Ausgleichsbeträge Sanierungsverfahren Innenstadt Radeberg. Sitzung Technischer Ausschuss ( ) / Sitzung Stadtrat (25.05.

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1 Ausgleichsbeträge Sanierungsverfahren Innenstadt Radeberg Sitzung Technischer Ausschuss ( ) / Sitzung Stadtrat ( ) Lutz Schneider + Projektgruppe 4, Wilthen

2 Inhalt Gliederung 1 Die Ausgangssituation 2 Grundlagen 2.1 Was sind städtebauliche Sanierungsmaßnahmen? 2.2 Ablauf einer Sanierungsmaßnahme 3 Welche Vorteile führen zu einer sanierungsbedingten Bodenwertsteigerung? 4 Ausgleichsbetrag und sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung 4.1 Sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung 4.2 Der Ausgleichsbetrag 4.3 Spielraum der Gemeinde bei der Erhebung des Ausgleichsbetrages 5 Verfahren zur Ermittlung von sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen 6 Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung im Sanierungsgebiet Innenstadt Radeberg Lutz Schneider + Projektgruppe 4, Wilthen

3 Die Ausgangssituation 1 Die Ausgangssituation Im Freistaat Sachsen gibt es nach Angaben des Sächsischen Innenministeriums insgesamt ca. 280 städtebauliche Sanierungsverfahren in 200 Gemeinden, von denen die überwiegende Anzahl in den nächsten Jahren abzuschließen sind. In der Stadt Radeberg wird seit 1991 die städtebauliche Sanierungsmaßnahme Innenstadt durchgeführt (Beginn der vorbereitenden Untersuchungen) Satzungsbeschluss Stadtrat / Inkrafttreten durch öffentliche Bekanntmachung Die Stadt Radeberg muss die Durchführung des städtebaulichen Sanierungsvorhabens Innenstadt zum abschließen und die Sanierungssatzung danach aufheben. Bei Abschluss einer städtebaulichen Sanierungsmaßnahme sind im Verfahrensgebiet die sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen als Grundlage für die Erhebung von Ausgleichsbeträgen zu ermitteln. Lutz Schneider + Projektgruppe 4, Wilthen Folie 3

4 Die Ausgangssituation Die Medien greifen das Thema Ausgleichsbeträge dankbar als Schlagzeile auf! Sächsische Zeitung, MDR Sachsen, Lutz Schneider + Projektgruppe 4, Wilthen Folie 4

5 Die Ausgangssituation Die Medien greifen das Thema Ausgleichsbeträge dankbar als Schlagzeile auf! Sächsische Zeitung, Lokalausgabe Bautzen, Lutz Schneider + Projektgruppe 4, Wilthen Folie 5

6 Die Ausgangssituation Warum Eigentümer den Ausgleichsbetrag nicht akzeptieren? Die Eigentümer sehen keinen Sanierungsvorteil für sich. Die Bodenwerterhöhung ist für den Eigentümer nicht realisierbar (Eigentümer wohnt im Gebäude). Konjunkturelle Einflüsse und allgemeine städtebauliche Entwicklungen haben im Sanierungsgebiet die Situation verschlechtert. Eigentümer haben während der Sanierung Geschäftseinbußen durch Baumaßnahmen entschädigungslos hinnehmen müssen: Straßenbau etc. Eigentümer haben in Baumaßnahmen investiert, aber bei der Finanzierung einen möglichen Ausgleichsbetrag nicht mit einkalkuliert. Lutz Schneider + Projektgruppe 4, Wilthen Folie 6

7 Die Ausgangssituation Warum Eigentümer den Ausgleichsbetrag nicht akzeptieren? Aufgrund der langen Laufzeit der Sanierungsmaßnahmen (15 20 Jahre) fällt es Eigentümern schwer einzusehen, dass sie für längst erledigte Sanierungsmaßnahmen bezahlen sollen. Beim Erwerb des Grundstücks oder im Zuge einer Erbschaft haben sich die neuen Eigentümer nicht über die Bedeutung des Sanierungsvermerks informiert. Eigentümer außerhalb des Sanierungsgebiets profitieren von der Sanierung ohne dass sie Ausgleichsbeträge zahlen (Abgrenzung). Eigentümer müssen einen Ausgleichsbetrag zahlen, auch wenn sie keine Sanierungsfördermittel erhalten haben. Lutz Schneider + Projektgruppe 4, Wilthen Folie 7

8 Grundlagen 2 Gesetzliche Grundlagen 2.1 Was sind städtebauliche Sanierungsmaßnahmen? Gesetzliche Grundlagen historische Entwicklung Die Ursprünge des bundesdeutschen Sanierungsrechts gehen weit zurück: Anfänge sind bereits im Bundesbaugesetzbuch (BBauG) von 1960 enthalten wurde die Systematik dann im Städtebaufördergesetz (StBauFG) verankert Zusammenführung von StBauFG und BBauG zum Baugesetzbuch (BauGB) seitdem finden sich die Regelungen zu Sanierungsmaßnahmen als Instrument der städtebaulichen Entwicklung in den 136 bis 164b BauGB. In der ehemaligen DDR bestand bis zum Jahr 1990 kein vergleichbares rechtlich verankertes Instrument. Lutz Schneider + Projektgruppe 4, Wilthen Folie 8

