HAMBURG - ENGEL & VöLKERS

HAMBURG - ENGEL & VöLKERS 31.12.2015 - City-Süd. Einwohnerzentralamt (Hansestadt Hamburg). 16.000 m²... ECE / Estatement GmbH. 22.200 m². Barmbek. SonninKontor (ehem. Büroflächen Office Space Marktreport 2015/2016 Hamburg Büromarkt Hamburg Office market Hamburg Robuster Markt Mit einem Flächenumsatz von 535.000 m² wurde das Ergebnis aus dem Jahr 2014 (530.000 m²) leicht übertroffen. Insgesamt elf Abschlüsse über 5.000 m² sowie ein starkes viertes Quartal mit einem Flächenumsatz von 175.000 m² haben den Büroflächenmarkt in Hamburg im vergangenen Jahr maßgeblich geprägt. Robust market With a take-up of 535,000 m² the result from 2014 (530,000 m²) has been slightly exceeded. Altogether eleven deals for more than 5,000 m² and a strong fourth quarter with a take-up of 175,000 m² have mainly characterised the office market in Hamburg over the past year. Größter Abschluss in Hamburg-Bahrenfeld Für Hamburg ungewöhnlich waren dabei insgesamt fünf Flächenumsätze über 10.000 m², die mit über 126.000 m² in der Summe knapp 24 % des Jahresergebnisses darstellten. Größter Flächenumsatz war mit 39.000 m² die Anmietung der neuen Unternehmenszentrale der Versicherung Euler Hermes in der Gasstraße im Hamburger Westen. Auch der drittgrößte Abschluss, die Anmietung durch die Commerzbank AG von 19.700 m² am Lübeckertordamm in St. Georg, erfolgte durch ein Unternehmen aus der Finanzbranche. Largest deal in Hamburg Bahrenfeld Unusual for Hamburg was a total of five take-ups for over 10,000 m² that with a total of more than 126,000 m² were responsible for just under 24% of the annual result. The largest take-up for 39,000 m² was the leasing of the new company headquarters of the insurance company Euler Hermes in Gasstraße in the west of Hamburg. Die übrigen drei der fünf größten Einzelumsätze erfolgten durch die Stadt Hamburg. In der Caffamacherreihe wird das Bezirksamt Hamburg-Mitte 32.000 m² Bürofläche nutzen (Rang 2). Außerdem wurden in der City-Süd für das Zusammenlegen verschiedener Finanzämter 19.400 m² (Rang 4) und im Hamburger Osten 16.000 m² angemietet. The remaining three of the five largest individual deals were concluded by the City of Hamburg. In Caffamacherreihe the district administration HamburgMitte will be using 32,000 m² of office space (2nd place). In addition, 19,400 (4th place) in the City-Süd and in the east of Hamburg 16,000 m² were leased for the fusion of various tax offices. Insgesamt wurden noch sechs weitere Abschlüsse über 5.000 m² registriert, darunter auch der Bau der neuen Firmenzentrale von Engel & Völkers in der HafenCity mit 6.700 m². Auf die Größenklasse über 5.000 m² entfielen allein rund 31 % der vermieteten Gesamtfläche. Ansonsten war das Vermietungsgeschäft wie auch in den Vorjahren überwiegend kleinteilig. 82 % der Vermietungen erfolgten im Größensegment bis zu 1.000 m². Diese zusammengefasste Größenklasse (< 500 m² und 501 1.000 m²) kam auf einen Gesamtmarktanteil von 37 % der vermarkteten Gesamtfläche. Altogether six further deals for more than 5,000 m² were registered including the building for the new company head office of Engel & Völkers in the HafenCity with 6,700 m² of office space. Around 31 % alone of the leased total area was allocated to the size category of more than 5,000 m². Otherwise, similar to the past few years, the letting business was mainly on a small scale. 82 % of the lettings fell in the size segment up to 1,000 m². This combined size category (< 500 m² and 501

m² 1,000 m²) made up a total market share of 37 % of the full area marketed. Also the third-largest deal, the renting by the Commerzbank AG of 19,700 m² on Lübeckertordamm in St. Georg, was realised by a company from the financial sector. Bedeutende Flächenumsätze Hamburg* Significant take-ups Hamburg* Nutzer User Fläche Space Bürolagen Office area Euler Hermes 39.000 m² Hamburger Westen Bezirksamt Mitte (Hansestadt Hamburg) 32.000 m² City Commerzbank AG 19.700 m² St. Georg 4 Finanzämter (Hansestadt Hamburg) 19.400 m² City-Süd Einwohnerzentralamt (Hansestadt Hamburg) 16.000 m² Hamburger Osten Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial * Jahr 2015/year 2015 Büroflächen Marktreport 2015/2016 Hamburg Flächenumsatz Flächenumsatz Lage*

