Inhaltsverzeichnis. I. Vorwort 1. II. Grundlagen 2. Literaturverzeichnis. Abkürzungen

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Mareke Gerber
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1 Inhaltsverzeichnis Literaturverzeichnis Abkürzungen VII X I. Vorwort 1 II. Grundlagen 2 A. Zum Genossenschaftsrecht 2 1. Struktur und Zweck 2 a) Direkte Bedürfnisbefriedigung 2 b) Förderungszweck und Förderungsanspruch 2 c) Der Anteilschein 4 d) Benutzer nicht Eigentümer 5 e) Aufnahme: «Prinzip der offenen Tür» 6 2. Förderungszweck «Wohnen» 7 a) Zuteilung von Sonderrechten 7 b) Kontrahierungszwang oder Vorvertrag? 8 c) Fortdauernder Förderungsanspruch 10 d) Gefahr des Immobilismus 10 B. Zum Mietrecht Andere Optik Domäne des Vorstandes 11 C. Genossenschaftsbeitritt als Koppelungsgeschäft? 12 III. Vertragskündigung und Genossenschaftsausschluss 14 A. Die Mietvertragskündigung Zur Vertragskündigung durch das Mitglied Zur Vertragskündigung durch die Genossenschaft 15 a) Die ordentliche Kündigung 16 b) Kündigung bei Pflichtverletzung des Mieters 16 B. Der Ausschluss aus der Genossenschaft 18 Engler, Urs Fachheft Die Wohngenossenschaft Nr. 5 im Mietrecht 1996 digitalisiert durch: IDS Luzern I

2 1. Voraussetzungen 18 a) Wichtige Gründe 18 b) Näheres zu Ausschlussgründen 19 c) Zur Beweisführung Anfechtung des Vorstandsentscheides Anfechtung des Generalversammlungsentscheides 22 C. Koordination von Kündigung und Ausschluss Keine Kündigung ohne Ausschluss Unkündbarkeit des Mietvertrages 24 a) Genossenschaftswidrige Vertragskündigung 24 b) Kündigungsrecht gegen Kontrahierungszwang 25 c) Keine bedingte Vertragskündigung 26 d) Mietrechtliche Lösung unzureichend 26 e) Genossenschaftsrechtliche Lösung erforderlich 27 f) Spezielle Kündigungsgründe unnötig Zur aufschiebenden Wirkung des Genossenschafter-Rekurses 28 a) Resolutiver Schwebezustand 28 b) Bei Fehlen statutarischer Bestimmungen zur aufschiebenden Wirkung 29 c) Statutarischer Ausschluss der aufschiebenden Wirkung 29 d) Richterliches Eingreifen 30 e) Vermeidung von Schadenersatzansprüchen 32 f) Nach Widerruf des Ausschlusses Ausschluss und ordentliche Kündigung Ausschluss und vorzeitige Vertragsauflösung 33 a) Bei Mietzinsrückständen 34 b) Bei mangelnder Sorgfalt und Rücksichtnahme 35 c) Unterschiedliche Optik 35 D. Mögliche Kombinationen und ihre Folgen Ausschluss und Kündigung gleichzeitig Nur mietrechtliche Schritte des Mitgliedes Nur genossenschaftsrechtliche Schritte des Mitgliedes Verzicht auf Ausweisung: Neuer Vertrag? Nur Vertragskündigung durch die Genossenschaft Nur Ausschluss durch die Genossenschaft 40 Fachheft Nr. 5

3 E. Zur mietrechtlichen Anfechtung der Kündigung 41 F. Zur Erstreckung des genossenschaftlichen Mietverhältnisses Härte für den Mieter Interessen der Genossenschaft 42 IV. Finanzielle Leistungen der Mieter und Mitglieder 44 A. Genossenschaftliche Vorbedingungen Gefahr der Illiquidität Zweckwidriges Gewinnstreben? Das Gleichbehandlungsgebot 46 a) Keine absolute Gleichheit 46 b) Einfluss auf die Mietzinsgestaltung 47 c) Durchsetzung des Gleichbehandlungsgebotes 49 B. Zum Mietzins Grundzüge der Mietzinsgestaltung Zur Situation der Wohngenossenschaften 52 a) Die Kostenmiete 52 b) Teuerungsfaktoren ausnützen? 55 c) Umorientierung zur Orts- und Quartierüblichkeit? 57 d) Alle Optionen offen halten! 58 e) Subventionierte Wohngenossenschaften 61 C. Genossenschaftliche Leistungen Abgrenzung zu mietrechtlichen Leistungen Notwendige statutarische Grundlage Kapitalbeiträge 68 a) Anteilscheinkapital 68 b) Reserveeinkauf und Eintrittsgeld Periodische Leistungen 71 a) Verzicht auf Verzinsung 72 b) Der Sozialzuschlag 72 c) Der Unterbelegungszuschlag Andere Leistungen Die Kaduzierung 76 Fachheft Nr.5

4 V. Verrechnung mit Anteilscheinkapital 77 A. Zur mietrechtlichen Situation Das Mietzinsdepot Grundsätzliche Verrechenbarkeit Prüfungs- und Rügepflichten Verwirkungsgefahren 79 B. Zur genossenschaftsrechtlichen Situation Grundsätzlich Verrechenbarkeit Möglicher Verrechnungsausschluss Zur Funktion der Mietschlichtungsbehörde 83 a) Fehlende Zuständigkeit 83 b) Prozessökonomische Lösungen suchen! 84 VI. Belegungsvorschriften und ihre Durchsetzung 86 A. Untermiete 86 B. Leerstand 88 C. Unterbelegung Erforderliches Fingerspitzengefühl Mildere Massnahmen zuerst Auch hier: Keine Kündigung ohne Ausschluss Mietrechtliche Anfechtung Mietrechtliche Erstreckung? 93 VII. Probleme bei Mitglieder- und Mieterwechsel 94 A. Der zumutbare Ersatzmieter und -genossenschafter Die mietrechtliche Regelung Genossenschaftsrechtliche Besonderheiten 95 a) Höherer Prüfungsbedarf 95 b) Drei divergierende Interessenbereiche 96 c) Die Warteliste 97 d) Vorzeitiger Antritt zumutbar 100 B. Erben mit Aufnahmerecht 101 IV Fachheft Nr. 5

5 C. Wiederherstellung des frühern Zustandes 103 D. Zur Bedeutung von Lebensdauer-Tabellen Blosse Entscheidungshilfen Zur Beweislastverteilung 105 VIII. Ehe- und Partnerschaftsprobleme 107 A. Der Mietvertrag in Ehe und Partnerschaft Kündigung der Familienwohnung Richterliche Wohnungszuteilung Gemeinsam unterzeichnete Mietverträge 109 a) Solidarische Haftung 109 b) Vertragskündigung 110 B. Die Genossenschaftsmitgliedschaft in Ehe und Partnerschaft Keine unmittelbaren Wirkungen des Eherechtes Zustimmungsbedürftiger Austritt? Keine gerichtlich verfügte Aufnahme Güterrechtlicher Anspruch Ausschluss und Kündigung 114 a) Nur der Wegziehende ist Mitglied 114 b) Beide Partner sind Mitglieder Gemeinsamer Mietvertrag nur mit Mitgliedern? 119 IX. Schlusswort 121 Stichwortverzeichnis 122 Fachheft Nr.5

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