Checkliste für den Kauf einer igentumswohnung in Österreich! Die igentumswohnung stellt eine interessante Alternative zum infamilienhaus dar. Dabei kaufen Sie rein rechtlich allerdings nicht direkt eine Wohnung, sondern Sie erwerben einen Anteil am Haus. Mit dem Besitz dieses Anteils ist das Wohnrecht in einer bestimmten Wohnung verbunden. Die Größe des Hausanteils und das damit verbundene Wohnrecht sind im Kaufvertrag festgehalten und werden im Grundbuch als Wohnungseigentum eingetragen. Welcher Hausanteil auf welche Wohnung entfällt, hat das Bezirksgericht im Zuge eines so genannten Nutzwertfeststellungsverfahrens entschieden. igentumswohnung ist allerdings nicht igentumswohnung, vor allem in den Bereichen Finanzierung und Haftung ergeben sich beträchtliche Unterschiede, ob Sie eine geförderte bzw. frei finanzierte igentumswohnung von einem Bauträger oder eine bestehende igentumswohnung vom Vorbesitzer erwerben. Worauf Sie in diesen Fällen achten müssen, finden Sie im folgenden Leitfaden. in Vorteil beim Kauf einer igentumswohnung ist, dass Sie vor allem im urbanen Bereich wahrscheinlich die Wahl zwischen mehreren Objekten haben. Nützen Sie diese Möglichkeit und wägen Sie genau die Vor- und Nachteile der einzelnen Angebote ab. Der nachfolgende Leitfaden zeigt Ihnen auch, worauf Sie bei der Besichtigung der Wohnung und beim Abschluss des Kaufvertrages achten sollten. Genau ausgefüllt, ist er auch eine ideale Basis, um verschiedene Angebote miteinander zu vergleichen. Der Berater in Ihrer Raiffeisenbank kann mit Hilfe der darin festgehaltenen Kosten für Sie einen exakten Finanzierungsplan erstellen. Sprechen Sie mit ihm außerdem über all jene Finanzierungsfragen, die sich aus diesem Leitfaden ergeben. Sie können das zinsgünstige Raiffeisen Wohn Bauspardarlehen beispielsweise auch für bestimmte Renovierungsarbeiten in Ihrer Wohnung nutzen oder damit etwa ein für die Wohnung bestehendes Darlehen ablösen. Die Qualität der Wohnung q ntspricht die Wohnung Ihren Wohnbedürfnissen? Seite 1/8, Checklisten-Nr. 30 170, Stand: November 2004 Größe Anzahl der Räume Raumaufteilung Stockwerk Lift Aussicht Tageslicht Sehr gut Gut Weniger gut Schlecht Bauspar-inzahlungen: Raiffeisen Bausparkasse, BLZ 31303, Konto = Bauspar-Vertragsnummer, www.wohnbausparen.at
Grundriss hier aufzeichnen: Bei einem in Bau befindlichen Haus q Sind noch individuelle Gestaltungsmöglichkeiten bzw. Umplanungen möglich? Seite 2/8, Checklisten-Nr. 30 170, Stand: November 2004 Wenn ja: Wer ist hier Ihr Vertragspartner? q Fallen zusätzliche Kosten an? Wenn ja: In welcher Höhe steigt dadurch der Kaufpreis der Wohnung? Oder müssen Sie die Mehrkosten direkt mit den Professionisten abrechnen? Bauspar-inzahlungen: Raiffeisen Bausparkasse, BLZ 31303, Konto = Bauspar-Vertragsnummer, www.wohnbausparen.at
Bei bestehenden Bauten bzw. Altbauten q Müssen Umbauten vorgenommen werden, um die Wohnung Ihren Wohnbedürfnissen anzupassen? Wenn ja: Wer beauftragt die Professionisten? Wenn Sie selbst die Arbeiten vergeben, haben Sie die Möglichkeit, Vergleichsofferte einzuholen und den Bestbieter zu wählen. Welche Kosten fallen hier an? ö q Welche Renovierungsarbeiten sind für den Bezug der Wohnung unbedingt erforderlich? Heizung Wand-/Bodenbeläge Sanitärinstallationen lektroinstallationen Fenster Kosten q Welche Renovierungsarbeiten sollten innerhalb kurzer Zeit nach rwerb der Wohnung vorgenommen werden, um den gewünschten Standard zu erhalten? Heizung Wand-/Bodenbeläge Sanitärinstallationen lektroinstallationen Fenster Kosten Seite 3/8, Checklisten-Nr. 30 170, Stand: November 2004 Bauspar-inzahlungen: Raiffeisen Bausparkasse, BLZ 31303, Konto = Bauspar-Vertragsnummer, www.wohnbausparen.at
