Wie bedeutsam ist eine fiskalische Wirkungsbetrachtung für eine belastbare kommunale Entscheidungsfindung? Dr. Jens-Martin Gutsche Gertz Gutsche Rümenapp Stadtentwicklung und Mobilität
Der Flächenhandel lenkt den Blick u.a. auf die Wirkungen von Flächenausweisungen auf die kommunalen Haushalte.
Fiskalische Wirkungsanalysen können einen wichtigen Beitrag für die kommunale Strategieentwicklung leisten. Ihre Ergebnisse sind Teil einer Abwägung mit anderen Belangen und Aspekten der Gemeindeund Regionalentwicklung.
Was ist eine fiskalische Wirkungsanalyse? Bilanzierung der zusätzlichen Einnahmen und Ausgaben aus einer Flächenentwicklung für den kommunalen Haushalt STEUER- EINNAHMEN FLÄCHEN- ANKÄUFE UND -VERKÄUFE FOLGEKOSTEN SOZ. / TECHN. INFRASTRUKTUR ZINSEFFEKTE
Der Modellversuch Flächenhandel hat eine breite und einmalige Stichprobe an fiskalischen Wirkungsanalysen mit einheitlicher Methodik über einen Querschnitt deutscher Gemeinden erzeugt. Aus dieser Stichprobe mit über 500 Flächenausweisungen lassen sich interessante Ergebnisse ableiten.
Ergebnis = Fiskalwert : Finanzmathematische Summe aller durch eine Flächenausweisung ausgelösten zusätzlichen Einnahmen und Ausgaben der Gemeinde über einen Zeitraum von z.b. 25 Jahre = Fiskalwert entspricht dem Barwert der Zeitreihe
Fiskalwert pro qm Bruttofläche Große Spannweite der Fiskalwerte Entspricht meiner Erfahrungen aus sonstiger Gutachter-Tätigkeit 1.600 1.400 1.200 1.000 800 600 400 200 0 Profitabelstes Baugebiet: 1.657 / m² Was beeinflusst den Fiskalwert? -200 über 500 Planungsprojekte (sortiert nach Fiskalwert) Unprofitabelstes Baugebiet: - 152 / m² Planspiel Flächenhandel
Anteil der Projekte mit positivem bzw. negativem Fiskalwert
Anteil der überplanten Fläche mit positivem bzw. negativem Fiskalwert
Was beeinflusst den Fiskalwert? Einflussfaktor Fiskalwert Fiskalwert Nutzung
Mittlerer Fiskalwert der erfassten Projekte der Modellkommunen Differenziert nach Nutzung
Mischgebiete im Mittel günstiger als Wohn- und Gewerbegebiete Einflussfaktor Fiskalwert Fiskalwert Nutzung Mischnutzung Wohnen und Gewerbe
Mischgebiete im Mittel günstiger als Wohn- und Gewerbegebiete Einflussfaktor Fiskalwert Fiskalwert Nutzung Mischnutzung Wohnen und Gewerbe Nutzungsdichte
Abhängigkeit des Fiskalwertes von der Nutzungsdichte Wohngebiete (ohne Mischgebiete)
Abhängigkeit des Fiskalwertes von der Nutzungsdichte Gewerbegebiete (ohne Mischgebiete)
Höhere Nutzungsdichten führen im Mittel zu höheren Fiskalwerten Einflussfaktor Fiskalwert Fiskalwert Nutzung Mischnutzung Wohnen und Gewerbe Nutzungsdichte höhere Dichte geringere Dichte
Höhere Nutzungsdichten führen im Mittel zu höheren Fiskalwerten Einflussfaktor Fiskalwert Fiskalwert Nutzung Mischnutzung Wohnen und Gewerbe Nutzungsdichte höhere Dichte geringere Dichte innen / außen
Mittlerer Fiskalwert pro qm Bruttofläche nach Nutzungstyp und Lage ( innen vs. außen )
Innenentwicklung ist im Mittel günstiger als Außenentwicklung Einflussfaktor Fiskalwert Fiskalwert Nutzung Mischnutzung Wohnen und Gewerbe Nutzungsdichte höhere Dichte geringere Dichte innen / außen innen außen
Innenentwicklung ist im Mittel günstiger als Außenentwicklung Einflussfaktor Fiskalwert Fiskalwert Nutzung Mischnutzung Wohnen und Gewerbe Nutzungsdichte höhere Dichte geringere Dichte innen / außen innen außen Bodenpreis
Abhängigkeit des Fiskalwertes vom Bodenpreis Wohngebiete (ohne Mischgebiete)
Abhängigkeit des Fiskalwertes vom Bodenpreis Gewerbegebiete (ohne Mischgebiete)
Höhere Bodenpreise führen im Mittel zu höheren Fiskalwerten Einflussfaktor Fiskalwert Fiskalwert Nutzung Mischnutzung Wohnen und Gewerbe Nutzungsdichte höhere Dichte geringere Dichte Abhängigkeit? innen / außen innen außen Bodenpreis hoch niedrig
Höhere Bodenpreise führen im Mittel zu höheren Nutzungdichten a) Gewerbeflächen
Höhere Bodenpreise führen im Mittel zu höheren Nutzungdichten b) Wohnbauflächen
