Düsseldorf // Metropole mit Top-CityRankings und neuem MIPIM-AWARD In Zahlen Einwohnerzahl:* 589.649 Bevölkerungsentwicklung: +2,6 % Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte: 371.122 Arbeitslosenquote: 8,9 % Kaufkraftkennziffer: 118,5 14. März 2014 Die NRW-Hauptstadt bildet das Herzstück der Metropolregion Rhein-Ruhr. Sie gehört laut einer weltweiten Vergleichsstudie zu den Städten mit der höchsten Lebensqualität. In der Analyse der Beratungsgesellschaft Mercer landet Düsseldorf in Europa auf Platz vier und weltweit auf Platz sechs. Die internationale Stadt qualifiziert sich durch die Branchenschwerpunkte Telekommunikation, Chemie und Life Science. Darüber hinaus gilt sie als Werbe-, Mode- und Finanzplatz. Zahlreiche Beratungsunternehmen ließen sich ebenfalls hier nieder, am Schreibtisch des Ruhrgebiets. Die Stadt wächst schneller als erwartet und ist mit knapp 600.000 Einwohnern die siebtgrößte Stadt Deutschlands. Kaufpreisentwicklung: Zentralitätskennziffer: 121,2 1A-Einzelhandelsmieten 80-120m² 300-500m² von 2009-2013 in EUR/m² 300 250 Zum starken Außenhandel der Stadt tragen über 5.000 ausländische Institutionen, die Messe und der drittgrößte Flughafen Deutschlands bei. Die Stadt genießt mit der Königsallee als Einkaufsboulevard weltweiten Ruf. Rund neun Millionen Konsumenten befinden sich in einem Umkreis von 50 Kilometern. Die wirtschaftlich schuldenfreie Stadt gilt als investorenfreundlich und investiert selbst mit der Erweiterung des U-Bahnnetzes oder in die Entwicklung neuer Wohnareale für die wachsende Stadt sowie in öffentliche Einrichtungen. BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELS-STANDORT 200 150 100 50 0 2009 2010 2011 2012 2013 Das ausgewogene innerstädtische Sortiment, die ausreichende Anzahl von Parkplätzen, die gute Erreichbarkeit sowie die daraus resultierende Immunität der Innenstadt gegenüber der Konkurrenz von Shopping-Centern außerhalb der Innenstadt bilden die Grundpfeiler für einen der attraktivsten und gesündesten Einzelhandelsstandorte Deutschlands. Sowohl Kaufkraft als auch Zentralität liegen deutlich über dem Bundesdurchschnitt. Im Jahr 2012 wurden auf der Verkaufsfläche in der Düsseldorfer City rund 1,5 Milliarden Euro umgesetzt, berichtet COMFORT-Geschäftsführer Jürgen Kreutz.
Einzelhandelskaufkraft-Index und Zentralität 2013 Einzelhandelskaufkraft-Index Zentralität 140,0 120,0 100,0 80,0 60,0 40,0 20,0 0,0 129,3 123,6 121,7 115,6 109,5 110,1 114,6 118,5 121,2 111,0 111,7 105,2 107,5 96,6 München Hamburg Berlin Köln Frankfurt Stuttgart Düsseldorf Der Umsatzanteil der Innenstadt am Gesamtumsatz der Stadt liegt mit 35,7 % deutlich oberhalb der Werte ähnlich großer Städte, was unzweifelhaft als Indiz für die außerordentliche Stärke der Innenstadt gewertet werden kann. Nur Stuttgart hat einen höheren Wert. Die weitere Entwicklung des herausragenden städtebaulichen Projektes Kö-Bogen und die damit verbundene Aufwertung der derzeit noch befahrenen Schadowstraße werden diese Tendenz weiter forcieren. Der Kö-Bogen gewann auf der weltweit größten Immobilienmesse MIPIM den sogenannten Architektur-Oscar. Einzugsgebiet Modezentralität 2012 250 200 150 100 50 0 223,0 164,0 145,0 198,0 198,0 196,0 192,0 München Hamburg Berlin Köln Frankfurt Stuttgart Düsseldorf City Verkaufsflächenanteil 2012 in % 40 30 20 10 0 26,7 12,7 11,1 18,8 23,6 37,5 35,7 München Hamburg Berlin Köln Frankfurt Stuttgart Düsseldorf Das Einzugsgebiet des Oberzentrums mit rund zwei Millionen Bewohnern reicht weit über die Stadtgrenzen bis ins Ruhrgebiet, Wuppertal im Osten bzw. Krefeld und Mönchengladbach im Westen sowie Leverkusen im Süden. Der Großraum Rhein-Ruhr ist einer der am dichtesten besiedelten Gebiete Europas. Als mondäne Einkaufsstadt ist Düsseldorf auch bei Messegästen, Touristen aus Belgien, Holland England, dem nahen Osten, aber auch dem Ruhrgebiet beliebt. Im COMFORT City-Ranking rangiert die Stadt an vierter Stelle, zeigt COMFORT-Chefresearcher Olaf Petersen auf.
