Fachbeiträge. Habath / Dr. Stelter: Der Immobilienmarkt in Berlin

Habath / Dr. Stelter: Der Immobilienmarkt in Berlin Fachbeiträge die publizierten Liegenschaftszinssätze nach ihrer Erstveröffentlichung zunächst wieder zurückgezogen und später durch korrigierte Zahlen ersetzt. Im Immobilienpreisservice findet der an der Bewertung Interessierte Hinweise auf anzuwendende Liegenschaftszinssätze mit denen sich die Kaufpreise des Berliner Grundstücksmarktes gut reproduzieren lassen auch für üblicherweise eigengenutzte Immobilien (Eigentumswohnung, Einfamilienhaus etc.). Die Liegenschaftszinssätze gelten für bezugsfreie Objekte. Übliche Liegenschaftszinssätze in % für Berlin zum 01.01.2006 bezogen auf die Miethöhe in /mtl. (nachhaltig erzielbare Netto-Kaltmiete) Auszug Nr. Objektart geringes Mietniveau (ca. 2,0 4,0 ) E 1 E 2 E 3 E 4 R 1 Villa/ Landhäuser freist. Einfamilienhäuser End-/Mittelhäuser Eigentumswohnungen Mehrfamlienhaus mittleres Mietniveau (ca. 4,5 6,5 ) hohes Mietniveau (ca. 7,0 12,0 ) 1,75 2,25 2,25 3,25 bis 3,5 2,25 2,75 2,75 3,25 bis 3,75 2,75 3,25 3,25 3,75 bis 4,25 3,25 3,75 3,75 4,25 bis 4,75 4,25 4,75 4,75 5,25 k.a. Tab. 2: Übliche Liegenschaftszinssätze in % 4 Prognose Nach Ansicht des Wertermittlungsausschusses hat die Trendwende auf dem Berliner Immobilienmarkt eingesetzt. Für das weitere Jahr 2006 werden steigende Preise bei Wohnimmobilien in guten und sehr guten Wohnlagen prognostiziert. Im Westteil der Stadt wird in mittleren und einfachen Wohnlagen mit einem stagnierenden Preisniveau gerechnet. Nur in den einfachen Lagen im Ostteil der Stadt sind weiter leichte Preisrückgänge zu erwarten. Die Wohnungsmieten werden nach Auffassung des Wertermittlungsausschusses flächendeckend zulegen. Gerade in einfachen Wohnlagen wird derzeit eine höhere Nachfrage bei geringerem Angebot beobachtet. In den guten Wohnlagen sind für hochqualitative Wohnungen ab 100 m² Mietpreise von über 10, keine Illusion mehr. Trotz allgemein positiver Stimmung und guter Zahlen im zurückliegenden Zeitraum 2005/2006 sollte die Erwartungshaltung für das weitere Jahr 2006 nicht zu groß sein. Für ein stabiles Preisniveau mit moderaten Steigerungsraten müssen die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen weiter stabilisiert und verbessert werden. Andreas Habath / Dr. Manfred Otto Stelter, Wertermittlungsausschuss des IVD Berlin-Brandenburg, Hohenzollerndamm 112, 14199 Berlin-Schmargendorf Neues Gesamtsystem für Sachwert-Marktanpassungsfaktoren von Dipl.-Ing. (Ass.) Ch. Sauerborn, Dipl.-Ing. (Ass.) K. Buder, Dipl.-Ing. (Ass.) C. Peters und Dipl.-Ing. M. Sterz Das WertermittlungsForum hat in einem Forschungsprojekt ein neues Sachwert-Marktanpassungsfaktor-Gesamtsystem aufgestellt. In Zusammenarbeit mit Vermessungsreferendaren wurden über 4.400 einzelne Kaufpreise in die Untersuchung einbezogen. Die Datensätze stammen von insgesamt 21 Gutachterausschüssen, verteilt über ganz Deutschland. Damit kann das Ergebnis des Forschungsprojekts als bundesweites Gesamtsystem angewandt werden. 1 Forschungsprojekt 1.1 Sachwert-Marktanpassungsfaktor Mit dem Sachwertverfahren können marktkonforme Ergebnisse in der Wertermittlung erzielt werden. Eine zwingende Voraussetzung dafür ist allerdings, die im Sachwertmodell der WertV errechneten vorläufigen Sachwerte an die tatsächlichen Verhältnisse auf dem Grundstücksmarkt anzupassen. Diese Anpassung erfolgt in der Praxis mittels des sogenannten Sachwert-Marktanpassungsfaktors. Der Sachwert-Marktanpassungsfaktor wird aus Nachbewertungen von Objekten abgeleitet, für die im üblichen Geschäftsverkehr gezahlte Kaufpreise vorliegen. Das Verhältnis des im Sachwertmodell der WertV errechneten vorläufigen Sachwerts und des tatsächlich erzielten Kaufpreises ergibt den einzelnen Sachwert-Marktanpassungsfaktor für das spezielle Objekt. Durch die Auswertung einer Vielzahl solcher vergleichbarer Objekte ist es im Rückschluss möglich, einen sachverständig ermittelten vorläufigen Sachwert an den durchschnittlichen Kaufpreis vergleichbarer Objekte am Markt anzupassen. 1.2 Gesamtsystem nach Sprengnetter Der Sachwert-Marktanpassungsfaktor, d.h. der einzelne Faktor, lässt sich durch die Nachbewertung vergleichbarer Objekte ermitteln. Sprengnetter hat in diesem Zusammenhang schon vor einigen Jahren darauf hingewiesen, dass es in der Praxis aus wirtschaftlichen Gründen und der tlw. zu geringen Menge an geeigneten Vergleichsobjekten nie gelingen wird, für alle sachlichen und räumlichen Grundstücksteilmärkte jederzeit aktuelle Sachwert-Marktanpas- 112 WFA WertermittlungsForum Aktuell; Heft 3/2006

sungsfaktoren zur Verfügung zu stellen. 