Gutachterausschüsse beim Amt für Bodenmanagement Heppenheim - Geschäftsstelle - Produktangebot 2014 Kreis Groß- Gerau Neu-Isenburg Kreis Offenbach Dietzenbach Landkreis Darmstadt- Dieburg Kreis Bergstraße Lampertheim Bensheim Heppenheim Odenwaldkreis Viernheim www.gutachterausschuss.hessen.de
Die Gutachterausschüsse der Kreise Bergstraße, Groß-Gerau, Offenbach, des Landkreises Darmstadt-Dieburg und des Odenwaldkreises sowie die Gutachterausschüsse der kreisangehörigen Städte Bensheim, Dietzenbach, Heppenheim, Lampertheim, Neu-Isenburg und Viernheim werden von der beim Amt für Bodenmanagement (AfB) Heppenheim eingerichteten Geschäftsstelle betreut. Eine Ausnahme bildet die Stadt Rüsselsheim, deren Gutachterausschuss sich einer Geschäftsstelle bei der Stadtverwaltung bedient. Durch eine enge Zusammenarbeit ist jedoch gewährleistet, dass sämtliche Produkte auch die Daten der Stadt Rüsselsheim enthalten und damit auch für diesen Bereich anwendbar sind. Nachfolgend wird das aktuelle Produktangebot der Gutachterausschüsse beim Amt für Bodenmanagement Heppenheim vorgestellt. Ausführlich werden dabei die Bodenrichtwertprodukte und der Immobilienmarktbericht präsentiert. Eine komplette Zusammenstellung unserer Produkte, Leistungen und Gebühren finden Sie am Ende dieser Ausführungen. Bodenrichtwertprodukte Nach der Hessischen Durchführungsverordnung zum Baugesetzbuch (DVO-BauGB) sollen Bodenrichtwerte mindestens zum 01.01. eines jeden geraden Kalenderjahres bestimmt werden. Im Zuständigkeitsbereich des AfB Heppenheim werden die Bodenrichtwerte zur Verbesserung der Markttransparenz jährlich ermittelt. Aus den zum Stichtag 01.01.2014 neu ermittelten Bodenrichtwerten haben die Gutachterausschüsse durch die Geschäftsstelle die nachfolgend aufgeführten Produkte entwickelt.
Produktangebot der Gutachterausschüsse beim AfB Heppenheim Bodenrichtwertübersichtskarte - AfB Heppenheim (analog DIN A0) Die analoge Karte wurde auf Basis der Topographischen Karte 1:50.000 erstellt. Sie beinhaltet ausgewählte Bodenrichtwerte für die Qualitäten Wohnbauflächen, gemischte Bauflächen, gewerbliche Bauflächen und landwirtschaftliche Flächen. Für jede Gemarkung wird jeweils der niedrigste und höchste Bodenrichtwert je Qualität dargestellt. Dadurch ermöglicht die Bodenrichtwertübersichtskarte eine Orientierung im Bodenpreisgefüge des Zuständigkeitsbereiches. Beispiel:
Bodenrichtwertkarte gemarkungsweise Die digitale Gemarkungskarte als PDF-Datei auf Basis der automatisierten Liegenschaftskarte (ohne Flurstücksnummern) liegt im Maßstab 1:5.000 (auf CD-ROM) vor. Sie beinhaltet die Bodenrichtwertzonen der Gemarkungen mit zugehörigem Bodenrichtwert, die Zonennummer sowie alle relevanten Angaben zur Definition des Bodenrichtwertgrundstücks. Beispiel Grafik: Die PDF-Dateien sind so aufbereitet, dass innerhalb des Kartenbildes gezielt nach Straßennamen gesucht werden kann.
