... Revision,

Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 5. A.... Revision, 26.02.2009 Druckerei C. H. Beck Medien mit Zukunft X Inhaltsverzeichnis 6. Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung K... 33 a) Gebäudereinigung... 33 b) Ungezieferbekämpfung... 34 7. Kosten der Gartenpflege... 35 a) Gärten... 36 b) Spielplätze... 39 c) Plätze, Zugänge, Zufahrten... 40 8. Kosten der Beleuchtung... 40 9. Kosten der Schornsteinreinigung... 41 10. Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung... 42 a) Sachversicherungen... 42 b) Haftpflichtversicherungen... 45 c) Sonstige Versicherungen... 47 Originaldokument Verla g e C. H. B e c k/ Va hle n 11. Kosten für den Hauswart... 47 a) Inhalt der Hauswartstätigkeit... 47 b) Abgrenzung der Hauswartstätigkeit zu anderen Arbeiten... 48 c) Ansatzfähige Kosten... 51 12. Kosten des Betriebs der Gemeinschaftsantennenanlage... 52 13. Kosten des Betriebs der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteilanlage... 53 14. Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege... 55 a) Gewerberaum und preisfreier Wohnraum... 55 b) Preisgebundener Wohnraum... 56 15. Sonstige Betriebskosten... 57 a) Grundsätze... 57 b) Sonderproblem Wartungskosten... 58 c) Einzelne sonstige Betriebskosten... 61 B. Umlage der Betriebskosten... 77 I. Notwendigkeit einer Vereinbarung... 77 II. Vereinbarungen zur Mietstruktur... 78 1. Grundsätze... 78 2. Änderung der Mietstruktur... 78 III. Brutto(warm/Inklusiv)miete... 79 IV. Bruttokaltmiete... 82 V. Teilinklusivmiete... 82 VI. Nettomiete... 83 1. Nettomiete und Pauschale... 83 2. Nettomiete und Vorauszahlungen... 84 a) Ausdrückliche Vereinbarung... 84 aa) Umlage durch konkrete Bestimmung... 84 (a) Preisfreier Wohnraum und Gewerberaum... 84 (b) Preisgebundener Wohnraum... 88 bb) Umlage durch Bezugnahme auf Vorschriften zu den Betriebskosten... 90 (a) Generelle Bezugnahme... 90 (b) Kombination von Bezugnahme und Aufführung von Betriebskostenarten... 95 (c) Bezugnahme bei vermieteten Eigentumswohnungen 97 b) Schlüssige Vereinbarung... 97 aa) Stillschweigende Konkretisierung... 97

Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 5. A.... Revision, 26.02.2009 Druckerei C. H. Beck Medien mit Zukunft Inhaltsverzeichnis XI bb) Stillschweigende Vertragsänderung K... 98 (a) Abrechnung ohne entsprechende Vereinbarung... 99 (b) Unterlassene Abrechnung/unterlassene Kostenansätze... 102 c) Folgen einer unwirksamen Vereinbarung... 102 aa) Vollständig unwirksame Abwälzung... 102 bb) Teilweise unwirksame Abwälzung... 105 VII. Mietstruktur nach Auslaufen der Preisbindung... 105 VIII. Besonderheiten bei der Vermietung von Gewerberaum... 107 1. Grundsätze... 107 2. Mehrwertsteuer auf die Betriebskosten... 110 Originaldokument Verla g e C. H. B e c k/ Va hle n C. Umlage erhöhter oder neuer Betriebskosten... 113 I. Brutto(warm/Inklusiv)miete/Bruttokaltmiete... 113 1. Gewerberaum... 113 2. Preisfreier Wohnraum... 114 a) Rechtslage seit dem 1. 9. 2001... 114 b) Einseitige Umlage von Mehrbelastungen bei Altverträgen.. 115 aa) Grundsätze... 115 bb) Form der Mehrbelastungsabrede... 117 cc) Inhalt der Mehrbelastungsabrede... 