1) Diese Aussage sieht der einzelne Sachverständige in seiner praktischen Tätigkeit leider viel zu oft bestätigt. Deshalb hat das WertermittlungsForum bereits 1994 ein Forschungsprojekt durchgeführt, in dem die übergreifenden Zusammenhänge der Sachwert-Marktanpassungsfaktoren untersucht wurden. Auf der Basis einer empirischen Studie mit Kaufpreisdaten aus dem Jahr 1993 konnte in dem Forschungsprojekt nachgewiesen werden, dass die Objektart, das Sachwertmodell, die Region, die Objektgröße und die Zeit die signifikanten Einflussfaktoren darstellen. Diese Studie wurde vom WertermittlungsForum 1999 mit Kaufpreisdaten aus 1998 wiederholt. Die statistische Untersuchung der o.g. (und weiteren) verschiedenen möglichen Einflussgrößen auf den Sachwert-Marktanpassungsfaktor hat gezeigt, dass vor allem das Bodenwertniveau und zu diesem in Abhängigkeit gestellt die Höhe des vorläufigen Sachwerts die entscheidenden Merkmale sind. Das Bodenwertniveau repräsentiert dabei u.a. die bei den signifikanten Einflussmerkmalen genannte Region, d.h die örtliche Wirtschaftskraft; die Höhe des vorläufigen Sachwerts ist ein geeignetes Maß zur Beschreibung der Objektgröße bzw. der finanziellen Gesamtaufwendungen dieses Kaufvorgangs. Der Modellansatz dieser bereits 1978 von Sprengnetter aufgestellten Theorie konnte mit den Auswertungen 1994 und 1999 eindeutig bestätigt werden. Diese Erkenntnis hat sich mittlerweile auch bei den meisten Gutachterausschüssen in Deutschland durchgesetzt. So kommt Schlagehan in der im Jahr 2005 durchgeführten Untersuchung Praxismodelle zur Ableitung von Sachwert-Marktanpassungsfaktoren zu dem Ergebnis, dass nahezu 60 % aller bundesweit befragten Gutachterausschüsse, die solche Daten ableiten, die Faktoren im WF- Modell, nämlich in Abhängigkeit von Bodenwertniveau und vorläufigem Sachwert veröffentlichen. 2) 1.3 Ziele Das Hauptziel der Neuauflage des Forschungsprojekts über dieses Thema war, auf der Basis des Gesamtsystems nach Sprengnetter aktuelle Sachwert-Marktanpassungsfaktoren abzuleiten. Da die Ergebnisse der letzten Studie aus 1999 mittlerweile 7 Jahre zurückliegen, war es erforderlich, ihre Gültigkeit erneut auf den Prüfstand zu stellen. Dabei sollte einerseits die Modellannahme, d.h. die Abhängigkeit des Sachwert-Marktanpassungsfaktors vom Bodenwertniveau und der Höhe des vorläufigen Sachwerts überprüft werden. 1) Vgl. Sprengnetter, H.O.: Zur Bedeutung der Marktanpassungsfaktor- Gesamtsysteme für Verkehrswertermittlungen, WFA 1/2000, S. 3. 2) Schlagehan, Christine: Praxismodelle zur Ableitung von Sachwert- Marktanpassungsfaktoren; Diplomarbeit an der Fachhochschule Zittau-Görlitz, 2005, S. 88. Darüber hinaus war es das Ziel, auf der Basis der so gewonnenen Erkenntnisse aktuelle Faktoren abzuleiten, die in der Sachverständigenpraxis Anwendung finden können. Das Forschungsprojekt wurde dabei so angelegt, dass die Ergebnisse bundesweite Repräsentativität besitzen. Außerdem sollte mit der Untersuchung erreicht werden, Sachwert-Marktanpassungsfaktor-Gesamtsysteme auch für weitere Teilmärkte abzuleiten, die bisher noch nicht intensiv betrachtet wurden, z.b. auch Teilmärkte, die nicht zu den zu Wohnzwecken genutzten Objekte zählen. 2 Projektablauf 2.1 Datenquellen 2.1.1 Vorauswahl potenzieller Datenquellen Die Zielstellung der Untersuchung erforderte es, dass originäre Kaufpreisdaten verwendet werden können. D.h., es waren von den Gutachterausschüssen in der Kaufpreissammlung erfasste und im Sachwertverfahren nachbewertete einzelne Kaufpreise abzufragen. Eine Verwendung aggregierter Daten, also z.b. der in Grundstücksmarktberichten veröffentlichten Zahlenwerte oder auch Kurvenverläufe, wurde als nicht zielführend erachtet, da diese Werte i.d.r. in unterschiedlichen Sachwertmodellen (verwendete Indizes, Modelle der Alterswertminderung etc.) abgeleitet sind. Ein unmittelbarer Vergleich bzw. die Zusammenführung solcher Daten verbietet sich alleine schon aus modelltheoretischer Sicht. 3) Ein weiteres praktisches Problem der in Grundstücksmarktberichten veröffentlichten Werte einzelner Gutachterausschüsse ist die oftmals nur unzureichende Dokumentation. Leider werden heute vielfach (immer noch) Faktoren ohne das ihnen zugrunde liegende exakte Auswertemodell angegeben. Darüber hinaus kann der einzelne Gutachterausschuss naturbedingt i.d.r. nur Funktionen für die in seinem Gebiet (schwerpunktmäßig) vorherrschenden ein, zwei (in seltenen Fällen auch mehr) Bodenwertniveaus ableiten. Auf Grund dessen besteht für ihn gar nicht die Möglichkeit, seine einzelne Kurve in einen größeren Gesamtzusammenhang zu stellen und dadurch sich u.u. erweisende systematische Unplausibilitäten zu korrigieren. Aus diesem Grund ist es durchaus möglich, dass solche Ergebnisse für nur ein mittleres Bodenwertniveau im Gebiet des Gutachterausschusses signifikant von dem (eigentlich) sachgerechten Funktionsverlauf abweichen, der sich unter Berücksichtigung einer hinreichend großen Anzahl von Datensätzen aus einer sehr breiten Bodenwertniveau-Spanne ergeben hätte. Da mit dem neuen Modell ein bundesweites Gesamtsystem aufgestellt werden sollte, war auf eine homogene 3) Vgl. die Aussagen zu den Einflussfaktoren in Abschnitt 1.2 und zur Modellkonformität in Abschnitt 2.2.1. WFA WertermittlungsForum Aktuell; Heft 3/2006 113

geografische Verteilung der Datenquellen zu achten. Unter Berücksichtigung des bekannten Modellansatzes der vermuteten Abhängigkeit vom Bodenwertniveau musste zusätzlich in Regionen mit niedrigem, mittlerem und hohem Bodenwertniveau unterschieden werden. Auf der Grundlage dieser Anforderungen ergab sich ein Netz von Regionen bzw. Gutachterausschüssen, die als Datenquelle geeignet erschienen. 