Take-up Take-up location* 535 510 530 535 500 500 435 440 2012 2013 395 400 300 200 100 0 2009 2010 2011 2014 2015 City Hamburger Westen City-Süd Hamburger Osten Altona/St. Pauli HafenCity St. Georg Hafenrand Eimsbüttel/Eppendorf Alster West City-Nord Alster Ost Harburg Sonstige Flughafen 2016* * Prognose/Forecast 25 % 14 % 13 % 9% 7% 6% 6% 5% 3% 3% 2% 2% 2% 2% 1% 5 10 15 20 25

* Jahr 2015/Year 2015 Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial Flächenumsatz Branche* Flächenumsatz Größenklassen* Take-up segment* Take-up size categories* Gesundheits- und Sozialwesen 1 % Finanzwesen 18 % Verbände, Interessenvertretung 2 % 15 % < 500 m² Öffentliche Hand, Verwaltung 17 % Sonstige Dienstleister 5 % 501 1.000 m² Transport, Verkehr, Post + Kurier 5 % Unternehmensnahe Dienstleister 17 % Handel 6 % Information, Kommunikation 6 % 22 % 1.001 2.000 m² 18 % 2.001 5.000 m² Bauwesen, Vermietung, Verpachtung 8 % Industrie, Verwaltung 7 % 14 % > 5.000 m² 31 % 0 Medien, Werbung 8 % * Jahr 2015/Year 2015

Vacancies 23,00 22,50 24,00 24,00 24,00 24,50 25,00 40 9,8 1.500 8,4 1.250 20,0 14,50 12,85 13,70 13,90 14,30 14,40 10,0 5,0 in Tsd. m²/in '000s m² in EUR/m² nettokalt/in EUR/m² excl. add. costs Leerstand Office rents (EUR/m²) 15,0 13,40 12,75 30 20 Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial Büromieten (EUR/m²) 24,00 10 * Jahr 2015/Year 2015

Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial 25,0 30 0 1.300 10,0 9,0 8,0 7,4 6,5 1.100 1.100 1.000 1.000 8,0 7,2 6,5 980 900 825 7,0 5,5 760 750 6,0 5,0 4,0 500 3,0 2,0 250 1,0 0,0 0 2008 2009 2010 2011 Spitzenmiete/Prime rent Durchschnittsmiete/Average rent

Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial 2012 2013 2014 2015 0,0 2008 2009 2010 2011 Leerstandsquote/Vacancy rate Leerstand/Vacancies Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial 2012 2013 2014 2015 Quote in % / Rate in % Volumen in Tsd. m²/volume in '000s m² 600 Branche Finanzwesen dominiert Die Verteilung nach Branchen und Lagen wurde deutlich durch die größten Abschlüsse beeinflusst. Die Branchen Finanzwesen (mit über 18 %) und Öffentliche Hand bzw. Verwaltung (mit über 17 %) liegen an vorderster Position der vermarkteten Gesamtfläche. Dicht gefolgt werden die Gruppen von den unternehmensnahen Dienstleistern mit einem Anteil von knapp 17 %. Unternehmen aus Branchen wie Medien und Werbung, aber auch Information und Kommunikation fragten hauptsächlich kleinteilige Flächen nach und kamen deshalb auf Anteile von deutlich unter 10 %. Financial sector dominates The distribution according to lines of business and locations was clearly influenced by the major deals. The sector Finance (with more than 18 %) and the Public Services or Administration sector (with more than 17 %) lie head the list of the total marketed area. These groups are followed closely by the Business Service Providers sector with a share of just under 17 %. Companies in sectors such as Media and Advertising, but also Information and Communication mainly enquired about smaller areas and therefore arrived at shares well below 10 %.