Höhere Bodenpreise führen im Mittel zu höheren Fiskalwerten Einflussfaktor Fiskalwert Fiskalwert Nutzung Mischnutzung Wohnen und Gewerbe Nutzungsdichte höhere Dichte geringere Dichte innen / außen innen außen Bodenpreis hoch niedrig
Höhere Bodenpreise führen im Mittel zu höheren Fiskalwerten Einflussfaktor Fiskalwert Fiskalwert Nutzung Mischnutzung Wohnen und Gewerbe Nutzungsdichte höhere Dichte geringere Dichte innen / außen innen außen Bodenpreis hoch niedrig
Höhere Bodenpreise führen im Mittel zu höheren Fiskalwerten Einflussfaktor Fiskalwert Fiskalwert Nutzung Mischnutzung Wohnen und Gewerbe Nutzungsdichte höhere Dichte geringere Dichte innen / außen innen außen Bodenpreis hoch niedrig
Höhere Bodenpreise führen im Mittel zu höheren Fiskalwerten Einflussfaktor Fiskalwert Fiskalwert Nutzung Mischnutzung Wohnen und Gewerbe Nutzungsdichte höhere Dichte geringere Dichte innen / außen innen außen Bodenpreis hoch niedrig Kommunaler Anteil am Planwertgewinn
Abhängigkeit des Fiskalwertes von Bodenpreis und Baulandmodell a) Wohngebiete (ohne Mischgebiete)
Abhängigkeit des Fiskalwertes von Bodenpreis und Baulandmodell b) Gewerbegebiete (ohne Mischgebiete)
Kommunaler Anteil am Wertzuwachs führt zu höheren Fiskalwerten Einflussfaktor Fiskalwert Fiskalwert Nutzung Mischnutzung Wohnen und Gewerbe Nutzungsdichte höhere Dichte geringere Dichte innen / außen innen außen Bodenpreis hoch niedrig Kommunaler Anteil am Planwertgewinn hoch (insb. für Wohnen) niedrig (insb. für Wohnen)
Kommunaler Anteil am Wertzuwachs führt zu höheren Fiskalwerten Einflussfaktor Fiskalwert Fiskalwert Nutzung Mischnutzung Wohnen und Gewerbe Nutzungsdichte höhere Dichte geringere Dichte innen / außen innen außen Bodenpreis hoch niedrig Kommunaler Anteil am Planwertgewinn Steuerkraft / Abundanz (komm. Finanzausgleich) hoch (insb. für Wohnen) niedrig (insb. für Wohnen)
Abundante Gemeinden haben i.d.r. geringere Fiskalwerte Einflussfaktor Fiskalwert Fiskalwert Nutzung Mischnutzung Wohnen und Gewerbe Nutzungsdichte höhere Dichte geringere Dichte innen / außen innen außen Bodenpreis hoch niedrig Kommunaler Anteil am Planwertgewinn Steuerkraft / Abundanz (komm. Finanzausgleich) hoch (insb. für Wohnen) nicht abundant (nicht so steuerstark) niedrig (insb. für Wohnen) abundant (sehr steuerstark)
Somit: Was den Fiskalwert am stärksten beeinflusst Einflussfaktor Fiskalwert Fiskalwert Nutzung Mischnutzung Wohnen und Gewerbe Nutzungsdichte höhere Dichte geringere Dichte innen / außen innen außen Bodenpreis hoch niedrig Kommunaler Anteil am Planwertgewinn Steuerkraft / Abundanz (komm. Finanzausgleich) hoch (insb. für Wohnen) nicht abundant (nicht so steuerstark) niedrig (insb. für Wohnen) abundant (sehr steuerstark)
Zusammenfassung Erkenntnisse aus den fiskalischen Wirkungsanalysen im Rahmen des Modellversuchs Flächenhandel
1) Über ein Drittel aller Projekte haben einen negativen Fiskalwert. über ein Drittel der Projekte!
2) Ein höherer Bodenpreis bedingt höherer Nutzungsdichten. Höhere Nutzungsdichten führen zu günstigeren Fiskalwerten.
3) Um positive Fiskalwerte zu erzielen, müssen die Kommunen i.d.r. an den planungsbedingten Bodenwertsteigerungen partizipieren.
4) Neben diesen Wirkungszusammenhängen verbleibt eine erhebliche Varianz. Dies spricht für große Gestaltungsspielräume.
Zwei wichtige Abschlussbemerkungen
Hoher Fiskalwert bedeutet nicht automatisch auch gute Planung
Und: Niedriger Fiskalwert ist nicht gleich schlechte Planung. Fiskalische Analyse hilft bei einer realistischen Positionsbestimmung.
Ein Flächenhandel würde den Bodenpreis in Deutschland erhöhen. Dies würde die Fiskalwerte verbessern.
Ein Flächenhandel würde den Bodenpreis in Deutschland erhöhen. Dies würde die Fiskalwerte verbessern. Wichtige Voraussetzung ist, dass die Kommunen in einem Flächenhandel die Möglichkeit erhalten, die Kosten der Zertifikate weitestgehend an die Entwickler und Grundstückskäufer weiterzureichen.