Lernfeld 5 Wohnräume verwalten Buchführung bei der Betriebskosten-Abrechnung Modul - Lernaufgaben Inhalte Umlage kalter und warmer Betriebskosten Aktivierung der tatsächlich umlagefähigen BeKo Umlageausfallwagnis Korrektur der anteiligen BeKo bei Leerstand Guthaben und Nachzahlungen der Mieter Auflösung der noch nicht abgerechneten BeKo Einführung In den Modulen zur Mietenbuchhaltung haben Sie Sachverhalte kennen gelernt, die sich aus dem Dauerschuldverhältnis zwischen Mieter und Vermieter ergeben und zu entsprechenden Geschäftsfällen in der Buchhaltung führen. Hier geht es jetzt um einen weiteren Aspekt im Zusammenhang mit einem Wohnraum-Mietvertrag - die Buchhaltung im Zusammenhang mit der Abrechnung des Vermieters über die BeKo- Vorauszahlungen der Mieter. Mieter zahlen, wenn im Mietvertrag so vereinbart, neben der Grundmiete jeden Monat einen gewissen Betrag im Voraus für die von ihnen zu tragenden Betriebskosten. Damit verfügt der Vermieter über die nötige Liquidität, um die bei ihm eingehenden Rechnungen für BeKo zu begleichen. Zwischen den Vorauszahlungen der Mieter und den tatsächlich angefallenen und umlagefähigen BeKo wird sich allerdings immer eine Differenz ergeben entweder hat der Mieter zu viel oder zu wenig vorausgezahlt und muss dementsprechend einen Teil zurück erhalten oder nachzahlen. Zur Berechnung dieses Betrages ist eine exakte Rechnungslegung nötig die Betriebskosten- Abrechnung. Die sich aus dieser BeKo-Abrechnung ergebenden Buchungen sind Schwerpunkt des Moduls. Zum Verständnis dieses Moduls wird vorausgesetzt, dass Sie mit den mietrechtlichen Aspekten der BeKo-Abrechnung vertraut sind. Sie sollten die ersten Fragen (1 bis 6) ohne Probleme beantworten können Mögliche Literatur Birkner, Bornemann: Rechnungswesen in der Immobilienwirtschaft, Hammonia Verlag Hamburg Kotowski, Wenzel, Wünsche: Immobilienkaufleute 1, Cornelsen Verlag Hinweis: In Ihrem eigenen Interesse sollten Sie sich Ihre Antworten zu den folgenden Lernaufgaben zuerst selbstständig mittels Literatur, Seminarmitschriften, Unterrichtsgesprächen oder Internet- Recherchen erarbeiten und erst danach mit den Musterlösungen vergleichen. www.becker-info.de 1 / 9 3_5_Aufg_IMK_05_09_BK_abr.doc
Übungsaufgaben 1. Unter welchen Bedingungen ist ein Vermieter überhaupt zur BeKo- Abrechnung verpflichtet? 2. Wann muss die BeKo-Abrechnung erfolgen? 3. Was passiert, wenn der Vermieter diesen Zeitraum nicht einhält? 4. Welcher Zeitraum steht dem Mieter zur Prüfung der BeKo-Abrechnung und für Einsprüche zu, welche Möglichkeit hat der Mieter zur Prüfung? 5. Innerhalb welchen Zeitraums muss ein Mieter die geforderte Nachzahlung überweisen oder darf sein Guthaben aus der BeKo-Abrechnung fordern? 6. Erläutern Sie den Begriff Umlageausfallwagnis! 7.1. Da Betriebskosten regelmäßig im Jahr X1 anfallen, aber erst im Jahr X2 abgerechnet werden, müssen diese noch nicht abgerechneten Betriebskosten zum Bilanzstichtag des Jahres X1 aktiviert werden. Wie lautet der entsprechende Buchungssatz? 