CHARAKTERISIERUNG DER 1A-LAGEN Königsallee Schadowstraße Eine der bedeutendsten Flanier- und Luxusmeilen Europas Ca. 800 Meter lange Fahrstraßen-Allee mit mittigem Wassergraben Hohe Passantenfrequenz Branchenmix aus Luxusanbietern und Modelabels Hohe Verweilqualität auf Grund von Gastronomie mit Außenbestuhlung Bestes Teilstück zwischen Blumenstraße und Bahnstraße Neue Mieter: Mulberry, Zadig & Voltaire, 0039 Italy, Friendly Hunting, Warendorf Küchen, Dior, Hermés (Umzug) Kö-Bogen: Breuninger, Rüschenbeck, Apple, Rockberries, Laurél, Faber von Castell, Strenesse, Porsche Design, Unique Aktueller Mietpreis liegt bei 255 EUR/m² Konsummeile mit Warenhäusern und Textilkaufhäusern Hohe Passantenfrequenz Bestes ca. 170 m langes - Teilstück im Fußgängerzonenbereich zwischen Königsallee und P&C Weltstadthaus Guter Konsumbereich im ca. 400 m langem Fahrstraßenteil von P&C bis zum Kaufhof am Wehrhahn Derzeit noch "richtige" und "falsche" Straßenseite im Fahrstraßenteil - positive Entwicklung durch Fußgängerzonenbildung ab Ende 2015 und durch die Gesamtmaßnahme "Kö-Bogen II" Neue Mieter : Primark, Mango, Fielmann, Apollo, Tchibo Aktueller Mietpreis* liegt bei 240 EUR/m² Düsseldorf KÖ Bogen mit Mietern wiebreuninger, Porsche Design, Hallhuber oder Apple
Flinger Straße Junge ca. 300 m lange Fußgängerzone in der Altstadt Szene- und Young Fashion-Anbieter dominieren bester Teil zwischen Kasernenstraße und Mittelstraße Teil zwischen Mittelstraße und Berger Straße entwickelt sich positiv neue Mieter : Intimissimi, Office, Deichmann, Fossil,Wellensteyn, Claires, Scotch & Soda, REWE to go aktueller Mietpreis liegt bei 218 EUR/m² Mittelstraße Gut frequentierte Konsumlage breit diversifizierter Branchen-Mix bester Teil zwischen Flinger Straße und Grabenstraße neue Mieter: Gretchen, The Body Shop, Adenauer & Co. aktueller Mietpreis liegt bei 130 EUR/m² Flinger Straße Fußgängerzone Intimissimi Die Altstadt: Konsum- und aufstrebende Szenelagen
Der Einzelhandelsbesatz in der Altstadt ist in den Lauflagen different. In der Flingerstraße dominieren attraktive, historische Gebäude mit Young-Fashion-Labels. Es gibt nur wenige Flagship-Stores und die Verkaufsflächen sind im Vergleich zur Schadowstraße kleiner. In der zum beliebtesten Markt Düsseldorfs, dem Carlsplatz, führenden Mittelstraße ist ein vielfältiger Branchen-Mix gegeben. Ob Kosmetik, Home-Accessoires, Schuh-/Lederwaren oder auch internationale Sportswear-Marken, alle sind mit einem Shop vertreten. Jades war die Initialzündung für eine avancierende Niveaulage als Verbindungsstück zwischen Kö und Altstadt. Im Bezirk rund um die Grabenstraße siedelten sich zahlreiche Labels für modeaffine Zielkunden an, wie zuletzt z. B. Closed, Paul Green oder auch der erste Shop des Schmucklabels Lilou. Dadurch ist die Frequenz weiterhin steigend. Die Verlängerung der Grabenstraße die Trinkausstraße ist durch die Modernisierung der bekannten Trinkauspassage und der Anmietung der neuen Mieter Friendly Hunting, Mulberry, 0039 Italy eine interessante Bereicherung in diesem Verbindungsstück zur Königsallee gelungen. Epochale Veränderungen im innerstädtischen Einzelhandel Die nördliche Kö: gehoben elegant