Bodenrichtwertauskunftsprogramm Südhessen Das Bodenrichtwertauskunftsprogramm wird in zwei Varianten angeboten. Die Grundversion des Programms bietet dem Anwender die Möglichkeit über die gezielte Abfrage nach Straße und Hausnummer oder Flur und Flurstücksnummer den Bodenrichtwert für ein bestimmtes Flurstück zu suchen. Das Programm beinhaltet alle Bodenrichtwerte der Kreise Bergstraße, Groß-Gerau, Offenbach, des Landkreises Darmstadt-Dieburg und des Odenwaldkreises (ohne die Städte Darmstadt und Offenbach). Zusätzlich zur Grundversion wird eine Programmversion mit Grafikanbindung angeboten. Die Funktionalität dieser Version entspricht der Grundversion, jedoch zusätzlich mit der Anbindung an die tagesaktuelle Liegenschaftskarte. Die Zonenumringslinien und die Liegenschaftskarte werden dem Anwender wahlweise in zwei verschiedenen Bildausschnitten (Flurstücksumgebung und Übersicht) dargestellt. Zusätzlich werden die wesentlichen Fachinformationen (Bodenrichtwert, Stichtag, Nutzung,...) im Kartenbild angezeigt. Für die Nutzung der Grafikanbindung ist ein Internetanschluss erforderlich. Beispiel Bodenrichtwertabfrage:
Produktangebot der Gutachterausschüsse beim AfB Heppenheim Beispiel Grafikanbindung (Flurstücksumgebung): Beispiel Grafikanbindung (Übersicht): Schriftliche Bodenrichtwertauskünfte der Geschäftsstelle Schriftliche Bodenrichtwertauskünfte zu aktuellen sowie zu zurückliegenden Stichtagen können bei der Geschäftsstelle beantragt werden. Die aktuellen Bodenrichtwerte können zudem kostenfrei auf der Internetseite www.boris.hessen.de im Bodenrichtwertinformationssystem für das Land Hessen eingesehen werden.
Immobilienmarkt Der Grundstücksmarkt nimmt aufgrund seiner speziellen Merkmale eine exponierte Stellung in der Marktwirtschaft ein. Informationen über das Zusammenspiel der Kräfte auf dem Grundstücksmarkt sind unabdingbare Voraussetzungen für viele Stellen, um sach- und fachgerechte Investitionsentscheidungen zu treffen. Der Immobilienmarktbericht 2014 - Daten des Immobilienmarktes Südhessen - stellt Grundlagen sowie Detailinformationen für alle Marktteilnehmer (Grundstückseigentümer, Immobilienfirmen, kommunale Gebietskörperschaften, Behörden, Banken, Steuerberater, Sachverständige u. a.) bereit. Er garantiert Markttransparenz, zeigt Vergleiche auf und ermöglicht eine Orientierung im Preisgefüge. Immobilienmarktbericht und Auszüge (Module) aus dem Immobilienmarktbericht Neben der Zusammenstellung der allgemeinen Rahmendaten und statistischen Grunddaten werden insbesondere Auswertungen im Marktsegment Bebaute Grundstücke und Wohnungsund Teileigentum durchgeführt. Darüber hinaus gibt es ein gesondertes Kapitel Bewertungsrelevante Daten, das die für eine Bewertung erforderlichen Kenngrößen zusammenträgt. Der Immobilienmarktbericht beinhaltet Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke. Hierdurch ist es möglich, über die Wohnfläche in den unterschiedlichen Bodenrichtwertbereichen mit Korrekturfaktoren für Grundstücksgröße und Baujahr eine Wertermittlung durchzuführen. Die Untersuchungen wurden für den Immobilienmarktbericht 2014 mit aktuellen Marktdaten durchgeführt. Gleiches gilt für den Bereich Eigentumswohnungen. Hier wurden die Durchschnittswerte sowohl für Neubau als auch für Wiederverkauf ermittelt und können über Wohnungsgröße und Baujahr entsprechend umgerechnet werden. Zudem liegt wiederum eine besondere Auswertung für Eigentumswohnungen in Hochhäusern vor. Sämtliche hier dargestellten Vergleichsfaktoren werden von den Finanzämtern zur Besteuerung verwendet.