2.1.2 Herangezogene Datenquellen Die in dieser Untersuchung gesteckten Ziele und der zu betreibende Aufwand sind eigentlich originäre Aufgaben der Gutachterausschüsse. Die Forderung nach der Transparenz auf dem Grundstücksmarkt endet nämlich nicht in den tlw. sehr eng gefassten räumlichen Grenzen des einzelnen Gutachterausschusses. Vielmehr sind überregionale, landes- und bundesweite Untersuchungen (eigentlich) ebenfalls Aufgaben, denen sich die Gutachterausschüsse oder Oberen Gutachterausschüsse stellen müssen. Aus diesem Grund wurden bei den Anfragen bezüglich der Unterstützung mit Datenmaterial erfreulicherweise i.d.r. auch offene Türen eingelaufen. Die meisten Gutachterausschüsse, die in den letzten Jahren Sachwert- Marktanpassungsfaktoren abgeleitet hatten, haben ihre Daten zur Verfügung gestellt, da es letztlich auch für den einzelnen Gutachterausschuss von großem Interesse ist zu sehen, ob er sich mit seiner lokalen Auswertung in dem bundesweiten Gesamtsystem wiederfinden kann (s.o.). Und nicht zuletzt trägt er damit zu seiner eigentlichen Aufgabenerfüllung mit bei, dass wieder ein bundesweiter Gesamtüberblick hergestellt werden kann. Insgesamt haben 21 Gutachterausschüsse die bemerkenswerte Anzahl von über 4.400 einzelnen nachbewerteten Kaufpreisen für diese Untersuchung anonymisiert zur Verfügung gestellt! Namentlich sind dies die Gutachterausschüsse in den Städten bzw. Landkreisen Ahrweiler Altmark Anhalt Ansbach Bernkastel-Wittlich Birkenfeld Cochem-Zell Daun Düsseldorf Esslingen Harz-Börde Karlsruhe Mainz Mayen-Koblenz München Neubrandenburg Oberhavel Saale-Unstrut Solingen Südwestpfalz Westerwaldkreis Wir danken recht herzlich den Gutachterausschüssen, die durch ihre Datenabgabe die Untersuchung auf dieser breiten Basis ermöglichten. In Abb. 1 ist die räumliche Verteilung der Datenquellen dargestellt. Abb. 1: Räumliche Verteilung der einbezogenen Daten Wie aus der Abbildung ersichtlich, konnten leider nicht aus allen Regionen Deutschlands (stichprobenartig) Kaufpreisdaten zusammen getragen werden. Zum einen ist dies dem Umstand geschuldet, dass (immer noch) nicht alle Gutachterausschüsse eigene Untersuchungen zu Sachwert-Marktanpassungsfaktoren durchführen. Zum anderen traten tlw. auch rein finanzielle Probleme auf. Gerne wären auch Daten aus weiteren Bundesländern in die Untersuchung eingeführt worden. Dies scheiterte letztlich jedoch bedauerlicher Weise an der Höhe der geforderten Gebühren. Unabhängig davon zeigt die sehr gute räumliche Verteilung aber vor allem die ungewöhnlich breite Datengrundlage und belegt damit die sehr gute Ausgangsbasis der durchgeführten Untersuchung. 2.2 Kaufpreisdaten und Sachwertmodell 2.2.1 Anforderung: (Sachwert-)Modellkonformität Die Aufstellung eines bundesweiten Gesamtsystems kann nur auf der Grundlage eines definierten Sachwertmodells erfolgen. Unterschiede in den bei der Nachbewertung angehaltenen Modellen wirken sich grundsätzlich unmittelbar auf die Höhe der abgeleiteten Sachwert- Marktanpassungsfaktoren aus. So bewirkt z.b. die Verwendung des jeweiligen Landesbaupreisindex systematisch andere Ergebnisse in den Sachwert-Marktanpassungsfaktoren im Vergleich zu der Verwendung des Bundesbaupreisindex. Analog verhält es sich mit allen weiteren Größen (Baunebenkosten, Gesamtnutzungsdauer, Alterswertminderung, gedämpfte/ungedämpfte Bodenwerte, 114 WFA WertermittlungsForum Aktuell; Heft 3/2006

Regionalisierung etc.), die in das angehaltene Sachwertmodell Eingang finden. 1) Die stärkste modellansatzbedingte Verschiebung der Werte wird sicherlich durch den Einsatz von Regionalfaktoren bei der Ermittlung der Normalherstellungskosten (NHK) bewirkt. Tlw. regionalisieren die Gutachterausschüsse die NHK mit Anpassungen bis an die 20 %, wodurch sich im Gegenzug ein betragsmäßig niedrigerer (bzw. höherer) Sachwert-Marktanpassungsfaktor ergibt. Solche rechentechnischen Effekte müssen bei einer gesamtheitlichen Untersuchung ausgeschlossen bzw. eliminiert werden. Aus diesem Grund haben die Gutachterausschüsse jeweils das Sachwertmodell mit angegeben, auf dessen Grundlage ihre Sachwert-Marktanpassungsfaktoren abgeleitet wurden. Beim WertermittlungsForum wurden diese originären Daten anschließend in ein einheitliches Modell 2) umgerechnet. Dafür war es erforderlich, dass die untersuchten Kaufpreisdaten neben einzelnen Sachwert- Marktanpassungsfaktoren ggf. auch die Gebäudewertanteile enthielten, um eine Regionalisierung der NHK rückrechnen zu können. 3) Unterschiede bestanden auch in den verwendeten NHK. Tlw. wurden NHK nach WertR, tlw. nach Sprengnetter oder auch mit Modifizierungen nach den Anweisungen der AGVGA NRW 4) angesetzt. Die Unterschiede wirken sich allerdings nur bei einzelnen Gebäudetypen spürbar aus und bewirken gleichermaßen positive als auch negative Effekte, d.h. Zu- und Abschläge. Auf eine diesbezügliche Umrechnung konnte daher, auch im Hinblick auf die große Datenmasse, verzichtet werden. 2.2.2 Abgefragte Kaufpreisdaten Die Datenabfrage bei den Gutachterausschüssen gestaltete sich unterschiedlich. Die vom WertermittlungsForum entwickelte Automatische Kaufpreissammlung und Kaufpreisauswertung (WF-AKuK) bietet ein spezielles Auswertemodul für die Ableitung von Sachwert-Marktanpassungsfaktoren an. Aus diesem Grund bot sich der Einsatz dieses Programms als alternativlos effiziente Auswertesoftware an. Mit WF-AKuK konnte die Untersuchung wesentlich einfacher aber auch tiefgehender erfolgen, als dies z.b. noch im letzten Forschungsprojekt 1999 der Fall war. 5) Gerade die Möglich- 1) Das Modell, sogenannte gedämpfte Bodenwerte in das Sachwertverfahren einzuführen, wurde 2005 von keinem der an der Untersuchung beteiligten Gutachterausschüsse (mehr) eingesetzt. In früheren Jahren war dies noch anders. 2) Das definierte Modell ist jeweils in den Abschnitten 3.1.1, 3.2.1 und 3.3.1 aufgeführt. 