Die Qualität der Wohnungsumgebung q ntspricht das Haus Ihren Vorstellungen vom Wohnen? Sehr gut Gut Weniger gut Schlecht q Welche inrichtungen gibt es im Haus? Fahrrad-Abstellraum Sauna Schwimmbad Kinderspielplatz Kellerabteil Garage (Miete/igentum) q ntspricht die unmittelbare Umgebung Ihren Vorstellungen vom Wohnen? q Wie sieht es mit der Infrastruktur aus? inkauf, Nahversorgung Öffentliche Verkehrsmittel Verkehrsverbindungen Auto Gut Weniger gut (Denken Sie bei den letzten beiden Punkten vor allem an die täglich zu erledigenden Wege.) Kindergarten Schule Raiffeisenbank Ausgehen Ärzte Sport Gut Weniger gut Seite 4/8, Checklisten-Nr. 30 170, Stand: November 2004 q Liegt die neue Wohnung weit von Ihrem bisherigen Domizil entfernt? q Wie können Sie nahe Familienangehörige, gute Freunde, Vereine, Tennisclub etc. erreichen? Gut Weniger gut Bauspar-inzahlungen: Raiffeisen Bausparkasse, BLZ 31303, Konto = Bauspar-Vertragsnummer, www.wohnbausparen.at
Vor Abschluss des Kaufvertrages Überprüfen Sie anhand einer Grundbuchsabschrift, wer igentümer der Wohnung ist und ob eventuell Belastungen bestehen. ine Grundbuchsabschrift erhalten Sie gegen Gebühr beim Bezirksgericht, aber auch bei Notaren und vielen Rechtsanwälten. Klären Sie, ob bereits eine Nutzwertfeststellung erfolgt ist, ob ideelle Anteile oder bereits Wohnungseigentumsanteile verkauft werden. Wer ist mit der Hausverwaltung betraut? Lassen Sie sich die letzte Heizkosten- und Betriebskostenabrechnung zeigen. Sehen Sie sich den Kauf- und Wohnungseigentumsvertrag des derzeitigen igentümers an (Preis!). Am Bezirksgericht kann der Grundbuchauszug ausgehoben werden. Vergewissern Sie sich bei einer öffentlich geförderten Wohnung bei der zuständigen Landesregierung, ob Sie tatsächlich das Förderungsdarlehen übernehmen können. Der Kaufvertrag Der Kaufvertrag sollte unbedingt mit einem Notar oder Rechtsanwalt aufgesetzt werden. Sprechen Sie den Kaufvertrag Punkt für Punkt durch. Der Kaufvertrag ist beglaubigt zu unterfertigen. Klären Sie die Kosten der Beratung und Vertragserrichtung im Vorhinein. Unterschiede zwischen dem Kauf von einem Bauträger und einem Privaten: q Bauträger: Meist ist die Wohnung noch nicht fertig. Lassen Sie sich hier den Bauplan zeigen. Klären Sie, ob es nach Fertigstellung des Baus noch zu Kostenüberschreitungen kommen kann. Seite 5/8, Checklisten-Nr. 30 170, Stand: November 2004 q Privater Wohnungseigentümer: Hier ist die Wohnung zu besichtigen. Gleich mitbesichtigen sollten Sie die wesentlichen Teile des Hauses, wie Dach, Fassade etc., da man als künftiger igentümer für die rhaltung des Hauses anteilig aufkommen muss. Bei Altbauten müssen Sie beispielsweise auch einen künftigen Lifteinbau mitfinanzieren. Klären Sie auch, ob im Haus eine Mischung zwischen Wohnungseigentum und Miete besteht. Aufgrund unterschiedlicher Interessenslagen kann es hier zu Schwierigkeiten bei der Abrechnung von Instandhaltungsaufwendungen kommen. Anders als bei Geschäften zwischen Unternehmern und Konsumenten ist bei einem Rechtsgeschäft zwischen zwei Privaten der Ausschluss von Gewährleistungsansprüchen möglich. In Kaufverträgen lautet die übliche Formulierung, dass der Käufer das Objekt besichtigt hat und der Verkäufer weder für ein bestimmtes Ausmaß noch für eine besondere Beschaffenheit haftet, wodurch es kaum mehr möglich ist, den Verkäufer für eventuelle Schäden haftbar zu machen. Die Funktionsfähigkeit von Installationen, Heizung, etc. sollte daher im Kaufvertrag schriftlich zugesichert werden. Bauspar-inzahlungen: Raiffeisen Bausparkasse, BLZ 31303, Konto = Bauspar-Vertragsnummer, www.wohnbausparen.at