Das erste Großprojekt der seit Jahren anhaltenden Großbaustellen in Düsseldorfs Innenstadt ist nun mit dem Kö- Bogen vollendet. Neben dem ca. 15.000 qm großen hochwertig ausgestalteten Textilkaufhaus Breuninger (mit einer 400 qm Sansibar im 1.OG) eröffneten Ende 2013 Shops von Apple, Laurél, Strenesse, Rockberries, Hallhuber, Rüschenbeck, Faber-Castell, Porsche-Design, Joop!, Windsor, Unique u.a. Neben des seltenen Tatbestands der künstlichen Schaffung einer neuen 1A-Lage ist vor allem dieses Projekt von dem Starachitekten Daniel Libeskind und den Initiatoren "die developer" städtebaulich ein Meilenstein für die Düsseldorfer Innenstadt. Die Königsallee mündet nun im Norden dank des Autotunnels direkt im Hofgarten - ebenso der Schadowplatz über eine Brücke zwischen den beiden Neubauteilen.
Die Anbindung und das "upgrading" der östlichen - heute noch mit PKW-Verkehr belasteten - Schadowstraße wurde auch entsprechend vorbereitet. Im Frühjahr 2013 wurde die Hochbrücke "Tausendfüßler" neben P&C abgerissen, wo zukünftig ein Autotunnel die Einkaufsmeile entlasten wird. Wenn die neue U-Bahn-Linie Ende 2015 in Betrieb geht, wird auch dieser Teil der Schadowstraße von P&C bis Karstadt/Kaufhof zur Fußgängerzone. Dadurch werden beide Straßenseiten einen gleichwertigen Status erlangen. Die Neubauprojekte auf der Nordseite, wie z.b. das C.O.R. von der Development Partner AG mit dem durch COMFORT vermittelten Großmieter PRIMARK - der Ende 2013 eröffnete - werden dazu beitragen. Der Kö-Bogen II (vor dem Schauspielhaus) wird erst ab ca. 2015 in Bau gehen, wo weitere modernste Einzelhandelsflächen entstehen werden. Die drei gerade präsentierten Architektenentwürfe gehen alle von einem großen Baukörper auf den ehemaligen Baufeldern 1-3 aus. Hier sollen je nach Entwurf zwischen 90-110m Straßenfront für den Einzelhandel zur Schadowstraße entstehen. Auf dem viel diskutierten Baufeld 4 wurden max. zweigeschossige Vorschläge für primär gastronomische Nutzung vorgeschlagen. Der gefühlte Favorit der Öffentlichkeit scheint die schlüssige Planung von Christoph Ingenhoven zu sein. Im April 2014 will die Stadt sich entschieden haben. Seine Planung mit einer dreieckigen begrünten Halle sieht einen freien Blick zum Schauspielhaus vor. Im März 2013 bereitete sich das P&C-Stammhaus mit einer 2.000 qm großen Erweiterung auf den Wettbewerber Breuninger vor. Thommy Hilfiger verdoppelte in der Schadowstraße 14 seine Fläche auf 1.820 qm. Escada verließ die Top-Ecklage Königsallee 18 / Schadowstraße und wurde durch Prada s jüngere und preiswertere Zweitlinie Miu Miu ersetzt. Anfang 2013 wurde der Durchbruch zwischen den beiden revitalisierten Shopping-Centern SEVENS und Kö- Galerie vollzogen, wodurch nun das SEVENS keine Sackgassen-Mall mehr aufweist und die Kö-Galerie neben Sport Voswinkel eine städtebaulich wertvolle Anbindung an einen echten Magneten (SATURN mit 10.000 qm Verkaufsfläche) bekommen hat. Die südliche Kö: modisch jung Kö-Bogen II: Entwurf von Architekt Christoph Ingenhoven In der neu gepflasterten Altstadt dominiert die Flinger Straße mit einer Top-Passantenfrequenz. Durch die Neueröffnung des ca. 400 qm großen Deichmann in der ehemaligen