Prof. Dr. Markus Knüfermann Haus- und Grundbesitzerverein Wesel und unterer Niederrhein e.v. Auswirkungen der Mietpreisbremse und Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen Wesel, Waldhotel Tannenhäuschen 19. Januar 2015 www.ebz-business-school.de 2015
Übersicht Gemeinsame Begriffsbestimmung www.ebz-business-school.de 2015 Prof. Dr. Markus Knüfermann Folie 2
Neu: Schutz ausreichender Versorgung bei Gefährdung Kappungsgrenze seit 01. Mai 2013 558, Abs. 3 BGB: Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen. Quelle, URL: http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/ 558.html (Abruf der WWW-Seite am 19. Januar 2015). www.ebz-business-school.de 2015 Prof. Dr. Markus Knüfermann Folie 3
Ursprünglicher Plan: Ausweitung auf vier Jahre und weitere Aspekte Gesetzesantrag des Landes NRW: Kappungsgrenze Quelle: Bundesrat 2014, Drucksache 459/13, 31.0513, S. 2. www.ebz-business-school.de 2015 Prof. Dr. Markus Knüfermann Folie 4
Wesel, Dinslaken etc. seit 01.06.14 besonders gefährdete Gebiete Kappungsgrenzenverordnung KappGrenzVO NRW Quelle, URL: http://www.mbwsv.nrw.de/_teaserobjekte_startseite/teaser_wag/kappgrenzvo.pdf (Download der PDF-Datei am 19. Januar 2015). www.ebz-business-school.de 2015 Prof. Dr. Markus Knüfermann Folie 5
Geht es um Stimmenmaximierung oder um Wohnungsbaupolitik? Internet-Portal der Landesregierung NRW! Quelle, URL: http://www.nrw.de/landesregierung/kabinett-beschliesst-mietpreisbremse-15724/ (Abruf der WWW-Seite am 19. Januar 2015). www.ebz-business-school.de 2015 Prof. Dr. Markus Knüfermann Folie 6
Ortsübliche Vergleichsmiete fordert Qualifizierten Mietspiegel Gesetzesantrag des Landes NRW: Mietpreisbremse Quelle: Bundesrat 2014, Drucksache 459/13, 31.0513, S. 3. www.ebz-business-school.de 2015 Prof. Dr. Markus Knüfermann Folie 7
Modernisierungen mit 1/3 der Neubaukosten wohl ausgenommen Gesetzesentwurf mit Beschluss des Bundeskabinetts (I) Bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen darf die zulässige Miete höchstens auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich 10 Prozent steigen. Die Landesregierungen werden ermächtigt, bis zum 31. Dezember 2020 durch Rechtsverordnung für höchstens fünf Jahre die Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten auszuweisen, in denen diese Mietpreisbegrenzung gilt. Die Landesregierungen müssen die Rechtverordnungen begründen im Hinblick auf für die Gebietsausweisung maßgebliche Tatsachen und vorgesehene weitere Maßnahmen zur Beseitigung der Anspannung. In das Gesetz werden zudem Indikatoren aufgenommen, die dafür sprechen, dass ein angespannter Wohnungsmarkt vorliegt. Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden, sind von der Mietpreisbegrenzung ausgenommen. Ebenfalls von der Mietpreisbegrenzung ausgenommen ist die erste Vermietung einer Wohnung nach einer umfassenden Modernisierung. Quelle, URL: http://www.bmjv.de/shareddocs/downloads/de/pdfs/gesetze/20141001_gesebreg_mietpreisbremse_kab.pdf? blob=publicationfile (Download der PDF-Datei am 19. Januar 2015; S. 1). www.ebz-business-school.de 2015 Prof. Dr. Markus Knüfermann Folie 8
Beschluss des Bundeskabinetts vom 01.10.14: Mietpreisbremse Gesetzesentwurf mit Beschluss des Bundeskabinetts (II) Eine zulässig vereinbarte Miete darf auch bei Wiedervermietung weiter verlangt werden. Der Vermieter ist also nicht gezwungen, eine frei gewordene Wohnung unterhalb der bisherigen Miete anzubieten. Modernisierungen vor Wiedervermietung erlauben eine erhöhte Wiedervermietungsmiete nach den Regeln einer Modernisierung im bestehenden Mietverhältnis. Die Vertragsparteien werden also so gestellt, als wäre die Modernisierungsmaßnahme im bestehenden Mietverhältnis durchgeführt und die Miete auf dieser Grundlage angepasst worden. Bei Staffelmietverträgen gelten die vorbezeichneten Regelungen für jede Mietstaffel, bei Indexmieten für die vereinbarte Ausgangsmiete. Beanstandungen der vereinbarten Miete muss der Mieter qualifiziert rügen, um Rückforderungsansprüche für künftig fällige Mieten zu erhalten. Der Mieter hat gegenüber dem Vermieter einen gesetzlichen Auskunftsanspruch zu den preisbildenden Tatsachen, soweit er diese nicht selbst ermitteln kann, z. B. mit Hilfe des örtlichen Mietspiegels. Quelle, URL: http://www.bmjv.de/shareddocs/downloads/de/pdfs/gesetze/20141001_gesebreg_mietpreisbremse_kab.pdf? blob=publicationfile (Download der PDF-Datei am 19. Januar 2015; S. 2). www.ebz-business-school.de 2015 Prof. Dr. Markus Knüfermann Folie 9
