Praktische Anwendung der ImmoWertV Teil 5/3.21 Seite 1 (1) Im Sachwertverfahren wird der Sachwert des Grundstücks aus dem Sachwert der nutzbaren baulichen und sonstigen Anlagen sowie dem Bodenwert ( 16) ermittelt; die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt sind insbesondere durch die Anwendung von Sachwertfaktoren ( 14 Absatz 2 Nummer 1) zu berücksichtigen. (2) Der Sachwert der baulichen Anlagen (ohne Außenanlagen) ist ausgehend von den Herstellungskosten ( 22) unter Berücksichtigung der Alterswertminderung ( 23) zu ermitteln. (3) Der Sachwert der baulichen Außenanlagen und der sonstigen Anlagen wird, soweit sie nicht vom Bodenwert miterfasst werden, nach Erfahrungssätzen oder nach den gewöhnlichen Herstellungskosten ermittelt. Die 22 und 23 sind entsprechend anzuwenden. Mit dem hier ersichtlichen Ablaufschema lässt sich der Regelablauf des Sachwertverfahrens nachvollziehen Praxis Das Sachwertverfahren ist mit der Einführung der Sachwertrichtlinie wesentlich vielschichtiger und komplexer geworden. Im nachstehenden Beispiel ist ein Regelverfahren für die Bewertung von Ein- und Zweifamilienwohnhäusern aufgeführt.
Teil 5/3.21 Seite 2 Praktische Anwendung der ImmoWertV Bild 1: Regelschema des Sachwertverfahrens Bei der Bemessung der Gesamtnutzungsdauer kommen folgende Regelgrößen zur Anwendung. Je nach Situation auf dem Grundstücksmarkt ist die anzusetzende Gesamtnutzungsdauer sachverständig zu bestimmen und zu begründen. frei stehende Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppelhäuser, Reihenhäuser: Standardstufe 1: 60 Jahre Standardstufe 2: 65 Jahre Standardstufe 3: 70 Jahre Standardstufe 4: 75 Jahre Standardstufe 5: 80 Jahre
Praktische Anwendung der ImmoWertV Teil 5/3.21 Seite 3 Mehrfamilienhäuser: 70 Jahre ±10 Wohnhäuser mit Mischnutzung: 70 Jahre ±10 Geschäftshäuser. 60 Jahre ±10 Bürogebäude, Banken: 60 Jahre ±10 Gemeindezentren, Saalbauten/Veranstaltungsgebäude: 40 Jahre ±10 Kindergärten, Schulen: 50 Jahre ±10 Wohnheime, Alten-/Pflegeheime: 50 Jahre ±10 Krankenhäuser, Tageskliniken: 40 Jahre ±10 Beherbergungsstätten, Verpflegungseinrichtungen: 40 Jahre ±10 Sporthallen, Freizeitbäder/Heilbäder: 40 Jahre ±10 Verbrauchermärkte, Autohäuser: 30 Jahre ±10 Kauf-/Warenhäuser: 50 Jahre ±10 Einzelgaragen: 60 Jahre ±10 Tief- und Hochgaragen als Einzelbauwerk: 40 Jahre ±10 Betriebs-/Werkstätten, Produktionsgebäude: 40 Jahre ±10 Lager-/Versandgebäude: 40 Jahre ±10 landwirtschaftliche Betriebsgebäude: 30 Jahre ±10 Nachstehender Auszug aus der Sachwertrichtlinie zeigt die Kostenstruktur der NHK 2010 (Normalherstellungskosten 2010) auf:
Teil 5/3.21 Seite 4 Praktische Anwendung der ImmoWertV Bild 2: Auszug NHK 2010
