Weimarer Baurechtstage 2015 am 6. März 2015 in Weimar. Gestaltung des Planervertrages aus Sicht des Bauherrn

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1 Weimarer Baurechtstage 2015 am 6. März 2015 in Weimar Gestaltung des Planervertrages aus Sicht des Bauherrn 1

2 Die Grundstruktur des Architektenvertrages und seine Folgen für die Vertragsgestaltung 2

3 Die Kernpunkte des Architektenvertrages: Leistung Preis

4 Welche Vergütung ist für Architektenleistungen zu zahlen? Die HOAI ist zwingendes Preisrecht. Sie bindet Parteien, soweit die HOAI anwendbar ist. die Aus 8 HOAI folgt, dass die Vergütung davon abhängt, welche Leistungsphasen und insbesondere welche Grundleistungen die Parteien vereinbart haben.

5 Anlage 1o, Leistungsphase 8, Grundleistungen der Objektüberwachung: a) Überwachen der Ausführung des Objektes auf Übereinstimmung mit der öffentlich-rechtlichen Genehmigung oder Zustimmung, den Verträgen mit ausführenden Unternehmen, den Ausführungsunterlagen, den einschlägigen Vorschriften sowie mit den allgemein anerkannten Regeln der Technik b) Überwachen der Ausführung von Tragwerken mit sehr geringen und geringen Planungsanforderungen auf Übereinstimmung mit dem Standsicherheitsnachweis c) Koordinieren der an der Objektüberwachung fachlich Beteiligten d) Aufstellen, Fortschreiben und Überwachen eines Terminplans (Balkendiagramm) e) Dokumentation des Bauablaufs (zum Beispiel Bautagebuch) f) Gemeinsames Aufmaß mit den ausführenden Unternehmen g) Rechnungsprüfung einschließlich Prüfen der Aufmaße der bauausführenden Unternehmen h) Vergleich der Ergebnisse der Rechnungsprüfungen mit den Auftragssummen einschließlich Nachträgen i) Kostenkontrolle durch Überprüfen der Leistungsabrechnung der bauausführenden Unternehmen im Vergleich zu den Vertragspreisen j) Kostenfeststellung, zum Beispiel nach DIN 276 k) Organisation der Abnahme der Bauleistungen unter Mitwirkung anderer an der Planung und Objektüberwachung fachlich Beteiligter, Feststellung von Mängeln, Abnahmeempfehlung für den Auftraggeber l) Antrag auf öffentlich-rechtliche Abnahmen und Teilnahme daran m) Systematische Zusammenstellung der Dokumentation, zeichnerischen Darstellungen und rechnerischen Ergebnisse des Objekts n) Übergabe des Objekts o) Auflisten der Verjährungsfristen für Mängelansprüche p) Überwachen der Beseitigung der bei der Abnahme festgestellten Mängel

6 Aus diesem Dilemma gibt es nur einen Ausweg: Der Vertrag regelt im Einzelnen, welche Grundleistungen geschuldet sein sollen und mit welchem Prozentsatz die geschuldete Grundleistung bewertet wird.

7 Beispiel einer Auswahltabelle für Grundleistung bei Gebäuden Entwurfsplanung, Leistungsphase 3 nach Anlage 10 HOAI: Grundleistung Wert % Gewählt a) Erarbeiten der Entwurfsplanung, unter weiterer Berücksichtigung der wesentlichen Zusammenhänge, Vorgaben und Bedingungen (zum Beispiel städtebauliche, gestalterische, funktionale, technische, wirtschaftliche, ökologische, soziale, öffentlich-rechtliche) auf der Grundlage der [1]. Vorplanung und als Grundlage für die weiteren Leistungsphasen und die erforderlichen öffentlich-rechtlichen Genehmigungen unter Verwendung der Beiträge anderer an der Planung fachlich Beteiligter. Zeichnungen nach Art und Größe des Objekts im erforderlichen Umfang und Detaillierungsgrad unter Berücksichtigung aller fachspezifischen Anforderungen, zum Beispiel bei Gebäuden im Maßstab 1:100, zum Beispiel bei Innenräumen im Maßstab 1:50 bis 1:20 b) Bereitstellen der Arbeitsergebnisse als Grundlage für die anderen an der Planung fachlich Beteiligten sowie Koordination und Integration von deren Leistungen c) Objektbeschreibung 0,5 - d) Verhandlungen über die Genehmigungsfähigkeit 0,5 - e) Kostenberechnung nach DIN 276 und Vergleich mit der Kostenschätzung 1,5 - f) Fortschreiben des Terminplans 0,25 - g) Zusammenfassen, Erläutern und Dokumentieren der 0,25 0,25 Ergebnisse Ergebnis in Prozentpunkten Möglich: Gewählt: 15 % 12,25 %

