NR. 17 APRIL 2009 DER OFFENE FONDSBRIEF Immobilieninvestments im Sog der Finanzkrise Herrengraben 30-31 in Hamburg (WestInvest InterSelect) Foto: Wolfgang Huppertz Die Turbulenzen an den weltweiten Finanzmärkten in den vergangenen Monaten bleiben nicht ohne Auswirkung auf die Immobilienwirtschaft. Banken vergeben weniger Kredite oder verlangen hohe Aufschläge auf den Zins. Als Konsequenz kommt es an den Immobilienmärkten zu Liquiditätsengpässen. So gingen 2008 nach Angaben des internatio nalen Maklerunternehmens Cushman & Wakefield (C&W) die Investmentaktivitäten weltweit um fast 60 Prozent auf 435 Milliarden US-Dollar zurück. Der nordamerikanische Immobilienmarkt musste mit einem Minus von mehr als 70 Prozent seine Position als Top- Investmentregion aufgeben. Europa verzeichnete Einbußen von 50 Prozent, profilierte sich aber mit Investitionen von insgsamt 178 Milliarden US- Dollar als beliebteste Investmentregion. Auch 2009 herrscht nach Einschätzung der Marktexperten noch Zurückhaltung, aber keine Immobilienkrise. Noch immer gibt es zahlreiche kapitalstarke Investoren, die investieren wollen. Auch Offene Immobi lienfonds suchen zum Teil nach günstigen Kaufgelegenheiten. Investoren benötigen wieder mehr Eigenkapital Infolge der internationalen Finanzkrise kommen Banken weltweit an die Grenzen ihrer Zahlungsfähigkeit und nehmen milliardenschwere Rettungspakete der Regierungen in Anspruch. Führende Hypothekenbanken haben ihr Finanzierungsgeschäft vollständig einstellen müssen. Selbst fest Inhalt Immobilieninvestments im Sog der Finanzkrise 1 Keine Systemkrise bei Offenen Immobilienfonds 4 Solide aufgestellt Die Offenen Immobilienfonds von WestInvest und Deka Immobilien Investment 6 Die Bewertungsfrage 7 Facility Manager Generalist und Spezialist 9 Deutsche sparen für Wohneigentum 11 Offene Immobilienfonds Zeit für stabile Werte 12 IMPRESSUM Herausgeber: WestInvest Gesellschaft für Investmentfonds mbh Hans-Böckler-Straße 33 40476 Düsseldorf www.westinvest.de Artikelnr. 515000004 Bildnachweis: Wolfgang Huppertz (Titel) WestInvest (Seite 7) GEFMA (Seite 9) Orco Immobilien GmbH (Seite 10) Hinweis Die Artikel in dieser Ausgabe des Fondsbriefs wurden mit größter Sorgfalt erstellt. Die WestInvest Gesellschaft für Investmentfonds mbh verwendet nur solche Quellen, die sie als zuverlässig erachtet. Dennoch kann für in diesem Dokument enthaltene Daten, Aussagen und Einschätzungen, die von Dritten stammen, keine Gewähr für die Richtigkeit und Vollständigkeit dieser Daten, Aussagen und Einschätzungen übernommen werden. Es ist ausdrücklich darauf hinzuweisen, dass es, insbesondere vor dem Hintergrund der Finanzkrise, zu veränderten Bedingungen in der Zukunft kommen kann. Dies kann zu Abweichungen gegenüber aktuell prognostizierten Entwicklungen führen. Daher kann für solche Angaben keine Gewährleistung übernommen werden.
NR. 17 Seite 2 APRIL 2009 Weltweit weniger Investments in Gewerbeimmobilien Investitionen in Gewerbeimmobilien 2008 in Milliarden US-Dollar; Veränderung / Anteil in Prozent Investmentregion Investitionen 2008 in US-Dollar 1. Europa 178 Milliarden -52 % 2. Asien 131 Milliarden -45 % 3. Nordamerika 116 Milliarden -73 % Land Investitionen 2008 in US-Dollar zugesicherte Darlehen und Prolongationen stehen auf der Kippe. Für Immobilieninvestoren ist es schwerer, großvolumige Finanzierungen zugesagt zu bekommen. In einer Umfrage von Ernst & Young Real Estate unter 121 Banken waren 63 Prozent der Ansicht, dass die Kreditvergabe künftig restriktiver gehandhabt werden sollte. Die Institute erwarten zudem ein steigendes Aufkommen von Kreditausfällen. Bereits bei 68 Prozent der Befragten ist der aus dem Veränderung gegenüber 2007 Anteil an den weltweiten Investitionen 1. USA 107,1 Milliarden 25 % 2. China 50,3 Milliarden 12 % 3. UK 37 Milliarden 9 % Quelle: Cushman & Wakefield, 2009 Ein vergleichsweise gutes Ergebnis nach zwei Boomjahren Investitionen in deutsche Gewerbeimmobilien in Milliarden Euro Quelle: Jones Lang LaSalle üblichen Kreditgeschäft resultierende Risikovorsorgebedarf gegenüber der Jahresmitte 2008 gestiegen. So sind die Zeiten vorbei, in denen über 90 Prozent des Kaufpreises finanziert werden konnten. Investoren, die in den vergangenen Jahren mit günstigem Geld der Banken Spitzenpreise für Immobilien zahlen konnten, werden Schwierigkeiten haben, ihre nur auf bis zu drei Jahre angelegten Kredite zu verlängern. Sie müssen bei Kreditneuverhandlungen derzeit deutlich teurere Konditionen kalkulieren. Derzeit sollten Immobilieninvestoren mindestens 30 bis 40 Prozent Eigenkapital mitbringen. Auf lange Sicht ein gutes Ergebnis Wegen der restriktiveren Kreditvergabe, höherer Eigenkapitalanforderungen und teurerer