9 Grundlagen Mit dem Ziel der Angleichung der Rechtssysteme wurde am die Bauplanungs- und Zulassungsverordnung erlassen. In dieser war u.a. auch das städtebauliche Sanierungsrecht enthalten. Mit dem Einigungsvertrag vom wurde dann das Sanierungsrecht des BauGB auch im Beitrittsgebiet übernommen. Was sind städtebauliche Sanierungsmaßnahmen? Städtebauliche Sanierungsverfahren sind Maßnahmen, durch die ein Gebiet zur Behebung städtebaulicher Missstände wesentlich verbessert oder umgestaltet wird. ( 136 Abs. 2 Satz 1 BauGB) Lutz Schneider + Projektgruppe 4, Wilthen Folie 9

10 Grundlagen Städtebauliche Missstände liegen insbesondere vor, wenn das Gebiet nach seiner vorhandenen Bebauung oder nach seiner sonstigen Beschaffenheit den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder an die Sicherheit der in ihm wohnenden und arbeitenden Menschen nicht entspricht [Substanzschwäche] oder das Gebiet in der Erfüllung der Aufgaben erheblich beeinträchtigt ist, die ihm nach seiner Lage und Funktion im Verflechtungsbereich obliegen [Funktionsschwäche]. Substanzschwächen unzulängliche Belichtung, Besonnung und Belüftung von Wohnungen und Arbeitsstätten, schlechte bauliche Beschaffenheit von Gebäuden, Wohnungen und Arbeitsstätten, unzureichende Zugänglichkeit von Grundstücken, störende Durchmischung von Wohn- und Arbeitsstätten, unzeitgemäße Grundstücksnutzungen, störende Einwirkungen und Emissionen, schlechter Erschließungszustand. Funktionsschwächen Unzureichende Befriedigung der Anforderungen des fließenden und ruhenden Verkehrs, insbesondere in Wohn- und Geschäftsgebieten, unzulängliche Qualifizierung des Gebiets, besonders von Ortskernen, für die Aufnahme von Einrichtungen und Anlagen zur Versorgung mit Gütern und Dienstleistungen des privaten und öffentlichen Bereichs, mangelhafte Ausstattung mit öffentlichen Grün- und Erholungsflächen und mit Anlagen des Gemeinbedarfs. Lutz Schneider + Projektgruppe 4, Wilthen Folie 10

11 Grundlagen 2.2 Ablauf einer Sanierungsmaßnahme Phasen der städtebaulichen Sanierung Sanierungsverdacht Phase 1 - Vorbereitung Phase 2 - Durchführung Phase 3 - Abschluss Lutz Schneider + Projektgruppe 4, Wilthen Folie 11

12 Grundlagen 2.2 Ablauf einer Sanierungsmaßnahme Vorbereitende Untersuchungen ( 141 Abs. 1 BauGB) mit: Phase 1 - Vorbereitung Beteiligung der Betroffenen ( 137 BauGB) Beteiligung der öffentlichen Aufgabenträger ( 139 BauGB) Schätzung zur Kosten- und Finanzierungsübersicht ( 149 BauGB) Bestimmung der Ziele und Zwecke der Maßnahme ( 140 BauGB) Beginn der städtebaulichen Planungen ( 140 Nr. 4 BauGB): Erarbeitung eines Sanierungs- bzw. Rahmenplanes eventuell Einleitung von Bebauungsplanverfahren Bei Bedarf Änderungsverfahren des Flächennutzungsplans Abschätzungen z.d. sozialen u. wirtschaftl. Auswirkungen ( 140 Nr. 6 BauGB) Durchführung einzelner Bau- und Ordnungsmaßnahmen ( 140 Abs. 7 BauGB) Förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes einschließlich Erlass der Sanierungssatzung ( 142 Nr. 1 BauGB) Lutz Schneider + Projektgruppe 4, Wilthen Folie 12

13 Grundlagen 2.2 Ablauf einer Sanierungsmaßnahme Ortsübliche Bekanntmachung der Sanierungssatzung ( 143 Abs. 1 BauGB). Damit wird diese rechtsverbindlich ( 143 Abs. 2 BauGB). Phase 2 - Durchführung Eintrag Sanierungsvermerk im Grundbuch ( 143 Abs. 2 BauGB) Rechtsfolge: Genehmigungsvorbehalt für Vorhaben und Rechtsvorgänge ( 144 BauGB). Konkretisierung + Fortschreibung städtebaulicher Planungen ggf. Aufstellung von Bebauungsplänen Aufstellung Sanierungs- und Rahmenplan Aufstellung + Fortschreibung des Sozialplanes ( 180 BauGB) Durchführung von Ordnungsmaßnahmen ( 147 BauGB): Bodenordnung Grundstückserwerb Freilegung Umzug von Betrieben und Einwohnern Herstellung und Änderung der Erschließungsanlagen Lutz Schneider + Projektgruppe 4, Wilthen Folie 13

14 Grundlagen 2.2 Ablauf einer Sanierungsmaßnahme Phase 2 Durchführung Baumaßnahmen ( 148 BauGB): Modernisierung und Instandsetzung Neubebauung und Ersatzbauten Errichtung und Änderung von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen Herstellung von Ausgleichs- und Ersatzflächen Fortschreibung Kosten- und Finanzierungsübersicht ggf. Ablösungsvereinbarungen ( 154 Absatz 3 Satz 2 BauGB), vorzeitige Festsetzungen des Ausgleichsbetrags ( 154 Abs. 3 Satz3 BauGB), Abgeschlossenheitserklärungen für einzelne Grundstücke ( 163 Abs. 2 BauGB) Aufhebung der Sanierungssatzung ( 162 BauGB) Phase 3 Abschluss Ortsübliche Bekanntmachung der Aufhebungssatzung ( 162 Abs. 2 Satz 2). Damit wird diese rechtsverbindlich ( 162 Abs. 2 Satz 4 BauGB). Rechtsfolgen: Entstehen der sachlichen Ausgleichsbeitragspflicht ( 154 Abs. 3 Nr. 1 BauGB) Ersuchen auf Löschung des Sanierungsvermerks im Grundbuch ( 162 Abs. 3 BauGB) Ende des Genehmigungsvorbehalts für Vorhaben und Rechtsvorgänge ( 144 BauGB) Erhebung der Ausgleichsbeträge durch Bescheid ( 154 Abs. 3 und 4 BauGB) Lutz Schneider + Projektgruppe 4, Wilthen Folie 14