8 Stufenverträge 8

9 Warum soll der Bauherr einen Stufenvertrag abschließen? 649 BGB Der Besteller kann bis zur Vollendung des Werkes jederzeit den Vertrag kündigen. Kündigt der Besteller, so ist der Unternehmer berechtigt, die vereinbarte Vergütung zu verlangen; er muss sich jedoch dasjenige anrechnen lassen, was er infolge der Aufhebung des Vertrags an Aufwendungen erspart oder durch anderweitige Verwendung seiner Arbeitskraft erwirbt oder zu erwerben böswillig unterlässt. Kurz: Kündigung kostet vollen Werklohn abzüglich ca. 5 % (für ersparter Aufwendungen) ohne Gegenleistung. Das ist zu viel Geld!

10 Der Ausweg: Abschluss eines Stufenvertrages

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12 Die Bindungsfrist und ihre Tücken Eine übliche Klausel: Der Auftragnehmer ist verpflichtet, diese weiteren Leistungen zu erbringen, wenn sie ihm vom Auftraggeber innerhalb von zwei Jahren nach Fertigstellung der bisher in Auftrag gegebenen Leistungen schriftlich übertragen werden.

13 Die Bindungsfrist und ihre Tücken Die Lösung des Problems: Die Bindungsfrist muss begrenzt sein. Die Obergrenze dürfte bei sechs Monaten liegen.

14 Architektenverträge beim Bauen im Bestand I. Der Umbau- und Modernisierungszuschlag, 6 Abs. 2 HOAI 14

15 Kann der Umbauzuschlag mit Null vereinbart werden? 6 Absatz 2 Satz 4 HOAI: Sofern keine schriftliche Vereinbarung getroffen wurde, wird unwiderleglich vermutet, dass ein Zuschlag von 20 Prozent ab einem durchschnittlichen Schwierigkeitsgrad vereinbart ist. Aber

16 Wie muss ein von 20% abweichender Umbauzuschlag vereinbart werden? Schriftlich: zwei Unterschriften auf einem Dokument, 126 Abs. 2 BGB. Zur Sicherheit bei Auftragserteilung, also bei Vertragsabschluss. Es ist strittig, ob auch die nachträgliche Vereinbarung eines Umbauzuschlags wirksam ist.

17 Architektenverträge beim Bauen im Bestand II. Die mitzuverarbeitende Bausubstanz, 2 Abs. 7, 4 Abs. 3 HOAI 17

18 Setzt die Berücksichtigung der mitzuverarbeitenden Bausubstanz eine schriftliche Vereinbarung voraus?

19 Sollte der Bauherr auf eine Vereinbarung betreffend den Wert der mitzuverarbeitenden Bausubstanz dringen? Die Anrechnung lässt sich nicht vermeiden. Eine nachträgliche Bestimmung, welchen Wert die mitzuverarbeitende Bausubstanz hat, ist außerordentlich schwierig. Um einen späteren Streit zu vermeiden, sollten sich die Parteien möglichst frühzeitig auf den Wert der Mitzuverarbeitenden Bausubstanz einigen.

20 Wege zur mehr Kostensicherheit 20

21 Vereinbarung der LPH 0: Bedarfsplanung nach DIN 18205:

22 Vorschlag für eine vertragliche Regelung der Baukostenobergrenze: Die Parteien sind sich darüber einig, dass der Auftragnehmer zur Einhaltung und Umsetzung der wirtschaftlichen und finanziellen Vorstellungen und (Budget-) Vorgaben der Auftraggeber eine Kostenobergrenze als Beschaffenheitsmerkmal des Architektenwerks einzuhalten hat. Die Parteien legen folgenden Betrag als Baukostenobergrenze der Baukosten für die Kostengruppen 300 (Bauwerk Baukonstruktion), 400 (Bauwerk Technische Anlagen) und 610 (Ausstattung) fest:., (hier Betrag der Baukostenobergrenze eintragen).

23 Diskussionsthema: Erst planen, dann bauen : Eine praxisferne Utopie?.