3) Aus diesem Grund war auch das Abstellen auf einzelne Datensätze zwingend erforderlich (vgl. Abschnitt 2.1.1). Die Arbeit mit aggregierten Daten ( fertigen Auswertungen) der Gutachterausschüsse hätte die erforderliche Normierung auf ein einheitliches Modell nicht ermöglicht. 4) Arbeitsgemeinschaft der Vorsitzenden der Gutachterausschüsse in Nordrhein-Westfalen. 5) So klagte der damalige Autor noch seinerzeit, dass Kaufpreisanalysen mit dem ( Wittlicher Programm ) Programm nicht ganz so komkeit des wirklich einfachen und schnellen Umgruppierens von Datensätzen oder auch die gleichzeitige Ansicht verschiedener Auswertungsansätze in einem Diagramm ermöglichten eine volle Konzentration auf das Wesentliche, nämlich die fachliche Auswertung der Daten. Durch die Verwendung von WF-AKuK bestand zudem der Vorteil, dass die Gutachterausschüsse, die das Programm einsetzen, ihre Kaufpreisdaten per Knopfdruck exportieren konnten. Der Import beim Wertermittlungs- Forum erfolgte ebenso einfach. Dieses Vorgehen hatte den Vorteil, dass alle zu den betreffenden Kauffällen erfassten Informationen (wo erforderlich anonymisiert) vorlagen. Den übrigen Gutachterausschüssen, die noch andere Kaufpreissammlungen einsetzen, wurde ein spezieller Fragebogen zugesandt. Hierin waren die relevanten Merkmale aufgeführt, die zu jedem einzelnen Sachwert-Marktanpassungsfaktor wenn möglich mit übermittelt werden sollten. Der grundliegende Ansatz des von Sprengnetter aufgestellten Modells und auch die heute gängige Praxis der meisten Gutachterausschüsse ist die Abhängigkeit des Sachwert-Marktanpassungsfaktors vom Bodenwertniveau und der Höhe des vorläufigen Sachwerts. Um mit der aktuellen Untersuchung ggf. vorhandene zeitliche Zusammenhänge gegenüber der Studie von 1999 erkennen zu können, waren daher (zumindest) diese beiden Kaufpreismerkmale von den Gutachterausschüssen mit abzufragen. Insgesamt wurden nachfolgend aufgezählten Informationen pro Kauffall erfragt. Zwingend anzugeben: Teilmarkt (d.h. Einfamilienhaus freistehend, Reihenhaus etc.) Vertragsdatum Bodenrichtwert vorläufiger Sachwert Sachwert-Marktanpassungsfaktor Zwingend anzugeben, wenn regionalisiert: Regionalfaktor Gebäudeherstellungswert Optional anzugeben: (fiktives) Baujahr (fiktive) Restnutzungsdauer Wohn-/Nutzfläche Grundstücksfläche fortabel durchzuführen seien. Das Spielen mit gleichzeitigen Veränderungen mehrerer Merkmale sei etwas aufwändig (vgl. Sprengnetter, H.O., WFA 1/2000, S. 7). Die Kaufpreissammlung WF- AKuK hat von diesen Erfahrungen profitiert und ist eigens zur effizienten Lösung solcher Problemstellungen ausgelegt. WFA WertermittlungsForum Aktuell; Heft 3/2006 115

2.2.3 Verteilung der Kaufpreise Insgesamt wurden von den Gutachterausschüssen 4.420 einzelne nachbewertete Kaufpreise zur Verfügung gestellt. Die Datensätze verteilen sich auf unterschiedliche Teilmärkte, wobei auf dem Teilmarkt Wohnen mit 4.411 erwartungsgemäß die mit Abstand meisten Kaufpreise zur Verfügung standen. Der Anteil von gut 99 % überrascht nicht, da viele Gutachterausschüsse bei den klassischen ertragsorientierten Objekten keine Nachbewertung im Sachwertverfahren durchführen. Mehrfamilienhäuser ( 6 % ) Reihenhäuser, Doppelhaushälften (Einfamilienhäuser) ( 36 % ) andere ( 3 % ) Ein- und Zw eifamilienhäuser (freistehend) ( 55 % ) Abb. 2: Verteilung der Kaufpreisdaten auf die verschiedenen Teilmärkte Entsprechend der abgebildeten Verteilung wurden in der Auswertung jeweils Sachwert-Marktanpassungsfaktorsysteme für die einzelnen Teilmärkte abgeleitet. 2.2.4 Signifikante Merkmale Ausgangsbasis war die Untersuchung der Sachwert- Marktanpassungsfaktoren in Abhängigkeit vom Bodenwertniveau und der Höhe des vorläufigen Sachwerts. Darüber hinaus wurden auch die weiteren erfragten kaufpreisbeeinflussenden Merkmale auf ihren signifikanten Einfluss untersucht. Leider standen nicht bei allen Kaufpreisen alle einzelnen optional anzugebenden Informationen zur Verfügung. Daher war es nicht möglich, auf der Basis der Gesamtdatenmasse weiterführende Untersuchungen durchzuführen. Allerdings lagen für den Teilmarkt der Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke immerhin zu über 900 Datensätzen gleichzeitig Angaben zum (fiktiven) Baujahr, zur Restnutzungsdauer und zur Grundstücksfläche vor (Informationen zur Wohnfläche konnten in diesem Teilmarkt erwartungsgemäß nur in den wenigsten Fällen erhalten werden). Diese für Wertermittlungsverhältnisse statistisch immer noch hinreichende Anzahl an Vergleichsdaten wurde mittels Regressionsanalysen und Kovarianzanalysen hinsichtlich der Signifikanz der Merkmale und deren wertmäßigen Ausprägungen untersucht. Auf Grund der sinnvollen Vorauswahl war zu erwarten, dass alle Merkmale einen statistisch signifikanten Einfluss auf die Höhe des Sachwert-Marktanpassungsfaktors ausüben. Die Ergebnisse der Kovarianzanalysen haben diese Erwartung grundsätzlich bestätigt. Allerdings hat sich gezeigt, dass das Merkmal (fikt.) Baujahr in der vorliegenden Stichprobe die Höhe des Sachwert-Marktanpassungsfaktors am wenigsten erklärt. Dagegen konnten die Merkmale Bodenrichtwert, vorläufiger Sachwert und Restnutzungsdauer (in dieser Reihenfolge) als diejenigen Einflussfaktoren ermittelt werden, welche die Höhe des Sachwert-Marktanpassungsfaktors in dieser Stichprobe statistisch am sichersten erklären. Insgesamt konnten die Untersuchungsergebnisse von 1999 1) bezüglich der Signifikanz der Einzelmerkmale in der aktuellen Studie bestätigt werden. Da die