Kredite gerieten Immobilieninvestoren in Liquiditätsnöte. Folglich ist auch das Geschehen etwa am deutschen Immobilieninvestmentmarkt im vergangenen Jahr merklich zurückgegangen. Bundesweit wurden Gewerbeimmobilien für insgesamt rund 20,7 Milliarden Euro gehandelt. Die Auswirkungen der Finanzkrise haben den Investmentmarkt in den letzten Monaten des Jahres 2008 fast zum Stillstand kommen lassen, fasst Piotr Bienkowski, Geschäftsführer von Atisreal Deutschland, zusammen. Das stark gesunkene Transaktionsvolumen ist allerdings weniger auf mangelndes Investoreninteresse als vielmehr auf momentan kaum vorhandene Finanzierungsmöglichkeiten zurückzuführen. Marktexperten erinnern in diesen Tagen daran, dass die hohen Transaktions volumina der Rekordjahre 2006 und 2007 unter Ausnahmebedingungen entstanden sind und 2008 am deutschen Immobilieninvestmentmarkt im langfristigen Vergleich ein gutes Ergebnis erzielt wurde. Nach Einschätzung von Andreas Quint, neuer International Director und Geschäftsführer der Immobilienmakler- und Beratungsgesellschaft Jones Lang LaSalle, gebe es auch
NR. 17 Seite 3 APRIL 2009 in Deutschland wohl Zurückhaltung und Verunsicherung angesichts der Verwerfungen auf den Finanzmärkten, aber keine Immobilienkrise. Zahlreiche kapitalkräftige Investoren wie etwa Pensionsfonds, Versicherungen, Investmentfonds und Staatsfonds müssen Gelder anlegen und wissen ihre Chancen in Deutschland zu nutzen. Auch andere Märkte innerhalb Europas und Nordamerikas stehen bereits wieder im Fokus von Investoren. Nach Ansicht von Cushman & Wakefield werden die Länder, die die Auswirkungen der Finanz- und Wirtschaftskrise zuerst spürten, auch die ersten sein, die sich wieder erholen. Die Experten prognostizieren für 2009 einen weiteren, wenn auch marginalen, Rückgang der Investitionsvolumina auf weltweit 412 Milliarden US-Dollar. Offene Immobilienfonds auf Käuferseite Mit Blick auf die aktuelle Preisentwicklung an den Märkten stehen einige Offene Immobilienfonds auf der Käuferseite. Es werden zwar derzeit deutlich weniger Käufe getätigt, diese aber dafür zu vielfach attraktiveren Konditionen als ursprünglich erwartet. Bis Ende Oktober 2008 traten die Offenen Immobilienfonds geschlossen als liquiditätsstarke Investorengruppe auf. Die Fondsmanager hatten in den zurückliegenden zwölf Monaten für 15,8 Milliarden Euro Objekte gekauft und nur Bestände im Wert von zwei Milliarden Euro verkauft. Ausreichend starke Eigenkapitalausstattung und hohe Mittelzuflüsse machten ihnen Finanzierungen möglich. Das Offene Immobilienfonds aktiv am Immobilieninvestmentmarkt Anzahl und Volumen der Transaktionen Offener Immobilienfonds Zeitraum 1. Oktober 2007 bis 30. September 2008 wandelte sich, als einige Fonds starke Mittelabflüsse verbuchten und teils schließen mussten also die Rücknahme von Anteilen ausgesetzt haben. Nicht die Erwartung hinsichtlich der Wertentwicklung der Offenen Immobilienfonds oder die Gewerbeimmobilien als Anlageklasse standen im Zentrum der Problematik. Vielmehr gerieten einige Offene Immobilienfonds der Wettbewerber in einen Sog, der aus Geschehnissen in anderen Assetklassen resultierte. Zum einen gab es eine Liquiditätsknappheit unter institutionellen Investoren, die sich, ohne große Wertverluste zu realisieren, durch Anteilsverkäufe Liquidität sichern wollten. Zum zweiten haben Wertverluste anderer Assetklassen die Immobilienanteile in den Portfolios erhöht, obwohl nicht zugekauft wurde. Durch Verkäufe wollten Dachfonds oder Portfoliomanager ihre Immobilienquote zurückschrauben. Zahlreiche kapitalkräftige Investoren Eine Umfrage des ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss unter Führungskräften und Quelle: BVI, Januar 2009 Entscheidungsträgern der deutschen Immobilienwirtschaft ergab, dass trotz der allgemein schwieriger gewordenen Finanzierungsbedingungen zahlreiche Immobilienunternehmen weiter investieren möchten. Rund ein Drittel aller Umfrageteilnehmer plant in den kommenden Monaten Immobilienzukäufe. Dagegen beabsichtigen nur knapp sieben Prozent, einzelne Immobilien zu verkaufen. 30 Prozent der Befragten wollen ihr Immobilienportfolio nicht signifikant verändern. Insbesondere Wohnimmobilien werden in der nächsten Zeit als attraktive Anlageobjekte eingeschätzt, ebenso Büroimmobilien in Top-Lagen. Fast die Hälfte aller Befragten sagte, dass Finanzierungen im zweistelligen Millionenbereich durchaus zu bekommen sind, rund 60 Prozent halten aber Finanzierungen im Volumen von mehr als 200 Millionen Euro derzeit für problematisch. Insgesamt schätzen etwa drei Viertel der Befragten die allgemeinen Finanzierungsbedingungen zurzeit zwar als schwierig ein, Kreditaufnahmen seien aber noch immer möglich.