Auch die periphereren Lagen haben durch die Großabschlüsse an Bedeutung gewonnen, wie z. B. der Hamburger Westen mit über 14 % (Rang 2) sowie der Hamburger Osten mit einem Anteil von 9 % (Rang 4). Der Teilmarkt City liegt mit einem Anteil von über 25 % wieder auf Rang 1. Statistisch im Umsatzvolumen nicht erfasst ist der Sondereffekt, der durch die Nachfrage der Stadt nach Büroflächen zur Umnutzung zu Flüchtlingsunterkünften auftritt. Auch wenn es sich hierbei um gut 50.000 m² handelt, entsteht dadurch keine spürbare Konkurrenz für die Büronachfrage in Hamburg. Denn die Umnutzung von Objekten findet überwiegend in weniger nachgefragten Bürolagen statt. Darüber hinaus handelt es sich hauptsächlich um Immobilien, die aufgrund des Flächenzuschnitts und der technischen Ausstattung für die heutige Anforderung an die Büronutzung nur noch schlecht zu vermarkten sind. Also the peripheral locations have gained in significance thanks to major deals, like, for example, the west of Hamburg with more than 14 % (2nd place) and the east of Hamburg with a share of 9 % (4th place). The partial market City is again in 1st place with a share of more than 25 %. Not recorded statistically in the turnover volume is the special effect that occurs as a result of the demand in the City for office premises for conversion into refugee accommodation. Even if these total around 50,000 m², they do not constitute any noticeable competition for the demand for office space in Hamburg as the conversion of properties is mainly apparent in less desirable office locations. Furthermore, these are usually properties that, due to their layout and technical fittings, can hardly fulfil today s requirements for office space utilisation and are thus difficult to sell or let. Spitzenmiete gestiegen Die Spitzenmiete für Büroflächen in Hamburg liegt mit 25,00 EUR/m² 50 Cent über dem Vorjahreswert, da etliche hochpreisige Flächen auch im Neubausegment vermietet wurden. Die höchsten Mieten werden mit bis zu 29,00 EUR/m² gegenwärtig auch über der statistischen Spitzenmiete in der City realisiert. Auch die Durchschnittsmiete stieg um 10 Cent auf 14,40 EUR/m² an. Aufgrund der immer höheren Baukosten sowie der gestie- Rise in top rent At 25.00 euros/m² the top rent for office premises in Hamburg currently lies 50 cents above the previous year s value as many high-priced properties have also been let in the new construction segment. At present the highest rents realised of up to 29.00 euros/m² are also higher than the statistical top rent in the City. In addition, the average rent has risen by 10 cents to 14.40 euros/m². Due to the continued rising building costs and the increased technical demands, the starting rents for Bauprojekte Fertigstellung 2016/2017(Auswahl) New constructions completion in 2016/2017 (selection) Projektname Project name Hauptverwaltung VBG (Verwaltungs-Berufsgenossenschaft) SonninKontor (ehem. Sharp Gelände) Ü8 Alstercampus (2. BA) Unternehmenszentrale Marquard & Bahls (Gebäude 65) Projektentwickler Project developer Investor Investor Fläche Space Bürolage Office area ECE / Estatement GmbH 22.200 m²

Barmbek R+V Versicherungsgruppe 21.350 m² City-Süd HANSAINVEST Hanseatische Investment GmbH (Signal Iduna) 19.700 m² City-Nord Ärzteversorgung Niedersachsen 16.000 m² Hamburger Osten Marquard & Bahls AG 15.000 m² HafenCity Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial Büroflächen Marktreport 2015/2016 Hamburg genen technischen Anforderungen sind die Einstiegsmieten für Neubauflächen auch in günstigen Lagen weiter gestiegen. Spekulativ gebaute Flächen bleiben in diesen Lagen deshalb weiter die Ausnahme. new construction spaces have continued to rise, even in less expensive locations. Speculatively built properties are therefore still the exception in these locations. The office stock still lies at around 13.8 million m². The cutback of vacancies has also increased thanks to the special effect achieved through the conversion of office spaces. The stock currently totals 760,000 m² or 5.5 %, one percentage point less than in the previous year. Der Büroflächenbestand liegt weiterhin bei etwa 13,8 Mio. m². Der Abbau des Leerstandes ist auch durch den Sondereffekt der Umnutzung von Büroflächen vorangeschritten. Er beträgt gegenwärtig 760.000 m² bzw. 5,5 %, ein Prozentpunkt weniger als im Vorjahr. Outlook 2016 Although this year about 240,000 m² of new premises will be completed, only a small proportion will land on the letting market as at least 65 % have already found users. For this reason one can expect for the year 2016 an rising shortage in large coherent new construction premises. For 2016 Engel & Völkers Commercial reckons with a take-up of around the 500,000 m² mark. As in particular in the City the conclusion of some new high-end leases is forecast, e.g. in top premises such as the project Stadthöfe by Quantum or on the Alter Wall by ART INVEST, a further increase in the top rents is most probable.