15 Welche Vorteile? 3 Welche Vorteile führen zu einer sanierungsbedingten Bodenwertsteigerung? Allgemeiner Sanierungsvorteil Werterhöhungen, die sich allein durch die Absicht, eine Sanierung durchzuführen, einstellen (sog. Initialeffekt). Es tritt eine Bodenwerterhöhung allein durch die Aussicht auf öffentliche Investitionen, Zuschüsse und Steuervorteile ein. Lagevorteil Verbesserung der allgemeinen Wohn- und Geschäftslage, Wohnumfeldverbesserung (z.b. Verbesserung der Ansehnlichkeit des näheren und weiteren Umfeldes, Durchführung von Abbruch-, Neubau- sowie Modernisierungsmaßnahmen, Gestaltung von Parkplätzen und Ruhezonen, Schaffung von Gestaltungselementen sowie Verkehrsberuhigung. bspw. Mietpreissteigerung durch Umfeldverbesserung Lutz Schneider + Projektgruppe 4, Wilthen Folie 15

16 Welche Vorteile? 3 Welche Vorteile führen zu einer sanierungsbedingten Bodenwertsteigerung? Erschließungs- und Ausbaubeitragsvorteil Bodenwerterhöhungen, die sich insbesondere durch eingesparte Erschließungskosten und / oder Ausbaubeiträge nach SächsKAG sowie durch eingesparte Kostenerstattungsbeiträge ergeben. im Gegensatz zu Grundstücken außerhalb des Sanierungsgebietes keine Erhebung von Erschließungskosten und / oder Straßenausbaubeiträgen (sofern Straßenausbaubeitragssatzung in der Gemeinde vorhanden) Allgemeiner Erschließungsvorteil Lagevorteil, der durch die mit der Erneuerung der Erschließungs- und Ausbauanlagen einhergehenden Aufwertung des Bereiches entsteht (bspw. ein höherwertigerer Ausbau oder durch die beseitigten Straßenschäden). Lutz Schneider + Projektgruppe 4, Wilthen Folie 16

17 Welche Vorteile? 3 Welche Vorteile führen zu einer sanierungsbedingten Bodenwertsteigerung? Aufzonungsvorteil Darunter versteht man die Erhöhung der Nutzbarkeit von Grundstücken z. B. durch Veränderung der Art der baulichen Nutzung (z. B. Umzonung vom Mischgebiet in ein Kerngebiet und / oder durch Erhöhung des Maßes der baulichen Nutzung). bspw. Erhöhung der Mieteinnahmen durch die Möglichkeit einer höherwertigeren Nutzung/Vermietung und / oder die Vergrößerung der vermietbaren Fläche Sanierungsbedingte Steuervorteile Nach 7 h EStG können in Sanierungsgebieten Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen an Gebäuden deutlich höher steuerlich abgeschrieben werden als außerhalb des Sanierungsgebietes. Es sind dabei aber nur die diesbezüglichen Bodenwerterhöhungen auszugleichen, nicht die konkreten Steuervorteile. Lutz Schneider + Projektgruppe 4, Wilthen Folie 17

18 Ausgleichsbetrag und sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung 4 Ausgleichsbetrag und sanierungsbedingte Bodenwertsteigerungen 154 Abs. 2 BauGB lautet: Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks besteht aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des Sanierungsgebiets ergibt (Endwert). D.h. es wird nicht die gesamte sanierungsbedingte Erhöhung des Grundstückswerts, sondern nur die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung abgeschöpft. Lutz Schneider + Projektgruppe 4, Wilthen Folie 18

19 Ausgleichsbetrag und sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung 4.1 Sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung Sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung = Anfangswert Bodenwert, der sich ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre ( 154 Abs. 2 BauGB) - Endwert Bodenwert, der sich durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung ergibt ( 154 Abs. 2 BauGB) Der Wert des Bodens (Bodenwert) ist grundsätzlich ohne Berücksichtigung der vorhandenen baulichen Anlagen auf dem Grundstück zu ermitteln. Diese Fiktion betrifft nur das betroffene Grundstück, nicht aber die Umgebung. Lutz Schneider + Projektgruppe 4, Wilthen Folie 19

20 Ausgleichsbetrag und sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung 4.2 Ausgleichsbetrag Das Baugesetzbuch lässt grundsätzlich zwei alternative Modelle zur Bemessung des Ausgleichbetrages zu, entweder: Bemessung des Ausgleichbetrags nach Wertausgleich ( 154 Abs. 1 und 2 BauGB): nach der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung - Wertausgleich - nach 154 Abs. 1 und 2 BauGB (bisheriges Regelverfahren) oder nach dem Ausbauaufwand für Verkehrsanlagen - Kostenbeteiligung durch Satzung - nach 154 Abs. 2a BauGB (Anwendung ist an zusätzliche Voraussetzungen geknüpft und erlangte bislang keine Praxisbedeutung). Ausgleichsbetrag = Anrechnungen auf den Ausgleichsbetrag ( 155 Abs. 1 BauGB) - Sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung ( 154 Abs. 1 BauGB) Lutz Schneider + Projektgruppe 4, Wilthen Folie 20