NR. 17 Seite 4 APRIL 2009 Keine Systemkrise bei Offenen Immobilienfonds (Stand März 2009) Im Markt und in der Presse kursierten in den vergangenen Wochen Thesen, die das Anlagesegment der Offenen Immobilienfonds in Frage stellen. Welche Auswirkungen haben die Fondsschließungen von Wettbewerbern auf die Wertentwicklung von Offenen Immobilienfonds? Gibt es eine Systemkrise des Produkts? Wie ist die Liquiditätslage? Die vorübergehenden Fondschließungen der Wettbewerber haben bei den Offenen Immobilienfonds des DekaBank-Konzerns nur kurzfristig zu Mittelabflüssen geführt. Unsere Anleger, die zu knapp 90 Prozent aus klassischen Privatkunden bestehen, haben sich richtigerweise sehr besonnen verhalten. Folglich waren auch die Mittelabflüsse moderat. Seit Mitte November 2008 sind wieder Zuflüsse zu verzeichnen. Nach wie vor ist die Liquiditätssituation komfortabel. Nach erfolgter Ausschüttung Anfang Januar liegt diese zwischen 15 und 30 Prozent also bei allen Fonds innerhalb oder oberhalb des angestrebten Korridors von 10 bis 20 Prozent. Die vorübergehende Aussetzung der Anteilrücknahme bei einigen Offenen Immobilienfonds der Wettbewerber erfolgte nicht aufgrund einer Krise des Produkts an sich, sondern war Folge der gegenwärtigen Finanzkrise und des damit verbundenen Verhaltens institutioneller Anleger und Vermögensverwalter, die infolge der Marktverwerfungen Liquidität beschaffen mussten. Immobilienfonds waren für diese Anlegergruppe eine der wenigen Anlagen, die ohne Wertverlust verkauft werden konnten. Diese Entwicklung, die vor allem Fonds betraf, die das auf Privatkunden zugeschnittene Produkt Offene Immobilienfonds institutionellen Anlegern und Dachfonds zugänglich gemacht haben, ist für die gesamte Branche nicht erfreulich und hat natürlich dem Image geschadet. Dennoch besteht für Anleger kein Anlass, ihre Anteile zu veräußern, da die Werthaltigkeit Offener Immobilienfonds kaum beeinträchtigt ist. Die zentralen Argumente für den Offenen Fonds sind somit unverändert zutreffend. Welche Entwicklungen sind für die Offenen Immobilienfonds 2009 zu erwarten? Was ist mit der Bewertung der Immobilien? Welche Renditen sind zu erwarten? Auch die Immobilienfonds des DekaBank- Konzerns können sich der weltweit abschwächenden Marktentwicklung nicht entziehen. Die bereits seit Beginn des Fondsgeschäftsjahres 2008 / 2009 durchgeführten Bewertungen von etwa einem Drittel des Immobilienbestands zeigen aber bisher nur moderate Abschläge. Dazu tragen u. a. auch die fondsübergreifend sehr guten Vermietungserfolge aus dem Fondsgeschäftsjahr 2007 / 2008 maßgeblich bei, die die Vermietungsquote auf über 93 Prozent (über alle Fonds) erhöht haben. Im Jahr 2009 müssen über alle Fonds nur rund 12 Prozent der Mietverträge angepasst werden, so dass die Entwicklungen an den Mietmärkten nur begrenzt Einfluss auf die Fondsperformance nehmen können. Die Kaufzurückhaltung in den Jahren 2006 und 2007 bzw. erfolgreiche Verkäufe und der Ankauf sehr rentabler Objekte im Jahr 2008 stützen die Performance der Fonds. Die Bewertungsmethodik auf Basis von Sachverständigen-Gutachten, die sich in guten wie schlechten Zeiten nicht an den Spitzenausschlägen der Miet- und Investitionsmärkte, sondern immobiliengerecht an nachhaltigen Werten orientiert, sorgt für eine kontinuierliche Wertstabilität. Insgesamt wird die Marktentwicklung die Performance deutscher Immobilienfonds im
NR. 17 Seite 5 APRIL 2009 Geschäftsjahr 2008 / 2009 moderat reduzieren. Dies nicht nur wegen der sinkenden Renditen aus den Immobilien, sondern auch wegen der deutlich niedrigeren Verzinsung der Liquiditätsanlagen. Aus heutiger Sicht rechnen wir unverändert damit, dass die Fonds-Performance im Schnitt etwa 1 Prozent unter dem jeweiligen Vorjahresniveau liegen könnte. Warum lohnt es sich gerade in konjunkturell schwierigen Phasen in den Offenen Immobilienfonds des DekaBank-Konzerns investiert zu bleiben? Die Offenen Immobilienfonds des Deka- Bank-Konzerns stellen auch in Zeiten nervöser Kapitalmärkte und niedriger Zinsen eine rentable Kapitalanlage dar, die weiterhin eine positive und attraktive Fondsperformance erwirtschaftet. Der Hauptgrund dafür ist, dass wesentliche Teile der Cashflows aus dem Substanzwert Immobilie stammen. Die Fondsobjekte sind gut und meist langfristig vermietet und produzieren damit auch in Krisenzeiten einen stabilen Cashflow. Die über 3.900 Mietverträge in unseren über 400 Objekten in mehr als 20 Ländern laufen regelmäßig über mehrere Jahre. Über 70 Prozent unserer Mieterträge haben eine Restlaufzeit über das Jahr 2011 hinaus. Im Schnitt beträgt die Restlaufzeit der Mietverträge über alle Fondsportfolien derzeit noch mehr als sechs Jahre. Dennoch verbleibt insbesondere in diesen Zeiten das Risiko von Mietausfällen für die Fonds. In den nun anstehenden konjunkturell schwachen Jahren 2009 / 2010 steht nur ein geringer Anteil der Verträge zur Verlängerung an. Insbesondere im Jahr 2008 konnte außergewöhnlich erfolgreich neu- und weitervermietet werden. Insgesamt wurden Mietverträge über gut 140 Mio. Euro Jahresmiete neu abgeschlossen oder verlängert. Dadurch konnte die