Restnutzungsdauer und der vorläufige Sachwert hoch korreliert sind, kann nur eines der beiden Merkmale sinnvoll in die weitere Auswertung einbezogen werden. Auf Grund der ermittelten höheren statistischen Aussagekraft des vorläufigen Sachwerts gegenüber der Restnutzungsdauer einerseits aber auch dem Umstand zufolge, dass der vorläufige Sachwert für alle 4.420, die Restnutzungsdauer dagegen nur für einen Bruchteil der Datensätze vorlag, wurde sich in der weiteren Auswertung für das bekannte Modell entschieden. D.h. die Sachwert-Marktanpassungsfaktor-Gesamtsysteme wurden in Abhängigkeit des Bodenwertniveaus und der Höhe des vorläufigen Sachwerts ermittelt. Durch diesen Modellansatz wird zudem gewährleistet, dass die Ergebnisse mit dem Gesamtsystem 1998 und den Veröffentlichungen der meisten Gutachterausschüsse verglichen werden können. 3 WF-Sachwert-Marktanpassungsfaktor- Gesamtsysteme 3.1 Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke (freistehend) 3.1.1 Modell/Datengrundlage NHK: NHK 2000 (Sprengnetter/WertR); ohne Regionalisierung BNK: Sprengnetter/WertR 2) BRI/BGF: DIN 277: 1987 BPI: Neubau von Wohngebäuden insgesamt, Bundesindex AWM: Ross BW: lagebezogenes Bodenwertniveau (ohne/vor der ggf. beim Einzelobjekt erforderlichen Anpassung an die Grundstücksfläche, GFZ etc.); erschließungsbeitragsfrei; ungedämpft Zeitraum: 2002 2005 Anzahl: 1.901 1) Vgl. Sprengnetter, H.O.: Zur Ableitung von Sachwert-Marktanpassungsfaktoren im NHK 95-Modell, WFA 1/2000. 2) Sprengnetter hat die BNK nach WertR weiter differenziert (Sprengnetter in Arbeitsmaterialien, Band II, Kapitel 3.01, Abschnitt 7). Dadurch wird dem zweiten Grundsatz marktkonformer Wertermittlungen entsprochen, Gleiches gleich und Ungleiches ungleich zu bewerten. Praktisch führt dies letztendlich zu einer geringeren Streuung in den Ergebnissen. 116 WFA WertermittlungsForum Aktuell; Heft 3/2006

Formel: k = KP i bwu i f vswi darin bedeuten: k = Sachwert-Marktanpassungsfaktor KP i = Kaufpreis des Kauffalles i bwu i = Werteinfluss der besonderen wertbeeinflussenden Umstände vsw i = vorläufiger Sachwert des Kauffalles i 3.1.2 WF-Sachwert-Marktanpassungsfaktor- Gesamtsystem 2006 für Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke (freistehend) Das WF-Sachwert-Marktanpassungsfaktor-Gesamtsystem 2006 für Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke (freistehend) ist nachfolgend als Grafik und in Tabellenform abgebildet. In der Grafik werden die Funktionen der Sachwert-Marktanpassungsfaktoren jeweils für das bezeichnete Bodenwertniveau in Relation zur Höhe des vorläufigen Sachwerts dargestellt. Die gestrichelten Kurvenverläufe symbolisieren die statistisch nicht gesicherten Wertebereiche. Abb. 3: WF-Sachwert-Marktanpassungsfaktor-Gesamtsystem 2006 für Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke (freistehend) Für die einzelnen Bodenwertniveaus konnten nachfolgende Korrelationskoeffizienten ermittelt werden: Bodenwertniveau Korrelationskoeffizient 15 0,65 30 0,72 60 0,65 120 0,73 240 0,73 480 0,68 960 0,59 Aus Abb. 3 wird deutlich, dass sich für die niedrigeren Bodenwertniveaus von 15 bis 240 nahezu gleichabständige Funktionsverläufe bei sich verdoppelndem Bodenwertniveau ergeben. Dieses Verhalten entspricht dem Ergebnis der 1999 durchgeführten Gesamtstudie und den in den letzten Jahren immer wieder punktuell ermittelten Einzelkurven einzelner Gutachterausschüsse. Im Vergleich zu der Untersuchung von 1999 haben sich im aktuellen Forschungsprojekt allerdings signifikante Abweichungen in den höheren Bodenwertniveaus ergeben. Zwar ist auch hier, im Bereich der Bodenwertniveaus von 240 bis 960, ein gleichabständiger Kurvenverlauf zu erkennen. Jedoch sind die absoluten Abstände zwischen den einzelnen Kurven bedeutend größer. Dabei hat die statistische Auswertung ergeben, dass sich der Funktionsverlauf für das Grenz-Bodenwertniveau von 240 sowohl mit den Funktionen der niedrigeren als auch denen der höheren Bodenwertniveaus eindeutig belegen lässt. Eine fachliche Erklärung dieses Sprungs konnte auf der vorhandenen Informationsbasis nicht zweifelsfrei gefunden werden. Von den Gutachterausschüssen tlw. verwendete Regionalfaktoren wurden wie in Abschnitt 2.2.1 beschrieben rechentechnisch eliminiert. Ebenso kann auch nicht eine Dämpfung des angesetzten Bodenwerts diesen Sprung verursacht haben, da laut Angabe der Gutachterausschüsse nur ungedämpfte Bodenwerte in der Nachbewertung verwendet wurden. Die geografische Verteilung der Datengrundlage lässt auch nicht die Annahme eines Einflusses des Süd-Nord-Gefälles zu. Es wird vermutet, dass sich in solchen hochpreisigen Bodenwertniveaus der Faktor Lage signifikant (relativ) stärker auswirkt als in den Bereichen vergleichsweise niedrigerer Bodenwertniveaus. Gestützt wird die Annahme durch die in dieser Studie neu ermittelten Sachwert- Marktanpassungsfaktoren für das Bodenwertniveau von 960. Die Funktion dieser Kurve weist hinsichtlich ihres Verlaufs einerseits aber auch andererseits hinsichtlich ihrer absoluten Höhe gegenüber der Kurve für 480 die gleiche Relation auf, wie das darunter liegende Bodenwertniveau von 240 (vgl. Abb. 3). Eine Erklärung für die Veränderung der Höhe der Sachwert-Marktanpassungsfaktoren in den Bereichen mit hohen Bodenwertniveaus gegenüber den Untersuchungsergebnissen von 1999 könnte das in den datenliefernden Städten zur Verfügung stehende Baulandangebot sein. In Städten mit einer nur sehr begrenzten Baulandbereitstellung steigen die Bodenwerte für diese (wenigen) zur Verfügung stehenden Flächen stark an. Das dadurch vorliegende hohe Bodenwertniveau symbolisiert somit nun allerdings nicht die örtliche Wirtschaftskraft, 1) sondern ist zu einem großen Teil einer künstlich verursachten Knappheit der auf dem Markt befindlichen Flächen geschuldet. Das die örtliche Wirtschaftskraft widerspiegelnde (eigentliche) Bodenwertniveau läge daher vergleichsweise niedriger. Auf dem Teilmarkt der bebauten Grundstücke reagiert der Markt dagegen nicht unmittelbar auf eine solche künstliche 1) Vgl. Abschnitt 1.2. WFA WertermittlungsForum Aktuell; Heft 3/2006 117

