KRALL, KALKUM & PARTNER GbR - Kompetenz durch Fachanwälte - Rechtsanwälte Die Verwalter-Information von Rechtsanwalt Rüdiger Fritsch Ausgabe 1-2/2009 Hans Krall Seniorpartner bis 2006 Ulrich Kalkum Fachanwalt für Arbeitsrecht Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht Angela Krall Fachanwältin für Familienrecht Michael Kleimt Fachanwalt für Verwaltungsrecht Fachanwalt für Erbrecht Jochen Ohliger Fachanwalt für Strafrecht Fachanwalt für Verkehrsrecht Rüdiger Fritsch Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Dr. Svenja Kahlke Fachanwältin für Arbeitsrecht Henrike Breidenbach Familienrecht, Allgemeines Zivilrecht Veranstaltungshinweis MallorcaColleg: 28. 30. September 2009 Wohnungseigentumsrecht BGH: Ausschlussfristen bei der Anfechtungsklage In Kooperation mit: Kanzlei Marco Berges Fachanwalt für Erbrecht Fachanwalt für Arbeitsrecht Wuppertal Cronenberg Wohnungseigentumsrecht OLG München: Unwirksame Klauseln im Verwaltervertrag Mietrecht OLG Karlsruhe: Zugriff des Vermieters auf die Kaution KRALL, KALKUM & PARTNER GbR RECHTSANWALTSKANZLEI Büroanschrift: Postanschrift: Telefon (02 12) 22 21 00 Sprechstunden Postbank Köln (BLZ 370 100 50) 636 19-504 Birkenweiher 13 Postfach 10 06 11 Telefax (02 12) 2 22 10 40 nach Vereinbarung Dresdner Bank Solingen (BLZ 342 800 32) 623 125 100 42651 Solingen 42606 Solingen E-Mail: info@krall-kalkum.de Stadt-Sparkasse Solingen (BLZ 342 500 00) 24 547 Homepage: www.krall-kalkum.de Steuer-Nr.: Finanzamt Solingen-Ost 128/5854/0244
- 2 - Veranstaltungshinweis MallorcaColleg 2009 Die professionelle Eigentümerversammlung Die Premium-Seminarveranstaltung für Immobilienprofis Fortbildung im stilvollen Ambiente eines alten Weinguts auf Mallorca Montag, 28.09.2008 Mittwoch, 30.09.2009 Informieren Sie sich: www.mallorca-colleg.de Die Referenten: Prof. Dr. Florian Jacoby - Thorsten Woldenga - Rüdiger Fritsch Das Konzept: Das Mallorca-Colleg richtet sich mit einem in der Immobilienbranche einzigartigen Aufbau und Ablauf an seine Teilnehmer/innen. Der erste Seminartag wird durch den aus vielen Fortbildungsveranstaltungen bekannten Gast-Referenten Prof. Dr. Florian Jacoby, Universität Bielefeld, gestaltet. Impulsreferate zum Themenkreis weisen auf die Problembereiche des Themas hin und leiten die Diskussion der Teilnehmer ein. Die Lösungsbearbeitung zu einem ausgewählten Sachverhalt (Thorsten Woldenga und Rüdiger Fritsch) prägt dann die folgenden zwei Seminartage. Dabei legen die Veranstalter besonderen Wert auf individuelle Unterstützung und praxisnahe Anwendungsmöglichkeiten. Die Nachmittage stehen jeweils für den Erfahrungsaustausch und Exkurs mit den Kollegen und Kolleginnen sowie den Referenten zur Verfügung, damit das gehörte und erlernte Wissen vertieft werden kann. Abgerundet wird das Konzept des Mallorca-Colleg mit einem anspruchsvollen Rahmenprogramm, das im Rahmen eines ganzheitlichen Ansatzes die Netzwerkbildung unter den Teilnehmer/innen fördern soll. Die langjährige Erfahrung im Veranstaltungswesen hat dem Team des Mallorca- Colleg gezeigt, dass reine Fachvorträge oft zu kurz greifen. Gezielte Informationen zu einem Thema werden zwar vermittelt und das Bewusstsein für wohnungswirtschaftliche und juristische Zusammenhänge wird geschärft. Wenn der Problemfall aber dann tatsächlich erstmals in der Praxis auftaucht, begegnen einem plötzlich ungeahnte Schwierigkeiten bei der Umsetzung der theoretisch erworbenen Kenntnisse. Das Mallorca-Colleg wirkt mit seinem Lösungskonzept dieser Situation entgegen. Neben einer Talkrunde, bei der die Teilnehmer/innen ihre Fragen mit den Fachreferenten aktiv diskutieren, fordern die Workshops und das Praxistraining am Abschlusstag, das erlernte Wissen in praxisnahen Situationen und Fallbeispielen selbst konkret anzuwenden.
