Inhaltsverzeichnis 1. Grundzüge des Mietrechts 1 1.1. Allgemeines 1 1.2. Die wichtigsten Neuerungen im Überblick 2 1.3. Zwingendes und dispositives Recht 3 1.4. Der örtliche und sachliche Geltungsbereich 4 1.4.1. Allgemeines 4 1.4.2. Örtliche Zuständigkeit 4 1.4.3. Sachliche Zuständigkeit 4 1.4.3.1. Alle Mietobjekte 4 1.4.3.2. Wohn- und Geschäftsräume 4 1.4.3.3. Die zusammen mit dem Hauptvertrag gemieteten Sachen 7 1.4.3.4. Besondere Mietverhältnisse 8 2. Der allgemeine Teil des Mietrechts 9 2.1. Definition des Mietvertrages 9 2.2. Form des Mietvertrages Vorbehalt der Schriftlichkeit 9 2.3. Die Vertragsparteien 9 2.3.1. Vermieter 9 2.3.2. Mieter und Mieterinnen 10 2.3.3. Das neue Namensrecht 11 2.3.4. Die Verwaltung 11 2.4. Gebrauchsüberlassung 11 2.4.1. Der Gebrauchszweck 12 2.4.2. Mietdauer 13 2.5. Mietzins 13 2.5.1. Wann ist der Zins zu bezahlen die Fälligkeit 14 2.6. Abgrenzung zu anderen Vertragsarten 15 2.6.1. Miete / Pacht 15 2.6.2. Verträge mit mietvertraglichem Anteil 15 3. Übernahme / Rückgabe der Mietsache 17 3.1. Allgemeines 17 3.2. Übergabe 17 3.2.1. Die Übertragungshandlung 17 3.2.2. Zeitpunkt der Übergabe 17 3.2.3. Zustand der Mietsache bei Übergabe 18 3.2.4. Rückgabeprotokoll der Vormieterin 19 3.2.5. Mängelliste bei Übernahme 19 3.3. Die Rückgabe 20 3.3.1. Allgemeines 20 3.3.2. Zeitpunkt der Rückgabe 20 3.3.3. Prüfungs- und Meldepflicht des Vermieters 20 3.3.4. Keine Haftung für normale Abnützung 21 3.3.5. Keine Haftung nach Ablauf der Lebensdauer 22 3.3.6. Haftung für Übernutzung 22 3.3.7. Haftung für nicht erlaubte Änderungen 22 4. Mängel an der Mietsache 23 4.1. Allgemeines 23 4.2. Definition des Mangels 23
4.3. Kategorien von Mängeln 23 4.4. Mängelrechte sind zwingend 23 4.5. Auftreten der Mängel 24 4.5.1. Vor Übertragung der Mietsache 24 4.5.2. Mängel nach Übertragung der Mietsache 24 4.6. Meldepflicht der Mieterin 24 4.7. Quantifizierung der Mängel 24 4.7.1. Der «kleine» Unterhalt zu Lasten der Mieter (Art. 259 OR) 25 4.7.1.1. Allgemeines 25 4.7.1.2. Reinigungen 25 4.7.1.3. Ausbesserungen 25 4.7.1.4. Gewöhnlicher und kleiner Unterhalt 26 4.7.1.5. Die Kostengrenze 26 4.7.1.6. Der Ortsgebrauch 27 4.7.2. Beseitigung schwerer Mängel (Art. 259b lit.a OR) 27 4.7.3. Beseitigung «mittlerer» Mängel (Art. 259b lit.b OR) 28 4.8. Die Mängelrechte im Einzelnen 28 4.8.1. Herabsetzung des Mietzinses (Art. 259d OR) 28 4.8.1.1. Adressaten der Mängelrüge und Minderungsforderung 29 4.8.2. Schadenersatz (Art. 259e OR) 29 4.9. Das Hinterlegungsverfahren (Art. 259g ff OR) 30 4.9.1. Materielle Voraussetzung 30 4.9.2. Formelle Voraussetzungen 30 4.9.3. Die Ansprüche der Mieterin 31 5. Erneuerungen und