Im Kapitel Mieten wird ausführlich auf die Auswertungen von Mietpreisen eingegangen und diese nach Wohnungen und Ein- und Zweifamilienhäusern differenziert. Eine Auflistung von gewerblichen Mieten, die ausschließlich aus Erhebungen der Industrie- und Handelskammern Darmstadt und Offenbach stammen, runden dieses Kapitel ab. Der Immobilienmarktbericht beinhaltet zudem Untersuchungen zu Arrondierungsflächen (Zukaufsflächen), Bauerwartungslandflächen und wohnungsfernem Gartenland. Neu ist u. a. eine Untersuchung zu Sachwertfaktoren auf Basis der Normalherstellungskosten (NHK) 2010 gemäß neuer Sachwertrichtlinie. Zudem wird das Kapitel Wertrelevante Daten um die Untersuchungsergebnisse von Rohertragsfaktoren und Liegenschaftszinssätzen von hochpreisigen Gewerbeimmobilien ergänzt. Der Immobilienmarktbericht informiert außerdem über die Tätigkeit der Gutachterausschüsse, deren Geschäftsstelle und gibt Hinweise auf die Infrastruktur Südhessens. Alle grundstücksbezogenen Daten des Immobilienmarktberichtes basieren auf der Auswertung der Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse. Der Immobilienmarktbericht ist als analoge Ausgabe (gedruckte Version inkl. CD-ROM) und in digitaler Form (CD-ROM) erhältlich. Das Modul Bewertungsrelevante Daten (mit Mietwertübersicht) liegt in digitaler Form (CD-ROM) vor.
Berti - Berechnung von typspezifischen Immobilienwerten Mit Hilfe des Immobilien-Wert-Rechners Berti, der als digitale Excelanwendung auf einem USB- Stick vertrieben wird, können Sie schnell und einfach den Wert für verschiedene Immobilientypen (freistehendes Ein-/Zweifamilienhaus, Reihenhaus/Doppelhaushälfte oder Eigentumswohnung) ermitteln. Es sollte sich dabei um eine Immobilie handeln, die möglichst keine großen Abweichungen zu einem Standardobjekt aufweist. Um den Wert Ihrer Immobilie zu ermitteln, müssen Sie die jeweilige Lage des Objekts (Gemarkung bzw. Ortsteil) angeben. Hieraus wird ein durchschnittlicher Bodenrichtwert ermittelt, den Sie ggf. auch abändern können. Nach Eingabe von Immobilientyp, Baujahr, Wohnfläche und ggf. Grundstücksgröße errechnet sich der Wert. Der Immobilien-Wert-Rechner Berti basiert auf Vergleichsfaktoren, die anhand von Kaufpreisanalysen durch die beim Amt für Bodenmanagement eingerichtete Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse aus der Kaufpreissammlung mit Hilfe mathematisch-statistischer Verfahren (multiple Regression) ermittelt werden. Diese Faktoren werden in der Regel jährlich neu abgeleitet und in dem Immobilienmarktbericht veröffentlicht. Der Immobilien-Wert-Rechner Berti dient der Ermittlung eines statistisch abgeleiteten Wertes und soll dem Nutzer als Anhaltspunkt für eine realistische Einschätzung des Immobilienwertes dienen. Der ermittelte Immobilienwert erfüllt nicht in vollem Umfang die Anforderungen an eine Verkehrswertermittlung gemäß 194 Baugesetzbuch. Für eine individuellere Wertermittlung kann ein Verkehrswertgutachten der Gutachterausschüsse eingeholt werden. Hinweis: Die Ergebnisse stimmen, bis auf Interpolationsabweichungen, mit den von den Finanzämtern verwendeten Vergleichsfaktoren (Tabellen) überein.
Mika - Mietwertkalkulator Mit Hilfe des Mietwertkalkulators Mika können Sie schnell und einfach Wohnraummieten oder Mieten für vermietete Ein-und Zweifamilienhäuser ermitteln. Sie benötigen dafür die Angabe von Lage, Wohnfläche, Baujahr und Ausstattung der Wohnung bzw. des Hauses. Die Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse hat die Wohnraummieten und die Mieten für Häuser für den Bereich des Amtes für Bodenmanagement Heppenheim (ohne die Städte Darmstadt und Offenbach) untersucht und in einem mathematisch statistischen Verfahren ausgewertet. Basis sind die Nettokaltmieten, die aus der Kaufpreissammlung und weiteren Datensammlungen der Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse stammen. Dabei handelt es sich um marktüblich erzielbare Grundmieten ohne Nebenkosten. Bezüglich des Merkmals Ausstattung konnte der Einfluss statistisch nicht sicher nachgewiesen werden, da nur wenige Datensätze hinsichtlich der Ausstattung auswertbar waren. Um trotzdem dieses Merkmal einzubeziehen, wurde auf Erfahrungswerte der Gutachterausschüsse zurückgegriffen. Der Mietwertkalkulator Mika dient der Ermittlung statistisch abgeleiteter Mieten und soll dem Nutzer als Anhalt für eine realistische Einschätzung der durchschnittlichen Miete einer Wohnung bzw. eines Hauses dienen. Die ermittelten Mieten ersetzen nicht die ortsüblichen Vergleichsmieten eines formell aufgestellten Mietspiegels.