Ausblick 2016 Insgesamt werden dieses Jahr zwar etwa 240.000 m² neue Flächen fertiggestellt, auf den Vermietungsmarkt kommt aber nur ein kleiner Teil davon, da mindestens 65 % einen Nutzer gefunden haben. Daher ist für das Jahr 2016 mit einer weiteren Verknappung von großen zusammenhängenden Neubauflächen zu rechnen. Für das Gesamtjahr 2016 rechnet Engel & Völkers Commercial mit einem Flächenumsatz von ca. 500.000 m². Da insbesondere in der City neue hochpreisige Mietvertragsabschlüsse z. B. in Topflächen wie dem Projekt Stadthöfe von Quantum oder am Alten Wall von ART INVEST zu erwarten sind, ist ein weiterer Anstieg der Spitzenmiete sehr wahrscheinlich. Büroflächen Neuzugänge Hamburg m² Nutzfläche in Tsd./m² utility space in '000s Office space completion Hamburg 300 260,0 240,0 250 200 180,0 190,5 192,9 210,0 191,5 170,0 160,0 150 146,0 156,0 125,0 100 85,0 50 0 2006 2007 2008 2009 geplante Fertigstellung/scheduled completion 2010 2011

2012 2013 2014 2015 2016* davon vorvermietet/of which, pre-let * Prognose/Forecast Quelle:/Source: Destatis, bulwiengesa AG, Engel & Völkers Commercial Büroflächen Marktreport 2015/2016 Hamburg Office locations in Hamburg Hummelsbüttel Wellingsbüttel Schnelsen Fuhlsbüttel B73 Niendorf Ohlsdorf A7 Harburg Steilshoop Groß Borstel Eidelstedt Alsterdorf Lokstedt Barmbek Nord Eppendorf Winterhude Stellingen Dulsberg Hoheluft Ost Hamburger Westen Hoheluft West Barmbek Süd Harvestehude Bahrenfeld Eimsbüttel Hamburger Osten Uhlenhorst Eilbek Rotherbaum Altona Nord Hohenfelde Nord

Schanzenviertel St. Georg Borgfelde Hamm-Mitte St. Pauli Othmarschen Neustadt Ottensen Altstadt Altona-Altstadt Klostertor Hammerbrook Süd HafenCity A7 Harburg 13km Engel & Völkers Commercial Rothenburgsort City Hafenrand Alster-Ost Harburg Hamburger Westen City Hafenrand Alster East Harburg West of Hamburg 11,00 27,00 EUR/m² 12,00 23,00 EUR/m² 10,00 18,50 EUR/m² 7,00 13,00 EUR/m²

8,00 13,50 EUR/m² Eimsbüttel/Eppendorf HafenCity St. Georg City-Nord Eimsbüttel/Eppendorf HafenCity St. Georg City-Nord Hamburger Osten 8,00 15,00 EUR/m² 15,50 24,00 EUR/m² 7,50 14,50 EUR/m² 7,00 14,00 EUR/m² Alster West Altona/St. Pauli City-Süd Flughafen Alster West Altona/St. Pauli City-Süd Airport 11,00 24,00 EUR/m² 8,00 24,00 EUR/m² 8,00 14,00 EUR/m² 7,00 12,00 EUR/m²

Gewässer Waters Engel & Völkers Gewerbe GmbH & Co. KG Lizenzpartner der Engel & Völkers Commercial GmbH Stadthausbrücke 5 20355 Hamburg Tel. +49-(0)40-36 88 100 HamburgCommercial@engelvoelkers.com East of Hamburg 6,00 11,00 EUR/m² Alle Informationen wurden von uns mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen übernehmen wir keine Gewähr und Haftung für Schäden, ausgenommen sind Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Stand der Informations- und Datenlage: 31. Dezember 2015. Vervielfältigung nur mit Quellenangabe, Quelle: Engel & Völkers Commercial GmbH. All information has been compiled with the greatest possible care. We cannot accept any liability for the accuracy and completeness of this information. We shall not be held responsible for damage of any kind whatsoever incurred either directly or indirectly through the use of this information, with the exception of liability for intent or gross negligence. Last update of information and data published: 31. December 2015. Duplication only with reference to source, source: Engel & Völkers Commercial GmbH. Bürolagen Hamburg