21 Ausgleichsbetrag und sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung Ausgleichsbetrag bei steigenden Bodenwerten Bodenwert [ /m²] Bekanntwerden der Sanierungsabsicht in der Öffentlichkeit Förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes Bodenwert unter Sanierungseinfluss Sanierungsbeeinflusster Bodenwert Aufhebung der Sanierungssatzung Endwert sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung Ausgleichsbetrag anzurechnende Beträge ( 155 Abs. 1) Ein Tag vorher Fiktive Entwicklung des sanierungsunbeeinflussten Bodenwerts Sanierungsunbeeinflusster Bodenwert Zeitraum bis Abschluss Sanierung Anfangswert Zeit Qualitätsstichtag Anfangswert Vorwirkung der Sanierungssatzung Wertermittlungsstichtag Anfangswert und Endwert Qualitätsstichtag Endwert Lutz Schneider + Projektgruppe 4, Wilthen Folie 21

22 Ausgleichsbetrag und sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung Ausgleichsbetrag bei sinkenden Bodenwerten Bodenwert [ /m²] Bodenwert unter Sanierungseinfluss Bodenwertniveau zu Beginn des Sanierungseinflusses Endwert Vermeintlich negativer Ausgleichsbetrag Fiktive Entwicklung des sanierungsunbeeinflussten Bodenwerts sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung Anfangswert Ausgleichsbetrag anzurechnende Beträge ( 155 Abs. 1) Zeit Bekanntwerden der Sanierungsabsicht in der Öffentlichkeit Förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes Aufhebung der Sanierungssatzung Lutz Schneider + Projektgruppe 4, Wilthen Folie 22

23 Ausgleichsbetrag und sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung 4.3 Spielraum der Gemeinde bei der Erhebung des Ausgleichsbetrages Den Gemeinden steht kein Ermessen über die Erhebung der Ausgleichsbeträge zu. Die Gemeinde muss spätestens nach Abschluss der Sanierung prüfen, ob sanierungsbedingte Bodenwerterhöhungen eingetreten sind. Die Gemeinde befindet sich automatisch im Erhebungsverfahren, wenn sanierungsbedingte Bodenwerterhöhungen festgestellt worden sind. Die Gemeinde hat keinen Entscheidungsspielraum hinsichtlich einer Erbebung oder Nichterhebung: Ein Stadt- oder Gemeinderatbeschluss, dass Ausgleichsbeträge im Sanierungsgebiet nicht erhoben werden ist nichtig, da er gegen das Baugesetzbuch verstößt! Lutz Schneider + Projektgruppe 4, Wilthen Folie 23

24 Ausgleichsbetrag und sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung 4.3 Spielraum der Gemeinde bei der Erhebung des Ausgleichsbetrages Die Gemeinde hat lediglich einen gewissen Ermessenspielraum bei der Erhebung der Ausgleichsbeträge: Die Gemeinde kann die Ablösung der Ausgleichsbeträge vor Abschluss der Sanierung im Ganzen zulassen ( 154 Abs. 3 BauGB). Die Gemeinde kann ggf. die Bagatellregelung anwenden ( 155 Abs. 3 BauGB). Die Gemeinde kann bei der Ablösung des Ausgleichsbetrages einen Verfahrensnachlass bis zu 20 % gewähren (Verwaltungsvorschrift des Sächsischen Staatsministeriums des Innern über die Vorbereitung, Durchführung und Förderung von Maßnahmen der Städtebaulichen Erneuerung im Freistaat Sachsen - VwVStBauE - Abschnitt D 21.3). Die Gemeinde kann im Einzelfall im öffentlichen Interesse oder zur Vermeidung unbilliger Härte von der Erhebung des Ausgleichsbetrages ganz oder teilweise absehen ( 155 Abs. 4 BauGB). Lutz Schneider + Projektgruppe 4, Wilthen Folie 24

25 Die Verfahren 5 Verfahren zur Ermittlung sanierungsbedingter Bodenwertsteigerungen 5.1 Wertermittlung in der Sanierung ist Verkehrswertermittlung! Wertermittlung in der Sanierung ist Verkehrswertermittlung nach den Grundsätzen des Baugesetzbuches (BauGB) und der seit anzuwendenden Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Der Begriff Verkehrswert ist in 194 BauGB definiert: Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Diese Definition enthält eine Reihe unbestimmter Rechtsbegriffe. Aus diesem Grund ist eine hinreichende Interpretation in der Praxis schwierig. Lutz Schneider + Projektgruppe 4, Wilthen Folie 25

26 Die Verfahren Folgende stark vereinfachte Definition ist deshalb geeigneter, den Verkehrswertbegriff zu veranschaulichen: Der Verkehrswert ist der wahrscheinlichste Kaufpreis im nächsten (fiktiv unterstellten) Verkaufsfall. Bei der Ermittlung des Verkehrswerts ist vom durchschnittlichen Verhalten von Anbietern und Nachfragern (Jedermannsverhalten) beim Aushandeln von Grundstückspreisen Rechnung zu tragen. Es gelten damit die gleichen Prinzipien wie auch bei anderen städtebaulichen Wertermittlungen. Zu beachten sind lediglich die besonderen gesetzlichen Maßgaben des besonderen Städtebaurechts ( 136 bis 164b BauGB) zur Sanierung. Lutz Schneider + Projektgruppe 4, Wilthen Folie 26

