Weil Sicherheit mehr als nur Technik braucht Jetzt Schutzengel werden: Rauchwarnmelder mit dem Rundum-Service
Der Gesetzgeber reagierte Rauchwarnmelder-Pflicht in 13 Bundesländern. Baden-Württemberg folgte 2013 Berlin und Brandenburg kommen demnächst. Sachsen diskutieren noch. Bemerkenswerte Unterschiede gibt es in den Bundesländern bei den Nachrüstungsterminen für Bestandsgebäude. 2
Inhalte der Landesbauordnung Nordrhein-Westfalen Pflicht in Neubauten seit 01.04.2013 Bestandsbauten mit Nachrüstpflicht bis 31.12.2016 Besonderheit in der BauONRW: Der Einbau von Rauchwarnmeldern sowie der Austausch eines nicht mehr funktionsfähigen Melders ist Sache des Eigentümers. Für die Pflege und Wartung der Geräte ist hingegen der Mieter zuständig, es sei denn, der Eigentümer hat diese Verpflichtung selbst übernommen. 3
Inhalte der Landesbauordnung Nordrhein-Westfalen BauONRW, 49, Abs. 7, In Wohnungen müssen Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben. Dieser muss so eingebaut oder angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Wohnungen, die bis zum 31. März 2013 errichtet oder genehmigt sind, haben die Eigentümer spätestens bis zum 31. Dezember 2016 entsprechend den Anforderungen nach den Sätzen 1 und 2 auszustatten. Die Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder hat der unmittelbare Besitzer sicherzustellen, es sei denn, der Eigentümer hat diese Verpflichtung bis zum 31. März 2013 selbst übernommen. 4
Inhalte der Landesbauordnung Nordrhein-Westfalen Wer ist der unmittelbare Besitzer der Rauchwarnmelder? Es ist nicht der Immobilieneigentümer (bei Kauf) und auch nicht Minol (Vermietung), es ist zweifelsfrei der Mieter oder bei Eigennutzung der Eigentümer einer Wohnung. Kann der Immobilieneigentümer/ Verwalter auch nach dem 31.03.2013 die Funktionsprüfung bzw. die Funkfernwartung einem Dritten, z.b. Minol übertragen? Grundsätzlich ja, aber es ist streitig da hier Bundesrecht (BGB- Mietrecht) die BauONRW bricht. Sind die jährlichen Gebühren der Funktionsprüfung bzw. Funkfernwartung umlagefähig? Grundsätzlich ja, wenn es im Mietvertrag unter sonstige Betriebskosten vereinbart wurde. Bei Altverträgen besteht die Möglichkeit dies über ergänzende Vertragsauslegungen zu regeln. 5
Inhalte der Landesbauordnung Nordrhein-Westfalen Wenn die Funktionsprüfung bzw. die Funkfernwartung dem Mieter übertragen werden soll, wie kann sich dann der Immobilieneigentümer/ Verwalter rechtlich absichern? Eigentlich nur über eine Mietereigenbestätigung, die praktische Umsetzung ist nur schwer denkbar. Dem Mieter (Besitzer) muss jährlich ein Vordruck zu Unterzeichnung vorgelegt werden. Kommentare Dr. Riecke, Richter am Amtsgericht Hamburg: Nur die einheitliche Ausstattung einer Liegenschaft mit RWM sowie deren einheitliche Wartung reduziert die mögliche Verletzung von Pflichten des Eigentümers/ Verwalters als Versicherungsnehmer auf Null. Weil der Mieter keine Fachkraft für Rauchwarnmelder ist, die über einen entsprechenden Kompetenznachweis für Montage und Funktionsprüfung von RWM verfügen muss, der alle 5 Jahre zu aktualisieren ist, sollte der Eigentümer/ Verwalter diese Pflichten selbst in die Hand nehmen und einem Dritten, z.b. Minol übertragen. 6