Knappheit an Bauland. D.h. die hier für bebaute Bereiche angegebenen Bodenrichtwerte, die oftmals unter Heranziehung der (hohen) Kaufpreise für unbebaute Flächen in anderen Lager ermittelt wurden, entsprechen tlw. nicht den tatsächlichen Marktverhältnissen. Daher wird vermutet, dass die Ergebnisse der Untersuchung von 1999 in dem Bereich des damals höchsten Bodenwertniveaus von 480 u.u. von solchen Effekten mit beeinflusst worden sein könnten. Die dort ermittelten Sachwert-Marktanpassungsfaktoren für Bodenrichtwerte um 480 entsprachen daher vermutlich eher Regionen mit vergleichsweise geringerer örtlicher Wirtschaftskraft, d.h. die Kurve wurde durch die künstliche Knappheit parallel nach oben verschoben. Für den Teilmarkt der Reihenhäuser konnte dieses Verhalten dagegen nicht nachgewiesen werden. 1) Im Gegenteil wurde dort ein System ermittelt, bei dem auch für das dort höchste Bodenwertniveau von 480 ein nahezu konstanter Abstand zu dem Funktionsverlauf des nächst niedrigeren Bodenwertniveaus von 240 gegeben ist. Da auf diesem Teilmarkt die Ergebnisse für das Bodenwertniveau 480 am oberen Rand liegen, sie also nicht durch weitere Daten aus darüber liegenden Bodenwertniveaus gestützt werden, kann u.u. auch hier der beschriebene Effekt aus einer Knappheit an zur Verfügung stehenden Flächen nicht vollständig ausgeschlossen werden. Trotz alledem liefern die herangezogenen nahezu 2.000 Kaufpreise im Teilmarkt der freistehenden Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke zweifelsfrei die abgebildeten Funktionsverläufe. Nachfolgend sind die Sachwert-Marktanpassungsfaktoren in tabellarischer Form angegeben. Die kursiv gedruckten Zahlen symbolisieren die statistisch nicht gesicherten Wertebereiche. vorl. Sachwert [ ] 15 Bodenwertniveau (erschließungsbeitragsfrei) 30 60 120 240 480 100.000 0,79 0,93 125.000 0,74 0,86 0,98 1,10 150.000 0,70 0,81 0,92 1,02 175.000 0,67 0,77 0,87 0,97 1,06 200.000 0,65 0,74 0,83 0,92 1,01 1,29 225.000 0,63 0,71 0,80 0,88 0,96 1,24 250.000 0,61 0,69 0,77 0,85 0,92 1,20 275.000 0,59 0,67 0,74 0,82 0,89 1,16 300.000 0,58 0,65 0,72 0,79 0,86 1,13 325.000 0,56 0,63 0,70 0,77 0,83 1,10 350.000 0,55 0,62 0,68 0,75 0,81 1,08 375.000 0,54 0,60 0,66 0,73 0,79 1,05 400.000 0,53 0,59 0,65 0,71 0,77 1,03 960 425.000 0,52 0,58 0,64 0,69 0,75 1,01 450.000 0,51 0,57 0,62 0,68 0,73 0,99 1,26 475.000 0,50 0,56 0,61 0,67 0,72 0,97 1,24 500.000 0,50 0,55 0,60 0,65 0,70 0,96 1,22 525.000 0,49 0,54 0,59 0,64 0,69 0,94 1,20 550.000 0,48 0,53 0,58 0,63 0,68 0,93 1,19 575.000 0,48 0,52 0,57 0,62 0,67 0,91 1,17 1) Vgl. Abschnitt 3.2. vorl. Sachwert [ ] 15 Bodenwertniveau (erschließungsbeitragsfrei) 30 60 120 240 480 960 600.000 0,47 0,52 0,56 0,61 0,66 0,90 1,16 625.000 0,56 0,60 0,65 0,89 1,14 650.000 0,55 0,59 0,64 0,88 1,13 675.000 0,54 0,58 0,63 0,87 1,12 700.000 0,53 0,58 0,62 0,86 1,11 725.000 0,57 0,61 0,85 1,09 750.000 0,56 0,60 0,84 1,08 800.000 0,55 0,59 0,82 1,06 850.000 0,54 0,57 0,80 1,04 900.000 0,52 0,56 0,79 1,03 950.000 0,55 0,77 1,01 1.000.000 0,54 0,76 1,00 1.100.000 0,52 0,74 0,97 1.200.000 0,50 0,72 0,94 Tab. 1: WF-Sachwert-Marktanpassungsfaktor-Gesamtsystem 2006 für Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke (freistehend) 3.1.3 Vergleich mit dem Gesamtsystem nach Sprengnetter 1998 Abgesehen von dem beschriebenen Sprung in dem höheren Bodenwertniveau haben sich in der aktuellen Auswertung nur verhältnismäßig geringfügige Änderungen gegenüber dem Gesamtsystem 1998 ergeben. In nachfolgender Abbildung sind die Ergebnisse der beiden Untersuchungen gemeinsam dargestellt. Da 1999 keine Daten für das Bodenwertniveau 960 vorlagen, wird die neue Kurve zwecks Verbesserung des sichtbaren Maßstabs nicht mit abgebildet. Abb. 4: WF-Sachwert-Marktanpassungsfaktor-Gesamtsysteme 2006 (durchgehende Linien) und 1998 (gestrichelte Linien) für Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke (freistehend) Im WF-Gesamtsystem 2006 ist im Bereich der Bodenwertniveaus 15 120 ein signifikant flacherer Kurvenverlauf bei höheren vorläufigen Sachwerten zu erken- 118 WFA WertermittlungsForum Aktuell; Heft 3/2006