27 Die Verfahren Bewertungsliteratur und Praxis bieten für die Ermittlung sanierungsbedingter Bodenwertsteigerungen zahlreiche Wertermittlungsverfahren an. Wie in der normalen Wertermittlung auch, sind die verschiedenen Verfahren jedoch systembedingt nicht alle gleichermaßen gut zur Ermittlung (marktkonformer) Werte geeignet. Dies bedeutet dann in der Konsequenz aber auch: Es ist die Aufgabe des Gutachterausschusses oder der privaten Sachverständigen, das geeignetste (oder besser noch die geeignetsten) Verfahren auszuwählen und anzuwenden. Die Verfahrenswahl ist zu begründen. Wenn mehrere Verfahren herangezogen wurden, sind die Ergebnisse der Verfahren unter Würdigung (d.h. Gewichtung) deren Aussagefähigkeit (bspw. Verfügbarkeit der Daten und Zuverlässigkeit der Verfahren) abzuleiten. (vgl. 8 Absatz 1 Satz 2 und 3 ImmoWertV)

28 Die Verfahren Zielbaummethode Nachteile überwiegen (kein Marktbezug, sehr ungünstige Fehlerfortpflanzung), deshalb ohne Marktanpassung nicht verwendbar. Multifaktorenanalyse (vergleichbar mit Zielbaummethode) Niedersachsenmodel Chemnitzer Modell Als sonstige Verfahren zur Ermittlung sanierungsbedingter Bodenwertsteigerungen sind noch zu nennen: Relatives Lagewertverfahren (nach Hagedorn) Ertragsfaktoren (nach Gerady bzw. Brand-Wehner) Bodenwertsteigerungen durch Branchenveredlung (nach Lucht) Mietlageverfahren (nach Schmalgemeier) Die letztgenannten Verfahren spielen in der Bewertungspraxis keine wesentliche Rolle mehr. Lutz Schneider + Projektgruppe 4, Wilthen Folie 28

29 Die Verfahren Das Niedersachsenmodell im Detail Beim Niedersachsenmodell handelt es sich um ein statistisches Vergleichswertverfahren. Seit 1983 werden überregionale Vergleichsdaten ausgewertet (Autoren: 1983 Oelfke, 1983 Brill, 1986 Brill, 1988 Bodenstein, 1988 Strotkamp, 1985 Kanngieser/Bodenstein, 1997 und 2004 Kanngieser/Schur, 2008 Liebig/Ruzyzka-Schwob/Jankowski) und dadurch die Wertermittlung auf eine sichere Grundlage gestellt. Dem Wertermittlungsverfahren liegt der Gedanke zugrunde, dass sich durch den Abbau von städtebaulichen Missständen mittels zweckmäßiger Maßnahmen ein erhöhter Bodenwert einstellen muss. Mit Hilfe der mathematischen Statistik wurde aus dem Verhältnis der Sanierungsbedürftigkeit (sanierungsunbeeinflusster Zustand) zu den in der Sanierung durchgeführten Maßnahmen (sanierungsbeeinflusster Zustand) eine statistisch sicher bestimmte prozentuale Bodenwertsteigerung ermittelt. Lutz Schneider + Projektgruppe 4, Wilthen Folie 29

30 Die Verfahren Tabelle 1: Klassifikationsrahmen für städtebauliche Mißstände Klasse Komplex ) Bebauung intakt überwiegend intakt geringe Mängel einzelne Mängel (z. B. Heizung, Fenster) gering instandsetzungs- und modernisierungs-bedürftig (z. B. äußere Beschaffenheit) instandsetzungs- und modernisierungs-bedürftig (z. B. innere Beschaffenheit) 2) Struktur Eigentumsverhältnisse, Erschließung günstig überwiegend günstig vorhandene Erschließung in Teilen ergänzungsbedürftig Zugänglichkeit der Grundstücke ungünstig unzweckmäßig Grundstückszuschnitt ungünstig 3) Nutzung, Verdichtung, Gemengelage funktionsgerecht überwiegend funktionsgerecht geringe Beeinträchtigungen im Wohnbereich geringe Beeinträchtigungen im Gewerbebereich, störende bauliche Nebenanlagen Gemengelage mit geringen Beeinträchtigungen hohe Verdichtung 4) Umfeld Verkehr, Infrastruktur gut überwiegend gut in Teilen ergänzungsbedürftig einige Infrastruktureinrichtungen fehlen Verkehrssituation verbesserungs-bedürftig Infrastruktur insgesamt ergänzungsbedürftig Klasse Komplex ) Bebauung im Wesentlichen instandsetzungsund modernisierungsbedürftig grundlegend instandsetzungs- und modernisierungsbedürftig zeitgemäße Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht gewährleistet gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht gewährleistet verfallen 2) Struktur Eigentumsverhältnisse, Erschließung Erschließungssituation unzureichend stark zersplitterte Grundstücksstruktur Erschließungs- wie Ver- und Entsorgungs-einrichtungen unzureichend mangelhafte Gesamtsituation unzumutbare Gesamtsituation 3) Nutzung, Verdichtung, Gemengelage übermäßige Verdichtung störende Gemengelage hohe Verdichtung und störende Gemengelage, Beeinträchtigung durch Altbausubstanz übermäßige Verdichtung und störende Gemengelage unzumutbare Verhältnisse 4) Umfeld Verkehr, Infrastruktur Verkehrsanbindungen mangelhaft, Parkmöglichkeiten nicht in ausreichendem Umfang Behinderungen durch den Verkehr, Infrastruktur unzureichend keine Parkmöglichkeiten, fließender Verkehr überlastet, Infrastruktur im Prinzip nicht vorhanden ungenügende Gesamtsituation keine funktionsgerechte Ausstattung Lutz Schneider + Projektgruppe 4, Wilthen

