Ermittlung sanierungsbebedingter Bodenwerterhöhungen im Sanierungsgebiet Wissen Kernbereich Allgemeine Informationen für die Grundstückseigentümer am 03. Juli 2014
Gliederung Der Gutachterausschuss, wer sind wir? Das Sanierungsgebiet (Abgrenzung, Maßnahmen usw.) Allgemeines, gesetzliche Grundlagen Bewertungsverfahren Bewertung im Sanierungsgebiet Kernbereich Wissen Folie 2
Das Sanierungsgebiet Wissen, Kernbereich Folie 5
Rahmendaten zum Sanierungsverfahren Auftragserteilung für die vorbereitenden Untersuchungen durch Stadtratsbeschluss (an Institut Imlau): 22.01.1985 Satzungsbeschluss: 27.07.1987 Bekanntmachung der Satzung in der RZ: 31.07.1987 Ausbaumaßnahmen: 1987-1989 Aufhebung der Satzung durch Bekanntmachung: 08.12.2011 Folie 6
Rahmendaten zum Sanierungsverfahren Wertermittlungsstichtag: 01.01.1985 Anfangswert Wertermittlungsstichtag: 08.12.2011 Endwert Sitzung des Gutachter- 25.02.2014 ausschusses Ausfertigung des Gutachtens: 14.03.2014 Folie 7
Maßnahmen im Sanierungsgebiet Im Regelfall steigern die durchgeführten Sanierungsmaßnahmen den Bodenwert der im Saniergungsgebiet liegenden Grundstücke. Zur Finanzierung der Sanierung hat der Eigentümer an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bewirkten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht. Folie 8
Durchgeführte Maßnahmen im Sanierungsgebiet Abriss von Gebäuden Umgestaltung des zentralen Bereiches der Innenstadt als Fußgängerzone und verkehrsberuhigte Zone Neugestaltung des Marktplatzes (u.a. Bau einer Brunnenanlage) Ausbau der Mittelstraße, Markstraße, Maarstraße, Auf dem Platz und Hintergasse Neubebauung im Bereich Auf dem Platz verbunden mit dem Erwerb und Abriss von Gebäuden Bau von Parkplätzen an der Maarstraße Folie 9
Durchgeführte Maßnahmen im Sanierungsgebiet Bau von Parkplätzen an der Hintergasse/Bahnhofstraße verbunden mit dem Erwerb und Abriss von Gebäuden Bau der Fußgängerpassage Im Buschkamp Marktstraße Bau der Fußgängerpassage Hintergasse/Maarstraße Bau der Fußgängerpassage Rathausstraße/ Maarstraße Bau des Parkdecks Folie 10
Das Sanierungsgebiet Wissen, Kernbereich - Maßnahmen Folie 11
Das Sanierungsgebiet Wissen, Kernbereich - Maßnahmen Folie 12
Das Sanierungsgebiet Wissen, Kernbereich - Maßnahmen Folie 13
Auszug aus dem BauGB 154 Abs. 2 BauGB Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks besteht aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgestellten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert). Folie 14
Auszug aus dem BauGB Im Regelfall steigern die durchgeführten Sanierungsmaßnahmen den Bodenwert der im Saniergungsgebiet liegenden Grundstücke. Zur Finanzierung der Sanierung hat der Eigentümer an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bewirkten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht. Die Vorteile (nur Mehrwert am Grundstück), die durch die Sanierungsmaßnahmen bewirkt werden, sollen den Eigentümern nicht ohne Gegenleistung zukommen. Folie 15
Schema der sanierungsbedingten Wertermittlung Bodenwert Bodenwertentwicklung im Sanierungsgebiet Endwert Ausgleichsbetrag ggf. anzurechnende Beiträge Allgemeine Bodenwertentwicklung (Nichtsanierungsgebiete) Anfangswert Beginn der Sanierung Ende der Sanierung Zeit Folie 16
Wertermittungsverfahren Bodenrichtwertverfahren (Anfangswert) und Vergleichskaufpreise Komponentenverfahren (Endwert) Modell Niedersachsen (Endwert) Folie 18
Wertermittungsverfahren (Anfangswert) Bodenrichtwertverfahren Aus dem Bodenrichtwert (Bodenrichtwertzone) wird mit Hilfe von Faktoren der Bodenwert der Zone ermittelt; Faktoren für - Maß der baulichen Nutzung (GFZ), - Größe, - Lage Gewichtung mit Vergleichkaufpreisen Anfangswert der Zone Folie 19
Wertermittungsverfahren (Endwert) Komponentenverfahren Lagevorteil (allgemeiner + blockbezogener Sanierungsvorteil) Aufzonungsvorteil bzgl. GFZ Vorteil durch neue, erweiterte, verbesserte Erschließungsanlagen (Vorteil durch ersparte Ausbaukosten Wert am Stichtag!) (absolut oder in % vom Anfangswert) Endwert 1 der Zone Folie 20
Wertermittungsverfahren (Endwert) Niedersachsenmodell In Niedersachsen entwickelt, aus 700 Datensätzen, u.a. aus RLP ( auch in RLP anwendbar, gerichtlich anerkannt) Eingliederung von Missständen / Maßnahmen in Matrix mit je 4 Kategorien Bebauung, Nutzung, Infrastruktur, Umfeld sachverständige Umsetzung bzw. Anwendung in jeweiligem Verfahren ist erforderlich Punktesumme als Steigerung in % vom Anfangswert Endwert 2 der Zone Folie 21
Das Modell Niedersachsen Folie 22
Das Modell Niedersachsen Folie 23
Bodenrichtwerte zum 01.01.2010 Folie 24
Aufteilung in Bewertungszonen Folie 25
Sonderfälle - Ecklösungen Folie 26
VIELEN DANK FÜR IHRE AUFMERKSAMKEIT Folie 27