nen. Im Maximalfall (Bodenwertniveau 15, hoher vorläufiger Sachwert) beträgt der Unterschied bis zu 8 Prozentpunkte. Insgesamt kann in den Bereichen höherer vorläufiger Sachwerte allerdings von einem (absoluten) Anstieg des Sachwert-Marktanpassungsfaktors von durchschnittlich (lediglich) 1 bis 3 Prozentpunkten festgestellt werden. Im Gegensatz dazu verläuft die aktuelle Kurve von 2006 im Bereich des Bodenwertniveaus von 240 leicht unterhalb der von 1999. Auch hier ist ein Abstand von nur 0 bis maximal 3 Prozentpunkten zu erkennen. Insgesamt belegt dieses Ergebnis eine wie erwartet hohe zeitliche Konstanz der Sachwert-Marktanpassungsfaktoren für diese Bodenwertniveaus. Dagegen weist der bereits diskutierte Sprung im Kurvenverlauf der höheren Bodenwertniveaus darauf hin, dass hier Auswertungen in zeitlich kürzeren Intervallen angebracht sind. Es ist geplant, ggf. im nächsten Jahr eine Kontrollstudie speziell für diese Bodenwertniveaus durchzuführen. hausgrundstücke ein selbstständiges Gesamtsystem aufzustellen. Die Studie von 1999 hatte diesen Teilmarkt mangels Daten noch nicht separat betrachtet. In der nachfolgenden Abbildung sind die ermittelten Ergebnisse dargestellt. Die gestrichelten Kurvenverläufe symbolisieren die statistisch nicht gesicherten Wertebereiche. 3.2 Reihenhausgrundstücke (Einfamilienhäuser) 3.2.1 Modell / Datengrundlage NHK: NHK 2000 (Sprengnetter/WertR); ohne Regionalisierung BNK: Sprengnetter/WertR 1) BRI/BGF: DIN 277: 1987 BPI: Neubau von Wohngebäuden insgesamt, Bundesindex AWM: Ross BW: lagebezogenes Bodenwertniveau (ohne/vor der ggf. beim Einzelobjekt erforderlichen Anpassung an die Grundstücksfläche, GFZ etc); erschließungsbeitragsfrei; ungedämpft Zeitraum: 2003 2005 Anzahl: 621 KP Formel: i bwu i k = f vswi darin bedeuten: k KP i bwu i vsw i = Sachwert-Marktanpassungsfaktor = Kaufpreis des Kauffalles i = Werteinfluss der besonderen wertbeeinflussenden Umstände = vorläufiger Sachwert des Kauffalles i 3.2.2 WF-Sachwert-Marktanpassungsfaktor- Gesamtsystem 2006 für Reihenhausgrundstücke (Einfamilienhäuser) Auf Grund der sehr guten Datenbasis war es in dieser Untersuchung möglich, für den Teilmarkt der Reihen- 1) Sprengnetter hat die BNK nach WertR weiter differenziert (Sprengnetter in Arbeitsmaterialien, Band II, Kapitel 3.01, Abschnitt 7). Dadurch wird dem zweiten Grundsatz marktkonformer Wertermittlungen entsprochen, Gleiches gleich und Ungleiches ungleich zu bewerten. Praktisch führt dies letztendlich zu einer geringeren Streuung in den Ergebnissen. Abb. 5: WF-Sachwert-Marktanpassungsfaktor-Gesamtsystem 2006 für Reihenhausgrundstücke (Einfamilienhäuser) Für die einzelnen Bodenwertniveaus konnten nachfolgende Korrelationskoeffizienten ermittelt werden: Bodenwertniveau Korrelationskoeffizient 15 0,51 30 0,81 60 0,42 120 0,51 240 0,78 480 0,78 Tlw. liegen einzelne Korrelationskoeffizienten für sich betrachtet unterhalb der Grenzen des statistischen Akzeptanzbereichs. In der Gesamtschau der Kurvenverläufe wird jedoch ersichtlich, dass die ermittelten Funktionen sehr wohl ein sinnvolles Bild ergeben. Aus obiger Abbildung ist sehr gut der identische Kurvenverlauf zu erkennen, der sich bereits für die freistehenden Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke ergeben hat. Die Kurvenverläufe für die Reihenhausgrundstücke liegen auch in ihrer Höhe nahezu deckungsgleich mit denen für die Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke. Auf Grund der typischerweise geringeren Objektgrößen liegen hier (statistisch gesicherte) Ergebnisse bis zu vorläufigen Sachwerten von 450.000 vor. Auch in diesem Teilmarkt zeigen sich demnach die typischen Ergebnisse, dass sich die Sachwert-Marktanpassungsfaktoren bei sich verdoppelnden Bodenwertniveaus gleichabständig verhalten. (Auch) Aus diesem Grund sind die hier erzielten statistischen Genauigkeiten als vollkommen hinreichend zu betrachten. WFA WertermittlungsForum Aktuell; Heft 3/2006 119

Nachfolgend sind die Sachwert-Marktanpassungsfaktoren in tabellarischer Form angegeben. Die kursiv gedruckten Zahlen symbolisieren die statistisch nicht gesicherten Wertebereiche. vorl. Sach- Bodenwertniveau (erschließungsbeitragsfrei) wert [ ] 15 30 60 120 240 480 75.000 0,85 1,00 1,16 1,32 1,48 100.000 0,78 0,92 1,06 1,20 1,33 1,47 125.000 0,73 0,86 0,98 1,11 1,23 1,35 150.000 0,70 0,81 0,92 1,04 1,15 1,26 175.000 0,67 0,77 0,88 0,98 1,09 1,19 200.000 0,64 0,74 0,84 0,94 1,03 1,13 225.000 0,62 0,71 0,81 0,90 0,99 1,08 250.000 0,60 0,69 0,78 0,87 0,95 1,04 275.000 0,59 0,67 0,75 0,84 0,92 1,00 300.000 0,57 0,65 0,73 0,81 0,89 0,97 325.000 0,56 0,64 0,71 0,79 0,87 0,94 350.000 0,55 0,62 0,70 0,77 0,84 0,92 375.000 0,68 0,75 0,82 0,89 400.000 0,67 0,73 0,80 0,87 425.000 0,79 0,85 450.000 0,77 0,83 Tab. 2: WF-Sachwert-Marktanpassungsfaktor-Gesamtsystem 2006 für Reihenhausgrundstücke (Einfamilienhäuser) 3.3 Mehrfamilienhausgrundstücke 3.3.1 Modell / Datengrundlage NHK: NHK 2000 (Sprengnetter/WertR); ohne Regionalisierung BNK: Sprengnetter/WertR 1) BRI/BGF: DIN 277: 1987 BPI: Neubau von Wohngebäuden insgesamt, Bundesindex AWM: Ross BW: lagebezogenes Bodenwertniveau (ohne/vor der ggf. beim Einzelobjekt erforderlichen Anpassung an die Grundstücksfläche, GFZ etc); erschließungsbeitragsfrei; ungedämpft Zeitraum: 2003 2005 Anzahl: 275 Formel: k = KP i bwu i f vswi darin bedeuten: k = Sachwert-Marktanpassungsfaktor KP i = Kaufpreis des Kauffalles i bwu i = Werteinfluss der besonderen wertbeeinflussenden Umstände vsw i = vorläufiger Sachwert des Kauffalles i 1) Sprengnetter hat die BNK nach WertR weiter differenziert (Sprengnetter in Arbeitsmaterialien, Band II, Kapitel 3.01, Abschnitt 7). Dadurch wird dem zweiten Grundsatz marktkonformer Wertermittlungen entsprochen, Gleiches gleich und Ungleiches ungleich zu bewerten. Praktisch führt dies letztendlich zu einer geringeren Streuung in den Ergebnissen. 