Ortsübliche Vergleichsmiete wird über Sinn und Zweck entscheiden Handelsblatt-Infos zur Mietpreisbremse Der Mietspiegel, sagt (..) Rudolf Ridinger, Verbandsdirektor des Wohnungsverbands VdW Südwest, ist nicht so präzise, wie es die Mietpreisbremse unterstellt. Kai H. Warnecke, Hauptgeschäftsführer des Verbands Haus & Grund: Die Mietpreisbremse darf nur dort eingeführt werden, wo es einen qualifizierten Mietspiegel gibt. DIW-Gutachten Die Mietpreisbremse behandelt die Symptome, nicht die Krankheit, sagen die DIW-Ökonomen [ ]. Sinnvoller wäre es, das Problem an der Wurzel zu lösen und das Angebot zu erweitern also mehr Wohnungen zu bauen. Mietpreisbremse verschärft die Zyklen auf dem Wohnungsmarkt. Quelle: Handelsblatt, 02.-05. Oktober 2014, Nr. 190, S. 36; URL: www.ebz-business-school.de 2015 Prof. Dr. Markus Knüfermann Folie 10
Übersicht Ökonomische Auswirkungen der Mietrechtsänderungen www.ebz-business-school.de 2015 Prof. Dr. Markus Knüfermann Folie 11
Bundesregierung beziffert Kosten in Hohe von Euro 309,37 Mio. Gesetzesentwurf mit Beschluss des Bundeskabinetts (III) Mietpreisbremse: Weitere Kosten für private und gewerbliche Vermieter: Kosten des Bestellerprinzips: Euro 214,27 Mio. Kosten der Kappungsgrenze: Nicht beziffert. Entscheidend für die Erfüllungskosten der Mietrechtsänderungen sind die tatsächlichen Mietpreisentwicklungstendenzen! Quelle, URL: http://www.bmjv.de/shareddocs/downloads/de/pdfs/gesetze/20141001_gesebreg_mietpreisbremse_kab.pdf? blob=publicationfile (Download der PDF-Datei am 19. Januar 2015; S. 3). www.ebz-business-school.de 2015 Prof. Dr. Markus Knüfermann Folie 12
Durchschnittlich jährliches Mietenwachstum 2003-13 bei 1,8 % p.a. Nettokaltmiete und Vorauszahlungen Quelle, URL: http://web.gdw.de/uploads/pdf/pressemeldungen/2014-10-24_pk_verbandstag.pdf (Download der PDF-Datei am 19. Januar 2015). www.ebz-business-school.de 2015 Prof. Dr. Markus Knüfermann Folie 13
Nichtmals ein Drittel der Miete gewerblicher Anbieter wuchs + 4 % Entwicklung der Neu- und Wiedervermietungsmieten Quelle, URL: http://web.gdw.de/uploads/pdf/pressemeldungen/2014-10-24_pk_verbandstag.pdf (Download der PDF-Datei am 19. Januar 2015). www.ebz-business-school.de 2015 Prof. Dr. Markus Knüfermann Folie 14
Unterdurchschnittliches Mietpreisniveau in Wesel (Kreis) + Umland Durchschnittliche Kaltmietpreise für Wesel (Kreis) Quelle, URL: http://www.immobilienscout24.de/ (Abrufe der WWW-Seiten unter Eingabe von Wesel am 19. Januar 2015). www.ebz-business-school.de 2015 Prof. Dr. Markus Knüfermann Folie 15
Mietpreisbremse verbessert die Vermietungssituation der Anbieter Zusammenfassung möglicher Auswirkungen Signifikante Mietsteigerungen nur in Metropolen, in denen der Zuwachs von Wohnungen dem Zuwachs von Haushalten nicht Schritt halten konnte (z.b. Hamburg, München ) sowie dort in qualitativ höherwertigen Segmenten stärker als in anderen. Offene Fragestellungen zur Abgrenzung angespannter Märkte. Bedeutung der ortsüblichen Vergleichsmiete bzw. des qualifizierten Mietspiegels wird die Wohnungsqualität senken. Einkommensschwächere Gruppen haben es weiter schwer, sich in beliebte und spezifische Weltstadtmetropolviertel einzumieten, einkommensstärkere Gruppen werden mit Mietpreisbremse einen Preisvorteil gegenüber marktgerechten Preisen erfahren. Eine einheitlich geltende Mietpreisbremse forciert qualitative Verbesserungen der Mieterklientel für die Vermieter. www.ebz-business-school.de 2015 Prof. Dr. Markus Knüfermann Folie 16
Übersicht Kontakt www.ebz-business-school.de 2015 Prof. Dr. Markus Knüfermann Folie 17
Kontakt Prof. Dr. Markus Knüfermann Fachgebiet: (Monetäre) Volkswirtschaftslehre, insbesondere Mikround Makroökonomie und internationale Wirtschaftsbeziehungen m.knuefermann@ebz-bs.de Tel. +49 (0)234/9447-700 EBZ Business School Springorumallee 20 D-44795 Bochum www.ebz-business-school.de 2015 Prof. Dr. Markus Knüfermann Folie 18