31 Die Verfahren Tabelle 2: Klassifikationsrahmen für städtebauliche Maßnahmen Klasse Komplex ) Bebauung keine Maßnahmen einzelne Maßnahmen gezielte Behebung der Mängel einzelne Modernisierungsund Instandsetzungsmaßnahmen einfache Modernisierungsund Instandsetzungsmaßnahmen mittlere Modernisierungsund Instandsetzungsmaßnahmen 2) Struktur Eigentumsverhältnisse, Erschließung keine Maßnahmen einzelne Maßnahmen gezielte Ergänzung vorhandener Erschließungsanlagen Verbesserung der Zugänglichkeit von Grundstücken Verbesserung der Erschließungssituation Grenzausgleich (Grenzreglung, Umlegung) 3) Nutzung, Verdichtung, Gemengelage keine Maßnahmen einzelne Maßnahmen gemeinsame Hofgestaltung mehrerer Grundstücke u. a. Verbesserung der Nutzung, Beseitigung baulicher Nebenanlagen Maßnahmen mit einem geringen Aufwand Reduzierung des Maßes der baulichen Nutzung 4) Umfeld Verkehr, Infrastruktur keine Maßnahmen einzelne Maßnahmen geringfügige Ergänzung der Infrastruktur, geringfügige Verbesserungen für den ruhenden Verkehr gezielte Ergänzung der Infrastruktur Ausbau von Rad- und Fußwegen, Verbesserungen für den ruhenden Verkehr Ergänzung und Verbesserung der Infrastruktur Klasse Komplex ) Bebauung umfassende Modernisierung und Instandsetzung durchgreifende Modernisierung und Instandsetzung durchgreifende Modernisierung und Instandsetzung und Neubebauung einzelner Grundstücke überwiegend Neubebauung oder aufwendige Modernisierung Neubebauung 2) Struktur Eigentumsverhältnisse, Erschließung Ergänzung der Erschließungsanlagen Neuaufteilung (Umlegung) durchgreifende Maßnahmen grundlegende Umstrukturierung (Umlegung) umfassende Neuordnung und Erschließung (Umlegung) 3) Nutzung, Verdichtung, Gemengelage Entkernung Maßnahmen zur Beseitigung oder Verringerung von Emissionen Anpassung hinsichtlich Art und Maß der baulichen Nutzung und Maßnahmen zur Beseitigung oder Verringerung von Emissionen, Freilegung von Grundstücken Anpassung hinsichtlich Art und Maß der baulichen Nutzung und Umsetzung von Betrieben Aufstockung und Umnutzung 4) Umfeld Verkehr, Infrastruktur Erweiterung des öffentlichen Verkehrsnetzes und Verbesserung der Anschlußmöglichkeiten für den Individualverkehr, Schaffung von weiteren Parkmöglichkeiten Umlenkung des fließenden Verkehrs, Ausstattung mit Infrastruktureinrichtungen Schaffung von Parkplätzen, Parkhäusern, Verkehrsumleitungen, Ausstattung mit Infrastruktureinrichtungen Anlage verkehrsberuhigter Zonen, auch Fußgängerzonen und Ergänzung der Infrastruktur umfassende Verbesserung der Verkehrssituation und Neugestaltung mit Infrastruktureinrichtungen Lutz Schneider + Projektgruppe 4, Wilthen

32 Die Verfahren Niedersachsenmodell Untersuchungen Kanngieser/Schuhr (2005) Matrix gemittelter sanierungsbedingter Werterhöhungen für Anfangswerte bis 150 /m² bei einem durchschnittlichen Anfangswert von 75,00 /m² (Wertsteigerungen in Prozent des Anfangswertes) Lutz Schneider + Projektgruppe 4, Wilthen Folie 32

33 Die Verfahren Vorteile des Niedersachsenmodells Die Ergebnisse wurden aus am Grundstücksmarkt realisierten sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen abgeleitet. Marktbezug gegeben (Stichprobenumfang ca Fälle aus acht Bundesländern). Die Methode ist auch von Laien nachvollziehbar. Von der Rechtsprechung anerkannt (vgl. OVG Lüneburg, Urteil vom L 46/90 und 1 L 47/90). Die Fehlerfortpflanzung liegt im üblichen Rahmen. Selbst Fehleinschätzungen von ein oder zwei Punkten führen i.d.r. nur zu geringen Ergebnisabweichungen. Die Komplexe (Bebauung, Struktur, Nutzung, Umfeld) sind untereinander nicht korreliert. Gleichbehandlung ist gewährleistet. Lutz Schneider + Projektgruppe 4, Wilthen Folie 33

34 Die Verfahren Das Chemnitzer Modell im Detail Grundlage des sog. Chemnitzer Modells ist die Diplomarbeit von Nicole Krusch an der Hochschule Zittau / Görlitz im Studiengang Wohnungs- und Immobilienwirtschaft aus dem Jahr Das Chemnitzer Modell verfolgt grundsätzlich denselben Ansatz wie das Niedersachsenmodell, basiert jedoch auf einer multiplen Regressionsanalyse. Für die Auswertung standen zunächst ca. 600 Kauffalldaten aus dem Stadtgebiet von Chemnitz aus den Jahren 1997 bis 2000 zur Verfügung. Letztlich verwendet wurde nur die Stichprobe 2 mit 120 Kauffällen (Mehrfamilienhäuser, geschlossene und offene Bauweise, Baujahr 1870 bis 1936, Bodenwertniveau 90 /m² bis 150 /m²). Lutz Schneider + Projektgruppe 4, Wilthen Folie 34