Leerstandsquote 2008 deutlich verbessert werden. Wie sollten Anleger von Offenen Immobilienfonds im aktuellen Umfeld agieren? Gerade in der jetzigen Marktsituation sprechen viele Argumente für Substanzwerte wie Immobilien. Offene Immobilienfonds erwirtschaften nachhaltige Renditen mit relativ niedrigen Schwankungen. Nach wie vor sind sie deshalb eine gute, wertstabile Beimischung bei langfristigen Vermögensanlagen. Dies gilt insbesondere in Zeiten turbulenter Finanzmärkte. Allerdings sollten Privatanleger darauf achten, nur in Fonds anzulegen, die institutionellen Anlegern und Vermögensmanagern nicht zugänglich sind, da deren dynamisches Anlageverhalten die Liquiditätssteuerung der Fonds empfindlich beeinflussen kann. Hinweis: Die Aussagen beziehen sich auf die Gesamtheit der Offenen Immobilienfonds der WestInvest GmbH und der Deka Immobilien Investment GmbH. Alle Meinungsaussagen geben die aktuelle Einschätzung der DekaBank wieder, die ohne vorherige Ankündigung geändert werden kann. Soweit die in diesem Dokument enthaltenen Daten, Aussagen und Einschätzungen von Dritten stammen, übernimmt die DekaBank für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Angemessenheit dieser Daten, Aussagen und Einschätzungen keine Gewähr, auch wenn die DekaBank nur solche Daten verwendet, die sie als zuverlässig erachtet. Insbesondere gehen die Ausführungen von der Beurteilung der gegenwärtigen Rechts- und Steuerlage aus (Stand: März 2009). Die steuerliche Behandlung der Erträge hängt von den persönlichen Verhältnissen des jeweiligen Kunden ab und kann künftig auch rückwirkenden Änderungen (z. B. durch Gesetzesänderung oder geänderte Auslegung durch die Finanzverwaltung) unterworfen sein. Nähere steuerliche Informationen enthalten der vereinfachte und der vollständige Verkaufsprospekt. Interessierten Anlegern wird empfohlen, sich von einem Angehörigen der steuerberatenden Berufe über die steuerlichen Folgen des Erwerbs, des Haltens oder der Veräußerung von Investmentanteilen beraten zu lassen. Allein verbindliche Grundlage für den Erwerb von Deka Investmentfonds sind die jeweiligen Verkaufsprospekte und Berichte, die Sie in Ihrer Sparkasse und Landesbank erhalten. www.westinvest.de, www.deka.de
NR. 17 Seite 6 APRIL 2009 Solide aufgestellt - Die Offenen Immobilienfonds von WestInvest und Deka Immobilien Investment Die Immobilienbranche kann sich von der konjunkturellen Entwicklung natürlich nicht abkoppeln. Jedoch kommt es auf die Zusammensetzung des jeweiligen Portfolios an, ob Anleger Verluste befürchten müssen. Es gibt keinen Grund, Anteile aus einem der Offenen Immobilienfonds des Deka- Bank-Konzerns zu veräußern. Die Portfolios sind solide aufgestellt. Sie haben mit rund 3.900 Mietverträgen in über 400 Objekten in mehr als 20 Ländern einen hochgradig diversifizierten Mietermix in ihren Portfolios. Dennoch muss mit einer gewissen Quote an Mietausfällen gerechnet werden oder damit, dass wirtschaftlich angeschlagene Unternehmen Mietverträge neu verhandeln. Im Jahr 2008 konnte außergewöhnlich gut neu und weitervermietet sowie die Leerstandsquote in den Fonds signifikant gesenkt werden. Insgesamt wurden Verträge über gut 140 Millionen Euro Jahresmiete neu abgeschlossen oder verlängert. In den kritischen Jahren 2009 und 2010 steht nur ein geringer Anteil der Verträge zur Verlängerung an. Die Liquiditätsquoten der Offenen Immobilien-Publikumsfonds haben sich seit Sommer 2008 nicht außergewöhnlich verändert. Je nach Fonds liegen sie aktuell zwischen 15 und 30 Prozent. Die Gesamtliquidität von rund vier Milliarden Euro hat sich trotz Mittelabflüssen im Oktober 2008 nur wenig verändert. Angesichts dieser guten Liquiditätslage gibt es keine Anzeichen, Notverkäufe vornehmen zu müssen. Im Gegenteil: Die Entwicklung am Markt bietet unseren Offenen Immobilienfonds die Chance, renditestarke Objekte zu erwerben. In den vergangenen Jahren wurde antizyklisch agiert, das heißt in den Hochpreisphasen nur wenig gekauft. Diese Zeit ist auch genutzt worden, um einige Portfolios zu bereinigen und Objekte zu attraktiven Preisen zu veräußern. Das waren solche, die bereits aus strategischer Sicht nicht mehr in die Entwicklung des jeweiligen Portfolios passten. Jetzt hingegen ist die Zeit günstig zum Kaufen. Für die Fonds Deka-Immobilien Global und WestInvest Inter- Select etwa wird aktiv nach Opportunitäten in den USA, in Australien, Großbritannien, Frankreich oder in Spanien gesucht. Auch bei Ankäufen für die anderen Offenen Immobilienfonds bleiben die Kernsektoren Büro, Einzelhandel, Hotel und Logistik im Blickfeld. Bei allen Nutzungsarten achten wir auf 1a-Lagen und hoch- Fonds Kapitalanlagegesellschaft Rating 2009 Unter den besten Fonds mit dem Zielmarkt Deutschland WestInvest 1 WestInvest BBB Deka-ImmobilienFonds Deka Immobilien Investmest BBB- Unter den besten Fonds mit dem Zielmarkt Europa WestInvest ImmoValue WestInvest AAA WestInvest InterSelect WestInvest AA- Deka-ImmobilienEuropa Deka Immobilien Investment A+ Unter den besten Fonds mit dem Zielmarkt Global karätige Mieter mit soliden Cashflows. Insgesamt wollen die Offenen Immobilienfonds von WestInvest und Deka Immobilien Investment 2009 wieder auf einem hohen Niveau investieren, vergleichbar dem Vorjahr. 