118 dd) Verfahren bei der Umlage von Mehrbelastungen... 119 (a) Voraussetzungen... 119 (b) Umlageverfahren... 122 (c) Fälligkeit der Umlage... 125 c) Umlage von Mehrbelastungen im Rahmen einer Mieterhöhung... 126 aa) Pauschale Erhöhung mit Durchschnittskosten... 126 bb) Differenzierte Erhöhung mit konkreten Kosten... 128 II. Teilinklusivmiete... 129 III. Nettomiete... 130 1. Umlage durch Abrechnung... 130 a) Grundsätze... 130 b) Ansatz neuer Betriebskosten... 130 c) Ansatz rückwirkender Mehrbelastungen... 132 2. Umlage durch Pauschale... 133 a) Erhöhung bei Wohnraum... 133 b) Erhöhung bei Gewerberaum... 134 D. Ermäßigung von Betriebskosten und Kostenausgliederung durch Direktabrechnung... 137 I. Ermäßigung von Pauschalen nach 560 Abs. 3 BGB... 137 II. Ermäßigung von Betriebskostenanteilen bei Altverträgen nach Art. 229 3 Abs. 4 EGBGB... 140 III. Kostenausgliederung durch Direktabrechnung... 140 1. Einseitige Erklärung des Vermieters... 140 2. Vereinbarung durch Formularklausel... 141 a) Grundsätze... 141 b) Finanzieller Ausgleich für den Mieter... 142 c) Gewährleistungsfolgen... 143

Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 5. A.... Revision, 26.02.2009 Druckerei C. H. Beck Medien mit Zukunft XII Inhaltsverzeichnis E. Erhebung von Betriebskostenvorauszahlungen K... 145 I. Vereinbarung der Vorauszahlungspflicht... 145 1. Grundsätze... 145 2. Unklare Vereinbarung... 147 Originaldokument Verla g e II. Höhe der Vorauszahlungen... 148 1. Vereinbarung in angemessener Höhe... 148 2. Erhöhung von Vorauszahlungen... 149 a) Gewerberaum... 149 b) Preisfreier Wohnraum... 150 c) Preisgebundener Wohnraum... 155 aa) Erläuterung und Berechnung... 156 bb) Verbot rückwirkender Erhöhungen... 157 C. H. B e c k/ Va hle n cc) Anforderung und Wirkungszeitpunkt der Erhöhung... 158 3. Ermäßigung von Vorauszahlungen... 158 a) Kürzungsrecht des Mieters... 158 b) Varianten... 159 c) Kollision von Vermieter- und Mietererklärungen zur Höhe der Vorauszahlungen... 160 III. Fälligkeit... 161 IV. Wegfall der Vorauszahlungspflicht... 162 1. Zeitweiser Wegfall... 162 2. Endgültiger Wegfall... 163 V. Abtretung/Aufrechnung/Pfändung von Vorauszahlungen... 164 F. Umlageschlüssel... 167 I. Festlegung im Mietvertrag... 168 1. Änderungsrecht des Vermieters... 168 2. Änderungsanspruch des Mieters... 170 3. Wiederholte Änderung... 171 II. Nachträgliche Festlegung... 172 1. Wohnraum... 172 2. Gewerberaum... 173 III. Änderung oder Einführung eines Umlageschlüssels nach 556 a Abs. 2 BGB... 173 1. Grundsätze... 174 2. Abrechnung nach Verbrauch... 175 3. Abrechnung nach Verursachung... 176 4. Form und Inhalt der Änderungserklärung... 177 IV. Einzelne Umlageschlüssel... 178 1. Verteilung nach der Zahl der Mietobjekte... 178 2. Verteilung nach dem Verhältnis der Nutz-/Wohnflächen oder des umbauten Raums... 179 a) Grundsätze... 179 b) Einheitlichkeit der Flächenberechnung... 181 c) Differenz zwischen vereinbarter und tatsächlicher Nutz-/ Wohnfläche... 185 d) Umlage bei vermietetem Teil-/Wohnungseigentum... 188 e) Umlage bei leerstehenden Mietobjekten... 190 f) Umlage der Kosten einer Hausmeisterwohnung oder eines Verwalterbüros... 196

Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 5. A.... Revision, 26.02.2009 Druckerei C. H. Beck Medien mit Zukunft Inhaltsverzeichnis XIII g) Umlage nach Wirtschaftseinheiten K... 197 aa) Preisgebundener Wohnraum... 197 bb) Preisfreier Wohnraum... 198 3. Verteilung nach der Zahl der Nutzer... 202 4. Verteilung nach dem unterschiedlichen Verbrauch... 207 5. Verteilung nach der unterschiedlichen Nutzung... 207 6. Verteilung nach dem Verhältnis der Mieten... 207 V. Umlageschlüssel bei gemischt genutzten Objekten... 208 VI. Umlageschlüssel bei den einzelnen Betriebskostenarten... 211 1. Grundsteuer... 211 a) Grundsatz... 211 b) Umlage bei gemischt genutzten Objekten... 212 Originaldokument Verla g e C. H. B e c k/ Va hle n 2. Wasser und Entwässerung... 214 a) Gewerberaum... 214 b) Preisgebundener Wohnraum... 215 c) Preisfreier Wohnraum... 215 aa) Umlage bei gemischt genutzten Objekten... 216 bb) Umlage bei Objekten mit Garagen... 217 3. Aufzug... 217 a) Gewerberaum... 217 b) Preisgebundener Wohnraum... 217 c) Preisfreier Wohnraum... 218 4. Straßenreinigung und Müllabfuhr... 221 a) Straßenreinigung... 221 b) Müllabfuhr... 222 5. Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung... 222 6. Gartenpflege... 223 7. Beleuchtung, Schornsteinreinigung... 224 8. Sach- und Haftpflichtversicherung... 224 9. Hauswart... 226 10. Gemeinschaftsantenne und Breitbandkabelanschluss... 227 a) Gemeinschaftsantenne... 227 b) Breitbandkabelanschluss... 228 aa) Preisgebundener Wohnraum... 228 bb) Preisfreier Wohnraum... 229 11. Einrichtungen für die Wäschepflege... 229 a) Preisgebundener Wohnraum... 229 b) Preisfreier Wohnraum... 231 G. Abrechnung... 233 I. Rechtsnatur der Abrechnung... 233 II. Grundsatz der Wirtschaftlichkeit... 235 1. Geltungsbereich des Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes... 235 2. Inhalt des Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes... 236 a) Grundsätze... 236 b) Varianten zur Höhe der Kosten... 239 aa) Fremdvergabe von Leistungen... 239 bb) Organisatorische Veränderungen... 241 cc) Kostenkontrolle... 243 c) Einzelne Betriebskostenarten... 245 aa) Grundsteuer... 245 bb) Wasserversorgung... 245 cc) Entwässerung... 247

Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 5. A.... Revision, 26.02.2009 Druckerei C. H. Beck Medien mit Zukunft XIV Inhaltsverzeichnis dd) Aufzug... K247 ee) Müllabfuhr... 248 ff) Gebäudereinigung... 250 gg) Gartenpflege... 251 hh) Beleuchtung... 251 ii) Schornsteinreinigung... 252 jj) Versicherungen... 252 kk) Hauswart... 254 ll) Antennen... 255 mm) Sonstige Betriebskosten... 255 3. Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes... 255 III. Abrechnungspflicht... 259 1. Grundsätze... 259 Originaldokument Verla g e C. H. B e c k/ Va hle n 2. Verstoß gegen die Abrechnungspflicht... 260 3. Vermieterwechsel im Abrechnungszeitraum... 263 4. Vermieterwechsel nach Ablauf des Abrechnungszeitraums... 265 5. Mieterwechsel im Abrechnungszeitraum... 265 IV. Abrechnungsfrist... 266 1. Dauer der Frist... 266 a) Grundsätze... 266 b) Verlängerung der Frist... 266 c) Verkürzung der Frist... 267 2. Einhaltung der Frist... 268 a) Formelle Anforderungen an die Abrechnung... 268 b) Rechtzeitigkeit der Abrechnung... 