7.2. Wie errechnet sich dieser Betrag, der als nicht abgerechnete Betriebskosten zum Bilanzstichtag aktiviert werden muss? 8. Die Buchung der gesamten Betriebskostenabrechnung im Jahr X2 umfasst fünf 1 Sachverhalte. Bitte erarbeiten Sie sich den jeweiligen Buchungssatz (s. folgende Tabelle) selbstständig: 1 WICHTIG! Es gibt mind. drei verschiedene Lehrmeinungen: Kotowski, Wenzel, Wünsche buchen die BeKo-Abrechnung unter Verwendung des Kontos (2002) Ford. aus abger. Umlagen ; Birkner, Bornemann nutzen dafür das Konto (201) Umlagenabrechnung ; Wenn Sie die Konten (201) bzw. (2002) nach einem der genannten Lehrbücher auch nutzen wollen oder müssen, ergeben sich bei der der BeKo-Abrechnung fünf Buchungssätze ( 5er Variante ) Der AKA/IHK-Kontenplan, der auch den Abschlussprüfungen zu Grunde liegt, kennt weder das eine noch das andere Konto. Dementsprechend müsste man auch die BeKo-Abrechnung direkt über (200) Mietforderungen buchen. Damit ergeben sich dann nur drei einzelne Buchungssätze ( 3er Variante ) Allerdings kamen diese Buchungen in der IHK-AP bisher nie vor. Im folgenden Modul wird die 5er Variante entsprechend des Lehrbuchs von Birkner/Bornemann bevorzugt bitte im Seminar darauf achten oder ggf. nachfragen. www.becker-info.de 2 / 9 3_5_Aufg_IMK_05_09_BK_abr.doc
Sachverhalt Die Gesamtsumme der abzurechnenden BeKo wird als Forderung den Mietern gegenüber gebucht Die bereits geleisteten Vorauszahlungen der Mieter werden mit dieser Forderung verrechnet. Buchung der Nachzahlungssumme der Mieter Buchungssatz Buchung der Guthabensumme der Mieter Auflösung des Kontos der noch nicht abgerechneten BeKo (jetzt sind sie ja abgerechnet) 8.1. Woraus ergibt sich der Betrag, der mit der Buchung (431) Anzlg. auf unfertige Leistg. an (201) Umlagenforderung 8.2. Woraus ergibt sich der Betrag, der mit der Buchung (200) Mietforderungen an (201) Umlagenforderung 8.3. Woraus ergibt sich der Betrag, der mit der Buchung (201) Umlagenforderung an (200) Mietforderungen 8.4. Woraus ergibt sich der Betrag, der mit der Buchung (648) Bestandsvermind. nicht abg. BeKo an (15) noch nicht abger. BeKo 8.5. Woraus ergibt sich der Betrag, der mit der Buchung (201) Umlagenforderung an (601) Umlagen www.becker-info.de 3 / 9 3_5_Aufg_IMK_05_09_BK_abr.doc
9. Übungsaufgabe Jahr X1: Mieter A: Beko-VZ für das Jahr X1 1800,- Mieter B 1440,- Mieter C 2160,- Die durch das WU gezahlten BeKo für das Jahr X1 betragen 5900,-; für die anteiligen BeKo während des Leerstandes einer Wohnung werden 200,- geschätzt. 9.1. Buchen Sie die Aktivierung der noch nicht abgerechneten Betriebskosten am Ende des Jahres X1. Die BeKo-Abrechnung im Jahr X2 ergibt: Mieter A: Nachzahlung (NZ) 150,- Mieter B: NZ 350,- Mieter C: Guthaben (GH) 200,- BeKo-Abrechnung in X2: 9.2. Buchen Sie in einem Buchungssatz die Gesamtforderung aller umlagefähigen Betriebskosten. 9.3. Buchen Sie die Verrechnung dieser Gesamtforderung mit den geleisteten BeKo-VZ der Mieter 9.4. Buchen Sie die Auflösung des Kontos (15) nicht abg. BeKo 9.5. Buchen Sie die tatsächliche Forderung der Nachzahlung von Mieter A und B 9.6. Buchen Sie die Gutschrift für Mieter C 9.7. Führen Sie sofern noch nicht geschehen das Konto (201) UFo. Was stellen Sie fest? 9.8. Buchen Sie den Geldeingang der Nachzahlungen von Mieter A und B auf dem Bankkonto 9.9. Buchen Sie die Auszahlung des Guthabens an Mieter C per Banküberweisung. www.becker-info.de 4 / 9 3_5_Aufg_IMK_05_09_BK_abr.doc