Praktische Anwendung der ImmoWertV Teil 5/3.21 Seite 5 Mit der Einführung der neuen Sachwertrichtlinie wird das traditionell den Ersatzbeschaffungskosten verschriebene Sachwertverfahren mit einer modernisierten Fassung der bisher verwendeten Normalherstellungskosten ergänzt und auf eine neue Basis der Bewertung gestellt. Diese Richtlinie gibt Hinweise für die Ermittlung des Sachwerts nach 21 bis 23 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) vom 19.05.2010 (BGBl. I S. 639). Ihre Anwendung soll die Ermittlung des Sachbzw. Verkehrswerts von Grundstücken nach einheitlichen und marktgerechten Grundsätzen sicherstellen. Diese Hinweise gelten auch für die Ableitung der (neu eingeführten) Sachwertfaktoren. Bei der Ermittlung des Sachwerts ist der Grundsatz der Modellkonformität zu beachten. Dies gilt insbesondere in den Fällen, in denen Sachwertfaktoren zur Anwendung kommen, die auf einer von dieser Richtlinie abweichenden Datengrundlage beruhen. Die Richtlinie ersetzt Nr. 3.1.3, 3.6 sowie die Anlagen 4, 6, 7 und 8 der Wertermittlungsrichtlinien 2006 (WertR 2006) vom 01.03.2006 (BAnz. Nr. 108a vom 10.06.2006, ber. BAnz. Nr. 121, S. 4798 vom 01.07.2006). Das Sachwertverfahren ist in den 21 bis 23 Immo- WertV geregelt. Ergänzend sind die allgemeinen Verfahrensgrundsätze ( 1 bis 8 ImmoWertV) heranzuziehen, um den Verkehrswert des Wertermittlungsobjekts zu ermitteln. Das Sachwertverfahren kann in der Verkehrswertermittlung dann zur Anwendung kommen, wenn im gewöhnlichen Geschäftsverkehr (marktüblich) der Sachwert und nicht die Erzielung von Erträgen für
Teil 5/3.21 Seite 6 Praktische Anwendung der ImmoWertV die Preisbildung ausschlaggebend ist, insbesondere bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern. Das Sachwertverfahren kann auch zur Überprüfung anderer Verfahrensergebnisse in Betracht kommen. Nicht anzuwenden ist das Sachwertverfahren auf Wertermittlungsobjekte, die nicht mehr wirtschaftlich nutzbar sind (vgl. 21 Abs. 1 ImmoWertV), z.b. auf abbruchreife oder funktionslose bauliche Anlagen oder Teile von diesen. Wirtschaftlich nutzbar sind nur solche baulichen und sonstigen Anlagen, die eine wirtschaftliche Restnutzungsdauer aufweisen. Wie bisher auch, ist im Sachwertverfahren der Sachwert der baulichen Anlagen (ohne Außenanlagen) ausgehend von den Herstellungskosten unter Berücksichtigung der Alterswertminderung zu ermitteln ( 21 Abs. 2 ImmoWertV); der Sachwert der baulichen Außenanlagen und der sonstigen Anlagen nach Erfahrungssätzen oder nach gewöhnlichen Herstellungskosten (ggf. unter Berücksichtigung der Alterswertminderung, 21 Abs. 3 ImmoWertV) zu ermitteln, soweit diese nicht als besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale zu berücksichtigen sind; der Bodenwert nach 16 ImmoWertV vorrangig im Vergleichswertverfahren zu ermitteln; dabei kann auf geeignete Bodenrichtwerte zurückgegriffen werden. Selbstständig nutzbare Teilflächen sind gesondert zu berücksichtigen. Die Summe aus den Sachwerten der baulichen Anlagen einschließlich der baulichen Außenanlagen, der