Inhalte der Landesbauordnung Nordrhein-Westfalen Kommentare Dr. Riecke, Richter am Amtsgericht Hamburg: Ebenso wenig wie der Mieter einen Anspruch darauf hat, lediglich eigene Rauchwarnmelder in der Wohnung installiert zu haben, kann er bei vermieterseits installierten RWM auf einer eigenen Funktionsprüfung bestehen. Auch hier muss der Mieter das inhaltliche Vorgehen des Vermieters durch einen von ihm beauftragten Dienstleister, z.b. Minol dulden. (vgl. zur Einbaupflicht und zur Dispositionsbefugnis des Vermieters, AG Hamburg- Blankenese, ZMR 20111, 395) sowie AG Hamburg- Blankenese, Beschluss vom 26.06.2013, 531 C 125/13, ZMR 2013, 965. Beschließen Wohnungseigentümer nach dem 31.03.2013 die Funktionsprüfung einem Dritten, Z.B. Minol, zu übertragen und sind nicht sämtliche Besitzer auch Wohnungseigentümer, so kann dieser Beschluss nach einer strengen Auffassung von M. Greuper, ZfiR 2013, 515 sogar teilnichtig sein. 7
Inhalte der Landesbauordnung Nordrhein-Westfalen Richtigerweise kann die BauONRW jedoch nicht die Rechtstellung der Wohneigentümer zugunsten der Mieter schwächen. WEG ist Bundesrecht. Auch Eingriffe in das Mietrecht sind über das öffentliche Recht der BauONRW nicht möglich. Die 535 ff BGB sind Bundesrecht. Als eine der ersten Gericht hat das AG Lübeck mit Urteil vom 05.11.2007 für Recht erkannt, dass im Rahmen der Funktionsprüfung sicherzustellen ist, dass die Raucheintrittsöffnung frei und keine mechanische Beschädigung vorhanden ist, sowie die Prüfung der Batteriebetriebsbereitschaft und Probealarme durchzuführen sind, so dass die Umlage der Kosten der jährlichen Funktionsprüfung auf die Betriebskosten rechtens sei. Der Umgang mit des Kosten der RWM (Kauf, Miete) sind in 2, Nr. 1-16 der BetrKV nicht ausdrücklich genannt. Es handelt sich deshalb um sonstige Betriebskosten im Sinne des 2, Nr. 17 der BetrKV. 8
Inhalte der Landesbauordnung Nordrhein-Westfalen Nach der Rechtsprechung des BGH (ZMR 2004, 430) ist die Umlage sonstiger Betriebskosten nach 2, Nr. 17 der BetrKV nur insoweit wirksam, als die jeweiligen Kostenarten einzeln bezeichnet sind. Daher sollten bei Abschluss eines Mietvertrages die Kosten der Funktionsprüfung der RWM ausdrücklich als umzulegende Betriebskosten genannt werden. 9
Kein Risiko kein Aufwand Rauchwarnmelder mit Rundum-Service von Minol Das bedeutet für Sie: Sicherheit für alle Bewohner der Liegenschaft. Umfassende Rechtssicherheit für Eigentümer. Kein Verwaltungsaufwand für Eigentümer. Die Kosten der Funktionsprüfung sind im Rahmen der Betriebskostenabrechnung umlegbar. Entlastung des Eigentümers durch 24-Stunden- Hotline bei Störanfragen der Mieter. 10
Das ist mit unserem Rundum- Service für Sie drin Individuelle Beratung Hochwertige Geräte gem. DIN EN 14604 Normgerechte Montage gemäß DIN 14676 Jährliche Wartung gemäß DIN 14676 Rechtssichere Dokumentation Infodienst mit 24-Stunden-Hotline (Faltblatt für alle Nutzer mit Informationen zur Funktionsweise und Nennung der 24-Stunden- Hotline) 11