Änderungen am Mietobjekt 32 5.1. Durch den Vermieter (Art. 260 OR) 32 5.1.1. Allgemeines 32 5.1.2. Mängelbehebung / Schadensvermeidung 32 5.1.3. Erneuerungen und Änderungen 32 5.2. Durch die Mieterin (Art. 260a OR) 33 5.2.1. Voraussetzungen 33 5.2.2. Entschädigungsanspruch 33 6. Untermiete und Übertragung (Art. 262 und 263 OR) 35 6.1. Untermiete 35 6.1.1. Begriff, Voraussetzungen und Dauer der Untermiete 35 6.1.2. Zustimmung durch den Vermieter 36 6.1.3. Verweigerung der Zustimmung 36 6.1.3.1. Weigerung der Bekanntgabe der Bedingungen der Untermiete 36 6.1.3.2. Missbräuchliche Bedingungen im Vergleich zur Hauptmiete 36 6.1.3.3. Wesentliche Nachteile 37 6.1.4. Verhältnis Untervermieterin / Untermieter 37 6.1.5. Verhältnis Vermieter /Mieterin 38 6.1.6. Verhältnis Vermieter / Untermieterin 38 6.2. Übertragung 38 7. Verrechnung (Art. 265 OR) 40 8. Sicherheitsleistungen (Art. 257e OR) 41 8.1. Allgemeines 41 8.2. Zweck der Sicherheitsleistung 41 8.3. Arten der Sicherheitsleistungen 41 8.4. Vertragliche Grundlage 41
8.5. Ausbleiben der Sicherheitsleistung 41 8.6. Höhe der Sicherheitsleistung 42 8.7. Hinterlegung bei einer Bank 42 8.8. Einschränkung der Verfügungsmacht 42 8.9. Erhöhung der Kaution 43 8.10. Die Herausgabe der Kaution 43 9. Die Auflösung des Mietverhältnisses 45 9.1. Fristen, Termine und Formvorschriften 45 9.1.1. Ordentliche Kündigungsfristen 45 9.1.2. Ausserordentliche Kündigungsfristen 45 9.1.3. Die ordentlichen Kündigungstermine 45 9.1.4. Die ausserordentlichen Kündigungstermine 46 9.1.5. Formvorschriften 46 9.1.6. Folgen einer Kündigung mit Formmangel 47 9.1.7. Begründung der Kündigung 47 9.1.8. Zustellung der Kündigung 47 9.1.8.1. Die Empfangsbedürftigkeit 47 9.1.8.2. Die Zustelltheorie des Bundesgerichtes 47 9.2. Die drei «Arten» der Kündigung 48 9.2.1. Nichtige Kündigungen 48 9.2.1.1. Art. 266l OR 48 9.2.1.2. Art. 266m und Art. 266n 49 9.2.1.3. Folgen der Nichtigkeit 49 9.2.2. Unwirksame Kündigungen 49 9.2.3. Fallgruppen unwirksamer Kündigungen 50 9.2.3.1. Mangelnde Legitimation 50 9.2.3.2. Bedingte Kündigung und Teilkündigung 50 9.2.3.3. Kündigung zur Verhinderung einer vertraglichen Zusage 50 9.3. Die ausserordentlichen Kündigungen 51 9.3.1. Die fristlose Kündigung durch die Vermieter 51 9.3.2. Die fristlose Kündigung durch die Mieter 51 9.3.3. Die vorzeitige Kündigung 51 9.3.3.1. Zahlungsrückstand (Art. 257d) 51 9.3.3.2. Sorgfaltspflichtverletzung durch die Mieterin (OR Art. 257f Abs. 3) 52 9.3.3.3. Kündigung aus wichtigen Gründen (OR Art. 266g) 53 9.3.3.4. Tod der Mieterin (OR Art. 266i) 54 9.3.3.5. Wechsel des Eigentümers (OR Art. 261) 54 9.3.3.6. Kündigung während der Erstreckung (Art. 272d OR) 54 9.4. Andere Beendigungsmöglichkeiten des Mietvertrages 55 9.4.1. Der Aufhebungsvertrag 55 9.4.2. Die vorzeitige Rückgabe der Sache (Art. 264 OR) 55 9.4.3. Der Untergang der Mietsache 55 9.5. Die Anfechtbarkeit missbräuchlicher Kündigungen 56 9.5.1. Allgemeines 56 9.5.2. Prüfung der Gültigkeit einer Kündigung 56 9.5.3. Generalklausel: Verstoss gegen Treu und Glauben 56 9.5.3.1. Auslegung der Generalklausel 57 9.5.4. Gesetzlich aufgezählte Fälle von missbräuchlichen Kündigungen 58 9.5.4.1. Rachekündigung ( Art. 271a Abs. 1 lit. a) 58 9.5.4.2. Kündigung als Druckmittel (Art. 271a Abs. lit. b) 59 9.5.4.3. Congé-vente Kündigungen ( Art. 271a Abs. 1 lit. c) 59 9.5.4.4. Kündigungsschutz während laufendem Verfahren ( Art. 271a Abs. 1 lit. d) 59 9.5.4.5. Kündigungsschutz nach abgeschlossenem Verfahren ( Art. 271a Abs. 1 lit. e) 59
9.5.4.6. Einigung unter den Parteien (Art. 271a Abs.2) 60 9.5.4.7. Veränderung der familiären Situation des Mieters ( Art. 271a Abs. 1 lit. f) 61 9.5.5. Durchbrechung der Kündigungssperre ( Art. 271a Abs. 3) 61 9.6. Beweisprobleme 61 9.7. Das Anfechtungsverfahren 62 9.8. Erstreckung des Mietverhältnisses 62 9.8.1. Allgemeines 62 9.8.2. Formelle Voraussetzung 63 9.8.3. Ausschluss der Erstreckung 63 9.8.4. Materielle Voraussetzungen 63 9.8.4.1. Vorliegen einer Härte 63 9.8.4.2. Die Interessenabwägung 64 9.8.5. Erstreckungsdauer 64 9.8.6. Das Mietverhältnis während der Erstreckung 65 9.8.7. Behörden und Verfahren 65 9.8.8. Ausgewählte Erstreckungsurteile 1991 Herbst 2013 66 9.8.8.1. Wohnungsmiete 66 9.8.8.2. Wohnungsmiete/Geschäftsmiete 69 9.8.8.3. Geschäftsmiete 69 9.8.8.4. Diverses 73 10. Verfahrensrechtliche Vorschriften 74 10.1. Allgemeines 74 10.2. Schlichten statt richten 74 10.3. Einleitung des Verfahrens 74 10.3.1. Erscheinen, Parteivertretung und Zusammensetzung der Behörde 74 10.4. Die Aufgaben der Schlichtungsbehörde 75 10.4.1. Vergleich 75 10.4.2. Urteilsvorschlag 75 10.4.3. Entscheid 75 10.4.4. Klagebewilligung im Fall einer Nicht-Einigung 76 10.5. Gerichtsverfahren 76 10.5.1. Vereinfachtes Verfahren 76 10.5.2. Ordentliches Verfahren 76 10.6. Die Rechtsmittel 76 11. Die Mietzinsgestaltung 77 11.1. Allgemeines 77 11.1.1. Historischer Rückblick 77 11.1.2. Grundzüge der Missbrauchsgesetzgebung 77 11.1.3. Grundpfeiler der Missbrauchsgesetzgebung 77 11.2. Geltungsbereich des Preisschutzes 78 11.2.1. Wohn- und Geschäftsräume 78 11.2.2. Der mitvermietete Parkplatz 78 11.2.3. Luxusobjekte 78 11.2.4. Subventionierte Wohnungen 78 11.3. Mietzinsgestaltungsgründe 79 11.3.1. Nettorendite 79 11.3.2. Bruttorendite 79 11.3.3. Orts- oder Quartierüblichkeit 80 11.3.4. Kostensteigerungen und Mehrleistungen 80 11.3.5. Teuerung 80 11.4. Abgrenzung der Gestaltungsgründe untereinander 80