Praktische Anwendung der ImmoWertV Teil 5/3.21 Seite 7 sonstigen Anlagen und des Bodenwerts ergibt einen vorläufigen Sachwert des Grundstücks, der an die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt anzupassen ist (marktangepasster vorläufiger Sachwert); die Marktanpassung ist in der Regel durch Multiplikation mit dem zutreffenden Sachwertfaktor ( 8 Abs. 2 Nr. 1, 14 Abs. 2 Nr. 1 ImmoWertV) vorzunehmen und ggf. wegen besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale z.b. mit Zu- oder Abschlägen bereinigt werden muss ( 8 Abs. 2 Nr. 2, Abs. 3 Immo- WertV), um zum Sachwert des Grundstücks zu gelangen. Zur Ermittlung des Sachwerts der baulichen Anlagen (ohne Außenanlagen) ist von den Herstellungskosten auszugehen, die unter Beachtung wirtschaftlicher Gesichtspunkte für die Errichtung eines dem Wertermittlungsobjekt in vergleichbarer Weise nutzbaren Neubaus am Wertermittlungsstichtag unter Zugrundelegung neuzeitlicher, wirtschaftlicher Bauweisen aufzuwenden wären, und nicht von Rekonstruktionskosten. Nach der Sachwertrichtlinie können der Ermittlung der Herstellungskosten eines Gebäudes zugrunde gelegt werden: vorrangig die Normalherstellungskosten 2010, d.h. die gewöhnlichen Herstellungskosten, die für die jeweilige Gebäudeart unter Berücksichtigung des Gebäudestandards je Flächeneinheit angegeben sind, ausnahmsweise Einzelkosten, d.h. die gewöhnlichen Herstellungskosten einzelner Bauleistungen.
Teil 5/3.21 Seite 8 Praktische Anwendung der ImmoWertV Das Tabellenwerk der NHK 2010 enthält neben den Normalherstellungskosten weitere Angaben zu der jeweiligen Gebäudeart, wie Angaben zur Höhe der eingerechneten Baunebenkosten, Korrekturfaktoren, weitergehende Erläuterungen (z.b. bei Gebäudeart Nr. 5) sowie Angaben zu den Merkmalen des NHK- Objekts. Zu Letzteren gehören die Kennzahlen BRI/ BGF (Verhältnis Bruttorauminhalt zu Bruttogrundfläche) und BGF/Nutzeinheit (z.b. Bruttogrundfläche zu Wohnfläche). Es sind die Herstellungskosten desjenigen NHK-Objekts zugrunde zu legen, das dem Wertermittlungsobjekt nach Gebäudeart und Gebäudestandard hinreichend entspricht. Die NHK 2010 sind in /m² Bruttogrundfläche ( /m² BGF) angegeben. Sie erfassen die Kostengruppen 300 und 400 der DIN 276. In ihnen sind die Umsatzsteuer und die üblichen Baunebenkosten (Kostengruppen 730 und 771 der DIN 276-11:2006) eingerechnet. Sie sind bezogen auf den Kostenstand des Jahres 2010 (Jahresdurchschnitt). Spielt also die Mehrwertsteuer keine Rolle (in den meisten Fällen der Bewertung!), ist diese von den Kosten der NHK in Abzug zu bringen! Die NHK 2010 unterscheiden in der Regel bei den einzelnen Gebäudearten zwischen verschiedenen Standards. Das Wertermittlungsobjekt ist dementsprechend auf der Grundlage seiner Ausstattungsmerkmale zu qualifizieren. Die Einordnung zu einem Standard ist insbesondere abhängig vom Stand der technischen Entwicklung und von den bestehenden rechtlichen Anforderungen am Wertermittlungsstichtag. Sie hat unter Berücksichtigung der für das jeweilige Wertermittlungsobjekt am Wertermittlungsstichtag relevanten Marktverhältnisse zu erfolgen.