ALDI-Fläche wird der westliche Teil gestärkt und entwickelt sich zur echten 1A-Lage. Die Mittelstraße und vor allem die Grabenstraße haben bei niveauorientierten Anbietern als auch Konsumenten eine überdurchschnittliche Nachfrageentwicklung vollzogen. In den letzten vier bis fünf Jahren haben sich dort die Mieten verdoppelt. Die Grabenstraße stellt über die Trinkausstraße bzw. das Projekt "Kö-West" die direkte Verbindung zur Königsallee in den neu entwickelten Teil rund um Abercrombie & Fitch, dem neuen Nespresso und Hermes in der ehemaligen SAM s Lounge auf der Ecke des WZ-Centers dar.
INVESTMENT Neben dem Eigentümerwechsel einer kleinen Liegenschaft am Ende der Flinger Straße an eine Stiftung und dem spektakulären inhouse-verkauf des Kö-Bogens an einen Fonds von zwei rheinischen Versorgungswerken der Art-Invest, dominierte die Transaktion der Kö-Galerie in das Vermögen der Allianz. Die Aufwärtsentwicklung des innerstädtischen Einzelhandels der Stadt bringt ein hohes Ankaufsinteresse von Immobilieninvestoren mit sich. In den letzten Jahren waren hier insbesondere Projektentwickler eine der aktivsten Käufergruppen. Der steigenden Nachfrage nach Einzelhandelsflächen stand ein an einigen Stellen nicht mehr zeitgemäßes Flächenangebot gegenüber. Die Kaufpreise haben sich entsprechend den Mietpreisen in den letzten Jahren positiv entwickelt. Verschärft wurde dieser Umstand durch das bundesweit sinkende Angebot nach erstklassigen Core-Investments. In der Bestlage bewegen sich die Renditen bei rund 4,3-4,1 %, berichtet der Koordinator des übergeordneten Investment-Geschäftes in der COMFORT-Gruppe, Jürgen Kreutz FAZIT UND PERSPEKTIVE Derzeit vollzieht Düsseldorf einen förmlichen Quantensprung und nutzt eine einmalige Chance. In den letzten 36 Monaten wurden in Düsseldorfs 1A-Lagen vor allem mit den Neuvermietungen im Kö-Bogen, der Kö-Galerie, dem SEVENS und C.O.R. über 55.000 qm Einzelhandelsfläche neu vermietet / eröffnet. Wenn man diese Bereicherung mit den städtebaulichen Projekten, wie dem Abriss des Tausendfüßlers, der neuen U-Bahn-Linie, dem Autotunnel in Verbindung mit Kö-Bogen I und II bewertet, so ist die Landeshauptstadt bzgl. des innerstädtischen Einzelhandels für die Zukunft bestens gerüstet und mehr denn je unangreifbar von Nachbarstädten oder externen Shopping-Center-Projekten aus dem Umland. Dies sichert den Eigentümern in Düsseldorf stabile und meist auch steigende Mieten und Immobilienwerte resümiert der Einzelhandels- und Immobilienexperte Kreutz. KENNZAHLEN UND HÖCHSTMIETEN MIETPREISANGABE FÜR DIE 1A-LAGE IN EUR 80-120m² 300-500m² 2013 in EUR/m² Flinger Straße 112 218 Schadowstraße 125 240 Königsallee 125 255 Mittelstraße Grabenstraße 68 130 Die aufgeführten Angaben zu Mietpreisen in den 1A-Lagen beziehen sich auf Neuabschlüsse von Mietverträgen im Jahr 2013 und auf ein standardisiertes, idealtypisches (fiktives) Ladenlokal mit ebenerdigem und stufenfreiem Zugang, rechtwinkligem Zuschnitt sowie einer baulichen Ausstattung gehobener Art und Güte. Die Entwicklung zum Vorjahr ist am Ende eines jeden Balkens in Prozent aufgeführt. Weitere Höchstmieten können Sie unserem aktuellen Marktbericht entnehmen.