Hochwertige Geräte Die wesentlichen Merkmale Optisches Detektionsverfahren mit zusätzlichen Temperatursensor zur sicheren Erkennung aller Brandklassen Fest eingebaute 10-Jahres-Batterie Langjährige Zuverlässigkeit mit Nachführung der Ansprechempfindlichkeit der Rauchkammer Selbstüberwachung mit Störungsanzeige bei Gerätedefekten und verschmutzter Rauchkammer Großer Testknopf auch zur Stummschaltung von Täuschungsalarmen Bsp: Minoprotect 3 radio 12
Funktionsweise Doppelte Erkennung Optisches Verfahren nach dem Prinzip der Streulichtmessung für die Raucherkennung. Zusätzlich kombiniert mit thermischem Verfahren für Brände mit viel Hitze und weniger Rauch. 13
Minoprotect 3 Rauchwarnmelder nach dem Streulichtprinzip 14
Minoprotect II alarmvernetzt mit thermo-optischen Detektionsverfahren und Alarmvernetzung 15
Minoprotect II alarmvernetzt mit thermo-optischen Detektionsverfahren und Alarmvernetzung Alarmweiterleitung in Sekundenschnelle Innovative Netzwerktechnologie mit sicherer Funkvernetzung im 868 MHz- Frequenzband Anwendung in klar abgegrenzten Bereichen eines Gebäudes, wie z.b. im Treppenhaus oder in sich geschlossener Wohnung 16
Minoprotect 3 radio Funk-Rauchwarnmelder zur Ferninspektion gemäß Anforderungen DIN 14676 17
Minoprotect 3 radio (Funk-Ferninspektion) eine sichere Alternative zur Sichtprüfung von Rauchwarnmeldern in der Wohnung. Minol Messtechnik W. Lehmann GmbH & Co.KG hat das renommierte und neutrale Unternehmen, den TÜV Rheinland Industrie Service, beauftragt, die Konformität mit den gesetzlichen Anforderung (LBO) und den einschlägigen DIN-Anforderungen zu prüfen. 18
Ist eine Funk-Ferninspektion normgerecht? Die Fragestellung ist: Werden die Anforderungen aus der DIN 14676 mit den durch Minol verwendeten Techniken und der Dienstleistungserbringung zur Ferninspektion (Inspektion, Wartung und Funktionsprüfung) von Rauchwarnmeldern schlüssig abgedeckt und stehen diese somit im Einklang mit den bestehenden Landesbauordnungen? In die Untersuchung wurden sowohl der durch Minol eingesetzte Rauchwarnmelder Minoprotect 3 radio, als auch das dahinter liegenden Verfahren der Ferninspektion einbezogen. 19
Die Ergebnisse des Gutachtens (hier in Auszügen) bestätigen: Minol hat alle erforderlichen Maßnahmen ergriffen, um die gesetzlichen Anforderungen zu erfüllen. Eine Ferninspektion/Funktionsprüfung von Rauchwarnmelder ohne das Betreten von Wohnungen (also ohne manuelle Sichtprüfung) ist möglich, wenn die entsprechenden Voraussetzungen geschaffen worden sind (DIN gerecht). 20
Mitwirkungspflicht: Der Vertragspartner muss eine nachträgliche bauliche Veränderung innerhalb der Liegenschaft unverzüglich schriftlich mitteilen während der Vertragslaufzeit auftretende Mängel unverzüglich schriftlich anzeigen. Minol weist daraufhin, dass bei einer Ferninspektion am besten gleich alle Räume, außer Küche und Bad, mit Rauchwarnmeldern auszustatten sind. 21