Praktische Anwendung der ImmoWertV Teil 5/3.21 Seite 9 Bei einzelnen Gebäudearten sind Korrekturfaktoren angegeben, die eine Anpassung des jeweiligen NHK- Werts wegen der speziellen Merkmale des Bewertungsobjekts erlauben. Die NHK 2010 beziehen sich auf den Quadratmeter Bruttogrundfläche (BGF). Nach DIN 277-1:2005-02 ist die BGF die Summe der nutzbaren Grundflächen aller Grundrissebenen eines Bauwerks. Nicht zur BGF gehören Flächen, die ausschließlich der Wartung, Inspektion und Instandsetzung von Baukonstruktionen und technischen Anlagen dienen, z.b. nicht nutzbare Dachflächen, fest installierte Dachleitern und -stege, Wartungsstege in abgehängten Decken sowie konstruktive Hohlräume, z.b. über abgehängten Decken. Unberücksichtigt bleiben auch Kehlbalkenlagen, wenn die maximale Höhe weniger als 1,25 m beträgt oder wenn sie nicht begehbar sind, weil z.b. keine feste Decke auf dem Kehlbalken liegt. Für die Ermittlung der BGF sind die äußeren Maße der Bauteile einschließlich Bekleidung, z.b. Putz und Außenschalen mehrschaliger Wandkonstruktionen, in Höhe der Bodenbelagsoberkanten anzusetzen. Die DIN 277-1:2005-02 unterscheidet bei den Grundflächen folgende Bereiche: Bereich a: überdeckt und allseitig in voller Höhe umschlossen Bereich b: überdeckt, jedoch nicht allseitig in voller Höhe umschlossen Bereich c: nicht überdeckt
Teil 5/3.21 Seite 10 Praktische Anwendung der ImmoWertV Für die Anwendung der NHK 2010 sind im Rahmen der Ermittlung der BGF die Grundflächen der Bereiche a und b zugrunde zu legen. Bei den Gebäudearten Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- und Reihenendhäuser und Reihenmittelhäuser der NHK 2010 erfolgt eine Unterteilung in Gebäude mit ausgebautem bzw. nicht ausgebautem Dachgeschoss und Gebäude mit Flachdach bzw. flach geneigtem Dach, wobei für die Einordnung zu einem entsprechenden NHK-Objekt die Anrechenbarkeit ihrer Grundflächen entscheidend ist. Entscheidend für die Anrechenbarkeit der Grundflächen in Dachgeschossen ist ihre Nutzbarkeit. Dabei genügt es nach dieser Richtlinie auch, dass nur eine untergeordnete Nutzung (vgl. DIN 277-2:205-02) wie z.b. als Lager- und Abstellräume, Räume für betriebstechnische Anlagen möglich ist (eingeschränkte Nutzbarkeit). Als nutzbar werden solche Flächen behandelt, deren lichte Höhe größer als 1,25 m ist und die begehbar sind. Eine Begehbarkeit setzt eine feste Decke und die Zugänglichkeit voraus. Bei Gebäuden mit Flachdach bzw. flach geneigtem Dach ist aufgrund der Dachkonstruktion eine Dachgeschossnutzung nicht möglich, sodass eine Anrechnung der Grundfläche des Dachgeschosses bei der Berechnung der BGF nicht vorzunehmen ist. Bei Gebäuden mit ausgebautem Dachgeschoss bestimmt sich der Grad der wirtschaftlichen Nutzbarkeit insbesondere nach der vorhandenen Wohnfläche. Sich möglicherweise hieraus ergebende abweichende Kostenverhältnisse können mithilfe des Merkmals BGF/ WF erkannt werden. Dabei ist die Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung (vom 25.11.2003, BGBl I
Praktische Anwendung der ImmoWertV Teil 5/3.21 Seite 11 S. 2346) zu berechnen. Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen sind mit einem Viertel ihrer Fläche zu berücksichtigen. Ferner ist zu prüfen, ob im Dachgeschoss ein Drempel vorhanden ist. Ein fehlender Drempel verringert die Wohnfläche und ist deshalb in der Regel wertmindernd zu berücksichtigen. Hierfür gibt Anlage 4 Nr. 2 Orientierungswerte. Die aus den Normalherstellungskosten ermittelten Herstellungskosten sind auf den Wertermittlungsstichtag zu beziehen. Hierzu ist der für den Wertermittlungsstichtag und für die jeweilige Gebäudeart zutreffende Preisindex für die Bauwirtschaft des Statistischen Bundesamts (Baupreisindex) mit dem entsprechenden Basisjahr zu verwenden. Mit der Verwendung des Baupreisindex wird auch eine ggf. erfolgte