COMFORT CITY-RANKING Das COMFORT-City-Ranking stellt eine fundierte Messziffer zum Benchmarking der wirtschaftlichen Basis, Anziehungskraft, Leistungsstärke und Performance des Einzelhandels bzw. der Handelsimmobilien einer Innenstadt dar. Es stellt einen daten- und informationsbasierten Index dar, welcher für die wichtigsten 64 deutschen Einkaufsstädte ermittelt wird. In technischer Hinsicht handelt es sich um den gewichteten Index der maßgeblichen Eckdaten und Parameter zu Demographie/ (Sozio)- Ökonomie, Einzelhandel sowie Standort/ Handelsimmobilien. In diesen gehen insgesamt 35 aktuell für jede einzelne Stadt gleichartig ermittelte und mittels eines Scoring-Modells bewertete Parameter ein, wobei für drei große Bereiche auch eigene Teilindizes errechnet werden, die bei Interesse bei COMFORT Research & Consulting zu beziehen sind. Die Attraktivität wird auf einer Skala mit insgesamt sieben Stufen gemessen. Für den Gesamtindex - korrespondierend zum Untersuchungsinhalt - dargestellt in Einkaufstüten, wobei sieben Einkaufstüten die beste Kategorie und eine die schlechteste abbilden. Der angegebene Zahlenwert stellt den Grad der Zielerreichung bezogen auf 100 % dar. Somit bedeuten beispielsweise 74 beim Gesamtindex, dass diese Stadt bezogen auf die maximal über die drei Teilindizes (Demographie/(Sozio-)Ökonomie, Einzelhandel, Standort- und Immobilien) zu erreichende Punktzahl 74 % aller Punkte erreicht hat. Über die COMFORT-Gruppe Die COMFORT-Gruppe ist seit ihrer Gründung im Jahr 1979 auf die Vermittlung von Geschäftshäusern und Ladenlokalen in den 1A-Lagen von Innenstädten spezialisiert. Als ausgewiesener Experte für Handelsimmobilien bietet COMFORT sein Know-how auch als Beratungsdienstleistung in Form von Expertisen, Second Opinion-Gutachten oder Due Diligence für Dritte an. Zum ergänzenden Angebot zählen ebenfalls Parkraum-Optimierung, Center Consulting und Centermanagement. Die COMFORT-Gruppe mit Hauptsitz in Düsseldorf unterhält Büros in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Leipzig, München, Wien und Zürich. Weitere Meldungen, Marktberichte, Städtereports u.v.m. finden Sie unter www.comfort.de Kontakt COMFORT Düsseldorf GmbH Jürgen Kreutz Kaistraße 8A, 40221 Düsseldorf Fon: +49 211 9550-0 E-Mail: duesseldorf@comfort.de COMFORT Research & Consulting Olaf Petersen Mönckebergstraße 13, 20095 Hamburg Tel: +49 40 300858-0 E-Mail: hamburg@comfort.de Unternehmenskommunikation Frank Hinz Neuer Zollhof 1, 40221 Düsseldorf Tel: +49 211 540063 40 E-Mail: hinz@comfort.de Quellenangaben: COMFORT Research & Consulting Statistische Landesämter Bundesagentur für Arbeit GfK GeoMarketing GmbH