STUTTGART FRANKFURT/MAIN MÜNCHEN WIEN BUKAREST PARIS Impulse zum neuen Bauvertragsrecht Dr. jur. Daniel Junk Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht Fachanwalt für Vergaberecht 1
Über BREYER RECHTSANWÄLTE über 25 Berufsträger alle ausschließlich tätig im Bau- und Architektenrecht, Vergaberecht und Immobilienwirtschaftsrecht Standorte in Stuttgart, Frankfurt/Main und München Wien, Bukarest und Paris national und international tätig 2
Verabschiedung eines Gesetzes zur Reform des Bauvertragsrechts und zur Änderung der kaufrechtlichen Mängelhaftung am 10.03.2017. Die geänderte Fassung ist auf Verträge anzuwenden, die ab dem 01.01.2018 abgeschlossen werden. Ziele des Gesetzgebungsverfahrens: Anpassung des BGB-Werkvertragsrechts Stärkung des Verbraucherschutzes 3
Struktur und Systematik Titel 9 Werkvertrag und ähnliche Verträge Untertitel 1 Werkvertrag Kapitel 1 Allgemeine Vorschriften, 631 BGB ff Kapitel 2 Bauvertrag, 650a BGB ff Kapitel 3 Verbraucherbauvertrag, 650i BGB ff Kapitel 4 Unabdingbarkeit, 650o BGB Untertitel 2 Architektenvertrag und Ingenieurvertrag, 650p BGB ff geändert neu Untertitel 3 Bauträgervertrag, 650u BGB ff 4
Titel 9 Werkvertrag und ähnliche Verträge Untertitel 1 Werkvertrag Kapitel 1 Allgemeine Vorschriften, 631 BGB ff Kapitel 2 Bauvertrag, 650a BGB ff Kapitel 3 Verbraucherbauvertrag, 650i BGB ff eigenständige Regelungen ergänzende Regelungen zu 650a BGBff Kapitel 4 Unabdingbarkeit, 650o BGB Untertitel 2 Architektenvertrag und Ingenieurvertrag, 650p BGB ff Untertitel 3 Bauträgervertrag, 650u BGB ff eigenständige Regelungen Verweisungen in kleinem Umfang zu 650a BGB ff 5
Kapitel 1 Allgemeine Vorschriften, 631 BGB ff Besondere Änderungen: Abschlagszahlungen Abnahme Kündigung Prüfbarkeit der Schlussrechnung 1. Abschlagszahlung, 632a Abs. 1 S. 1 und 2, wenn diese nicht ohnehin vertraglich vereinbart sind: Statt: Erfordernis eines Wertzuwachses beim Besteller nunmehr Vertragswert von vertragsgerecht erbrachten Leistungen als Kriterium 6
2. Fiktive Abnahme, 640 Abs. Abs. 1 S. 3 (alt) - 640 Abs. 2 (neu) Statt bisher: Beweislast hinsichtlich Abnahmereife bei AN Nunmehr: AG muss Abnahme verweigern unter Angabe von mind. einem konkreten Mangel, andernfalls tritt die fiktive Abnahme ein. Aber nach wie vor: Missbrauchsgefahr! Achtung beim Verbraucherbauvertrag: 640 Abs. 2 Satz 2: Fiktive Abnahme bei Verbrauchern nur nach vorherigem Hinweis in Textform mit dem Abnahmeverlangen. 7
3. Kündigung, 648a (neu) Teilkündigung bei abgrenzbaren Teilen der Leistung Nach Kündigung: Pflicht zur gemeinsamen Feststellung des Leistungsstands. Bei verschuldetem Fernbleiben: Beweislastumkehr 8
Wesentlicher Inhalt des Kapitels Bauvertrags mit Relevanz für den Verbraucherbauvertrag und den Bauträgervertrag: Angebot Annahme Vertrag Übereinstimmung 9
Anordnungsrechte des Bestellers ( 650 b BGB) Vergütungsanpassungsanspruch des AN für den Nachtrag nach den tatsächlich erforderlichen Kosten mit Zuschlägen für AGK und Wagnis und Gewinn (diese entweder aus der hinterlegten UK oder in angemessener Höhe) ( 650 c BGB) Kommt keine Einigung über die Nachtragshöhe zustande: AN kann 80% der in der Mehrvergütung angesetzten Vergütung verlangen. Prüfbarkeit der Schlussrechnung als Fälligkeitserfordernis 10