Umsatzsteueränderung berücksichtigt. Die NHK 2010 liegen auf der Preisbasis 2010 vor, der für den Wertermittlungsstichtag veröffentlichte Baupreisindex des Statistischen Bundesamts basiert auf der Preisbasis 2005. Eine direkte Anwendung des Baupreisindex ist damit nicht möglich. Die auf der Grundlage der NHK 2010 unter Berücksichtigung der entsprechenden Korrekturfaktoren und mithilfe des Baupreisindex auf den Wertermittlungsstichtag bezogenen Herstellungskosten entsprechen denen eines neu errichteten Gebäudes gleicher Gebäudeart. Soweit es sich nicht um einen Neubau handelt, müssen diese Herstellungskosten unter Berücksichtigung des Verhältnisses der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer (vgl. Nr. 4.3.2) zur Gesamtnutzungsdauer (vgl. Nr. 4.3.1) des Gebäudes gemindert werden (Alterswertminderung). Dabei wird der für die jeweilige Gebäude-
Teil 5/3.21 Seite 12 Praktische Anwendung der ImmoWertV art angesetzten Gesamtnutzungsdauer die ggf. durch Instandsetzung oder Modernisierungen verlängerte oder durch unterlassene Instandhaltung oder andere Gegebenheiten verkürzte Restnutzungsdauer gegenübergestellt. Zur Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt einschließlich der regionalen Baupreisverhältnisse ist der bislang im Wesentlichen nur kostenorientierte vorläufige Sachwert an die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem örtlichen Grundstücksmarkt anzupassen. Hierzu ist der vorläufige Sachwert mit dem zutreffenden Sachwertfaktor zu multiplizieren, der aus dem Verhältnis geeigneter Kaufpreise zu entsprechenden vorläufigen Sachwerten ermittelt wird (vgl. 14 Abs. 2 Nr. 1 ImmoWertV). Kann vom Gutachterausschuss kein zutreffender Sachwertfaktor zur Verfügung gestellt werden, können hilfsweise Sachwertfaktoren aus vergleichbaren Gebieten herangezogen oder ausnahmsweise die Marktanpassung sachverständig geschätzt werden; in diesen Fällen ist die Marktanpassung besonders zu begründen. Sachwertfaktoren werden von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte auf der Grundlage von Kaufpreisen von für die jeweilige Gebäudeart typischen Grundstücken ermittelt. Dabei sind die Einflüsse besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale zu eliminieren. Bei der Veröffentlichung der Sachwertfaktoren sind die verwendete Ableitungsmethode sowie Art und Umfang der zugrunde liegenden Daten darzustellen. Bei der Anwendung der Sachwertfaktoren ist die verwendete Ableitungsmethode zu berücksichtigen. Dabei ist insbesondere zu beachten, dass die Sachwertfaktoren nur auf solche Wertanteile (z.b. Gebäudewert
Praktische Anwendung der ImmoWertV Teil 5/3.21 Seite 13 und Bodenwert) angewandt werden dürfen, die ihrer Ermittlungsgrundlage hinreichend entsprechen. Die nicht von dem angewandten Sachwertfaktor abgedeckten Wertanteile sind als besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale nach der Marktanpassung zu berücksichtigen. Wertminderung wegen Baumängeln und Bauschäden Wertminderungen aufgrund von Baumängeln und/oder Bauschäden können durch Abschläge nach Erfahrungswerten, unter Zugrundelegung der Bauteiltabellen oder durch einen angemessenen Abzug von Schadensbeseitigungskosten berücksichtigt werden. Ein Abzug der vollen Schadensbeseitigungskosten kommt nur in Betracht, wenn der Schaden unverzüglich beseitigt werden muss. Dabei ist ggf. ein Vorteilsausgleich ( neu für alt ) vorzunehmen. Wirtschaftliche Überalterung Ein Abschlag wegen wirtschaftlicher Überalterung kommt zusätzlich zum Ansatz der Alterswertminderung in Betracht, wenn das Bewertungsobjekt nur noch eingeschränkt verwendungsfähig bzw. marktgängig ist. Anhaltspunkte für eine wirtschaftliche Überalterung sind z.b. erhebliche Ausstattungsmängel, unwirtschaftliche Gebäudegrundrisse und eine unwirtschaftliche Anordnung der Gebäude auf dem Grundstück.