- 3 - Wohnungseigentumsrecht BGH: Bei den Fristen zur Erhebung und Begründung der Klage nach 46 Abs. 1 S. 2 WEG handelt es sich um Ausschlussfristen des materiellen Rechts. Das Problem: BGH, Urt. v. 21.01.2009 V ZR 74/08 Das bisherige Wohnungseigentumsrecht (vor Inkrafttreten der WEG-Novelle) kannte für die Erhebung der Anfechtungsklage (damals Anfechtungsantrag) nur eine Frist, nämlich die sog. Anfechtungsfrist des 23 Abs. 4 S. 2 WEG a.f., wonach die Anfechtung binnen eines Monats nach der Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung zu erheben war. Wurde die Anfechtung nicht rechtzeitig anhängig gemacht, wurde die Anfechtung als unbegründet zurückgewiesen. Die neue Bestimmung des 46 Abs. 1 S. 2 WEG besagt aber nun, dass die Anfechtungsklage nicht nur binnen eines Monats ab dem Tage der Beschlussfassung zu erheben, sondern zusätzlich, dass die Klage binnen eines weiteren Monats zu begründen ist. Umstritten war bislang, welche Folgen die Nicht-Einhaltung dieser zweiten Frist nach sich zog. Die Entscheidung des V. Senats des BGH: Der V. Senat des BGH schließt sich der überwiegenden amts- und landgerichtlichen Rechtsprechung ausdrücklich an. Nach der Auffassung des BGH stellt auch die neue zweite Frist, die zweimonatige Begründungsfrist, eine materiell-rechtliche Ausschlussfrist dar. Wir die Anfechtungsklage also zwar fristgerecht erhoben, aber nicht binnen der zweiten, nicht verlängerbaren Frist begründet, so darf das Gericht nur den Sachvortrag des Klägers zur angeblichen Fehlerhaftigkeit des angegriffenen Beschlusses seiner Entscheidung zugrunde legen, der innerhalb der Begründungsfrist vorgetragen wurde. Dies führt bei fehlender oder lückenhafter Begründung dazu, dass mangels hinreichendem Sachvortrag die Klage in der Regel als unbegründet abzuweisen ist. Fazit: Der den Anfechtungskläger vertretende Rechtsanwalt muss nun strikt darauf achten, dass er binnen der zweimonatigen Klagebegründungsfrist alles vorträgt, was den angegriffenen Beschluss als fehlerhaft erscheinen lassen kann. Der Beklagtenanwalt sollte stets prüfen, ob der Vortrag rechtzeitig erfolgt und Verspätungen unverzüglich rügen.
- 4 - Wohnungseigentumsrecht OLG München: Die in einem Verwaltervertrag enthaltene Klausel, wonach der Verwalter berechtigt ist, ohne ermächtigenden Beschluss der Eigentümerversammlung Verträge im Rahmen der laufenden Verwaltung abzuschließen, ist nichtig. OLG München, Beschl. v. 20.3.2008 34 Wx 46/07 Das Problem: Der WEG-Verwalter ist nach der ausdrücklichen Anordnung des Gesetzgebers in 27 Abs. 1 S. 1 WEG nur berechtigt, gefasste Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen. Eine eigene Vertretungsmacht im Sinne einer gesetzlichen Organkompetenz kommt ihm ausdrücklich nicht zu. Dies führt dazu, dass der Verwalter bei allen Maßnahmen, insbesondere dem Abschluss von Verträgen jeglicher Art, grundsätzlich eines Beschlusses bedarf, notfalls nach Abhaltung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung. Um den damit einhergehenden Schwierigkeiten aus dem Wege zu gehen und die Verwaltung zu flexibilisieren, ist die Praxis dazu übergegangen, in den Verwaltervertrag eine Klausel aufzunehmen, wonach der Verwalter zur Wahrnehmung seiner Aufgaben die im Rahmen der laufenden Verwaltungstätigkeit üblicherweise abzuschließenden Verträge (Wartungs-, Versicherungs-, Hausmeisterund sonstige Verträge) auch ohne Beschluss der Eigentümerversammlung eingehen und kündigen kann. Die Entscheidung des OLG München: Solche kompetenzübertragenden Klauseln sind nach der Auffassung des OLG München (und anderer Oberlandesgerichte, vgl. OLG Düsseldorf, Beschl. v. 30.7.1997, Az.: 3 Wx 61/97) nichtig, wenn sie, insbesondere unter Berücksichtigung der 305 ff. BGB, eine nicht unerhebliche Beschneidung der Regelungskompetenz der Gemeinschaft vorsehen, unklare bzw. unbestimmte Begriffe enthalten und die Wohnungseigentümergemeinschaft entgegen Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Mangels Regelung eindeutiger Voraussetzungen sowie möglichst konkreter Vorgaben über betragsmäßige Beschränkungen (Budgetierung) stellen nach der Rechtsprechung derartige Klauseln eine unzulässige Carte blanche für den Verwalter dar, unter Umgehung der Gemeinschaft über ggfls. erhebliche Vermögenswerte bzw. langfristige Vertragsbindungen zu entscheiden. Mein Kommentar: Die Entscheidung zeigt, wie dogmatisch und praxisfremd die Rechtsprechung partiellen Kompetenzverlagerungen gegenübersteht. Konsequenz aus den o. g. Entscheidungen ist, dass der Verwalter mangels Kompetenz und Vertretungsmacht im Zweifel selbst für den Ankauf eines Besenstiels anlässlich einer Eigentümerversammlung eine Beschlussfassung herbeizuführen hat.
