas (LG Köln, ZWE 2010, 278). 07.11.2016 11
Bauliche Maßnahmen (1) Eine Errichtung einer Mobilsendeanlage auf dem Haus einer Wohnungseigentümergemeinschaft bedarf der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer (vgl. BGH, Urteil vom 24.01.2014 V ZR 48/13). Das Anbauen von Balkonen sowie Wintergärten stellt eine bauliche Veränderung dar (vgl. LG Hamburg, ZMR 2012, 574; OLG München, ZWE 2006, 48). Eine von einem Wohnungseigentümer eigenmächtig vorgenommene bauliche Maßnahme (hier : Terrassenüberdachung) begründet einen Nachteil für alle Wohnungseigentümer (vgl. BGH, Urteil vom 07.02.2014 V ZR 25/13). Die Verlegung eines Abgasrohres in die Loggienaußenfassade ist eine bauliche Veränderung (vgl. OLG Köln, ZMR 2006, 948). 07.11.2016 12
Bauliche Maßnahmen (2) Das Aufbringen von 2 bis 3 stattlichen Findlingen auf der gemeinschaftlichen Rasenfläche, um ein Befahren durch PKW zu verhindern, ist keine Maßnahme der Gartengestaltung, sondern eine bauliche Veränderung (AG Oberhausen, Urteil vom 09.07.2013, 34 C 94/12). Die Aufstockung eines weiteren Geschosses stellt eine bauliche Veränderung dar (BGH, NJW 2012, 603). Die Anbringung von Leuchten auf den im Gemeinschaftseigentum stehenden Balkonbrüstungen soll eine bauliche Veränderung darstellen (vgl. OLG Hamm, NJW-RR 2008, 100). Die Umwandlung einer Dachfläche in eine Dachterrasse ist eine bauliche Veränderung (vgl. OLG Frankfurt, ZWE 2006, 243), ebenso die Begrünung eines Daches (vgl. OLG Hamm, NJWE 1997, 277). 07.11.2016 13
Instandhaltungs- und Schadensersatzpflichten der Wohnungseigentümer Der Bundesgerichtshof hat unter dem Aktenzeichen V ZR 9/14 entschieden,., dass ein einzelner Wohnungseigentümer die Sanierung des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen kann, sofern diese zwingend erforderlich ist und sofort erfolgen muss; unter dieser Voraussetzung ist für die Berücksichtigung finanzieller Schwierigkeiten (oder des Alters) einzelner Wohnungseigentümer kein Raum. Verzögern die übrigen Wohnungseigentümer die Beschlussfassung über eine solche Maßnahme schuldhaft, können sie sich schadensersatzpflichtig machen. 07.11.2016 14
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