Fazit: Die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft nach LBO muss nach dem Stand der Technik erfolgen und geeignet sein, wesentliche Funktionseinschränkungen zu erkennen. Das dem TÜV Rheinland vorgestellte Verfahren (Ferninspektion) ist in der oben beschriebenen Anwendung und Durchführung geeignet die Betriebsbereitschaft von Rauchwarnmeldern sicherzustellen. Aus Sicht des TÜV werden die gestellten Schutzziele der jeweiligen Landesbauordnung beim Einsatz des Rauchwarnmelders Minoprotect 3 radio und der o.g. Verfahren sichergestellt. Durch die zusätzlichen automatischen Überwachungsfunktionen des Rauchwarnmelders ist das Sicherheitsniveau vergleichbar dem bei der Verwendung klassischer Rauchwarnmeldern mit Sichtprüfung nach DIN EN 14604. Das durch Minol vorgestellte Verfahren kann als Stand der Technik angesehen werden und eine manuelle Sichtprüfung ersetzen. 22
Fachmännische Gerätemontage Schrauben oder kleben? Montage gemäß Anwendungsnorm DIN 14676 von besonders dafür qualifizierten Minol-Monteuren. Flexibel durch Bohr-Dübeltechnik oder mit Klebemontage. Beide Techniken bieten sicheren Halt gegen alltägliche Fremdeinflüsse. Bohr-Dübeltechnik Bohrgeräte mit Absaugvorrichtung für saubere Montage Klebemontage Montage mittels Klebepad vermeidet Bohrungen, Lärm und Schmutz 23
Fachmännische Gerätemontage Auszüge aus den Montagevorgaben der DIN 14676 Immer an der Decke, möglichst in der Raummitte Montage mit 50 cm Abstand von der Wand, einem Unterzug oder Einrichtungsgegenständen Bei Fluren und Gängen mit maximal drei Metern Breite ist ein Abstand zwischen den Meldern von maximal 15 Metern einzuhalten Melderabstand zur Gang-Stirnfläche darf nicht mehr als 7,5 m betragen Rauchwarnmelder dürfen nicht in stark zuggefährdeter Umgebung installiert werden 24
Jährliche Wartung nach DIN 14676 Leistungsumfang für Minoprotect 3 und Minoprotect II alarmvernetzt Begehung aller Räume mit Rauchwarnmeldern Funktionstest und Prüfung auf Verschmutzungen Entfernung von leichten Verschmutzungen bei Bedarf Geräteaustausch bei Bedarf Protokollierung der Wartung mit Wohnung, Raum, Datum, Funktionszustand und Unterschrift des Nutzers Funktionsprüfungsnachweis für Verwalter (auch jederzeit im Kundenportal online abrufbar) Netzprüfung bei alarmvernetzten Meldern 25
Jährliche Ferninspektion nach Anforderungen DIN 14676 Leistungsumfang für Melder der Serie Minoprotect 3 radio Kein Prüftermin vor Ort mehr erforderlich Auslesung der wichtigsten Geräteparameter wie: Verschmutzungsgrad der Rauchkammer Verstopfungserkennung Batteriespannung Alarmaktivierung Demontageerkennung Umfeld- und Abstandüberwachung LED Fehlfunktion Rauchwarnmelder mit Rundum-Service von Minol 26
Rechtssichere Dokumentation der Wartung Vermeidet Haftungszuweisung an Vermieter im Schadensfall Besonders wichtig im Schadensfall. Kommt es zum Brand und geht es an die Ursachenforschung kann der Vermieter mit der Dokumentation nachweisen, dass er seine Wartungspflicht erfüllt hat. Protokolle der Funktionsprüfung sind für Minol-Kunden über mindestens zehn Jahre auch online abrufbar. 27
Mindestschutz Anwendungsnorm DIN 14676 für Rauchwarnmelder Aus fachlicher Sicht und unterstützt durch die die Anwendungsnorm für Rauchwarnmelder (DIN 14676) gelten diese Grundregeln: Ein Mindestschutz ist erreicht, wenn in Wohnungen Kinderzimmer, Schlafzimmer und Flure mit Rauchwarnmeldern ausgestattet sind. Auch nur gelegentlich zum Schlafen genutzte Räume sollten mit Rauchwarnmeldern ausgestattet werden. Zum Mindestschutz in Einfamilienhäusern gehört auch ein Rauchwarnmelder auf der obersten Ebene des Treppenhauses. 28