- 5 - Mietrecht OLG Karlsruhe: Der Vermieter darf bei beendeten Mietverhältnis grundsätzlich auf die Kaution zurückgreifen, auch im Falle der Verpfändung eines Sparguthabens. Der Fall: OLG Karlsruhe, Beschl. v. 18.8.2008 8 W 34/08 Für die aus dem Mietverhältnis resultierenden Ansprüche des Vermieters verpfändete der Mieter dem Vermieter ein Kautionssparbuch. Nach Beendigung des Mietverhältnisses gab es Streit über den Zustand der Mietsache bei Rückgabe. Der Vermieter monierte verschiedene Mängel und betrieb nach fruchtloser Aufforderung an den Mieter, diverse Mängel der Mietwohnung zu beheben, die Verwertung des verpfändeten Kautionsguthabens. Hiergegen wandte sich der Mieter mit einer Einstweiligen Verfügung. Da die Mängel streitig seien, müsse es dem Vermieters verwehrt sein, durch Zugriff auf die Kaution Fakten zu schaffen und den Mieter zu zwingen, Rückforderungsansprüche geltend zu machen. Das Problem: Ein Teil der Rechtsprechung steht auf dem Standpunkt, dass, gerade im Falle der Verpfändung eines Bankguthabens, der Vermieter auf die Kaution nur zurückgreifen dürfe, wenn die Forderung gegen den Mieter von diesem anerkannt werde oder rechtskräftig festgestellt sei (z.b.: LG Berlin, Beschl. v. 15.1.2007 62 T 5/07; LG Wuppertal, Urt. v. 27.11.2003 9 S 194/03). Die Entscheidung des OLG Karlsruhe: Das OLG Karlsruhe vertritt eine vermieterfreundliche Ansicht. Aus dem Sicherungszweck der Kaution ergebe sich, dass der Vermieter auch dann auf die Kaution zurückgreifen dürfe, wenn die von ihm geltend gemachten Ansprüche umstritten seien. Es sei dann Sache des Mieters, gegebenenfalls Rückforderungsansprüche wegen einer angeblich zu Unrecht einbehaltenen Kaution geltend zu machen. Mein Kommentar: Die Entscheidung ist als richtig zu begrüßen. Es verkehrte den Sicherungszweck der Mietkaution in sein Gegenteil, wenn der Vermieter nur im Falle unstreitiger oder zuvor durchprozessierter Ansprüche Zugriff nehmen könnte.
- 6 - Impressum Hinweise: 1. Wir sind Mitglied in folgenden Anwaltskammern: Rechtsanwaltskammer Düsseldorf, Freiligrathstr. 25, 40479 Düsseldorf Bundesrechtsanwaltskammer (BRAK), Littenstr. 9, 10179 Berlin 2. Unsere amtlichen Berufsbezeichnungen: Hans Krall: Rechtsanwalt bis 2006 Ulrich Kalkum: Rechtsanwalt, zugleich Fachanwalt für Arbeitsrecht, zugleich Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht Angela Krall: Rechtsanwältin, zugleich Fachanwältin für Familienrecht Michael Kleimt: Rechtsanwalt, zugleich Fachanwalt für Verwaltungsrecht, zugleich Fachanwalt für Erbrecht Jochen Ohliger: Rechtsanwalt, zugleich Fachanwalt für Strafrecht, zugleich Fachanwalt für Verkehrsrecht Rüdiger Fritsch: Rechtsanwalt, zugl. Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Dr. Svenja Kahlke: Rechtsanwältin, zugleich Fachanwältin für Arbeitsrecht Henrike Breidenbach: Rechtsanwältin - sämtliche Berufsbezeichnungen verliehen in der Bundesrepublik Deutschland - 3. Zulassung: Wir sind als Rechtsanwälte zugelassen beim Amtsgericht Solingen. Wir sind vertretungsberechtigt vor allen Amts-, Land- und Oberlandesgerichten. 4. Angaben zu berufsrechtlichen Regelungen: Unsere Tätigkeit unterliegt folgenden berufsrechtlichen Bestimmungen: - Bundesrechtsanwaltsordnung (BRAO), - Berufsordnung für Rechtsanwälte (BORA), - Fachanwaltsordnung (FAO), - Bundesrechtsanwaltsgebührenordnung (BRAGO) Altfälle-, - Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG) ab dem 01.07.2004-, - Standesregelung der Rechtsanwälte in der Europäischen Gemeinschaft. Den jeweiligen Text sowie weitere Angaben können Sie unter der Homepage der Bundesrechtsanwaltskammer abrufen: www.brak.de 5. Umsatzsteueridentifikationsnummer: Unsere Umsatzsteueridentifikationsnummer lautet: DE120878559