2008 hatten die Fonds 22 Objekte im Wert von 1,7 Milliarden Euro erworben. Die aktuell höheren Anfangsrenditen von jetzt gekauften Objekten werden sich mit einer Verzögerung von zwölf bis 36 Monaten positiv im Cashflow und im Ergebnis des jeweiligen Offenen Immobilienfonds niederschlagen. Insofern ist es für Anleger weiterhin attraktiv, in diese Fondsgruppe zu investieren. Auch wenn 2009 die sehr guten Renditen der vergangenen beiden Jahre von fünf bis sechs Prozent nicht mehr zu erreichen sind, so ist dennoch erneut eine im Marktvergleich attraktive Performance zu erwarten. Deka-ImmobilienGlobal Deka Immobilien Investment AA- AAA = Hervorragende Qualität A = Hohe Qualität AA = Sehr hohe Qualität BBB = Erhöhte Qualität Quelle: Scope Analysis; Stand 10.02.2009
NR. 17 Seite 7 APRIL 2009 Die Bewertungsfrage Wegen der internationalen Finanzkrise und den damit verbundenen Auswirkungen auf die Immobilienmärkte erwarten Experten, dass es in diesem Jahr teils deutliche Wertkorrekturen bei Immobilien geben wird. Für die deutschen Fondsimmobilien rechnet das Researchunternehmen BulwienGesa mit einer eher moderaten Wertkorrektur. Denn nach Einschätzung der Experten sind die Immobilien der deutschen Offenen Immobilienfonds derzeit marktgerecht bewertet. Die Wertermittlungen seien nicht von Marktzyklen beeinflusst und es gebe akzeptable Abweichungen. Viele Immobilien wurden über Marktwert gehandelt In erster Linie dient der Wert einer Immobilie bei Kauf- oder Verkaufsabsichten als Grundlage des späteren Kauf- oder Verkaufspreises. Entsprechend waren die Jahre 2006 und 2007, in denen mit rund 50 und 55 Milliarden Euro Summen in bisher ungekannter Höhe in deutsche Gewerbeimmobilien investiert wurden, Boomjahre für die Bewertungsbranche. Vor jedem Kauf oder Verkauf musste die betreffende Einzelimmobilie oder das Immobilienportfolio bewertet werden. In diesem Bereich tätige Dienstleister bauten ihre Bewertungsabteilungen kräftig aus oder es kamen neue Bewertungsunternehmen auf den Markt. Bei der in den vergangenen Jahren herrschenden Investitionslust wurden unter der Annahme einer anhaltenden Nachfrage nach Immobilieninvestitionen sehr optimistische teils unrealistisch hohe Objektwerte angesetzt. Das trieb Kauf- oder Verkaufspreise in die Höhe. Einer Studie von Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) einem weltweit tätigen Berufsverband von Immobilienfachleuten und der Investment Property Databank GmbH (IPD) zufolge wurden im Jahr 2007 drei von vier Immobilien (76 Prozent) über Marktwert verkauft. Im Jahr 2006 lag die Quote bei 53,3 Prozent. Bei einem Fünftel der untersuchten Verkäufe im Jahr 2007 lag der Preis mehr als 20 Prozent über dem ermittelten Wert. Bei Wohnimmobilien gab es mit 22 Prozent die höchsten Abweichungen. Bei Einzelhandelsimmobilien lagen sie im Schnitt bei 18 Prozent und bei Büroimmobilien bei zehn Prozent. Mit diesen verzerrten Lighthouse, Jankovcova in Prag, WestInvest InterSelect Wertansätzen verbuchten die Eigentümer die Immobilien in ihren Büchern. Objekte in Offenen Fonds sind marktgerecht bewertet Wegen der schwierigeren Finanzierungsbedingungen infolge der internationalen Finanzkrise ging der bundesweit registrierte Umsatz mit Gewerbeimmobilien um mehr als die Hälfte zurück, wodurch sich die Immobilienpreise wieder normalisieren. Infolge dessen müssen jedoch einige Immobilieneigentümer die zu hohen Wertansätze in ihren Büchern korrigieren. Das bedeutet, sie müssen Abwertungen vornehmen und gegebenenfalls die Differenz als Verlust verbuchen. Vereinzelt prognostizieren Experten einen Abwertungsbe- Quelle: WestInvest
NR. 17 Seite 8 APRIL 2009 darf von bis zu 20 Prozent. Sachverständigenbüros, die in der Boomphase den unrealistischen Wertvorstellungen ihrer Kunden nicht nachgegeben haben, erleben aktuell einen Zulauf. Viele Immobilienunternehmen wollen wissen, wie es um den Wert ihrer Immobilien wirklich bestellt ist. Vor diesem Hintergrund stehen nach Ansicht von Gernot Archner, Geschäftsführer des Bewerterverbands BIIS, die öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen mit Berufserfahrung aus mehreren Zyklen vor einer Renaissance. Weil die Immobilien der Offenen Fonds aber auf Grundlage der nachhaltig erzielbaren Mieten bewertet werden, spiegelten sich laut Andreas Fink vom Fondsverband BVI, Hochs und Tiefs von Marktzyklen nur abgefedert in den Wertansätzen wider. Im Investmentgesetz ist festgelegt, dass eine Immobilie nur erworben werden darf, wenn diese zuvor von einem außen stehenden Gutachter bewertet wurde. Seine Bewertung ist Anhaltspunkt, um vor dem Erwerb zu prüfen, ob der Kaufpreis angemessen ist. Der Preis darf den ermittelten Wert der Immobilie nicht oder nur unwesentlich überschreiten. Ertragswertermittlung basiert auf nachhaltigen Erträgen Der Wert einer Immobilie ist nicht nur Grundlage von Kaufoder Verkaufsentscheidungen, sondern auch unentbehrlich für die Feststellung von Erfolg und Rentabilität der Immobilienanlage. Das Investmentgesetz (InvG) schreibt vor, dass Prüfung