10. Bilden Sie unter Verwendung der Kontonummern die Buchungssätze zu folgenden Geschäftsfällen. 1. Rechnungseingang für die Reparatur am Aufzug 2. Sollstellung der konkreten Nachzahlungs-Umlagenforderung aus der BeKo- Abrechnung gegenüber einem Mieter. 3. Abschluss des Kontos Noch nicht abgerechnete Betriebskosten (15) zum Bilanzstichtag 4. Bestandsverminderung bei noch nicht abgerechneten Betriebskosten 5. Kauf von Reparaturmaterial auf Ziel (bestandsintensive Erfassung) 6. Heizöllieferung auf Rechnung, Buchung aufwandsnah 7. Bestandserhöhung bei noch nicht abgerechneten Betriebskosten 8. Rechnungseingang für die Instandsetzung der unternehmenseigenen Straßen 9. Abschreibung auf Forderungen an die Versicherung 10. Mieter begleichen die Nachforderungen aus der Umlagenabrechnung per Bank 11. Rechnungseingang für die Reparatur der Eingangstür zum Verwaltungsgebäude 12. Erfassung von Mieterguthaben zum Jahresende 13. Buchung der Erstattung von Beträgen aus der Umlagenabrechnung 14. Banküberweisung von IHK-Beiträgen 15. Bareinnahme von Geldern für die Nutzung der Sauna 16. Forderung der Erstattung von Beträgen durch die Versicherung 17. Erfassung einer Erlösschmälerung wegen Leerstands (NKM und BeKo-VZ) 18. Aktivierung der noch nicht abgerechneten BeKo zum Jahresende 19. Rechnungseingang von der Baufirma für den Ausbau des Dachgeschosses zu einer zusätzlichen Wohnung 20. Uneinbringliche Mietforderungen werden abgeschrieben 21. Überweisung von Erstattungsbeträgen an die Mieter per Bank 22. Stornierung der Abschreibung auf Mietforderungen 23. Sollstellung von Pachtforderungen 24. Rechnungseingang von der Reparaturfirma für die Instandsetzung der Heizanlage des eigenen Bürogebäudes 25. Rechnungseingang von der Reparaturfirma für die Wartung der Heizanlage eines vermieteten Wohnhauses 26. Rechnungseingang von der Reparaturfirma für die Reparatur der Heizanlage eines vermieteten Wohnhauses www.becker-info.de 5 / 9 3_5_Aufg_IMK_05_09_BK_abr.doc
11. Buchen Sie die Geschäftsfälle (1) bis (11) des Jahres (00) und die Geschäftsfälle (12) bis (14) des Geschäftsjahres (01) (öff. gef. Wohnungen) Geschäftsjahr (00): 1. Sollstellung der Miete (Sollmiete 300.000,-, Betriebskosten-VZ 250.000,- ) 2. Bankgutschrift auf die Mietforderungen (550.000,- ) 3. Eingangsrechnung für Heizkosten (120.000,- ) 4. Eingangsrechnung für Gartenpflege der Mietgrundstücke (2 500,- ) 5. Eingangsrechnung für Dachreparatur der Mietwohnhäuser (80.000,- ) 6. Eingangsrechnung für die Aufzugswartung in verwalteten Miethäusern (2.000,-) 7. Zinsen werden von der Bank abgebucht (500,- ) 8. Eingangsrechnung für diverse andere umlegbare Betriebskosten (120.000,- ) 9. Die Verbindlichkeiten der Geschäftsfälle (3) bis (6) und (8) werden per Banküberweisung beglichen 10. Ermittlung und Aktivierung der noch nicht abgerechneten BeKo des Geschäftsjahres (00) 11. Abschluss der offenen Konten zum 31.12.00 Geschäftsjahr (01): 12. Eröffnung der Konten (15) und (431) zum.01.01.01 13. Abrechnung der Betriebskosten des Geschäftsjahres (00) mit den Mietern; beachten Sie: a. Sollstellung der Forderungen aus der Umlagenabrechnung (preisgebundener Wohnungsbau => UAW beachten) b. Verrechnung der Umlagenforderung mit den Betriebskostenvorauszahlungen c. Forderung aus Nachzahlungen der Mieter (insges. 