35 Die Verfahren Abweichend vom Niedersachsenmodell wurden in Chemnitz lediglich 7 Benotungsstufen von Missständen und Maßnahmen gebildet. Für die Benotung wurde kein verbal definierter Klassifikationsrahmen verwendet, sondern bei der Einstufung steht die 1 für sehr gut und die 7 für sehr schlecht. Gegenüber dem Niedersachsenmodell werden nicht in 4 sondern in 5 Komplexen die Missstände und Maßnahmen qualifiziert. Dies sind: Bebauung des Umfeldes; Struktur des Grundstückes, Eigentumsverhältnisse, Erschließung, Zuschnitt; Nutzung des Grundstückes, störende Verdichtung, störende Gemengelage, störende bauliche Nebenanlagen; Umfeld des Grundstückes, Verkehr, Infrastruktur; Wohnlage. Lutz Schneider + Projektgruppe 4, Wilthen Folie 35

36 Die Verfahren Gegenüber dem Niedersachsenmodell veränderter Klassifikationsrahmen des Chemnitzer Modells für städtebaulichen Missstände und Maßnahmen: Klasse Anfangsqualität Komplex Bebauung überwiegend intakt ausgewogen überwiegend verfallen Struktur günstig ausgewogen ungünstig Nutzung Umfeld Wohnlage ausgewogen unzumutbar optimal ausgewogen ungenügend gehoben mittel unzumutbar Klasse Endqualität Komplex Bebauung Struktur Nutzung überwiegend intakt ausgewogen überwiegend verfallen günstig ausgewogen ungünstig funktionsgerecht funktionsgerecht ausgewogen unzumutbar Umfeld optimal ausgewogen ungenügend Wohnlage gehoben mittel unzumutbar Lutz Schneider + Projektgruppe 4, Wilthen Folie 36

37 Die Verfahren Vorteile des Chemnitzer Modells: Im Gegensatz zu Multifaktorenanalyse und Zielbaummethode ist der Marktbezug (hier sogar der regionale) gegeben. Die Methode ist auch von Laien nachvollziehbar. Von der Rechtsprechung anerkannt (vgl. OVG Bautzen, Urteil vom K 848/06 und Urteil vom K 858/06). Weitgehend unempfindlich gegen geringfügige Fehleinschätzungen. Die Gleichbehandlung ist gewährleistet. Methode ist gut geeignet für die Ermittlung zonaler sanierungsbedingter Bodenwerterhöhungen. Es ist das einzige verfügbare Modell, in dem echte Vergleichsdaten aus Sachsen eingeflossen sind. Lutz Schneider + Projektgruppe 4, Wilthen Folie 37

38 Die Verfahren Zusammenfassung Das Niedersachenmodell und das Chemnitzer Modell bieten in der Kombination eine gute Basis für die Ermittlung von sanierungsbedingten Bodenwertsteigerungen in Sachsen. Es stehen hinsichtlich Marktkonformität und Fehleranfälligkeit keine besseren Modelle zur Verfügung. Die Anwendbarkeit der Modelle wurde durch die Urteile des Sächsischen OVG in Bautzen (3 K 848/06, 3 K 858/06) bestätigt (Chemnitzer Modell) bzw. zusätzlich gestärkt (Niedersachsenmodell). Lutz Schneider + Projektgruppe 4, Wilthen Folie 38

39 Sanierungsgebiet Innenstadt Radeberg 6 Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung im Sanierungsgebiet Innenstadt Radeberg Lutz Schneider + Projektgruppe 4, Wilthen Folie 39

40 Sanierungsgebiet Innenstadt Radeberg Arbeitsschritte bei der Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung 1. Sichtung der übergebenen Unterlagen und Informationen sowie Vorgutachten 2. Festlegung bzw. Überprüfung der Zoneneinteilung im Gebiet 3. Ermittlung der Anfangswerte (incl. Anpassung an die Veränderung der konjunkturellen Gegebenheiten 4. Auswahl der Wertermittlungsverfahren für die Ermittlung der Endwerte 5. Durchführung der Wertermittlungsverfahren nach Quantifizierung der Sanierungsvorteile 6. Gewichtung der Verfahrensergebnisse 7. Marktanpassung Lutz Schneider + Projektgruppe 4, Wilthen Folie 40

41 Sanierungsgebiet Innenstadt Radeberg 2. Festlegung bzw. Überprüfung der Zoneneinteilung im Sanierungsgebiet Lutz Schneider + Projektgruppe 4, Wilthen Folie 45

42 Sanierungsgebiet Innenstadt Radeberg Ergebnisse vorangegangener Untersuchungen Durch den zuständigen Gutachterausschuss im damaligen Landkreis Kamenz wurden für das Sanierungsgebiet Innenstadt zuletzt Bodenrichtwerte zum Stichtag veröffentlicht. - Der Gutachterausschuss ging damals von insgesamt 14 Bodenrichtwertzonen innerhalb des Sanierungsgebiets Innenstadt Radeberg aus. Für den Stichtag wurden folgenden Bodenrichtwerte ermittelt: Zone 1: 148,00 /m² (GFZ 2,4), Zone 2: 123,00 /m² (GFZ 1,8), Zone 3: 107,00 /m² (GFZ 1,5), Zone 4: 92,00 /m² (GFZ 1,8), Zone 5: 84,00 /m² (GFZ 1,5), Zone 6: 97,00 /m² (GFZ 2,0), Zone 7: 92,00 /m² (GFZ 0,8), Zone 8: 84,00 /m² (GFZ 2,0), Zone 9: 69,00 /m², Zone 10: 89,00 /m², Zone 11: 84,00 /m² (GFZ 2,0), Zone 12: 84,00 /m² (GFZ 2,0), Zone 13: 77,00 /m² (GFZ 2,0) und Zone 14: 69,00 /m. Weiterführende Definitionen zu den Bodenrichtwerten wurden nicht angegeben. Die Bodenrichtwerte wurden durch den Gutachterausschuss seit 1995 nicht mehr fort geschrieben fortgeschrieben. Lutz Schneider + Projektgruppe 4, Wilthen Folie 47