der Angemessenheit des Kaufpreises 67 Abs. 5 InvG Ein Vermögensgegenstand [ ] darf nur erworben werden, wenn er zuvor von einem Sachverständigen [ ], der nicht einem von der Kapitalanlagegesellschaft [ ] gebildeten Sachverständigenausschuss angehört, bewertet wurde und die aus dem Sondervermögen zu erbringende Gegenleistung den ermittelten Wert nicht oder nur unwesentlich übersteigt. [ ] Regelmäßige Wertermittlung 79 Abs. 1 InvG Die Kapitalanlagegesellschaft hat in den Vermögensaufstellungen [ ] den Bestand der zum Sondervermögen gehörenden Immobilien und sonstigen Vermögensgegenstände [ ] unter Angabe [ ] des Verkehrswertes [ ] oder des Kaufpreises [ ] sowie der wesentlichen Ergebnisse der [ ] erstellten Wertgutachten [ ] aufzuführen. Für Vermögensgegenstände [ ] ist als Verkehrswert der vom Sachverständigenausschuss oder Abschlussprüfer ermittelte Wert anzusetzen. Der Wert der Vermögensgegenstände [ ] ist nach Ablauf von zwölf Monaten erneut zu ermitteln. [ ] Offene Immobilienfonds nur ein Jahr lang die Kaufpreise als Wert ihrer Immobilienbestände ansetzen dürfen. Danach ist in der Vermögensaufstellung der ermittelte Verkehrswert anzugeben. Zur Ermittlung des Verkehrswertes schreibt das InvG dem ermittelnden Sachverständigenausschuss kein bestimmtes Verfahren vor. Da es sich bei Gewerbeimmobilien um Renditeobjekte handelt, bietet sich zur Wertermittlung des Gebäudes das Ertragswertverfahren an. Es berücksichtigt alle wesentlichen, den Wert bestimmende Kriterien. Ausgangsgröße sind die jährlich ortsüblich und nachhaltig erzielbaren Mieterträge. Unter Berücksichtigung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer, dem Quelle: Investmentgesetz (InvG) Liegenschaftszins sowie Zuund Abschlägen wegen Wert mindernder oder erhöhender Aspekte wird der Ertragswert des Gebäudes kalkuliert. Durch die Wertermittlung auf Basis der nachhaltigen Erträge ist der ermittelte Wert nicht von kurzfristigen Mietschwankungen beeinflusst. Zur Wertermittlung des Bodenwertes dienen Bodenricht- und Vergleichswerte der Gutachterausschüsse der Städte und Gemeinden. Gebäude und Boden zusammen ergeben den Verkehrswert der Immobilie. Abschließend ist festzuhalten, dass die Bewertungen der Immobilien in den Offenen Fonds vor dem geschilderten Hintergrund ein weitgehend marktgerechtes und realistisches Bild widerspiegeln.
NR. 17 Seite 9 APRIL 2009 Facility Manager Generalist und Spezialist Können Sie sich vorstellen, dass Ärzte ihr OP-Besteck selbst sterilisieren, Bankangestellte ihre eigene Bank bewachen, Piloten die Flughafentechnik warten oder Lehrpersonal die Kantinenlogistik organisiert? Sicherlich nicht. Damit sich aber Ärzte, Banker, Piloten und Lehrende auf ihre Tätigkeiten konzentrieren können, müssen andere im Hintergrund planen, steuern und organisieren. Ob im Krankenhaus, am Flughafen, in Schulen und Universitäten oder in Hotels und Freizeitparks, in Büro- oder Verwaltungsgebäuden in allen Immobilien entlasten so genannte Facility Manager Eigentümer, Betreiber und Mieter von Aufgaben rund um das technische, infrastrukturelle und kaufmännische Gebäudemanagement. Im Fachjargon spricht man von Planung, Steuerung und Durchführung von so genannten Sekundärprozessen. Facility Manager halten nicht nur Heizungs- und Klimaanlagen in Büro- und Verwaltungsgebäuden in Betrieb. Sie sorgen zum Beispiel auch dafür, dass an Flughäfen die Technik zuverlässig funktioniert, in Krankenhäusern die OP-Säle hygienisch sauber sind, in Kantinen das Essen pünktlich auf dem Tisch steht oder die Hallen, Flure und Foyers von Museen und anderen Einrichtungen repräsentativ und gepflegt aussehen. Warum? Immobilien gelten als langfristig stabile Geldanlage ob als Direktinvestition oder als indirekte Anlage beispielsweise über einen Immobilienfonds. Damit die Geldanlage über Jahre hinweg Rendite bringt, muss die Immobilie werthaltig bleiben. Um den Wert der Immobilie über möglichst lange Zeit konstant zu halten, muss sie effizient bewirtschaftet, instand gehalten und gepflegt werden. Hier sind Facility Manager gefragt, die mit ihren Leistungen den Betrieb innerhalb Imagekampagne "FM - die Möglichmacher" Quelle: Deutscher Verband für Facility Management e.v. (GEFMA) Die zwölf Anbieter von Facility Management, die sich zur Initiative Facility Management FM Die Möglichmacher zusammengeschlossen haben, beschäftigen insgesamt knapp 90.000 Mitarbeiter und haben am deutschen Markt einen Umsatz von etwa fünf Milliarden Euro: Axima GmbH CWS-boco Deutschland GmbH DIW Instandhaltung Ltd. & Co. KG Dr. Sasse AG E.ON Facility Management GmbH Gegenbauer Holding SA & Co. KG HOCHTIEF Facility Management GmbH HSG Zander GmbH Piepenbrock Service GmbH und Co. KG RGM Gebäudemanagement GmbH STRABAG Property and Facility Services GmbH WISAG Service Holding GmbH & Co. KG der Gebäude und darüber auch zugleich die Werthaltigkeit der Immobilie sichern. Der Markt für Facility Management kurz FM in Deutschland wird nach Angaben des Deutschen Verbands für Facility Management (GEFMA) auf 50 bis 55 Milliarden Euro beziffert. 60 Prozent dieser Summe werden von externen Dienstleistern erwirtschaftet. Weil das Aufgabenspektrum so vielfältig Quelle: Initiative Facility Management FM Die Möglichmacher