1000,-) d. Verrechnung der Guthaben der Mieter (insges.??? muss errechnet werden) e. Auflösung des Kontos (15) 14. Alle Nachforderungen und Guthaben aus der Umlagenabrechnung werden per Bank beglichen www.becker-info.de 6 / 9 3_5_Aufg_IMK_05_09_BK_abr.doc
12. Übungsaufgabe Buchen Sie alle erforderlichen Sachverhalte für ein öffentlich gefördertes Mietwohnhaus Anfangsbestände: Grundstücke mit Wohnbauten 2 500.000,-, unbebaute GS im AV 900.000,-, Betriebs- und Geschäftsausstattung 500.000,-, Vorräte an Reparaturmaterial 50.000,-, Heizmaterial 5.800,-, Forderungen aus Vermietung 25.000,-, Nicht abgerechnete BeKo 18.300,-, Bankguthaben 30.000,-, Stammkapital 1 955.000,-, Darlehen bei Banken 2.024.100,-, Verbindlichkeiten aus Bau- und Instandhaltungskosten 30.000,-, BeKo- Vorauszahlungen 20.000,-, Geschäftsfälle 1. Sollstellung der Miete mit einer Grundmiete (130.000,-) und BK-VZ (100.000,-) 2. Eingangsrechnung für Büromaterial (700,-) 3. Eingangsrechnung für diverse Betriebskosten (99.000,-) 4. Einkauf von Heizöl im Wert von 20.000,- (aufwandsnahe Buchung) 5. Eingangsrechnung für eine Aufzugreparatur (870,-) 6. Gutschrift auf dem Bankkonto für Mieten (130.000,-) 7. Banküberweisung zur Begleichung der Eingangsrechnung aus Geschäftsfall (3) 8. Erfassung der Mietausfälle wegen Leerstands; die Erlösschmälerung beträgt 1300,-, die erforderliche Korrektur der BK-VZ 1.000,- 9. Stromrechnung des örtlichen Energieversorgers über 8.000,- für Miethaus geht ein 10. Eingangsrechnungen der Geschäftsfälle (2) und (4) und (5) werden durch Banküberweisung beglichen 11. Bankgutschrift durch Mietzahlungen (60.000,-) 12. Mieter machen Mietminderungen geltend (500,-) 13. Verbrauch von Reparaturmaterial (2.000,-) 14. Banküberweisung für Zinszahlungen (8.000,-) und Tilgung (2.000,-) 15. Bezahlung diverser Verwaltungskosten per Bank (20.000,-) 16. Banküberweisung für Gehälter des Hauswarts (15.000,-). Der Hauswart ist für die Pflege der Vorgärten und Hofreinigung zuständig (3/4 der Arb.zeit), übernimmt Kleinreparaturen in den Mietwohnungen, führt gelegentlich Wohnungsabnahmen durch sowie Postzustellung an Mieter (1/4 der Arb.zeit). 17. Banküberweisung für Gehälter der angestellten Reinigungskraft, die die Aufgänge der verwalteten Mietwohnhäuser reinigt (5.000,-) 18. Lt. Elektro-Zwischenzähler entfallen 280,- Stromkosten auf die Heizungsanlage 19. BeKo-Abrechnung für das Vorjahr. Aus den Einzelabrechnungen ergeben sich Guthaben der Mieter von 6.148,- und Nachzahlungen von 4.100,-. Ende des vorigen Jahres wurde der durch das WU zu tragende Leerstandsanteil auf 1.500,- geschätzt, tatsächlich sind aber 2.200,- BeKo für leerstehende Wohnungen angefallen. 20. Aktivierung der in diesem Jahr angefallenen und im nächsten Jahr abzurechnenden BeKo. Dabei wird von einem durch das WU zu tragenden Leerstandsanteil von 2.400,- ausgegangen Beachten Sie bitte die notwendige(n) vorb. Abschlussbuchung(en) bezüglich des Heizölbestandes bzw. der Heizkosten) Abschlussangabe: Heizölbestand zum Jahresende 7.600,- www.becker-info.de 7 / 9 3_5_Aufg_IMK_05_09_BK_abr.doc