11.4.1. Absolute Gründe 80 11.4.2. Die relativen Mietzinsgestaltungsgründe 82 11.4.3. Abgrenzung absolute und relative Methode 82 11.4.4. Ausnahmen 82 11.5. Finessen der relativen Methode 83 11.5.1. Vorbehaltspflicht Grundsätze 83 11.5.2. Gültigkeitsvoraussetzungen für Vorbehalte 84 11.5.3. Ausnahme Referenzzinssatz für Hypotheken 84 11.5.4. Relative Verwendung absoluter Gründe 85 11.6. Die relativen Erhöhungsgründe im Einzelnen 85 11.6.1. Pauschalierte Kostenüberwälzung 85 11.6.2. Referenzzins für Hypotheken 85 11.6.3. Teuerung 86 11.6.4. Allgemeine Kostensteigerungen 87 11.6.5. Mehrleistungen 87 11.7. Besondere Mietzinsmodelle 89 11.7.1. Zahlungsplan und Rahmenmietvertrag 89 11.7.2. Indexmiete 89 11.7.3. Staffelmiete 90 11.7.4. Umsatzmiete 90 11.8. Mietzinsherabsetzung 90 11.8.1. Voraussetzungen 90 11.8.2. Vorgehen 90 11.9. Einreden 91 11.9.1. Einreden des Mieters 91 11.9.2. Einreden des Vermieters 91 11.9.3. Rechtsnatur der Einrede 91 12. Verfahrensfragen 93 12.1. Mietzinserhöhung 93 12.1.1. Form der Anzeige 93 12.1.2. Begründung 93 12.1.3. Eigenhändige Unterschrift 93 12.1.4. Zeitpunkt der Erhöhung 94 12.1.5. Nichtige Erhöhung 94 12.2. Anfechtungsverfahren 94 12.2.1. Anfechtung der Mietzinserhöhung 94 12.2.2. Anfechtung des Anfangsmietzinses 95 12.2.2.1. Frist 95 13. Folien 97 13.1. Die Mietsache in Art. 253 OR 97 13.2. Abgrenzung Mietzinsfestsetzungsgründe 97 13.2.1. Referenzzinssatzerhöhungen 98 13.2.2. Die zweistufige Mietzinsüberprüfung 98 13.3. Mietzinserhöhung 100 13.3.1. Formvorschriften 100 13.3.2. Fristen 100 14. Präsentation «Mietzinstag» 101 15. Neuerungen per 1.1.2011 (ZPO) 114 15.1. Neuer Verfahrensablauf beim Schlichtungsversuch und beim Weiterzug ans Gericht (ab 1.1.11) 114
15.2. Änderungen OR und VMWG durch Einführung neue ZPO per 1. 1. 2011 115 15.2.1. Obligationenrecht (OR), Achter Titel: Die Miete 115 15.2.2. Verordnung über die Anpassung von Verordnungen an die Schweizerische Zivilprozessordnung (Auszug) 116 16. Anhänge 117 16.1. Nettorendite - Berechnungsbeispiel 117 16.1.1. Mietzinsmodell des Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) 117 16.1.2. Formular Mietzinserhöhung / Vertragsänderungen (Muster) 118 16.1.3. Formular zur Mitteilung des Anfangsmietzinses 119 16.2. Die verschiedenen Möglichkeiten, einen Mietvertrag aufzulösen 121 16.2.1. Vor Übergabe der Mietsache 121 16.2.2. Nach Übernahme der Mietsache 121 16.3. Merkblatt BWO zum Referenzzinssatz 122 16.4. Referenzentscheid: Prüfungspflicht des Vermieters 123 16.5. Verwirkte Instandstellungsforderung 125