Teil 5/3.21 Seite 14 Praktische Anwendung der ImmoWertV Überdurchschnittlicher Erhaltungszustand Ein Zuschlag wegen überdurchschnittlichen Erhaltungszustands kann in Betracht kommen, wenn sich das Bewertungsobjekt in einem besonders gepflegten Zustand befindet. In Abgrenzung zur Modernisierung handelt es sich hier um über das übliche Maß hinausgehende Instandhaltungsmaßnahmen, die in ihrer Gesamtheit zwar das Erscheinungsbild des Bewertungsobjekts überdurchschnittlich positiv beeinflussen, jedoch keine Erhöhung der Restnutzungsdauer bewirken. Wie bereits mehrmals aufgeführt, gewinnen die Ausführungen der Gutachterausschüsse erheblich an Bedeutung. Durch die Regelkonformität ist der Sachverständige gehalten, das Modell des Gutachterausschusses zu übernehmen. Mit folgender Checkliste lässt sich prüfen, inwieweit das Individualmodell von dem Standard der SW-RL abweicht: Tab. 1: Parameter Modellparameter der Sachwertrichtlinie Fundort Normalherstellungskosten Gebäudebaujahrsklassen Gebäudestandard Baunebenkosten Korrekturfaktoren für Land und Ortsgröße (Regionalfaktor) Bezugsmaßstab NHK 2010 (Anlage 1 SW-RL) keine nach Standardmerkmalen und Standardstufen (Anlage 2 SW-RL) in den NHK 2010 enthalten keine Bruttogrundfläche
Praktische Anwendung der ImmoWertV Teil 5/3.21 Seite 15 Tab. 1: Parameter Modellparameter der Sachwertrichtlinie (Fortsetzung) Fundort Baupreisindex Baujahr Gesamtnutzungsdauer Restnutzungsdauer Preisindex für die Bauwirtschaft des Statistischen Bundesamts ursprüngliches Baujahr nach Anlage 3 SW-RL Gesamtnutzungsdauer abzüglich Alter; ggf. modifizierte Restnutzungsdauer bei Modernisierungsmaßnahmen Verlängerung der Restnutzungsdauer nach Anlage 4 SW-RL Alterswertminderung Wertansatz für bauliche Außenanlagen, sonstige Anlagen linear kein gesonderter Ansatz Anlagen sind im üblichen Umfang im Sachwert enthalten oder pauschaler Ansatz in Höhe von Wertansatz für bei der BGF-Berechnung nicht erfasste Bauteile kein gesonderter Ansatz Bauteile sind im üblichen Umfang im Sachwert enthalten oder pauschaler Ansatz in Höhe von besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale Bodenwert Grundstücksfläche keine oder entsprechende Kaufpreisbereinigung ungedämpft, zutreffender Bodenrichtwert ggf. angepasst an die Merkmale des Einzelobjekts marktübliche, objektbezogene Grundstücksgröße Die nachfolgende Aufstellung zeigt an einem Beispiel das Sachwertverfahren auf. Dabei wird bei dem Schema von der Regelkonformität zur Sachwertrichtlinie ausgegangen:
Teil 5/3.21 Seite 16 Praktische Anwendung der ImmoWertV Tab. 2: Regelschema Sachwertverfahren Ableitung des Sachwerts Hinweis: Das nachfolgende Modell stellt einen Vorschlag der SW-RL dar. Grundsätzlich ist dieses Modell mit dem vom Gutachterausschuss verwendeten Modell zu vergleichen; bestehen hier sachliche Unterschiede, ist das Modell des Gutachterausschusses zu verwenden. 1 Ableitung Herstellungskosten (gewogener) Kostenkennwert nach Ermittlung 735,82 /m² Regionalisierung nach dem Sachwertfaktor vom Gutachterausschuss 1 Bruttogrundfläche, wie ermittelt 450,00 m² Herstellungskosten der vom Üblichen abweichenden C-Flächen 100,00 /m² bei der BGF nicht erfasste Bauteile 2.000,00 abweichende Baunebenkosten 0,00 Herstellungskosten der baulichen Anlage 333.119 /m² 2 Ableitung der anzuwendenden Gesamtnutzungsdauer (Anlage 3 SW-RL) gewogener Standard 2,692 daraus bei: Standardstufe 1: 60 Jahre Standardstufe 2: 65 Jahre Standardstufe 3: 70 Jahre Standardstufe 4: 75 Jahre Standardstufe 5: 80 Jahre gewählt: 70 Jahre 3 Ableitung der anzuwendenden Restnutzungsdauer nach Modell Anlage 4 SW-RL 3.1. Ableitung Modernisierungsgrad: Dacherneuerung inklusive Verbesserung der Wärmedämmung 4
Praktische Anwendung der ImmoWertV Teil 5/3.21 Seite 17 Tab. 2: Regelschema Sachwertverfahren (Fortsetzung) Ableitung des Sachwerts Modernisierung der Fenster und Außentüren 1 Modernisierung der Leitungssysteme (Strom, Gas, Wasser, Abwasser) 1 Modernisierung der Heizungsanlage 1 Wärmedämmung der Außenwände 1 Modernisierung von Bädern 1 Modernisierung des Innenausbaus, z.b. Decken, Fußböden, Treppen 2 wesentliche Verbesserung der Grundrissgestaltung 2 SUMME 13 3.2. Alter 40 Jahre 3.3. Ermittlung der Restnutzungsdauer Die Restnutzungsdauer errechnet sich nach folgender Formel: 100 2 GND a = Alter b Alter + c GND 100 wobei die Faktoren a, b und c vorgegebene Tabellenwerte der SW-RL (Anlage 4) darstellen. Es ergibt sich mit der Anwendung dieser Formel folgende Restnutzungsdauer: 45 Jahre 4 Alterswertminderung Die Alterswertminderung erfolgt linear. Herstellungskosten 333.118,88 /m² Gesamtnutzungsdauer 70 Jahre Restnutzungsdauer 45 Jahre 35,71 % alterswertgeminderte Herstellungskosten 118.971 /m²
Teil 5/3.21 Seite 18 Praktische Anwendung der ImmoWertV Tab. 2: Regelschema Sachwertverfahren (Fortsetzung) Ableitung des Sachwerts 5 Außenanlagen Soweit wertrelevant und nicht anderweitig erfasst, sind die Sachwerte der für die jeweilige Gebäudeart üblichen baulichen Außenanlagen und sonstigen Anlagen nach Erfahrungssätzen oder nach den gewöhnlichen Herstellungskosten zu ermitteln. Werden die gewöhnlichen Herstellungskosten zugrunde gelegt, ist eine Alterswertminderung anzusetzen, wobei sich die Restnutzungsdauer in der Regel an der Restnutzungsdauer der baulichen Anlage orientiert. Soweit diese Anlagen erheblich vom Üblichen abweichen, ist ggf. ihr Werteinfluss als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal nach der Marktanpassung zu berücksichtigen. Ansatz für Außenanlagen (Zeitwert) Zeitwerte für Außenanlagen 0 /m² 6 Bodenwert nach gesonderter Ableitung Bodenwert 0 /m² 7 Ergebnis Es ergibt sich eine vorläufiger Sachwert 118.971 /m² Marktanpassung: Marktanpassung Mängel und Schäden, Freilegung etc. Sachwert 0 /m² 10.000 /m² 108.971 /m²