Optimalschutz Sicher ist sicher Für den Optimalschutz der Bewohner sind Rauchwarnmelder in jedem Raum der Wohnung zu empfehlen. Insbesondere sind damit Wohnzimmer, Gästezimmer, Arbeitszimmer und Büros gemeint. Ausnahmen bilden lediglich Küchen und Nassräume, wie beispielsweise Bäder und Duschen. In Einfamilienhäusern sind Heiz- und Werkräume nur mit Einschränkungen auszustatten. 29
Kosten der Installation bei Mietwohnungen Rauchwarnmelder als Modernisierungsmieterhöhung Verantwortlich für die Beschaffung und das Anbringen der Rauchwarnmelder ist in allen Landesbauordnungen der Gebäudeeigentümer. Die Kosten können als Modernisierungsmieterhöhung auf den Mieter umgelegt werden. Das wird erfahrungsgemäß wegen der verhältnismäßig geringen Kosten pro Monat kaum gemacht. Die Erstausstattung mit Rauchwarnmelder ist keine Betriebskostenposition. 30
Kosten der Wartung bei Mietwohnungen Wartungskosten für Rauchwarnmelder als regelmäßige Betriebskosten Rauchwarnmelder sind gemäß DIN 14676 Nr. 6 einmal jährlich auf Funktion zu prüfen. Dazu gehört die Sichtprüfung vor Ort in der Wohnung. Minol übernimmt diese Leistung im Rahmen eines umfassenden Rauchwarnmelder-Services. Die Wartungskosten für Rauchwarnmelder sind umlagefähige Betriebskosten im Sinne des 2 Nr. 17 der Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten (BetrKV - sonstige Betriebskosten). 31
Rauchwarnmelder in Eigentümergemeinschaften Besser zusammen handeln Gemeinsame Beschaffung bietet Preisvorteile für alle Zusammen zu handeln garantiert die Ausstattung jeder Wohnung, denn wenn es in der Nachbarwohnung brennt, ist auch das eigene Leben in Gefahr Der BGH unterstützt die Vergemeinschaftung von Rauchwarnmeldern (BGH, Az. V ZR 238/11) Rauchwarnmelder dienen der Sicherheit des gesamten Gebäudes und sind nach 5.2 WEG gemeinschaftliches Eigentum 32
Mehr Informationen Alles was Sie noch zu Rauchwarnmeldern wissen wollen Internet: rauchwarnmelder-minol.de YouTube: http://www.youtube.com/watch?v=-bf2f3a75xs 33
Empfehlungen So sind Sie auf der sicheren Seite Statten Sie Ihre Gebäude mit Rauchwarnmeldern aus Rauchwarnmelder können Brände nicht verhindern sie schaffen aber den lebensrettenden Zeitvorteil, wenn es brennt Übertragen Sie Montage und Wartung auf Minol: Wir haben 60 Jahre Erfahrung in Dienstleistungen für die Wohnungswirtschaft und sind auch für Rauchwarnmelder der richtige Partner für Sie. Behalten Sie die Wartungspflicht in eigenen Händen 34
Ihre persönlichen Absprechpartner bei Minol: Serviceniederlassung Bielefeld Otto-Brenner-Str. 209, 33604 Bielefeld Telefon: 0521 399 24 51-0 Sven Heidbrink, Accountmanager 0178 2772445, Sven.Heidbrink@minol.com Julian Werth, Accountmanager 0173 7180534, Julian.Werth@minol.com Karsten Klose, Accountmanager, Spezialist für Rauchmelder 0173 9662855, Karsten.Klose@minol.com 35
Herzlichen Dank für Ihre Aufmerksamkeit.