Test-/Prüfungsbeispiele: 18) Aktivierung der tatsächlich umlagefähigen Betriebskosten zum Jahresende, über die im folgenden Jahr mit den Mietern abgerechnet werden soll (1) Bestandsminderungen aus Veräußerungen (644) (2) Bestandserhöhungen bei noch nicht abgerechneten Betriebskosten (646) (3) Noch nicht abgerechnete Betriebskosten (15) (4) Guthaben bei Kreditinstituten (274) (5) Noch nicht abgerechnete Betreuungsleistungen (160) (6) Mietforderungen aus Umlagen (200) 18 an 19) Zum 31.12.X1 ist das Konto der bereits aktivierten, noch nicht abgerechneten Betriebskosten abzuschließen. (1) Guthaben bei Kreditinstituten (274) (2) Bestandsverminderungen bei noch nicht abgerechneten Betriebskosten (648) (3) Schlussbilanzkonto (989) SBK (4) Noch nicht abgerechnete Betriebskosten (15) (5) Umlagen (601) (6) Bestandserhöhungen bei noch nicht abgerechneten Betriebskosten (646) 19 an 21) In einem verwalteten Mietwohnhaus stand eine Wohnung drei Monate leer. Die in dieser Zeit anfallenden Betriebskosten werden zum Jahresende auf 450,- geschätzt. Wie ist dieser Betrag zum Jahresende in der Buchhaltung zu berücksichtigen? (1) gar nicht (2) Sie werden von der Summe der umlagefähigen Beko vor Aktivierung abgezogen. (3) Sie werden zu der Summe der umlagefähigen Beko vor Aktivierung addiert. (4) Sie werden dem neuen Mieter gesondert in Rechnung gestellt. (5) Sie werden dem vorherigen Mieter gesondert in Rechnung gestellt. (6) Sie müssen als uneinbringliche Mietforderungen abgeschrieben werden. 21 www.becker-info.de 8 / 9 3_5_Aufg_IMK_05_09_BK_abr.doc
24) Für ein verwaltetes Miethaus wurden im Jahresverlauf folgende Kosten in der Buchhaltung verzeichnet: Grundsteuer 290,- umlegbare kalte BeKo 21.600,- umlegbare warme BeKo 8.400,- Zinsen für einen Kredit, der für den Einbau moderner Fenster 4.200,- aufgenommen wurde Lohn für einen Angestellten, der ¾ seiner Arbeitszeit in der 19.200,- Verwaltung im Büro arbeitet und ¼ mit der Gartenpflege und Hausreinigung des Miethauses beschäftigt ist Reparaturkosten für die Treppenhausbeleuchtung 1900,- Zwei Wohnungen standen mehrere Monate leer. Die dafür anfallenden BeKo schätzt man auf 1.100,-. Wie lautet die Aktivierung der noch nicht abgerechneten BeKo zum Jahresende? (1) Noch nicht abger. BeKo (15) an BE nicht abger. BeKo (646) 55.590,- (2) Noch nicht abger. BeKo (15) an BE nicht abger. BeKo (646) 30.290,- (3) Noch nicht abger. BeKo (15) an BE nicht abger. BeKo (646) 33.990,- (4) BE nicht abger. BeKo (646) an Noch nicht abger. BeKo (15) 55.590,- (5) BE nicht abger. BeKo (646) an Noch nicht abger. BeKo (15) 33.990,- (6) BE nicht abger. BeKo (646) an Noch nicht abger. BeKo (15) 35.090,- 24 www.becker-info.de 9 / 9 3_5_Aufg_IMK_05_09_BK_abr.doc