q Makler: Holen Sie bei der Innung oder im Firmenbuch (Handelsregister) rkundigungen über die Firma des Maklers ein. Falls der Verkäufer der Wohnung eine Firma ist, kontrollieren Sie im Firmenbuch, ob diese Firma eingetragen und wer für die Firma zeichnungsberechtigt ist. Leisten Sie keine Anzahlung (Angeld), denn dies gleicht einem Vertragsabschluss. Lassen Sie den Kaufvertrag von einem Anwalt oder Notar Ihres Vertrauens überprüfen. Achten Sie auf die Höhe der Provision. Auskunft darüber bei der Innung der Immobilienhändler. Achtung: Die Maklergebühren richten sich nach der Höhe des Kaufpreises (prozentuelle Staffelung). q Bezahlung des Kaufpreises Bei Kaufvertragsunterzeichnung ist meist der Kaufpreis oder ein Teil zu erlegen. s ist günstig, diesen bei einem Notar oder Anwalt (dem Vertragserrichter) treuhändig zu hinterlegen mit dem Auftrag, den Kaufpreis dem Verkäufer erst auszuhändigen, wenn die Grundbucheintragung vollzogen ist. So stellen Sie dem Verkäufer sicher, dass Sie den Kaufpreis aufbringen. Falls sich die Grundbucheintragung aus irgendwelchen Gründen später als undurchführbar erweisen sollte, wird der Vertrag rückgängig gemacht, und Sie bekommen Ihr Geld wieder zurück. Der Weg ins Grundbuch q Neubau einer igentumswohnung: Unterfertigung eines Vor- oder Anwartschaftvertrages Vorschreibung der Grunderwerbsteuer Leistung der igenmittel Anmerkung der inräumung von Wohnungseigentum im Grundbuch Bau und Übergabe der Wohnung, Nutzwertfeststellung Unterfertigung des Kauf- und Wohnungseigentumsvertrages Antrag auf intragung des Wohnungseigentums ins Grundbuch Vom Beschluss über die intragung des igentums werden Sie durch das Bezirksgericht verständigt. Seite 6/8, Checklisten-Nr. 30 170, Stand: November 2004 q Bestehende igentumswohnung: Der beglaubigt unterfertigte Kaufvertrag wird vom Vertragserrichter dem zuständigen Finanzamt für Gebühren und Verkehrssteuern vorgelegt. Dieses schreibt die Grunderwerbsteuer vor. Nach inzahlung der Grunderwerbsteuer stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Diese ist Voraussetzung für die intragung ins Grundbuch. Der Vertragserrichter verfasst das Grundbuchgesuch und reicht es mit allen Unterlagen beim Bezirksgericht ein. Vom Beschluss über die intragung des igentums werden Sie durch das Bezirksgericht verständigt. Bauspar-inzahlungen: Raiffeisen Bausparkasse, BLZ 31303, Konto = Bauspar-Vertragsnummer, www.wohnbausparen.at
Die Kosten q Der Gesamtpreis der Wohnung ö q Ist dieser Preis angemessen (Vergleiche mit ähnlichen Objekten)? q Stehen Belastungen im Grundbuch oder existieren andere Vorlasten, etwa -18-Renovierungen? Wenn ja: In welcher Höhe ist Ihre Wohnung davon betroffen? Können Sie diese Darlehen übernehmen? q Provisions- und Vermittlungskosten q Vertragskosten q Grunderwerbsteuer q Zu erwartende weitere Kosten, z. B. für Treuhandschaft (keine Anzahlung an Verkäufer vor vollzogener Grundbucheintragung, Übergabe des Kaufpreises an Notar) ö ö ö Übergabe der neuen igentumswohnung Fertigen Sie bitte ein Übergabeprotokoll an, in dem alle Mängel, die Sie reklamieren möchten, schriftlich festgehalten sind. Für alle Professionistenarbeiten bestehen drei hre Gewährleistungspflicht. Seite 7/8, Checklisten-Nr. 30 170, Stand: November 2004 Bauspar-inzahlungen: Raiffeisen Bausparkasse, BLZ 31303, Konto = Bauspar-Vertragsnummer, www.wohnbausparen.at
Für nähere Informationen wenden Sie sich an: Burgenland Raiffeisen Immobilien Vermittlung Ges.m.b.H., Tel: 02682/691-698 Kärnten Raiffeisen Landesbank Kärnten, Immobiliengeschäft, Tel.: 0463/99300-2363 Niederösterreich Raiffeisen Immobilien Vermittlung Ges.m.b.H., Herr Dr. Sega, Tel.: 01/533 26 30 Oberösterreich Real-Treuhand Immobilien GmbH, Herr Mag. Aufreiter, Tel.: 0732/6596-8001 Salzburg Frau Prok. Anita Brunnbauer, Tel.: 0662/888 610-80, oder Fr. Gabriele Weilguny, Tel.: 0662/888 610-84 Steiermark Raiffeisen-Immobilienservice, Tel.: 0316/8036-2592 Tirol Immobilieninformation, Tel.: 0512/574 656 Vorarlberg Raiffeisen Immobilien GmbH, Tel.: 05574/405-310 Wien Raiffeisen Immobilien Vermittlung Ges.m.b.H., Herr Dr. Sega, Tel.: 01/533 26 30 Vielen Dank für Ihr Interesse an Raiffeisen Wohn Bausparen. Unser Gesamtangebot an Checklisten, ausgesuchte Bücher-Tipps für weitere Informationen und den Messebonus mit ermäßigten intrittskarten für einzelne Fachmessen finden Sie im Internet unter www.wohnbausparen.at Seite 8/8, Checklisten-Nr. 30 170, Stand: November 2004 Bauspar-inzahlungen: Raiffeisen Bausparkasse, BLZ 31303, Konto = Bauspar-Vertragsnummer, www.wohnbausparen.at