Was kostet ein Einfamilienhaus in Rheinland-Pfalz?

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Dennis Zimmermann
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Landes Rheinland-Pfalz hat erstmals einen Landesgrundstücksmarktbericht herausgegeben.

1 01/2007 Pressemitteilung Was kostet ein Einfamilienhaus in Rheinland-Pfalz? Der Obere Gutachterausschuss für den Bereich des Landes Rheinland-Pfalz gibt seinen ersten Landesgrundstücksmarktbericht heraus Der Obere Gutacherausschuss für Grundstückswerte für den Bereich des Landes Rheinland-Pfalz hat erstmals einen Landesgrundstücksmarktbericht herausgegeben. Auf über 150 Seiten gibt der Landesgrundstücksmarktbericht einen Überblick über einen der umsatzträchtigsten Märkte in Rheinland-Pfalz und zeigt regionale und überregionale Trends auf. Der Marktbericht wendet sich an Bewertungssachverständige, Investoren, Banken, Unternehmer, also alle interessierten Personen und Institutionen, die die Informationen über den Grundstücksmarkt insbesondere überregional benötigen. Diesen Nutzern werden statistische und sonstige für die Wertermittlung erforderliche Daten an die Hand gegeben, die den rheinland-pfälzischen Grundstücksmarkt nicht nur örtlich, sondern auch regional transparenter gestalten. Dadurch kann der Landesgrundstücksmarktbericht dem Nutzer beispielsweise bei grundstücksbezogenen vermögensrechtlichen Entscheidungen eine wichtige Hilfestellung sein. Der Landesgrundstücksmarktbericht zeigt allgemeine Entwicklungen und Besonderheiten des rheinland-pfälzischen Immobilienmarktes auf. Beispiele gefällig? Der Neubau der ICE-Schnellbahnstrecke Köln-Frankfurt hat den baulich nutzbaren Flächen im Westerwaldkreis und dort insbesondere in der Verbandsgemeinde Montabaur einen deutlichen Wertzuwachs beschert. So stieg der Bodenwert für Ein- und Zweifamilienwohnhausgrundstücke in Montabaur zwischen 1989 und 2002 von 50,- /m² auf 90,- /m² eine Steigerung von rd. 80%. Im Westerwaldkreis hinken die Bodenwerte für Wohnbauland im gleichen Zeitraum mit einer Wertsteigerung von 64 % etwas hinterher.

2 Hintergrund Die Mitglieder des Oberen Gutachterausschusses für den Bereich des Landes Rheinland-Pfalz wurden am 16. September 2005 erstmals vom Minister des Innern und für Sport Karl Peter Bruch bestellt. Eine wesentliche Aufgabe des Oberen Gutachterausschusses ist die Ermittlung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten und die Veröffentlichung in einem landesweiten Grundstücksmarktbericht. Informationsquellen des Oberen Gutachterausschusses sind die von den örtlichen Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse in Rheinland-Pfalz geführten Kaufpreissammlungen. Die dort gespeicherten Daten wurden von der Geschäftsstelle des Oberen Gutachterausschusses zusammengetragen und umfangreiche Auswertungen durchgeführt. Der Schwerpunkt der abgeleiteten Daten bezieht sich auf die Jahre 2005 und 2006, es werden aber auch soweit vorhanden weiter zurückreichende Marktdaten angegeben. Die Untersuchungsergebnisse der Geschäftsstelle hat der Oberen Gutachterausschuss schließlich am 14. November 2006 beschlossen und in dem nun vorgelegten Landesgrundstücksmarktbericht veröffentlicht.

Die Entwicklung der Bodenwerte im Raum Trier zeigt ebenfalls lokale Effekte auf. Erwartungsgemäß weist die Stadt Trier mit rd. 260,- /m² die höchsten Bodenwerte für Wohnbauland in guter Lage auf.

3 Die Entwicklung der Bodenwerte im Raum Trier zeigt ebenfalls lokale Effekte auf. Erwartungsgemäß weist die Stadt Trier mit rd. 260,- /m² die höchsten Bodenwerte für Wohnbauland in guter Lage auf. Während das Bodenwertniveau im Umland anderer Oberzentren aber schnell abfällt, besitzt insbesondere das grenznahe Umland von Trier zu Luxemburg hin ein hohes Bodenwertniveau. Ein Trend, der auf die steigende luxemburgische Baulandnachfrage zurückzuführen ist. Welchen Einfluss übt der demografische Wandel auf die Wohnungsmärkte in Rheinland-Pfalz aus? In Anbetracht der momentanen politischen Diskussionen (z. B. bezüglich des Renteneintrittsalters) wird diese Fragestellung auch für die Immobilienmärkte zunehmend an Bedeutung gewinnen. Der genaue Einfluss kann zurzeit noch nicht beziffert werden. Für Rheinland-Pfalz zeigen die Marktforschungsergebnisse und Prognosen des Statistischen Landesamtes Rheinland-Pfalz sowie des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung (BBR), dass insbesondere aufgrund des steigenden Wohnflächenbedarfs (bedingt durch kleinere Haushalte) die Auswirkungen auf den Grundstücksmarkt erst zeitversetzt eintreten. Langfristig (ab ca. 2015) wird aber mit einem Rückgang bei der Wohnungsnachfrage und als Folge daraus mit sinkenden Mieten sowie Immobilienpreisen gerechnet. Der Landesgrundstücksmarktbericht stellt des Weiteren die Aktivitäten auf dem Immobilienmarkt für ganz Rheinland-Pfalz sowie für ausgewählte Regionen dar. So sind im Jahr 2005 auf dem Grundstücksmarkt in Rheinland-Pfalz mit rd Kauffällen ca. 5,2 Mrd. umgesetzt worden. Im Vergleich zum Jahr 2004 sind den Gutachterausschüssen in Rheinland-Pfalz 2005 rd. 8 % mehr Kaufverträge zugeleitet worden. Bei den unbebauten Grundstücken stagniert zwar die Anzahl der Kauffälle, sie bilden jedoch nach wie vor mit 45 % der Kaufverträge das größte Marktsegment. Bei der Anzahl der veräußerten Wohnungs- und Teileigentumsobjekte wurde mit 17,6 % die größte Steigerungsrate verzeichnet, der Anstieg der Kauffälle bebauter Grundstücke liegt mit 15,7 % nur knapp darunter. Die insgesamt positive Entwicklung auf dem Grundstücksmarkt zeigt sich noch deutlicher im Geldumsatz. Die Steigerungsrate für 2005 liegt insgesamt bei 16,7 %. Dies bedeutet ein Umsatzplus von 750 Mio. gegenüber dem Vorjahr Im Mittelpunkt des ersten Landesgrundstücksmarktberichtes stehen die aus landesweiten Stichproben abgeleiteten für die Wertermittlung erforderlichen Daten. Erstmals werden dem Nutzer auf das Bundesland bezogene Daten mit umfangreichen Erläuterungen und Analysen präsentiert. In der ersten Ausgabe widmet sich der