3.3.2 WF-Sachwert-Marktanpassungsfaktor-Gesamtsystem 2006 für Mehrfamilienhausgrundstücke Für diesen Teilmarkt lag eine vergleichsweise geringe Datenbasis vor. In der Stichprobe der nachbewerteten Kaufpreise waren vorrangig vorläufige Sachwerte bis zu einer Höhe von einer Million Euro enthalten. In der nachfolgenden Abbildung sind die ermittelten Ergebnisse dargestellt. Die gestrichelten Kurvenverläufe symbolisieren die statistisch nicht gesicherten Wertebereiche. Abb. 6: WF-Sachwert-Marktanpassungsfaktor- Gesamtsystem 2006 für Mehrfamilienhausgrundstücke Für die einzelnen Bodenwertniveaus konnten nachfolgende Korrelationskoeffizienten ermittelt werden: Bodenwertniveau Korrelationskoeffizient 350 0,57 500 0,56 700 0,31 1.000 0,24 Die ermittelten Korrelationskoeffizienten sind in diesem Teilmarkt statistisch gesehen nur tlw. noch akzeptabel. Dennoch wird solange keine umfangreicheren Untersuchungen existieren eine Verwendung dieser Sachwert- Marktanpassungsfaktoren in der Praxis empfohlen. Die Datengrundlage, die bei der vorliegenden Auswertung zur Verfügung stand, dürfte zur Zeit die umfassendste sein. Die Ergebnisse dieser Untersuchung weichen sehr deutlich von den bisher veröffentlichten Sachwert-Marktanpassungsfaktoren für Mehrfamilienhausgrundstücke von 1994 ab. 2) Die letztmals ermittelten Faktoren weisen insgesamt einen wesentlich flacheren und in ihrer absoluten Größe höheren Verlauf auf. Da sie seinerzeit nur aus einer relativ kleinen Stichprobe ermittelt wurden, kann an dieser Stelle keine eindeutige Aussage getroffen werden, ob die Abweichungen der aktuellen Ergebnisse aus 2006 alleine auf zeitlichen Veränderungen basieren. 2) Vgl. Sprengnetter, Arbeitsmaterialien, Band II, Kapitel 3.03, Abschnitt 4.3. 120 WFA WertermittlungsForum Aktuell; Heft 3/2006

Auf der rechten Seite sind die Sachwert-Marktanpassungsfaktoren in tabellarischer Form angegeben. Die kursiv gedruckten Zahlen symbolisieren die statistisch nicht gesicherten Wertebereiche. 4 Fazit Mit dem Forschungsprojekt ist es gelungen, die Modellannahme von Sprengnetter bezüglich der Abhängigkeit des Sachwert-Marktanpassungsfaktors vom Bodenwertniveau und der Höhe des vorläufigen Sachwerts mittels empirischer Auswertungen voll zu bestätigen. Auf der Basis von über 4.400 einzelnen, nachbewerteten Kaufpreisen konnten aktuelle Gesamtsysteme für Sachwert-Marktanpassungsfaktoren für die Teilmärkte Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke (freistehend), Reihenhausgrundstücke (Einfamilienhäuser) und Mehrfamilienhausgrundstücke aufgestellt werden. Diese WF-Sachwert-Marktanpassungsfaktor-Gesamtsysteme 2006 besitzen bundesweite Repräsentativität. Es wird empfohlen auch dann, wenn regionale Daten vorliegen, sofern diese nicht nach Bodenwertniveaus gegliedert sind diese Werte in der Praxis anzuwenden. Dipl.-Ing. (Assessor) Christian Sauerborn, Wertermittlungs- Forum, Barbarossastraße 25, 53489 Sinzig unter Mitarbeit von Dipl.-Ing. (Assessorin) Kati Buder, Dipl.-Ing. (Assessorin) Claudia Peters und Dipl.-Ing. Michael Sterz vorl. Sach- Bodenwertniveau (erschließungsbeitragsfrei) wert [ ] 350 500 700 1.000 100.000 150.000 1,23 200.000 1,08 1,26 250.000 0,98 1,16 300.000 0,91 1,08 1,25 350.000 0,85 1,02 1,18 400.000 0,80 0,97 1,13 1,30 450.000 0,76 0,93 1,09 1,25 500.000 0,73 0,89 1,05 1,21 550.000 0,70 0,86 1,01 1,18 600.000 0,67 0,83 0,98 1,14 650.000 0,65 0,81 0,96 1,12 700.000 0,63 0,78 0,93 1,09 750.000 0,61 0,76 0,91 1,07 800.000 0,59 0,74 0,89 1,05 850.000 0,73 0,87 1,03 900.000 0,71 0,86 1,01 950.000 0,70 0,84 0,99 1.000.000 0,68 0,83 0,97 1.050.000 0,67 0,81 0,96 1.100.000 0,66 0,80 0,95 1.150.000 0,65 0,79 0,93 1.200.000 0,64 0,78 0,92 1.250.000 0,76 0,91 1.300.000 0,75 0,90 1.350.000 0,74 0,89 1.400.000 0,74 0,88 Tab. 3: WF-Sachwert-Marktanpassungsfaktor-Gesamtsystem 2006 für Mehrfamilienhausgrundstücke Das neue WF-Konzept zur Berufshaftpflichtversicherung speziell für Bewertungssachverständige von Dipl.-Ing. (Assessor) Jochem Kierig und Matthias Grischke Das WertermittlungsForum hat mit der Novitas einen neuen Partner gefunden, mit dem es gemeinsam ein neues Konzept für eine Berufshaftpflichtversicherung entwickelt hat, die zu günstigen Konditionen die speziellen Risiken der Bewertungssachverständigen abdeckt. 1 Eine Haftpflichtversicherung ist für Bewertungssachverständige unentbehrlich Gesetz und Rechtsprechung verlangen von Personen, die ihre Leistung als Sachverständige anbieten, eine besonders hohe Sorgfalt und weisen demzufolge Sachverständigen ein großes Haftungsrisiko zu. Der Sachverständige ist deshalb wenn er keinen sachgemäßen Versicherungsschutz besitzt in hohem Maß mit seinem Privatvermögen haftungsgefährdet. Da die Haftung grundsätzlich auch gegenüber Dritten besteht, die auf Grund eines fehlerhaften Gutachtens einen Vermögensschaden erleiden (z.b. der beleihenden Bank), kann dieses Haftungsrisiko durch Vertrag mit dem Auftraggeber nur bedingt begrenzt bzw. ausgeschlossen werden. Bedingt durch das Zweite Gesetz zur Änderung schadensrechtlicher Vorschriften vom 19. Juli 2002 und der aktuellen BGH-Rechtsprechung (z.b. zur Haftung des Sachverständigen gegenüber dem Ersteigerer im Zwangsversteigerungsverfahren) hat sich auch für den gerichtlichen Sachverständigen ein erhöhtes Haftungsrisiko ergeben. Eine Haftpflichtversicherung ist deshalb für jeden Bewertungssachverständigen unentbehrlich! Zudem sind zahlreiche Sachverständige verpflichtet, eine Berufshaftpflichtversicherung in angemessener Höhe abzuschließen (vgl. z.b. 8.10.3 des Normativen Dokuments WFA WertermittlungsForum Aktuell; Heft 3/2006 121