NR. 17 Seite 10 APRIL 2009 SkyOffice in Düsseldorf Quelle: Orco Immobilien GmbH ist, wird das FM häufig an Spezialisten ausgelagert. Auch aus Kosten- und Zeitgründen entscheiden sich Unternehmen gegen interne FM-Abteilungen. Die Branche rechnet damit, dass in den nächsten zehn Jahren mindestens 30 Prozent mehr Arbeitsplätze zu besetzen sind. Doch die Nachwuchsrekrutierung ist nicht einfach, denn FM ist nicht gerade ein gängiger Begriff in der Bevölkerung. Um falschen Assoziationen entgegenzuwirken und öffentliches Bewusstsein zu schaffen, schlossen sich vor etwa einem Jahr zwölf Anbieter von FM zu der Initiative Facility Management FM die Möglichmacher zusammen. In Zeitschriften und auf Plakatwänden sowie mittels Online-Aktivitäten und Informationsmaterial demonstriert die Initiative, was Facility Management leisten kann und will, um so das Image dieser Managementdisziplin positiv zu prägen. Facility Manager führen nicht nur aus oder arbeiten zu. Beim FM geht es auch darum, Effizienzsteigerungspotenziale zu identifizieren und auszuschöpfen. Anhand von Informationen und Kennzahlen aus der Verwaltung und Bewirtschaftung der betreffenden Objekte zeigen Facility Manager Optimierungspotenziale und Kostentreiber auf. Immerhin machen, laut dem auf Facility Management spezialisierten Wissenschaftler Jens Nävy, die Bewirtschaftungskosten über den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie rund 80 bis 90 Prozent der Gesamtkosten aus. Facility Manager sind auch kreativ tätig. Zunehmend wollen Eigentümer, Betreiber und Mieter nicht nur vom Anlagen- und Gebäudemanagement entlastet werden, sondern sie wünschen sich immer mehr Serviceleistungen. Der steigende Bedarf bietet immer wieder Raum für neue Ideen und erfordert neue Facility Manager sind auf allen Entscheidungsebenen tätig Normative Ebene FM-Einbindung Strategische Ebene Leitung/Consulting Operative Ebene Objektmanager Zuarbeitende Ebene Gruppenleitung Ausführende Ebene Einzelleistung Investor/Unternehmensvorstand Liegenschafts- und Immobilienmanagement Gebäudemanagement Dienstleistungsmanagement Team im Bau- oder Dienstleistungsbereich Quelle: Deutscher Verband für Facility Management e. V. (GEFMA) Lösungen. In großen Bürogebäuden mit mehreren Mietern gibt es vielfach schon einen zentralen Empfang sowie einen gemeinsamen Post-, Kopierund Telefondienst. Der Neubau Sky Office in Düsseldorf wird nach Fertigstellung 2010 einen Doorman-Service anbieten, der Liefer- und Kurierdienste oder Limousinen- und Transferservices erledigt. Den Büronutzern steht das Sky High Easy Working Package mit Blumen- und Geschenkservice, Einkaufsdiensten, Kleiderreinigung und Schuhreparatur oder auch Massageservice und Kinderbetreuung zur Verfügung. Berufsbild Facility Manager Der deutsche Facility Manager gilt als Generalist mit speziellen Kenntnissen in Betriebsführung und Markting und Affinität zu Technik und Informatik. Damit vereint er eine Vielzahl an Qualifikationen, um alle technischen, infrastrukturellen und kaufmännischen Vorgänge rund um die Planung, den Bau und die Nutzung von Gebäuden und Betriebsanlagen zu organisieren, analysieren und optimieren. Als branchenübergreifende Managementdisziplin ist Facility Management Betätigungsfeld sowohl für Allrounder als auch Spezialisten. Gefragt sind Facility Manager auf allen Entscheidungsebenen: Strategen als Entscheider oder Consultants, Gebäudemanager für das operative Geschäft und zuarbeitende Team- oder Gruppenleiter. Grundlegend ist kundenorientiertes Denken. Zu den typischen Anforderungen in gehobenen und höheren Positionen zählen neben bautechnischem Spezialwissen, Sprach- und Rechtskenntnisse, Instruktionsund Verhandlungssicherheit. Der Deutsche Verband für Facility Management e.v. (GEFMA) und die Initiative Facility Management FM Die Möglichmacher bieten im Internet Berufsbildbroschüren und Informationen zu Ausbildungsmöglichkeiten an. Quelle: Deutscher Verband für Facility Management e.v. (GEFMA), Initiative Facility Management FM Die Möglichmacher, www.gefma.de
NR. 17 Seite 11 APRIL 2009 Deutsche sparen für Wohneigentum Angesichts der erlebten turbulenten Ereignisse an den Finanzmärkten und der negativen Entwicklung der Konjunktur sind die Bundesbürger stark verunsichert. Das spiegelt sich in ihrem Sparverhalten wider. Die Sparer sind durch die Finanzkrise irritiert und setzen zunehmend auf Sachwerte, lautet das Fazit von Andreas J. Zehnder, Vorstandsvorsitzender des Verbandes der Privaten Bausparkassen e.v. Seit 1997 erfragt der Verband drei Mal im Jahr mit Unterstützung von TNS Infratest das Sparverhalten der Bundesbürger. Für die aktuelle 34. Umfrage wurden über 2.000 Bürger ab 14 Jahren interviewt. Vorrangig sparen die Deutschen zwar nach wie vor für Altersvorsorge und Konsum. Beide Sparziele haben jedoch gegenüber der Umfrage vom März 2008 vergleichsweise wenig an Bedeutung gewonnen. Während das Sparen für Altersvorsorge und Konsum jeweils rund 4,5 Prozent hinzugewannen, sparen 13 Prozent mehr Bundesbürger für den Erwerb oder