Bericht vorrangig der Bodenpreisentwicklung, den Sachwert-Marktanpassungsfaktoren, den Liegenschaftszinssätzen sowie den GFZ-Umrechnungskoeffizienten. Die Bodenpreisentwicklung zeigt z. B. seit 1992 eine steigende Tendenz, die sich überwiegend seit 2000 abgeschwächt hat.

4 Bericht vorrangig der Bodenpreisentwicklung, den Sachwert-Marktanpassungsfaktoren, den Liegenschaftszinssätzen sowie den GFZ-Umrechnungskoeffizienten. Die Bodenpreisentwicklung zeigt z. B. seit 1992 eine steigende Tendenz, die sich überwiegend seit 2000 abgeschwächt hat. Die prozentualen Steigerungsraten sind aber örtlich zum Teil sehr unterschiedlich mit der Folge, dass die für ganz Rheinland-Pfalz ermittelte Bodenpreisentwicklung den einzelnen Landkreis bzw. die einzelne Stadt nicht immer hinreichend repräsentiert. Daher wurden die Untersuchungen auf Regionen (Mittelrhein-Westerwald, Region Trier, Rheinhessen-Nahe, Westpfalz und Rheinpfalz) bezogen, in denen weitgehend übereinstimmende Entwicklungen festgestellt werden konnten. Auffallend ist, dass von 1992 bis 2006 die Regionen Mittelrhein-Westerwald, Trier und eingeschränkt auch die Region Westpfalz mittlere Bodenpreisentwicklungen aufweisen. Dagegen stiegen im gleichen Zeitraum in der Region Rheinpfalz die Bodenpreise prozentual deutlich stärker und in der Region Rheinhessen-Nahe deutlich geringer an. Was kostet ein Einfamilienwohnhaus in Rheinland-Pfalz? Um diese Frage zu beantworten, wurde in ausgewählten Gemeinden von Rheinland-Pfalz jeweils ein fiktives, bebautes Einfamilienwohnhausgrundstück mit den gleichen wertbeeinflussenden Umständen von dem zuständigen Gutachterausschuss unter Berücksichtigung örtlicher Marktanalysen bewertet. Es hat sich gezeigt, dass die Regel Je besser die Lage, desto höher der Ver

5 kehrswert auch in Rheinland-Pfalz zutrifft. Die Immobilienwerte unterscheiden sich zum Teil erheblich, so liegen die höchsten Werte mit ca ,- in Mainz (Bodenwert 510,- /m²) und in Worms (Bodenwert 280,- /m²) und der niedrigste Wert in Höhe von ca ,- /m² an der oberen Nahe bei einem Bodenwertniveau von rd. 20,- /m². Der Wertunterschied beträgt ,- (rd. 137 %), der allein durch die jeweilige Nachfrage erzeugt wird. Darüber hinaus enthält der Landesgrundstücksmarktbericht Informationen über die Aufgaben, die Zuständigkeitsbereiche, die Adressen und die Gebühren für Leistungen der örtlichen Gutachterausschüsse und des Oberen Gutachterausschusses. Die Geschäftsstelle des Oberen Gutachterausschusses hat ihren Sitz beim Landesamt für Vermessung und Geobasisinformation Rheinland-Pfalz, Ferdinand-Sauerbruch-Straße 15, Koblenz. Dort sowie bei allen Vermessungs- und Katasterämtern ist der Landesgrundstücksmarktbericht für 50,- zuzüglich Versandkosten erhältlich. Außerdem kann er auch online über die Internetseite bestellt werden.

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Telefon: 033971/ 62491-92 Telefax: 033971/ 62409 E-Mail: gutachter@o-p-r.de Internet: www.gutachterausschuesse-bb.de/opr/index.php

Telefon: 033971/ 62491-92 Telefax: 033971/ 62409 E-Mail: gutachter@o-p-r.de Internet: www.gutachterausschuesse-bb.de/opr/index.php Auszug aus dem Landkreis Ostprignitz-Ruppin Herausgeber: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Ostprignitz-Ruppin c/o Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Perleberger Straße 21 16866