43 Sanierungsgebiet Innenstadt Radeberg 3. Ermittlung/Fortschreibung der vorhandenen Anfangswerte - Lutz Schneider + Projektgruppe 4, Wilthen Folie 48

44 Sanierungsgebiet Innenstadt Radeberg 3. Ermittlung/Fortschreibung der vorhandenen Anfangswerte Lutz Schneider + Projektgruppe 4, Wilthen Folie 49

45 Sanierungsgebiet Innenstadt Radeberg 3. Ermittlung/Fortschreibung der vorhandenen Anfangswerte Lutz Schneider + Projektgruppe 4, Wilthen Folie 50

46 Sanierungsgebiet Innenstadt Radeberg 4. Auswahl der Wertermittlungsverfahren für die Ermittlung der Endwerte Niedersachsenmodell Chemnitzer Modell Die Auswahl der Verfahren ist im Abschnitt Die Verfahren sowie im Gutachten ausführlich erläutert. Lutz Schneider + Projektgruppe 4, Wilthen Folie 51

47 Sanierungsgebiet Innenstadt Radeberg 5. Durchführung der Wertermittlungsverfahren nach Quantifizierung der Sanierungsvorteile Niedersachsenmodell (Beispiel Zone A): Lutz Schneider + Projektgruppe 4, Wilthen Folie 52

48 Sanierungsgebiet Innenstadt Radeberg 5. Durchführung der Wertermittlungsverfahren nach Quantifizierung der Sanierungsvorteile Chemnitzer Modell (Beispiel Zone A): Lutz Schneider + Projektgruppe 4, Wilthen Folie 53

49 Sanierungsgebiet Innenstadt Radeberg 6. Gewichtung der Verfahrensergebnisse Lutz Schneider + Projektgruppe 4, Wilthen Folie 54

50 Sanierungsgebiet Innenstadt Radeberg 7. Marktanpassung Lutz Schneider + Projektgruppe 4, Wilthen Folie 55

51 Sanierungsgebiet Innenstadt Radeberg 8. Ergebnisse / Wertzonenkarte Lutz Schneider + Projektgruppe 4, Wilthen Folie 56

52 Ende Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Büro Region Dresden Büro Region Chemnitz - Leipzig c/o Sachverständigenbüro Lutz Schneider c/o Sachverständigenbüro Silke Hänel Zittauer Straße Wilthen Pleißenbachstraße Limbach-Oberfrohna Telefon / Telefax / Telefon / Telefax / info@projektgruppe4.de Internet Lutz Schneider + Projektgruppe 4, Wilthen

53 + Projektgruppe 4 + Projektgruppe 4 - Das Team Lutz Schneider Silke Hänel + Projektgruppenleiter + Dipl.-Ing. (BA) Bauwesen + nach DIN EN ISO/IEC zertifizierter Sachverständiger + nach DIN EN ISO/IEC zertifizierte Sachverständige für Immobilienbewertung (ZIS Sprengnetter Zert S) für Immobilienbewertung (ZIS Sprengnetter Zert S) + Mitglied im Oberen Gutachterausschuss im Freistaat Sachsen + Geprüfte Sachverständige für Schäden an Gebäuden + Stellvertretender Vorsitzender im GAA im LK Bautzen + Stellvertretende Vorsitzende im Oberen GAA im Freistaat Sachsen + Vorsitzender des Sprengnetter Expertengremiums in + Stellvertretende Vorsitzende im GAA im Erzgebirgskreis der Region Oberlausitz + Vorsitzende des Sprengnetter Expertengremiums im Direktions- + Lehrbeauftragter an der SVWA Dresden bezirk Chemnitz + Lehrbeauftragte an der Berufsakademie Glauchau Knut Hiller-Schleehuber Frank Hellner + von der IHK Dresden öffentlich bestellter und vereidigter + Dipl.-Ing., Freier Architekt und Stadtplaner (AK Sachsen) Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und + geprüfter Sachverständiger für Immobilienbewertung unbebauten Grundstücken (GIS Sprengnetter Akademie) + nach DIN EN ISO/IEC zertifizierter Sachverständiger + Mitglied im Gutachterausschuss im Landkreis Bautzen für Immobilienbewertung (Sprengnetter Zert) AI + Mitglied des Sprengnetter Expertengremiums in der + Mitglied des Gutachterausschusses im Landkreis Görlitz Region Oberlausitz + Mitglied des Sprengnetter Expertengremiums in der + Verwaltungsfachangestellter (Fachrichtung: allgemeine innere Region Oberlausitz Verwaltung des Landes und Kommunalverwaltung) + Projektgruppe 4 - Die Leistungen + Grundlagenermittlung in Sanierungsverfahren + Fachvorträge / Schulungen / Seminare / Lehrveranstaltungen + Ermittlung zonaler Anfangs- und Endwerte + Bewertungen nach europäischen Standards + Einzelgutachten als Grundlage für Beitragsbescheide + Beleihungswertermittlung nach BelWertV + Unterstützung bei der Öffentlichkeitsarbeit zur Vermeidung + Bewertungsaufgaben im Rahmen der Einführung der Doppik von Konfliktpotentialen + Erstellung von Gutachten zum Nachweis des niedrigeren gemeines + fachliche Überprüfung von Gutachten und Erstellung von Werts gegenüber der Finanzverwaltung (Erbschaft-/Schenkungsteuer) Obergutachten + sämtliche sonstige Bewertungsdienstleistungen Lutz Schneider + Projektgruppe 4, Wilthen Folie 58