die Renovierung von Wohneigentum. Das zeigt, dass sich die die deutschen Sparer an die Kapitalmarktturbulenzen anpassen und nach angemessenen Anlagestrategien suchen. Während das Sparziel Wohneigentum stark an Attraktivität gewonnen hat, ist das Motiv Kapitalanlage mit - 22 Prozent drastisch gesunken. Hingegen ist auch die Motivation zum Sparen auf Reserve beziehungsweise auf den so genannten Notgroschen gestiegen um fast 14 Prozent. Auch im Langzeitvergleich zeigt sich ein spürbarer Wandel der Sparmotive. Altersvorsorge war auch vor drei Jahren schon das Sparziel Nummer eins. Doch ist dies 2008 nicht mehr der am häufigsten genannte Sparzweck. Es hat gegenüber 2005 um über elf Prozent verloren. Dagegen hat das Sparziel Konsum über 13 Prozent hinzugewonnen. Es herrscht aktuell Gleichstand zwischen beiden Sparmotiven. Das Sparziel Wohneigentum ist erst seit Kurzem wieder in das Blickfeld der Sparer gerutscht und liegt mit 46,5 Prozent an dritter Stelle. Noch 2005 lag es mit 55,1 Prozent auf Platz zwei. Das Motiv Kapitalbildung verliert bereits seit Jahren in der Gunst der Sparer und das nahezu kontinuierlich. Im Ranking hielt sich dieses Sparmotiv zwar auf Platz vier, hat jedoch die Hälfte an Stärke eingebüßt. Seit Beginn der Umfragen im Jahr 1997 ist der Anteil der Haushalte, die überhaupt sparen mit weniger als 45 Prozent Sparziele der Bundesbürger Durchschnittliche Anteile in Prozent* Für welchen bestimmten Zweck sparen Sie? auf den niedrigsten Stand gesunken. Ende der 90er Jahre hatte der Anteil der Sparer noch rund zehn Prozent höher gelegen. Das Verhalten der sparenden Bundesbürger wird sich laut der Umfrage mehrheitlich aber nicht ändern. Eine Zwei- Drittel-Mehrheit wird künftig das gleiche Volumen ansparen wie bisher. Bei den Begründungen für ein steigendes Sparvolumen stehen bekannte Motive im Vordergrund. Aktuell sind es: allgemeines Sparen für die Zukunft, größere Anschaffungen und steigende Ausgaben. Lediglich 16 Prozent wollen ihr Sparverhalten drosseln. Das ist eine Größe, die sich auch in den Umfragen zuvor in diesem Rahmen bewegte. Steigende Ausgaben, fehlende Einkommenssteigerungen und die allgemeine politische sowie wirtschaftliche Situation sind derzeit die drei Hauptgründe, das Sparvolumen zu reduzieren. Quelle: Verband der Privaten Bausparkassen e.v./infratest, Umfrage im Oktober 2008 * Die Summe der Prozentanteile ergibt wegen Mehrfachnennungen mehr als 100 Prozent
NR. 17 Seite 12 APRIL 2009 Offene Immobilienfonds Zeit für stabile Werte Im Buch Offene Immobilienfonds - Zeit für stabile Werte von Walter Klug, der auf eine über 30-jährige Erfahrung im Immobilienbereich zurückblicken kann, erfahren Sie alles über Offene Immobilienfonds: Wie arbeiten Offene Immobilienfonds? Welche Anlagemöglichkeiten bestehen? Wie funktioniert der Vertrieb? All das und noch vieles mehr an Hintergrundwissen vermittelt der Autor, um eine umfassende Grundlagendarstellung zu dieser Form von Investmentfonds zu geben. Das neue Investmentgesetz, die seit Anfang 2009 eingeführte Abgeltungsteuer sowie weitere rechtliche Änderungen der vergangenen Jahre bilden einen Schwerpunkt dieser Neuauflage. Daneben arbeitet der Autor wesentliche Unterschiede zu anderen Formen indirekter Immobilienanlagen heraus und beleuchtet die Grundzüge von Bewertung und Portfoliomanagement. Walter Klug: Offene Immobilienfonds. Zeit für stabile Werte. 2., überarb. und rev. Auflage, Fritz Knapp Verlag, Frankfurt am Main, 2008. 164 Seiten broschiert, 32,80 Euro, ISBN: 978-3-8314-0829-0 Offene Immobilienfonds bringen deutlich mehr Rendite Durchschnittliche Wertentwicklung in den Fondsgruppen kumuliert in Prozent / Stichtag: 31.12.2008 Wertentwicklung auf einen Blick Durchschnittswerte der jeweiligen Fondsgruppen in Prozent (Stichtag: 31.12.2008) Quelle: BVI Fondsgruppe 5 Jahre 10 Jahre Aktienfonds Deutschland kumuliert 6,5-9,8 p.a. 1,3-1,0 Aktienfonds Europa kumuliert -9,3-28,8 p.a. -1,9-3,3 Aktienfonds international kumuliert -13,5-18,2 p.a. -2,9-2,0 Euro-Rentenfonds kumuliert 15,4 39,8 p.a. 2,9 3,4 Rentenfonds international kumuliert 3,9 32,2 p.a. 0,8 2,8 Mischfonds international kumuliert -1,5 0,9 p.a. -0,3 0,1 Euro-Geldmarktfonds-Classic kumuliert 10,62 28,85 p.a. 2,04 2,57 Offene Immobilienfonds kumuliert 22,4 47,1 p.a. 4,1 3,9 Quelle: BVI Immobilien-Fachwissen von A-Z Für Laien und Profis gleichermaßen hilfreich Immobilien-Fachwissen von A-Z ist ein echtes Grundlagenwerk, sowohl für Profis und Auszubildende in der Immobilienwirtschaft, als auch für allgemein Interessierte. Praktiker erklären anschaulich und verständlich. Selbst für komplizierte Sachverhalte findet das Autorenteam sprachlich erfrischende Formulierungen. Insgesamt werden über 3.000 Begriffe aus der Immobilienwirtschaft auf rund 700 Seiten erläutert. Die Suche nach einzelnen Definitionen wird mit einem Stichwortregister erleichtert. Laufend aktualisiert, findet der Leser das Nachschlagewerk als Online- Version auf der Homepage des Verlages. Erwin Sailer, Henning J. Grabener: IMMOBILIEN- F A C H W I S S E N von A-Z, Grabener Verlag, Kiel 2007, 700 Seiten, ISBN: 978-3-925573-26-2, 42,00 Euro