268 aa) Grundsätze... 268 bb) Entschuldigte Verspätung... 269 c) Teilabrechnung... 275 3. Folgen des Fristablaufs... 276 a) Grundsätze... 276 b) Ausschluss von Nachforderungen bei Wohnraum... 277 c) Folgen für den Vermieter von Gewerberaum... 281 d) Folgen für den Mieter... 281 V. Abrechnungszeitraum... 282 1. Maßgeblicher Zeitraum... 282 2. Ansatzfähige Kosten... 284 a) Grundsätze... 284 b) Vermietung von Wohnungs- oder Teileigentum... 290 aa) Vermietung von Wohnungseigentum... 290 bb) Vermietung von Teileigentum... 291 c) In mehrjährigem Turnus anfallende Betriebskostensteigerungen... 291 d) Aperiodisch anfallende Betriebskostensteigerungen... 293 VI. Form der Abrechnung... 293 VII. Inhalt der Abrechnung... 295 1. Formeller Inhalt... 295 2. Materieller Inhalt... 302 a) Preisfreier Wohnraum und Gewerberaum... 302 aa) Zusammenstellung der Gesamtkosten... 303 (a) Angabe der Gesamtkosten... 303 (b) Angabe der Betriebskostenarten... 303 (c) Angabe der Rechnungsdaten... 305

Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 5. A.... Revision, 26.02.2009 Druckerei C. H. Beck Medien mit Zukunft Inhaltsverzeichnis XV (d) Angabe der Verbrauchsdaten K... 305 (e) Gegenüberstellung zur Vorabrechnung... 307 (f) Gegenüberstellung bei im Mietzins eingeschlossenen Sockelbeträgen... 307 (g) Erläuterung der Abrechnung... 307 bb) Angabe und Erläuterung des Umlageschlüssels... 309 (a) Offenlegung des Umlageverfahrens... 309 (b) Verfahren bei Zählerdifferenzen... 309 cc) Berechnung des Anteils des Mieters... 312 (a) Angaben bei fortbestehendem Mietverhältnis... 312 (b) Angaben bei Mieterwechsel während der Abrechnungsperiode... 312 (aa) Umlage nach festem Maßstab... 312 Originaldokument Verla g e C. H. B e c k/ Va hle n (bb) Umlage nach Verbrauch... 313 (cc) Mieterwechsel bei der Vermietung von Wohnungs- oder Teileigentum... 314 dd) Abzug der Vorauszahlungen... 315 (a) Ansatz aller Vorauszahlungen... 315 (b) Vorauszahlungen bei Vermieterwechsel... 315 (c) Vorauszahlungen bei Anordnung der Zwangs- und Insolvenzverwaltung... 316 ee) Ansatz von Mehrwertsteuer... 317 ff) Ausweis haushaltsnaher Dienst- und Handwerkerleistungen... 318 b) Preisgebundener Wohnraum... 321 c) Abrechnung für Wohnungs- und Teileigentum... 322 aa) Grundsätze... 322 bb) Fehlerhafte Verwalterabrechnung... 324 cc) Ordnungsgemäße Verwalterabrechnung... 324 VIII. Korrektur der Abrechnung... 325 1. Korrektur vor Verbindlichkeit des Saldos... 326 a) Gewerberaum... 326 b) Wohnraum... 326 aa) Ausschluss von Nachforderungen... 326 bb) Ausschluss von Einwendungen... 326 2. Verbindlichkeit des Saldos... 330 a) Gewerberaum... 330 aa) Ausdrückliche Erklärung... 330 bb) Ausgleich des Saldos... 331 b) Wohnraum... 332 3. Korrektur nach Verbindlichkeit des Saldos... 334 a) Gewerberaum... 334 b) Wohnraum... 336 IX. Abrechnung bei zu niedrigen Vorauszahlungen... 336 X. Abrechnungsprobleme beim Betriebskostenmanagement... 340 H. Ausgleich des Abrechnungssaldos... 343 I. Fälligkeit des Saldos... 343 1. Nachforderung des Vermieters... 343 a) Preisfreier Wohnraum und Gewerberaum... 343 b) Preisgebundener Wohnraum... 345 c) Teilfälligkeit... 345 2. Guthaben des Mieters... 346