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Kapitel 3 Der Verbraucherbauvertrag, 650i BGB ff Besondere Änderungen: Baubeschreibung Widerrufsrecht Abschlagszahlungen 12
Anwendbarkeit Grundsätzlich anwendbar auf Verträge über Errichtung eines kompletten Gebäudes, also nicht bei der Einzelgewerkvergabe Auch anwendbar bei erheblichen Umbaumaßnahmen von gleichem Gewicht für das Gebäude mit einem AN Textformerfordernis als Wirksamkeitsvoraussetzung 13
Baubeschreibung und Vertragsinhalt, 650j, 650k BGB Der AN hat (=muss!) dem Verbraucher in klarer und verständlicher Weise Angaben über die wesentlichen Eigenschaften des angebotenen Werkes zu machen (sofern nicht der Verbraucher die Planung liefert), d.h. Beschreibung des Gebäudes, ggfls. Haustyp und Bauweise Art und Umfang der angebotenen Leistungen, ggfls. Planung Gebäudedaten, Pläne mit Raum- und Flächenangaben ggfls. Angaben zum Brandschutz, Energie- und Schallschutzstandard Angaben zur Beschreibung der Baukonstruktion aller wesentl. Gewerke ggfls. Beschreibung Innenausbau ggfls. Beschreibung der haustechnischen Anlagen Angaben zu sonstigen Qualitätsmerkmalen ggfls. Beschreibung Sanitärobjekte, Armaturen, Elektroanlage, Installationen, Informationstechnologie und Außenanlagen. Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung bzw. Dauer der Ausführungsfrist 14
Die Baubeschreibung wird Vertragsinhalt, wenn im Vertrag nichts anderes geregelt ist. Rechtsfolge bei unterlassener/nicht ausreichender Baubeschreibung: Auslegung unter Berücksichtigung des übrigen Komforts/Qualitätsstandards, wobei Zweifel bei der Auslegung zu Lasten des AN gehen. 15
Widerrufsrecht, 650l Widerrufsrecht des Verbrauchers bei Verbraucherbauverträgen nach 355 BGB, es sei denn der Vertrag wurde notariell beurkundet (wie der Bauträgervertrag) Belehrungspflicht des Unternehmers gem. Art. 246 3 EGBGB. Widerrufsfrist: 14 Tage bei ordnungsgemäßer Belehrung, andernfalls 12 Monate und 14 Tage. 16
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Bei der Vertragsgestaltung/den Fristen zu berücksichtigen: Baubeschreibung Vertrag Übergabe Unter- Abnahme- Belehrung lagen 650n BGB verlangen m. Hinweis Vertragsanbahnungsphase mind. 14 Tage Ausführung 18
Rechtsfolge des Widerrufs: Wertersatz für die bis zum Widerruf erbrachten Leistungen, wobei eine Vermutung dafür besteht, dass Vergütung = Wert 19
4. Abschlagszahlungen, 650m Gilt dann, wenn keine vertragliche Abreden. Abweichungen zu Lasten des Verbrauchers möglich. Abschlagszahlungen nach 632a insgesamt nicht mehr als 90 % der vereinbarten Vergütung einschließlich Nachträge Gesetzlicher Anspruch auf Sicherheitsleistung in Höhe von 5 % der vereinbarten Vergütung bei 1. Abschlagszahlung. Bei Erhöhung von Vergütung um mehr als 10 %: Weitere Sicherheit von 5 % der zusätzlichen Vergütung 20
Untertitel 3 Bauträgervertrag, 650u BGB f Nicht anwendbare Vorschriften des Werk- und Bauvertragsrechts: Regelung über die freie Kündigung, 648 BGB die Kündigung aus wichtigem Grund, 649 BGB Anordnungsrecht des Bestellers, 650bf BGB Bauhandwerkersicherungshypothek, 650d BGB Inhalt der Baubeschreibung als Vertragsinhalt, 650k Abs. 1 BGB Aber: Anwendbar ist u.a. 650j BGB: Baubeschreibung! Widerrufsrecht, 650l BGB Die Obergrenze von Abschlagszahlungen, 650m Abs. 1 BGB Problem: Sonderwünsche. 21
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