Produkt- und Leistungsübersicht, Gebühren Auskünfte Die Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse erteilen auf Antrag schriftliche Auskünfte über Bodenrichtwerte und erstellen Auszüge aus der Kaufpreissammlung. Bodenrichtwertauskunft (schriftlich) pro Richtwert 20,00 Auszug aus der Kaufpreissammlung (schriftlich) Grundgebühr (bis zu 10 Vergleichsfällen) 75,00 pro weiterem mitgeteilten Vergleichsfall 5,00 Bodenrichtwerte Die jährlich ermittelten Bodenrichtwerte werden in unterschiedlichen Produkten angeboten. Bodenrichtwertübersichtskarte AfB Heppenheim (analog) pro Karte 50,00 Bodenrichtwertkarte gemarkungsweise- Digital im PDF-Format pro Gemarkung auf CD-ROM 30,00 pro weiterer Gemarkung derselben Gemeinde 15,00 für ein gesamtes Gemeindegebiet maximal 100,00 Bodenrichtwert-Auskunftsprogramm BRW-Auskunft Südhessen (ohne Grafikanbindung) 100,00 BRW-Auskunft Südhessen (mit Grafikanbindung) 200,00 Immobilienmarktbericht Der Immobilienmarktbericht ist digital und analog erhältlich. Es können auch digitale Auszüge aus dem Immobilienmarktbericht (Module) erworben werden. Immobilienmarktbericht Gesamtausgabe 2014 analog (inkl. CD) 100,00 digital 80,00 Auszüge aus dem Immobilienmarktbericht 2014 Immobilien-Wert-Rechner Berti digitale Excelanwendung auf USB-Stick- 100,00 Mietwertkalkulator Mika - digitale Excelanwendung auf USB-Stick- 30,00 Modul Bewertungsrelevante Daten -digital im PDF-Format- 50,00 (mit Mietwertübersicht)
Wertermittlung Von den Gutachterausschüssen bzw. der Geschäftsstelle werden verschiedene Varianten der Wertermittlung angeboten. Verkehrswertgutachten bebauter und unbebauter Grundstücke Verkehrswertgutachten von Eigentumswohnungen Erstattung von Gutachten über Grundstücksrechte, Mietwerte und Pachten kommunale Bewertungen für Gemeinden und Städte zum internen Dienstgebrauch Die Gebühren für Gutachten sind in der Durchführungsverordnung zum Baugesetzbuch (DVO- BauGB) festgelegt. Verkehrswert (bis... ) Gebühr (zuzüglich Umsatzsteuer) in Unbebaute Grundstücke Bebaute Grundstücke Sonstige Gutachten 50.000,- 250,- 500,- 750,- 100.000,- 370,- 740,- 1.110,- 150.000,- 450,- 900,- 1.350,- 200.000,- 535,- 1.070,- 1.605,- 250.000,- 620,- 1.240,- 1.860,- 300.000,- 700,- 1.400,- 2.100,- 375.000,- 790,- 1.580,- 2.370,- 500.000,- 930,- 1.860,- 2.790,- 750.000,- 1.100,- 2.200,- 3.000,- 1.000.000,- 1.240,- 2.480,- 3.720,- 25.000.000,- über 25.000.000,- für jede weitere 250.000,- Verkehrswert 75,- 150,- 225,- für jede weitere 100.000,- Verkehrswert 50,- 100,- 150,- Ihre Ansprechpartner für unsere Produkte und Leistungen erreichen Sie unter: Telefon: (+49) 6252 127-8904 Telefax: (+49) 6252 127-8391 oder per E-Mail: afbheppenheim-gutachterausschuss@hvbg.hessen.de